EY Real Estate Asset-Management-Studie 2022 Schwerpunkt: Logistikimmobilien - Mai 2022
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EY Real Estate Asset-Management-Studie 2022 Schwerpunkt: Logistikimmobilien Mai 2022
Agenda 1. Kernergebnisse 2. Studienteilnehmer 3. Trends im Asset Management 4. Fokus: Logistikimmobilien 5. Experten-Interviews 6. Kontakt
Editorial Liebe Leserinnen, liebe Leser, infolge der Corona-Pandemie sind Logistikimmobilien in ein noch stärkeres Licht gerückt, allerdings konnte man auch schon vor der Pandemie steigende Kaufpreise und sinkende Renditen in den Top-Märkten beobachten. E-Commerce hat einen nachhaltigen Boost erfahren. Gleichzeitig konnten aus dem fernen Ausland teilweise keine oder kaum Produkte geliefert werden, Lieferketten und Logistikprozesse waren unterbrochen – und sind es teils noch. Sicherere Supply-Chains sind heute wichtiger denn je. Die ohnehin schon hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien nimmt weiter zu, wenn Unternehmen ihre Lieferketten verkürzen und Produktions- sowie Lagerflächen vermehrt ins Inland verlagern. Logistikimmobilien in ihren unterschiedlichen Ausprägungen – vom Distributionszentrum über urbane Verteilzentren bis hin zu mehrgeschossigen Lagerhallen – sind heute ein Must-have für so manches Portfolio. Unsere diesjährige Asset-Management-Studie steht daher ganz im Zeichen der Logistikimmobilie. Wie hat sich die Assetklasse Logistik bewährt? Wo liegen die Herausforderungen und welche Chancen ergeben sich aus Investoren- und Asset-Management-Sicht? Wie in jeder Ausgabe beleuchten wir zudem die generellen Trends im Asset Management. Digitalisierung und ESG sind weiterhin ganz oben auf der Prioritätenliste der Branche und erfordern immense Investitionen, die die Unternehmen schultern müssen. Außerdem sind Asset Manager mit akuten Kapazitätsengpässen im Handwerk und Bau konfrontiert. Nicht nur das bedarf kreativer Lösungen. Auch der „War for talents“ verlangt den Unternehmen einiges ab, wollen sie sich im Wettbewerb um gute Mitarbeiter behaupten. Das gilt – und hier schließt sich der Kreis – im besonderen Maße für das Management von Logistikimmobilien, denn die gefragten besonderen Kenntnisse und Fähigkeiten bringen klassische Asset Manager nicht zwangsläufig mit. Fest steht: Die Assetklasse Logistikimmobilien ist längst aus ihrer Nische herausgetreten und gewinnt immer mehr an Bedeutung. Das stellt Investoren und Asset Manager vor neue Herausforderungen, birgt aber auch Potenziale. Die Interviews mit den Logistik-Playern GARBE Industrial Real Estate, BEOS Logistics GmbH, der Initiative Logistikimmobilien (Logix) und Picnic Online Supermarkt bieten wertvolle, aktuelle Einblicke in den dynamischen Themenkomplex. In diesem Sinne wünschen wir Ihnen eine informative Lektüre und wir sind sicher, dass die Erkenntnisse unserer Studie Sie bei der Umsetzung Ihrer Vorhaben unterstützen. Ihre Christina Angermeier Oliver Schweizer Natalie Wehrmann Direktor Partner Associate Partner Seite 3
Unsere Kernergebnisse
Kernergebnisse:
Trends im Asset Management
Asset Manager sind im
Asset Manager sehen die
Auch die Auswirkungen „War for Talents“. Daher
Digitalisierung und
der Corona-Pandemie möchten sie insbesondere
Kapazitätsengpässe im
und ESG beschäftigen in das eigene Personal
Handwerk als größte
die Branche. investieren.
Herausforderung.
Für 2022 planen Asset ESG ist bei den meisten Bei ESG mangelt es
Manager außerdem Teilnehmern bereits in allerdings noch an der
Investitionen in ESG und die Unternehmens- erforderlichen Daten-
digitale Lösungen. prozesse integriert. transparenz.
Asset-Management-Studie 2022
Seite 5
Kernergebnisse
Fokus Logistikimmobilien
Deutschland wird als Top-
Es fehlt jedoch am
Markt für Logistik- Ohne Logistik-Know-how
Angebot, sodass B- und
immobilien gesehen. und Präsenz vor Ort geht
C-Lagen sowie Bestands-
Steigende Mieten und es im Asset Management
immobilien in den Blick
Preise machen die Asset- nicht.
rücken.
Klasse so attraktiv.
Schlüssel für erfolgreiches Logistikimmobilien
Asset Management sind Automatisierung und verlieren ihr
individuelle Betreuung Robotics sind die prägen- „stiefmütterliches Dasein“
von Mietern und Inves- den Logistik-Trends der als einfache Hülle und
toren, Kommunikations- nächsten Jahre. werden Bestandteile
Skills, Logistik-Know-how komplexer, digitaler
und Netzwerke. Geschäftsmodelle.
Asset-Management-Studie 2022
Seite 6
Der Flächenmangel wird sich bemerkbar machen
“Die Herausforderungen bestehen darin, dass Logistikdienstleister keine
geeigneten Flächen finden oder in B- und C-Lagen ausweichen müssen. […]
Hinzu kommen bei einem Angebotsdefizit steigende Mietpreise, die nicht nur
die Mieter, sondern am Ende die gesamte Branche sowie die
Konsument:innen treffen.
Dr. Malte-Maria Münchow
Sprecher der Initiative Logistikimmobilien
Das vollständige Interview finden Sie ab Seite 29
Copyright: Prologis
Asset-Management-Studie 2022
Seite 7
Wettbewerbsvorteil Digitalisierung
“
Solch eine Nachfrage hat der Markt zuvor noch nie gesehen und das ist kein
Strohfeuer, sondern nachhaltig. […] Für die Standortbewertung haben wir
hauseigene digitale Tools entwickelt. Auf Knopfdruck erhalten wir
Benchmarks, können sehr rasch entscheiden und dann schnell Verträge
abschließen.
Frederic Knaudt
Co-Founder Picnic Online Supermarkt
Das vollständige Interview finden Sie ab Seite 32
Asset-Management-Studie 2022
Seite 8
Mehrwert durch Bestandsentwicklung und Neubau
“
Im Vorteil ist derjenige, der Bestandsentwicklung und spekulativen Neubau
bedienen kann. Es braucht also Kompetenz im Umgang mit komplexen, teils
historischen Immobilien ebenso wie bei der Nachvermietung großer Flächen
– und all das im Idealfall länderübergreifend, um bestehende Kunden in ihrer
Geschäftsentwicklung begleiten zu können.
Hendrik Staiger
Geschäftsführung Swiss Life Asset Managers/Vorstand BEOS AG
Das vollständige Interview finden Sie ab Seite 35
Asset-Management-Studie 2022
Seite 9
Digitalisierung auch bei Logistikimmobilien wesentlich
“
Alles, was wir heute machen, ist in irgendeiner Form mit Daten verbunden.
Diesen „Goldstaub“ geschickt zu verbinden ist herausfordernd, aber ein sehr
mächtiger Werthebel im Management. […] Statt einer Vielzahl verschiedener
Lösungen wollen wir strategisch alle Daten absolut digitalisiert, ohne
manuelle Schnittstellen, zur Verfügung haben.
Tobias Kassner
Leiter Research bei GARBE Industrial Real Estate
Das vollständige Interview finden Sie ab Seite 38
Asset-Management-Studie 2022
Seite 10Unsere Studienteilnehmer
Design der Studie
Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer standardisierten Online-Umfrage (Februar/März 2022), an der rund 35
Asset Manager und Beschäftigte aus dem Logistikimmobiliensegment teilgenommen haben. Die Fragebögen wurden
anonym erfasst und ausgewertet.
Themengebiete des Fragebogens:
► Der Fragebogen befasst sich mit allgemeinen Trends im Asset Management sowie mit Logistikimmobilien als Asset-
Klasse und die erwartete zukünftige Veränderung des deutschen Logistikimmobilienmarktes.
Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen Querschnitt deutscher Asset-Management-Unternehmen und
des Logistikimmobiliensegments. Dazu zählen:
► Fonds- und Investmentmanager ► Projektentwickler
► Asset Manager ► Lager- und Logistikdienstleister
► Property Manager
► Facility Manager
Unter dem Begriff „Logistikimmobilien“ verstehen wir für diese Umfrage Gebäude, die zur Lagerhaltung, Kommissionierung
und Distribution von Wirtschaftsgütern genutzt werden. Typischerweise handelt es sich um Distributionshallen, Lagerhallen,
Umschlaghallen, Hochregallager und Speziallager.
Asset-Management-Studie 2022
Seite 12Wer sind unsere Studienteilnehmer?
• Der überwiegende Teil (52 %) der Befragten stammt aus dem Fonds- und Investmentmanagement, rund ein Drittel (30 %) aus dem Asset Management.
• Beinahe alle Befragten (91 %) gaben an, Logistikimmobilien zu betreuen. Daneben beschäftigen sie sich zu großen Teilen auch mit anderen
Nutzungsarten.
Haupttätigkeit der befragten Unternehmen Betreute Asset-Klassen
Fonds- und Investmentmanagement 52% Logistik 91%
Asset Management 30%
Büro 61%
Projektentwicklung 10%
Handel 48%
Lager- und Logistikdienstleistungen 4%
Wohnen 43%
Property Management 4%
Facility Management 0% Sonstige 17%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
Wortlaut der Fragen: „In welcher der folgenden Kategorien ist Ihr Unternehmen derzeit überwiegend tätig?“ | „Welche Asset-Klassen werden von Ihnen betreut?“
Asset-Management-Studie 2022
Seite 13Studienteilnehmer mit langjähriger Erfahrung im Bereich Logistikimmobilien
Kernaussage Wie hoch ist der Marktwert der von Ihnen betreuten Immobilien?
• Für einen repräsentativen Querschnitt der Befragten wurden Asset
Manager unterschiedlicher Größenordnungen befragt.
• Mit mehr als 5 Milliarden Euro Assets under Management ist die Mehrzahl
der teilnehmenden Unternehmen von relevanter Größe, ihre Zukunfts-
entscheidungen werden sich im Markt bemerkbar machen.
• Die Studienteilnehmer verfügen über langjährige Erfahrungen. Etwa drei
Viertel von ihnen halten seit mehr als fünf Jahren Logistikimmobilien im
Portfolio.
• In den Portfolios der meisten befragten Unternehmen ist Logistik eine
von mehreren Asset-Klassen.
Welchen Anteil macht Logistik aus? Seit wann ist Logistik in Ihrem Portfolio?
Seit mehr als 5 Jahren 74%
17%
4% 44% Seit 3 bis 5 Jahren 9%
17%
Seit 1 bis 3 Jahren 9%
18%
Seit 1 Jahr 9%
< 10 % > 10 % - 25 % > 25 % - 50 % > 50 % - 75 % > 75 % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Wortlaut der Fragen: „Wie hoch ist der Marktwert der derzeit von Ihrem Unternehmen betreuten Immobilien?“ | „Wie groß ist der Anteil an Logistikimmobilien?“ | „Seit wann hat Ihr Unternehmen
Logistikimmobilien im Bestand?“
Asset-Management-Studie 2022
Seite 14Was sind die Trends im Asset Management?
Digitalisierung und Kapazitätsengpässe sind die größten Herausforderungen
Was sind die größten Herausforderungen im Asset Management? Kernaussagen
• Für mehr als 90 % der befragten
Digitalisierung 30% 62% 4% 4%
Unternehmen stellt die
Digitalisierung auch im Jahr 2022
Kapazitätsengpässe im Handwerk und noch eine Herausforderung dar.
48% 39% 13%
beim Bau
• Auch Kapazitätsengpässe im
Handwerk sieht fast die Hälfte der
Dokumentation und Reporting 9% 52% 35% 4% Befragten als große
Herausforderung.
• Dokumentation und Reporting sind
Auswirkung der Corona-Pandemie 30% 22% 35% 13%
für über die Hälfte der Teilnehmer
immer noch eine Herausforderung.
Umsetzung des Themas 30% 22% 35% 13% • Uneinigkeit besteht bei den Themen
Nachhaltigkeit/ESG
ESG und Corona-Pandemie. Etwa die
Hälfte der Befragten sieht darin
Zusammenarbeit mit dem Property 13% 35% 48% 4% Herausforderungen für die Zukunft.
Management
• Einen Wandel vom Vermieter- zum
Belastung des Tagesgeschäfts bei
Mietermarkt sehen 73 % der
22% 22% 48% 8%
Ankäufen und Verkauf Befragten nicht.
Wandel vom Vermieter- zum 5% 22% 43% 30%
Mietermarkt
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Wortlaut der Frage: „Was sind aus Ihrer Sicht derzeit die größten Herausforderungen im Asset Management Ihres Portfolios?“
Asset-Management-Studie 2022
Seite 16Investitionen in Digitalisierung und IT höher denn je
Kernaussagen
• Beim Thema Digitalisierung haben
alle befragten Asset Manager die
Potenziale erkannt.
In der Digitalisierung und Automa-
tisierung von Unternehmensprozessen 48% 52%
• 87 % gaben an, mehr denn je in
sehen wir große Potenziale. Digitalisierung und Informations-
technologie zu investieren.
• Gespalten zeigt sich die Branche
jedoch bei der Einschätzung des
digitalen Reifegrads.
Unser Unternehmen investiert mehr den
je in Digitalisierung und damit 35% 52% 13% • Etwa die Hälfte der Befragten sieht
verbundene Informationstechnologie. die Branche in Sachen
Digitalisierung nicht ausreichend gut
aufgestellt.
Die Branche hat bei der Digitalisierung
von Geschäftsmodellen und 48% 48% 4%
Betriebsprozessen aufgeholt und ist
inzwischen gut aufgestellt.
Ich stimme zu Ich stimmer eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Wortlaut der Frage: „Inwieweit stimmen Sie den folgenden Aussagen in Bezug auf das Thema Digitalisierung zu?“
Asset-Management-Studie 2022
Seite 17ESG-Themen sind unternehmensweit etabliert, Daten fehlen noch
Kernaussagen
• Die Dringlichkeit von ESG-konformen
ESG Themen wurden unternehmensweit Immobilien ist bei den Asset
etabliert und deren Prüfung erfolgt bei 53% 26% 17% 4% Managern angekommen.
jeder Transaktion sowie regelmäßig für
den Bestand. • 79 % geben an, dass ESG-Kriterien
unternehmensweit etabliert wurden
und auch bei An- und Verkäufen
Berücksichtigung finden.
Die Berichtspflichten von Offenlegungs-
14% 59% 18% 9%
und Taxonomieverordnungen können • Bei der Datentransparenz gibt es
vollständig erfüllt werden.
jedoch Nachholbedarf.
• Mehr als drei Viertel der Befragten
gaben an, dass die Datengrundlage
Physische/Klimarisiken wurden für das
gesamte Portfolio erhoben und 26% 22% 35% 17%
zur Berechnung von CO2-Emissionen
bewertet. nicht für das gesamte Portfolio
vorhanden ist.
Die Datengrundlage zur Berechnung der
CO2-Emissionen ist über das gesamte 4% 22% 57% 17%
Portfolio vorhanden.
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Wortlaut der Frage: „Inwieweit stimmen Sie folgenden Aussagen zu?“
Asset-Management-Studie 2022
Seite 18Asset Manger investieren in Personal, ESG und digitale Lösungen
Kernaussagen
• Der „War for Talents“ – gutes Personal zu finden und zu halten – ist auch für Asset Manager ein großes Thema. Beinahe alle Befragten (96 %) gaben an,
2022 in Personal zu investieren.
• Auch die Trendthemen ESG und Digitalisierung werden von Asset Managern vorangetrieben:
• Rund 70 % der Unternehmen planen, 2022 in ESG-Datenprovider und ESG-Fachpersonal zu investieren.
• Rund 61 % der Unternehmen planen, 2022 in die Implementierung weiterer digitaler Lösungen zu investieren.
• Am wenigsten Aufmerksamkeit erhalten derzeit das Marketing und das Insourcing von Leistungen.
Personal 96%
ESG-Datenprovider oder Personalaufbau im Bereich ESG 70%
Einführung von digitalen Lösungen 61%
Akquisitionen/Übernahmen 57%
Marketing 22%
Insourcing von Leistungen 13%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Wortlaut der Frage: „In welchen Bereichen/Prozessen streben Sie 2022 Investitionen an?“ (Mehrfachnennungen möglich)
Asset-Management-Studie 2022
Seite 19Fokus: Logistikimmobilien
Near-shoring sorgt weiterhin für exzellente Aussichten für Logistikimmobilien
Kernaussagen
• Dem deutschen Markt für Logistik-
Deutschland gilt weiterhin als Top-Markt immobilien bescheinigen die
für Logistikimmobilien, auch wenn die 87% 13% 0%
Preise im internationalen Vergleich hoch Befragten übereinstimmend sehr
sind. gute Aussichten.
Logistikimmobilien müssen flexibler • Alle Befragten sehen Deutschland
werden, um die individuellen Anforde-
rungen der Nutzer und deren Mitarbeiter 39% 57% 4% trotz steigender Preise als Top-Markt
abzubilden. für Logistikimmobilien.
Unternehmen werden ihre Lieferketten • Einen der Treiber für erhöhte
kürzen und Produktions- und Lager- 57% 39% 4% Nachfrage im Inland sehen 96 % der
flächen vermehrt ins Inland verlagern. Teilnehmer in der stärkeren
Dadurch steigt die Nachfrage.
Fokussierung auf Nearshoring.
Die sogenannten Urban Warehouses • Gleichzeitig sieht die große Mehrheit
30% 52% 9% 9%
werden in Zukunft unser Stadtbild Flexibilität der Immobilien als
prägen. wichtigen Faktor, um den Anforde-
rungen der Nutzer gerecht zu
Die Anforderungen der Nutzer an
Logistikimmobilien sind individueller und 18% 39% 43%
werden.
spezifischer als bei anderen Asset-
Klassen. • Bei der Frage nach mehrge-
schossigen Gebäuden gehen die
Mehrgeschossige Logistikgebäude sind Meinungen der Befragten ausein-
26% 22% 35% 17%
sinnvoll und vielversprechend. ander. 52 % sehen hierin eher keinen
Sinn.
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Wortlaut der Frage: „Inwieweit stimmen Sie folgenden Aussagen zu?“
Asset-Management-Studie 2022
Seite 21Anteil an Logistikimmobilien in den Portfolios wird steigen
Kernaussagen
• Über die Hälfte unserer Studien-
Starker Rückgang
teilnehmer geht davon aus, dass der
Anteil an Logistikimmobilien in
ihrem Portfolio deutlich ansteigen
wird.
Leichter Rückgang
• Keiner der Teilnehmer erwartet
einen Rückgang der Logistikanteile
im Portfolio.
Keine Veränderung • Lediglich 9 % der Befragten gehen
davon aus, dass der Anteil von
Logistikimmobilien im Portfolio
gleich bleibt.
Leichter Anstieg
Starker Anstieg
Wortlaut der Frage: „Wie wird sich der Anteil von Logistikimmobilien in Ihrem Portfolio voraussichtlich entwickeln?“
Asset-Management-Studie 2022
Seite 22Herausforderungen sind Umsetzung von ESG und knappes Angebot
Kernaussagen
• 83 % der Befragten sehen eine
Herausforderung in der Umsetzung
Umsetzung der ESG-Anforderungen 35% 48% 17% der ESG-Anforderungen, was den
hohen Investitionswillen der Unter-
nehmen bestätigt.
Starker Wettbewerb mit
„hochwertigeren Nutzungsklassen“ in 35% 39% 26% • Auch das begrenzte Flächenangebot
zentralen Lagen
in der Logistik sieht die Mehrheit als
Herausforderung.
Begrenztes Angebot 61% 13% 17% 9% • Kriterien wie Single User Contracts
oder eine eingeschränkte Drittver-
wendungsfähigkeit, die bei Büro-
Klumpenrisiko, da häufig „Single- immobilien durchaus eine Rolle
Tenant“-Objekte 13% 35% 48% 4%
spielen, sind in der Logistik für die
meisten nicht von Bedeutung.
• Ein etwaiges Klumpenrisiko sehen
Eingeschränkte 22% 22% 48% 9%
Drittverwendungsfähigkeit die Studienteilnehmer mit einer
Zustimmung von nur 13 % als
geringste Herausforderung an.
Kurze Lebensdauer 22% 48% 30%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Wortlaut der Frage: „Welche besonderen Herausforderungen sehen Sie bei Logistik- und Lagerobjekten im Vergleich zu anderen Asset-Klassen?“
Asset-Management-Studie 2022
Seite 23Logistik keine Nische mehr, attraktiv wegen Mietpotenzial und wenig Aufwand
Kernaussagen
• Die Entwicklung von Miet- und
Kaufpreisen wird als vielver-
Steigende Mieten/Preise 68% 23% 9% sprechend erachtet. Über 68 % der
Befragten stimmen zu, dass die
steigenden Preise und Mieten
Logistikimmobilien derzeit so
Logistikimmobilien sind vergleichsweise
30% 48% 22% attraktiv machen.
wenig managementintensiv.
• Ein weiterer Vorteil von Logistik-
immobilien aus Sicht des Asset
Managements ist ihre geringe
Der Trend zum nachhaltigen Investieren Betreuungsintensität. 30 % der
(ESG-Thematik) lässt sich bei 27% 36% 36%
Logistikimmobilien gut umsetzen. Befragten gaben an, dass Logistik-
immobilien im Vergleich weniger
managementintensiv sind.
Die Asset-Management-Vergütung bei
Logistikimmobilien ist höher als bei • Überwiegend wird Logistik als
35% 52% 13%
anderen Asset-Klassen. eigene starke Asset-Klasse gesehen,
die neben den etablierten Klassen
wie Büro, Einzelhandel etc. steht.
Noch sind Logistikimmobilien
Nischenprodukte, bei denen sich 26% 43% 30%
attraktive Renditen erzielen lassen.
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Wortlaut der Frage: „Weshalb sind Logistikimmobilien aus Ihrer Sicht eine attraktive Asset-Klasse?“
Asset-Management-Studie 2022
Seite 24Erfolgsfaktoren: individuelle Betreuung, Logistik-Know-how und Kommunikation
Kernaussagen
• Für das Asset Management von
Kenntnis über Logistikbranche und Logistikimmobilien sind Spezialisten
Logistikprozesse 39% 57% 4%
gefragt.
• Vor allem Kenntnisse der Logistik-
branche und das Eingehen auf
Individuelles Eingehen auf die
Bedürfnisse der Nutzer
39% 52% 9% individuelle Bedürfnisse sehen die
befragten Asset Manager als
relevant an.
Besondere Kommunikations- und • Das geringe Angebot und die
Überzeugungsstärke in Gesprächen mit 52% 30% 17%
Städten, Kommunen und Anwohnern restriktive Politik der Kommunen für
Logistikstandorte insbesondere in
Stadtnähe erfordert ein gutes
Besonderes technisches Verständnis 30% 30% 35% 4% Netzwerk und Kommunikations-
stärke, um neue Produkte zu
schaffen.
• Ein besonderes technisches
Keine besonderen Qualifikationen im 5% 32% 32% 32%
Vergleich zu anderen Asset-Klassen Verständnis sehen immerhin 60 %
der Befragten als wichtige Quali-
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu fikation. Dies zeigt, dass Logistik-
immobilien nicht nur Hülle, sondern
Weitere:
“
„Zusammenhang von Logistikimmobilientyp und
Art der Nutzung“
“
„Individuelles Netzwerk“
Teil komplexer, hoch automatisierter
Prozesse sind.
Wortlaut der Frage: „Welche besonderen Qualifikationen sind aus Ihrer Sicht für das Asset Management von Logistikimmobilien erforderlich?“
Asset-Management-Studie 2022
Seite 25Automatisierung und Robotics werden Logistikimmobilien weiter verändern
Kernaussagen
• Die Zukunft der Logistikbranche ist
Last-Mile-Logistik 61% 35% 4% die Last-Mile-Logistik, also der letzte
Abschnitt des Lieferwegs zum
Kunden, weshalb urban gelegene
Automatisierung und Robotics 68% 27% 5% Logistikstandorte immer beliebter
werden.
• Als zukünftiges „Must-have“ für
Internet of Things als Grundlage für Logistikimmobilien gelten Automa-
50% 41% 9%
Smart Warehouses
tisierung und Robotics. 68 % der
Studienteilnehmer stimmen dieser
Quick Commerce
Aussage zu.
39% 48% 9% 4%
• Ebenso wird die Zukunft aus Sicht
unserer Studienteilnehmer auch
Hybride Immobilienkonzepte 22% 52% 26%
vom Internet of Things bzw. von
Smart Warehouses geprägt sein.
Autonomer Güterverkehr 29% 43% 29%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Wortlaut der Frage: „Welcher Trend wird die Anforderungen an Logistikimmobilien in den nächsten zehn Jahren am meisten prägen?“
Asset-Management-Studie 2022
Seite 26Wie wird die Logistikimmobilie der Zukunft aussehen?
“ “
Die Logistikimmobilie der Zukunft
wird durch und durch digital.
Die Immobilie als solche wird nicht
viel anders als bisher. Aber schöner
und smarter […].
“
Die Logistikimmobilie wird weiter
an Stellenwert gewinnen.
“ “
[…] kompaktere
Der verstärkte Einsatz von Homeoffice bietet Menschen die
Grundfläche, aber
Möglichkeit, ihren Lebensmittelpunkt aus den teuren
mehr Höhe.
Metropolregionen herauszuverlagern. Die Transportwege
und damit auch die Lage der Logistikimmobilien werden
sich dieser neuen Anforderung anpassen müssen.
Asset-Management-Studie 2022
Seite 27Was haben unsere Experten dazu zu sagen?
Interview: „Es liegt noch viel Aufklärungsarbeit vor uns“
Vorbehalte sind problematisch, denn schon jetzt stellt der
akute Flächenmangel landesweit viele Logistikdienstleister
vor enorme Herausforderungen, einen geeigneten Stand-
ort zu finden. Das betrifft auch und gerade die Metropolen
und Ballungszentren. Gleichzeitig erreicht die Nachfrage
Copyright: Prologis nach Logistikflächen nicht nur für den E-Commerce ein
Rekordhoch. Diese Spannung aus Nachfrage und Flächen-
knappheit lässt sich nur durch professionelle Kommuni-
Dr. Malte-Maria Münchow kations- und Dialogarbeit mit den Kommunen lösen. Durch
Sprecher der Initiative Logistikimmobilien (Logix) die Arbeit der Logix-Initiative ist es in den vergangenen
Leitung An- und Verkauf Spezialimmobilien, Jahren zwar schon gelungen, das Verständnis zwischen
Deka Immobilien Investment GmbH den Stakeholdern einer Logistikansiedlung zu verbessern;
um den bestehenden Flächenbedarf aber bedienen zu
können, liegt noch viel Aufklärungsarbeit vor uns.
Die Initiative Logistikimmobilien (Logix) hat sich auf die
Fahnen geschrieben, Stellenwert und Akzeptanz von Logistikimmobilien sind inzwischen ein „Must-have“ in
Logistikimmobilien in Fachkreisen und Öffentlichkeit zu fast jedem Portfolio. Wie gut sind aus Ihrer Sicht
stärken. Was war der Hintergrund des Investoren und Asset Manager aufgestellt, wenn es um
Zusammenschlusses und wo steht die Initiative heute? Diskussionen mit Städten, Kommunen und Anwohnern
geht? Wo sehen Sie Risiken, wo Chancen?
Die Logix-Initiative ist 2013 in dem Bewusstsein
gegründet worden, dass Logistikansiedlungsvorhaben in Den Bedarf nach einem Ausbau der Kommunikations-
den Kommunen, aber auch in der breiten Öffentlichkeit aktivitäten sehen wir bei Logix schon länger. Denn
mehr kommunikative Unterstützung benötigen. vielerorts halten sich hartnäckige Vorurteile gegenüber
Logistikimmobilien sind die Dreh- und Angelpunkte der Logistik und Ansiedlungsvorhaben wie z. B. hohe
Supply Chains und insofern systemrelevanter Bestandteil Verkehrsaufkommen oder eine hohe Flächenversieglung.
der logistischen Versorgungsleistung für Wirtschaft und Hier ist weitere Aufklärungsarbeit notwendig, denn die
Bevölkerung. Ihr Ansehen in den Gemeinden trägt dieser Ansiedlungseffekte von
besonderen Funktion aber oftmals nicht Rechnung. Diese
Asset-Management-Studie 2022
Seite 29Interview: „Es liegt noch viel Aufklärungsarbeit vor uns“
Logistikvorhaben hängen von einer Vielzahl ver- Produktportfolio ausgebaut und bieten mittlerweile viele
schiedener Faktoren ab und können nicht pauschal Waren des alltäglichen Bedarfs wie z. B. Lebensmittel an.
beantwortet werden. Gleichzeitig wünschen sich viele Der Immobiliendienstleister CBRE hat jüngst vorgerechnet,
Kommunen, dass man überhaupt mit ihnen ins Gespräch dass allein der Onlinehandel bis 2025 etwa 4 Mio. Quadrat-
kommt. So haben wir von Logix 2020 gemeinsam mit meter an zusätzlicher Logistikfläche in Deutschland
dem Deutschen Städte- und Gemeindebund (DStGB) benötigt.
deutschlandweit eine Umfrage unter Kommunen
durchgeführt. Die Ergebnisse zeigen, dass sich Im Rahmen der Corona-Pandemie kommen nun auch die
Gemeinden mehr Transparenz und Dialogbereitschaft Bestrebungen des Ausbaus einer regionalen Produktions-
seitens der Wirtschaftsvertreter:innen wünschen, da und Bevorratungsstruktur hinzu. Die Herausforderungen
Logistikprojekte aufgrund ihrer hohen Komplexität oft bestehen darin, dass Logistikdienstleister keine geeig-
erklärungsbedürftig sind. neten Flächen finden oder in B- und C-Lagen ausweichen
müssen. Dies bringt oftmals ein Mehr an Verkehr mit sich
Logistikimmobilien erfreuen sich einer enormen sowie Effizienzminderungen, die Bestrebungen zum
Nachfrage seitens institutioneller Investoren und zählen Ausbau von Nachhaltigkeit und Klimaschutz konter-
als Asset-Klasse zu den klaren Gewinnern der Pande- karieren. Hinzu kommen bei einem Angebotsdefizit
mie. Wird der Boom aus Ihrer Sicht anhalten? Mit steigende Mietpreise, die nicht nur die Mieter, sondern am
welchen Herausforderungen ist die Branche kon- Ende die gesamte Branche sowie die Konsument*innen
frontiert? treffen.
Ja, denn die Entwicklungen des Logistikimmobilien- Ein Schlagwort in aller Munde ist „Last Mile Logistics“.
marktes entsprechen einer realen Nachfrage nach Welche Konzepte für Innenstadtflächen und Stadtlogistik
Logistikfläche. Nehmen Sie zum Beispiel den Handel. überzeugen Sie heute schon? Was bringt Ihrer Meinung
Durch das veränderte Konsumverhalten der Menschen nach die Zukunft?
boomt der E-Commerce seit Jahren ungebremst. Nach
aktueller Analyse des Bundesverbandes E-Commerce Die Frage nach städtischer Logistik ist vielschichtig und
und Versandhandel e. V. (bevh) lag der Gesamterlös des betrifft mehrere Perspektiven. Einerseits stehen viele
Internethandels in Deutschland 2021 bei 99,1 Mrd. Kommunen vor der Bewältigung des Wandels der
Euro. Während der Corona-Krise konnten nicht nur Innenstädte, der sich während der Corona-Pandemie noch
weitere Zielgruppen gewonnen werden, viele Shop- verschärft hat. Anhand von Benchmark-Analysen
Anbieter haben auch ihr erkennen wir Ausreißer nach oben, also Energie- und
Asset-Management-Studie 2022
Seite 30Interview: „Es liegt noch viel Aufklärungsarbeit vor uns“
Kostenverschwendungen. Daraufhin werden die Mit dem Logix Award werden Projekte ausgezeichnet,
betroffenen Flächen genauer untersucht und optimiert. die unter ökonomischen, städtebaulichen und öko-
logischen Gesichtspunkten herausragen und die in hohem
Gleichzeitig sucht die Logistik nach neuen Verkehrs-, Maße den Ansprüchen von Nutzern und Investoren
Mobilitäts- wie auch Immobilienkonzepten, um die letzte entsprechen.
Meile zu bedienen und die städtische Versorgung
aufrechtzuerhalten. Gerade erst hat die Logix-Initiative 2021 wurde der Kriterienkatalog um Aspekte der
dazu die Publikation „Logistik auf der letzten Meile. Real- Nachhaltigkeit erweitert. Dies trägt den Entwicklungen der
Labor Stadt“ herausgegeben, die sich mit dem Branche Rechnung. Wir sehen heute, dass Nachhaltigkeit
Themenkomplex City-Logistik auseinandersetzt. Die vor allem in ihren ökologischen wie auch sozialen Facetten
Ergebnisse zeigen, dass es bereits heute viele Lösungen immer mehr an Bedeutung gewinnt. So ging der Logix
und Konzepte gibt, angefangen bei Paketboxen bis hin Award 2021 an das Prologis-Distributionszentrum für den
zu Mixed-Use-Buildings, Quartieren sowie dem Online-Händler Euziel International in Datteln. Dabei
Refurbishment von Bestandsimmobilien. In sich sind handelt es sich um die erste Logistikimmobilie in
viele dieser Ideen vielversprechend. Die Veröffent- Deutschland, die nach dem WELL Building Standard
lichung macht aber deutlich, dass ihr volles Lösungs- zertifiziert wurde. Mit der Schaffung eines angenehmen
potenzial nur in der strategischen Verknüpfung aller drei und gesunden Arbeitsumfelds für die Mitarbeitenden trägt
Komponenten Verkehr, Mobilität und Immobilien sowie sie maßgeblich zur sozialen Nachhaltigkeit bei. Bereits
in der detaillierten Analyse der Gegebenheiten vor Ort 2019 hat Prologis den ersten Platz beim Logix Award
gehoben werden kann. gewonnen, mit dem ersten im Betrieb CO2-neutralen
Logistikzentrum in Deutschland. Bei beiden Preisvergaben
Das Flaggschiff der Initiative Logistikimmobilien ist der standen insofern Aspekte im Vordergrund, die heute als
Logix Award, der alle zwei Jahre für herausragende sogenannte ESG-Kriterien erfüllt werden müssen, um als
Logistikimmobilien in Deutschland vergeben wird. Was nachhaltige Immobilie oder Investment anerkannt zu
sind die zugrunde liegenden Kriterien? Wie unter- werden. Bei der Vergabe des 1. Logix Award im Jahr 2013
scheiden sich die Preisträger-Immobilien von heute von dominierten noch Aspekte der Drittverwendungsfähigkeit
dem ersten Gewinner aus dem Jahr 2013? der Immobilie aus Sicht von Nutzer und Investor.
Asset-Management-Studie 2022
Seite 31Interview: „Die Flächenexpansion ist bei uns datengetrieben“
Das klingt ambitioniert. Wie funktioniert das unter dem
Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit?
Wir haben eine komplett neue Lieferkette entwickelt – mit
kurzen Wegen, direkt zum Kunden nach Hause. Den
größten Kostenfaktor, die „letzte Meile“, lösen wir nach
dem „Milchmannprinzip“. Die Kunden wählen auf einem
rollierenden Stundenplan ihr Lieferfenster. Wie ein Milch-
Frederic Knaudt mann beliefern unsere Fahrer:innen in selbst entwickelten
Mitglied im Gründerteam von Picnic in Deutschland Elektro-Vans zu definierten Zeitfenstern in einem Gebiet
und Verantwortlicher für Growth und Expansion bei der Reihe nach eine möglichst hohe Anzahl Kunden.
Picnic Dadurch sind wir, was die Zahl der Lieferungen betrifft, auf
der letzten Meile 3- bis 4-mal so effizient wie der Wettbe-
werb. Das spart Wege, Fahrzeuge, Emissionen und Kosten.
Picnic kennt man derzeit vor allem in Nordrhein- Dabei ist wichtig zu erwähnen, dass wir ein Online-Super-
Westfalen. Können Sie kurz erläutern, was das markt für jedermann sind und nicht nur in hippen Stadt-
Unternehmen genau macht? zentren liefern, sondern etwa auch in B- und C-Städten.
Picnic ist ein Online-Lebensmittelsupermarkt und wurde Unser Ziel ist es, einen Großteil aller Deutschen beliefern
in den Niederlanden gegründet. Seit 2018 sind wir in zu können..
Deutschland und seit 2021 auch in Frankreich aktiv. Welche Immobilientypen nutzen Sie für die Verteilung der
Unser Sortiment entspricht dem, was man auch aus dem Waren? Welche Anforderungen haben Sie an die
Supermarkt kennt. Dafür arbeiten wir mit Edeka Gebäude?
zusammen. Darüber hinaus kooperieren wir auch mit
vielen regionalen Partnern, etwa Bauern und Höfen, die Was uns von Wettbewerbern unterscheidet, ist, dass wir
an das Picnic-Modell angeschlossen sind. Ab einem komplett auf eine eigene Lieferinfrastruktur setzen. Wir
Mindestbestellwert von 35 Euro liefern wir kostenfrei bis haben eigene Elektrofahrzeuge für die letzte Meile, die von
zur Haustür unserer Kunden – die Produkte kosten das sogenannten City-Hubs aus die Kunden beliefern, sowie
Gleiche wie im Supermarkt oder Discounter. Fulfillment-Center, also klassische Logistikverteilzentren
Asset-Management-Studie 2022
Seite 32„Die Flächenexpansion ist bei uns datengetrieben“
mit guter Verkehrsanbindung. Momentan betreiben wir fünf Köchen. Sie bereiten täglich Gerichte aus den in der Halle
solcher Fulfillment-Center in Nordrhein-Westfalen. Für gelagerten Zutaten zu. Speziellere Anforderungen haben
solche Bigbox-Logistikimmobilien kommt für uns sowohl wir für unsere teilautomatisierten Fulfillment-Center. Dafür
Bestand als auch spekulative Entwicklung infrage. Neben der sind große Aus- und Einbauten notwendig. Dafür eignen sich
Nähe zu den City-Hubs ist natürlich auch eine gute Auto- Built-to-Suite-Projekte.
bahnanbindung wichtig. Der dritte für uns relevante Stand-
Wie sehen die Anforderungen für die City-Hubs aus?
ortfaktor ist die Nähe zum Arbeitsmarkt. In der Spitze arbei-
ten in einem unserer Fulfillment-Center bis zu 150 Personen. In unseren aktuell 25 City-Hubs selbst findet keine Lagerung
Insgesamt sind dort 300 bis 400 Menschen beschäftigt. mehr statt. Es sind reine Umschlagszentren. Die
Dispatching-Frames werden per Hebebühne in unsere
Das Fulfillment-Center ist quasi unser eigener Supermarkt.
Elektrofahrzeuge geladen, die sich dann wiederum auf die
Dort bauen wir eine Kühlzelle ein und lagern unser Sorti-
letzte Meile zum Kunden begeben. Die meisten Flächen
ment. Die eingehenden Bestellungen werden dann in Boxen
befinden sich in klassischen Gewerbegebieten mit
gesammelt, die wiederum in sogenannten Dispatching-
Innenstadtnähe und guter Anbindung, von wo aus man
Frames – also Metallgestellen – für jede Lieferfahrt ge-
möglichst viele Kunden erreichen kann. Dort errichten wir
sammelt und zu den City-Hubs transportiert werden.
dann Ladeinfrastruktur für unsere Elektroflotte. Unter den
Welche Flächenanforderungen haben Sie an die Immobilien? Objekten findet sich alles, von revitalisierten Industrie-
flächen bis hin zu Built-to-Suite-Objekten. Mit ausgewählten
Grundsätzlich kommen wir mit Standardobjekten gut Partnern bauen wir auch selbst neu.
zurecht, etwa was das Stützenraster anbelangt. Die Fläche
entwickeln wir dann aufwendiger als üblich, da wir einen Picnic verfolgt eine starke Expansionsstrategie. Welche
etwas höheren Büroanteil benötigen. Dafür bietet sich oft ein Herausforderungen haben Sie bei der Suche und An-
Ausbau der Mezzanineflächen an. Grund für diese Besonder- mietung geeigneter Logistikflächen? Wie gehen Sie damit
heit ist, dass wir unseren Mitarbeitern eine tolle Arbeitsum- um?
gebung – auch in der Logistikhalle – bieten wollen. So hat
Derzeit ist die Nachfrage nach Logistikflächen höher denn
jedes unserer Fulfillment-Center neben Aufenthaltsräumen
je. Das stellt uns bei der Expansion natürlich vor Heraus-
immer eine eigene Kantine mit eigenen
forderungen. Als Technologieunternehmen arbeiten wir
stark datengetrieben und haben alle digitalen
Asset-Management-Studie 2022
Seite 33„Die Flächenexpansion ist bei uns datengetrieben“
Tools inhouse entwickelt. Dadurch haben wir alle relevanten Deutschen erledigen ihren Lebensmitteleinkauf mit dem
Informationen direkt verfügbar. Darüber hinaus agieren wir privaten Pkw.
sehr agil und flexibel. Wir können sehr rasch entscheiden und
schnell Verträge abschließen. Was muss jemand mitbringen, der im Immobilienbereich bei
Picnic arbeiten möchte?
Wie wird sich Ihrer Meinung nach das Thema Last-Mile-
Was uns auszeichnet, ist, dass wir sehr datengetrieben
Logistik künftig entwickeln?
arbeiten. Jede Herausforderung schauen wir uns durch die
Last-Mile-Logistik ist unzweifelhaft ein starker Wachstums- Datenbrille an, auch die Expansion. Neue Mitarbeiter können
markt und es werden unterschiedlichste Konzepte ange- sich darauf verlassen, dass sie an diese Herangehensweise
wendet. Wir allein werden deutlich über hundert City-Hubs herangeführt werden, sie müssen sich aber andererseits
betreiben. Wenn man wie wir auch B- und C-Standorte auch darauf einlassen. Unsere Beschäftigten sollten den
erreichen will, braucht man eine hohe Anzahl und muss Anspruch teilen, dass wir Europas größten Lebensmittel-
gegebenenfalls auch flexibel nachrüsten. Beispielsweise markt aufbauen wollen. Dann bekommen sie bei uns auch
haben wir in Essen bereits zwei Hubs in Betrieb genommen große Freiheiten.
und planen aufgrund der Nachfrageentwicklung nun bereits
Die Immobilienwirtschaft gilt im Vergleich zu anderen
das dritte.
Sektoren als vergleichsweise wenig digital. Auf welche
Droht da nicht eine Überfüllung der Innenstädte? Schwierigkeiten stoßen Sie mit Ihrem sehr digitalen
Geschäftsmodell?
Generell stellen sich an die City-Logistik hohe Anforde-
rungen: So brauchen wir wirksame Strategien, um die Wir würden lieber unsere Bauanträge digital einreichen.
Auswirkungen auf die Umwelt zu minimieren. Unser Ansatz Mitverträge werden in der Regel auch noch analog ver-
zielt mit der extremen Bündelung der Lieferungen auf der sendet. Allerdings wir sind nicht nur digital, sondern auch
letzten Meile darauf ab, die Anzahl potenzieller Fahrten stark pragmatisch – das Expansionsteam hat sich einen Akten-
zu reduzieren. Durch unsere Elektroflotte sind wir dabei auch schrank zugelegt. Alle internen Abläufe sind digital ab-
fast emissionsfrei. Das betrifft übrigens auch Geräusch- gebildet.
emissionen – sehr wichtig in der Stadt. Letztlich ist das
nachhaltiger als der Status quo: Zwei Drittel der
Asset-Management-Studie 2022
Seite 34Interview: „Kunden wollen entlang der Wertschöpfungskette begleitet werden“
einer der stärksten wachsenden Entwickler Europas.
Innerhalb von Swiss Life Asset Managers etablieren wir das
Knowhow, um im Bereich „Big Box“-Business ein relevanter
europäischer Player zu werden, mit den jahrzehntelangen
Erfahrungen, die unser Team zuvor bei führenden
Mitbewerbern der Branche gesammelt hat.
Wie passt das mit dem bisherigen Geschäftsmodell von
Ingo Steves, Geschäftsführer und Managing Partner BEOS zusammen?
der BEOS Logistics GmbH (links)
Hendrik Staiger: Da BEOS als Spezialist für Unternehmens-
Hendrik Staiger, Teil der Geschäftsleitung von Swiss immobilien nicht ausschließlich auf Logistik fokussiert ist, war
Life Asset Managers Deutschland (Head Industrial & es für Swiss Life Asset Managers nur sinnvoll, gezielt
Logistics), Vorstand der BEOS AG und Geschäftsführer Experten für diesen Bereich hinzuzuholen – hier in
der BEOS Logistics GmbH (rechts) Deutschland mit BEOS Logistics, aber auch darüber hinaus,
wie die Akquisition von Ness, Risan & Partners (NRP) in den
Nordics zeigt. Gerade die Kombination aus Bestands-
entwicklung und Neubau ist dabei spannend. Nicht zuletzt für
Die BEOS Logistics GmbH ist ein vergleichsweise junger
Kommunen ist das ein echter Mehrwert, wenn man zum
Player auf dem Logistikimmobilienmarkt. Mit welchen
Beispiel an die Synergien zwischen Light-Industrial- und
Zielen sind Sie angetreten? Logistiknutzungen oder an City-Logistik als konsequente
Ingo Steves: BEOS Logistics wurde im April 2020 als Fortsetzung einer Logistik-ansiedlung außerhalb der Stadt
Joint Venture von Swiss Life Asset Managers, Prof. Dr. denkt. Bei diesen Misch-formen können wir gegenüber
anderen Logistikentwicklern einen wesentlichen Vorteil
Stephan Bone-Winkel und mir gegründet. Seit November
ausspielen.
2020 sind wir als Investor-Developer aktiv und können
unter anderem dank unseres guten Zugangs zu Grund-
Welcher Mehrwert entsteht Kunden darüber hinaus?
stücken bereits eine Projektpipeline von 800 Millionen
Euro vorweisen. Darüber hinaus entwickeln wir für Ingo Steves: Wir bauen eine europäische Logistics Platform
etablierte internationale Pensionskassen großvolumige auf, die die gesamte Wertschöpfungskette abbildet und die
Projekte in Nord- und Süddeutschland; damit sind wir ein Customer-Centric-Business mit einem globalen Ansatz
Asset-Management-Studie 2022
Seite 35„Kunden wollen entlang ihrer Wertschöpfungskette begleitet werden“
forciert. Schon heute ist Swiss Life Asset Managers mit Mit unserem Zuschnitt, unter anderem mit Blick auf
großen Mannschaften in den europäischen Kernmärkten Stellplätze, Tore oder Büroquote, sprechen wir 80 bis 90
aktiv, allen voran Deutschland, Frankreich, UK und Prozent der potenziellen Nutzer an. Gleichzeitig ist das
natürlich im Heimatmarkt Schweiz. Dadurch können wir Business mit diesem Objekttyp gut skalierbar.
Kunden komplett begleiten – sowohl entlang des
Nicht jeder Bürgermeister steht großflächigen
gesamten Lebenszyklus der Immobilie als auch bei
Logistikansiedlungen aufgeschlossen gegenüber…
länderübergreifenden Vorhaben. Entsprechend
adressieren wir das auch an internationale institutionelle Ingo Steves: Das stimmt, aber die meisten Vorbehalte
Investoren. können wir schnell ausräumen. Unser Anspruch ist, als
Projektentwickler glaubwürdig zu vermitteln, dass wir ein
Hendrik Staiger: Die Mittel für Ankäufe kommen bisher
verlässlicher Partner und langfristig orientiert sind. Dabei hilft
nur von den drei Gesellschaftern. Aber wir können unser
natürlich der Track Record, der sich aus großen Ansiedlungen
Geschäft auch für andere Investoren öffnen. Sie profi-
in den letzten Jahren mit weltweit führenden Händlern,
tieren dann ebenso wie unsere Mieter davon, dass wir sie
Produktions- sowie E-Commerce-Unternehmen zusammen-
entlang der ganzen Wertschöpfungskette begleiten. Die
setzt. Auch innerhalb der Gruppe: Die BEOS AG zum Beispiel
fertigen Neubauentwicklungen können dann entweder in
hat über 1.700 Mieter und damit einen aus Sicht der
Vehikel von Swiss Life Asset Managers übergehen oder
Kommunen spannenden Kundenstamm. So können wir auch
an externe Investoren, die dann auch nach dem Verkauf
als junges Unternehmen glaubhaft über die Ansiedlung von
auf unser Asset-Management zurückgreifen können.
namhaften Firmen und die Schaffung von attraktiven Arbeits-
Welche Logistik-Konzepte sind in Ihren Augen plätzen sprechen. Logistik meint heute ja längst nicht mehr
besonders zukunftsträchtig? Welche Nutzergruppen nur das Verschicken von Paketen. Hier findet Handel,
sind besonders attraktiv? Strukturwandel, Technologieentwicklung statt. Die Job-
beschreibungen sind deutlich vielfältiger geworden – von
Ingo Steves: Das Joint-Venture ist so angelegt, dass wir
Netzwerktechnikern über Online- bis hin zu Verkaufsspezia-
auf Vorrat und auf eigene Rechnung bauen können. Im
listen. Das dadurch erzeugte Steueraufkommen ist natürlich
Fokus sind vor allem Big boxes. Deren Vorteil liegt in den
ein wichtiges Argument, aber längst nicht das einzige, wenn
international vergleichbaren Gebäude- und Mietvertrags-
wir etwa an Investments in die Infrastruktur vor Ort denken.
strukturen. Nutzer und Investoren sind mit der Konzep-
tion vertraut, das Produkt ist wenig erklärungsbedürftig.
Asset-Management-Studie 2022
Seite 36„Kunden wollen entlang ihrer Wertschöpfungskette begleitet werden“
Hendrik Staiger: Wir müssen und können den Nachweis Immobilien und deren Lage. Wichtig ist, sich die Standorte
erbringen, dass wir umsetzungsstark sind, die Themen als ganzheitlich anzuschauen und mit dem Nutzer zu entschei-
Entwickler und Manager vorantreiben und nicht etwa nur den, was geschieht. Das können vollständige oder teilweise
auf Wertsteigerungen warten. Und natürlich gehören dazu Umnutzungen oder Nachverdichtungen und Neuansiedlungen
auch attraktive, nachhaltige Gebäudekonzepte. sein, natürlich auch mit Logistiknutzungen. Wir spielen hier
unterschiedlichste alternative Modelle durch, sodass ein
Wie gehen Sie an das Thema ESG heran – im Neubau
Abriss nur die letzte Möglichkeit ist.
einerseits und im Bestand andererseits?
Ingo Steves: Bei ESG geht es nicht darum, unter möglichst Ist der Markt für Logistikimmobilien nun aufgeteilt oder
geringem Mitteleinsatz eine Zertifizierung zu erhalten, werden weitere Unternehmen den Markteintritt wagen? Was
sondern darum, intelligente Lösungen zu entwickeln, die sind die Herausforderungen?
ökologisch und sozial für diese Art von Immobilien ziel-
führend sind – nicht zuletzt, weil dies tief in der Philo- Ingo Steves: aus globaler Sicht auf den europäischen
sophie von Swiss Life Asset Managers als langfristig Entwickler- und Investorenmarkt sehe ich hier nach wie vor
orientiertem Vermögensverwalter verwurzelt ist. Das große Chancen im Hinblick auf sehr gute, effiziente und
umfasst unter anderem eine verringerte Flächen- nachhaltige Logistikimmobilien. Es besteht ein hohes
versiegelung, natürliche Baustoffe, eine intelligente Aufholpotential im Vergleich zu anderen institutionellen
Märkten wie die USA oder Asien.
Energieerzeugung und -speicherung sowie das Mitdenken
von Elektro-mobilität. Auch ein attraktives Design, hohe
Die Markteintrittshürden erscheinen nicht besonders hoch,
Arbeitsplatz- und Aufenthaltsqualität durch viel Tageslicht
weil es wie erwähnt um ein gut verständliches Produkt geht.
in der Immobilie und einen hohen Grünanteil im Außen- Investoren stehen bereit, die Refinanzierung ist
bereich gehören dazu. Gerade bei den letztgenannten unproblematisch. In der Praxis sieht es allerdings etwas
Aspekten geht noch deutlich mehr, als wir es bislang am anders aus: Deutschland ist der Markt mit dem größten
Markt sehen. Wettbewerb. Es braucht ein erfahrenes Team, eine starke
Marke sowie ein belastbares Netzwerk in Richtung
Hendrik Staiger: Vieles davon lässt sich auch im Bestand
Kommunen und Bürgermeister einerseits sowie ein
und bei der Weiterentwicklung bestehender Standorte profundes Kundennetzwerk andererseits und natürlich den
anwenden. Wir sehen heute in allen Bereichen Technologie- Ehrgeiz, sich hier nach vorn zu bringen.
schübe. Dadurch verändern sich die Anforderungen an die
Asset-Management-Studie 2022
Seite 37„Kunden wollen entlang ihrer Wertschöpfungskette begleitet werden“
Vor diesem Hintergrund werden sicherlich weitere
Wettbewerber in den Markt stoßen, aber es wird
zunehmend herausfordernder, signifikante Marktanteile zu
gewinnen. In Zusammenarbeit mit Swiss Life Asset
Managers wird uns das jedoch gelingen; unsere stark
wachsende Development-Pipeline bestätigt dies bereits.
Hendrik Staiger: Zumal das Feld komplexer wird. Die
Renditeanforderungen von Investoren müssen mit den
Lageansprüchen von Nutzern verknüpft werden. Im Vorteil
ist hier derjenige, der Bestandsentwicklung und
spekulativen Neubau bedienen kann. Es braucht also
Kompetenz im Umgang mit komplexen, teils historischen
Immobilien ebenso wie bei der Nachvermietung großer
Flächen – und all das im Idealfall länderübergreifend, um
bestehende Kunden in ihrer Geschäftsentwicklung
begleiten zu können.
Asset-Management-Studie 2022
Seite 38Interview: „Die Diskussion um Stranded Assets ist gefährlich“
Zu ergänzen ist, dass es ein Trugschluss wäre, die
Entwicklung als rein investmentgetrieben zu betrachten.
Denn die Logistikimmobilie generiert eben auch viel
Nachfrage. Take-over-Zahlen, die Bautätigkeit – alles geht
nach oben. Heute lässt sich festhalten: Logistik ist die am
meisten nachgefragte Asset-Klasse.
GARBE investiert, entwickelt und managt Logistik-
immobilien in ganz Europa. Welche Herausforderungen
Tobias Kassner sehen Sie insbesondere im Asset Management? Worin
Mitglied der Geschäftsleitung und Leiter Research bei liegen die Unterschiede zu anderen Asset-Klassen?
GARBE Industrial Real Estate
Die Logistikimmobilie ist anders – auf den ersten Blick
sogar einfacher als etwa Büroimmobilien. Es gibt allerdings
GARBE ist einer der größten Player im Bereich der bei genauerer Betrachtung spezielle Sachverhalte zu
Logistikimmobilien in Deutschland und von Anfang an bedenken. Anders als eine Büroimmobilie im städtischen
dabei. Wo steht der Markt aus Ihrer Sicht heute? Kontext, an der Sie vielleicht jeden Tag vorbeifahren, ist
eine Logistikimmobilie in aller Regel dezentral gelegen,
Immer wieder hört man, dass die Logistikimmobilie nun etwa in Gewerbe- oder Industriegebieten. Da müssen Sie –
aus der Nische herausgetreten sei. Dabei ist Logistik seit salopp gesagt – extra hinfahren. Und das stellt das Asset-
vielen Jahren keine Nischen-Asset-Klasse mehr. Management natürlich vor Herausforderungen, um nah am
Mindestens seit 2010 stiegen das Investmentvolumen Objekt, nah an den Mietern zu sein. Da schließt sich auch
und die Flächennachfrage Jahr für Jahr. Das gipfelte in direkt der zweite spezielle Sachverhalt an: Man muss die
der Pandemie: Logistik wird seither als systemrelevant Mieter verstehen, und die sind anders als der durch-
angesehen. Gleichzeitig schwand das Vertrauen in Büro-, schnittliche Büromieter. Die Mentalität im Logistikkontext
Retail- und Hotelimmobilien. ist eine andere, die Unternehmen sind industrieller ge-
So haben sich immer mehr Investoren, immer mehr prägt, Zeit ist noch mehr Geld. Asset Management im
Kapital auf das Logistiksegment fokussiert. Heute liegt Logistiksegment ist das Gegenteil von zentralisiertem Cash
der Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen bei rund Collecting. Wenn man das versteht
20 Prozent und wir bewegen uns auf ein Viertel zu.
Asset-Management-Studie 2022
Seite 39„Die Diskussion um Stranded Assets ist gefährlich“
und aufgreift, wird es von den Mietern aber auch Werthebel im Management. Wo es gute Lösungen am
honoriert. Markt gibt, verwenden wir externe Produkte, investieren
parallel aber auch in eigene Lösungen. Wo es etwa um
Wie gehen Sie bei GARBE darauf ein?
Datenhaltung geht, nutzen wir sehr hoch entwickelte Data
GARBE zeichnet durch seine Produktpalette und einen Warehouses. Statt einer Vielzahl verschiedener Lösungen
ganzheitlichen 360-Grad-Ansatz aus – mit Leistungen wollen wir strategisch alle Daten absolut digitalisiert, ohne
von der Projektentwicklung über das Immobilien- und manuelle Schnittstellen, zur Verfügung haben. Nur das
Portfoliomanagement bis hin zum Investment- ermöglicht uns ein hoch performantes, sehr effektives
Management. Wir verstehen uns als Investor Developer Datenmanagement und die notwendige Transparenz, um
für unsere eigenen Fonds. Für unser Portfolio betreiben auf Knopfdruck über jede sich eröffnende Fragestellung
wir ein eigenes Immobilienmanagement, sowohl Bescheid zu wissen.
technisch als auch kaufmännisch. Daraus resultiert auch
Nachhaltigkeit wird auch bei Logistikimmobilien immer
ein großes Commitment zu unseren Standorten. Zudem
wichtiger. Wie gehen Sie diese Herausforderung an? Wo
ist einer unserer Geschäftsführer, Jan Dietrich Hempel,
liegen die Schwierigkeiten, wo die Chancen?
selbst Logistiker. Durch diesen Hintergrund können wir
viel intuitiver verstehen: Wie nachhaltig ist ein Wie bei der Digitalisierung geht es auch bei der Nachhaltig-
Geschäftsmodell eines Mieters? Welches Engagement keit erst einmal um die notwendige und grundlegende
ergibt Sinn, welches vielleicht eher weniger? Transparenz. Wir folgen dem Leitspruch „sustainability by
choice“. Alle Abteilungen müssen und wollen das be-
Inwieweit sind „handelsübliche“ Immobilienverwaltungs-
rücksichtigen und identifizieren für alle Facetten des ESG-
und Reporting-Systeme für das Management von
Komplexes Maßnahmen.
Logistikimmobilien geeignet? Haben Sie eigene digitale
Lösungen, die Sie nutzen? Für den Bereich der Projektentwicklung haben wir ein
Baukastensystem und schauen unter technischen
Digitalisierung ist ein riesiges Thema, ganz unabhängig
Gesichtspunkten, was möglich ist. Der Neubau ist aber
von spezieller Software. Alles, was wir heute machen, ist
vergleichsweise unproblematisch. Dort werden ohnehin
in irgendeiner Form mit Daten verbunden. Wir sagen:
„Daten sind der Goldstaub.“ Wenn man es schafft, Daten ESG-Leases vergeben. Ein Großteil des Portfolios wird aber
geschickt zu verbinden, sind sie ein sehr mächtiger von Bestandsmietern genutzt. Und hier ist es ent-
scheidend, dass wir unsere Mieter mitnehmen. Daher
Asset-Management-Studie 2022
Seite 40Sie können auch lesen
