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Wie Mieterschutz Mieter verdrängt – Auswirkungen der Wohnungspolitik auf den Mietwohnungsmarkt Untersuchung der Politikvorschläge von SPD, Grüne, Linke und der Berliner Landesregierung
Wie Mieterschutz Mieter verdrängt – Auswirkungen der
Wohnungspolitik auf den Mietwohnungsmarkt
Untersuchung der Politikvorschläge von SPD, Grüne, Linke und der Berliner Landesregierung
Mietpreisbremse, Mietspiegelmanipulation oder der
Mietendeckel – Regulierung der Mieten und Wohnun
gen verdrängt Mieter aus dem Mietwohnungsmarkt.
Die Vorschläge der SPD, Grünen, Linkspartei und der
Berliner Landesregierung zur Regulierung von Miet
wohnungsmärkten senken das Angebot an Mietwoh
nungen und erschweren Mietern den Zugang zu diesen.
Regulierung führt dazu, dass Eigentümer den Kern der
Sozialpflichtigkeit des Eigentums nicht mehr einlösen
können, nämlich Wohnraum zur Miete bereitzustellen.
Überbordende Regulierung ist weder sozial noch
Dr. Kai H. Warnecke
marktwirtschaftlich. Präsident Haus & Grund Deutschland
2/10Warum verringern Maßnahmen zum Schutz der Mieter das Angebot an regulierten Mietwohnungen?
Wenn die Mieten und Wohnungsmärkte reguliert werden, geben daran fest. Die Mieten der unregulierten Wohnungen schießen in
Eigentümer ihre Mietwohnungen auf, sobald sich das Vermieten nicht die Höhe. Wohnungssuchende werden gezwungen auf Eigentums
mehr lohnt. Regulierte Wohnungen bleiben billig, die Mieter halten wohnungen auszuweichen.
Die Regulierung des Mietmarkts senkt die Mieterquote
Mietwohnungen Selbstgenutzte Eigentumswohnungen
Die Mieten werden reguliert ...
Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Kholodilin und Kohl (2019)
ZU
FEN
KAU
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Vermieten wird weniger rentabel – Bestandsmieter bleiben zur Neue Mieter haben hohe Wohnungssuchende müssen
Mietwohnungen werden als Miete wohnen, auch wenn sich Suchkosten. auf Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen verkauft. ihre Haushaltssituation ändert. ausweichen.
... Das Angebot an Mietwohnungen sinkt.
Mietwohnungen Selbstgenutzte Eigentumswohnungen
3/10Wer profitiert von regulierten Mieten?
Gewinner sind nur Bestandsmieter. Aber schon sobald sich ihre glieds – die Gründe, seine Wohnungsgröße auf die aktuelle Haushalts
Haushaltssituation verändert, können sie nur schwer ihre Wohn situation anzupassen, sind vielfältig. Zuziehende finden nur schwer
situation entsprechend anpassen: Ehe oder Scheidung, Nachwuchs eine regulierte Wohnung – Eigentumserwerb wird gezwungener-
und Auszug erwachsener Kinder, körperliche Einschränkungen maßen zur Alternative. Ist Vermietung nicht mehr rentabel, wird sich
im Alter und Pflegebedürftigkeit oder der Tod eines Haushaltsmit der Vermieter zurückziehen.
Gewinner Verlierer
Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Kholodilin und Kohl (2019)
Mieter mit unveränderter Mieter mit veränderter Zuziehende Vermieter
Haushaltssituation Haushaltssituation Wohnungssuchende
4/10Was haben die Forscher vom DIW Econ genau untersucht?
Für ihre Untersuchung haben die Forscher bei DIW Econ den Zusam messbar macht. Die Regulierungsintensität der wohnungspolitischen
menhang zwischen Mietregulierung und der Mieterquote untersucht. Vorschläge der Parteien wurden entsprechend indiziert und mit der
Dafür konnten sie im ersten Schritt auf ein Modell zurückgreifen, heutigen Lage in Deutschland verglichen. Im zweiten Schritt zeigen
das die Intensität der Wohnungsmarktregulierung mit einem Index die Forscher, wie sich die Maßnahmen auf die Mieterquote auswirken.
Schätzmodell der Auswirkung Kodierung Prognose der Wirkung
Regulierungsintensität - alternative der alternativen
Wohneigentumsquote Regulierungsindizes Wirkungsindizies
Regulierungsdatenbasis Sichtung Positionen/Vorschläge Berechnung des Zusammenhangs
89 Staaten + historische Wohn- der Parteien + Kodierung alternative alternative Regulierungsindizes –
eigentumsquote Regulierungsindizes Mieterquote
5/10Welche Veränderungen schlagen die Parteien vor?
Viele Vorschläge der Parteien verschärfen bestehende Regulierungsinstrumente für den Mietwohnungsmarkt. Sie bedeuten eine tatsächliche Ver
schärfung der bestehenden Regeln. Das Modell der Forscher vereinfacht und fragt nur, ob bestimmte Kategorien der Regulierung erfüllt werden.
Grüne
Berlin
Linke
Index Regulierung
SPD
Realer Mietpreisstopp
Nominaler Mietpreisstopp
Mietobergrenze
Mietpreiskontrolle
Mietpreisstopp nicht begrenzt auf Mietdauer
Keine Ausnahmen von Mietregulierungen
Spezifische Mietpreiskontrolle
Kündigungsschutz während Vertragslaufzeit
Kündigungsschutz am Ende der Vertragslaufzeit
Kündigungsschutz Regulierung liegt vor,
Mindestmietdauer keine Änderung der
Verbot von Kurzzeitvermietungen Regulierungsintensität
Wohnraumregistrierung im Modell
Schutz von Wohnraum
Schaffung von Wohnraum
Verpflichtung zur Wohnraumnutzung
Wohnraumlenkung Regulierung liegt nicht
Mobilitätsbeschränkung
vor, Änderung der
Erhaltung der sozialen Zusammensetzung
Regulierungsintensität
Obergrenzen für Wohnnutzung im Modell durch
Verstaatlichung von Wohnraum Vorschläge
6/10Wie wirken sich die Maßnahmen der Parteien aus?
Eine besonders starke Verschärfung der Mietpreiskontrolle wird Bei der Wohnraumlenkung planen alle Parteien Verschärfungen.
von der Linken und der Berliner Landespolitik verfolgt: Die Grünen setzen besonders stark auf staatliche Mangelverwaltung,
Mietendeckel und Co. bedeuten einen totalen Mietenstopp. um knappen Wohnraum umzuverteilen. So wirkt sich die ver-
Die Verschärfungen der SPD zur Mietpreisbremse wirken da milder. pflichtende Nutzung von Wohnraum insbesondere bei spekulativem
Die Politikvorschläge der Grünen zur Verschärfung der Mietpreis- Leerstand sowie die Möglichkeit der Vergesellschaftung von
kontrolle haben keine Wirksamkeit im Index. Wohnungen gegen Entschädigung auf den Index aus.
Alternative Regulierungsindizes „Mietpreiskontrolle“ Alternative Regulierungsindizes „Wohnraumlenkung“
Veränderung im Vergleich zum Status quo
Veränderung im Vergleich zum Status quo
Grüne Linke SPD Berlin Grüne Linke SPD Berlin
1.0 1.0
+0,33 +0,33
0.8 0.8
+0,17
0.6 0.6 +0,25
0.4 0.4 +0,13 +0,13 +0,13
0.2 0.2
0.0 0.0
Mietpreiskontrollindex Status quo Wohnraumlenkungsindex Status quo
Mietpreiskontrollindex Alternativ Wohnraumlenkungsindex Alternativ
7/10Wie verändern die Politikvorschläge die Mieterquote?
Alle Politikvorschläge führen dazu, dass die Mieterquote in den nächsten Jahren wahrscheinlich
abnimmt. Um 4,5 Prozentpunkte würde die Mieterquote sinken, wenn die Politikvorschläge
der Linken und des Berliner Senats für Deutschland gelten würden. Die Vorschläge der SPD würden
zu einem Rückgang der Mieterquote um 2,8 Prozentpunkte und die der Grünen nur zu einer
Reduktion von 2,4 Prozentpunkten führen.
Erwartete Veränderung der Mieterquote aufgrund alternativer Regulierungsindizes
Grüne Linke SPD Berlin
0.0
0.5
Prozentpunkte
-1.0
-1.5
-2.0
-2.5
-3.0 - 2,4
- 2,8
-3.5
-4.5
- 4,5 - 4,5
Beitrag von Mietpreiskontrolle Wohnraumlenkung
8/10Regulierungsintensität bei Mietpreiskontrolle im Regulierungsintensität bei Wohnraumlenkung im
europäischen Vergleich vor und nach Verschärfung europäischen Vergleich vor und nach Verschärfung
0.80 0.80
0.70 0.70
Regulierungsintensität in Basispunkten
Regulierungsintensität in Basispunkten
0.60 0.60
0.50 0.50
0.40 0.40
0.30 0.30
0.20 0.20
0.10 0.10
0.00 0.00
CY DK LU NL DE EE SE ES FR IE MT RO AT BE BG PT DK ES DE CY LU FR NL CZ GR HU SI AT
Status quo nach Verschärfung Status quo nach Verschärfung
Warum ist der Mietwohnungsmarkt so wichtig?
Mietwohnungen haben eine wichtige sozialpolitische Funktion: Vergleich starken Mieterschutz ist der Mietwohnungsmarkt sozial
Ob Studentenwohnung oder Altersruhesitz – der er Mietwohnungs akzeptierte und attraktive Alternative zum Eigentum. Die privaten
markt stellt die Versorgung von breiten Schichten der Bevölkerung Eigentümer und Vermieter sind die tragende Säule der Wohnraum
mit Wohnraum sicher. Er ermöglicht Flexibilität und Mobilität. Mit hohen versorgung: 66 Prozent der Mietwohnungen in Deutschland wer
Standards der Wohnungsausstattung und einem im internationalen den von rund 3,9 Millionen Privatpersonen zur Verfügung gestellt.
9/10Wieso nicht den Verkauf von Mietwohnungen verhindern?
Alle Formen der Wohnraumlenkung, z.B. durch Umwandlungsverbote, sind Instrumente der
Mangelverwaltung. Diese rigorosen Instrumente scheinen sozialpolitisch geboten. Sie versprechen,
Wohnraum auf den Wohnungsmarkt zurückzuführen. Die Instrumente sind aber eigentlich
die Reaktion auf Folgeprobleme politischer Ersteingriffe in den Preis. Das ist der Einstieg in eine Eingriff des Staates
immer weitreichendere staatliche Interventionsspirale. Das politische Ziel, leistbaren Wohnraum in Mieten und
Preismechanismus
zu schaffen, wird hingegen verfehlt.
Sollte der Staat auf Regulierung verzichten?
Weitere Regulierung,
um negative Folgen
Es kommt auf den fairen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern an. Ein überregu
des Preiseingriffs
lierter Eigentümer wird nicht vermieten, ein schlecht geschützter Wohnungssuchender wird
zu mildern
nicht mieten, wenn er ins Eigentum ausweichen kann. Deswegen muss staatliche Regulierung
Mieter schützen, ohne Vermietern die wirtschaftliche Grundlage zu entziehen.
Jedem staatlichen
Wenn Mietenregulierung nicht wirkt, was dann? Eingriff folgen
zwangsläufig weitere
Hohe Mietpreise sind das soziale Problem, nicht aber seine Ursache. Denn hohe Mieten zeigen Eingriffe
unmissverständlich an, dass es zu wenig Wohnraum gibt. Preiseingriffe schaffen keinen Wohn
raum. Das Wohngeld hilft zielgerichtet und kurzfristig Haushalten, die von hohen Mieten
überlastet sind. Langfristig hilft jedoch nur zusätzlicher und bezahlbarer Wohnungsbau, um
die Wohnungsknappheit zu beenden.
10/10Haus & Grund ist mit rund 900.000 Mitgliedern der mit Abstand größte Vertreter
der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Den Bundes-
verband mit Sitz in Berlin tragen 22 Landesverbände und über 900 Ortsvereine.
Als Gründungsmitglied der Union Internationale de la Propriété Immobilière (UIPI),
dem Zusammenschluss der Interessenvertretungen der europäischen Haus-,
Wohnungs- und Grundeigentümer, engagiert sich Haus & Grund Deutschland auch
für den Schutz des privaten Immobilieneigentums in der Europäischen Union.
Haus & Grund Deutschland
Mohrenstraße 33, 10117 Berlin
Die ganze Studie „Abschätzung möglicher Auswirkungen
T 030-20216-0
neuer Mietregulierungen auf den Mietwohnungsmarkt in
F 030-20216-555
Deutschland“ von DIW Econ lesen Sie hier:
info@hausundgrund.de
https://diw-econ.de/publikationen/studien/mietregulierungen/
www.hausundgrund.deSie können auch lesen
