BEBAUUNGSPLAN Nr. 136 - TEIL C - BEGRÜNDUNG MIT GRÜNORDNUNG ALS BEBAUUNGSPLAN DER INNENENTWICKLUNG - Stadt Neusäß
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TEIL C - BEGRÜNDUNG
BEBAUUNGSPLAN Nr. 136
MIT GRÜNORDNUNG
ALS BEBAUUNGSPLAN DER INNENENTWICKLUNG
GEMÄSS § 13a BauGB
BAUGEBIET: “FLIEDERSTRASSE“
Neusäß, den 17.10.2019
Geändert, 24.03.2020 / 23.06.2020 /
01.12.2020 (red.)
Friedenstraße 21b 82110 Germering
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Inhaltsverzeichnis
C.1. Anlass und Ziel der Planung 3
C.2 Ausgangslage
2.1 Lage und Beschaffenheit des Planungsgebietes 4
2.2 Größe des Umgriffs 4
2.3 Topographie und Vegetation 4
2.4 Vorhandene Strukturen und Nutzungen 4
2.5 Verkehr 5
2.6 Ver- und Entsorgung 6
2.7 Denkmalpflege 6
2.8 Altlasten 6
2.9 Eigentumsverhältnisse 6
2.10 Lärm 6
C.3 Planungsrechtliche Ausgangssituation
3.1 Landesentwicklungsprogramm (LEP) 6
3.2 Regionalplan Augsburg (9) 6
3.3 Flächennutzungsplan 7
C.4 Planung
4.1 Übereinstimmung mit den Zielen der Landes- und Regionalplanung 8
4.2 Beschleunigtes Verfahren 8
4.3 Planungskonzept 8
4.4 Festsetzungskonzept 9
4.4.1 Art der baulichen Nutzung 9
4.4.2 Maß der baulichen Nutzung 9
4.4.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 9
4.4.4 Verkehrsflächen 9
4.4.5 Ruhender Verkehr 10
4.4.6 Grünordnung 10
4.4.7 Artenschutz 10
4.4.8 Immissionsschutz 10
4.4.9 Belange des Klimaschutzes 10
C.5 Flächenbilanz 11
Verzeichnis der Abbildungen
Verwendete Abkürzungen
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 136 – Teil C (Stand 01.12.2020) Seite 2 von 12
C.I Anlass und Ziel der Planung
Abb.1 Bebauungsplangebiet von Süden (© Schrägluftbild Google Earth, o.M.)
Die Stadt Neusäß will für den im Stadtteil Alt-Neusäß gelegenen Bereich südlich
der Nelkenstraße und beiderseits der südlichen Fliederstraße einen Bebauungs-
plan aufstellen.
Im Umgriff gibt es seitens verschiedener Grundeigentümer Bestrebungen zur
Nachverdichtung. Da gemäß § 34 BauGB auch Neubauten möglich wären, die
nach Auffassung der Stadt geeignet sind, den Maßstab der Bebauung in ungewoll-
ter Weise zu verschieben, hat der Stadtrat für den Planungsumgriff eine Verände-
rungssperre erlassen und die Aufstellung eines Bebauungsplans der Innenent-
wicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB beschlossen.
Nach Analyse des Bestandes soll ein angemessenes Maß der baulichen Nutzung
für das Quartier gefunden und festgesetzt werden, das den Wunsch nach einer
verdichteten baulichen Entwicklung ebenso berücksichtigt, wie den weitgehenden
Erhalt des Siedlungscharakters und die Leistungsfähigkeit der vorhandenen Er-
schließungsstraßen.
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 136 – Teil C (Stand 01.12.2020) Seite 3 von 12
C.2 Ausgangslage
Abb. 1 Bebauungsplanumgriff im Luftbild
(© Digitales Orthophoto der Bayer. Vermessungsverwaltung, o.M.)
2.1 Lage und Beschaffenheit des Planungsgebietes
Der Geltungsbereich liegt am südlichen Rand der Altstadt von Neusäß und um-
fasst den Bereich südlich der Nelkenstraße und nördlich der Bahnnebenstrecke
Augsburg-Oberhausen – Westheim zwischen der Oskar-von-Miller-Straße im
Westen und der östlichen in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Fliederstraße.
Im Bebauungsplan liegen folgende Grundstücke: FlNrn 35/12 (Teilfläche Flieder-
straße) sowie die Baugrundstücke 36/1, 36/3 bis 36/16, 36/20, 36/32 bis 36/34 und
36/36 (Gemarkung Neusäß).
2.2 Größe des Umgriffs
Mit einer maximalen Ausdehnung von ca. 300 m in ost-westlicher und ca. 85 m in
nord-südlicher Richtung hat der Geltungsbereich eine Größe von ca. 1,73 ha.
2.3 Topographie und Vegetation
Das Gelände ist innerhalb des Planungsumgriffs auf einem mittleren Niveau von
482 m üNN weitgehend eben. Es ist im Bereich der vorhandenen Gartenflächen
heute stark durchgrünt.
2.4 Vorhandene Strukturen und Nutzungen
Das mit Ausnahme zweier gewerblich genutzter Grundstücke heute für Wohnzwe-
cke genutzte Gebiet ist geprägt durch eine Bebauung mit zwei- bis maximal drei-
geschossigen (II+D) Satteldachhäusern.
2.5 Verkehr
Die Erschließung des Planungsgebietes für den Fahrverkehr erfolgt über die west-
lich anliegende Oskar-von-Miller-Straße sowie über die Fliederstraße von Norden.
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 136 – Teil C (Stand 01.12.2020) Seite 4 von 12
2.6 Ver- und Entsorgung
Die Wasserversorgung erfolgt durch die Stadtwerke Augsburg. Die Entsorgung an-
fallenden Schmutzwassers ist über die bestehende Kanalisation gewährleistet.
Das Gebiet wird von der LEW Netzservice GmbH mit Strom versorgt.
Die Müllbeseitigung erfolgt durch den Landkreis Augsburg.
In der Fliederstraße verläuft eine Erdgasleitung der swa Netze GmbH. Bei entspre-
chender Wirtschaftlichkeit kann die Heizenergieversorgung über dieses Netz her-
gestellt werden. Ab 2021/2022 steht zusätzlich in der Nordwest-Achse der Flieder-
straße Fernwärme der Stadtwerke Augsburg zur Verfügung. Eine Heizenergiever-
sorgung wird dann ebenfalls über dieses Netz möglich sein.
2.7 Denkmalpflege
Für den Bebauungsplanumgriff sind weder Bau- noch Bodendenkmäler in der
Denkmalliste verzeichnet.
2.8 Altlasten
Im Geltungsbereich sind keine Altlasten oder Bodenverunreinigungen bekannt.
2.9 Eigentumsverhältnisse
Der Bebauungsplan überplant ein vollständig aufgeteiltes und erschlossenes Ge-
biet. Die einzelnen Grundstücke befinden sich im Eigentum von privaten Eigentü-
mern. Es werden durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes keine boden-
ordnenden Maßnahmen erforderlich.
2.10 Lärm
Das überplante innerstädtische Areal liegt im Westen im Einwirkbereich der Oskar-
von-Miller-Straße. Unmittelbar im Süden verläuft das Gütergleis Oberhausen –
Westheim. Im Nordwesten, in wenigstens rd. 250 m Entfernung zum Plangebiet
befinden sich die Gleisanlagen der Deutschen Bahn, Bahnstrecke Nr. 5302, Augs-
burg – Ulm. Vor diesem Hintergrund wurden die auf das Plangebiet einwirkenden
Schallimmissionen anhand einer schalltechnischen Untersuchung vom Büro em
plan (Projekt Nr. 2019 1338 vom November 2019) ermittelt und beurteilt (im An-
hang zu dieser Begründung).
Im Rahmen von Bauleitplanverfahren sind zunächst die Orientierungswerte der
DIN 18005 maßgebend, deren Einhaltung für die jeweils geplanten schutzbedürf-
tigen Nutzungen anzustreben ist. Nach den Ergebnissen der o. a. Untersuchung
können diese Werte als Außenpegel auf Grund der besonderen innerstädtischen
Lage nur teilweise gewährleistet werden. Im Zusammenhang mit dem zur Verfü-
gung stehenden Abwägungsspielraums werden auch ohne Umsetzung von ergän-
zenden Schallschutzmaßnahmen in rechtlich zulässiger Weise die Lärmvorsorge-
werte der 16. BlmSchV (59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts) als Beurteilungsmaß-
stab herangezogen.
Diese Vorsorgewerte werden lediglich am westlichen und südlichen Rand des
Plangebiets überschritten. An den straßen- und schienenabgewandten Fassaden
der bestehenden bzw. künftigen Bebauung werden die Werte durchwegs, mitunter
deutlich unterschritten. Insofern ist davon auszugehen, dass auch mit der gegebe-
nen Lärmsituation gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden
können. Dies ist insbesondere deshalb vertretbar, weil die im Sinne der DIN 4109
zulässigen Innenpegel garantiert werden.
Zum Schutz der Bebauung vor den den Verkehrslärmimmissionen, die von der
Oskar-von-Miller-Straße sowie der Bahnlinie in das Planungsgebiet einwirken,
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 136 – Teil C (Stand 01.12.2020) Seite 5 von 12
enthält der Bebauungsplan aus dem Gutachten entwickelte Festsetzungen zur
Grundrissorientierung schutzbedürftiger Aufenthaltsräume.
Für die innerhalb des Plangebiets auf der FlNr. 36/33 gelegene Lagerhalle besteht
nach Aktenlage keine bestehende Genehmigung zur Ausübung gewerblicher Nut-
zungen, so dass hiervon keine Emissionen ausgehen, die im Rahmen des Bauleit-
planverfahrens zu berücksichtigen wären.
Südlich der Gleisanlage des Bauhofs liegen u. a. gewerblich genutzte Flächen der
ABB Transformatoren GmbH. Ausgehend vom zugehörigen Baugenehmigungs-
bescheid (Landratsamt Augsburg, AZ. 1-2205-2006-BA vom 19.05.2010) ist ein
lärmimmissionsschutzrechtliches Konfliktpotenzial nicht gegeben.
Gegenüber der bisher dem Grunde nach möglichen schutzbedürftigen Bebauung
rückt eine mögliche Neubebauung mit den nunmehr festgesetzten Baugrenzen
deutlich vom südlichen Rand des Pangebiets ab, so dass erhebliche Belästigun-
gen im Sinne der für die Beurteilung von Gewerbelärm einschlägigen Richtlinien
auf Basis des o. a. Baugenehmigungsbescheids nicht zur erwarten sind
Im Übrigen ist im Rahmen des nachfolgenden Baugenehmigungs- bzw. Genehmi-
gungsfreistellungsverfahrens für die Gebäude passiver Schallschutz nach Maß-
gabe der DIN 4109, Schallschutz im Hochbau, 2016 nachzuweisen.
C.3 Planungsrechtliche Ausgangssituation
Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne aus den Zielen der Raumordnung zu
entwickeln, die im Landesentwicklungsprogramm sowie im Regionalplan nieder-
gelegt sind.
3.1 Landesentwicklungsprogramm (LEP)
Für den Bebauungsplan Nr. 136 kommt insbesondere folgendes Ziel des LEP in
Betracht:
• In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwick-
lung möglichst vorrangig zu nutzen (Z 3.2).
3.2 Regionalplan Augsburg (9)
Die Stadt Neusäß liegt im Westen der Region Augsburg (9), als Siedlungsschwer-
punkt im Stadt-Umlandbereich des großen Verdichtungsraums der Stadt Augs-
burg, an der überregionalen Entwicklungsachse Augsburg - Ulm.
Insbesondere folgende Grundsätze und Ziele des Regionalplans sind für die Be-
bauungsplanaufstellung einschlägig:
• Nachteiligen Beeinträchtigungen von Naturhaushalt und Klima ist vor allem im
großen Verdichtungsraum Augsburg entgegenzuwirken (G 1.1).
• Vor allem im Oberzentrum Augsburg, in den Mittelzentren und den Siedlungs-
schwerpunkten soll auf eine möglichst flächensparende Bauweise hingewirkt
werden.
Für die Siedlungsentwicklung sollen in allen Teilen der Region vorrangig Sied-
lungsbrachen, Baulücken und mögliche Verdichtungspotenziale unter Berück-
sichtigung der jeweiligen örtlichen Siedlungsstruktur genutzt werden (Z. 1.5).
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 136 – Teil C (Stand 01.12.2020) Seite 6 von 12
Abb. 3 Regionalplan Augsburg, Auszug Karte Raumstruktur (o.M.)
3.3 Flächennutzungsplan
Der Umgriff des Bebauungsplanes Nr. 136 ist im rechtswirksamen Flächennut-
zungsplan der Stadt Neusäß als Wohnbaufläche dargestellt. Der Bebauungsplan
entspricht dieser Darstellung. Es ist keine Anpassung des Flächennutzungsplans
erforderlich.
Abb. 4 Auszug rechtswirksamer FNP mit Umgriff des BP Nr. 136 (o.M.)
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 136 – Teil C (Stand 01.12.2020) Seite 7 von 12
C.4 Planung
4.1 Übereinstimmung mit den Zielen der Landes- und Regionalplanung
Der Bebauungsplan folgt mit der Entwicklung einer bereits bestehenden Fläche dem
Grundsatz, wonach Innenentwicklung der Außenentwicklung vorzuziehen ist.
4.2 Beschleunigtes Verfahren
Die Aufstellung des Bebauungsplans dient der Nachverdichtung (Bebauungsplan
der Innenentwicklung i.S.d. § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Die im Bebauungsplan zugelassene Nutzung unterschreitet die Flächenbegren-
zung des § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB (Grundfläche), dient keinem UVP-pflichtigen
Vorhaben (§ 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB) und lässt keine Beeinträchtigung von FFH-
oder Europäischen Vogelschutzgebieten erwarten (§ 13 Abs. 1 Satz 5 BauGB).
Die Bebauungsplanänderung wird daher im beschleunigten Verfahren nach § 13a
BauGB durchgeführt.
Das beschleunigte Verfahren führt zur entsprechenden Anwendung des verein-
fachten Verfahrens (§ 13 BauGB; Absehen von der Umweltprüfung und vom Um-
weltbericht sowie zur Nichtanwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsrege-
lung - vgl. § 13 a Abs. 2 und 3 BauGB).
4.3 Planungskonzept
Der Bebauungsplan ermöglicht eine maßvolle Nachverdichtung. Durch die Fest-
setzungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie zur Bauweise und Baugestal-
tung soll sichergestellt werden, dass der vorhandene Gebietscharakter dabei nicht
über Gebühr verändert wird und die Leistungsfähigkeit der bestehenden Erschlie-
ßung ausreichend bleibt.
Abb. 5 Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 136 (o.M.)
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 136 – Teil C (Stand 01.12.2020) Seite 8 von 12
4.4 Festsetzungskonzept
4.4.1 Art der baulichen Nutzung
Der Geltungsbereich wird als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO fest-
gesetzt. Die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe des
Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für
Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind wegen der Kleinteiligkeit
des gewachsenen Wohngebietes und der mangelnden Leistungsfähigkeit der Er-
schließung nicht erwünscht und werden generell nicht zugelassen, um den Cha-
rakter des Gebietes wahren zu können.
4.4.2 Maß der baulichen Nutzung
Die festgesetzte Grundflächenzahl GRZ liegt mit 0,30 im westlichen Teil und mit
0,25 im übrigen Umgriff deutlich unter dem durch die BauNVO definierten Höchst-
wert. Hierdurch soll unter Wahrung des Siedlungscharakters eine verträgliche
Nachverdichtung ermöglicht und gleichzeitig die zum Teil als übermäßig empfun-
dene Größenordnung einiger in jüngerer Zeit im Gebiet gemäß § 34 BauGB reali-
sierter Neubauten unterschritten werden. Die Festsetzung stellt einen guten Kom-
promiss dar zwischen der Nachverdichtung einerseits und dem Erhalt des beste-
henden Siedlungscharakters andererseits.
Dem gleichen Ziel dient die Begrenzung der Grundfläche der einzelnen Hauptbau-
körper bei Neubauten. Durch die Festsetzung einer maximalen Grundfläche von
200 m2 soll der noch vorherrschende Maßstab gewahrt und übermäßige Entwick-
lungen künftig verhindert werden.
Die festgesetzten Wandhöhen orientieren sich an den im Gebiet vorhandenen Ge-
bäudetypologien und ermöglichen darüber hinaus eine maßvolle Erhöhung. Ent-
lang der westlichen Nelkenstraße (WA 1) wird der dichtere Maßstab der Umge-
bung aufgenommen und bei 6,80 m Wandhöhe drei Vollgeschosse als Höchst-
grenze festgesetzt, wobei das oberste Vollgeschoss als Dachgeschoss auszubil-
den ist. Im kleinteiligeren übrigen Gebiet (WA 2,3) werden eine Wandhöhe von
6,50 m und eine Höchstgrenze von zwei Vollgeschossen festgesetzt.
Außerdem wird im Hinblick auf die bestehende Dichte und die zum Teil sehr
schmalen Erschließungsstraßen die Anzahl der Wohneinheiten in Analogie zur Re-
gelung in anderen Neusäßer Bebauungsplänen begrenzt auf 3 Wohneinheiten je
Einzelhaus und 1 WE je Doppelhaushälfte (im WA 1) bzw. 2 Wohneinheiten je
Einzelhaus und 1 WE je Doppelhaushälfte (im WA 2,3). Hierdurch kann sicherge-
stellt werden, dass eine verträgliche Nachverdichtung möglich, dabei jedoch das
als Ausreißer empfundene heute im Gebiet vorkommende Höchstmaß bei den der-
zeitigen Grundstücksverhältnissen nicht mehr erreicht werden kann.
4.4.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
Im Gebiet gilt eine offene Bauweise. Südlich der östlichen Nelkenstraße und süd-
lich der Fliederstraße werden die den Straßenraum prägenden bestehenden Bau-
fluchten über die Festsetzung von Baulinien gesichert. Ansonsten ermöglichen die
durchgehenden überbaubaren Flächen eine flexible Bebauung, deren Abstände
sich wie bisher nach Art 6 BayBO regeln.
4.4.4 Verkehrsflächen
Die Straßenverkehrsfläche der südlichen Fliederstraße wird in ihrem Bestand fest-
gesetzt
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 136 – Teil C (Stand 01.12.2020) Seite 9 von 12
4.4.5 Ruhender Verkehr
Für die Anzahl der notwendigen Stellplätze gelten die Regelungen der städtischen
Stellplatzsatzung. Um die Anzahl der oberirdisch sichtbaren Stellplätze zu begren-
zen und damit den Anteil der gärtnerisch gestalteten Bereiche auf den Grundstü-
cken größer halten zu können, wird eine Festsetzung aufgenommen, wonach bei
der Errichtung von Einzelhäusern ab drei Wohneinheiten sowie bei der Errichtung
von Reihenhäuser die Stellplätze (mit Ausnahme von Besucherstellplätzen) in ei-
ner Tiefgarage zu errichten sind.
4.4.6 Grünordnung
Um den bestehenden grünen Charakter des Gebiets erhalten zu können, enthält
der Bebauungsplan Festsetzungen zur Durchgrünung der Baugrundstücke mit hei-
mischen Arten.
4.4.7 Artenschutz
Von einer möglichen Nachverdichtung sind voraussichtlich Gehölzbestände, ins-
besondere Bäume betroffen, die aus siedlungsökologischen und ortsgestalteri-
schen Gründen äußerst erhaltenswert sind und Lebensraum vor allem für Vögel
und Fledermäuse bieten. Diese sind europarechtlich geschützt bzw. national
streng geschützt. Vor einer Gehölzbeseitigung muss deshalb der Artenschutz ge-
prüft werden.
4.4.8 Immissionsschutz
Um gesunde Wohnverhältnisse vor allem bei Um- oder Neubauten herstellen bzw.
sichern zu können, enthält der Bebauungsplan Festsetzungen zur Grundrissorien-
tierung schutzbedürftiger Aufenthaltsräume an der Oskar-von-Miller-Straße.
4.4.9 Belange des Klimaschutzes
Den Erfordernissen des Klimaschutzes soll sowohl durch Maßnahmen, die dem
Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der Anpassung an den
Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden.
Folgender architektonischer Hinweis des Bebauungsplans dient dem Klimaschutz
bzw. der Anpassung an den Klimawandel:
- Empfehlung zur Nutzung erneuerbarer Energien
Folgende grünordnerische Maßnahme, die durch Festsetzung im Bebauungsplan
bestimmt wird, dient dem Klimaschutz bzw. der Anpassung an den Klimawandel:
- Baumneupflanzungen
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 136 – Teil C (Stand 01.12.2020) Seite 10 von 12C.5 Flächenbilanz
Abb. 6 Skizze Flächenbilanz (o.M.)
Bruttobauland (Geltungsbereich) 1,83 ha = 100,0 %
Nettobauland, Reines Wohngebiet 1,73 ha = 94,5 %
Verkehrsflächen 0,10 ha = 5,5 %
Germering, 17. Oktober 2019 Neusäß, 17. Oktober 2019
Geändert, 24. März 2020 / Geändert, 24. März 2020 /
23. Juni 2020 / 23. Juni 2020 /
01. Dez. 2020 (red.) 01. Dez. 2020 (red.)
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Till Fischer, AKFU-Architekten Richard Greiner, Erster Bürgermeister
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 136 – Teil C (Stand 01.12.2020) Seite 11 von 12Verzeichnis der Abbildungen:
Abb. 1 Bebauungsplangebiet von Süden
(© Schrägluftbild Microsoft Bing 2015, o.M.)
Abb. 2 Bebauungsplanumgriff im Luftbild
(© DOP der Bayer. Vermessungsverwaltung 2015, o.M.)
Abb. 3 Regionalplan Augsburg 2007, Auszug Karte Raumstruktur (o.M.)
Abb. 4 Auszug rechtswirksamer FNP mit Umgriff des BP Nr. 136 (o.M.)
Abb. 5 Vorentwurf BP Nr. 136
(© Plangrundlage DFK der Bayer. Vermessungsverwaltung)
Abb. 6 Skizze Flächenbilanz
(© Plangrundlage DFK der Bayer. Vermessungsverwaltung)
Verwendete Abkürzungen:
BauGB Baugesetzbuch
BauNVO Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
- Baunutzungsverordnung
BP Bebauungsplan
DFK Digitale Flurkarte
DOP Digitales Orthophoto - Senkrechtluftbild
Fl.Nr. Flurstücksnummer
FNP Flächennutzungsplan
GRZ Grundflächenzahl (nach § 19 BauNVO)
ha Hektar
LEP Landeentwicklungsprogramm
m Meter
M Maßstab
m ü.NN Meter über Normalnull - Meereshöhe
m2 Quadratmeter
o.M. Ohne Maßstab
WR Reines Wohngebiet gemäß § 3 BauNVO
WH Wandhöhe
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