Deutschland 2019 MARKTBERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN
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MARKTBERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN Deutschland 2019
Inhaltsverzeichnis
Logistikimmobilienmarkt Deutschland im Überblick ....................................................................... 4 - 6
Logistikimmobilienmarkt Deutschland: Mietpreise Q1 2020 ................................................................ 7
Marktgebiet Berlin . ...................................................................................................................... 8 - 10
Marktgebiet Frankfurt ................................................................................................................ 11 - 13
Marktgebiet Hamburg . .............................................................................................................. 14 - 16
Marktgebiet München . .............................................................................................................. 17 - 19
Marktgebiet Nordrhein-Westfalen . ............................................................................................ 20 - 23
Marktgebiet Stuttgart ................................................................................................................ 24 - 26
Bedeutende Logistikregionen in Deutschland..................................................................................... 27
REALOGIS im Profil............................................................................................................................. 28
Niederlassungen & Tätigkeitsgebiete.................................................................................................. 29
Ansprechpartner................................................................................................................................ 30
MARKTBERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN // Deutschland 2019Logistikimmobilienmarkt Deutschland im Überblick
Marktbericht für die Vermietung von Logistikim- >> Veränderung der Vermietungsumsätze von Industrie- und Logistikimmobilien
mobilien und Industrieflächen 2019 für Deutsch- sowie Gewerbeparks 2019 vs. 2018
land
Umsätze in 1.000 qm
n 2019: 44 % aller Flächen wurden an den acht
wichtigsten Logistikstandorten umgesetzt
n Prognose 2020: Weiterer Aufstieg der Logistik-
standorte jenseits der Metropolregionen
Im Zeitraum Januar bis Dezember 2019 hat das
preisbereinigte BIP in Deutschland um 0,6 % zu-
gelegt. Zuwächse haben insbesondere die Dienst-
leistungsbereiche und das Baugewerbe verzeich-
net. Eindeutig positive Signale haben zudem
sowohl die privaten Konsumausgaben (+ 1,6 %)
als auch die des Staates (+ 2,5 %) gesendet. Ein
Plus von 0,9 % verzeichnen die deutschen Expor- Das größte Wachstum hat mit einem Plus von An dritter Stelle im Spitzenmieten-Ranking ran-
te, die preisbereinigten Importe haben um 1,9 % 48 % (2019: 428.000 qm; 2018: 290.000 qm) giert das Stadtgebiet Frankfurt mit einem Miet-
zugelegt. Gleichzeitig ist die Zahl der Erwerbstä- die Metropolregion München verzeichnet. Das wachstum um 8 % auf ca. 7,00 Euro/qm (2018:
tigen mit Arbeitsort in Deutschland erstmals auf Ergebnis ist allerdings auf den Vertragsabschluss 6,50 Euro/qm).
einen Jahresdurchschnitt von mehr als 45 Millio- von Krauss Maffei in Parsdorf (ca. 210.000 qm)
nen Erwerbstätigen gestiegen (+ 0,9 %). zurückzuführen. Die Durchschnittsmiete in der Metropolregion
Frankfurt notiert unverändert bei 4,95 Euro/qm
Vor diesem Hintergrund hat sich der Umsatz der Den stärksten Rückgang der Vermietungsaktivitä- (Platz 4 im Ranking) hinter Stuttgart, wo sich die
Logistikbranche laut BVL um 1,8 % auf knapp ten aufgrund von nahezu Vollvermietung verzeich- Durchschnittsmiete mit 5,20 Euro/qm im Ver-
280 Mrd. Euro erhöht und der Brutto-Umsatz net hingegen der Top-Standort Köln mit -37 % gleich zu 2018 (5,00 Euro/qm) um 4 % verteuert
der E-Commerce-Branche ist um 11,6 % auf im Vergleich zum Vorjahr (2019: 159.000 qm; hat. Die Spitzenmiete in Stuttgart 2019 verharrt
72,6 Mrd. Euro gestiegen (Quelle: Bundesverband 2018: 251.000 qm). Ebenso nachgegeben haben mit 6,50 Euro/qm auf dem Vorjahresniveau.
E-Commerce). die Metropolregionen Hamburg (-27 %) und
Stuttgart (-15 %). Der Industrie- und Logistik-
markt Düsseldorf zeigt eine gleichbleibend Aussichten für 2020
Top-8-Logistikregionen gute Performance (2019: 261.000 qm; 2018:
255.000 qm). Für die Top-8-Märkte prognostizieren wir ein
Laut unserer Analyse ist im abgelaufenen Jahr ein Gesamtergebnis von insgesamt 2.534.000 qm
Mietflächenumsatz an Lager-, Industrie- und Lo- für 2020, was einem Rückgang von 13 % gegen-
gistikimmobilien von ca. 6,7 Mio. qm von allen Mietpreise in den Top-8-Regionen über dem Vorjahresergebnis entspräche (2019:
Marktteilnehmern erzielt worden. Das Ergebnis 2.915.000 qm).
liegt bei einem grundsätzlichen Nachfrageüber- Spitzenreiter unter allen Top-8-Regionen sowohl
hang allerdings rund 5 % unter dem Vorjahres- hinsichtlich der Spitzenmiete (7,25 Euro/qm) als In den Regionen Hamburg und Frankfurt gehen
ergebnis (2018: 7,05 Mio. qm), was dem Mangel auch der Durchschnittsmiete (6,75 Euro/qm) ist wir davon aus, dass der Flächenumsatz 2020 auf
sowohl an verfügbaren Mietflächen als auch an nach wie vor der Münchener Markt. Nach einem dem Niveau des Vorjahres verbleiben wird. Der
entwickelbaren Grundstücken geschuldet ist. Anziehen der Spitzenmiete im ersten Halbjahr Markt verzeichnete in den vergangenen Jahren
2019 aufgrund des Krauss Maffei Abschlusses auf durch die hohe Neubaudynamik Rekordergeb-
Unter den acht deutschen Top-Standorten führt 8,50 Euro/qm, hat sie sich in letzten sechs Mona- nisse. Das lässt sich nicht so einfach wiederholen.
das Ruhrgebiet mit 581.000 qm und verzeichnet ten mit 7,25 Euro/qm wieder auf das Niveau von
ein Plus von 25 % im Vergleich zum Vorjahres- 2018 eingependelt. Gleiches gilt auch für die Metropolregion Ham-
ergebnis (2018: 465.000 qm). An zweiter Stelle burg. Fehlende Ressourcen, um das mögliche
im Ranking platziert sich mit 502.000 qm nach In Berlin haben sich sowohl die Spitzenmiete Wirtschaftswachstum abzudecken, werden auch
wie vor die dynamische Logistikimmobilienregion (7,00 Euro/qm; +3 %) als auch die Durchschnitts- 2020 bestimmen – die Anspannung bleibt.
Berlin (+ 14 %; 2018: 442.000 qm), gefolgt von miete (5,80 Euro/qm; +5 %) im Vergleich zum
Frankfurt / Rhein-Main mit 454.000 qm (- 36 %; Vorjahr verteuert. Damit liegt Berlin in beiden Berlin und NRW prognostizieren einen sinkenden
2018: 705.000 qm). Rankings auf Platz 2. Flächenumsatz für das Jahr 2020. Eine unange-
4fochten hohe Nachfrage verzeichnet der Logistik- >> Spitzenmieten für Industrie- und Logistikimmobilien an den Top 8 Standorten Deutschlands 2019
markt Nordrhein-Westfalen. Aufgrund der zuspit-
zenden Flächenknappheit erwarten wir 2020 ein
Gesamtergebnis unter 900.000 qm. 2019 lag das
Gesamtergebnis noch bei 1.001.000 qm.
München sieht die Prognose für das Jahr 2020
leicht unter dem Niveau der Jahre 2017 und
2018 und geht von einem Ergebnis von maximal
280.000 qm für 2020 aus. In München herrscht
nach wie vor Vollbeschäftigung und der Markt
glänzt mit einer Leerstandsquote von unter 1 %.
Ein Ergebnis zwischen 230.000 bis 280.000 qm
würde somit in 2020 ein gutes Ergebnis darstel-
len.
Auch in Stuttgart bleibt der Nachfrageüberhang
grundsätzlich bestehen. 2018 2019
Ob das Gesamtjahresergebnis 2020 wieder in >> Druchschnittsmieten für Industrie- und Logistikimmobilien an den Top 8 Standorten
Deutschlands 2019
Richtung 7 Millionen qm zeigt, hängt von einer
Vielzahl von Faktoren ab, die jetzt noch nicht ein-
schätzbar sind.
Industrie- und Logistikimmobilienmärkte in Ost-
deutschland 2019/2020
Mit unserem Expertenteam haben wir auch wei-
tere 12 Logistikregionen in Deutschland unter die
Lupe genommen.
Region Magdeburg
Der Markt hat in der letzten Vergangenheit einen
Nachfrageanstieg verzeichnet. Hinsichtlich mo-
derner Logistikneubauflächen gibt es jedoch wei-
terhin aufgrund eines geringen Angebots noch
viel Potential nach oben. Eine Großanmietung 2018 2019
durch einen bereits vor Ort ansässigen Logistik-
dienstleister in einer built-to-suit-Immobilie sowie 30.000 qm spekulativ errichteten Neubauflächen Region Dresden
die Anmietung für die letzte Meile durch Amazon südlich von Magdeburg vom Markt absorbiert Wie auch 2018 ist in der Region Dresden in den
sprechen für die gute Lage. werden. Monaten Januar bis Dezember 2019 eine gleich-
bleibend hohe Nutzernachfrage registriert wor-
Zudem wird der Standort Magdeburg im Drei- Region Leipzig und Halle (Saale) den. Viele Geschäftsansiedlungen lassen sich
eck der Hot Spots Hannover, Berlin-Branden- Die Logistikregion Leipzig und Halle (Saale) ist jedoch bisher aufgrund eines geringen Angebots
burg, Leipzig zunehmend an Wichtigkeit für die 2019 geprägt von Großabschlüssen, insbesonde- an Bestandsflächen bzw. Neubauobjekten nicht
zukünftigen Geschäfte im E-Segment (Tesla) als re durch Eigennutzer. Um weitere Anfragen be- realisieren. Gleiches gilt auch für Projektent-
auch im E-Commerce gewinnen. Grund hierfür dienen zu können, werden 2020/2021 spekulati- wicklungen: Der Markt hat der hohen Nachfra-
sind das niedrige Lohnniveau sowie die Verfüg- ve Großprojekte, die sich in der Planung befinden, ge durch Projektentwickler nach entwickelbaren
barkeit von Arbeitskräften, gepaart mit sehr at- dem Markt weitere Flächen zuführen. Grundstücken für Logistik und Light Industrial
traktiven Mietkonditionen. sowie Gewerbe derzeit nahezu nichts anzubieten.
Weiterhin verzeichnet die Region eine zuneh-
Es wird interessant sein zu sehen, wie die ab mende Verknappung des Angebots an Bestands-
Mitte 2020 zur Verfügung stehenden ersten immobilien im Bereich 2.000 qm bis 5.000 qm.
5Region Erfurt >> Durchschnitts- und Spitzenmieten für Industrie- und Logistikimmobilien in der Region
Ostdeutschland 2019
Ein gutes Angebot an Flächen bietet die Region
hauptsächlich im Norden Erfurts. Südlich sieht Region Ostdeutschland Durchschnittsmiete Spitzenmiete
es eher verhalten aus, jedoch sollen 2020 Neu- Region Magdeburg 3,40 – 3,60 Euro/qm 3,90 Euro/qm
bauflächen auf den Markt kommen. Insgesamt
Region Leipzig/Halle 3,60 – 3,70 Euro/qm 4,50 Euro/qm
lässt sich eine rückläufige Nachfrage im Größen-
Region Dresden 4,40 – 4,60 Euro/qm 6,00 Euro/qm
segment 2.000 bis 5.000 qm verzeichnen und
eine geringe Nachfrage für Logistikhallen größer Region Erfurt 3,60 – 3,80 Euro/qm 4,00 Euro/qm
10.000 qm. Region Zwickau 3,60 – 3,80 Euro/qm 4,20 Euro/qm
Region Zwickau
Die Region Zwickau ist 2019 durch einen Nach- >> Durchschnitts- und Spitzenmieten für Industrie- und Logistikimmobilien
in der Region Norddeutschland 2019
fragerückgang von Unternehmen aus der Auto-
motive-Branche geprägt. Insbesondere in den
Region Norddeutschland Durchschnittsmiete Spitzenmiete
Größenklassen 2.000 bis 5.000 qm und größer
Region Bremen 3,80 – 4,00 Euro/qm 5,00 Euro/qm
10.000 qm hat das Interesse nachgelassen. In der
nahen Zukunft wird jedoch die E-Mobilität der Region Hannover 4,00 Euro/qm 5,10 Euro/qm
größte Treiber am lokalen Immobilienmarkt sein. Region Osnabrück 3,50 Euro/qm 4,00 Euro/qm
Anzeichen hierfür sind vor dem Hintergrund eines Region Bielefeld 3,50 Euro/qm 3,90 Euro/qm
absoluten Flächenmangels bei Bestandsimmo-
bilien eine bereits gute Nachfrage nach Grund-
stücksflächen für Projektentwicklungen.
werden. Nach wie vor gibt es sehr wenige Be- Grundsätzlich ist die Nachfrage im Bereich 5.000
standsflächen größer 10.000 qm, welche kurz- bis 15.000 qm stabil, lediglich das Angebot fehlt.
Spitzenmieten in Ostdeutschland fristig verfügbar wären. Wir blicken gespannt in die Zukunft und die wei-
tere Entwicklung dieser Region.
Die höchste Spitzenmiete in Ostdeutschland hat Region Hannover
Realogis in den letzten sechs Monaten 2019 in Die Region Hannover ist als Knotenpunkt von 2019 ist mit 5,10 Euro/qm die höchste Spitzen-
der Region Dresden registriert. Mit 6,00 Euro/qm Nord-Süd-(A7) und West-Ost-(A2) Verbindungen miete in Norddeutschland in der Logistikregion
führt der Markt nicht nur das Ranking in diesem eine der attraktivsten Logistikimmobilienregio- Hannover registriert worden.
Segment an, sondern auch im Bereich der Durch- nen hinter den Top-8. Wie zu erwarten, wurden
schnittsmieten. im letzten Jahr gerade zum Jahresende nochmal
großvolumige Vermietungen getätigt. In Sum- Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Süd-
me sprechen wir von über zehn Großabschlüs- deutschland
Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Nord- sen namhafter Unternehmen aus verschiedenen
deutschland Branchen. Dies führt zu einer sehr positiven Bilanz Region Nürnberg
von ca. 375.000 qm, was für die Nachhaltigkeit Mittlerweile sind in der Region einige Neubau-
Region Bremen der Region spricht. Aufgrund der zunehmenden projekte für Logistik und Light Industrial im Groß-
Die Region Bremen ist wegen ihres Angebots an Verknappung von Bestandsflächen wird sich zu- raum Nürnberg in der Planung. In den Jahren
multimodalen Umschlagsmöglichkeiten für Logis- künftig der Umkreis nach geeigneten Objekten 2020 und 2021 kommen Neubauflächen zwi-
tik- und Transportdienstleister äußerst attraktiv. vergrößern. Es sind noch einige wenige neue Pro- schen 100.000 und 140.000 qm auf den Markt.
Mit einem Rekordergebnis von über 400.000 qm jekte angesetzt, deren Umsetzung abzuwarten Die Region Nürnberg ist aufgrund der zentralen
Industrie- und Logistikflächenumsatz sind 2019 bleibt. Lage in Süddeutschland in unmittelbarer Nähe zu
alle Erwartungen übertroffen worden. Damit be- den Autobahnen A3, A6 und A9 nicht nur für die
findet sich der Markt in Schlagdistanz zu den Top- Region Osnabrück Automotive-Branche sehr attraktiv.
8-Logistikmärkten in Deutschland. In der Region Osnabrück mangelt es grundsätz-
lich nach wie vor an modernen Logistikanlagen, Die Spitzenmiete ist mit bis zu 6,50 Euro/qm im
Das Ergebnis vor Ort ist durch mehrere Großab- welche kurzfristig verfügbar sind. Ein klares Zei- Stadtgebiet und für Neubauten im Umland bis zu
schlüsse geprägt, wozu unter anderem Amazon chen hierfür ist, dass eine moderne Anlage in 5,00 Euro/qm nahezu gleichgeblieben. Zentrale
mit einem ca. 120.000 qm großen Neubau zählt. Melle Ende letzten Jahres bereits unterzeichnet Standorte für Logistiker wie z.B. der Nürnberger
Es bleibt jedoch abzuwarten, ob sich dieser er- wurde, obwohl der Bezug zu diesem Zeitpunkt Güterverkehr-Hafen platzen aus allen Nähten.
folgreiche Trend 2020 fortsetzen wird, und ob die noch mehr als ein halbes Jahr in der Zukunft lag. Es gehen vermehrt Anfragen von Unternehmen
Vielzahl an neuen Immobilienprojekten, welche Die Vermarktung dieser Liegenschaft dauerte ein, die einen Wegzug aus dem Hafen in Betracht
größtenteils spekulativ in die Entwicklung gehen, nicht einmal drei Monate. ziehen. Hier wird sich zeigen, ob die peripheren
auch von den Nutzern an- und abgenommen Lagen auch tatsächlich angenommen werden.
6Region Regensburg >> Durchschnitts- und Spitzenmieten für Industrie- und Logistikimmobilien in der Region
Süddeutschland 2019
Der Südosten Deutschlands ist nach wie vor für
Logistikimmobilien-Projektentwickler aufgrund Region Süddeutschland Durchschnittsmiete Spitzenmiete
seiner Automotive-Affinität interessant. Die Region Nürnberg 4,70 – 4,80 Euro/qm 6,50 Euro/qm
Nachfrage ist im Jahr 2019 jedoch nicht stärker als
Region Regensburg 4,40 Euro/qm 5,00 Euro/qm
im Vorjahr gewesen. Mietpreise haben sich eben-
Region Ingolstadt 4,80 Euro/qm 6,50 Euro/qm
falls nicht erhöht (3,90 bis 5,00 Euro/qm Durch-
schnittsmiete und 5,20 Euro/qm Spitzenmiete für Region Dingolfing 4,60 Euro/qm 5,20 Euro/qm
den Neubau).
Der Trend für die Zukunft in Regensburg ist die reits im ersten Quartal 2020 sind ca. 25.000 qm Bereich 40.000 bis 100.000 qm Nutzfläche am
Last Mile Logistik. Paketzusteller und Online- –durch unser Haus vermittelt – vermietet worden. Markt platziert.
händler haben den Markt für sich entdeckt und Weitere spekulativ errichtete Flächen zwischen
möchten mit city-nahen Immobilien die Bürger 20.000 qm bis 50.000 qm sind in der Pipeline. Region Ingolstadt
der Stadt versorgen. In der Region Ingolstadt bleibt die weitere Ent-
Die Mietpreise für Neubau liegen aufgrund der wicklung abzuwarten. Nutzer und Projektent-
Region Dingolfing gestiegenen Bau- und Grundstückspreise bei wickler werden ihren Radius für adäquate Neu-
Die Region Dingolfing konnte 2019 keinen ver- 4,30 bis 5,00 Euro/qm. Auch für weitere Pro- bauflächen zukünftig größer ziehen müssen. Die
gleichbaren Großabschluss wie die Großanmie- jektentwicklungen ist das Potential der Flächen- Mieten für höherwertige Light Industrial Immo-
tung der XXXLutz-Gruppe in Gottfrieding mit abnahme vorhanden, allerdings sind gegenüber bilien liegen bei über 6,00 Euro/qm. Wie in Din-
60.000 qm im Jahr 2018 aufweisen. Der Neubau 2018 im Landbanking keine weiteren Flächen aus- golfing sind Großgesuche im Bereich zwischen
der bauwo hat jedoch ein großes Potential, im gewiesen worden. Derzeit sind Ausschreibungen 30.000 bis 60.000 qm am Markt platziert.
Jahr 2020 einige Abschlüsse zu generieren. Be- für die Neubauentwicklungen für die Logistik im
Logistikimmobilienmarkt
LogistikimmobilienmarktDeutschland:
Deutschland:Mietpreise
MietpreiseQ1Q1
2020
2020
MIETPREISE (€/m2)
Neubau
Logistikimmobilien von bis
Hochwertige Logistikimmobilien mit fol-
genden Merkmalen: mindestens 10,00 m
Hamburg Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen
6,00 6,20
und Minimum 1-2 Tore pro 1.000 qm Hal-
4,50 6,50 lenfläche, effiziente Beheizungssysteme,
Bremen Sprinkleranlage
4,20 5,00
3,70 4,50 4,20 4,50
Wolfsburg 4,00 5,00 Berlin Funktionale
Hannover
Braunschweig 4,20 4,50 Bestandsimmobilien von bis
3,90 7,00
3,00 3,85
4,10 6,00
Magdeburg
4,30 5,10
Bielefeld 3,70 4,20
3,80 4,90 3,00 3,90
Funktionale Bestandsimmobilien mit fol-
3,30 3,90
3,80 4,30
3,00 4,00 genden Merkmalen: mindestens 7,50 m
Göttingen
4,00 4,85 3,00 3,50 Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige
Ruhrgebiet
3,30 3,90 Halle Andienung, großzügige Andienungszonen,
2,90 3,60 Leipzig
Düsseldorf
Kassel
2,50 3,10 Dresden
Heizung
5,00 5,70 4,30 5,50 3,50 4,50
4,30 4,75 3,50 4,10 3,70 4,20 3,00 4,00
Köln Erfurt
3,20 3,90 4,00 4,50
4,75 5,50 Zwickau 4,00 6,00
4,00 4,70
4,00 4,50
3,20 4,20
5,50 6,50
Frankfurt
Wiesbaden 4,50 5,50
5,20 6,00
3,90 4,80 Würzburg
Mainz 3,80 5,00
3,50 4,50
Mannheim Nürnberg
4,50 6,80
3,80 5,50 Heilbronn 4,00 6,00
4,00 4,50 5,00 5,70
3,80 4,80
Regensburg
4,30 5,20
Karlsruhe 3,90 4,80
5,30 6,00 Stuttgart
3,80 5,00 Ingolstadt Dingolfing
6,30 6,95
Ulm 4,50 6,20 3,90 5,10
4,50 6,30 Augsburg
4,00 6,00 3,50 4,60
4,20 4,50 München
3,50 4,30 4,00 5,50
6,35 7,25
3,50 4,00
5,50 6,50
Quelle: REALOGIS
MIETPREISE (€/m²)
7
Hochwertige Logistikimmobilien mit folgenden Merkmalen: mindestens 10,00 m Hallenhöhe,
Neubau Logistik-
von bis großzügige Andienungszonen und Minimum 1-2 Tore pro 1.000 qm Hallenfläche, effiziente
immobilien Beheizungssysteme, Sprinkleranlage.Marktgebiet Berlin
Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum Berlin* für 2019
n Rekordumsatz: Berliner Logistikmarkt über- >> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin
schreitet erstmals 500.000 qm-Marke
n + 14 % gegenüber Vorjahr und + 13 % über
Fünfjahresschnitt
n Vermietung in Bestandsimmobilien legt um
63 % zu, Neubausegment gibt um 17 % nach
n Novum: Berliner Stadtgebiet trägt Hälfte des
Flächenumsatzes bei
n Prognose 2020: Ergebnis von 400.000 qm er-
wartet
Der Logistikmarkt Berlin hat das beste Jahr seit
der Datenerhebung verzeichnet und erstmals die Flächenumsatz nach Größenklassen
500.000 qm-Marke geknackt. Im Vergleich zum
Vorjahr hat die Metropolregion mit einem durch Kleine Flächeneinheiten konnten bis 3.000 qm mangel in den richtigen Lagen, zudem waren
alle Marktteilnehmer erzielten Flächenumsatz von mit 146.100 qm bzw. 29 % erstmals den Bären- verhältnismäßig wenig Großgesuche unterwegs.
502.300 qm Logistik- und Industriefläche um 14 % anteil zum Jahresergebnis beisteuerten (2018: 27 %, d. h. 137.000 qm, hat das Segment 5.001
(2018: 442.200 qm) zugelegt. Gleichzeitig ist der 12 %; rd. 52.100 qm). Die Großfläche, d. h. Einhei- bis 10.000 qm beigesteuert (2018: 16 %, rd.
Fünfjahresschnitt von rd. 443.700 qm um 13 % ten ab 10.001 qm, hat im Vergleich zum Vorjahr 71.000 qm) und die Größenklasse 3.001 bis
übertroffen worden. stark nachgelassen (2019: 28%, 139.800 qm; 5.000 qm insgesamt 16 % (79.400 qm; 2018:
2018: 62 %, 275.800 qm), aufgrund von Flächen- 10 %; ca. 43.300 qm).
In den vergangenen zwölf Monaten haben
Bestandsimmobilien mit einem Umsatz >> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin 2019 nach Größenklassen
von 277.200 qm um 63 % zugelegt (2018:
169.970 qm). Neubau-Logistikflächen haben auf-
grund von weniger Fertigstellungen mit einem
Volumen von 225.100 qm rund 17 % weniger
im Vorjahresvergleich zum Ergebnis beigetragen.
2020 rechnen wir hingegen mit einem dynami-
schen Neubauvorhaben und einer höheren Fer-
tigstellungsquote. ≥ 10.001 qm 5.001 - 10.000 qm 3.001 - 5.000 qm 1.001 - 3.000 qm ≤ 1.000 qm
>> Flächenumsätze Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin 2019 nach Regionen
Flächenumsatz nach Regionen
Den Gesamtflächenumsatz teilen sich nahezu
hälftig die im Vergleich zum Vorjahr erstarkte in-
nerstädtische Region Berlin (49 %, 243.720 qm;
2018: 35 %; 155.800 qm) und das Umland (51 %,
258.580 qm). Noch nie wurde fast die Hälfte des
Umsatzes im Stadtgebiet erzielt. Das ist vorrangig
dem guten Abschneiden des kleinen Segments
mit Flächeneinheiten bis zu 3.000 qm geschuldet.
8>> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin 2019 nach Branchen
Flächenumsatz nach Branchen
Der Handel bleibt wie im Vorjahr der stärkste
Nachfrager unter allen Branchen (2019: 33 %,
165.400 qm: 2018: 45 %, 196.800 qm). Beim
genauen Blick zeigt sich jedoch, dass der On-
line-Handel (2019: 67 %, 111.050 qm) gegenüber
dem klassischen Handel (2019: 33 %; 54.350 qm;
2018: 51 %; 99.760 qm) ordentlich dazugewon-
nen hat.
Logistikdienstleister belegen erneut den zwei-
ten Platz (2019: 26 %, 132.320 qm; 2018: 24 %;
105.470 qm), die zum großen Teil auch für den
E-Commerce tätig sind, um die bestellten Waren
an die Endkonsumenten auszuliefern. Die Bran-
che produzierendes Gewerbe hat weiter zulegen
können (2019: 18 %, 88.150 qm; 2018: 16 %;
72.850 qm). Zukünftig wird das Thema E-Mobili-
>> Spitzen- und Durchschnittsmieten für Industrie- und Logistikimmobilien im Großraum Berlin*
tät und damit produzierende Unternehmen in der
Metropolregion Berlin aufgrund der Ansiedlung
von Tesla eine größere Rolle spielen.
Mietpreise 2019
Sowohl die Spitzenmiete (7 Euro/qm; + 3 %)
als auch die Durchschnittsmiete (5,80 Euro/qm;
+ 5 %) haben sich im Vergleich zum Vorjahr ver-
teuert. In Spandau und Potsdam wurden von uns
Spitzenmieten für Gewerbeparks von 8 Euro/qm
registriert. An diesen Standorten werden Neu-
bauflächen auf Brownfields geplant bzw. er-
richtet, die Ende 2020 auf den Markt kommen Spitzenmieten Durchschnittsmieten
werden. * innerhalb der Berliner Stadtgrenze
Prognose 2020 Relevante Abschlüsse im Jahr 2019
Aufgrund des Flächenmangels und der gestiege-
nen Mieten wird der Markt nur schwer an das 1. Amazon 4. Bosch
Rekordergebnis von 2019 herankommen. Wir 31.000 qm (Expansion) 13.000 qm (Expansion)
gehen 2020 von einer Vermietungsleistung bis 2. Microvast 5. KW Fullfilment
zu 400.000 qm aus – da ist die Ansiedlung in 15.600 qm (Expansion) 12.000 qm (Expansion)
einem zweitstöckigen Komplex für Tesla noch 3. Kühne und Nagel
nicht enthalten. 15.500 qm (Expansion)
9Logistikimmobilienmarkt Berlin: Mietpreisspannen Q1 2020 (EUR/qm)
Eberswalde
4,20 - 5,00 Gewerbepark
A24 3,80 - 4,50 Flächen ab 2.000 m2
Oranienburg
3,70 - 4,20 Flächen ab 5.000 m2
A10
Velten A11
111 5,50 - 7,50
Panketal
5,50 - 6,50
Hennigsdorf 5,30 - 6,20
A10 Werneuchen
Nauen 114 5,00 - 7,00
Brieselang 4,50 - 6,50
4,50 - 8,00 Altlandsberg
3,50 - 6,30
GVZ
4,50 - 6,20 Strausberg
A10
Berlin
Wustermark 4,20 - 6,20
4,00 - 6,30 100
Hoppegarten
3,90 - 4,90 7,00 - 11,00
3,40 - 3,90 6,00 - 7,50 5,00 - 6,80
5,50 - 7,50 4,80 - 6,00
4,50 - 5,80
6,00 - 8,50 A13
5,50 - 6,50 3,30 - 4,20
A10 Potsdam 5,00 - 5,50 6,30 - 10,00
Schönefeld A10 3,20 - 3,70
5,20 - 8,00 5,50 - 7,50
Werder 4,80 - 6,00 Großbeeren 4,90 - 6,50 GVZ
3,80 - 4,50 115
GVZ 4,60 - 6,50
Ludwigsfelde
A12
A10 3,80 - 4,90
A13 Königs
3,70 - 4,50 Wusterhausen
A9
* Marktgebiet Großraum Berlin
Berlin zählt zu einem wachsenden Logistikstandort und ist DER Start-Up-Standort Europas. Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-,
Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen im Umland wie folgt: im Norden bis Neuruppin, Oranienburg, Eberswalde; im Osten: Straußberg, Fürstenwalde;
im Süden: Ludwigsfelde/Großbeeren, Zossen, Königs Wusterhausen; im Westen: Brieselang, Wustermark, Werder. Geographisch gehört der Großraum Berlin
zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt für die Ost-West-Verbindung sowie für Nord-Süd-Autobahnen und beinhaltet neun Autobahnen (A100 (Stadtauto-
bahn), A9, A10, A11, A12, A13, A24, B96(a), B101), Binnenhäfen und Flughäfen.
10Marktgebiet Frankfurt
Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum Frankfurt/Rhein-Main-Gebiet für 2019
n Schwächstes Ergebnis der letzten fünf Jahre: >> Flächenumsätz Industrie- und Logistikimmobilien im Großraum Frankfurt
Flächenumsatz geht um 36 % zurück
n Logistik perspektivisch weiterhin in der Region
auf hohem Niveau
n Rhein-Main-Süd weiterhin Region mit stärksten
Vermietungsaktivitäten
n Einheiten ab 5.000 qm sind für knapp
300.000 qm Fläche verantwortlich, Groß-
gesuche ab 50.000 qm müssen ins Umland
ausweichen
n Spitzenmiete verteuert sich um 8 %, Durch-
schnittsmiete bleibt unverändert
n Prognose: Umland wird für Logistikimmobilien * Zahlen Statista (statista.com)
immer interessanter
(ca. 10 %; 46.310 qm) sowie Frankfurt (rd. 8 %; 290.560 qm), mit einem Fokus auf das Segment
Unsere jüngste Analyse zum Vermietungsumsatz 34.500 qm). Mit jeweils rund 6 % haben sich bis 7.500 qm. Eine gute Nachfrage haben zudem
von Lager-, Logistik- und Produktionsflächen im 2019 „Rhein-Main-Nord“ (27.240 qm) und Einheiten bis zu 20.000 qm verzeichnet.
Großraum Frankfurt/Rhein-Main* bestätigt die „Rhein-Main-West“ (25.424 qm) am Marktge-
rückläufige Entwicklung, die bereits zum Jahres- schehen beteiligt. Rund 19 % des Gesamtflächenumsatzes hat
beginn einsetzte. Während der Umsatz bis Ende die Größenkategorie 1.000 bis 3.000 qm bei-
des ersten Halbjahres 2019 im Vorjahresvergleich getragen, gefolgt vom Segment der 3.000 und
bereits um 13 % nachgab (H1 2019: 262.200 qm, Flächenumsatz nach Größenklassen 5.000 qm (14 %, 63.560 qm). Abschlüsse unter
H1 2018: 300.000 qm), sind im Gesamtjahr 1.000 qm haben bis Ende Dezember lediglich 3 %
454.000 qm Flächen von allen Marktteilnehmern Den Gesamtumsatz 2019 wesentlich geprägt aller Mietverträge gestellt (13.620 qm).
vermittelt worden (-36 %). Damit hat der Markt haben Flächeneinheiten ab 5.000 qm (64 %,
sein schwächstes Ergebnis der letzten fünf Jahre
eingefahren und auch den Fünfjahresschnitt von >> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Frankfurt 2019 nach Größenklassen
578.800 qm um 22 % unterschritten.
Die Rhein-Main-Region ist in den letzten Jahren
vor 2019 von einer sehr hohen Neubaudynamik
von Großflächen mit direkter Abvermietung ge-
kennzeichnet gewesen. Das rückläufige Ergebnis
des vergangenen Jahres sollte jedoch erst einmal
nicht überbewertet werden. Unternehmen mit ≥ 5.001 qm 3.001 - 5.000 qm 1.001 - 3.000 qm ≤ 1.000 qm
Großgesuchen werden sich künftig im nahelie-
genden Umland ansiedeln, d.h. in der Peripherie >> Flächenumsätze Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Frankfurt 2019 nach Regionen
ab 50 km außerhalb der Kernregion Frankfurt.
Flächenumsatz nach Regionen
Die stärksten Vermietungsaktivitäten haben im
Berichtszeitraum weiterhin in der Region Rhein-
Main-Süd stattgefunden, sie gingen jedoch um
ca. 200.000 qm im Vergleich zum Vorjahr zurück.
Mit ca. 234.264 qm sind mehr als die Hälfte aller
Flächen zwischen Offenbach, Groß-Gerau, Darm-
stadt und Bergstrasse vermittelt worden (rd. 52 %).
Als flächenabnehmende Regionen folgen Rhein-
Main-Ost (19 %, 86.260 qm), Mainz/Wiesbaden
11Mieten 2019 >> Spitzen- und Durchschnittsmieten für Industrie- und Logistikimmobilien im Großraum Frankfurt
Die Spitzenmiete für Neubauten im Stadtgebiet
Frankfurt hat sich im Vergleich zum Vorjahr um
8 % auf ca. 7,00 Euro/qm (nominal) verteuert
(2018: 6,50 Euro/qm). Die Durchschnittsmiete
liegt unverändert bei 4,95 Euro/qm.
Prognose 2020
Der Markt verzeichnete in den vergangenen
Jahren durch die hohe Neubaudynamik Rekord-
ergebnisse. Das lässt sich nicht so einfach wie-
derholen. Für 2020 prognostizieren wir ein ähn- Spitzenmieten Durchschnittsmieten
liches Umsatzniveau wie im abgelaufenen Jahr,
wobei Logistikimmobilien mit Großflächen über
50.000 qm ins Umland ausweichen müssen. >> Wesentliche Umsatzbringer 2019
Trotz der gegenwärtigen Entwicklungen blicken 1. IKEA 4. Amazon S.à r.l.
wir optimistisch in die Zukunft. Nationale und Rüsselsheim, 33.000 qm (Eigennutzer) Gernsheim, 19.700 qm
internationale Handelsunternehmen mit hoher
logistischer Leistung werden auch weiterhin die 2. Geis Industrie 5. Eichler Kammerer Gruppe
Versorgung des bevölkerungsreichen und weiter- Rodenbach, 31.000 qm Dietzenbach, 18.200 qm (Eigennutzer)
wachsenden Ballungsraumes sicherstellen. Hinzu
kommen logistikaffine Branchen wie der hoch- 3. Coca Cola European Partners GmbH
qualifizierte Chemie- und Pharmasektor sowie Bodenheim, 20.300 qm
der E-Commerce. Damit sind wichtige verladen-
de Zukunftsbranchen am größten europäischen
Fracht-Flughafen und einem der wichtigsten
Straßen- und Schienenverkehrsknotenpunkt an-
gesiedelt, die zudem zahlreiche spezialisierte Lo-
gistikdienstleister an sich binden.
12Logistikimmobilienmarkt Frankfurt: Mietpreisspannen Q1 2020 (EUR/qm)
45
Gießen Raum Fulda / Bad Hersfeld
Raum Gießen / Wetzlar Fulda
3
48
Limburg an
der Lahn Rhein-Main-Nord 7
WETTERAU 3,50 - 4,80
Koblenz
Rhein-Main-West Friedberg
66
4,00 - 6,50 5 45
HOCHTAUNUS Büdingen
Bad Homburg
MAIN-KINZIG
Gelnhausen
MAIN- Maintal
Rhein-Main-Ost
TAUNUS Frankfurt a. M. 3,30 - 5,00
4,00 - 7,00 Hanau
Wiesbaden Hofheim
am Taunus Offenbach ASCHAFFENBURG-
61 Wiesbaden / Mainz 3 LAND
3,50 - 5,95 Neu-Isenburg
Mainz Dreieich Rodgau
Rüsselsheim OFFENBACH-LAND
60
Ingelheim Mörfelden-Walldorf Aschaffenburg
am Rhein Groß-Gerau
3
GROß- DARMSTADT-DIEBURG
GERAU
61 Darmstadt Groß-Umstadt
Rhein-Main-Süd Würzburg
Gernsheim 3,50 - 6,95 3
67
Wertheim
63
Bensheim Mannheim-Heidelberg-
Rhein-Neckar
Alzey-Worms BERGSTRAßE
Worms Heppenheim
(Bergstraße)
6
5
Mannheim
* Marktgebiet Großraum Frankfurt
Als Teilmärkte definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen ab ca. 1.000 qm Hallenfläche (ohne Büro-
und Nebenflächen) in den Regionen: Rhein-Main-Nord mit dem Landkreis Wetterau; Rhein-Main-Süd mit den Landkreisen Groß-Gerau, Offenbach, Offen-
bach-Land, Darmstadt und Darmstadt-Dieburg; Rhein-Main-Ost mit den Landkreisen Aschaffenburg, Main-Kinzig (teilw.) und Aschaffenburg-Land (teilw.);
Rhein-Main-West mit den Landkreisen Hochtaunus und Main-Taunus sowie Wiesbaden/Mainz mit den Landkreisen Wiesbaden und Mainz sowie Frankfurt
(Landkreis Frankfurt).
13Marktgebiet Hamburg
Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum Hamburg* für 2019
n Jahresanfangsprognose hat sich bewahrheitet: >> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Hamburg
Hamburger Logistik-Mietmarkt gibt um 27 %
nach 800.000 qm
700.000 qm
n Frühzeitige Mietvertragsverlängerungen an der
Tagesordnung
600.000 qm
500.000 qm
n In naher Zukunft keine Ausweisung neuer
400.000 qm
Flächen für die Logistik
300.000 qm
n Flächenverteilung: Hamburger Norden legt 200.000 qm
deutlich zu 100.000 qm
n Nur ein Vertragsabschluss größer 10.000 qm 0 qm
2015 2016 2017 2018 2019
n Mieten steigen trotz Vollvermietung nur zwi-
schen 2 bis 5 %
n Prognose 2020: Die Anspannung bleibt – Die Verknappung der Flächen am attraktiven vergangenen zwölf Monaten haben die Stand-
Flächenumsatz bis Jahresende auf ähnlich nied- norddeutschen Knotenpunkt zeigt sich auch im orte zwischen Neu Wulmstdorf im Südwesten
rigem Vorjahresniveau Ranking der Mietvertragsabschlüsse: In den ver- und Wentdorf Geesthacht im Südosten der A1
gangenen zwölf Monaten wurde mit der An- mit 140.400 qm insgesamt 39 % des Umsatzer-
Unsere Jahresanfangsprognose hat sich leider siedlung des Handelsunternehmens nutwork auf gebnisses akkumuliert. Im Vergleich zum Vorjahr
bewahrheitet. Insgesamt sind in den Monaten 28.000 qm im Hamburger Hafen lediglich ein ein- bedeutet dieses jedoch einen Rückgang (2018:
Januar bis Dezember 2019 am Logistikstandort ziger Mietvertragsabschluss mit einem Flächenvo- 49 %, 240.100 qm).
Hamburg 360.000 qm Fläche von allen Markt- lumen größer 10.000 qm registriert.
teilnehmern umgesetzt worden. Damit hat die zu Auf dem zweiten Platz rangiert die Region Ost
den infrastrukturell attraktivsten zählende Logis- Die fehlenden Ressourcen führen nicht zuletzt mit 33 % (118.800 qm), deren Anteil im Vorjah-
tikregion Deutschlands um 27 % gegenüber dem aufgrund der guten Auftragslage sowie der gut resvergleich nahezu auf demselben prozentualen
Vorjahr nachgegeben (2018: 490.000 qm). Das ausgebauten Anbindungen ins Hinterland mit Niveau verblieben ist (34 %, 166.600 qm).
Umsatzergebnis stellt im 5-Jahres-Verlauf nicht einer breiten Vernetzung des Standortes inner-
nur das schwächste dar, sondern hat auch den halb Europas dazu, dass sich Nutzer am Standort Ordentlich zugelegt hingegen hat die Region
5-Jahreschnitt von 490.000 qm um 27 % ver- Hamburg Logistikflächen durch eine langfristige Nord zwischen Pinneberg und Ahrensburg, deren
fehlt. Verlängerung der Mietverträge sichern. Anteil 2018 nur bei 8 % rangierte (39.200 qm)
und deren Anteil auf 19 % (68.400 qm) angestie-
In Hamburg haben nicht die Branchen Industrie gen ist. Auf dem letzten Platz liegt wie im Vorjahr
und Logistik nachgegeben. Im Gegenteil, wir ver- Flächenumsatz nach Regionen die Region West (2019: 9 %; 32.400 qm; 2018:
zeichnen eine anhaltend gute Nachfrage und die 9 %, 44.100 qm).
weiterhin hohe Bedeutung des weltweiten leis- Wie im Vorjahreszeitraum stellt die Region Süd
tungsfähigen Hafens sowie der Logistikbranche auch 2019 den größten Flächenumsatz. In den
als Arbeitgeber. Deutlich zu Buche geschlagen
hingegen hat die Verknappung des Flächenan- >> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Hamburg 2019 nach Regionen
gebotes – insbesondere für größere Einheiten ab
10.000 qm in der südlichen Metropolregion. Da-
bei sind diese Immobilien für eine funktionieren-
de Wirtschaft und eine effiziente Feinverteilung
von Waren als Teil der Güterströme von großer
Bedeutung. Region Süd Region Ost
140.400 qm 118.800 qm
Aber auch zentrumsnah – und damit sind das 39 % 33 %
Gebiete von Deutschlands größtem Seehafen
sowie der Industrie und Gewerbe affine Stadtteil
Billbrook gemeint – trifft eine positive Nachfrage Region West Region Nord
auf wenig moderne Logistikflächen mit hoher 32.400 qm 68.400 qm
Drittverwendung. 9% 19 %
14Flächenumsatz nach Größenklassen >> Abschlüsse nach Größenklassen Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Hamburg 2019
Auf die Größenordnung zwischen 5.001 und
10.000 qm entfallen 39 % (140.400 qm), ge-
folgt von der Größenklasse unter 3.000 qm
(28 %, 100.800 qm) und dem Segment zwischen
3.001 und 5.000 qm (25 %, 90.000 qm). Einen
Erdrutsch verzeichnet 2019 die Größenklasse ab
≥ 10.001 qm 5.001 - 10.000 qm 3.001 - 5.000 qm ≤ 3.000 qm
10.001 qm: Während sie im Vorjahreszeitraum
mit 34 % (2018: 166.600 qm) dominierte, ist in
den letzten 12 Monaten nur ein einziger Deal re- >> Flächenumsätze Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Hamburg 2019 nach Branchen
gistriert worden (2019: 8 %, 28.8000 qm).
Flächenumsatz nach Branchen
Beim Blick auf die Flächenabnehmer nach Bran-
chen stechen die Logistikdienstleister in der
Metropolregion Hamburg mit einem Anteil von
knapp 57 % bei einem Umsatz von 205.200 qm
heraus. Ihr Fokus gilt Mikrostandorten mit multi-
modalen Infrastruktureinrichtungen, d.h. einem
direkten Zugang zu Straße, Wasser und Schiene.
Es folgt der Handel mit 22 % (79.200 qm), wobei
der Anteil des Großhandels dem Einzelhandel bei >> Spitzen- und Durchschnittsmieten für Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Hamburg 2019
weitem überlegen ist. Ansiedlungsschwerpunkte
des Handels befinden sich vorrangig im Osten
Hamburgs und entlang der A1 in Richtung Lü-
beck.
Produzierende Unternehmen stellen 14 %
(50.400 qm) der Flächenabnehmer und platzie-
ren sich damit im Ranking an dritter Stelle. Die
Industrie hat sich vor allem in Norderstedt und
weiter nördlich in Kaltenkirchen im Kreis Sege-
berg niedergelassen.
Mietpreise 2019 Spitzenmieten Durchschnittsmieten
Während die Mieten im Umland im Vergleich >> Relevante Abschlüsse 2019
zum ersten Halbjahr 2019 auf gleichem Niveau
verblieben, haben sie sich im Zentrum der Ham- 1. nutwork Handelsgesellschaft mbH 4. Durstexpress
burger Metropolregion wie folgt entwickelt: 28.000 qm (Flächenerweiterung) 8.400 qm (Flächenerweiterung)
Mit 6,90 Euro/qm (+ 1 %) werden im Westen
nunmehr die höchsten Mieten bezahlt, die Un- 2. Hertling 5. TCO Transcargo
tergrenze in dieser Region legte um 4 % auf 9.000 qm (Flächenerweiterung) 8.400 qm (Flächenerweiterung)
5,20 Euro/qm zu. Im Norden liegt die Ober-
grenze der Mietpreise nunmehr bei 6,70 Euro/ 3. Trans Service Team
qm (+ 3 %), die Untergrenze unverändert bei 8.800 qm (Flächenerweiterung)
5,50 Euro/qm (0 %). Der Osten verzeichnet das
höchste Mietpreiswachstum mit einem Plus von
8 % auf 6,50 Euro/qm; die Untergrenze von Im Süden zahlen Mieter in der Spitze volumige Kontraktlogistikflächen im Bereich
5,80 % ist in den vergangenen sechs Monaten 6,20 Euro/qm (+ 3 %) bzw. mindestens Waltershof/Altenwerder.
um 2 % angestiegen. 5,80 Euro/qm (+ 2 %) für hochwertige, groß-
15Prognose 2020
Fehlende Ressourcen, um das mögliche Wirt- könnte der Neubau des Entwicklers Four Parx in dungen Potentiale für Ansiedlungen im Speck-
schaftswachstum abzudecken, werden auch HH-Wilhelmsburg mit rd. 110.000 qm zum Jah- gürtel und weiterem Umland im Norden, Sü-
2020 bestimmen – die Anspannung bleibt. Daher resende sorgen. Die Logistikimmobilie im Hafen den und Osten Hamburgs. Großvolumige Ge-
rechnen wir bis Ende des laufenden Jahres mit wird zweigeschossig erstellt und steht Nutzern werbegrundstücke werden wohl eher nicht dazu
einem ähnlichen Flächenergebnis wie 2019. Ende 2020 zur Verfügung. Zudem sieht der Logis- zählen.
Für ein wenig Entspannung im Angebotsmarkt tikexperte aufgrund der guten Autobahnanbin-
Logistikimmobilienmarkt Hamburg: Mietpreisspannen Q1 2020 (EUR/qm)
7
Wacken
Burg
Kalkhorst
Kellinghusen Bad
Itzehoe Bad Segeberg Bad
Bramstedt 20 Schwartau
Brunsbüttel
23
Umland Nord
3,80 - 5,50 21 Lübeck
Bad 20
Kaltenkirchen Oldesloe
Umland West Barmstedt
4,50 - 5,50 7
Elmshom Quickborn Bargteheide
Norderstedt Gadebusch
23 1 Ratzeburg
Hemmoor Sandesneben
Ahrensburg
Nord
Pinneberg
Lamstedt 5,50 - 6,70
Umland Ost
West Trittau
Stade 3,90 - 5,50
5,20 - 6,90
Barsbüttel 24
Fredenbeck Jork Ost Roseburg 24 Wittenburg
Süd Hamburg 4,90 - 6,50
Bremervörde 5,80 - 6,20 Büchen
Buxtehude
Geesthacht
Apensen
261 Vellahn
Seevetal Lauenburg
1 Winsen
39
Umland Süd
Tostedt 4,50 - 5,00 Amt Neuhaus
Sittensen
1 Hanstedt Lünesburg
Tarmstedt Salzhausen
7
Dahlenburg
Scheeßel Fintel
Hitzacker
* Marktgebiet Großraum Hamburg
Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in der Region Hamburg und im Umkreis von ca. 50 km
entlang der Bundesautobahnen A 1 „Lübeck – Bremen“, der A 7 „ Hannover – Flensburg“ sowie der A 39 ab dem „Maschener Kreuz“.
16Marktgebiet München
Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum München* für 2019
n Logistikimmobilienmarkt München durchbricht >> Flächenumsätz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum München
2019 erstmals 400.000 qm-Marke
n Flächenumsatz verzeichnet + 47,8 %
n Spitzenergebnis zur Hälfte durch Neubau-
Vertrag mit Maschinenbauer geprägt
n Vermietungen in Bestandimmobilien stark
rückläufig
n Brownfields nur mit 0,4 % beteiligt
n Prognose: 2020 deutlich weniger Neubauent-
wicklungen in der Planung
Wie von uns zum Halbjahr 2019 angekündigt,
hat der Logistikimmobilienmarkt München im ab-
gelaufenen Jahr eine neue Rekordmarke gesetzt.
Der durch alle Marktteilnehmer erzielte Umsatz
an Mietflächen beläuft sich in den vergangenen
zwölf Monaten auf insgesamt 428.000 qm. Das Flächenumsatz nach Regionen
entspricht einem Plus von 47,8 % im Vergleich
zum Vorjahreszeitraum (2018: 289.500 qm) und Während der sonst im Ranking des Flächenum- Krauss Maffei und BMW an die Spitze kata-
übertrifft auch den 5-Jahresschnitt von 298.900 satzes nach Regionen führende Münchner Nor- pultiert (2018: 28 %; 81.000 qm). Es folgen der
qm um 43 %. den mit 99.900 qm Flächen rund 23 % zum Jah- Münchner Süden mit (2019: 9 %; 37.300 qm;
resergebnis beiträgt (2018: 43 %; 125.500 qm), 2018: 14 %; 39.000 qm) und der Münchner
Maßgeblich geprägt war das Umsatzergeb- hat sich der Münchner Osten mit 275.500 qm Westen (2019: 4 %, 15.300 qm; 2018: 15 %,
nis 2019 durch die Vertragsabschlüsse über (64 %) aufgrund der Vertragsabschlüsse mit 44.000 qm).
250.000 qm Neubaufläche für den Maschinen-
hersteller Krauss Maffei sowie für BMW in Pars-
dorf-Vaterstetten. >> Flächenumsätze Industrie- und Logistikimmobilien Großraum München 2019 nach Regionen
Damit präsentiert sich auch das Neubausegment
mit insgesamt 307.300 qm mit einem Ausreißer-
Ergebnis. Aber auch ohne den Großabschluss hat
sich die Entwicklertätigkeit mit 97.300 qm gegen-
über dem Vorjahr mehr als verdoppelt (2018:
44.600 qm).
Vermietungen in Bestandsimmobilien tragen
2019 mit insgesamt 119.200 qm rund 28 % zum
Gesamtergebnis bei und haben damit im Ver-
gleich zum Vorjahr stark nachgelassen (2018:
71 %; 205.900 qm). Extrem rückläufig wa-
ren auch Brownfield-Entwicklungen, die nur
rund 1.500 qm (rd. 0,4 %) beisteuerten (2018:
39.000 qm; 13%).
Derzeit sind einige Neubauentwicklungen ge-
plant, allerdings deutlich weniger als 2019. In-
vestoren und Projektentwickler müssen weiterhin
ausweichen und Mieter die Marktlage akzeptie-
ren. Die Situation auf dem Münchener Logistikim-
mobilienmarkt spitzt sich für Handels-, Hersteller-
und Logistikunternehmen weiter zu.
17>> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum München 2019 nach Größenklassen
Flächenumsatz nach Größenklassen
Auch beim Blick auf den Flächenumsatz nach
Größenklasse zeigt sich, wie stark die zwei Groß-
vertragsabschlüsse den Markt 2019 beeinflusst
haben: Das Segment ab 10.000 qm dominiert mit
rund 291.500 qm (68 %). Danach folgt die Größen-
einheit 1.000 bis 2.999 qm mit rund 49.000 qm ≥ 10.000 qm 5.000 - 9.999 qm 3.000 - 4.999 qm 1.000 - 2.999 qm ≥ 999 qm
(12 %). Relativ gleichmäßig haben sich die Berei-
che 3.000 bis 4.999 qm (9 %; rd. 40.000 qm),
>> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum München 2019 nach Branchen
5.000 bis 9.999 qm (7 %; ca. 30.000 qm) sowie
unter 999 qm (4 %; rd. 17.500 qm) im Jahr 2019
präsentiert.
Flächenumsatz nach Branchen
Ebenfalls auf Krauss Maffei zurückzuführen
ist die Sparte Industrie/Produktion mit 66 %
(282.590 qm), die 2019 im Vorjahresvergleich
(2018: 25 %; 73.100 qm) einen klaren Spitzen-
reiter in Branchenranking darstellt. Logistik/Spe-
dition (19 %; 81.300 qm) platziert sich wie letztes
Jahr (2018: 30 %; 87.900 qm) an zweiter Stelle.
Handelsunternehmen (E-Commerce) – 2018 mit >> Spitzen- und Durchschnittsmieten für Industrie- und Logistikimmobilien im Großraum München
109.200 (38 %) noch auf Platz 1 – haben mit
51.900 qm von Januar bis Dezember 2019 ledig-
lich 12 % beigetragen.
Mietpreise 2019
Nachdem die Spitzenmiete im ersten Halbjahr
2019 wegen des Krauss Maffei Abschlusses auf
8,50 Euro/qm anzog, hat sie sich in letzten sechs
Monaten mit 7,25 Euro/ qm wieder auf das Ni-
veau von 2018 eingependelt. Die Durchschnitts-
miete liegt ebenso auf dem Niveau des letzten
Jahres bei 6,75 Euro/qm. Spitzenmieten Durchschnittsmieten
Prognose 2020 >> Wesentliche Umsatzbringer 2019
Für 2020 gehen wir von einem Umsatz von 1. Krauss Maffei 4. Xylem Water Solutions Deutschland GmbH
230.000 bis 280.000 qm in der Münchner Me- Parsdorf, ca. 210.000 qm (Neubau) Weilheim, ca. 15.000 qm (Neubau)
tropolregion aus. Nach wie vor herrscht Vollbe-
2. BMW 5. New Flag GmbH
schäftigung und mit einer Leerstandsquote unter
Parsdorf, ca. 40.000 qm (Neubau) Reichertshofen, ca. 10.800 qm (Neubau)
1 % Vollvermietung der bestehenden Flächen.
Unternehmen verändern sich, konsolidieren, 3. ITG
wachsen oder gründen sich neu – der anhaltend Neufahrn, ca. 15.600 qm
hohe Bedarf trifft jedoch auf ein immer knap-
per werdendes Angebot. Gleichzeitig verändern Unternehmen und ihre Logistik- und Zustell- reich zu fördern. Auch der Bereich Inner City und
die Digitalisierung und das entsprechende End- dienstleister. Da reicht es nicht aus, nur weitere Last Mile Logistik muss infrastrukturell erneuert
konsumentenverhalten die Anforderungen an Neubauprojekte im Wohn- Büro- und Hotelbe- werden. Hier besteht weiter Handlungsbedarf.
18Logistikimmobilienmarkt München: Mietpreisspannen Q1 2020 (EUR/qm)
6,50 - 8,50
A92
6,50 - 7,25
A9 5,50 - 5,95
6,50 - 9,00
A8
6,50 - 7,20
6,50 - 9,00
Q Flughafen Gewerbepark/Produktion
Neubau Logistikimmobilien
Unterschleißheim Flughafenregion Bestandsimmobilien
Umland Nord Erding
Neufahrn
Eching
Dachau
Bergkirchen A92 Garching
5,50 - 7,00
5,85 - 6,75 Karlsfeld Ismaning
5,00 - 5,95 Maisach A99
Olching
Umland West Kirchheim
Poing A94
Fürstenfeldbruck A99 München Umland Ost
Gräfelfing A94 Feldkirchen
8,95 - 15,00 6,50 - 9,00
Gilching
8,95 - 15,00 Haar
6,40 - 6,95
A96
5,50 - 8,00 5,50 - 6,20
Ebersberg
A96
Gauting
Seefeld Moosach
Ottobrunn
Grünwald
Brunnthal
A8
Herrsching Umland Süd 6,50 - 8,50
6,50 - 6,95
5,00 - 6,00
A95
* Marktgebiet Großraum München
Die bayerische Landeshauptstadt München zählt im internationalen Vergleich zu den führenden Wirtschaftsmetropolen und ist geprägt von einer breiten und
ausgewogenen Wirtschafts- und Branchenstruktur. Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktions-
flächen in einem Radius von ca. 50 km rund um München. Geografisch im Herzen Europas gelegen verfügt der Großraum München über eine leistungsstarke
Verkehrsinfrastruktur inklusive acht Autobahnen (A8, A9, A92, A94, A95, A96, A995 und A99), Flughafen sowie Gütertransport auf der Schiene.
19Marktgebiet Nordrhein-Westfalen
Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen in Nordrhein-Westfalen* für 2019
n Flächenumsatz steigt um 3 % auf 1.001.000 qm >> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Nordrhein-Westfalen
n Ruhrgebiet und Düsseldorf legen zu, Köln gibt
um mehr als ein Drittel nach
n Starker Fokus auf Bestandsobjekte und Rück-
gang von Neubauaktivitäten insbesondere von
b-t-s-Bauten
n Weiterhin wenig Grundstücksoptionen
n Nur zwei Großdeals über 50.000 qm
n Handel weiterhin Hauptflächenabnehmer
n Logistikdienstleister schließen zur Flächensiche-
rung längere Laufzeiten ab >> Flächenumsätze Industrie- und Logistikimmobilien Nordrhein-Westfalen 2019 nach Regionen
n Höhere Nachfrage in der spezifischen Logistik
wie z.B. temperaturgeführten Logistik
n Mietpreissteigerungen liegen bei bis zu 8 %
n Verhaltene Prognose für 2020
Wir haben die Vermietungsaktivitäten auf dem
Top-Industrie- und Logistikmarkt Nordrhein-West-
falen der vergangenen zwölf Monate analysiert.
Danach belief sich der Flächenumsatz 2019 durch
alle Marktteilnehmer auf insgesamt 1.001.000 qm.
Das entspricht dem drittbesten Ergebnis der
letzten fünf Jahre (2016: 1.502.000 qm, 2017: >> Flächenumsätze Industrie- und Logistikimmobilien Nordrhein-Westfalen 2019 nach Branchen
1.144.000 qm). Die Monate Januar bis Dezember
2019 haben zwar ein Plus von 3 % im Vergleich
zum Vorjahreszeitraum (971.000 qm) verzeichnen
können, liegen allerdings nach dem Ausreißer-
Jahr 2016 insgesamt 10 Prozent unter dem 5-Jah-
resschnitt (1.074.200 qm).
2019 war seit langem das Jahr, in welchem alle
drei Branchen darauf fokussiert gewesen sind,
vorrangig ihre Aufträge in verfügbaren Bestands-
objekten abzubilden. Auffällig ist, dass nur we-
nige maßgeschneiderte Logistikimmobilien vom
Markt nachgefragt bzw. umgesetzt worden sind
und damit die built-to-suit Neubauaktivitäten zu-
rückgegangen sind. Handel Transport/Logistik Industrie Sonstige
Das Jahresergebnis wird vom Ruhrgebiet domi- Mit einem Gesamtumsatz von rund 420.700 qm Eigennutzer-Investment in Oberhausen) und dem
niert, das mehr als die Hälfte aller Vermietungs- (42 %) gilt der Handel 2019 als Hauptflächenab- Textilgroßhändler L-Shop in Unna (55.000 qm Ge-
flächen auf sich vereint. Mit 581.000 qm ver- nehmer in Nordrhein-Westfalen. Dicht auf den samtfläche) in NRW nur zwei großvolumige Miet-
mittelten Industrie- und Logistikflächen konnte Fersen ist ihm die Logistik mit 390.000 qm, das verträge im Flächensegment über 50.000 qm ge-
der Vorjahreszeitraum um knapp 25 % getoppt Schlusslicht bildet die Produktion mit 144.500 qm. zeichnet worden.
werden. Im Berichtszeitraum sind durch Edeka (90.000 qm
20Vor dem Hintergrund einer zukünftig einge- >> Spitzenmieten für Industrie- und Logistikimmobilien Nordrhein-Westfalen
schränkteren Marktdynamik beobachten wir
bereits heute eine Veränderung hinsichtlich der
Mietvertragslaufzeiten. Marktteilnehmer dieser
Branche schließen zur Flächensicherung mittler-
weile längere Laufzeiten ab.
Zudem sehen wir eine Trendwende bei Spezial-
logistikdienstleistern, insbesondere im Bereich der
temperaturgeführten Kontraktlogistik. Während
diese in den vergangenen Jahren vorwiegend
B2B-Aufträgen von Unternehmen wie beispiels-
weise internationale Gastro- und Restaurantket-
ten galt, wächst der Bedarf jetzt auch im Bereich Düsseldorf Köln Ruhrgebiet
der Endkonsumenten. Die veränderten Nutzerge-
wohnheiten, wonach immer mehr Lebensmittel >> Durchschnittsmieten für Industrie- und Logistikimmobilien Nordrhein-Westfalen
über das Internet bestellt werden, haben Einfluss
auf die Nachfrage nach maßgeschneiderten Lo-
gistikimmobilien und deren Ausstattung mit drei
Temperaturzonen.
Im Berichtszeitraum stiegen in NRW die Durch-
schnitts- bzw. Spitzenmieten zwischen 1 bis 8 %.
Düsseldorf Köln Ruhrgebiet
Marktgebiet Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein
Das Marktgebiet Düsseldorf – Mönchengladbach Knapp die Hälfte aller Flächen im Düsseldorfer Die Spitzenmiete ist um 3 % angezogen und be-
– Niederrhein hat nach einem schwachen Start in Marktgebiet sind von den Logistikdienstleistern trägt aktuell 5,75 Euro/qm (2018: 5,60 Euro/qm),
den ersten beiden Quartalen sein Vorjahresergeb- abgenommen worden (49 %, rd. 127.800 qm), die Durchschnittsmiete hat um 1 % zugelegt
nis aufgrund eines starken Halbjahres um 2,4 % gefolgt vom Handel mit 25 % (rd. 65.700 qm) und rangiert jetzt bei 4,85 Euro/qm (2018:
toppen können. Der Flächenumsatz im abgelau- und der Industrie mit 18 % (rd. 45.900 qm). 4,80 Euro/qm).
fenen Jahr beläuft sich auf 261.000 qm (2018:
255.000 qm) und stellt das viertbeste Ergebnis >> Wesentliche Mietvertragsabschlüsse 2019 in der Metropolregion Düsseldorf
der letzten fünf Jahre dar. Der 5-Jahresschnitt
(311.200 qm) ist um 16 % unterschritten worden, 1. Müller lila Logistik 2. Reuter Bad 3. Dachser
was vorrangig einem schwachen ersten Quartal Dormagen Mönchengladbach Mönchengladbach
geschuldet ist. 39.800 qm 30.000 qm (Eigennutzer) 21.200 qm
4. Meyer Logistics 5. Topregal
Wir haben ein massives Problem, die Nachfrage
Nettetal Wesel
im Düsseldorfer Markt bezüglich Einheiten in der
13.900 qm 10.200 qm
Größenordnung zwischen 1.000 bis 5.000 qm
abzubilden. Bei Gewerbeparks verzeichnen wir
mittlerweile fast Vollvermietung. Das dämpft die
Abschlussrate erheblich. Wenn Flächenangebo-
te in dieser Kategorie vorlägen, könnten wir sie
nachhaltig, d.h. langfristig an bonitätsstarke Nut-
zer vermieten.
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