Einzigartiges Wohnen in ehemaliger Uhrenfabrik! - Dorfplatz 103, 4718 Holderbank
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Einzigartiges Wohnen in ehemaliger Uhrenfabrik!
Dorfplatz 103, 4718 Holderbank
Verkaufsdokumentation, Dorfplatz 103, 4718 Holderbank
Inhalt
Hauptangaben ..........................................................................................................................................3
Verkauf .....................................................................................................................................................3
Lage und Beschrieb..................................................................................................................................3
Wohneinheiten .........................................................................................................................................3
Raumprogramm .......................................................................................................................................4
Wohnung Erdgeschoss .........................................................................................................................4
Wohnung Obergeschoss.......................................................................................................................4
Dachgeschoss ......................................................................................................................................4
Keller ....................................................................................................................................................4
Angaben zum Gebäude / Technik .............................................................................................................5
Grunddaten ...........................................................................................................................................5
Gebäudehülle .......................................................................................................................................5
Fenster (sanierungsbedürftig im OG) ....................................................................................................5
Heizung ................................................................................................................................................5
Lüftung..................................................................................................................................................6
Energieverbrauch .................................................................................................................................6
Energiegewinnung (Solaranlage) ..........................................................................................................6
Warmwasser .........................................................................................................................................7
Beleuchtung und Elektrizität..................................................................................................................7
Installationen und Geräte ......................................................................................................................7
Sanierungsansätze ...................................................................................................................................7
Bank / Hypothek .......................................................................................................................................8
Pläne ........................................................................................................................................................9
Fotos ......................................................................................................................................................14
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Verkaufsdokumentation, Dorfplatz 103, 4718 Holderbank
Hauptangaben
Gemeinde: 4718 Holderbank SO
Adresse: Dorfplatz 103
Grundstückfläche: 493m²
Wohnfläche: 438m² Nettowohnfläche (ohne Treppenhäuser und Keller)
147m² Erdgeschoss (Wohnung 1)
10m² Zwischengeschoss (Wohnung 2)
166m² 1. Obergeschoss (Wohnung 2)
115m² 2. Obergeschoss (Wohnung 2)
Verfügbarkeit: April 2022 oder nach Vereinbarung
Verkaufspreis: 850'000.- CHF
Verkauf
Eigentümer: Benjamin Jaun & Amelia Bisaz
Wohnhaft in Wiler bei Utzenstorf
Kontakt: Benjamin Jaun
benjamin.jaun@outlook.com
Verkauf direkt von Privat ohne Makler, weswegen auch die handelsüblichen 3% Maklergebühr nicht auf
den Verkaufspreis geschlagen werden. Die Liegenschaft befindet sich in Räumung und ist noch
vermietet, deswegen müssen Besichtigungen unbedingt vorgängig angemeldet werden.
Lage und Beschrieb
Holderbank im Kanton Solothurn befindet sich im Naturschutzgebiet Thal und grenzt direkt an den
Kanton Basel-Land an. Es befindet sich auf 652 Meter über Meer in einer Talmulde zwischen der ersten
und zweiten Jurabergkette und ist weitgehendst nebelfrei. Die knapp 700 Einwohner teilen sich eine
Fläche von 7.75km und können sich somit sehr frei bewegen. Während sich die Gemeinde als
ganzjähriger Wohnort, wegen der ÖV Anbindung und mit einem kleinen Denner, gut eignet, scheint
Holderbank auch für Touristen sehr attraktiv. Über 16 Gastrobetriebe verteilt auf etliche Kilometer
Wander- und Fahrradwege und vielen alten Ruinen mit herrlichen Panoramen locken jedes schöne
Wochenende hunderte Personen an. Die Liegenschaft selbst ist im Dorf sehr zentral. Der Garten ist
nördlich zu einem kleinen Biotop hin sehr naturbezogen ausgerichtet.
Wohneinheiten
Das Gebäude ist in drei Stockwerkseigentümer Einheiten unterteilt, wobei sich beim Verkauf um
sämtliche 1000/1000 Anteile handelt:
• GB-Nr. 841 Holderbank: Sonderrecht an der Wohnung im Erdgeschoss mit Keller im Kellerge-
schoss.
• GB-Nr. 842 Holderbank: Sonderrecht an der Wohnung im Ober- und Dachgeschoss mit Technik-
raum im Erdgeschoss
• GB-Nr. 843 Holderbank: Sonderrecht an den zwei Kellerräumen im Kellergeschoss
Wobei das Treppenhaus zur Wohnung im 1.+2.Obergeschoss gehört, ohne dieses wäre die Wohnung
nicht erreichbar. Dieses erschliesst es die Wohnungen im EG nicht aktuell, diese hat nochmals einen
separaten Eingang. Ein Treppenhausanschluss wäre jedoch für Beide Wohnungen problemlos
umsetzbar.
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Raumprogramm
Wohnung Erdgeschoss
Die Wohnung im Erdgeschoss ist ebenerdig zugänglich zur Dorfstrasse. Durch einen Korridor, welcher
rechts über ein grosses Bad und links über einen Vorratsraum verfügt gelangt man ins offene
Wohnzimmer. Die grosszügige Küche und das helle Wohnzimmer laden zu gemütlichen Stunden am
Kaminfeuer ein. In hinteren Bereich der Wohnung befindet sich rechts ein 18m2 grosses Schlafzimmer
und ganz hinten ein riesiges helles Zimmer mit 38m2 Grundfläche. Die Wohnung hat insgesamt
grosszügige 147m2 Wohnfläche. Beim Eingang auf der linken Seite befindet sich die Treppe ins
Untergeschoss, wo sich zusätzliche 70m2 Lagerfläche befinden.
Wohnung Obergeschoss
Der Eingang der oberen Wohnung befindet sich auf der länglichen Nordseite des Hauses und ist über
eine kleine separate Strasse zugänglich. Hinter der Eingangstür befindet sich ein eigenes grosszügiges,
lichtdurchflutetes Treppenhaus. Ein halbes Geschoss nach unten befindet sich der Keller, ein Geschoss
oben das separate Hobby Zimmer und ein weiteres Geschoss nach oben die Wohnung. Durch die
Eingangstüre gelangt man links in das neu renovierte Bad mit riesiger Dusche und moderner
Einrichtung. Auf der rechten Seite befindet sich z.B. ein 20m2 grosses Büro. Anschliessend kommt das
Highlight mit dem riesigen und 3.60m hohen Wohnzimmer. Ganz hinten befindet sich die grosse, aber
einfache Küche mit separatem Lagerraum. Auf der rechten Seite neben dem Kamin befindet sich
nochmals ein offenes ca. 15m2 grosses Zimmer. Über die Metalltreppe Treppe gelangt man ins
Dachgeschoss.
Vorschlag: Im Wohnzimmer würde sich genug Platz finden für einen Deckendurchbruch ins
Erdgeschoss. So könnten Beide Wohnungen auf imposante Weise verbunden und die Wohnfläche auf
sagenhafte 438m2 zusammengeschlossen werden!
Dachgeschoss
Das Dachgeschoss empfängt mit einer naturbelassenen Beton / Holzkonstruktion. Der Vorplatz bietet
Zugang zum Grossen separaten Gästezimmer mit Dachzimmercharme und separatem
Abstellkämmerchen. Links befindet sich das Gigantische Schlafzimmer oder Aufenthaltszimmer mit
62m2 Grundfläche und kann durch ein Fenster auf einer Terrasse enden. Die Terrasse müsste allerdings
noch absturzgesichert werden. Zwischen den Zimmern befindet sich das WC / Dusch-Zimmer, welches
sicherlich einen Sanierungsbedarf aufweist, jedoch im heutigen Zustand funktional ist.
Keller
Der Keller der oberen Wohnung befindet sich im Untergeschoss neben den Kellerräumen der
Erdgeschosswohnung. Im Keller befindet sich die gesamte Haustechnik mit Boiler, Elektro
Hauptverteilung, Technik der Solaranlage etc. Neben Garderobe und Werkstatt befindet sich auch noch
eine 50m2 grosse Lagerfläche im 1. Untergeschoss
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Angaben zum Gebäude / Technik
Grunddaten
• Dorfplatz 103, 4718 Holderbank im Kanton Solothurn.
• Baujahr um 1945.
• Optischer Zustand generell: Abgenutzt. Die Grundstruktur scheint intakt, das Dach wurde im Jahr
2009 saniert.
• Gebäudegrundgrösse: 8.00mx 26.30m.
• Anzahl Zimmer: 9 über alle Geschosse (EG, OG, Dachgeschoss).
• Energiebezugsfläche: 157m² EG / 166m² OG / 115m² DG = Total 438m² bei einer mittleren
Raumhöhe von 3.60m.
• Das Untergeschoss ist massiv in Beton, die Geschosse darüber in Holzbauweise mit
ausgemauertem Fachwerk. Der Grundriss wird durch seine gestreckte und offene Form geprägt.
• Besondere Merkmale: Gebäude grenzt an zwei Fassaden an Nachbarsgebäude an. Beide
angrenzenden Fassadenlängen sind 8m.
• Als grösster Energieverbraucher kann die Infrarotheizung genannt werden. Die Liegenschaft
verfügt zwar über einen innenliegenden Lift, dieser ist jedoch seit Jahren ausser Betrieb (und
wird es auch bleiben).
Gebäudehülle
• Dach = Leichtbau / Holz, ca. 20cm Dämmung, Flächenanteil Dämmung 95%. Es handelt sich um
ein teilbeheiztes Dachgeschoss mit Schrägdach.
• Oberste Geschossdecke = Leichtbau / Holz, Zwischenbodendämmung 8cm.
• Aussenwand = Leichtbau / Holz, ca. 16cm. Die Holzkonstruktion ist ausgemauert und verfügt
über keine separate Wärmedämmung.
• Kellerdecke = Leichtbau / Holz, Zwischenbodendämmung (Schlacke) 8cm.
• Keller / Bodenplatte = Beton, Keller ungedämmt, ungeheizt, teilweise im Erdreich (ca. 1/5 der
Aussenwand).
Fenster (sanierungsbedürftig im OG)
• Sämtliche Fenster sind zweifach verglast, wobei die Kittfugen so spröde und durchlässig sind,
dass es die Gläser z.T. kaum im Rahmen hält.
• Flächenanteil der Fenster nach Himmelsrichtung: N 60%, S 35%, O 5%, W 0%
• Die Fensterrähmen im 1.OG und DG sind aus Holz, die neueren Fenster im Erdgeschoss sind
aus Kunststoff.
• Die Fenster werden nicht geheizt und verfügen ebenfalls über keine Verschattungsmöglichkeit.
• Im gesamten Erdgeschoss sind neun Fenster ausgetauscht worden (2017) die
Fassadenanschlüsse wurden nach dem Einbau nicht mehr sauber resp. gar nicht ausgeführt.
• Offerten für die Fensterabschlüsse sowie den Fensteraustausch liegen vor (ca. 45'000.-).
Heizung
• Art des Heizsystems: Infrarotstrahler (Dunkelstrahler). Diese sind grösstenteils über eine
Raumthermostat geregelt. Im Dachgeschoss laufen diese jedoch konstant über eine gewisse
Leistungsstufe. Beide Wohnungen verfügen über einen Kaminofen, der Holzverbrauch liegt bei
Beiden Wohnungen bei je ca. einem Ster Scheitholz pro Monat.
• Bei Infrarostrahlern handelt es sich um eine Flächenheizung mit einem Radius (abhängig der
Leistungsstufe) von ca. 5m. Insgesamt decken die verfügbaren Heizsysteme eine direkte Fläche
von ca. 30% ab.
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Lüftung
• Bad / WC Abluft nicht vorhanden, in keinem der WCs
• Dampfabzug nicht vorhanden (nicht einmal Umluft)
• Komfortlüftung nicht vorhanden.
Energieverbrauch
Die Heizung erfolgt ausschliesslich über elektrischen Stroms. Dies ist gemäss energiegesetzt per 2030
verboten. Es ist auch verboten so zu heizen, selbst wenn der Strom selbst produziert wird, z.B. mit Hilfe
von Solarpanels. Nach nun rund einem Jahr bewohnen beläuft sich der Tagesbedarf an Strom auf
durchschnittlich ca. 200kWh / Tag. Wobei der Anteil in den Wintermonaten (November – April) bei ca.
80% liegt.
Durchschnittlicher Verbrauch im Jahr Wohnung Erdgeschoss
Heizung Warmwasser Elektrizität
22'000 kWh/A 2'000 kWh/A 4'000 kWh/A
28'000 kWh/A
Durchschnittlicher Verbrauch im Jahr Wohnung Obergeschoss
Heizung Warmwasser Elektrizität
56'000 kWh/A 5'000 kWh/A 12'000 kWh/A
73'000 kWh/A
Lokalpreis für den Energieträger (Elektro): Bei der Elektra Holderbank sind wir als
Tarifkunde >30’000kWh/A eingestuft mit einem Hochtarif von 16.52 Rappen pro kWh inkl.
Netznutzungsgebühr und einem Niedertarif von 9.85 Rappen pro kWh inkl. Netznutzungsgebühr.
Energiegewinnung (Solaranlage)
Seit Februar 2021 verfügt die Liegenschaft über eine Solaranlage mit 22 Panels und somit 7.42kWp
Leistung. Die Solarpanelfläche beträgt rund 35m². Die Spitzenleistung kann jedoch nur im ersten
Betriebsjahr garantiert werden und das auch nur zwischen 98%-100%. Danach zerfällt die Leistung
linear bis zu 89% im 20igsten Betriebsjahr bis danach die Garantie erlischt. Die untenstehenden
Angaben sind hochgerechnet auf Basis der vorhandenen Daten der Solar Edge Applikation. Nach dieser
Berechnung unter Berücksichtigung des lokalen Strompreises, kann davon ausgegangen werden, dass
sich die Panels bestenfalls nach 20 Jahren amortisiert haben.
Ertrag im Jahr
Jahr Effizienz Leistung kWh/A
1 98-100% Ca. 10’600
10 94% Ca. 9’960
20 89% Ca. 9’430
Gesamt (20 Jahre) Ca. 200’000
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Warmwasser
Die Warmwassererzeugung erfolgt dezentral mithilfe von drei Boilern. Einer für die Wohnung im EG,
dieser ist ca. aus dem Jahr 1990 und verfügt bis 2020 nicht einmal über ein Überdruckventil. Dasselbe
gilt für den älteren Boiler im OG welcher heute noch Küche und das inaktive Bad im Obergeschoss
versorgt. Im 2020 wurde ein neuer 200l Boiler nur für das WC/Dusche im Obergeschoss gebaut mit
komplett neuen Zu- und Ablaufleitungen. Die Boiler sind nicht an ein Heizungssystem gekoppelt und
wurden aufgrund der PV Anlage auch von der Zeitschaltung (Aufheizung zum Niedertarif) genommen.
Sprich wenn geduscht wird am Morgen, heizt dieser direkt auf, je nach Zeit schon mit der solaren
Energie. Keine der Warmwasserleitungen verfügt über eine Leitungsdämmung.
Beleuchtung und Elektrizität
Lokalpreis Elektrizität: Hochtarif von 16.52 Rappen pro kWh inkl. Netznutzungsgebühr und einem
Niedertarif von 9.85 Rappen pro kWh inkl. Netznutzungsgebühr
Anteil der energiesparenden Leuchten: 100% LED, die meisten davon sind fix in der Decke als Spot
eingebaut und hängen an einer Zeitschaltuhr resp. an einem Bewegungsmelder
Installationen und Geräte
Kochen: 2x Strom
Backofen: 2x Strom
Geschirrspüler: 2x ohne Warmwasseranschluss
Kühlschränke: 2x
Gefrierschränke: 3x
Wäschetrockner: 1x A-Klasse, 1x E-Klasse jeweils mit Kondensator
Waschmaschine: 1x A-Klasse, 1x E-Klasse
Speziell zu erwähnen ist noch, dass die Wohnung im Erdgeschoss über einen Dampfabzug mit Umluft
verfügt, die Wohnung im Obergeschoss über keinen Dampfabzug verfügt. Aufgrund der
Luftqualitätseinbussen ist angedacht in Zukunft einen Dampfabzug mit Umluft in der Küche im
Obergeschoss einzubauen.
Sanierungsansätze
Im Zuge einer GEAK Analyse wurden für dieses Gebäude folgende Sanierungsvarianten aufgezeigt:
Variante A: Sanierung der Gebäudehülle und Heizung nach Energiegesetz
Variante B: Sanierung der Gebäudehülle ohne Heizung
Variante C: Sanierung der Gebäudehülle und Heizung nach Minergie
Die Effizienz der Gebäudehülle wird deutlich verbessert schon nur durch den Ersatz der Fenster. Diese
gemeinsam mit einer Gebäudehüllensanierung und einer Ergänzung der PV Anlage um 4.2kWh/A reicht
schon aus, um in die Energieeffizienzklasse A zu gelangen. Kombiniert mit einer energieeffizienteren
Heizungsanlage kann das Gebäude mit einem Investitionsvolumen von unter 400'000.- zu einem
Gebäude nach Minergie Standard umgebaut werden.
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Bank / Hypothek
Es besteht eine Hypothek bei der Migros Bank. Diese ist erstmals auflösbar per April 2026, sprich die
Hypothek muss übernommen werden oder die Auslösesumme muss durch den neuen Käufer
übernommen werden. Der Hypothekarzins ist allerdings sehr attraktiv.
Abgeschlossene Hypothek
• Laufzeitbeginn: 30.03.2020
• Laufzeitende: 31.03.2030
• Laufzeit: 10 Jahre
• Zinssatz: 1.10%
Die zu belastende Vorfälligkeit bei Auflösung der Hypothek bezieht sich auf ca. 45'000.- und wäre durch
den neuen Käufer zu bezahlen.
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Pläne
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Querschnitt A-A
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Fotos
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