Liegenschaften vererben und schenken - Zürich, 20. März 2018
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Liegenschaften vererben und schenken Zürich, 20. März 2018 Luzi Cavelti (cavelti@altenburger.ch)
Inhalt • Einleitung • Schenkungssteuer • Erbschaftssteuer • Gemeinsame Bestimmungen • Aufschubtatbestände • Fallbeispiele www.altenburger.ch 2
Einleitung www.altenburger.ch 3
Einleitung – Erbschafts- und Schenkungssteuern • Rechtsverkehrssteuern, d.h. Steuerfolge knüpft an Rechtsübergang • Kombination mit Schenkungssteuer verhindert, dass Erbschafts- steuer umgangen werden kann. • Herrschende Lehre: indirekte Steuern, d.h. keine Besteuerungs- kompetenz des Bundes • Steuerobjekt ist die unentgeltliche Vermögensübertragung www.altenburger.ch 4
Einleitung – Erbschafts- und Schenkungssteuern
• Fast alle Kantone kennen Erbschafts- und Schenkungssteuern
• Sonderfälle:
SZ/OW: Weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer
LU: nur Erbschaftssteuer (inkl. Schenkungen der letzten fünf
Jahre vor dem Tod)
GR: Kanton und Gemeinden erheben Erbschaftssteuer
• Direkte Nachkommen: in den meisten Kantonen ausgenommen
(ausser in AI, VD und NE; in LU und GE sind Steuern möglich).
• Ehegatten: in allen Kantonen ausgenommen.
• Konkubinatspartner: Ausgenommen in GR, ZG, NW
www.altenburger.ch 5Schenkungssteuer www.altenburger.ch 6
Schenkungssteuer
• Ausgangslage: zivilrechtlicher Schenkungsbegriff (Art. 239(1) OR):
«Als Schenkung gilt jede Zuwendung unter Lebenden, womit jemand
aus seinem Vermögen einen andern ohne entsprechende Gegen-
leistung bereichert.»
• Freiwillige und unentgeltliche Zuwendung unter Lebenden
• Zwischen Entreicherung des Schenkers und Bereicherung des
Beschenkten muss ein adäquater Zusammenhang bestehen.
www.altenburger.ch 7Schenkungssteuer • Zivilrecht: verlangt subjektiver Schenkungswille («animus donandi»). • BGer: Steuerrecht folgt Zivilrecht, daher auch im Schenkungssteuer ein Schenkungswille notwendig. • Meisten Kantone verlangen Schenkungswillen (Ausnahme Kanton GR: «unbekümmert einer Schenkungsabsicht» [Art. 106a(1) StG-GR]) • Als Schenkungen gelten (u.a.): - Gemischte Schenkungen - Zuwendung von Grundeigentum - Zuwendung von Wohnrechten und anderen Dienstbarkeiten - Allenfalls auch Vermögen, das einer Stiftung/Trust gewidmet wird www.altenburger.ch 8
Schenkungssteuer • Voraussetzungen für eine Schenkung: 1. Zuwendung 2. Bereicherung aus dem Vermögen eines anderen 3. (mindestens teilweise) Unentgeltlichkeit 4. Meisten Kantone: Schenkungswille («animus donandi») www.altenburger.ch 9
Erbschaftssteuer www.altenburger.ch 10
Erbschaftssteuer – Erbengemeinschaft • Erbengemeinschaft entsteht durch den Erbgang (Art. 602 ZGB) • Bezweckt Sicherung, Erhaltung und sachentsprechenden Bewirtschaftung des Vermögens • Blosse Liquidationsgemeinschaft mit vorübergehenden Charakter • Geht Zweck über blosse Sicherung, Erhaltung und Verwaltung hinaus, liegt keine Erbengemeinschaft sondern eine einfache Gesellschaft vor www.altenburger.ch 11
Erbschaftssteuer – Erbengemeinschaft
• Zivilrecht:
Rechte und Pflichten an unverteilter Erbschaft stehen nach
Massgabe der Erbquote den einzelnen Erben zu (Gesamteigentum
Art. 652ff. ZGB).
• Steuerrecht (bspw. § 9(1) StG-ZH)
Erbengemeinschaft ist nicht steuerpflichtig, d.h. Erben versteuern
ihren Erbanteil selber
Ausnahme:
Ist die Erbfolge ungewiss, wird die Erbengemeinschaft selber
steuerpflichtig
Zuständig: letzter Wohnsitz des Erblassers
www.altenburger.ch 12Gemeinsame Bestimmungen www.altenburger.ch 13
Entstehung der Steuerforderung
• Bei der Schenkungssteuer:
bei Erhalt der Verfügungsgewalt, d.h.
i.d.R. bei Übertragung des Eigentums
Bei Liegenschaften: Eintrag im Grundbuch
• Bei der Erbschaftssteuer:
Im Zeitpunkt des Todes geht das Vermögen kraft
Universalsukzession auf die Erben über.
Ausnahmen: Eintritt von Bedingungen, Vollzug von Auflagen
www.altenburger.ch 14Steuersubjekt • Empfängerin der unentgeltlichen Zuwendung (unabhängig vom Wohnsitz oder Sitz) • Auch Kinder unter elterlicher Sorge und Bevormundete können erbschaftssteuerpflichtig werden www.altenburger.ch 15
Örtliche Zuständigkeit • Grundsatz: Steuerpflicht am Ort des letzten Wohnsitzes des Erblassers bzw. am Wohnsitz des Schenkers • Ausnahme: Bei Immobilien besteht Steuerpflicht am Ort des Grundstücks www.altenburger.ch 16
Bewertung • Grundsatz: Verkehrswert im Zeitpunkt des Todes oder der Schenkung • Liegenschaft: In der Regel der Vermögenssteuerwert • Nutzniessung: Kapitalwert der Nutzniessung, d.h. durch Kapitalisierung des (Netto)ertrags in Abhängigkeit von der statistischen Lebenserwartung www.altenburger.ch 17
Nutzniessung • Beschenkter Nutzniesser: Versteuert Kapitalwert der Nutzniessung • Beschenkter Eigentümer: Versteuert Verkehrswert reduziert um Kapitalwert der Nutzniessung • ZH: Kapitalwert der Nutzniessung darf drei Viertel des Verkehrswertes nicht übersteigen. • SG: Ist der Nutzniesser steuerbefreit, darf der Kapitalwert nur zur Hälfte wertmindernd berücksichtigt werden. • AR/BS/BL und BE: Ist der Nutzniesser steuerbefreit, darf der Kapitalwert gar nicht abgezogen werden. www.altenburger.ch 18
Aufschubtatbestände www.altenburger.ch 19
Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
• Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben bei:
Erbgang/Erbteilung/Erbvorbezug (Art. 12(3)(a) StHG)
Schenkung (Art. 12(3)(a) StHG)
Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem
Güterrecht (Art. 12(3)(a) StHG)
www.altenburger.ch 20Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
• Erbgang:
Stirbt der Erblasser, geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben
über (Universalsukzession)
Erben treten in Rechte und Pflichten des Erblassers ein
Übertragung der Liegenschaft führt zum Aufschub der
Grundstückgewinnsteuer
www.altenburger.ch 21Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
• Erbteilung:
Erbteilung bewirkt Auflösung des Gesamteigentumsverhältnisses
Erbengemeinschaft wird aufgelöst durch:
1. Realteilung
2. Schriftlichen Teilungsvertrag
3. Gerichtliche Erbteilung
www.altenburger.ch 22Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
• Erbteilung:
Teilungsvertrag
Einfache Schriftlichkeit (auch bei Grundstücken / dinglichen
Rechten)
Voraussetzungen:
1. Bindungswille
2. Willen der Parteien, sich (zumindest teilweise) definitiv
auseinanderzusetzen
www.altenburger.ch 23Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
• Erbteilung:
Erbengemeinschaft ist Liquidationsgemeinschaft mit
vorübergehendem Charakter
Geht der Zweck über blosse Erhaltung, Sicherung und Verwaltung
hinaus, wandelt sich Erbengemeinschaft in einfache Gesellschaft
Umwandlung formlos und stillschweigend möglich
Mit Umwandlung in einfache Gesellschaft ist Erbteilung
abgeschlossen
Kein Steueraufschub bei späterer Auflösung der einfachen
Gesellschaft
www.altenburger.ch 24Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
• Erbteilung:
Kriterien für Beurteilung, ob Erbengemeinschaft aufgelöst ist
(objektive Elemente):
Veräusserung und Überbauung der Liegenschaften
Aufnahme von Hypotheken
Zeitablauf stellt grundsätzlich kein Grund für Auflösung der
Erbengemeinschaft dar.
Zusammenstellen der bisherigen Rechtsprechung:
BGE 5A_392/2017 vom 24. August 2017 (E.2)
www.altenburger.ch 25Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
• Erbvorbezug:
Sehr häufig, v.a. im Vorfeld der Erbschaftssteuerinitiative
Gleichstellung mit Erbgang
Zu Alleineigentum:
Übertragung auf den Vorerben: Steueraufschub
Spätere Veräusserung: kein Steueraufschub (keine Erbteilung)
www.altenburger.ch 26Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
• Erbvorbezug:
Zu Gesamteigentum (Erbvorbezugsgemeinschaft):
Auflösung Erbvorzugsgemeinschaft ist analog Erbteilung, d.h.
Steueraufschub
Vorübergehenden Charakter, d.h. gleiche Problematik wie bei der
Erbengemeinschaft
Im Grundbuch zwingend als einfache Gesellschaft einzutragen
Empfehlung: Hinweis im Grundbuch, dass die einfache
Gesellschaft als Erbvorzugsgemeinschaft gelte.
www.altenburger.ch 27Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
• Schenkung:
Gleicher Begriff wie bei der Schenkungssteuer:
1. Zuwendung
2. Bereicherung aus dem Vermögen eines anderen
3. (mindestens teilweise) Unentgeltlichkeit
4. Meisten Kantone: Schenkungswille («animus donandi»)
www.altenburger.ch 28Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
• Schenkung:
Unentgeltlichkeit (Bsp. Kanton ZH/SG):
Offensichtliches Missverhältnis zwischen Leistung und
Gegenleistung
(Widerlegbare) Vermutung: Differenz zwischen Gegenleistung
und Verkehrswert der Liegenschaft beträgt mindestens 25 %
Kanton Zürich: voller Steueraufschub bei gemischter Schenkung
www.altenburger.ch 29Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
• Handänderung unter Ehegatten
Handänderung unter Ehegatten (Art. 12 (3)(b) StHG):
1. Eigentumswechsel im Zusammenhang mit Güterrecht
2. Eigentumswechsel zur Abgeltung scheidungsrechtlicher
Ansprüche
3. Eigentumswechsel zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge
eine Ehegattens an den Unterhalt der Familie (siehe Art. 165 ZGB
Steueraufschub nur, wenn beide Ehegatten zustimmen
www.altenburger.ch 30Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
• Handänderung unter Ehegatten
Kreisschreiben Kanton Zürich:
1. Güterechtliche Auseinandersetzung (Scheidung, Tod,
Ungültigkeitserklärung der Ehe, Vereinbarung eines anderen
Güterstandes, gerichtliche Anordnung der Gütertrennung)
2. Abgeltung Mehrwertanteil nach Art. 206 ZGB
BGer: Art. 206 ZGB umfasst auch Leistungen eines Ehegattens
ohne entsprechende Gegenleistung und ohne Schenkungsabsicht
Beispiel: Familienrechtliche Unterstützungsleistungen
www.altenburger.ch 31Fallbeispiele www.altenburger.ch 32
Fall 1 – Fortgesetzte Erbengemeinschaft • Sachverhalt: Frau Rohner und ihre drei Kinder erbten im Jahr 2005 von ihrem Ehemann und Vater ein Mehrfamilienhaus und Bauland in Oerlikon. Ein Kind scheidet im gleichen Jahr aus der Erbengemeinschaft aus und wird ausbezahlt. Frau Rohner und zwei Kinder entschieden sich, die Erbengemeinschaft für diese Liegenschaft und Bauland auf unbestimmte Zeit fortzusetzen und die Liegenschaft sowie das Bauland gemeinsam zu verwalten. www.altenburger.ch 33
Fall 1 – Fortgesetzte Erbengemeinschaft • Variante A: 2015 wird auf dem Bauland ein Mehrfamilienhaus erstellt. Der Bau wird durch eine Hypothek finanziert. Im Jahr 2018 tritt eines der Kinder aus der Erbengemeinschaft aus und lässt sich seinen Anteil von den anderen beiden auszahlen. • Variante B: 2016 wird das Mehrfamilienhaus in Miteigentum aufgeteilt, wobei die Mutter die Hälfte und die beiden Kinder je eine Viertel Miteigentumsquote erhalten. 2018 übernimmt eines der beiden Kinder den Miteigentumsanteil der Mutter. • Variante C: Erben entscheiden sich, eine GmbH zu gründen und die verbleibenden Nachlasswerte einschliesslich der Liegenschaft in die GmbH einzubringen gegen die Ausgabe von Stammanteilen. www.altenburger.ch 34
Fall 1 – Fortgesetzte Erbengemeinschaft
Ausscheiden des
Ausscheiden des 1. Erben
2. Erben
Tod von Herrn Rohner
Variante A: Neubau Mehrfamilienhaus
Variante B: Aufteilung in Miteigentumsanteile
Variante C: Umwandlung in eine GmbH
2005 2015 2018
www.altenburger.ch 35Fall 1 – Lösung (1/4) • Erbengemeinschaft ist Liquidationsgemeinschaft mit vorübergehendem Charakter • Umwandlung in einfache Gesellschaft stillschweigend und formlos möglich • BGer: Objektive Kriterien massgebend für Feststellung, ob Erbengemeinschaft in einfache Gesellschaft umgewandelt wurde www.altenburger.ch 36
Fall 1 – Lösung (2/4)
• Variante A:
Projekt für Neubau führt zur Umwandlung in einfache Gesellschaft
im Zeitpunkt der Projektplanung
Mit Umwandlung in einfache Gesellschaft ist Erbteilung bezüglich
Bauland abgeschlossen
Beim Ausscheiden des zweiten Erbens im Jahr 2018 ist die
Grundstückgewinnsteuer auf dem Bauland geschuldet
Bezüglich des ersten Mehrfamilienhauses besteht
Erbengemeinschaft weiter, d.h. beim Ausscheiden des zweiten
Erbens ist hier keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet
www.altenburger.ch 37Fall 1 – Lösung (3/4)
• Variante B:
Mit der Aufteilung des Mehrfamilienhauses in Miteigentum war die
Erbteilung abgeschlossen.
Der Verkauf des Miteigentumsanteils von Frau Rohner an eines
ihrer Kinder löst die Grundstückgewinnsteuer aus.
Die latenten Steuern sind mitzuberücksichtigen,
www.altenburger.ch 38Fall 1 – Lösung (4/4)
• Variante C:
Fusionsgesetz kommt nicht zur Anwendung, d.h. Umwandlung muss
als Sacheinlagegründung erfolgen.
Kein Steueraufschub aufgrund Umstrukturierung:
Erbengemeinschaften sind keine Personengesellschaften, d.h.
steuerrechtlich liegt keine Umstrukturierung vor:
Kein Steueraufschub wegen Erbteilung: Mit der Absicht, die
Erbengemeinschaft in eine juristische Person umzuwandeln, gibt
diese ihren Liquidationszweck auf. Damit ist Erbteilung
abgeschlossen.
www.altenburger.ch 39Fall 2 – Erbteilungsvertrag
Sachverhalt:
• Frau A starb im Jahr 1992 und hinterliess eine Tochter Petra und einen
Sohn Klaus.
• Im Nachlass befand sich eine Liegenschaft.
• Schriftlicher Vertrag vom 27. Juni 1994:
Petra soll 20%, Klaus soll 80% am Erbe haben.
www.altenburger.ch 40Fall 2 – Erbteilungsvertrag
Sachverhalt:
• In der Folge gemeinsame Nutzung der Wohnung (Petra im
Erdgeschoss, Klaus im Obergeschoss)
• 1994 erlitt Petra einen Schlaganfall
• 1995 Sanierung des Hauseingangs der Liegenschaft, neue Treppe für
den Obergeschoss
• 2017: Erbteilungsvertrag:
Petra erhält die Liegenschaft zu Alleineigentum
Klaus erhält ein Wohnrecht und die auf der Liegenschaft lastenden
Schulden wurden von Petra übernommen.
www.altenburger.ch 41Fall 2 – Lösung (1/3)
• Für Erbteilungsvertrag genügt einfache Schriftlichkeit (auch bei
Grundstücken)
• Voraussetzungen für Vorliegen eines Erbteilungsvertrag:
1. Bindungswille
2. Wille sich (zumindest teilweise) definitiv auseinanderzusetzen
www.altenburger.ch 42Fall 2 – Lösung (2/3)
• Vereinbarung vom 27. Juni 1994 erfüllt nicht die Voraussetzungen
eines Erbteilungsvertrags:
Nur Einigung bzgl. Quoten
Keine Aufteilung oder Zuweisung von Vermögenswerten
Keine Beendigung der Erbengemeinschaft, Gründung einer
einfachen Gesellschaft und Abschluss der Teilung an der
Liegenschaft wurde nicht bezweckt
• Gemeinsames Bewohnen der Liegenschaft, moderate Sanierung für
eine sachentsprechende Bewirtschaftung mit dem Ziel der Sicherung
und Erhaltung der Nachlasswerte
www.altenburger.ch 43Fall 2 – Lösung (3/3) • Dieses Vorgehen aufgrund des Schlaganfalls von Petra nachvollziehbar. • Zeitablauf als Indikator, ob eine Erbengemeinschaft noch besteht. • Die Erbteilung erfolgte erst mit Abschluss des partiellen Erbteilungsvertrages von 2017, weshalb noch keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet ist! www.altenburger.ch 44
Fall 3 – „Querschenkung“ • Sachverhalt: Herr und Frau Schnitzler haben zwei Kinder, Sarah und Paul. In ihrem Testament setzen sie Paul auf den Pflichtteil zu Gunsten seiner Schwester Sarah. Teil des Nachlasses besteht in einer Wohnliegenschaft, die ebenfalls Sarah übertragen werden soll. Nachdem die beiden Eltern gestorben sind, vereinbaren Sarah und Paul, dass der gesamte Nachlass hälftig geteilt wird, wobei die Liegenschaft an Paul geht. Die Kinder weichen also einvernehmlich von der erbrechtlichen Regelung ab. www.altenburger.ch 45
Fall 3 – Lösung (1/1)
• Verzicht zu Gunsten der Schwester ist eine steuerbare Schenkung
• Berechnung der Schenkung
Pflichtteil bei Kindern: 3/4 x 1/2 = 3/8
Schenkung: 1/8
• Liegenschaft sollte an Sarah gehen: Steueraufschub bei der
Grundstückgewinnsteuer?
Kein Steueraufschub wegen gemischter Schenkung im Umfang von
1/8, kein Steueraufschub wegen Schenkung
Steueraufschub wegen Erbteilung
www.altenburger.ch 46Fall 4 – Erbverzicht • Sachverhalt: Sandra erbt von ihrem Nachbar ein kleines Stück bewaldetes Land im Kanton Tessin sowie ein altes Gemälde. Sandra kann mit dem Waldstück nichts anfangen. Das Gemälde ist zudem in der Datenbank des Bundes zu gestohlener NS-Raubkunst registriert. Sie möchte deshalb die ganze Erbschaft ausschlagen. • Frage: Was sind die Steuerfolgen? www.altenburger.ch 47
Fall 4 – Erbverzicht • Variante A: Zwei Wochen nachdem sie die amtliche Verfügung erhalten hat, teilt sie der zuständigen Behörde mit, dass sie die Erbschaft ausschlagen wird. • Variante B: Nachdem Sandra die Verfügung erhalten hat, vergisst sie die Erbschaft. Erst vier Monate später, als man ihr das Gemälde nach Hause liefert, erinnert sie sich wieder an die Erbschaft. Sie schreibt der zuständigen Behörde einen Brief und schlägt die Erbschaft zu Gunsten der gesetzlichen Erben aus. www.altenburger.ch 48
Fall 4 – Lösung (1/2)
• Variante A:
Erben haben drei Monate Zeit Erbschaft auszuschlagen
(Art. 566 ZGB)
Sandra schlägt Erbschaft rechtzeitig aus.
Verzicht löst keine Schenkungssteuer aus.
Keine Grundstückgewinnsteuer, Waldstück verbleibt in der
Erbengemeinschaft.
www.altenburger.ch 49Fall 4 – Lösung (2/2)
• Variante B:
Sandra schlägt die Erbschaft zu spät aus.
Sandra hat Gemälde erworben
Fraglich, ob man NS-Raubkunst überhaupt gültig erwerben kann.
Waldstück fällt zurück an die Erbengemeinschaf: Schenkung an die
Erbengemeinschaft
Schenkung führt zu Steueraufschub
Aber: Erbteilung wohl abgeschlossen, d.h. bei einer späteren
Zuteilung des Waldstücks kein Steueraufschub möglich
www.altenburger.ch 50Fall 5 – NN an die Eltern (Teil 1)
Im Vorfeld der
Erbschaftssteuerinitiative:
Vater Mutter
(TG) (TG)
ZH
Kind 1 Kind 2 Kind 3
(TG) (TG) (TG)
www.altenburger.ch 51Fall 5 – NN an die Eltern (Teil 1)
Variante «Nutzniessung»:
Vater Mutter
(TG) (TG)
ZH CHF 270’000
Kind 1 Kind 2 Kind 3
(TG) (TG) (TG)
www.altenburger.ch 52Fall 5 – Lösung (1/8) Ermittlung Kapitalwert Nutzniessung Frau Schneider Alter von Frau Schneider 67 Stauffer/Schätzle Faktor Tafel M1y 3%, Frau 67 16.37 Anteil an (netto) Liegenschaftenertrag pro Kind und Elternteil (CHF 270'000/6) 45'000 Kapitalwert (CHF 45'000*16.37) (abgerundet) 736'000 ./. Freibetrag Kanton ZH - 200'000 Steuerbare Schenkung 536'000 Schenkungssteuer für eine Schenkung 25'560 Total Schenkungssteuer für drei Schenkungen 76'680 www.altenburger.ch 53
Fall 5 – Lösung (2/8) Ermittlung Kapitalwert Nutzniessung Herr Schneider Alter von Herrn Schneider 74 Stauffer/Schätzle Faktor Tafel M1x 3%, Mann 74 11.62 Anteil an (netto) Liegenschaftenertrag pro Kind und Elternteil (CHF 270'000/6) 45'000 Kapitalwert (CHF 45'000*11.62) (abgerundet) 522'000 ./. Freibetrag Kanton ZH - 200'000 Steuerbare Schenkung 322'000 Schenkungssteuer für eine Schenkung 13'100 Total Schenkungssteuer für drei Schenkungen 39'300 Total Steuerbelastung mit «Variante Nutzniessung» (CHF 76’680 + CHF 39’300) 115'980 www.altenburger.ch 54
Fall 5 – Lösung (3/8)
Variante «Leibrente»:
Vater Mutter
(TG) (TG)
CHF 210’000
Kind 1 Kind 2 Kind 3
(TG) (TG) (TG)
www.altenburger.ch 55Fall 5 – Lösung (4/8) Ermittlung Kapitalwert Leibrente Frau Schneider Alter von Frau Schneider 67 Stauffer/Schätzle Faktor Tafel M1y 3%, Frau 67 16.37 Leibrente pro Kind und Elternteil 35'000 Kapitalwert (CHF 35'000*16.37) (abgerundet) 572'000 ./. Freibetrag Kanton Thurgau - 20'000 Steuerbare Schenkung (Steuersatz von 2%, Zuschlag von 250%) 552'000 Schenkungssteuer für eine Schenkung 38’640 Total Schenkungssteuer für drei Schenkungen 115’920 www.altenburger.ch 56
Fall 5 – Lösung (5/8) Ermittlung Kapitalwert Leibrente Herr Schneider Alter von Herrn Schneider 74 Stauffer/Schätzle Faktor Tafel M1x 3%, Mann 74 11.62 Leibrente pro Kind und Elternteil 35'000 Kapitalwert (CHF 35'000*11.62) (abgerundet) 406'000 ./. Freibetrag Kanton Thurgau - 20'000 Steuerbare Schenkung (Steuersatz von 2% und Zuschlag von 193%) 386'000 Schenkungssteuer für eine Schenkung 22’620 Total Schenkungssteuer für drei Schenkungen 67’860 Total Steuerbelastung mit «Variante Leiberente» (CHF 115’920 + CHF 67’860) 183’780 www.altenburger.ch 57
Fall 5 – Lösung (6/8)
Variante «Nutzniessung» Variante «Leibrente»
• Eltern erhalten CHF 270’000 • Eltern erhalten CHF 210’000
• Mieterträge werden von • Mieterträge werden von
Eltern versteuert, d.h. Kindern versteuert, d.h.
Kinder schenken «vor Kinder schenken «nach
Steuern» Steuern»
Eltern zahlen auf dem Anteil Keine Doppelbelastung
für die Steuern (CHF
60’000) Schenkungssteuern
(«Doppelbelastung»)
www.altenburger.ch 58Fall 5 – Lösung (7/8)
Variante «Nutzniessung» Variante «Leibrente»
• Zuständig Kanton Zürich, d.h. • Zuständig Kanton Thurgau, d.h.
Freibeträge, Steuersätze des Freibeträge, Steuersätze des
Kantons Zürich anwendbar. Kantons Thurgau anwendbar.
• Eltern bezahlen gesamtes • Kinder können 40 % der
Nutzniessungseinkommen Leibrente abziehen und Eltern
versteuern 40 % der Leibrente
(vgl. Art. 7 Abs. 2 StHG; Art. 9
Abs. 2 Bst. b StHG)
www.altenburger.ch 59Fall 5 – Lösung (8/8)
• Dritte Variante: Es liegt gar keine Schenkung von den Kindern an
die Eltern vor
Nutzniessung kann auch mündlich vereinbart werden
Allen Parteien ist klar, dass Kinder die Auflage erfüllen müssen
(fehlender «animus donandi»)
Gesamtes Altersvermögen in der Liegenschaft
Nur geringe AHV-Rente, von staatlichen Unterstützungs-
leistungen abhängig
Aber: Eltern und Kinder müssen nach der Übertragung auch
danach leben (Deklaration der Liegenschaft)
www.altenburger.ch 60Fall 6 – NN an die Eltern (Teil 2)
• Sachverhalt:
Mehrfamilienhaus wird an Investor verkauft. Es wird folgendes
vereinbart:
Kaufrecht für CHF 2 Mio., frühestens 9, spätestens 10 Jahre nach
Vertragsabschluss auszuüben.
Bei Ausübung des Kaufrechts: Investor bezahlt CHF 13 Mio. wobei die bei
Vertragsunterzeichnung CHF 2 Mio. angerechnet werden können.
Investor erhält ein Baurecht; jährliches Baurechtszins beträgt CHF 750’000
(befristet auf 10 Jahre)
Geschwister räumen Eltern die Nutzniessung ein (befristet auf 10 Jahre)Fall 6 – Lösung (1/5) • Insgesamt sechs Schenkungen, drei an die Mutter und drei an den Vater • Zwei Varianten sind hier möglich: - Eine Nutzniessung für 10 Jahre (Variante A) - Eine periodische Leibrente für 10 Jahre (Variante B) www.altenburger.ch 62
Fall 6 – Lösung (2/5) Ermittlung Kapitalwert Nutzniessung 10 Jahre Jährliche Nutzniessung pro Kind 125’000 Barwertfaktor Stauffer/Schätzle Faktor Tafel Z7, 2.5% (ohne Berücksichtigung Lebenserwartung) 8.870 Barwert Nutzniessung (abgerundet) 1’108’000 ./. Freibetrag Kanton ZH - 200'000 Steuerbare Schenkung pro Kind 908’000 Schenkungssteuer für eine Schenkung 48’560 Total Schenkungssteuer für sechs Schenkungen 291’360 Total Steuerbelastung mit Nutzniessung 291’360 www.altenburger.ch 63
Fall 6 – Lösung (3/5) Ermittlung Kapitalwert «temporäre Leibrente» Frau Schneider Alter von Frau Schneider 67 Stauffer/Schätzle Faktor Tafel M2y 2.5%, Frau 67 (mit Berücksichtigung Lebenserwartung) 8.59 Anteil temporärer Leibrente pro Kind und Elternteil (CHF 750’000/6) 125’000 Kapitalwert (CHF 125’000*8.59) (abgerundet) 1’073’000 ./. Freibetrag Kanton TG - 20’000 Steuerbare Schenkung 1’053’000 Schenkungssteuer für eine Schenkung 72’310 Total Schenkungssteuer für drei Schenkungen 216’930 www.altenburger.ch 64
Fall 6 – Lösung (4/5)
Ermittlung Kapitalwert «temporäre Leibrente» Herr Schneider
Alter von Herrn Schneider 74
Stauffer/Schätzle Faktor Tafel M2x 2.5%, Mann 74
(mit Berücksichtigung Lebenserwartung) 7.92
Anteil temporärer Leibrente pro Kind und Elternteil (CHF 750’000/6) 125’000
Kapitalwert (CHF 125’000*7.92) (abgerundet) 990’000
./. Freibetrag Kanton TG - 20’000
Steuerbare Schenkung 970’000
Schenkungssteuer für eine Schenkung 67’900
Total Schenkungssteuer für drei Schenkungen 203’700
Total Steuerbelastung mit «temporärer Leibrente»
(CHF 216’930 + CHF 203’700)
www.altenburger.ch 420’630
65Fall 6 – Lösung (5/5) Variante «Nutzniessung 10 Variante «Leibrente 10 Jahre» Jahre» • Ort der Liegenschaft (ZH) • Am Wohnsitz des Schenkers, steuerbar der Kinder, steuerbar (TG) • Kapitalwert höher als bei der • Kapitalwert tiefer als bei der Leibrente Nutzniessung • Dennoch weniger Steuern zu • Dennoch mehr Steuern zu bezahlen als bei der Variante bezahlen als bei der Variante «Leibrente 10 Jahre» «Nutzniessung 10 Jahre» aufgrund des attraktiveren aufgrund des weniger Steuersatzes und des attraktiven Steuersatzes und höheren Freibetrages des niedrigeren Freibetrages www.altenburger.ch 66
Fall 7 – Besteuerung zum Rentensatz (Solothurn)
• Sachverhalt:
Frau Hugentobler ist 58 Jahre alt. Sie lebt mit ihrem 54-jährigen Mann in
Solothurn. Frau Hugentobler verkauft ihre Liegenschaft in Solothurn,
welche zu mehr als Jahre im Eigentum von Frau Hugentobler war.
• Verkaufspreis: CHF 700‘000
• Hypothek: CHF 200‘000
• Anlagekosten: CHF 350‘000
• Übriges Vermögen (netto): CHF 600‘000
• Vermögen von Herrn Hugentobler: CHF 400‘000
www.altenburger.ch 67Fall 7 – Besteuerung zum Rentensatz (Solothurn) • Variante A: Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet? • Variante B: Nach der Veräusserung der Liegenschaft verschenkt Frau Hugentobler den Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaft. www.altenburger.ch 68
Fall 7 – Lösung (1/5)
• Variante A – Voraussetzungen
Grundstückgewinnsteuer zum Rentensatz berechnet, sofern
1. Vorgerücktes Alter (58) oder Invalidität;
2. Das veräusserte Grundstück stellt mehr als einen Viertel des
gesamten Vermögens dar;
3. Die Besteuerung zum Rentensatz kann nur einmal in 10 Jahren
beansprucht werden.
www.altenburger.ch 69Fall 7 – Lösung (2/5)
• Variante A – Voraussetzungen
Verkehrswert der Liegenschaft: CHF 700‘000
Übriges Vermögen: CHF 600‘000
./. Hypothek: - CHF 200‘000
Reinvermögen Frau Hugentobler CHF1‘100‘000
Nettowert Liegenschaft: CHF 500‘000
In % Reinvermögen: 45.45 %
www.altenburger.ch 70Fall 7 – Lösung (3/5)
• Variante A – Berechnung Grundstückgewinnsteuer
Verkaufserlös CHF 700‘000
./. Anlagekosten - CHF 350‘000
Grundstückgewinn CHF 350‘000
./. Besitzesdauer (50%) - CHF 175‘000
Steuerbarer Reingewinn CHF 175‘000
www.altenburger.ch 71Fall 7 – Lösung (4/5)
• Variante A – Berechnung Grundstückgewinnsteuer
Umrechnungsfaktor (Rententabelle: Frau 58) 39.02
Satzbestimmender Gewinn CHF 13‘657
(CHF 350‘000*(39.02/1‘000))
Massgebender Steuersatz 0.732%
(100/CHF 13‘657*100)
Grundstückgewinnsteuer CHF 12‘810
(0.732%*CHF 175‘000)
www.altenburger.ch 72Fall 7 – Lösung (5/5)
• Variante B:
Die Rentensatzbesteuerung ist ausgeschlossen, wenn
- der Veräusserer den Erlös der Liegenschaft verschenkt, oder
- ihn in gleiche oder ähnliche Objekte, insbesondere
Liegenschaften, umschichtet, die er wiederum zuerst veräussern
muss, um den Lebensunterhalt zu finanzieren.
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