WAHL DER HOTELMARKE: ANFORDERUNGEN AN DIE ARCHITEKTUR & STRATEGIE - D-A-CH 1. Hotelplanungstag
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Hotelplanungstag
D-A-CH
WAHL DER HOTELMARKE:
ANFORDERUNGEN AN DIE ARCHITEKTUR & STRATEGIE
Tina Froböse, MBA FCSI
Managing Partner | BBG-Consulting
Salzburg, 24. Februar 2015
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HOTELPLANUNGEN: STATUS QUO
1. Hotelplanungstag D-A-CH
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Hotelplanungen:
Akteure und Vorgehensweise
Schnittstellenprobleme Sachzwänge
Idee Konzept Planung Realisierung Betrieb
Projekt-Initiator Architekt Architekt Projektsteuerung Hotelmarke /
Betreiber / Betreiber / Hotel-Marke / Betreiber
Hotelmarke Hotelmarke Betreiber
Fachplaner (Preopening) Exit
Drittverwendung?
Finanzierung
Investoren
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VORAUSSETZUNGEN ERFOLGREICHER HOTELS
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Betriebswirtschaftliche Abhängigkeiten
und Wechselwirkungen eines Hotelbetriebs
Konzept
Produkt
(Wettbewerbs-
fähigkeit)
Re-Invest Marketing
Finanzierung Vertrieb
Cashflow Kapazität
Leistungsfähigkeit Funktionalität
Produktivität
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Ein Hotel = Summe aus Zimmer, Verpflegung & Verwaltung.
…wirklich?
VERWALTUNG
ZIMMER
VERPFLEGUNG
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Vielmehr handelt es sich um ein komplexes Zusammenspiel verschiedenster,
interner Produktionsstätten.
VERWALTUNG Fixkostenanteil (inkl. Kapitaldienst):
70% - 75%
HAUSTECHNIK
LOGIS RESTAURANT Gewinnschwelle bei annehmbarem
GÄRTNER Investment ab ca. 60% Auslastung und
FITNESS CAFÉ
BAR marktkonformen Preisen
WELLNESS
BISTRO / SCHÄNKE ab Überschreiten der Gewinnschwelle:
TAGUNG jeder Euro Mehrumsatz = 70-75% Reinertrag
TENNIS / GOLF FRÜHSTÜCK
PARKING BANKETT
TRANSPORT GRILLHÜTTE
HANDEL ROOM SERVICE
CATERING Welche Hebelwirkung kann bereits
HAUSBRAUEREI KÜCHE
KELLER BIERGARTEN/TERRASSE bei der Planung erreicht werden?
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4 Hebelfaktoren der späteren Wirtschaftlichkeit werden bereits
in der Planungsphase weitgehend fixiert (Schnittstellenprobleme).
1. Rationelle Planung
Ø ZIMMERPREIS Baukosten GESTEHUNGSKOSTEN
zzgl. Voreröffnungs- & Anlaufkosten
Wettbewerbsfähigkeit Kapitaldienst
2. Marktkonforme Planung
bedarfsgerechte
Infrastruktur
Baukosten
AUSLASTUNGSQUOTE PERSONALKOSTEN
3. Funktionale Planung
Lage, Produkt, Vertrieb Personalkosten Funktionalität, Effizienz
GEWINN WIRTSCHAFTLICHKEIT VERLUST
Um sogenannte Sachzwänge zu vermeiden, ist eine fachkundige
Planung dem aktuellen Stand immer einen Schritt voraus.
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HOTELMARKEN, BETREIBER, VERTRÄGE
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Salzburg, 24.02.2015 91. Hotelplanungstag D-A-CH Salzburg, 24.02.2015 10
Kooperation
Pacht
Management
Fremd-
Franchise
Marke
Filialsystem
Kombination Hybrid
mit Franchise
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Salzburg, 24.02.2015 11In den Jahren 1950 bis 2000: Globale Expansion der Hotelketten.
Multiplikation erprobter Betriebskonzepte; Reservierungssystem
MARKE
BETRIEB IMMOBILIE
Seit ca. 20 Jahren: Schnellere Expansion durch „Asset Light“.
Markenvielfalt, Marktanteile, Fachkräfte-Disposition, Handbücher
Zusätzlich seit ca. 5-10 Jahren: Spaltung von Betrieb und Marke.
„White Label Operators“; Eigentümer-Betreiber; Franchise
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Salzburg, 24.02.2015 12Zunehmende „Rebrandings“ legen eine fachkundige Planung von generischen und „kettentauglichen“ Konzepten nahe. 1. Hotelplanungstag D-A-CH Salzburg, 24.02.2015 13
Hotelmarken:
Status Quo weltweit im Jahr 2014
Insgesamt über 245 Hotelgruppen
> 1.150 sog. Hard Brands
(z.B. Sofitel, Andaz, 25hours)
> 580 sog. Soft Brands
(z.B. Leading Hotels, Romantik Hotels)
Quelle: Tophotelprojects 2014
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Salzburg, 24.02.2015 14Die Eigen-
Marke als Alternative?
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FAZIT
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Salzburg, 24.02.2015 16Sind durch Planung die wesentlichen Hebelfaktoren der zukünftigen
Wirtschaftlichkeit justiert, ist die Marke ein mögliches Add-On
1. Detaillierte Planung
generisches Konzept (Feasibility Study)
schlanke Arbeitsorganisation/Personalkosten
Flächeneffizienz, insb. der Wirtschaftsbereiche
Erfüllung Marken-Mindeststandards („kettentauglich“)
Investmentansatz (ggf. Owner-Operator?)
Vertragsform / ggf. Kombination von Vertragsformen
(Pacht Franchise Management)
2. Eingrenzen & Auswahl geeigneter Marken
Sichtbarkeit / Bekanntheit (Gästewahrnehmung)
Image-Potenzial
Distributionspower
Bonität
Qualität Management
Kosten-Nutzen Relation Eigentümer
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Salzburg, 24.02.2015 17Schnittstellenprobleme, Sachzwänge & Fehlentwicklungen
minimieren durch vorausschauende, ganzheitliche Betrachtung
Zielsetzung Verdichtung Konzept
des Investments & Wirtschaftlichkeit
wirtschaftliche Personalstellenplan
Prämissen Vorgabe Architekt
Rahmenbedingungen (Raumprogramm,
Grundstück/Gebäude Raumordnung)
Konzeptansätze Ansprache potenzieller
Positionierung im Markt Betreiber & Marken Schnittstellenprobleme Sachzwänge
Wirtschaftlichkeit Vertragsform
Idee Konzept Planung Realisierung Betrieb
Projekt-Initiator Architekt Architekt Projektsteuerung Hotelmarke /
Betreiber / Betreiber / Hotel-Marke / Betreiber
Hotelmarke Hotelmarke Betreiber
„Drittverwendbarkeit“ Fachplaner (Preopening) Exit
Finanzierung
Investoren
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Salzburg, 24.02.2015 18KONTAKT
Graf-Adolf-Platz 15
D- 40213 Düsseldorf
Karl-Heinz Kreuzig, FCSI Tina Froböse, MBA, FCSI Telefon: +49 211 864 000
- Managing Partner - - Managing Partner- email: info@bbg-consulting.com
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