Energetische Sanierungen - Einfluss auf Immobilienwerte - Explorer Session Bern, 9. November 2021 Ivan Anton
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Energetische Sanierungen – Einfluss auf Immobilienwerte Explorer Session Bern, 9. November 2021 Ivan Anton
Ausgewählte CO2-Studien
CO2-Emissionen im Bestand - Studie zur Kreislaufwirtschaft Klimaerwärmung - Urbane Hitzekarten, hochaufgelöst PACTA – Klimaverträgliche Immobilienanlagen
- Strategien im Umgang mit Bestandsbgebäuden
Im Auftrag des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) widmete sich Die hochaufgelösten Hitzekarten entstehen mithilfe von Im Auftrag des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) entwickelte
dieses Projekt den Zielkonflikten, die bei Fragen zur maschinellem Lernen, indem Satellitendaten mit frei nutzbaren Wüest Partner ein Modell, mit dem die CO2-Emissionen von
Nachhaltigkeit im Zusammenhang mit älteren Gebäuden Verwaltungsdaten und mit Messungen privater Wetterstationen Gebäuden geschätzt werden können.
entstehen. kombiniert werden.
2
Sanierungsstrategien überdenken
- Eine energetische Sanierung einer
Renditeliegenschaft stellt im Idealfall
einen Gewinn für alle drei involvierten
Parteien dar: Umwelt, Eigentümer
und Mieter.
- Die Umwelt, wenn dank einer
effizienten Sanierung ein Gebäude
umweltschonender betrieben
werden kann.
- Die Eigentümer, wenn der
Marktwert stabil bleibt oder steigt.
- Die Mieter, wenn die Nebenkosten
nämlich dank der Sanierung so tief
sinken, dass die Erhöhung der
Miete damit kompensiert wird.
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Ausgangslage: Vom Vermieter zum Mietermarkt
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für grossstädtische
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Stabilitätsindex
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2.22.2 Zwischen Überfluss
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und Mangel:
Mangel: Wohnungsangebot
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Struktureller Angebotsüberhang
Struktureller Angebotsüberhang
100
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8080
Mietermarkt
Mietermarkt
Gleichgewicht
Gleichgewicht
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• In Zeiten hoher
Vermietermarkt
Vermietermarkt
Wohnungsleerstände und
4040 Wohnungs-
Wohnungs- sinkender Marktmieten
mangel
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gewinnen die Auswirkungen
Struktureller Nachfrageüberhang
Struktureller Nachfrageüberhang
2020
einer Sanierung auf die
Bruttomiete an Relevanz.
949496969898000002020404060608081010121214141616 1919 8585 9090 9595 0000 0505 1010 1515 1919
——
2019: Prognosen
2019: Prognosen ■■
Wohnungsüberfluss
Wohnungsüberfluss
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Leerstand
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Angebot
Angebot
Leer stehende
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Wohnungen Wohnbau-
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• Gerade ausserhalb der
Grosszentren und deren
Quelle: Wüest
Quelle: Partner
Wüest Partner
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Nachfrage grösser alsals
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Wohnungsmangel
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Optimaler Leerstand
Optimaler Leerstand
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2018/2019: Prognosen
2018/2019: Prognosen Saldo derder
Saldo jährlichen Haushaltsbildung
jährlichen Haushaltsbildung oftmals die Mieter am
Quellen: BFS; Wüest Partner
Quellen: BFS; Wüest Partner
längeren Hebel
28
28 Immo-Monitoring 2019
Immo-Monitoring I 2I 2
2019 4
Energiekosten – Die zweite Miete
Nettomiete und Nebenkosten bei identischer Bruttomiete
5
Folie 5, CAS Energieberatung 8 | Grundlagen der Wertermittlung 15. November 2018
Wohnliegenschaft
Beispiel-Liegenschaft Rosenweg 2-28
3303 Jegenstorf
Kataster-Nr. 816
Grundstücksfläche 18’138 m2
Baujahr 1967
Mietfläche (Wohnen) 9’083 m2
Letzte Sanierung 1998 (Gebäudehülle/Heizung)
2018 (Anschluss Fernwärme/PV)
Versicherungswert 33’650’000 CHF
Marktwert (2018) 33’600’000 CHF
Quelle: Bilanzbewertung, 1.11.2018
Problem:
- Sehr hohe Nebenkosten und CO2-Emissionen (Fernwärme zu einem grossen Anteil fossil)
- Hoher Leerstand in der Gemeinde, Überwälzbarkeit einer Sanierung fraglich.
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Investitionen und Überwälzung
2
Bauteil/Massnahme Investition nach Fördergelder Wertm. Anteil Bruttorendite max. Überwälzung
1
WP + Erdsonde 960’000 CHF 100% 4.2% 41’000 CHF
Fensterersatz 1’050’000 CHF 20% 5.5% 12’000 CHF
Dämmung Decke 300’000 CHF 0% - 0 CHF
Total 2’310’000 CHF 51% 53’000 CHF
1 Nur Mehrkosten im Vergleich zu einem konventionellen Heizungsersatz übewälzbar (Annahme: Fernwärmeanschluss à CHF 1'000
pro Wohnung)
• Die Herleitung der Bruttorendite für die Überwälzung basiert auf den nach der Investitionssumme
gewichteten Lebensdauern der Bauteile.
Quelle: https://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Investitionen/Dokumente/ersatzinvestitionen.pdf
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Überwälzung der Investitionen: grafisch
Die überschüssige
Stromproduktion wird für
CHF 10‘500.- p.a. in das Überwälzung der wertvermehrenden Investitionen
2’200’000 Die restliche
Netz eingespiesen Nebenkosteneinsparung von
(dünne rote Fläche). 2’100’000 CHF 79‘000.- wird als
Nettomietzinsaufschlag über
2’000’000
die natürliche
Nach Einbau der WP- Mieterfluktuation abgebildet
1’900’000
Erdsondenanlage (mit 0.5% moderater Anstieg).
CHF p.a.
entfallen die Heizkosten 1’800’000
fast vollständig Die Nettomiete wird von
(Restbetrag von CHF 1’700’000
der Bilanzbewertung
20‘000 p.a.; vorher CHF übernommen (inkl.
152‘600; - 87%). 1’600’000
Überwälzung der
1’500’000 wertvermehrenden
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
Investitionen der
Nettomiete Überwälzung Nebenkosteneinsparung Netzeinspeisung NK exkl. HK Heizkosten Innensanierung).
Überwälzung der wertvermehrenden Investitionskosten in der Höhe
von CHF 53‘000.-. Der bestehende Mieter zahlt nach der Sanierung
zunächst eine geringere Bruttomiete, da die Nebenkosteneinsparung
höher ist als die Überwälzung der Investitionen.
8
Effekt auf die Miete
Zusammensetzung der Bruttomiete anhand einer Durchschnittswohnung
Bilanzbewertung 948 173 88
Neuvermietung nach Sanierung 1’024 173 12
Bestandesmieter vor Sanierung 948 173 88
Betandesmieter nach Sanierung 978 173 12
0 200 400 600 800 1’000 1’200 1’400
Nettomietzins Nebenkosten exkl. HK Heizkosten
• Die Nebenkosten können stark reduziert werden, da die Heizkosten weitgehend entfallen.
• Nach Sanierung zahlen die bestehenden Mieter eine 3.8% tiefere Bruttomiete (max.
Überwälzung berücksichtigt).
• Die Nettomiete bei einer Neuvermietung kann bei gleichbleibender Bruttomiete um 8.0% höher
angesetzt werden.
9
Effekt auf den Marktwert
Marktwerte CHF Δ%
Basis Bilanzbewertung per 01.11.2018 33’600’000 CHF
Szenariobewertung mit erneuerbarer Energie 34’490’000 CHF
Wertveränderung 890’000 CHF 2.6%
• Der Marktwert würde sich bei der vorgeschlagenen Sanierungsstrategie um rund 2.6% erhöhen.
• Bei Berücksichtigung von Förderbeiträgen würde es zu einer leichten zusätzlichen Aufwertung
kommen.
10Effekt auf die C02-Emissionen
• Die CO2-Emission wird durch die energetische Sanierung erheblich reduziert
• Gleichzeitig steigt der Energieunabhängigkeitsgrad
• Bei grünem Strom kann die Liegenschaft sogar CO2-neutral (100% Einsparung) betrieben
werden
11Übersicht 12 Fallbeispiele
Im Rahmen eines Pilotprojekts hat
Wüest Partner energetische
Sanierungen von zwölf Mehrfa-
milienhäusern analysiert.
In zehn Fällen ist der Wert der
Liegenschaft durch die
energetische Sanierung
gestiegen.
Die Bruttomiete – bestehend aus
Nettomiete, Heizkosten und
weiteren Nebenkosten – hat sich
für die Mieter bei elf Fällen
reduziert, da die Heizkosten
stärker gesunken sind, als sich die
Nettomiete im Rahmen der
mietrechtlich zulässigen
Überwälzung erhöht hat.
12Studie - Sanierungen mit 3 Gewinnern
Fazit:
- Die höheren Kosten beim Ersatz der
Wärmeerzeugung mit erneuerbarer Energie
können je nach Situation durch stark geringere
Betriebs- und Nebenkosten und somit eine
höhere Nettomiete (über)-kompensiert werden.
- Dieser Effekt wird durch die Erhöhung der C02-
Abgabe auf den Maximalsatz CHF 120 / t CO2 und
durch die damit einhergehende Verteuerung
fossiler Brennstoffe noch verstärkt.
- Gutes Mittel für den Eigentümer, um in strukturell
schwachen Regionen mit sinkenden Marktmieten
und hohen Leerständen auch bei einer
energetischen Sanierung kompetitiv zu bleiben.
13Für Fragen stehe ich gerne zur Verfügung. Ivan Anton T +41 44 289 91 53 ivan.anton@wuestpartner.com Wüest Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 8001 Zürich Schweiz wuestpartner.com
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