GUTACHTEN ZUM VERKEHRSWERT - MAG. HELMUT PINTARELLI
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MAG. HELMUT PINTARELLI
Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Liegenschaftsbewertungen und Wohnungseigentum:
Baugründe, kleinere und größere Wohnhäuser, gewerblich-industriell genutzte Liegenschaften, Nutzwertgutachten
A-6500 Landeck, Venetweg 2, Tel.: 0664/3579242, pintarelli@mynet.at
Bezirksgericht Innsbruck Geschäftszahl: 20 E 21/20g-
Abteilung 20 E Verpfl. Partei: Jean-Pierre Obermoser
Brunecker Straße 3
6020 Innsbruck
GUTACHTEN ZUM VERKEHRSWERT
1-Zimmer-Wohnung Top C 1
in 6020 Innsbruck, Tiergartenstraße 25b
EZ 3864 KG 81111 Hötting BG Innsbruck
24/9310 Wohnungseigentum-Anteile, B-LNR 136
Landeck, 24.9.2020INHALTSÜBERSICHT
I. ALLGEMEINES ................................................................................................. 3
1. Auftrag ................................................................................................................. 3
2. Zweck .. ................................................................................................................. 3
3. Bewertungsstichtag ............................................................................................... 3
4. Verpflichtete Partei ............................................................................................... 3
5. Betreibende Partei ................................................................................................. 3
6. Grundlagen und Unterlagen .................................................................................. 3
7. Energieausweis ..................................................................................................... 4
8. Anlagen ................................................................................................................. 5
9. Erklärung des Sachverständigen ........................................................................... 5
II. BEFUND ............................................................................................................. 6
1. Grundbuchstand .................................................................................................... 6
1.1. A1-Blatt mit Aufschrift - Gutsbestand........................................................... 6
1.2. A2-Blatt - Dingliche Rechte .......................................................................... 6
1.3. B-Blatt - Eigentümer ...................................................................................... 6
1.4. C-Blatt - Dingliche Lasten ............................................................................. 7
2. Liegenschaftsbeschreibung ................................................................................... 7
2.1. Grundstücke ................................................................................................... 7
2.1.1. Lage und Umgebung ............................................................................ 7
2.1.2. Flächenwidmung .................................................................................. 8
2.1.3. Maße, Form und Topographie ............................................................. 8
2.1.4. Ver- und Entsorgung ............................................................................ 8
2.2. Baulichkeiten ................................................................................................. 8
2.2.1. Allgemeines ......................................................................................... 8
2.2.2. Raumaufteilung bzw. Nutzung ............................................................ 9
2.2.3. Detailbeschreibung .............................................................................. 9
2.2.4. Ergänzende Beschreibung................................................................. 10
2.3. Hausverwaltung, Betriebskosten und Rücklagenfonds .............................. 10
2.4. Bestandsverhältnis ...................................................................................... 10
2.5. Bau- und Erhaltungszustand ....................................................................... 11
3. Technische Daten ............................................................................................... 11
III. BEWERTUNG .............................................................................................. 12
1. Auswahl der Verfahren ...................................................................................... 12
2. Gesetzliche Bestimmungen - Liegenschaftsbewertungsgesetz ......................... 13
2.1. § 7 LBG - Wahl des Wertermittlungsverfahrens ........................................ 13
2.2. § 4 LBG - Vergleichswertverfahren ........................................................... 13
2.3. § 5 LBG - Ertragswertverfahren ................................................................. 13
2.4. § 6 LBG - Sachwertverfahren ..................................................................... 13
3. Bewertung .......................................................................................................... 15
3.1. Vergleichswertverfahren ............................................................................. 15
3.2. Ertragswertverfahren .................................................................................. 15
3.3. Rückgestauter Reparaturbedarf................................................................... 16
3.4. Ableitung des Verkehrswertes .................................................................... 16
IV. ZUSAMMENFASSUNG............................................................................... 17
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 2 von 17I. ALLGEMEINES
1. Auftrag
Der gefertigte Sachverständige wurde vom Bezirksgericht Innsbruck, Abteilung 20 E
beauftragt.
2. Zweck
Ermittlung des Verkehrswertes nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992, BGBl.
150/92, ÖNORM B1800:1992, ÖNORM B1801-1:2015 und ÖNORM B1802-1:2019
zur Durchführung der vom Bezirksgericht Innsbruck vom 25.6.2020 bewilligten
Zwangsversteigerung der 24/9310 Liegenschaftsanteile an EZ 3864 KG 81111
Hötting, B-LNR 136.
3. Bewertungsstichtag
11.9.2020 als Tag der Befundaufnahme
4. Verpflichtete Partei
Jean-Pierre Obermoser
GEB: 9.6.1992
5. Betreibende Partei
Eigentümergemeinschaft Tiergartenstraße 25 - 25b, Mitterweg 52 + 54
vertreten durch: Hausverwaltung SPM Property Management
Porrstraße 1, 6175 Kematen
vertreten durch: RA DDr. Patrick Vergörer, Museumstraße 28/4,
6020 Innsbruck
6. Grundlagen und Unterlagen
Der Lokalaugenschein durch den Sachverständigen fand am 11. September 2020 statt,
und konnten die Räumlichkeiten frei besichtigt werden.
Die zu diesem Termin anwesenden Personen wurden vom Diplomrechtspfleger am BG
Innsbruck, Amtsdirektor Siegfried Linder im Gerichtsakt zu 20 E 21/20g vermerkt.
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 3 von 17Unterlagen, die dem Sachverständigen vom Bezirksgericht Innsbruck zur Verfügung
gestellt wurden:
• Grundbuchsauszug EZ 3864 KG 81111 Hötting – Eingeschränkter Auszug hinsicht-
lich B-LNR 136
• Grundbuchsauszug EZ 3864 KG 81111 Hötting - Gesamtauszug
Vom Sachverständigen wurde erhoben:
• Erhebungen in der Urkundensammlung am Grundbuch Innsbruck - elektronische
Abfragen
• Katasterauszug (Hausmappe) vom BEV – Bundesamt für Eich- und Vermessungs-
wesen, M 1 : 2000
• Ausdruck aus dem Flächenwidmungsplan, tirisMaps, © Land Tirol
• Einsichtnahme in den Bauakt beim Stadtmagistrat Innsbruck
• Einsichtnahme in die Nutzwertfestsetzung bei der Schlichtungsstelle des Stadtma-
gistrates Innsbruck
• Anfrage bei der Hausverwaltung SPM Strauss Property Management GmbH,
Porrstraße 1, 6175 Kematen, Herrn Sailer Andreas
• IMMOBILIEN-PREISSPIEGEL 2020, Herausgeber: Fachverband der Immobilien-
und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich
• Wohnen & Wirtschaften in Innsbruck, Marktbericht 2020, Herausgeber: prochecked
Immobilien OG
• Eigene Kaufpreissammlung
• Bescheide des Stadtmagistrates Innsbruck:
Zahl: VI-6745/1972 vom 7.2.1973
Baubewilligung zur Errichtung dreier Wohnhäuser und einer Tiefgara-
ge (Tiergartenstraße 25, 25a und 25 b)
Zahl: VI-7119/10/1976 vom 8.4.1976
Benützungsbewilligung
Zahl: IV-1678/1973 vom 22.2.1973
Vorentscheidung zur Festsetzung der Jahresmietwerte (Nutzwerte)
7. Energieausweis
Ein Energieausweis des Ing. Gerhard Daum mit Ausstellungsdatum 3.5.2012 (Gültig-
keitsdauer 10 Jahre) für das Haus Tiergartenstraße 25b liegt bei der Hausverwaltung
auf. Demzufolge beträgt der spezifische Heizwärmebedarf (Referenzklima)
57,55 kWh/m2a, und entspricht somit der Energieklasse „C“ der vom A++ bis G rei-
chenden Skala.
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 4 von 178. Anlagen o Grundbuchsauszug EZ 3864 KG 81111 Hötting – besondere Abschrift hinsichtlich B-LNR 136 vom 11.9.2020 o Katasterauszug (Hausmappe) vom BEV - Bundesamt für Eich- und Vermessungs- wesen, M 1 : 2000 o Ausdruck aus dem Flächenwidmungsplan, tirisMaps, © Land Tirol o Baubescheid vom 7.2.1973, Seite 1 - 2 o Benützungsbewilligung vom 8.4.1976 o Vorentscheidung des Stadtmagistrates Innsbruck vom 22.2.1973 hinsichtlich der Jahresmietwerte (Nutzwerte) für Top C 1 o Grundrissplan, nicht maßstabgetreu o Energieausweis des Ing. Gerhard Daum, Ausstellungsdatum 3.5.2012, Seite 1 - 2 o 5 Farbkopien mit 10 Fotos, angefertigt am 11.9.2020 o Orthofoto M 1 : 2000, tirisMaps, © Land Tirol 9. Erklärung des Sachverständigen Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu den tatsächlichen Eigenschaften der Baulichkeit und des Grund und Bodens erfolgen nach den vorliegenden Unterlagen sowie nach dem Lokalaugenschein. Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoffprüfungen vorgenommen, keine Bau- teilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchgeführt. Der gefertigte Sachverständige erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinne- rung an seinen Sachverständigeneid das nachstehende, nach bestem Wissen und Ge- wissen ausgearbeitete Gutachten ab. SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 5 von 17
II. BEFUND
1. GRUNDBUCHSTAND
1.1. A1-Blatt mit Aufschrift - Gutsbestand
Auszug aus dem Hauptbuch
KATASTRALGEMEINDE 81111 Hötting EINLAGEZAHL 3864
BEZIRKSGERICHT Innsbruck
*******************************************************************************
*** Eingeschränkter Auszug ***
*** B-Blatt eingeschränkt auf die Laufnummer(n) 136 ***
*** C-Blatt eingeschränkt auf Belastungen für das angezeigte B-Blatt ***
*******************************************************************************
Letzte TZ 8955/2020
WOHNUNGSEIGENTUM
Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012
************************************* A1 **************************************
GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE
1749 GST-Fläche 10565
Bauf.(10) 2229
Gärten(10) 8336 Mitterweg 52
Tiergartenstraße 25a
Tiergartenstraße 25
Tiergartenstraße 25b
Mitterweg 54
1750/2 GST-Fläche 1103
Sonst(10) 699
Sonst(30) 161
Sonst(40) 243
GESAMTFLÄCHE 11668
Legende:
Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude)
Gärten(10): Gärten (Gärten)
Sonst(10): Sonstige (Straßenverkehrsanlagen)
Sonst(30): Sonstige (Verkehrsrandflächen)
Sonst(40): Sonstige (Parkplätze)
Die Grundparzellen sind nach dem ehemaligen Grundsteuerkataster vermessen, d.h.
die Grenzverläufe sind nicht rechtsverbindlich nachgewiesen.
1.2. A2-Blatt - Dingliche Rechte
************************************* A2 **************************************
1 a 11132/1963 Sicherheitszone Flughafen Innsbruck hins Gst 1749 1750/2
1.3. B-Blatt - Eigentümer
************************************* B ***************************************
136 ANTEIL: 24/9310
Jean-Pierre Obermoser
GEB: 1992-06-09 ADR: Oberellbögen 207a 6082
a 4383/1973 Wohnungseigentum an W C 1
i 9316/2007 IM RANG 7914/2007 Kaufvertrag 2007-07-13 Eigentumsrecht
j 9316/2007 Belastungs- und Veräußerungsverbot
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 6 von 171.4. C-Blatt - Dingliche Lasten
************************************* C ***************************************
318 a 501/1996 Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen
gem § 19 WEG (30 Msch 83/95d)
453 auf Anteil B-LNR 136
a 9316/2007
BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT für Obermoser
Friedhilde, geb. 1936-04-10
587 auf Anteil B-LNR 136
a 3181/2020 Klage gem § 27 Abs 2 WEG 2002 (12 C 126/20h)
591 auf Anteil B-LNR 136
a 6135/2020 Klage gem § 27 Abs 2 WEG 2002 (31 C 303/20b)
592 auf Anteil B-LNR 136
a 6155/2020 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur
Hereinbringung von vollstr. EUR 697,09 s.A. lt.
Bewilligung, Kosten EUR 310,98 und 4 % Z seit 2020-03-31,
EUR 207,49 für EG Tiergartenstraße 25-25b, Mitterweg 52+54
(20 E 21/20g)
594 auf Anteil B-LNR 136
a 8251/2020 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur
Hereinbringung von vollstr. EUR 390,10 s.A. lt.
Bewilligung, Kosten EUR 315,18 und 4 % Z seit 2020-07-03,
EUR 207,49 für EG Tiergartenstraße 25-25b, Mitterweg 52+54
(20 E 31/20b)
*********************************** HINWEIS ***********************************
Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS.
*******************************************************************************
Grundbuch 11.09.2020 07:16:40
ad C-LNR 318: Die Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gem. § 19
WEG (Msch 83/95d) sieht vor, dass die Garageneigentümer von den
Wasser- und Kanalgebühren befreit sind.
2. LIEGENSCHAFTSBESCHREIBUNG
2.1. Grundstücke
Die Grundparzelle 1749 im Ausmaß von 10.565 m2 ist mit der aus 5 Häusern beste-
henden Wohnanlage Mitterweg 52 + 54 und Tiergartenstraße 25, 25a und 25b bebaut.
Die Grundparzelle 1750/2 mit 1.103 m2 dient an der Nordwestseite als Erschließungs-
weg zum Öffentlichen Gut, Angergasse, und mündet diese in den rund 170 m weiter
südlich verlaufenden Mitterweg oder in Richtung Norden in den rund 240 Meter ver-
laufenden Fürstenweg.
2.1.1. Lage und Umgebung
Die Liegenschaft befindet sich im Stadtteil Höttinger Au, umgeben von einer großflä-
chigen Grünanlage.
Wichtige infrastrukturelle Einrichtungen sind bequem fußläufig erreichbar, die Lage
zu Wohnzwecken ist mit Ausnahme des Fluglärms als absolut ruhig zu bezeichnen.
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 7 von 17Der Mitterweg verläuft von der Top C 1 aus gesehen rd. 80 m weiter südlich.
In der näheren Umgebung sind weitere Mehrfamilienhäuser situiert, an der Nordwest-
seite grenzt ein kleiner Stadtpark sowie das Areal der Volksschule Angergasse an.
Entlang der nordwestlich verlaufenden Parzelle 1750/2 stehen allgemeine Pkw-
Abstellplätze im Freien zur Verfügung, und erfolgt dort auch die Zufahrt zur Tiefgara-
ge.
2.1.2. Flächenwidmung
Nach dem rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Stadt Innsbruck ist die Grund-
stücksfläche mit den Häusern Tiergartenstraße 25, 25a und 26 b als Bauland - WOHN-
GEBIET ausgewiesen.
2.1.3. Maße, Form und Topographie
Die Grundparzelle 1749 weist eine trapezformähnliche Konfiguration auf, und betra-
gen die durchschnittlichen Ausdehnungen
in Richtung NW-SO rd. 172 Meter und
in Richtung NO-SW rd. 61 Meter.
Die Parzelle 1750/2 ist eine langgezogene, rd. 11 Meter breite Verbindungsstraße (mit
Parkflächen) zur Angergasse.
Die Grundstücke sind als eben zu bezeichnen.
2.1.4. Ver- und Entsorgung
Wasser − städtisches Versorgungsnetz
Kanal − städtisches Kanalnetz
Strom − IKB - Innsbrucker Kommunalbetriebe AG
Energie − TIGAS
2.2. Baulichkeiten
2.2.1. Allgemeines
Mit den Bescheiden aus 1972 und 1973 wurde dem damaligen Bauträger Interbau
Wohnbau GmbH die Errichtung einer Wohnanlage mit 5 Häusern baubehördlich ge-
nehmigt. Die Häuser Mitterweg 52 + 54 sowie Tiergartenstraße 25 sind frei stehend,
die Häuser Tiergartenstraße 25a + 25b sind als Doppelhaus ausgeführt.
Insgesamt umfasst die Wohnanlage 222 Wohnungen und eine nahezu die gesamte
Grundfläche umfassende Tiefgarage. Im Haus Tiergartenstraße 25b sind 46 Wohnein-
heiten auf 5 Wohngeschossen angeordnet.
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 8 von 17Die bewertungsgegenständliche Top C 1 befindet sich im südlichen Doppelhaus Tier-
gartenstraße 25b im Erdgeschoss, linker Hand des Stiegenhauses.
Der Wohn-Schlafraum mit vorgelagerter Loggia und die Kochnische sind ostseitig
ausgerichtet, das Bad/WC ist innenliegend angeordnet.
Zur Wohnung gehört ein Kellerabteil.
2.2.2. Raumaufteilung bzw. Nutzung
Vorraum
Bad/WC
Wohn-Schlafraum
Kochnische
Loggia
Kellerabteil
2.2.3. Detailbeschreibung
Vorraum: Wohnungseingangstür furniertes Türblatt mit Türspion, Pfostentür-
stock, Boden Laminat, Wände und Decke verputzt, Türsprechanlage
Bad/WC: Futtertürstock, grau lackiertes Türblatt, Boden Fliesenbelag, Wände
auf Höhe 1,61 m verfliest, darüber verputzt wie Decke, Badewanne,
Stand-WC mit Aufputzspülkasten, Waschbecken, mechanische Ent-
lüftung
Wohn-Schlafraum:
Futtertürstock, Holzrahmentür mit Ornamentglasfüllung, Boden La-
minat, Wände, Decke verputzt, einflügeliges Fenster und Fenstertür
in Kunststoff mit Isolierverglasung zur Loggia, Außenrollläden mit
Gurtwickler
Kochnische: rundbogenförmiger, offener Zugang, Boden Laminat, Wände, Decke
verputzt, einflügeliges Kunststoffisolierfenster, Außenrollladen mit
Gurtwickler
Loggia: Boden Terrazzoplatten, Brüstung Betonscheibe (Sichtbeton) mit auf-
gesetztem Rundrohrgeländer
Kellerabteil: Boden Betonpflaster, Wände und Decke in Sichtbeton, Abtrennung
mit Holzlatten und ebensolcher Gehtür
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 9 von 172.2.4. Ergänzende Beschreibung
Fundamente: Stampfbeton
Kellermauerwerk: Stampfbeton
aufgehendes Mauerwerk: Ziegelmauerwerk mit Vollwärmeschutz
Trennwände: Zwischenwände 7 cm Ziegelmauerwerk, Wohnungstrenn-
wände 20 cm Ziegelmauerwerk
Decken: Stahlbetondecken
Dach: Flachdach bekiest
Heizung: zentrale Gasheizungsanlage für die Häuser Tiergartenstra-
ße 25, 25a + 25b, im Haus 25b Wärmeabgabe über Radia-
toren, zentrale Brauchwasseraufbereitung mittels 4 Boilern
im allgemeinen Waschraum
Sonstiges: Hauszugang Waschbetonplatten, Eingangsportal in Kunst-
stoff mit Glasfüllungen
Briefkastenanlage im KG
Wasch- und Trockenraum, Münzautomat
Außenflächen begrünt mit diversem Strauchbewuchs
Zugangswege asphaltiert
2.3. Hausverwaltung, Betriebskosten und Rücklagenfonds
Die Hausverwaltung wird von der STRAUSS PROPERTY MANAGEMENT GmbH
durchgeführt, und hat Herr Andreas Sailer dem Sachverständigen nachstehende Aus-
künfte erteilt:
− monatliche Betriebskosten-Akonto-Vorschreibung € 104,20
darin enthalten € 19,20 Rücklagenzuführung
− Reparaturrücklage für die Gesamtliegenschaft € 146.695,46
− von der Eigentümergemeinschaft sind aktuell keine Instandsetzungsmaßnahmen
beschlossen, eine Fassadensanierung und die Sanierung der Tiefgaragendecke wer-
den in den nächsten Jahren anstehen
2.4. Bestandsverhältnis
Die Top C 1 wird von der verpflichteten Partei eigengenutzt.
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 10 von 172.5. Bau- und Erhaltungszustand Der Bau- und Erhaltungszustand der gesamten Wohnanlage ist dem Alter von rd. 44 Jahren entsprechend als durchschnittlich zu bezeichnen. Die Top C 1 weist einen katastrophalen, unhygienischen Zustand auf. Eine Entrümpe- lung (inkl. Kellerabteil) und eine umfassende Instandsetzung (Generalsanierung Bad/WC) sind erforderlich und wird dafür als rückgestauter Reparaturbedarf bei der Bewertung gesondert berücksichtigt. 3. TECHNISCHE DATEN Die nachstehenden Flächenangaben sind dem vorliegenden Grundrissplan (Regelge- schoss für Haus 25a + 25b), der auch der Jahresmietwertfestsetzung (Nutzwerte) zugrunde liegt, entnommen. Vorraum 2,52 m2 Bad/WC 3,90 m2 Wohn-Schlafraum 15,20 m2 Kochnische 2,48 m2 Wohnnutzfläche 24,10 m2 Loggia 2,80 m2 Kellerabteil 1,58 m2 SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 11 von 17
III. BEWERTUNG
1. Auswahl der Verfahren
Nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz von 1992 ist als Verkehrswert jener Wert
anzusetzen, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Ge-
schäftsverkehr erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle
Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrs-
wertes außer Betracht zu bleiben. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz stellt einen
Rahmen dar, innerhalb dessen sich der Sachverständige unter Berücksichtigung des
jeweiligen Standes der Wissenschaft zu bewegen hat. Zu den derzeit wissenschaftlich
allgemein anerkannten Wertermittlungsmethoden gehören vor allem das Vergleichs-
wertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Auswahl des
Verfahrens, auch die Verknüpfung mehrerer verschiedener Wertermittlungsmethoden,
obliegt dem Sachverständigen und ist von diesem zu begründen.
Für die bewertungsgegenständliche 1-Zimmer-Wohnung Top C 1 werden das Ver-
gleichswert- und das Ertragswertverfahren zur Anwendung gebracht.
Für das Vergleichswertverfahren stehen in der Wohnanlage Mitterweg 52 + 54, Tier-
gartenstraße 25, 25a + 25b aus den Jahren 2018 bis dato 7 Transaktionen zur Verfü-
gung, die allesamt wie die Top C 1 die selbe Gesamtfläche mit 26,90 m2 (WNfl inkl.
Loggia) aufweisen.
Der Ertragswertberechnung wird eine frei zu vereinbarende Nettomiete in der Höhe
von monatlich € 400,-- zugrunde gelegt.
Der Jahresrohertrag (mtl. Nettomiete x 12) ist um die Bewirtschaftungskosten zu kür-
zen, und wird dafür ein Pauschalwert von 15 % in Ansatz gebracht.
Der Jahresreinertrag ist um den Verzinsungsbetrag für den Bodenwert, der „ewig“ zur
Verfügung steht, zu kürzen und der Reinertrag der Baulichkeit entsprechend der
verbleibenden Restnutzungsdauer von 36 Jahren (80 Jahre gesamt minus 44 Jahre seit
Erteilung der Benützungsbewilligung) zu kapitalisieren.
Der Bodenwert wird mit einer vollkommen ausreichenden Genauigkeit von € 1.500,--
/m2 bezogen auf die Wohnnutzfläche zzgl. 40 % Loggiafläche, somit 25,22 m2 berech-
net (WNfl 24,10 m2 + 40 % von 2,80 m2 Loggia = 25,22 m2).
Der Liegenschaftszinssatz wird in Anlehnung an die Empfehlung des Hauptverbandes
der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs1
mit 3 % gewählt (Bandbreite für sehr gute bis gute Lagen 2,0 - 5,0 %).
Für die Entrümpelungskosten und die Sanierung des Bad/WC wird als rückgestauter
Reparaturbedarf ein Betrag von € 12.000,-- pauschal in Abzug gebracht.
1
SACHVERSTÄNDIGE: Offizielles Organ des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifi-
zierten Sachverständigen Österreichs, zuletzt unter Bezug auf frühere Veröffentlichungen empfohlen und ge-
ändert im Heft 2/2020, Seite 88
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 12 von 172. Gesetzliche Bestimmungen - Liegenschaftsbewertungsgesetz 2.1. § 7 LBG - Wahl des Wertermittlungsverfahrens (1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der Sachverständi- ge das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Ge- schäftsverkehr zu ermitteln. (2) Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden (§ 3 Abs. 2), so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. 2.2. § 4 LBG - Vergleichswertverfahren (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kauf- preisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache über- einstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maß- gabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. (2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Ge- schäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. (3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönli- che Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kauf- preise entsprechend berichtigt werden. 2.3. § 5 LBG - Ertragswertverfahren (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrages zum angemessenen Zinssatz und ent- sprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert). (2) Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich er- zielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisie- rung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen. (3) Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden. (4) Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art übli- cherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 13 von 17
2.4. § 6 LBG - Sachwertverfahren (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bau- wertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermit- teln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen ver- gleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich dem- gegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehö- rigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. (3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Re- gel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminde- rung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen. SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 14 von 17
3. Bewertung
3.1. Vergleichswertverfahren
Lfd-Nr Top1 Anteile Kaufvertrag Gesamtfläche Kaufpreis m2-Preis
1 A 39 26/9310 11.07.2018 26,90 m2 € 87.000,-- € 3.234,20
2 B 26 26/9310 28.09.2018 26,90 m2 € 118.000,-- € 4.386,62
3 A 10 24/9310 19.02.2019 26,90 m2 € 107.000,-- € 3.977,70
4 B 37 26/9310 25.03.2019 26,90 m2 € 140.210,-- € 5.212,27
2
5 C 38 26/9310 13.11.2019 26,90 m € 161.500,-- € 6.003,72
2
6 C3 24/9310 21.11.2019 26,90 m € 98.000,-- € 3.643,12
7 A 11 24/9310 17.02.2020 26,90 m2 € 140.000,-- € 5.204,46
Die Wohnungen weisen alle eine einheitliche Größe auf (WNfl 24,10 m2 + Loggia
2,80 m2) und unterscheiden sich nur durch die jeweilige Ausrichtung bzw. Stock-
werkslage im jeweiligen Haus. Der Ausstattungs- bzw. Erhaltungszustand der Woh-
nungen ist nicht bekannt.
Ein Durchschnittswert pro Wohneinheit errechnet sich mit gerundet € 121.700,--
(€ 851.710,-- : 7 = € 121.673,--).
1
Anmerkung:
Haus A Mitterweg 54
Haus B Mitterweg 52
Haus C Tiergartenstraße 25b
Haus D Tiergartenstraße 25a
Haus E Tiergartenstraße 25
3.2. Ertragswertverfahren
monatliche fiktive Nettomiete € 400,-- x 12
Jahresrohertrag € 4.800,--
abzüglich Bewirtschaftungskosten 15 % -€ 720,--
Jahresreinertrag € 4.080,--
abzüglich Verzinsung Bodenwert
25,22 m2 x € 1.500,-- = € 37.830,-- davon 3% - € 1.135,--
Reinertrag der Baulichkeit € 2.945,--
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 15 von 17Vervielfältiger bei einer Restnutzungsdauer von 36 Jahren und
3 % Zinssatz lt. Tabelle 21,83
€ 2.945,-- x 21,83 = € 64.289,--
Ertragswert Baulichkeit € 64.289,--
zuzüglich Bodenwert € 37.830,--
rechnerischer Ertragswert gerundet € 102.200,--
3.3. Rückgestauter Reparaturbedarf
Entrümpelung, Sanierung Bad/WC pauschal € 12.000,--
3.4. Ableitung des Verkehrswertes
Unter Anwendung des Vergleichswert- und des Ertragswertverfahrens wurden nach-
stehende Werte ermittelt:
durchschnittlicher Vergleichswert € 121.700,--
rechnerischer Ertragswert € 102.200,--
Der Sachverständige weist den durchschnittlichen Vergleichswert abzüglich des rück-
gestauten Reparaturbedarfes als Verkehrswert aus.
Ø Vergleichswert € 121.700,--
rückgestauter Reparaturbedarf - € 12.000,--
Verkehrswert € 109.700,--
Anmerkung:
Dividiert man den Verkehrswert durch die Wohnnutzfläche mit 24,10 m2 zzgl. 40 %
der Loggiafläche von 2,80 m2, somit 25,22 m2, so errechnet sich daraus ein m2-Preis
von € 4.350,--. Gemäß dem soeben erschienenen Marktbericht 2020, Wohnen & Wirt-
schaften in Innsbruck, betrug der Mittelwert von insgesamt 162 Wiederverkäufen in
der Höttinger Au im Jahre 2019 € 4.479,--/m2.
Der ausgewiesene Verkehrswert ist als absolut plausibel einzustufen.
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 21/20g Seite 16 von 17IV. ZUSAMMENFASSUNG
aus Vergleichswerten abgeleiteter Wert € 109.700,--
Zubehör ohne Bewertung
Somit beträgt der Verkehrswert der 1-Zimmer-Wohnung Top C 1 in 6020 Innsbruck,
Tiergartenstraße 25b, EZ 3864 KG 81111 Hötting, 24/9310 Wohnungseigentum-
Anteile, B-LNR 136, inklusive Mehrwertsteuer
€ 109.700,--
Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige
Unterzeichner Helmut Pintarelli
Datum/Zeit-UTC 2020-09-24T09:59:41+02:00
Prüfinformation Informationen zur Prüfung der elektronischen
Signatur finden Sie unter:
https://www.signaturpruefung.gv.at
Hinweis Dieses mit einer qualifizierten elektronischen Signatur
versehene Dokument ist gemäß EU Verordnung Nr. 910/2014
(eIDAS) einem handschriftlich unterzeichneten Dokument
grundsätzlich rechtlich gleichgestellt.
Landeck, 24.9.2020
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