DKB Energie Forum Erfurt - DEHOGA Thüringen KOMPETENZZENTRUM 16.04.2012 - Deutsche Kreditbank AG - Ihr Tourismuspartner
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Die Bank, die Ihre Sprache spricht. DKB Energie Forum Erfurt - DEHOGA Thüringen KOMPETENZZENTRUM 16.04.2012 Deutsche Kreditbank AG – Ihr Tourismuspartner Michael Spaude Fachbereichsleiter Firmenkunden DKB Niederlassung Erfurt
Deutsche Kreditbank AG
Gründung 1990
seit 1995 100%ige Tochter der Bayern-LB
15 Standorte in den neuen
Bundesländern, 2 Niederlassungen
für das Gebiet der alten Bundesländer
Konzentration auf ausgewählte Branchen in
den Bereichen Infrastruktur und Firmenkunden
Direktbank im deutschsprachigem Raum
Bilanzsumme ca. 60 Mrd. EUR
1.256 Mitarbeiter (31.12.2011)
seit über 10 Jahren Hotelfinanzierungen, aktuell über 300 Tourismusprojekte mit
Schwerpunkt Ferienhotellerie in den Neuen Bundesländern
1Fokussierung auf ausgewählte Kundengruppen
Privatkunden Infrastruktur Firmenkunden
internetaffiner
Wertschöpfungsketten
Privatkunde
Wohnen Landwirtschaft und
Energie und Versorgung Ernährung
Gesundheit und Pflege Umwelttechnik
Bildung und Forschung Tourismus
Freie Berufe
com Kompetenzzentren
Public Private Erneuerbare
Partnership Energien
2Banksicht auf Hotelfinanzierungen
Immobilienfinanzierung Unternehmensfinanzierung
(langfristig) (kurzfristig)
„Managementimmobilie“
spezifische Expertise erforderlich (Marktexpertise, Branchenkenntnisse)
individuelle Analyse des Betriebes
langfristige Stabilität des GOP nicht gewährleistet
Starke Anfälligkeit der Branche für Konjunkturschwankungen mit Konsequenzen auf
Preis / Belegung (Wetter, Politik, Finanzkrise 2.0, Flugpreise, höhere Gewalt…)
starke Konzeptabhängigkeit und Einflüsse von wechselnden Trends
eingeschränkte Drittverwendbarkeit (standort- und konzeptabhängig)
3Erfolgsfaktoren für Tourismus- Projekte
Unternehmer
nachhaltige
Wirtschaftlichkeit und
Kapitaldienstfähigkeit
Finanzierung
4Zielkunden Tourismus - Betriebstypen
Stadthotellerie
Ferienhotellerie (Wellness, Familien, Senioren)
Budgethotels / Markenhotels
Jugendherbergen
Campingplätze
Ferienwohnung- /Appartementanlagen
Wassertourismus
und sonstige ausgewählte touristische Projekte (Kletterhalle, Erlebnistourismus, etc.)
in allen Vertragsformen (inhabergeführt, Pacht, Franchise, Management)
5Kern- Unterlagen für ein Bankgespräch
Vorhabens-/ Unternehmensbeschreibung (incl. Unternehmervorstellung!)
Zielgruppen- und Betriebstypendefinition
Markt- und Wettbewerbsanalyse (Nachfragepotentiale, Wettbewerber …)
Darstellung der Vertriebs- und Kommunikationswege
Ausweis der (vorläufigen) Kapitalbedarfs- und Finanzierungsstruktur
bei bestehenden Betrieben:
Bilanzen der letzten 3 Jahre incl. branchenspezifischer Kennzahlen
Ertragsvorschau für 3 Jahre incl. branchenspezifischer Kennzahlen
bei Neuprojekten:
Wirtschaftsrechnung für mindestens 10 Jahre
Machbarkeitsstudie eines anerkannten Branchenconsultant
Ohne nachvollziehbare(s), vollständige(s) und
transparente(s) Unterlagen/ Konzept keine Finanzierung !!
6Wesentliche zu analysierende Kennzahlen
Kreditentscheidung
Kapitaldienstfähigkeit erweiteter GOP / Fremdkapital (9%)
Beleihungsauslauf Fremdkapital / Beleihungswert
Unternehmensbeurteilung anhand Entwicklung:
Auslastung und Zimmerpreise ARR, %-Auslastung, RevPar
Umsatzstruktur Anteile von Logis, F&B, sonstige
GOP- Rate GOP / Umsatz (25%)
Bewertung der Immobilie Wertansatz / GOP (10-fach)
div. Aufwandsquoten Aufwand / Gesamtleistung
Rohertrag – 85%
Personal – 30%
Instandhaltung – 3%
Marketing - 5 %
…..
7Besonderheit Wertermittlung Hotel
Bewertungsfiktion:
branchenüblicher (fiktiver) Pachtvertrag zwischen Eigentümer und
wirtschaftlich / rechtlich unabhängigen Betreiber, d.h. vertragstypunabhängig
durchschnittlich kompetenter bzw. erfolgreicher Betreiber erwirtschaftet
Pacht aus nachhaltig erzielbaren Umsatz bei branchenüblichen Kosten
methodischer Ansatz:
Aus nachhaltig erzielbaren Umsatz ohne Mwst. erfolgt Ableitung Rohertrag als
branchenüblicher Pachtanteil (Prozentsatz), differenziert für unterschiedliche
Bereiche:
Logis: 20-35 % (Budget ⇑, Luxus ⇓)
F&B: 8-15 % (Systemgastronomie ⇑, Gourmetrestaurant ⇓)
Tagung: 40-50 % (nach technischen / personellen Aufwand )
8Ablauf der Kreditprüfung
Prüfung des Finanzierungsantrages auf Plausibilität, Vollständigkeit und
grundsätzliche Darstellbarkeit (geschäftspolitisch, Risiko)
persönliches Gespräch mit den handelnden Personen bzw. eingebundenen
Dritten (Managementbeurteilung)
Besichtigung des Standortes, Objekteinwertung durch einen Immobiliengutachter
umfassende Beurteilung und Dokumentation der rechtlichen, wirtschaftlichen und
objektseitigen Verhältnisse
Erstellung eines Ratings
laufende Detailabstimmung (Finanzierungshöhe und – konditionen, Sicherheiten,
Auszahlungsbedingungen etc.)
Kreditbeschluss in den Gremien der Bank
Vertragsabschluss
Realisierungszeitraum: ca. 3 Monate
9Unsere Angebote im Überblick
DKB-Tourismuskonto
kostenfreie Kontoführung
0,8 % p.a. Zinsen ab dem ersten Euro Guthaben (plus 0,1 % p.a.
Zahlungsverkehr
Zinsen für DEHOGA-Mitglieder in Berlin, Sachsen, Brandenburg
und Thüringen), Zins variabel
Guthaben täglich verfügbar
ausschließlich Elektronik Banking Nutzung
Betriebsmittelkredite und Saisonkreditlinien
10Unsere Angebote im Überblick
DKB-Investitionsdarlehen individuell angepasst an Laufzeit
und Struktur
Einbindung von KfW-Förderprogrammen und der TAB
(z.B. KfW-Energieeffizienzprogramm)
Finanzierungsmittel
DKB-Forwarddarlehen
DKB-Vario-Darlehen
weitere Produkte, z.B. Zwischenfinanzierung, Leasing
11Unsere Angebote im Überblick
Geldanlage Tages- und Termingelder
für Eigengelder
DKB-KIK Kapital- und Investitionskonto
12Kontakt
Deutsche Kreditbank AG Deutsche Kreditbank AG
Niederlassung Erfurt Niederlassung Gera
Team Tourismus Team Tourismus
Fr. Iris Kath Fr. Claudia Schreiber
Tel. +049 (0)361 5422 157 Tel. +49 (0)365 83989 40
E-Mail: Iris.Kath@dkb.de E-Mail: Claudia.Schreiber@dkb.de
Deutsche Kreditbank AG
Niederlassung Suhl
Team Tourismus
Fr. Sybille Balzer
Tel. +049 (0)3681 7966 131
E-Mail: Sybille.Balzer@dkb.de
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