Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt - Schweiz 2015
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Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Inhaltsübersicht
Trendbarometer Immobilien-
Investmentmarkt
Schweiz 2015
Immobilien-Transaktionsmarkt Schweiz, Seiten 4-5
Befragungsaufbau- und systematik, Seiten 8-9
Marktausblick und Strategien Schweiz 2015, Seiten 10-30
Kernaussagen Schweiz 2015, Seiten 32-33
Ihre Kontakte, Seite 35
Seite 2 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
Immobilien-Transaktionsmarkt
Schweiz
Eine Auswahl an Gewerbeimmobilientransaktionen…
Datum Verkäufer Käufer Target Objekte Preis (MCHF)
Q1 Compagnie des Parcs CSA Real Estate Switzerland Geschäftsliegenschaften/Seniorenresidenzen 7 ca. 300
Einkaufszentrum Shoppi Tivoli, Spreitenbach
Q1 A&A Liegenschaftsgruppe CS REF Interswiss / CSA RES Commercial 1 > 240
(26.2% STWE-Anteile)
Q1 k.A. Swiss Healthcare Properties AG Klinik «Villa im Park», Rothrist 2 k.A.
Q1 Hochgebirgsklinik Davos Kühne Real Estate AG Klinikliegenschaft, Davos 1 33-35
Q1 Losinger Marazzi AG CS REF Green Property Geschäftshaus "Twist Again", WankdorfCity, Bern 1 88
Q2 k.A. UBS REF Swiss Commercial Einkaufszentrum, Villars-sur-Glâne 1 36
Q2 k.A. Procimmo Swiss Commercial Fund Logistikzentrum, Onnens 1 50
Q3 Credit Suisse Swiss Prime Site Post-Hauptsitz "Schönburg", Bern 1 k.A.
Q3 k.A. UBS REF Swissreal Einkaufszentrum Cormanon Centre 1 36
Q3 k.A. UBS REF AST-IS/KIS Mischliegenschaft, Zürich 1 50
Q3 Orior Liegenschaften AG CS REF LogisticsPlus Logistikportfolio ("Projekt "Apple") diverse k.A.
Q4 Credit Suisse Swatch Group Grieder-Haus, Bahnhofstrasse Zürich 1 k.A.
Q4 SBB Turidomus Anlagestiftung SBB Hauptsitz, Bern Wankdorf 1 k.A.
Q4 Tamedia AG HIG Immobilien Anlage Stiftung Geschäftsliegenschaften Winterthur 2 k.A.
Q4 SBB / Mettler2Invest AG CS REF Green Property Neubau Bahnhof Aarau, 2. Etappe (Projekt) 1 ca. 100
Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgrösse
► Zu den aktiven Verkäufergruppen zählen ► Als Käufer treten hauptsächlich ► Die Transaktionen von Gewerbeimmobilien
Projektentwickler, Banken und eigenkapitalstarke Investoren wie reichen von kleinem bis grossem Volumen.
Corporates. Immobilienfonds, Versicherungen und ► Der Verkaufspreis wird nur selten publiziert.
Immobilien-AGs auf.
Seite 4 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015…und Wohnimmobilientransaktionen im Jahr 2014 in der Schweiz
Datum Verkäufer Käufer Target Objekte Preis (MCHF)
Q1 Givaudan CS REF Siat Giessen-Areal, Dübendorf k.A. k.A.
Q1 Ledermann Immobilien AG Swiss Life Liegenschaftsportfolio, Zürich 28 k.A.
Q1 k.A. Patrimonium Anlagestiftung Wohnliegenschaft, Grand-Lancy 1 21
Q3 k.A. SE Swiss Estates AG Wohnportfolio, Grossraum Bern k.A. 31.8
Vaudoise Allgemeine Versicherungs-
Q4 Immo Helvetic Immobilienportfolio, Westschweiz 12 ca. 50
Gesellschaft AG
Q4 Allreal CS 1a Immo PK "Ringhof" Wallisellen k.A. k.A.
Q4 Vaudoise Allg. Vers.-Gesell. AG Immo Helvetic Wohnliegenschaften in der West-Schweiz 12 50
Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgrösse
► Als Verkäufer treten Immobilien-AGs auf. ► Als Käufergruppen treten vor allem ► Der Verkaufspreis wird nur selten publiziert.
Immobilienfonds und Versicherungen auf.
Seite 5 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Immobilien-Investmentmarkt
Immobilien-Transaktionsmarkt
Schweiz 2015
SchweizUnser Trendbarometer deckt ein breites Spektrum von
Investorengruppen in der Schweiz ab…
Trendbarometer: Markt für Immobilieninvestitionen Investorengruppen:
► Banken
► Der Trendbarometer basiert auf einer Befragung von 125 Marktteilnehmern (31
Investoren haben geantwortet), die in den letzten Jahren am Schweizer Immobilien- ► Immobilienfonds
markt aktiv gewesen sind. ► Immobilien-AGs
► Die Umfrage wurde im November/Dezember 2014 durchgeführt und konzentriert sich ► Institutionelle Investoren
hauptsächlich auf zwei Bereiche:
► Kapitalanlagegesellschaften
► Beurteilung des Schweizer Immobilienmarkts für das kommende Jahr.
► Opportunity-/Private- Equity- Fonds
► Ausblick auf die Strategien, die Schweizer Investoren im kommenden Jahr
► Versicherungen
verfolgen werden.
► Wohnbaugenossenschaften
► Neben der Schweiz wurde die Umfrage zeitgleich in Deutschland durchgeführt.
► Sonstige
Hintergrund Zielsetzungen Statements
► EY hat diese Umfrage in der Schweiz zum ► Beurteilung des Schweizer Immobilienmarkts ► Neben vorgegebenen Antworten haben die
fünften Mal seit 2011 durchgeführt. für das kommende Jahr. Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage
► 31 Investoren machten Angaben zu ihren ► Ausblick auf die Strategien, die Schweizer individuelle Statements abzugeben.
Erwartungen für das nächste Jahr. Investoren im Jahr 2015 verfolgen werden. ► Nachfolgende Aussagen sind anonymisiert und
teilweise mit ähnlichen Einschätzungen
zusammengefasst wiedergegeben.
Seite 7 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015…welche die Schweiz für attraktiver als im Jahr 2014 halten
2013
2014 2015
1 „Die Schweiz bleibt attraktiv so- 1 „Die Schweiz ist aufgrund 1 „Die Schweiz ist weiterhin ein
lange die Zinsen tief bleiben und niedriger Zinsen und stabiler sicherer Hafen für
der positive Wanderungssaldo Konjunktur weiterhin attraktiv.“ Immobilienanlagen.“
anhält.“
2 „Der Peak der Preisentwicklung 2 „Im Markt für Büro- und
2 „Die Frage ist nicht, ob eine der Schweizer Immobilien wird Einzelhandelsimmobilien wird es
Preiskorrektur kommt, sondern 2014 erreicht sein.“ Preiskorrekturen nach unten
nur noch wann und in welchem 3 „Unsicherheiten für geben.“
Ausmass sie kommt.“ Immobilieninvestments werden 3 „Der Druck nach mehr
3 „Wohnimmobilien werden 2013 grösser, da im Ausland bessere Kosteneinsparungen und
klar im Fokus der Investoren Renditemöglichkeiten höherer Effizienz wird
stehen.“ vorherrschen.“ zunehmen.“
1 Preisentwicklung 2 International 3 Attraktivität
► Weiterhin steigende Preise von ► Im internationalen Vergleich wird die Schweiz ► Schweiz wird fast einstimmig als attraktiver
Wohnliegenschaften in 1a-Lage erwartet. mehr den je als attraktives Land für Immobilien-Investmentstandort gesehen.
► Büro- und Einzelhandelsimmobilien in nicht Immobilieninvestitionen gesehen.
zentralen Lage werden sinkende Preise
verzeichnen.
Seite 8 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 201597 Prozent der Befragten beurteilen die Schweiz als attraktiven oder sehr
attraktiven Investitionsstandort...
Die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestitionen
Kernaussagen
► Die grosse Mehrzahl der Teilnehmer
(97%) betrachtet die Schweiz
weiterhin als attraktiven oder sehr
attraktiven Standort für 77%
Immobilieninvestitionen im Jahr
2015.
► Im Vergleich zum Vorjahr wird eine
höhere Attraktivität erwartet (2014:
80% hielten die Schweiz für attraktiv
oder sehr attraktiv). 20%
3%
sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv
Statements
► “Relativ hohe Preise, tiefe Renditen - aber im Verhältnis zum Tiefzinsumfeld Schweiz und den relativ tiefen Risiken im Real Estate Core-Bereich immer
noch angemessen.” (Immobilienfonds)
► “Der Spread zwischen den 10 Jahres Eidgenossen und der Immobilienrendite ist historisch hoch.” (Immobilien AG)
Ursprüngliche Frage – «Wie beurteilen Sie die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2015 absolut gesehen?»
Seite 9 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015…auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern
Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestitionen
Kernaussagen
im Vergleich zu anderen europäischen Ländern
► Im Vergleich zu anderen
europäischen Ländern betrachtet die
grosse Mehrheit (90%) der Befragten
die Schweiz als einen attraktiven
oder sehr attraktiven 66%
Investitionsstandort.
► Auch hier ist das Ergebnis der
Umfrage im Vorjahresvergleich
24%
positiver (2014: 70%).
10%
sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv
Statements
► “Im aktuellen wirtschaftlichen Fokus, geprägt durch grosse Geldströme und einem tiefen Zinssatz, bei gleichzeitig halbwegs noch tragbaren
Wirtschaftsergebnissen, sind Immobilien in der Schweiz nach wie vor unter dem Titel "safe haven" gefragt.” (Immobilien AG)
► “Im Vergleich zum Ausland kann sich die Schweiz aufgrund politischer und wirtschaftlicher Stabilität weiterhin als attraktiver Immobilienmarkt
behaupten, auch wenn die Renditemöglichkeiten meist hinter denen im Ausland liegen.” (Anonym)
Ursprüngliche Frage – «Wie beurteilen Sie die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2015 im europäischen Vergleich?»
Seite 10 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Einfluss der Kapitalmärkte im Jahr 2015...
Kernaussagen
► Unternehmensanleihen werden als ein "2015 wird ein aktives
"Unternehmensanleihen sindJahr
auchfür Börsengänge
2015 und
ein wichtiges
17% 66% 14% 3%
Kapitalerhöhungen."
Finanzierungsinstrument für Immobiliengesellschaften."
wichtiges Finanzierungsinstrument
angesehen (83%). "Politische Instabilitäten
"Politische werden
Instabilitäten werdenbeibei
internationalen
internationalen
10% 61% 23% 6%
Investitionsentscheidungennicht
Investitionsentscheidungen nichthinreichend
hinreichendeingepreist."
eingepreist."
► Politische Instabilitäten werden bei
Investitionsentscheidungen nicht
hinreichend eingepreist (71%). "DieInflation
"Die Inflationkommt
kommtmittelfristig
mittelfristigzurück."
zurück." 38% 31% 31%
► Die Mehrheit der Befragten erwartet
"DerVerbriefungsmarkt
"Der Verbriefungsmarktgewinnt
gewinntim
imJahr
Jahr2015
2015weiterhin
weiterhinan
an
einen zukünftigen Anstieg der Inflation Bedeutung." Bedeutung."
7% 60% 30% 3%
(69%).
"Mit
"Miteiner
einerAusweitung
Ausweitungdes
desImmobilienangebots
Immobilienangebotsistist2015
2015zuzu
► Zwei Drittel der Befragten rechnen rechnen(Auslauf
rechnen (Auslaufstrukturierter
strukturierterFinanzierungen,
Finanzierungen,Kreditverkäufe,
Kreditverkäufe, 10% 55% 35%
Liquidierung offener Immobilienfonds)."
damit, dass der Verbriefungsmarkt Liquidierung von Immobilienfonds)."
2015 weiterhin an Bedeutung
gewinnen wird (67%).
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
► Knapp zwei Drittel der Teilnehmer
gehen von einer Ausweitung des
Immobilienangebotes 2015 aus (65%).
Ursprüngliche Frage – «Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2015 zu?»
Seite 11 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015…auf die Immobilieninvestitionstätigkeit
Kernaussagen
► Mehr als die Hälfte der Befragten ist
der Meinung, dass alternative
Finanzierungsquellen einen
relevanten Marktanteil erobern "Alternative Finanzierungsquellen (Versicherungen,
werden (63%). "Alternative
Pensionskassen, Finanzierungsquellen
Debt (Versicherungen,
Funds, Mezzanine-Kapital) 10% 53% 27% 10%
Pensionskassen, Debt Funds, Mezzanine-Kapital) erobern einen
erobern einen relevanten relevanten
Marktanteil."
► Bezüglich der Entwicklung der die Marktanteil."
"Der Renditeabstand zwischen der Verzinsung von
Renditedifferenz zwischen der "Der Renditeabstand zwischen der Verzinsung von Schweizer
deutschen Staatsanleihen und Immobilienrenditen 26% 26% 42% 6%
Verzinsung Schweizer Staatsanleihen Staatsanleihen und Immobilienrenditen nimmt 2015 weiter ab."
nimmt 2015 weiter ab."
und Immobilienrenditen in 2015 sind
"Der Bankenstresstest
"Der Bankenstresstest wirdzu
wird zueiner
einer Verminderung
Verminderung der
die Befragten unentschieden (52% Finanzierungsaktivität führen." 10% 42% 45% 3%
der Finanzierungsaktivität führen."
abnehmend / 48% zunehmend).
"Auch im Jahr 2015
"2015 werden
wird ein aktivesKonsolidierungen
Jahr für Börsengängevon
und
► Die Verminderung der Kapitalerhöhungen."
Immobiliengesellschaften eine wesentliche Rolle 3% 32% 59% 6%
Finanzierungsaktivitäten aufgrund spielen."
des Bankenstresstests wird von der
Hälfte der Befragten erwartet (52%).
► Die Befragten gehen davon aus, dass
2015 ein nicht allzu aktives Jahr für
Börsengänge und Kapitalerhöhungen
werden wird (35%). Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Ursprüngliche Frage – «Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2015 zu?»
Seite 12 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Der Schweizer Markt für Immobilientransaktionen (1/2)
Kernaussagen
► Im Vergleich zum Vorjahr werden
etwas mehr risikoreiche Investments
erwartet (77%, 2014: 70%).
""Der
"Der Anteil Anteil an Immobilieninvestments
risikoreicherer risikoreicherer
► Es wird eine stärkere Immobilieninvestments wirdwird steigen.""
steigen."
27% 50% 20% 3%
Investitionstätigkeit von Schweizer
""Für deutsche Anleger werden Investitionen im
Anlegern im Ausland erwartet (73%). Ausland wegen
"Für Schweizer höherer
Anleger Renditeerwartungen
werden Investitionen im Auslandwieder
wegen 10% 63% 20% 7%
höherer Renditeerwartungen wieder interessanter."
► Mehr als die Hälfte der Befragten interessanter.""
erwartet preisliche Überhitzungen in ""Preisliche Überhitzungen sind in bestimmten
"Preisliche Überhitzungen sind in bestimmten 29% 42% 23% 6%
bestimmten Agglomerationen (71%). Wohnungsballungsgebieten zu erwarten.""
Agglomerationen zu erwarten."
► Über die Hälfte der Befragten geht ""Asiatische Investoren werden 2015 vermehrt in
"Asiatische Investoren werden 2015 vermehrt in Erscheinung 6% 62% 29% 3%
davon aus, dass asiatische Investoren Erscheinung treten."" treten."
2015 vermehrt in Erscheinung treten
werden (68%). ""Im Gewerbebereich werden im Jahr 2015
"Im Gewerbebereich werden im Jahr 2015 Immobilienportfolios 19% 43% 32% 6%
Immobilienportfolios vermehrt gehandelt.""
vermehrt gehandelt."
► Im Vergleich zum Vorjahr werden
etwas mehr Portfoliotransaktionen im
Gewerbeimmobiliensektor erwartet
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
(62%, 2014: 55%).
Ursprüngliche Frage – «Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2015 zu?»
Seite 13 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Der Schweizer Markt für Immobilientransaktionen (2/2)
Kernaussagen
► Ähnlich wie im Vorjahr herrscht ""Internationale Investoren
"Internationale werden
Investoren ihren
werden Anteil
ihren Anteil am
am
13% 40% 47%
weiter Unsicherheit, ob Transaktionsvolumen in Deutschland
Transaktionsvolumen vergrößern.""
in der Schweiz vergrössern."
internationale Investoren ihren Anteil
""Spekulative
"Spekulative gewerbliche
gewerbliche Projektentwicklungen
Projektentwicklungen werden im Jahr
am Transaktionsvolumen in der 13% 20% 44% 23%
werden im Jahr 2015 zunehmen.""2015 zunehmen."
Schweiz steigern werden oder nicht
(53% Zustimmung, 2014: 60%). ""Insgesamt wird
"Insgesamt wird das das Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen im Jahr
im Jahr 2015 über 3% 29% 65% 3%
2015 über dem Niveaudem von 2014
Niveau liegen.""
von 2014 liegen."
► Wie im Vorjahr werden keine
grösseren spekulativen ""Die"Die
Größe der
Grösse derImmobiliendeals wird
Immobiliendeals wird im Jahr
im Jahr 2015
2015 weiter
Projektentwicklungen erwartet (nur weiter zunehmen."" zunehmen."
7% 23% 70%
33% Zustimmung, 2014: 35%).
► Es wird erwartet, dass das
Transaktionsvolumen 2015 nicht
steigen wird (32% Zustimmung,
2014: 50%).
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
► Die Erwartung steigender
Abschlussvolumen ist gering (30%,
2014: 40%).
Ursprüngliche Frage – «Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2015 zu?»
Seite 14 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und
Nutzungsart stark (1/3)
Kernaussagen Büro Einzelhandel
► Für Büroliegenschaften an 1-a- 92% 92%
Standorten werden sowohl stabile, 84%
als auch sinkende Preise erwartet
(42% / 46%). Letztes Jahr erwarteten 72%
5% der Befragten einen Preisanstieg 62%
bei Bürogebäuden in 1–a-Standorten.
Für 2015 rechnen nun 12% mit 46%
42%
höheren Preisen.
► Bürogebäude in 1–b–Standorten 24%
23%
(92%, 2014: 84%) und in Peripherie
15%
(92%, 2014: 100%) dürften 12%
8%
12%
8%
Preisrückgänge verzeichnen. 0% 0%
4% 4%
► Einzelhandelsobjekte zeigen einen
steigend stabil sinkend steigend stabil sinkend
ähnlichen Trend: Stabile Preise an 1-
a-Standorten (62%, 2014: 84%), aber
negativer Ausblick für 1-b-Standorte 1-a-Standort 1-b-Standort Peripherie
(72%, 2014: 72%) und Objekte in
Peripherie (84%, 2014: 89%).
Ursprüngliche Frage – «Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?»
Seite 15 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und
Nutzungsart stark (2/3)
Wohnen Hotel
Kernaussagen
► Die Erwartungen zum Wohnbausektor
sind optimistischer: Steigende Preise 79%
in 1-a-Standorten (69%, 2014: 58%) 72%
69% 68%
und stabile Preise in 1-b-Standorten
61%
(72%, 2014: 69%) sowie in Peripherie 58%
(61%, 2014: 74%) werden erwartet.
► Bei den Hotels gehen die Befragten 42%
von einer stabilen Preisentwicklung 31%
in 1-a-Standorten (68%, 2014: 63%), 23%
21% 20%
aber von rückläufigen Preisen an 1-b- 16%
12% 12%
Standorten (58%, 2014: 67%) sowie 8% 8%
in Peripherie aus (79%, 2014: 84%). 0% 0%
steigend stabil sinkend steigend stabil sinkend
1-a-Standort 1-b-Standort Peripherie
Ursprüngliche Frage – «Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?»
Seite 16 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und
Nutzungsart stark (3/3)
Logistik
Kernaussagen
► Fast gleich viele der Befragten gehen
bei 1-a-Standorten von stabilen oder
steigenden Preisen für
Logistikgebäude aus (48% / 44%,
60%
2014 stabil: 58%).
48% 49%
► Stabile Preise werden bei 1-b- 44%
Standorten erwartet (49%, 2014: 36% 38%
39%).
► In Peripherie wird mit sinkenden
13%
Preisen für Logistikgebäude (60%, 8%
4%
2014: 68%) gerechnet.
steigend stabil sinkend
1-a-Standort 1-b-Standort Peripherie
Ursprüngliche Frage – «Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?»
Seite 17 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Welche Verkäufergruppen werden 2015 am aktivsten sein?
Verkäufergruppen
Verkäufergruppen
Kernaussagen
Corporates (Non-Property) 15% 73% 12%
► Ähnlich wie im Vorjahr wird erwartet,
dass Banken (88%, 2014: 89%) und
Banken 46% 42% 12%
Corporates (Non-Property) (88%,
2014: 72%) 2015 zu den aktivsten Opportunity-/PE-Fonds 31% 54% 15%
Verkäufergruppen zählen werden.
► Auf Rang 3 folgend Opportunity-/PE- Sonstige internationale Fonds 12% 65% 23%
Fonds (85%, 2014: 78%) sowie
sonstige internationale Fonds auf Immobilien-AGs 31% 42% 27%
Rang 4 (77%, 2014: 61%).
Immobilienfonds 31% 34% 34%
► Der öffentliche Sektor (50%, 2014:
50%) und Wohnbaugenossenschaften
Versicherungen 27% 27% 46%
(27%, 2014: 12%) werden
Erwartungen zufolge weniger aktive
Öffentliche Hand 4% 46% 50%
Verkäufergruppen sein.
Wohnungsbaugenossenschaften 8% 19% 73%
aktiv moderat aktiv zurückhaltend
Ursprüngliche Frage – «Wie aktiv werden folgende Verkäufergruppen in der Schweiz Ihrer Meinung nach im Jahr 2015 sein?»
Seite 18 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Welche Käufergruppen werden 2015 am aktivsten sein?
Käufergruppen
Kernaussagen
Versicherungen 77% 23%
► Immobilienfonds (100%, 2014: 95%)
und Versicherungen (100%, 2014: Immobilienfonds 58% 42%
100%) werden Erwartungen zufolge
die aktivsten Käufergruppen sein. Immobilien-AGs 54% 38% 8%
► Dem Trend des Vorjahres folgend
wird erwartet, dass Banken 2014 Öffentliche Hand 50% 42% 8%
weniger aktiv als Käufer auftreten
werden (47%, 2014: 37%). Wohnungsgbaugenossenschaften 38% 54% 8%
Opportunity-/PE-Fonds 35% 53% 12%
Corporates (Non-Property) 12% 73% 15%
Sonstige internationale Fonds 19% 62% 19%
Banken 12% 35% 53%
aktiv moderat aktiv zurückhaltend
aktiv moderat aktiv zurückhaltend
Ursprüngliche Frage – «Wie aktiv werden folgende Käufergruppen in der Schweiz Ihrer Meinung nach im Jahr 2015 sein?»
Seite 19 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Was werden 2015 die grössten Hindernisse für Transaktionen sein?
Kernaussagen
► Der Trend ist der gleiche wie im
Vorjahr. Abweichende
Kaufpreisvorstellungen zwischen
Käufern und Verkäufern (96%, 2014:
Hindernisse für Transaktionen
100%) wird als grösstes Hindernis für Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und 65% 31% 4%
Transaktionen angesehen. Verkäufer
► Ähnlich wie im Vorjahr wird die von
Fremdkapitalgebern verlangte Höhe
Höhe des erforderlichen Eigenkapitals 23% 54% 23%
des Eigenkapitals als bedeutendes
Hindernis angesehen (77%, 2014:
79%).
Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen 15% 27% 54% 4%
► Nur eine Minderheit betrachtet die Kreditfinanzierungen (Junior)
begrenzte Verfügbarkeit von
Fremdkapitalfinanzierungen als
Mangelnde Verfügbarkeit von erstrangigen Kreditfinanzierungen
Problem: (Senior)
4% 27% 61% 8%
► nachrangige
Fremdkapitalfinanzierung
(42%, 2014: 42%).
► vorrangige Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Fremdkapitalfinanzierung
(31%, 2014: 27%).
Ursprüngliche Frage – «Was ist das grösste Hindernis für erfolgreiche Transaktionsabschlüsse in der Schweiz im Jahr 2015?»
Seite 20 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2015
entwickeln?
Kernaussagen
► Die klare Mehrheit (80%) sieht bei
den Kreditanforderungen eine
Steigerung.
Konditionen für Immobilienkredite
► Bei den Margen spalten sich die
Meinungen zwischen steigend und
gleich bleibend (46% / 46%).
Kreditanforderungen 80% 16% 4%
► Über 75% der Befragten gehen davon
aus, dass sich der Zins nicht
verändern wird. Marge 46% 46% 8%
► Über die Hälfte der Befragten (61%)
schätzen den Beleihungsauslauf als
sinkend ein. Zins 15% 77% 8%
Beleihungsauslauf 8% 31% 61%
Steigen Gleich bleiben Sinken
Ursprüngliche Frage – «Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2015 entwickeln?»
Seite 21 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Massnahmen von Banken bei Problem-Krediten
Ansätze für den Umgang mit Problem-Krediten
Kernaussagen
Einvernehmliche Restrukturierungen 4%
► Wie im Vorjahr werden 84% 12%
einvernehmliche Restrukturierungen
(88%, 2014: 100%) und die Verlängerung Rückzahlungszeitraum 4% 61% 31% 4%
Verlängerung von
Rückzahlungszeiträumen (65%,
Austausch von Asset Managern
2014: 79%) als beste Ansätze für den 8% 50% 38% 4%
Umgang mit Problem-Krediten
angesehen. Forderungsverkauf 8% 38% 54%
Tausch von Fremd- in Eigenkapital
8% 35% 42% 15%
(Debt-for-Equity-Swaps)
Vollstreckungen 4% 27% 54% 15%
Ich stimme zu Ich stimme
Trifft
eher zuzu Trifft eher
Ichzu
stimme eher
Trifft
nicht
eherzunicht zu Ich stimme
Trifft nicht zu
Ursprüngliche Frage – «Welche Massnahmen werden Banken in der Schweiz bei Problemkrediten im Jahr 2015 verstärkt einleiten?»
Seite 22 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Folgende Nutzungsarten werden bei Investoren 2015 beliebt sein
Starker oder moderater Anlagefokus
Kernaussagen
► Investoren werden weiter starken
Fokus auf Wohnimmobilien legen
(61%, 2014: 58%).
► Bei Büroliegenschaften ist das Bild im 61%
Vergleich zum letzten Jahr fast
unverändert. 38% der Befragten
legen einen moderaten Fokus (2014: 38%
39%) und nur 8% einen starken Fokus 27%
23%
auf Büros (2014: 17%). 20%
15%
► Im Vergleich zum Vorjahr nimmt die 8% 8%
Zahl der Investoren die den
Einzelhandelssektor im moderaten
Fokus sehen um mehr als die Hälfte stark mittel
ab (23%, 2014: 47%). Lediglich
wenige Investoren setzten einen Büro Einzelhandel Wohnen Andere
starken Fokus auf
Einzelhandelsimmobilien (8%, 2014:
6%).
Ursprüngliche Frage – «Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2015 in Ihrem Investmentfokus?»
Seite 23 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Folgende Nutzungsarten werden bei Investoren 2015
weniger beliebt sein
Geringer oder kein Anlagefokus
Kernaussage
► Ähnlich wie im Vorjahr sieht nur noch
ein Drittel der Befragten (31%, 2014:
33%) einen geringen Anlagefokus auf
den Bürosektor.
45%
38%
31% 31%
23%
20%
8%
4%
gering gar nicht
Büro Einzelhandel Wohnen Andere
Ursprüngliche Frage – «Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2015 in Ihrem Investmentfokus?»
Seite 24 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Top Trends Büro und Retail 2015
Kernaussagen Büro
► Der Druck auf Unternehmen für „Der Druck auf Unternehmen für Kosteneinsparungen und
Kosteneinsparungen / Flächeneffizienz nimmt zu.“ 61% 35% 4%
Flächeneffizienz wird von den
Befragten sehr hoch eingeschätzt „Multi-Tenant-Objekte werden als Investition bevorzugt.“ 23% 46% 31%
(96%).
► Mehr als die Hälfte der Befragten „Neue Nutzergruppen (beispielsweise Start-ups) fragen andere 12% 57% 31%
schätzen Multi-Tentant-Objekte als Standorte und Flächenkonzepte nach.“
bevorzugte Investitionen ein (69%).
Retail
► Ähnlich sieht es mit den neuen
Nutzergruppen aus, die nach "Der Markt für Shoppingcenter-Flächen in Schweizer Städten ist
60% 36% 4%
gesättigt."
Standorten und Flächenkonzepten
fragen (69%). „Stationärer Einzelhandel konzentriert sich künftig noch stärker
57% 35% 4% 4%
auf 1-a-Lagen."
► Die grosse Mehrheit der Befragten
sieht den Markt für Shoppingcentren „Online-Angebote verdrängen weitere Branchen neben 46% 42% 12%
Videotheken und Buchhandlungen aus dem stationären Handel.“
in Schweizer Städten als gesättigt an
(96%). „Klassische Warenhäuser sind ein Auslaufmodell.“ 34% 35% 23% 8%
► 69% sehen die klassischen
Warenhäuser als Auslaufmodell. Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Ursprüngliche Frage – «Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklassen?»
Seite 25 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Top Trends Wohnen und Hotel 2015
Wohnen
Kernaussagen
► Die Befragten stimmen fast alle "Verschärfte Rahmenbedingungen (Politik /
61% 35% 4%
Finanzmarktaufsicht) spielen zukünftig eine grössere Rolle"
überein mit der Aussage, dass die
verschärften Rahmenbedingungen
"Der deutliche Anstieg im Wohnungsneubau macht
zukünftig eine grössere Rolle spielen Mietzinsregulierungsmassnahmen überflüssig." 35% 42% 23%
werden (96%).
"Mietzinsregulierungsmassnahmen werden Renditen grosser
► Nur wenige Investoren sehen die B- & Bestandshalter spürbar negativ beeinflussen." 27% 42% 27% 4%
C- Standorte als
Investitionsalternative zu A- Hotel
Standorten (25%).
"Eine internationale Hotelmarke bleibt weiterhin ein
entscheidendes Investitionskriterium." 50% 46% 4%
► Internationale Hotelmarken bleiben
weiterhin ein entscheidendes
"Für Investoren sind Hotelpachtverträge weiterhin das
Investitionskriterium (96%). bevorzugte Betriebsmodell." 41% 38% 17% 4%
"B- und C-Standorte stellen eine Investitionsalternative für A- 4% 21% 42% 33%
Standorte dar."
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Ursprüngliche Frage – «Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklassen?»
Seite 26 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien liegt der Fokus auf Zürich
Fokus im Büro- und Einzelhandelssektor
Kernaussagen
► Zürich (27%, 2014: 36%) ist der
attraktivste Standort für
Investitionen im Bürosektor, gefolgt
von Bern (22%, 2014: 23%), Genf
(21%, 2014: 27%) und Basel (21%,
2014: 27%). Das Interesse hat bei
allen Standorten, ausser in Lausanne
(19%, 2014: 19%), abgenommen.
27%
► Die Nachfrage der Investoren nach 21% 21% 22%
19%
22% 21% 19%
16%
Einzelhandelsimmobilien ist an allen 13% 15%
13%
Standorten, ausser in der 4%
Westschweiz und Luzern (Genf 21%,
2014: 19% und Lausanne 19%, Büro Einzelhandel
2014: 19%, Luzern 16%, 2014:
12%), gesunken (Zürich 22%, 2014:
Zürich Genf Basel Bern Lausanne Luzern St. Gallen
27%, Basel 15%, 2014: 20%, Bern
13%, 2014: 17%).
Ursprüngliche Frage – «Welche Standorte in der Schweiz stehen im Jahr 2015 besonders in Ihrem Investmentfokus?»
Seite 27 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Fokus bei Wohnimmobilien
Fokus auf Wohnimmobilien und kein Fokus
Kernaussagen
► Luzern ist nach wie vor eine der am
stärksten bevorzugten Städte (61%,
2014: 50%).
► Darauf folgen St. Gallen mit 53% 61%
(2014: 45%), Basel (49%, 2014: 53% 54%
49%
33%), Zürich (46%, 2014: 42%) und 46% 46%
43%
40%
Bern (40%, 2014: 40%). Lausanne 34%
31% 31%
(31%, 2014: 37%) dagegen wird
24% 25%
ähnlich wie in den Vorjahren
eingeschätzt. Genf (24%, 2014: 23%) 15%
10%
wird als am wenigsten interessanter 5%
Immobilienstandort angesehen.
Wohnen kein Fokus
Zürich Genf Basel Bern Lausanne Luzern St. Gallen Sonstige
Ursprüngliche Frage – «Welche Standorte in der Schweiz stehen im Jahr 2015 besonders in Ihrem Investmentfokus?»
Seite 28 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Attraktivste Exit-Optionen für Immobilieninvestitionen in 2015
Geplante Exit-Optionen
Kernaussagen
► Die Mehrheit der Befragten sehen 71%
keinen Exit (71%), wenn überhaupt
scheint in 2015 ein Direktverkauf als
Einzelobjekt die präferierte Option zu
sein (38%).
38%
► Strategien wie zum Beispiel Portfolio-
Direktverkäufe (21%), Verkauf an
Immobilienfonds (8%) und 21%
Immobilien-AGs (IPO) (0%) werden als
Ausstiegsoptionen weniger 8%
4%
bedeutsam sein. 0%
1
Kein Exit Direktverkauf – Single Asset Direktverkauf - Portfolio
Immobilienfonds Spezialfonds Immobilien AG/REIT (IPO)
Ursprüngliche Frage – «Welches sind die von Ihnen anvisierten Exit Strategien für 2015?»
Seite 29 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Kernaussagen Schweiz 2015
So sehen die Befragten in der Schweiz den Immobilien-
Investmentmarkt…
Attraktivität Kaufpreiserwartungen
► Eine klare Mehrheit der Teilnehmer sieht die Schweiz auch ► Preise von Büro- und Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lage
im Jahr 2015 als einen attraktiven oder sehr attraktiven werden sich stabil entwickeln.
Immobilien-Investmentstandort. ► Über die Hälfte der Befragten glauben an eine
Immobilienkapitalmarkt Preissteigerung von Wohnimmobilien in zentralen Lagen.
► Unternehmensanleihen sind weiterhin ein wichtiges ► Preise von Wohnimmobilien in mittlerer Lage oder der
Finanzierungsinstrument. Peripherie werden sich stabil entwickeln.
► Alternative Finanzierungsquellen (Versicherungen, Verkäufer- und Käufergruppen
Pensionskassen, Debt-Funds und Mezzanine-Kapital) werden ► Neben Unternehmen (Non-Property) werden Banken und
an Marktanteil gewinnen. Opportunity/Private Equity Fonds 2015 zu den aktivsten
► Hohe IPO-Aktivitäten sind unwahrscheinlich. Verkäufergruppen zählen.
Immobilientransaktionsmarkt ► Versicherungen, Immobilienfonds und Immobilien-AGs
werden die aktivsten Käufergruppen sein.
► Der Markt für risikoreiche Investments gewinnt an
Bedeutung. ► Banken als Käufer werden eine geringe Bedeutung
zugemessen.
► Investitionen im Ausland werden aufgrund höherer
Renditeerwartungen interessanter. Grösste Transaktionshindernisse
► Internationale Investoren werden ihr Transaktionsvolumen ► Abweichende Kaufpreisvorstellungen sowie die Höhe an
in der Schweiz erhöhen. erforderlichem Eigenkapital werden im Jahr 2015 am
ehesten erfolgreichen Transaktionen im Wege stehen.
Seite 31 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015…mit folgenden Strategien
Konditionen für Immobilienkredite Trends 2015
► Die Kreditanforderungen für Immobilienkredite werden ► Der Druck auf Unternehmen bzgl. Flächeneffizienz
steigen. wird wachsen.
► Das Zinsniveau wird vermutlich konstant bleiben. ► Der Markt für Shoppingcenter in Schweizer Städten
Umgang der Banken mit Problemkrediten wird als gesättigt angesehen.
► Einvernehmliche Restrukturierungen und eine ► Multi-Tenant Objekte sind im Investitionsfokus.
Verlängerung des Rückzahlungszeitraums sind am ► Verschärfte rechtliche Rahmenbedingungen werden
wahrscheinlichsten. eine wichtige Rolle spielen.
► Es ist sehr unwahrscheinlich, dass Vollstreckungen von ► Internationale Hotelmarken bleiben weiterhin ein
Forderungen häufiger werden. entscheidendes Investitionskriterium.
Nutzungsarten im Fokus Exit-Strategien
► Ein Grossteil der Befragten erachtet einen Exit im
► Wohnimmobilien stehen im Jahr 2015 klar im Fokus.
Jahre 2015 generell für unattraktiv.
► Büroimmobilien werden lageabhängig moderat bis ► Wenn überhaupt wird der Single-Asset Direktverkauf
gering nachgefragt.
in 2015 die bedeutendste Exit-Strategie sein.
► Knapp die Hälfte der Befragten geben an, dass
Einzelhandelsimmobilien gering nachgefragt werden.
Regionaler Fokus
► Zürich, Genf und Bern sind beliebte Regionen für
Investments in Büroimmobilien.
► Wohnimmobilien werden am stärksten in Luzern, St.
Gallen und Basel nachgefragt.
Seite 32 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Notizen… Seite 33 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015
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Seite 34 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2015Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht.
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