Gewerbemarktbericht Karlsruhe 2020 - Karl-Friedrich-Straße 22, 76133 Karlsruhe - hust-herbold.de
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Gewerbemarktbericht Karlsruhe 2020 Karl-Friedrich-Straße 22, 76133 Karlsruhe | 0721 98749-0 | info@hust-herbold.de | www.hust-herbold.de
Liebe Leserinnen und Leser,
das Wachstum auf dem Karlsruher Gewerbeimmobilienmarkt hat aufgrund
von Covid-19 ein Stück weit an Dynamik eingebüßt. Das zeigt sich auch an
den statistischen Entwicklungen, die wir in diesem Marktbericht übersichtlich
aufbereitet haben. Daneben finden Sie noch zahlreiche weitere interessante
Grafiken und Statistiken.
Unsere professionelle Arbeitsweise und hohe Serviceleistung wurden uns
auch vom Capital-Magazin bestätigt: Beim „Capital Makler-Kompass 2020“
haben wir bundesweit das zweitbeste Ergebnis von fast 2.100 getesteten
Maklern erzielt.
In dem Sinne wünsche ich Ihnen viel Freude beim Durchblättern und
Schmökern,
Ihr Christian Müller
Geschäftsführer
2
Unser Bericht zur aktuellen Marktsituation
Karlsruhe gilt als eine der wirtschaftlich attraktivsten Regionen Europas.
Die drittgrößte Stadt Baden-Württembergs besticht durch eine niedrige
Arbeitslosenquote sowie ein hohes kreatives und digitales Umfeld.
Zu Gute kommt der Fächerstadt dabei auch die große Anzahl an Hoch-
schulen und Forschungseinrichtungen, die für viele Innovationen stehen.
Ein weiterer Vorzug von Karlsruhe ist die hervorragende Infrastruktur mit
ihren ausgezeichneten Verkehrsanbindungen: Von der Fächerstadt ausgehend
können auf Straßen, auf Schienen und zu Wasser alle bedeutenden Met-
ropolen erreicht werden. Auch der öffentliche Nahverkehr ist mit seinem
umfassenden Bahnliniennetz perfekt ausgebaut.
Dank dieser optimalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich
viele große, auch international agierende Unternehmen in Karlsruhe nie-
dergelassen; so z. B. EnBW, dm-drogerie markt, Atruvia & GAD IT AG, 1&1,
Siemens, Michelin, Dr. Willmar Schwabe.
Zudem verfügt Karlsruhe über ein attraktives Kultur- und Freizeitange-
bot. Auch für Familien mit Kindern ist in Karlsruhe durch eine Vielzahl an
Kitas und Schulen gesorgt.
3Wichtige Kennzahlen zu Karlsruhe
302.058* Wohnberechtigte Bevölkerung 209.259* Erwerbsfähige Bevölkerung
298.034* Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung 102,4 Einzelhandels-Kaufkraft-Index
430% Gewerbesteuerhebesatz 658.668 Tourismus – angekommene Gäste
3,9% Arbeitslose Gewerbe 1.139.836 Tourismus – Übernachtungen
Quelle: Amt für Stadtentwicklung der Stadt Karlsruhe, Stand jeweils 31.12.2019 und 06.2021*, wenn nicht anders angegeben. IHK Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2020 im IHK-Bezirk Karlsruhe
426.644 Bevölkerungsbewegung - Zuzüge
27.684 Bevölkerungsbewegung - Wegzüge
5Marktanalyse-Daten für Karlsruhe
Auf den folgenden Seiten finden Sie die Ergeb-
nisse unserer Auswertungen sowie weitere
Statistiken rund um Karlsruhe in übersichtlichen
Diagrammen zusammengefasst.
Bitte beachten Sie, dass es sich um Angebots-
preise handelt, tatsächliche Miet- und Kaufpreise
können abweichen. Alle Angaben ohne Gewähr.
KARLSRUHE
6Siedlungs- und Verkehrsfläche nach Nutzungsart in Karlsruhe
14,6 %
14,1 %
28,5 %
16,0
16,0 %
%
26,8 %
Wohnen Verkehrsfläche
Gewerbe, Industrie Erholungsfläche
sonstige Gebäude
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, eigene Berechnungen, THOMAS DAILY
7Büroflächenbestand in 1.000 m²
2.700 m²
2.600 m²
2.500 m²
2.400 m²
2.300 m²
2.200 m² Prognose
Ist-Wert
0
2017 2018 2019 2020 2021 2022
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
8Büroflächenneuzugang in m²
Jahr 2017 2018 2019 2020 2021 2022
m² 15.150 39.512 77.993 98.122 49.720 25.675
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
Starkes Flächenwachstum am Büromarkt
Der Bau-Boom insbesondere im Bereich der
Büroimmobilien und Bürozentren wird das
Stadtbild von Karlsruhe sowie die Attraktivität
des Standortes nachhaltig prägen. So hat sich
der Flächenbestand für Büroimmobilien in den
Jahren 2017 – 2020 von ca. 2.394.000 m² auf
ca. 2.577.000 m² gesteigert.
In den Jahren 2021 und 2022 ist mit einem
weiteren Wachstum von bis zu 64.000 m² zu
rechnen – insbesondere nach Fertigstellung der
Neubauten-Büros am Wasserturm, CarlsCube,
KA Drei und k6 Office.
9Spitzen-Büromietpreise in 1A-, 1B-, 1C-Lagen in Euro / m²
15
14
13
12
11
1A-Lage
Prognose
10
9 1A-Lage
8
1B-Lage
7
1C-Lage
6
2017 2018 2019 2020 2021 2022
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
101A-Lage
Jahr 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Euro / m² 13,4 14,2 14,5 14,5 14,4 14,5
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
Kaum Veränderung der Spitzenmiete
Der steigende Trend der Spitzenmiete von
2017 – 2019 mit einer Steigerung von 8,20 %
für Büroimmobilien stagnierte in den Jahren
2019 und 2020. Der Hintergrund der Stagnation
ist insbesondere auf die neue Home-Office-
Regelung durch Corona zurückzuführen.
Auch nach Corona werden insbesondere größere
Unternehmen die Home-Office-Regelung teil-
weise beibehalten. Auch die neu geschaffenen
Bürozentren in Karlsruhe haben zur Stagnation
der Spitzenmiete beigetragen. Dies führt
dazu, dass in den kommenden Jahren von
einem leicht rückläufigen Trend der Spitzen-
miete auszugehen ist. Wie sich dieser Trend
nachhaltig auf Büroimmobilien in 1B- und 1C-
Lagen auswirkt, bleibt abzuwarten.
11Büroflächen-Leerstandsrate in Karlsruhe in %
5%
4%
3%
2%
1%
Prognose
Ist-Wert
0
2017 2018 2019 2020 2021 2022
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
12Jahr 2017 2018 2019 2020 2021 2022
% 3,3 3,1 3,4 3,7 4,0 3,6
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
Die Leerstandsquote wächst – bevor sie fällt
Die Dynamik des Büromarktes in Karlsruhe
konnte nicht mit dem Neuzugang an Büroflä-
chenbestand von ca. 183.000 m² seit 2017 mit-
halten. Auch geschuldet durch die seit 2020
bestehende Regelung des Home-Office, ist die
Leerstandsquote seit 2018 jeweils um 0,3%
von 3,1% auf 3,7% gestiegen. Prognosen ge-
hen davon aus, dass die Leerstandsquote auch
im Jahr 2021 weiter steigen wird, bis sie sich im
Jahr 2022 wieder auf einem Niveau von 3,6%
einpendelt.
13Spitzenmietpreise für Gewerbeflächen in Karlsruhe in Euro / m²
6,5
6
5,5
5
4,5
4 Prognose
Ist-Wert
0
2017 2018 2019 2020 2021 2022
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
14Jahr 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Euro / m² 5,3 5,5 5,5 5,5 5,6 5,7
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
Gewerbeflächen stark gefragt, Preise stagnieren
Die Spitzenmiete im Bereich Gewerbeflächen
für Lager, Logistik und Produktion ist seit 2018
unverändert. Für die kommenden beiden Jahre
ist nur ein leichter Anstieg prognostiziert. Der
Hintergrund der Stagnation in der Spitzenmiete
ist darauf zurückzuführen, dass durch die Nied-
rigzinsphase sowie die gute Auftragslage im
Handwerk die Nachfrage nach Kaufimmobilien
im Gewerbebereich sehr hoch ist. Dies spiegelt
sich auch in den Preisen von Gewerbegrund-
stücken wider.
15Durchschnittspreise für Gewerbegrundstücke in Euro / m²
210
190
170
150
130
Ist-Wert
0
2017 2018 2019 2020
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
16Jahr 2017 2018 2019 2020
Euro / m² 190 200 200 210
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
Grundstückspreise so hoch wie nie
Kaum ein Bereich im Gewerbemarkt verfügt
über eine größere Dynamik als die Nachfrage
nach Gewerbegrundstücken. So ist der durch-
schnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Gewer-
begrundstück seit 2017 um 10,5 % gestiegen.
Wird der Zeitraum seit 2011 mit einbezogen,
so ist die Steigerung mit 40,0 % noch deutlich
größer. In der Spitze wurden im Jahr 2020 für
ca. 290,00 Euro pro m² Grundstücke gehandelt.
Fehlende Alternativen sowie das weitere
Wachstum am Gewerbemarkt lassen darauf
schließen, dass sich der Trend fortsetzen wird.
17Mietspiegel Kaiserstraße Einzelhandel
Kaiserstraße Kaiserstraße
18Kaiserstraße
1A-Lage
1B-Lage
1C-Lage
19Spitzenmietpreise Einzelhandel in Karlsruhe in Euro / m²
120
110
100
90
80
70 Prognose
Ist-Wert
0
2017 2018 2019 2020 2021 2022
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
20Jahr 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Euro / m² 106 103 96 92 85 82
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
Auswirkungen von Corona deutlich spürbar
Der Rückgang der Spitzenmiete in 1A-Lage
von Karlsruhe hat durch den coronabedingten
Lockdown weiter an Schwung gewonnen. So
ist der Spitzenmietpreis zwischen 2018 und
2020 um 10,7 % gefallen. Viele Einzelhändler
kämpfen nach wie vor mit den Spätfolgen und
dem boomenden Onlinehandel.
In den kommenden Jahren ist mit einem wei-
teren Rückgang der Spitzenmiete zu rechnen.
Es bleibt abzuwarten, wie sich die Innenstadt
nach der Fertigstellung der Kombilösung
sowie der Innenstadt-Konzeption der Stadt
Karlsruhe entwickeln wird.
21Nettoanfangsrendite dezentrale Lagen in %
8
7,5
7
6,5
6
Büro
5,5
5 Gewerbeflächen
4,5
Einzelhandel
4
Mehrfamilienhäuser
3,5
2017 2018 2019 2020
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
22Jahr 2017 2018 2019 2020
Büro 6,2% 5,9% 5,5% 5,4%
Gewerbeflächen 7,8% 7,2% 6,8% 6,8%
Einzelhandel 6,2% 5,7% 5,4% 5,2%
Mehrfamilienhäuser 4,54% 4,25% 4,08% 3,92%
Quelle: RIWIS Online bulwiengesa, Stand 2020
Mangelnde Alternativen im Wohnmarkt
fördern den Gewerbemarkt
Die Nettoanfangsrenditen in allen gewerblichen
Bereichen sinken stark. Die starke Nachfrage
nach gewerblichen Immobilien als Investment
resultiert aus den mangelnden Alternativen
am Wohnungsmarkt sowie dem Wettbewerb
der kleinen und großen Investoren. Um das
Geld weiterhin gewinnbringend anzulegen,
sind viele Investoren bereit, in gewerblich ge-
nutzte Immobilien zu investieren.
Die Auswirkungen sind ein Rückgang der zu
erwartenden Nettoanfangsrenditen in nahezu
allen Bereich der gewerblichen Immobilien,
insbesondere im Bereich der Büroimmobilien
ist der Trend nach alternativen Investments
stark spürbar.
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