Büromarktüberblick Big 7 | 1. Quartal 2020 Erschienen im April 2020 - JLL
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Büromarktüberblick Big 7 | 1. Quartal 2020 Erschienen im April 2020
Der Lockdown hinterlässt erste Bremsspuren
am Bürovermietungsmarkt
Deutschland hält den Atem an. Nicht nur gesundheitlich, Bau) ihre Beschäftigungspläne gestoppt oder auf Eis gelegt
sondern auch wirtschaftlich. Ein noch nie dagewesener haben. Nicht von ungefähr ist das ifo-Beschäftigungsbaro-
„Lockdown“ versetzt die hiesige Wirtschaft in eine Zwangs- meter im März um 4,6 auf 93,4 Punkte gefallen, der größte
starre mit ungewissem Ausgang. Rückgang seit Beginn dieses wichtigen Konjunkturindikators
und auch die Wirtschaftsinstitute rechnen mittlerweile über-
Mit LUV wird in der Seefahrt die dem Wind zugewandte Seite wiegend mit einem mehr oder weniger deutlichen Rückgang
eines Schiffes bezeichnet. Je nachdem wie stark der aktuelle der Wirtschaftsleistung zumindest in den nächsten beiden
Pandemie-Orkan den Kurs behindern wird, richtet sich Quartalen. Die eilig von der Regierung ins Leben gerufenen
danach auch die Schnelligkeit und die Ausprägung der Hilfsprogramme sollen die akuten Rückschläge mildern.
wirtschaftlichen Erholung in „L“-, „U“- oder „V“-Form. Auf Insbesondere der milliardenschwere „Wirtschaftsstabilisie-
welche Formation wir zusteuern werden erst die nächsten rungsfonds“ soll Firmen mit Kapital und Garantien stärken.
Wochen und Monate Auskunft geben können, wenn das Der Staat soll sich notfalls wie in der Finanzkrise vor mehr als
gesamte Ausmaß der Rezession ersichtlich ist und die zehn Jahren auch an Unternehmen beteiligen können. Für
staatlichen Hilfspakete ausgelaufen sind. Aktuell steht Unternehmer gibt es zudem Notkredite und ein Hilfspaket für
zunächst einmal die akute Krisenbewältigung oder anders Soloselbstständige und Kleinunternehmer. Darüber hinaus
formuliert die Handlungsfähigkeit der Unternehmen im ist das in der Finanzkrise bereits recht erfolgreich eingesetzte
Vordergrund. Wenig überraschend daher, dass Unterneh- Modell der Kurzarbeit wieder implementiert worden.
men aus fast allen Bereichen (Handel, Dienstleistungen und
Fertigstellungen und Leerstandsquote Big 7
v
-366.000 m2
Leerstandsvolumen
binnen eines Jahres
Büromarktüberblick | 1. Quartal 2020 2
Nachfrage nach Büroflächen sinkt im
Jahresvergleich deutlich
Dies alles kann nicht ohne Folgen für die gewerblichen Büro-
vermietungsmärkte bleiben. Auch hier markiert die zweite
Märzhälfte einen Schnitt zwischen einem Büromarkt vor
Corona und einem sich verändernden Markt nach Corona.
Noch Anfang März wurde über sinkende Arbeitslosigkeit, Die Antwort auf die Frage, wie dieser künftig aussehen
kaum Kurzarbeit und massenhaft offene Stellen berichtet. könnte, wäre reine Spekulation und darum sinnlos. Im
Und jetzt? Eine komplette Kehrtwende. Die letzten zwei Rückblick auf die nüchternen Zahlen des ersten Quartals
Wochen im März markieren eine historische Zäsur. Allein bis 2020 bleibt zumindest festzuhalten, dass sich die Vermietungs-
zum 27. März wurden Anträge auf Kurzarbeit von über märkte auch bereits ohne Corona rückläufig entwickelt hätten.
470.000 Betrieben gestellt bis Mitte April waren es bereits Denn die ersten Anzeichen für ein etwas verhaltenes Marktge-
725.000. Dieser Anstieg könnte bei einer Lockerung des schehen gab es ja bereits zum Ende des letzten Jahres.
wirtschaftlichen Lockdowns natürlich auch schnell wieder
gebremst oder umgedreht werden, aber angesichts der Über alle Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln,
nach wie vor stark steigenden Infektionsraten dürfte München, Stuttgart) hinweg ergibt sich im ersten Quartal
zumindest der April noch ökonomisch auf Notbetrieb 2020 ein kumuliertes Umsatzvolumen von 701.000 m², ein
fahren. Zum Vergleich: in der Finanzkrise erreichten die Minus von rund 30 % im 12-Monatsvergleich. Damit ist der
Kurzarbeiter-Anträge im Juli 2009 mit etwas über 61.000 umsatzschwächste Dreimonatszeitraum seit Q3 2014 zu bi-
ihren Höhepunkt. lanzieren, der 10-Jahresschnitt der jeweiligen ersten Quartale
ist um 15 % unterschritten. Keine der Hochburgen konnte
Dieser Unterschied verdeutlicht die dramatische gesamt- sich dem Rückgang entziehen, ein ungewohntes Bild, nach-
wirtschaftliche Rezession, mit der wir es aktuell zu tun haben. dem es über 10 Jahre fast immer nur positive Zahlen zu
Spitzenmietpreisindex und Umsatzentwicklung Big 7
+4,6 %
Spitzenmiete Q1 2020
im Vergleich zum Vorjahr
Büromarktüberblick | 1. Quartal 2020 3
vermelden gab. München führt nun wieder die Statistik an und Nutzer – angebracht erscheint, zu sinnvollen und nach-
mit 184.000 m² und einem nur moderaten Umsatzrückgang haltigen Lösungsmodellen zu kommen.
von 6 %. Die stärksten Nachfrageeinbußen mussten Köln mit
einem Minus von 60 % und Stuttgart mit einem Rückgang Leerstand stabilisiert sich auf niedrigem Niveau
von 61 % hinnehmen. Selbst im erfolgsverwöhnten Berlin Nachdem die Leerstände in den letzten Jahren von Quartal
reduzierte sich die Nachfrage um gut ein Viertel auf 172.000 m². zu Quartal deutlich weiter gesunken waren, scheint nun ein
Tiefpunkt erreicht zu sein: Insgesamt standen den flächen-
Wie kann es weitergehen? suchenden Unternehmen in den Big 7 zum Ende des ersten
Quartals 2020 2,85 Mio. m² zur Verfügung. Gegenüber dem
Die mit Hilfe des Ende März neu entwickelten JLL-Thermo- Vorjahr ergibt sich eine Reduktion von über 11 %. Die über
meters befragten Unternehmen befürchten zu mehr als alle Hochburgen gemittelte Leerstandsquote liegt damit
50 % nachhaltig große Auswirkungen der Corona-Krise auf nach wie vor bei 3 %.
ihr Kerngeschäft. Mögliche Auswirkungen auf die Büromärkte Für den weiteren Jahresverlauf war bislang, also vor Coro-
könnten sich in Form von überwiegend sinkenden Flächen- na, immer nur die Neubaukomponente entscheidend, ein
bedarfen niederschlagen. für den Leerstand ausschlagebenes Nachgeben der Nach-
frage stand nicht im Plan. Das wird sich nun voraussichtlich
Bereits jetzt wirkt sich die Corona-Krise auf aktuelle Überlegun- ändern. Es ist davon auszugehen, dass in den kommenden
gen zum Thema Neuanmietungen oder Mietvertragsverlänge- Monaten die Leerstände aufgrund einer deutlich nachlas-
rungen aus. Mehr als die Hälfte der befragten Unternehmen senden Dynamik der Nachfrage ansteigen werden. Auch
bestätigt, dass es zu einer Vertagung von Entscheidungen das Thema Untervermietungen könnte wieder auf die
kommt. Positiv formuliert bedeutet eine Vertagung immerhin Agenda der Büronutzer gesetzt werden.
noch kein Platzen der Umzugs- bzw. Anmietungspläne. Im
weiteren Verlauf der Krise dürfte das Thema der Optimierung Volumen der Fertigstellungen wird sich reduzieren
der eigenen Flächensituation eine zunehmende Bedeutung Im ersten Quartal 2020 wurden Büroflächen im Volumen von
erfahren, auch vor dem Hintergrund, dass das Thema Home insgesamt knapp 220.000 m² fertiggestellt. Das ist weiterhin
Office für immer mehr Beschäftigte zu einer Daueroption ein nur sehr moderates Neubauvolumen. Dass dies ange-
werden könnte. Dies kann die Anpassung der vorhandenen sichts des Mangels an modernen und gut ausgestatteten
Fläche zum Beispiel durch Untermietverträge ebenso wie Flächen ein notwendiger Zuwachs war, belegt der Anteil der
Preisnachverhandlungen aktueller Mietvertragsverhältnisse bereits vermieteten Flächen. Oder anders formuliert: von
betreffen. In der aktuellen Wirtschaftslage sollte man aber den 220.000 m² waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung nur
immer wieder betonen, dass es für beide Seiten – Eigentümer noch 6 % unvermietet. Dies dokumentiert, dass der Vermie-
tungsmarkt nach wie vor in Bewegung ist und auch Neuver-
träge abgeschlossen werden. Inwiefern sich der positive
Trend der Vorvermietungen in projektierten Büros aber
fortsetzen wird, bleibt abzuwarten. Nicht zuletzt hängt es
auch daran, ob geplante oder sich im Bau befindliche
Büros zeitlich verschoben oder gar auf Eis gelegt werden.
Schon jetzt wirken sich Kontaktverbote, Ausgangs- und
Arbeitsbeschränkungen massiv auf die Bauprozesse aus.
Noch stehen für die kommenden drei Quartale in allen
Büromarktüberblick | 1. Quartal 2020 4
sieben Hochburgen insgesamt rund 1,55 Mio. m² in der Indexwert liegt mit einem Plus von 32 % deutlich über dem
Pipeline, die sich bereits im Bau befinden. Auch hiervon letzten Höhepunkt im vierten Quartal 2008. Intuitiv könnte
ist der überwiegende Teil bereits vorvermietet, die meisten man daraus nun ein hohes Rückschlagspotential vermuten.
Verträge wurden zeitlich gesehen allerdings deutlich vor Hierbei darf allerdings nicht vergessen werden, dass die
März 2020 abgeschlossen. Suchenden Unternehmen stehen durchschnittliche Leerstandsquote in den Big 7 in der
mit rund 386.000 m² nur noch ein Viertel der Flächen zur Aufschwungphase bis hin zur Finanzkrise Ende 2008 gerade
Verfügung. Die Pipeline ist auch für die nächsten Jahre mal auf 8,6 % abgesunken war. Diesmal ist die Flächen-
aktuell noch prall gefüllt. Wir gehen aber davon aus, dass knappheit dagegen viel extremer und stützt damit die
längst nicht alle Neubauprojekte auch realisiert werden. Mieten. Nach der Finanzkrise ging der Mietpreisindex s
Bei einer insgesamt nachlassenden Nachfrage werden ieben Quartale zurück, bevor die Erholung eintrat. Der
auch die Vorvermietungsquoten sinken, die bei einer ent- Gesamtrückgang betrug damals lediglich 5 %, am stärks-
sprechend konzipierten Projektfinanzierung auch zu einem ten trat er 2008-2010 in Berlin (-10 %, damals von 22 auf
Stopp des Projektes führen können. 20 Euro) und in Frankfurt (- 9 %, 37 auf 33 Euro) auf.
Spitzenmieten in den Big 7 bleiben stabil Genaue Aufschlüsse über die Abschlussbereitschaft der
Zum Ende des ersten Quartals gab es ausreichend Belege, Mieter, das Entgegenkommen der Vermieter in Bezug auf
die Spitzenmieten in allen Hochburgen unverändert gegen- Stundungen oder der Gewährung von Incentives mit ent-
über dem letzten Quartal 2019 zu belassen. Der JLL-Spitzen- sprechenden Konsequenzen für die Effektivmieten werden
mietpreisindex verharrt im Vergleich zum vierten Quartal die nächsten Wochen zeigen. Viele vorwiegend kleinere Un-
2019 entsprechend bei 218,1 Punkten, dem nach wie vor ternehmen haben bereits begonnen, Nachverhandlungen
höchsten Stand seit 1992. Im Jahresvergleich schlägt aber mit ihren Vermietern zu führen. Bei großen Corporates
immerhin noch ein Plus von 4,6 % zu Buche. Davon sehen wir aktuell noch keine solche Aktivitäten, hier stehen
ausgehend, dass der Höhepunkt des Zyklus erreicht ist, Umzugsfragen und die Bedeutung des Themas Bürofläche
lohnt ein Vergleich mit dem letzten Zyklushöhepunkt und im Rahmen einer langfristigen Strategie, die nicht so
der darauffolgenden globalen Finanzkrise. Der aktuelle schnell aufgegeben wird.
Büroflächenumsatz inklusive Eigennutzer (in m2)
2019 Q1 2019 Q1 2020 %
Berlin 1 998.500 230.800 172.000 -25,5
Düsseldorf 2
549.900 112.100 108.100 -3,6
Frankfurt/M 3 579.500 104.200 67.600 -35,1
Hamburg 4 530.000 178.500 98.000 -45,1
Köln 5 291.300 95.400 38.500 -59,6
München Region 6
760.000 196.100 184.000 -6,2
Stuttgart 7 319.000 85.500 33.100 -61,3
Gesamt 4.028.200 1.002.600 701.300 -30,1
Büromarktüberblick | 1. Quartal 2020 5
Leerstand inklusive Untermietflächen
Q4 2019 Q1 2019 Q1 2020 %
m² Quote (%) m² Quote (%) m² Quote (%)
Berlin 1
376.500 1,8 387.900 1,9 387.500 1,9 -0,1
Düsseldorf 2 526.700 5,8 598.200 6,5 537.800 5,9 -10,1
Frankfurt/M 3 637.300 5,5 743.300 6,4 679.500 5,8 -8,6
Hamburg 4 452.400 3,0 529.600 3,5 372.900 2,5 -29,6
Köln 5 168.000 2,2 230.000 3,0 167.600 2,2 -27,1
München Region 6 478.500 2,3 537.800 2,6 498.600 2,4 -7,3
Stuttgart 7
206.700 2,3 189.000 2,2 205.800 2,3 8,9
Spitzenmietpreise (in €/m2/Monat)
Q4 2019 Q1 2019 Q1 2020 %
Berlin 1
37,00 34,00 37,00 8,8
Düsseldorf 2
28,50 28,00 28,50 1,8
Frankfurt/M 3 41,50 40,00 41,50 3,8
Hamburg 4
29,00 28,00 29,00 3,6
Köln 5 26,00 24,00 26,00 8,3
München Region 6 41,00 39,50 41,00 3,8
Stuttgart 7 24,50 24,00 24,50 2,1
Fertigstellungen (in m2)
2019 Q1 2019 Q1 2020 %
Berlin 1 237.300 74.700 91.900 23,0
Düsseldorf 2 115.400 1.600 1.300 -18,8
Frankfurt/M 3 130.300 0 21.000 k.A.
Hamburg 4 117.100 16.500 24.200 46,7
Köln 5 95.600 2.000 16.600 730,0
München Region 6 335.600 4.200 59.000 1.304,8
Stuttgart 7 92.700 61.300 5.500 -91,0
Büroflächenbestand (in Mio. m²)
Q4 2019 Q1 2019 Q1 2020 %
Berlin 1
20,42 20,28 20,49 1,0
Düsseldorf 2
9,15 9,16 9,15 -0,2
Frankfurt/M 3 11,65 11,58 11,63 0,5
Hamburg 4
15,02 14,97 15,01 0,3
Köln 5 7,79 7,71 7,79 1,0
München Region 6
20,63 20,37 20,69 1,5
Stuttgart 7 8,81 8,78 8,81 0,4
1
Stadtgebiet; 2 Stadtgebiet inkl. Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden; ³ Stadtgebiet inkl. Eschborn und Kaiserlei; ⁴ Stadtgebiet; ⁵ Stadtgebiet; ⁶ Stadtgebiet inkl. Umlandgemeinden;
⁷ Stadtgebiet inkl. Leinfelden-Echterdingen
Büromarktüberblick | 1. Quartal 2020 6Berlin
Entwicklung der Hauptindikatoren
Schwacher Jahresauftakt in der Hauptstadt
Der Berliner Bürovermietungsmarkt startete zum Jahresbe-
ginn mit einem Flächenumsatz von 172.000 m². Gegenüber
dem Vorquartal stellt dies einen Rückgang um rund 38 % und
gegenüber dem Fünfjahresschnitt der jeweiligen Vergleichs-
quartale um 20 % dar. Verantwortlich für dieses schwach aus-
fallende Ergebnis war unter anderem das starke Endjahresge-
schäft 2019 mit wenigen Überhängen für 2020. Auch im neuen
Jahr sind die wesentlichen Treiber des Flächenumsatzes die
Großvermietungen. Während im ersten Quartal des Vorjahres
die drei größten Transaktionen einen Anteil von 20 % am
Gesamtumsatz ausmachten, erreichten sie in den ersten drei letzten Jahr stieg der Bestand in diesem Teilmarkt um rund
Monaten 2020 einen Anteil von 29 %. Entsprechend entfällt 45.000 m². Angesichts der aktuell hohen Bautätigkeit im Areal
der Hauptteil des Quartalsresultates auf die Größenklasse ab Hauptbahnhof-Europacity ist davon auszugehen, dass sich
10.000 m². Auf lokaler Ebene ist zu beobachten, dass der neue auch künftig dieser Trend fortsetzen wird. Zum Jahresanfang
und zentral gelegene Teilmarkt ‚Areal Hauptbahnhof-Europa- liegt die Leerstandsquote in der Hauptstadt bei 1,9 %. Die
city` immer mehr Mieter anzieht. Grund für diese Entwicklung Spitzenmiete ist zum Vorquartal konstant bei 37,00 €/m²/Mo-
ist einerseits die wachsende Attraktivität des Standortes als nat geblieben, wohingegen die gewichtete Durchschnittsmiete
auch die fortschreitende Entwicklung von Projekten. Allein im um 2,6% auf 26,36 €/m²/Monat angestiegen ist.
Berlin: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
Berlin: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2020/Q1
Wedding Gesundbrunnen
Klarahoeh A 10
Prenzlauer
Tiergarten Berg
Areal Hauptbahnhof-Europacity
A 114 Malchow(Hohensch € 28,00 - 35,50
Konradsh
Moabit
Charlottenburg
Reinickendorf Außerhalb Nord
Charlottenburg 1A € 11,00-18,00 Pankow
€ 23,00-37,00
Hansaviertel
Mitte 1A
A111
€ 26,00 - 36,00
Schöneberg Berlin-Tegel
Falkensee Mitte
Wilmersdorf
Tiergarten
Lichtenberg
Areal Potsdamer-Leipziger Platz
€ 25,00 - 37,00
Prenzlauer Charlottenburg Kreuzberg
Mitte
Berg-Friedrichshain Schöneberg
Spandau € 17,50-28,00 Marzahn-Hellersdorf
Charlottenburg-Tiergarten Mitte
Außerhalb West Friedrichshain-Kreuzberg
€ 17,00-28,00 € 21,00-34,00
€ 11,50-17,50
Mediaspree Außerhalb Ost
Charlottenburg-Wilmersdorf € 10,00-27,50
€ 26,00-35,00 Berlin
Groß Wilmersdorf-Schöneberg
GlienickeGroßziethen Kreuzberg-Tempelhof
Bohnsdorf € 16,00-29,50
Schönefeld
€ 15,00-30,50
Gatow Kienberg
A113 A 100
Waßmannsdorf
Berlin-Schönefeld A 115
Waltersdorf A 103 Tempelhof-Schöneberg
Selchow Berlin-Schönefeld
Treptow-Köpenick
Glasow Kiekebusch
Rotberg
Karlshof Außerhalb Süd
Kladow Tollkrug
Steglitz-Zehlendorf Neukölln
€ 10,00-26,50
Areal Flughafen Berlin-Brandenburg A 113
€ 8,50-18,50 Adlershof
Dahlewitz A10 A13 € 10,00-18,50
Büromarktüberblick | 1. Quartal 2020 BerlinDüsseldorf
Entwicklung der Hauptindikatoren
Solider Start ins Jahr
Auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wurden im
ersten Quartal 2020 rund 108.000 m² und damit nur etwas
weniger Flächen (4 %) umgesetzt als im Vorjahresquartal. Die
5- und 10-jährigen Durchschnittswerte der ersten Quartale
wurden leicht übertroffen. Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet
entfielen knapp 93.000 m². Deutlich zurück ging im Jahres-
vergleich die Anzahl der Abschlüsse (25 %), hauptsächlich
betraf dies Anmietungen in der Größenordnung bis 500 m². In
der Kategorie ab 5.000 m² wurden vier Abschlüsse registriert, quote blieb auch im ersten Quartal unterhalb der 6-Prozent-
darunter zwei durch die öffentliche Verwaltung, die dadurch Marke. Im Düsseldorfer Stadtgebiet sind es sogar nur 4,7 %.
für rund ein Drittel des Gesamtumsatzes verantwortlich zeich- Die meisten Flächen stehen in den Umlandteilmärkten Neuss
nete und die Branchenstatistik anführte – im langjährigen und Ratingen leer. Die Spitzenmiete zeigte sich in den ersten
Durchschnitt lag ihr Anteil bei nur 7 %. Mit Abstand folgten drei Monaten des Jahres stabil, sie lag bei 28,50 €/m²/Monat
Nutzer aus den Branchen Industrie (19 %) und unterneh- und wird im CBD erzielt. Im selben Zeitraum leicht gestie-
mensbezogene Dienstleistungen (12 %). Unter den vier Top gen ist dagegen die gewichtete Durchschnittsmiete, mit
Deals befand sich auch ein Eigennutzer: die LEG Management 17,42 €/m²/Monat hat sie um rund 1 % zugelegt.
GmbH baut rund 7.600 m² in der Airport City. Die Leerstands-
Düsseldorf: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
Düsseldorf: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2020/Q1
Boesinghoven Wittlaer Pempelfort
Lank-Lat um
A 57 Kalkum A 52
Rohdenhaus
Stadtmitte
Fischeln Langst kierst Kaiserswerth
Altstadt
Oberkassel
Ratingen Ratingen City
A 44 Ilverich
€ 8,00-15,50 CBD Düsseldorf
Niederschwarzbach € 9,00-26,00
Flughafen
ein
Rh
Carlstadt € 17,00-28,50
Struemp
€ 11,00-17,50 Lichtenbroich
Rhein
A 44
Lohausen
Düsseldorf
Wülf rath
Unterrath Regierungsviertel
A 44 Hafen
Nord Knittkuhl A3 € 11,50-21,00
Rath Met zkausen
Stockum € 8,00-17,00 Unterbilk
Friedrichstadt Oberbilk
Ludenberg
City-Süd
Derendorf Mörsenbroich
Ludenberg Hubbelrath € 8,00-11,00
Met tmann Bilk
Seestern
Lörick Golzheim
Schöller-
Meerbusch € 9,50-14,50 Kennedydamm Dornap
A 57
Niederkassel
€ 14,50-23,50
Düsseltal Grafenberg
Linksrheinisch Pempelfort
A 52 Heerdt
€ 7,00-20,00 Gerresheim
Oberkassel Flingern Nord
Altstadt Grafenberg-Ost
Düsseldorf
Kaarst Stadtmitte Flingern Süd
€ 9,00-14,50
Hafen Carlstadt
Hafen Friedrichstadt Gruiten
€ 14,50-25,00 City-Ost
Lierenfeld
Unterbilk
€ 9,50-12,50
Oberbilk Vennhausen
Hamm A3 Erkrath
Bilk
Unterbach
Neuss Süd Eller Unterf eldhaus Erkrath/
Buettgen
€ 8,00-11,50 Unterbach Hilden
Neuss
€ 7,00-9,50 A 46
Flehe Haan
Wersten
Volmerswerth in
Rhe A 59
Hassels
A 57
Reisholz
Holthausen Hilden
A 46 Solingen
Himmelgeist
Himmelgeist Itter Benrath
Grefrath A 46 Kalstert
Holzheim
Büromarktüberblick | 1. Quartal 2020 DüsseldorfFrankfurt
Entwicklung der Hauptindikatoren
Niedriger Flächenumsatz im ersten Quartal
Das erste Quartal 2020 startete mit nur 67.600 m²; das
bedeutet den viertschlechtesten Quartalsumsatz seit mehr
als 20 Jahren. Gründe waren im Wesentlichen der geringe
Deal-Überhang aus dem Vorjahr, da das vierte Quartal 2019
das drittstärkste Quartal der letzten zehn Jahre war, und
bereits Auswirkungen der aktuellen Corona-Krise. Die An-
zahl der Abschlüsse war hingegen vergleichsweise hoch, da
vor allem große und mittlere Gesuche erst einmal pausiert
wurden. Die Leerstandsquote ist leicht auf 5,8 % gestiegen Kurzfristig liegt der Fokus zahlreicher Unternehmen darauf,
aufgrund zahlreicher Flächenfreizüge, die aus 2018er und eine Remote Working-Infrastruktur zu erstellen bzw. diese
2019er Abschlüssen resultierten. Die Spitzenmiete sowie zu verbessern. Mittel- und langfristig werden diese Investiti-
die Mieten in den Teilmärkten blieben zunächst unverän- onen auch Auswirkungen auf die Flächenkonzeption
dert. Angesichts des wirtschaftlichen Umfelds stehen haben. Kommen die Nachholeffekte im zweiten Halbjahr,
Eigentümer und (Bestands-)Mieter im intensiven Austausch kann 2020 weiterhin ein umsatzstarkes Jahr werden –
und es werden Lösungen in Form von Incentives, Unterver- sofern die Zeit ausreicht und Bestandseigentümer nicht zu
mietungen oder flexiblen Vertragsgestaltungen gesucht. attraktive Verlängerungspakete schnüren.
Frankfurt: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
Frankfurt: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2020/Q1
Kalbach Nieder-Eschbach
A5
Königst ein Oberhoechstadt/Ts. Kalbach Harheim
Bonames Harheim
Kronberg Oberursel A 661
Mittelbuchen
Bad Vilbel
Schneidhain
Niederursel Frankfurter Berkersheim
Ts.
Steinbach Berg Wachenbuchen
Mertonviertel-Riedberg Sonstige Stadtlagen (Nord)
€ 10,00-15,00
B3 Bergen-
Heddernheim Eschersheim Enkheim
Altenhain Preungesheim
Schwalbach Maintal
Eschborn Eckenheim Seckbach
A 661;B 3
€ 9,00-17,50 Dornbusch Bischofsheim A 66
Fischbach Praunheim Ginnheim
Bad Soden Eschborn Seckbach
Nord
Hausen Main
€ 11,50-16,50 Doernigheim
Kelkheim
Rödelheim A 66
Hanau
Bornheim
A 648 € 9,00-13,50 Westend-
Fechenheim
Rödelheim Frankfurt Nord Riederwald
am Main Nordend- Ost
Sossenheim West
Nordend- € 10,00-18,50 Mühlheim
Westend-Süd
Bockenheim Innenstadt Ost Klein- Auheim
Ostend A 661
Unterliederbach Bahnhofsviertel Altstadt
West Kaiserlei
Lorsbach
Nied
€ 9,50-28,00
Gallusviertel Sachsenhausen- € 8,00-16,00
Nord
Gutleutviertel
Höchst Oberrad
Oberrad
Zeilsheim
Zeilsheim Griesheim Of fenbach Laemmerspiel
Sachsenhausen am Main Westend- Nordend-West
A 66 € 11,50-17,00 Nord
Westend
Hofheim Sonstige Stadtlagen (Süd) Niederrad
Bockenheim € 16,00-33,00 City
Kriftel
Schwanheim € 13,00-30,00
B 40 Sindlingen Lyoner Quartier Obertshausen Nordend-Ost
Sachsenhausen-
€ 10,00-17,00 Süd
Hattersheim Innenstadt
A5
A3 Westend-Süd
City-West Altstadt
in € 13,00-18,50 Bankenlage
A3
Ma Gravenbruch Main
Kelsterbach Gallusviertel
Heusenst amm € 19,00-41,50
Okriftel A3 Rodgau
Neu-Isenburg
Bahnhofsviertel Rembruecken
Flughafen € 12,00-24,00 Sachsenhausen-
Bahnhofsviertel Nord
Weilbach
Flughafen A 661 Westhafen
Eddersheim € 16,00-25,00 € 18,00-25,50
Gutleutviertel
Zeppelinheim
A3 Sachsenhausen-
Raunheim Dreieich
Steinberg Niederrad Süd
Büromarktüberblick | 1. Quartal 2020 FrankfurtHamburg
Entwicklung der Hauptindikatoren
Großabschlüsse fehlten am Vermietungsmarkt
Am Hamburger Bürovermietungsmarkt wurden im ersten
Quartal 2020 98.000 m² vermietet oder von Eigennutzern
belegt. Das liegt zwischen 20 % und 30 % unter dem Zehn-
beziehungsweise Fünfjahresschnitt. Für ein höheres Umsatz-
ergebnis fehlten schlicht Großabschlüsse: Die beiden größten
Abschlüsse lagen jeweils unter 6.000 m².
spiegelt den aktuellen Angebotsmangel wider. Aufgrund der
Die Innenstadt und der Hafenrand sind die beiden umsatz- aktuellen Corona-Krise werden vermutlich in der nächsten Zeit
stärksten Teilmärkte. Sie vereinen über 40 % des Flächenum- mehr Untermietflächen auf den Markt kommen. Gepaart mit
satzes. Bei den Branchen liegen wie üblich die unternehmens- einer nachlassenden Nachfragedynamik wird sich das Ange-
bezogenen Dienstleister (19.000 m²) an Position 1, gefolgt von bots-Nachfrageverhältnis zu Gunsten der Nutzer entwickeln. Im
drei Branchen, die alle auf gut 10.000 m² Flächenumsatz kom- Gesamtjahr 2020 werden insgesamt rund 190.000 m² Büroflä-
men: Bau und Immobilien, Ausbildung, Gesundheit und Sozia- che fertig gestellt. Aus aktueller Sicht sind davon nur noch 15 %
les sowie Industrie. Die Flexible Office Space-Betreiber haben verfügbar. Im nächsten Jahr werden noch weniger Flächen fer-
an drei Standorten insgesamt rund 7.000 m² gemietet. Darun- tig gestellt, bevor dann im Jahr 2022 ein Anstieg zu verzeichnen
ter IWG am Jungfernstieg für die Marke Signature. Die Leer- sein wird. Die Spitzenmiete liegt stabil bei 29,00 €/m²/Monat
standsquote ist im ersten Quartal auf 2,5 % gesunken und und die Durchschnittsmiete bei 17,74 €.
Hamburg: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
Hamburg: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2020/Q1
Hummelsbüttel Sasel Volksdorf
Wellingsbüttel
A 23
Puetjen Schnelsen Hamburg
Fuhlsbüttel
Niendorf
Flughafen - Ohlsdorf
Groß Borstel Hamburg Nord-Ost
Halstenb ek
€ 9,00-13,50 € 9,00-12,50
Bramfeld Farmsen-Berne
Eidelstedt Groß Borstel Alsterdorf Steilshoop
Rahlstedt
Schen efeld City Nord
€ 9,50-15,00
Barmbek-
Lurup Winterhude- Bramfeld
Lokstedt
Eppendorf- Uhlenhorst Winterhude € 10,00-15,50
Iserbrook
Harvestehude-
Eppendorf € 10,00-14,50 Barmbek-Nord
Stellingen
Hamburg-West Rotherbaum
€ 9,00-12,50 € 12,50-22,00
Tonndorf
Hoheluft-Ost Dulsberg
Ham bu rg Wandsbek
Hoheluft-West
Barmbek-Süd
Harvestehude Wandsbek
Osdorf Bahrenfeld € 9,00- Jenfeld
Eimsbüttel
14,50
Eimsbüttel Uhlenhorst
€ 10,00-14,50 Bar sbü ttel
Eilbek Marienthal
Rotherbaum
Altona-Ottensen- A 24
Groß Flottbek Bahrenfeld Altona-Nord östliche Außenalster -
Sternschanze Hohenfelde
€ 12,00-17,50 St. Georg
St. Pauli € 12,50-21,50
€ 12,00- St. Georg
Nienstedten St. Pauli Borgfelde
22,50 Innenstadt Hamm
Othmarschen Neustadt
City Süd (Außenbereich)
Ottensen € 14,50-29,00 City Süd Horn
Altona- Hamburg- € 9,00-12,50
A7 Altstadt Altstadt (Kernbereich) Billbrook-
Hafenrand € 9,50-16,00
Hammerbrook Billwerder-Billstedt A1
Elbe Billstedt
€ 13,50-22,50 € 6,00-12,50
Norder Elbe
HafenCity
HafenCity
Sü
Finkenwerder € 16,00-
de
Harburg - Waltershof Steinwerder
rE
26,00 Rothenburgsort
lbe
südlich der Elbe Billbrook Bergedorf
Kleiner
€ 9,00-14,50 Grasbrook € 9,00-15,00
Veddel
Büromarktüberblick | 1. Quartal 2020 HamburgKöln
Entwicklung der Hauptindikatoren
Mangelnde Flächenverfügbarkeit prägt den Markt
Der Kölner Bürovermietungsmarkt startete sehr verhalten ins
Jahr und verzeichnete in den ersten drei Monaten 2020 einen
Flächenumsatz von nur 38.500 m² - gegenüber dem ersten
Quartal des Vorjahres bedeutet dies ein Minus von 60 %. Die
Anzahl der Abschlüsse ging um 31 % zurück. Sowohl die um-
gesetzte Fläche als auch die Anzahl der Anmietungen erreich-
ten nur knapp die Hälfte des Durchschnitts der vergangenen
fünf Jahre. Der Hauptgrund für dieses unterdurchschnittliche
Ergebnis ist nicht die fehlende Nachfrage von Unternehmen, getätigt, das einen Vertrag über 4.500 m² im Teilmarkt
sondern die mangelnde Verfügbarkeit von Büroflächen - ins- Ehrenfeld/Braunsfeld unterzeichnete. Insgesamt gab es nur
besondere von modernen und gut ausgestatteten Flächen. acht Abschlüsse im vierstelligen Bereich, die durchschnittliche
Bei einer Leerstandsquote von aktuell nur 2,2 % können viele Größe einer Anmietung lag bei 500 m². Die Spitzenmiete
Flächengesuche nicht bedient werden. Nur 11 % der leerste- blieb - nach einem deutlichen Anstieg im Jahr 2019 - im
henden Flächen verfügen über eine erstklassige Ausstat- ersten Quartal 2020 stabil bei 26,00 €/m²/Monat. Die gewichte-
tungsqualität. Großvolumige Abschlüsse wurden im ersten te Durchschnittsmiete zeigte sich im Jahresvergleich nahezu
Quartal nicht registriert, die größte Anmietung bisher wurde konstant bei 15,54 €/m²/Monat.
durch ein Unternehmen aus dem Gesundheitswesen
Köln: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
Köln: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2020/Q1
Volkhoven/Weiler Seeberg
Heimersdorf
Auweiler Lindweiler Hardt
A1 Flittard
Pulheim Dünnwald
Esch/Auweiler
Pesch Longerich A3
Ossendorf/
Bergisch
Nippes Gladbach
Niehl Stammheim
A 57 € 6,50-14,00 Höhenhaus
Weidenpesch
Bocklemünd/Mengenich
Ossendorf
Mauenheim sonstige Lagen Dellbrück
Bilderstöckchen
Widdersdorf
Holweide
Glessen Widdersdorf Nippes Mülheim
Riehl Bensberg
Vogelsang Bickendorf
Brauweiler Buchheim
Neuehrenfeld Rheinufer-West
€ 13,00-26,00
Ehrenfeld/
Ehrenfeld
Neustadt-Nord Buchforst A4
Lövenich Deutz/
Braunsfeld Merheim
Peripherie West Müngersdorf Messe Höhenberg Brück
€ 6,50-15,50
€ 7,00-12,50 City € 8,00-20,00 Kalk Kalk/
Braunsfeld Altstadt-Nord
Deutz Mülheim A 3;A 4
Weiden € 9,50-26,00 Neubrück
Köln Altstadt-Süd L 124 € 7,00-16,00
Vingst
Humboldt- Ostheim
A4 Rath/Heumar
Buschbell Lindenthal Gremberg
Junkersdorf Rath Forsbach
Marsdorf
Lindenthal/ Neustadt-Süd
A3
A4 Sülz Poll A4
Sülz Raderberg
€ 8,00-15,00
Bayenthal Gremberghoven
A 559
Frechen ZollstockBayenthal/
A1 Westhoven Eil
Marienburg
Klettenberg
€ 9,00-16,00Marienburg Ensen Rösrath
A 59
Raderthal
Finkenberg Porz/
Gleuel Gremberghoven
Rambruecken
Rodenkirchen
Porz
L 84 € 8,50-13,50
Urbach
Hürth Weiß A3
Rodenkirchen
Berrenrath Rondorf € 7,00-11,00 Grengel
Konraderhoehe A 555
Hahnwald
in Köln/Bonn
Kerpen Rhe Elsdorf
Zündorf
Sürth Wahnheide
Meschenich Troisdorf
Godorf Wahn
Immendorf Langel Libur
Meschenich Wahn
Büromarktüberblick | 1. Quartal 2020 KölnMünchen
Entwicklung der Hauptindikatoren
Angebotsmangel beherrscht weiterhin den Büromarkt
Am Münchener Bürovermietungsmarkt wurden im ersten
Quartal rund 184.000 m² vermietet oder von Eigennutzern
belegt. Das sind etwa 27 % mehr als im Vorquartal und ca.
6 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Die drei größten Ver-
mietungen, mit einem Volumen von rund 50.000 m², erreich-
ten einen Anteil von 27 % am bisherigen Gesamtumsatz. Die
meisten Transaktionen (ca. 20 %) fanden in der Innenstadt
statt, der umsatzstärkste Teilmarkt ist jedoch der Osten mit
einem Flächenumsatz in Höhe von rund 63.000 m².
Die Leerstandsquote lag im ersten Quartal 2020 bei 2,4 % Die seit längerem anhaltende Marktsituation mit niedri-
und somit 0,1 Prozentpunkte über dem Niveau des Vor- gem und weiter sinkendem Flächenangebot sowie einer
quartals. Das beruht vor allem auf einem Anstieg der Flä- ungebrochen hohen Flächennachfrage ließen das Miet-
chen, die zur Untervermietung angeboten werden. Von niveau seit Jahren ansteigen. Die Spitzenmiete notiert
Januar bis März 2020 wurden 59.000 m² Büroflächen fertig zum Jahresauftakt weiterhin bei 41,00 €/m²/Monat und
gestellt. Bis Jahresende 2020 werden Fertigstellungen von die Durchschnittsmiete ist auf 21,50 € gestiegen. Im Mün-
insgesamt 349.400 m² erwartet. Hiervon sind derzeit noch chener Stadtgebiet liegt sie bei 23,72 €.
rund 40.000 m² (14 %) verfügbar.
München: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
München: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2020/Q1
Rothschwaige
A 92
A9
A 99
Karlsfeld Ismaning
A8 Oberschleißheim
Neu-Esting
Olching
Norden
Gröbenz ell
A 99
€ 14,00-21,00
Olympiapark
€ 14,00-22,00 Kirchheim
Eichenau b. M ünchen
Puchheim A8 Schwabing-Nord
Poing
€ 16,50-26,00 Grub
Westen Arabellapark Heimstetten
€ 15,50-23,50 € 17,50-23,50 A 99
München
Innenstadt A 94
Riem Parsdorf
€ 22,50-41,00 Bogenhausen
A 94
A 99 Westend € 20,00-30,00 Moosfeld/
€ 16,50-25,00 Riem Ot tendichl
Germering
€ 10,00-17,00
Gräfelf ing A 96 Osten
€ 15,50-30,00
A 96
Geisenbrunn Martinsried Haar
Planegg
A8
Vaterstetten
Süden Neuperlach
€ 12,00-21,00 € 12,00-17,50
Stockdorf A 95
Neubiberg
A 995 A 99
Gauting
Unterbrunn Ot tobrunn
Grünwald Unterhaching
Büromarktüberblick | 1. Quartal 2020 MünchenStuttgart
Entwicklung der Hauptindikatoren
Unterdurchschnittlicher Jahresstart
Zum Jahresbeginn musste auf dem Stuttgarter Bürover-
mietungsmarkt mit 33.100 m² umgesetzter Bürofläche ein
61-prozentiger Rückgang im Vergleich zum Vorjahreszeit-
raum verzeichnet werden. Das Ergebnis liegt rund 57 %
unter dem fünfjährigen Durchschnitt der ersten Quartale,
nach Anzahl der Deals allerdings auf Niveau des Vorjahres-
zeitraumes. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass
sich viele Großnutzer bereits in der Vergangenheit Flächen
mit einer langen Mietvertragslaufzeit gesichert haben und folgt mit rund 23 %. Als mit Abstand aktivste Nachfragegrup-
ein geringes Bestandsangebot im großflächigen Segment pe waren unternehmensbezogene Dienstleister zu ca. 41 %
herrscht. Als Folge war die Größenklasse unter 500 m² am am Flächenumsatz beteiligt. Der Angebotsseite wurden im
stärksten besetzt (ca. 70 % der Transaktionen). Den größten ersten Quartal keine neuen Büroflächen zugeführt: von rund
Abschluss tätigte der Flexible Office Space-Anbieter REGUS 5.500 m² fertiggestellter Bürofläche sind bereits 100 %
mit knapp 2.800 m² im dezentralen Teilmarkt Leinfelden- belegt. Trotz eines leicht gesunkenen Leerstandsvolumens
Echterdingen. Mit einem Anteil von rund 34 % erwies sich notiert die Leerstandsquote weiterhin bei 2,3 %. Auch die
die City als umsatzstärkster Teilmarkt, wo rund die Hälfte Spitzenmiete liegt unverändert bei 24,50 €/m²/Monat.
aller Deals abgeschlossen wurde. Vaihingen-Möhringen
Stuttgart: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)
Stuttgart: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m²/Monat) JLL Research 2020/Q1
Heimerdingen Münchingen Neuwirtshaus Stammheim Remseck Neustadt
Schoeckingen
A 81 am Neckar Rems-Murr- Kreis
Korb
Zuffenhausen Mühlhausen
Hirschlanden € 10,00-16,50
Kornt al- Münchingen
Zuffenhausen
Waiblingen Kleinheppach
Ditz ingen Münster Beinstein
Hoefingen Fellbach
Weilimdorf Bad Cannstatt
Gebersheim
€ 11,00-16,50 Weinstadt
Feuerbach Remshalden
Rutesheim Stuttgart-Nord € 11,00-19,00 Kernen
Weilimdorf
im Remst al
Feuerbach € 15,00-20,00 Bad Cannstatt
Gerlingen € 13,50-19,50 Stuttgart
A8 A 81
Leonberg Stuttgart-Nord
Stuttgart-Ost Stetten
Schnait
im Remst al
€ 10,50-18,00
Untertürkheim Struempfelbach
Botnang City Stuttgart-Ost Obertürkheim
€ 15,50-24,50
Renningen
Stuttgart-West Unter-Obertürkheim/
Mitte
€ 15,00-20,00 Wangen-Hedelfingen
Stuttgart-West
Stuttgart-Süd € 10,50-16,50
Warmbronn
€ 10,50-17,00 Hedelfingen
Stuttgart-Süd
Degerloch
Magstadt
€ 10,50-20,00 Sillenbuch
Vaihingen Degerloch Esslingen
am Neckar
A 8;A 81 Hoffeld
Möhringen
A 831 Ostf ildern
Birkach
Vaihingen-Möhringen
€ 13,50-20,00 Kemnat
A8
Plieningen Plochingen
Fasanenhof € 9,00-11,00
Sindelfingen
€ 11,50-18,00 Plieningen
A8
A 81 Leinfelden-E chterdingen Denkendorf
Darmsheim Leinfelden-Echterdingen Wernau
(Neckar)
Dagersheim € 11,00-19,00
Böblingen Neuhausen
auf den Wendlingen
Fildern am Neckar
Bernhausen
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