EY Real Estate Tax Alert - Grunderwerb-steuer-Reform
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EY Real Estate
Tax Alert -
Grunderwerb-
steuer-Reform
Gesetzesentwurf zum Reformvorhaben Grunderwerbsteuer veröffentlicht
Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2019 enthält auch die geplanten Änderungen des
Grunderwerbsteuergesetzes. Der Referentenentwurf übernimmt hierbei weitestgehend
die Vorschläge der Finanzministerkonferenz vom 29. November 2018. Die Neuregelun-
gen sollen auf nach dem 31. Dezember 2019 verwirklichte Vorgänge Anwendung finden.
Auf der Finanzministerkonferenz am 21. Juni 2018 hatten die Landesfinanzminister ihre
Position zur lang diskutierten Verschärfung der grunderwerbsteuerlichen Regelungen zu
sog. Share Deals festgelegt. Nachdem die Grunderwerbsteuerreform nach der Übermitt-
lung des Gesetzesvorschlages an das Bundesfinanzministerium im November 2018 zu-
nächst aufgrund von Bedenken des Ministeriums nicht weiter vorangebracht wurde, ha-
ben sich die Finanzminister der Länder und der Bundesfinanzminister Olaf Scholz nun of-
fenbar doch darauf verständigt, die Reform wie von den Ländern beschlossen umzuset-
zen. In dem am 8. Mai 2019 veröffentlichten Referentenentwurf zu dem „Gesetz zur wei-
teren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerli-
cher Vorschriften“ (Jahressteuergesetz 2019) sind auch die geplanten Änderungen des
Grunderwerbsteuergesetzes enthalten.
Der Gesetzesentwurf vom 8. Mai 2019 orientiert sich weitestgehend an dem Vorschlag
der Finanzministerkonferenz und enthält im Wesentlichen folgende Änderungen:
• Einführung eines § 1 Abs. 2b GrEStG, der als Ergänzungstatbestand wie bereits
jetzt der § 1 Abs. 2a GrEStG bei Personengesellschaften auch bei Kapitalgesell-
schaften eine (mittelbare) Übertragung von 90% der Anteile auf Neugesellschaf-
ter innerhalb eine 10-Jahreszeitraumes besteuert.
• Herabsetzung der Beteiligungsgrenze auch bei den Vorschriften des § 1 Abs. 2a
GrEStG, § 1 Abs. 3 GrEStG und § 1 Abs. 3a GrEStG von 95% auf 90%.
• Der maßgebliche Betrachtungszeitraum des § 1 Abs. 2a GrEStG wird von 5 auf
10 Jahre verlängert. Dieser Zeitraum gilt entsprechend auch im Rahmen des
§ 1 Abs. 2b GrEStG.
• Verlängerung der Haltefristen von 5 auf 10 Jahre (§§ 5 und 6 GrEStG) bzw. in
Einzelfällen sogar 15 Jahre (§ 6 Abs. 4 GrEStG).
• § 6a GrEStG ist von der Änderung allerdings nicht betroffen. Hier bleibt es sowohl
bei der Grenze von 95% als auch bei einer Vor- und Nachbehaltensfrist von 5 Jah-
ren.
• Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage gemäß § 8 Abs. 2 GrEStG i.V.m. dem
Bewertungsgesetz auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Um-
wandlungsfällen zur Unterbindung von Grundstücksverkäufen unterhalb des Markt-
wertes, wenn dieser geringer ist als der Grundbesitzwert.
• Abschaffung der Obergrenze des Verspätungszuschlags gemäß § 152 Abs. 10 der
Abgabenordnung von derzeit EUR 25.000 für Grunderwerbsteuerzwecke.
• Nach dem aktuellen Referentenentwurf sollen die geänderten Regelungen für
Erwerbsvorgänge Anwendung finden, die nach dem 31. Dezember 2019 verwirklicht
werden.
• Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass sich hinsichtlich der erstmaligen
Anwendung im Rahmen des Gesetzgebungsprozesses noch Änderungen ergeben
werden. Der frühestmögliche Zeitpunkt wäre unseres Erachtens der Tag der Einbrin-
gung des Gesetzesentwurfs in den Bundestag, der im Juni 2019 erwartet wird. Bei
dem Entwurf vom 8. Mai 2019 handelt es sich lediglich um den Referentenentwurf.
• Grundsätzlich keine grandfathering rule: Sowohl bei § 1 Abs. 2a GrEStG als auch bei
dem neuen § 1 Abs. 2b GrEStG sollen Anteilsbewegungen in einem 10-Jahreszeit-
raum vor der Gesetzesänderung ‚mitgezählt‘ werden, sofern sie nicht bereits in der
Vergangenheit die 90% überschritten haben. Dies erscheint insbesondere bei einer
neu eingeführten Vorschrift des § 1 Abs. 2b GrEStG verfassungsrechtlich bedenk-
lich. Gesellschafter, die nach § 1 Abs. 2a GrEStG jedoch bereits am 31. Dezember
2019 als Altgesellschafter gelten, weil die 5-jährige Haltefrist abgelaufen ist, behal-
ten ihren Status als Altgesellschafter.
• Auch die Verlängerung der Haltefristen nach §§ 5 und 6 GrEStG soll in die Vergan-
genheit zurückwirken. Allerdings nur bei Haltefristen bei denen die 5-jährige Frist
am 31. Dezember 2019 noch nicht abgelaufen war, verlängert sich die Frist auf 10
Jahre.
• Ferner ist in dem Entwurf eine einmalige Übergangsregelung enthalten, nach der die
Neuregelungen betreffend § 1 Abs. 2a GrEStG und § 1 Abs. 2b GrEStG auf An-
teilsgeschäfte, deren Verpflichtungsgeschäft (‚signing‘) maximal ein Jahr vor einem
bestimmten Stichtag liegt (Einbringung des Gesetzesentwurfs in den Bundestag, vo-
raussichtlich also im Juni 2019) und die innerhalb eines Jahres nach diesem Stich-
tag dinglich umgesetzt werden (‚closing‘), keine Anwendung findet und die dement-
sprechend nicht als schädliche Anteilsübertragung erfasst werden.
• In einer Übergangsfrist von 5 Jahren, d.h. bis zum 31. Dezember 2024 ist auch die
bisherige Regelung (d.h. insbesondere die 95%-Grenze) des § 1 Abs. 2a GrEStG pa-
rallel weiterhin anzuwenden. Ferner bleiben die bisherigen 95%-Grenzen des § 1
Abs. 3 GrEStG und § 1 Abs. 3a GrEStG weiterhin unbegrenzt anwendbar, um eine
steuerneutrale Aufstockung nach dem ‚Hineinwachsen‘ in eine bestehende Anteils-
vereinigung nach neuem Recht zu verhindern.
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass sich im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens -
insbesondere hinsichtlich der geplanten Anwendungsregelungen noch Änderungen erge-
ben können.
Handlungsempfehlung: Vor dem Hintergrund der möglichen Auswirkungen der Grunder-
werbsteuerreform sollten geplante unmittelbare und mittelbare Anteilsübertragungen in
2019 und nach 2019 geprüft und die Entwicklung der Reform überwacht werden. Beste-
hende Strukturen sollten umgehend auf etwaigen Anpassungsbedarf hin untersucht wer-
den. Eine Anpassung bestehender Strukturen dürfte in einer Reihe von Fällen nur noch bis
zur erstmaligen Anwendung des neuen Rechts, derzeit also voraussichtlich bis Ende des
Jahres 2019, möglich sein.
EY Real Estate Tax Alert - Mai 2019EY Real Estate
Tax Alert -
Real Estate Trans-
fer Tax Reform
Draft bill for German Real Estate Transfer Tax Reform published
The draft bill of the Annual Tax Act 2019 also contains the intended changes of the Real
Estate Transfer Tax Act. The draft bill generally adopts the changes proposed by the Ger-
man State Finance Ministers in November 2019. The new rules shall be applicable for
taxable events realized after 31 December 2019.
On 21 June 2018, the Conference of the German State Finance Ministers had agreed to
implement new rules to tighten the taxation of “share deals” in companies owning Ger-
man real estate with Real Estate Transfer Tax (RETT). The RETT reform had not been
implemented after the submission of the draft bill to the Federal Ministry of Finance in
November 2018 due to concerns of the Federal Ministry of Finance. However, the Fi-
nance Ministers of the Federal States and the Federal Minister of Finance Olaf Scholz
have now apparently agreed to implement the reform as endorsed by the Federal States.
The first draft bill of the Annual Tax Act 2019 published on 8 May 2019 contains the
proposed changes of the RETT-Act.
The official draft bill published on 8 May 2019 generally contains the following provi-
sions:
• Introduction of a new Sec. 1 para. 2b RETTA, i.e. extension of the so called “part-
nership transfer rule” Sec. 1 para. 2a RETTA to transfers of shares in a corpora-
tion: Current law taxes the transfer of shares in a German real estate owning cor-
poration only, if a single party acquires directly or indirectly 95% of the shares in
that corporation. Under the proposal, a share transfer shall now be in addition
taxable, if 90% of the shares in that corporation were directly or indirectly trans-
ferred to multiple owners considering a lookback period of 10 years.
• Decrease of the existing 95% threshold (Sec. 1 para. 2a RETTA, Sec. 1 para. 3
and 3a RETTA) from 95% to 90%.
• Extension of the existing 5-year holding period of Sec. 1 para. 2a RETTA from 5
to 10 years. Currently the partnership change rule Sec. 1 para. 2a RETT-Act con-
tains a 5-year holding period. This 10year period will also apply for Sec. 1 para.
2b RETTA.• Extension of the existing 5 year holding periods for the RETT exemption rules Sec.
5 RETTA and Sec. 6 RETTA to 10 years. The pre-holding period of Sec. 6 para. 4
RETTA will be extended to 15 years for certain cases.
• The 95% threshold and the 5 year holding periods of the group exemption clause
Sec. 6a RETTA will not be changed.
• Application of the RETT valuation rules according to Sec. 8 para. 2 RETT-Act (valua-
tion based on the special valuation rules of the German Valuation Tax Act) instead
of the purchase price in case of real estate sales within the relevant retroactive pe-
riod in case of a reorganization according to the German Reorganisation Act if the
consideration is below the fair market value.
• Termination of the limitation of default fines for late filings of currently EUR 25,000
for RETT purposes.
• According to the draft bill the intended changes shall be applicable for transactions
that will be realized after 31 December 2019, so all transfers occurring after 31 De-
cember 2019 would be subject to the new law.
• However, it cannot be excluded that the transition rules may change throughout the
legislative process. It should be noted that the earliest effective date might be the
date of the submission of the new rules into the parliament within in the legislative
process which can be expected to happen in June 2019.
• The 10 year look back period shall also apply immediately for all post 2019 trans-
fers. As a consequence, a transfer completed prior or on Dec. 31 in 2019 should
not trigger RETT, if not taxable under current rules, and no subsequent share trans-
fers happen in 2019 or later.
• No grandfathering rule for the look back / holding period extension: The extension
will have immediate impact for transfers occurring after the effective date. Trans-
fers within 10 years prior and after the implementation of the new rules in terms of
Sec. 1 para. 2a RETTA and Sec. 1 para. 2b RETTA will be considered unless such
transfers would have been triggered RETT in the past according to the new rules. In
our view such rules cause concerns from a constitutional law point of view, in partic-
ular regarding a newly introduced Sec. 1 para. 2b RETTA for corporations. Share-
holder which already become old shareholder in terms of Sec. 1 para. 2a RETTA un-
til 31 December 2019 will retain their status so that transfers to such old share-
holder are still irrelevant for purposes of Sec. 1 para. 2a RETTA.
• Furthermore the extension of holding periods of the RETT exemption rules Sec. 5
RETTA and Sec. 6 RETTA to 10/15 years shall have a retroactive effect. Only in
case the existing 5 year holding period already expired on 31 December 2019 no
extension to 10/15 years applies.
• Under the transition rules, those transfers which occurred within the 10 year look
back period would not be counted for the 90% threshold. Transactions with a sign-
ing of the obligation to transfer that occurred within one year prior to the date of
introduction of the bill into the parliament within the legislative process (currently
expected to be in June 2019) and where closing of the transfer (i.e., transfer of le-
gal title) occurred within one year after that date shall not trigger RETT according
to the new rules for Sec. 1 para. 2a RETTA and Sec. 1 para. 2b RETTA.
• The existing 95% threshold in Sec. 1 para. 2a RETTA shall applicable for further 5
years until the end of 2024. Furthermore the existing 95% threshold in Sec. 1 para.
3 RETTA and Sec. 1 para. 3a RETTA will remain in place with an indefinite period in
order to avoid any ‚growing’ into an already existing‚ structure under the new rules
that does not trigger RETT.
Readers are advised that changes of the current draft bill may be subject to amend-
ments and changes during the legislative process. In particular the absence of a grand-
fathering concept for the extension of the look back period could be seen as problem-
atic by legislators and be subject to modifications.
EY Real Estate Tax Alert - May 2019Recommended action: Given the substantial consequences of the anticipated reform for any direct or indirect restructurings, acquisitions or disposition of entities owning German real estate, the impact of the reform on planned 2019 and post 2019 direct or indirect transfers of such entities should be closely assessed and monitored. Already existing RETT blocking structures should be reviewed on necessity of amendments in light of the upcoming RETT reform. Ansprechpartner Dr. Heinrich Fleischer Associate Partner Real Estate Tax Telefon +49 40 36132 12576 heinrich.fleischer@de.ey.com Christian Schmidt Senior Manager Real Estate Tax Telefon +49 40 36132 18957 christian.h.schmidt@de.ey.com EY Real Estate Tax Alert - May 2019
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