Halbjahresbericht 2020 - Novavest Real Estate AG
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Halbjahresbericht 2020
Halbjahresbericht 2020
Inhalt
An die Aktionäre
Kennzahlen, Highlights 1. Halbjahr 2020 2, 3
Portfolioinformationen 4
Lagebericht 1. Halbjahr 2020 5
Anlagestrategie und -richtlinien 8
Ausgewählte Liegenschaften 1, 9, 56
Unsere Liegenschaften auf einen Blick 46-51
Halbjahresrechnung nach Swiss GAAP FER
Halbjahresrechnung Novavest Real Estate AG 12
Anhang zur Halbjahresrechnung 16
Bericht der Revisionsstelle 42
Bewertungstestat des unabhängigen Immobilienschätzers 43
Hinweise
Glossar Kennzahlen 52
Investor Relations Informationen 54
Impressum 55
Halbjahresbericht 2020
ST. GALLEN (SG)
Im Grund 10a, 12a
Die Wohnliegenschaft wurde in den Jahren 2019/2020 Wohn-/Geschäftsliegenschaft mit 16 Miet-
kernsaniert. Sie befindet sich in einer Wohnzone wohnungen
(Quartier «Riethüsli»), rund 2 km vom Zentrum von Grundstückfläche 2'451 m2
St. Gallen entfernt. Schulen, Kindergarten sowie Gesamtnutzfläche 1'500 m2
Einkaufsmöglichkeiten und Geschäfte befinden sich in Soll-Mietzinseinnahmen TCHF 301 p.a.
Gehdistanz. Die Liegenschaft umfasst 16 Wohnungen Baujahr/Renovationen 1964, 1968 / 2019, 2020
(2½-, 3½- und 4½-Zimmerwohnungen), ist durch ihre
Südost-Ausrichtung gut besonnt und liegt in unmittel-
barer Nähe zu diversen Naherholungsgebieten.
Novavest Real Estate AG • Liegenschaft 1
Halbjahresbericht 2020
Kennzahlen
Erfolgsrechnung 01.01. - 30.06.2020 01.01. - 30.06.2019
Erfolg aus Vermietung 1) in TCHF 9'901 9'081
Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften in TCHF 0 0
Erfolg aus Neubewertung in TCHF 4'043 2'634
Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) in TCHF 11'228 9'594
Gewinn inkl. Neubewertungen / latenten Steuern in TCHF 8'166 6'477
Gewinn exkl. Neubewertungen / latenten Steuern 2)
in TCHF 5'005 4'415
Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungen 3) in % 6.3% 6.4%
Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungen 4) in % 3.9% 4.4%
Bilanz 30.06.2020 31.12.2019
Bilanzsumme in TCHF 642'530 584'326
Eigenkapital in TCHF 256'722 259'178
Eigenkapitalquote in % 40.0% 44.4%
Hypothekarvolumen in TCHF 350'237 305'419
Fremdfinanzierungsgrad in % 60.0% 55.6%
Fremdbelehnung der Liegenschaften in % 55.6% 55.1%
Net Gearing 5)
in % 134.6% 108.8%
Portfolio 30.06.2020 31.12.2019
Total Liegenschaftenportfolio in TCHF 630'044 554'045
Bruttorendite 6)
in % 4.6% 4.8%
Nettorendite 7) in % 3.7% 3.8%
Leerstandsquote ohne Umbauprojekte in % 4.6% 5.9%
Durchschnittlicher Diskontierungssatz Neubewertung in % 3.1% 3.1%
Durchschnittlicher Zinssatz Finanzverbindlichkeiten in % 0.8% 0.9%
Durchschnittliche Restlaufzeit Finanzverbindlichkeiten in Jahren 2.8 3.7
Angaben pro Aktie 30.06.2020 31.12.2019
Börsenkurs in CHF 44.90 43.50
Net Asset Value (NAV) in CHF 39.88 40.26
Gewinn je Aktie inkl. Neubewertung (EPS) 8) in CHF 1.27 2.75
Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (EPS) 9) in CHF 0.78 1.73
Definitionen:
1)
Mietertrag minus direkter Aufwand vermietete Renditeliegenschaften
2)
Gewinn vor Steuern (EBT) minus Erfolg aus Neubewertung, minus latente Steuern plus Anteil latente Steuern, die dem Erfolg aus Neubewertung
zurechenbar sind
3)
Gewinn inkl. Neubewertungen / latenten Steuern in Relation zum durchschnittlich gewichteten Eigenkapital
4)
Gewinn exkl. Neubewertungen / latenten Steuern in Relation zum durchschnittlich gewichteten Eigenkapital
5)
Nettofinanzverbindlichkeit (Kurzfristige und langfristige Hypothekarverbindlichkeiten minus flüssige Mittel) in Relation zum Eigenkapital
per Bilanzstichtag
6)
Bruttorendite entspricht dem Soll-Mietertrag (Soll-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag)
in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften
7)
Nettorendite entspricht dem Nettoertrag (Ist-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag
abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten für das Berichtsjahr) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften
8)
Gewinn inkl. Neubewertungen / latenten Steuern dividiert durch Anzahl durchschnittlich ausstehender Namenaktien
9)
Gewinn exkl. Neubewertungen / latenten Steuern dividiert durch Anzahl durchschnittlich ausstehender Namenaktien
Ein Glossar mit weiteren Kennzahlendefinitionen findet sich auf Seite 52 in diesem Halbjahresbericht.
2 Novavest Real Estate AG • Kennzahlen
Halbjahresbericht 2020
Highlights 1. Halbjahr 2020
630.0
50
61%
Immobilienportfolio Anteil Liegenschaften
in CHF Mio. Wohnnutzung (inkl. Projekte)
9.9
Erfolg aus Vermietung
in CHF Mio.
8.2
Gewinn
in CHF Mio.
1.27
Gewinn je Aktie
in CHF
39.88 40.0%
55.6%
Net Asset Value Eigenkapitalquote Fremdbelehnungsgrad
je Aktie in CHF der Liegenschaften
SIX
SIX Swiss Exchange
NREN
Ticker Symbol
289.1
Börsenkapitalisierung
gelistet in CHF Mio.
Novavest Real Estate AG • Highlights 3
Halbjahresbericht 2020
Portfolioinformationen
Marktwerte Gesamtportfolio
nach Anlagekategorien nach Anlagegrössen
TCHF 630'044 per 30. Juni 2020 TCHF 630'044 per 30. Juni 2020
Wohnliegenschaften 31% Liegenschaften < CHF 5 Mio. 6%
Wohn-/Geschäftsliegenschaften 48% Liegenschaften CHF 5 – 15 Mio. 30%
Geschäftsliegenschaften 7% Liegenschaften > CHF 15 Mio. 50%
Projekte 14% Projekte 14%
Soll-Mietzinseinnahmen Renditeliegenschaften
nach Nutzung nach Kantonen
TCHF 24'951 (annualisiert) TCHF 24'951 (annualisiert)
Wohnen 61% AG 5% SG 16%
Geschäft, Gewerbe 39% BE 11% SH 1%
BL 4% SO 5%
BS 10% TG 12%
FR 11% ZH 23%
LU 2%
4 Novavest Real Estate AG • Portfolioinformationen
Halbjahresbericht 2020
Lagebericht 1. Halbjahr 2020
Sehr geehrte Aktionärinnen, sehr geehrte Aktionäre
Die Novavest Real Estate AG trotzt der durch das Coronavirus verursachten Wirtschaftskrise
und schliesst das erste Halbjahr 2020 mit einem erfreulichen Ergebnis ab. Der Wert des Im-
mobilienportfolios hat sich um 14% auf CHF 630.0 Millionen (31.12.2019: CHF 554.0 Millionen)
erhöht. Das Wachstum ist auf die Akquisitionen eines Portfolios mit vier Wohnliegenschaften
« Immobilien-
und zwei Wohn-/Geschäftsliegenschaften in Basel per 30. Juni 2020, zwei Wohnliegenschaf-
ten in St. Gallen und Obernau per 1. April bzw. 28. Mai 2020 sowie auf die Investitionstätigkei-
portfolio
ten im Projekt Badenerstrasse 701 in Zürich und positive Neubewertungseffekte zurückzufüh-
ren.
+14% auf CHF
630.0 Mio. »
Als Beispiele unserer Akquisitionstätigkeit im ersten Halbjahr 2020 finden Sie die erwor-
bene Wohnliegenschaft «Im Grund 10a, 12a in St. Gallen» sowie eine der Wohn-/Geschäfts-
liegenschaften an der «Sempacherstrasse 8 in Basel» auf den Seiten 1 bzw. 9 dieses Halbjah-
resberichts. Ergänzt werden diese Liegenschaftsbeispiele durch das «Centre Loewenberg in Gesamtportfolio
Murten» auf Seite 56 und durch die Darstellungen sämtlicher Liegenschaften im Portfolio auf TCHF
630'044
den Seiten 46 bis 51.
554'045
Das finanzielle Ergebnis des ersten Halbjahrs 2020 zeichnet sich durch eine erneute Gewinn- 498'835
457'957
steigerung beim Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von +17% auf CHF 11.2 Milli-
onen (H1 2019: CHF 9.6 Millionen) und einen Anstieg beim Gewinn inklusive Neubewertungs-
erfolg von +26% auf CHF 8.2 Millionen (H1 2019: CHF 6.5 Millionen) aus. 315'650
Die Nennwertrückzahlung von CHF 1.65 pro Namenaktie, die von der ordentlichen General-
versammlung vom 25. Mai 2020 beschlossen worden war, wurde am 31. Juli 2020 vollzogen
und die Auszahlung an die Aktionäre erfolgte ab dem 6. August 2020.
2016 2017 2018 2019 H1 2020
Management Kommentar zum Halbjahres- 1)
Gesamtportfolio Werte 2016-2019 per
ergebnis 2020 1 31. Dezember; H1 2020 per 30. Juni 2020
Soll-Mietertrag Renditeliegenschaften von CHF 25.0 Millionen p.a.
Per 30. Juni 2020 belief sich der Soll-Mietertrag der Renditeliegenschaften (ohne Projekte)
annualisiert betrachtet auf CHF 25.0 Millionen (H1 2019: CHF 22.7 Millionen). Der Mieter-
tragsanteil aus Wohnnutzung hat sich erneut erhöht und beträgt neu 61% (H1 2019: 59%).
Auswirkungen der Coronavirus Krise auf die Halbjahresrechnung 2020
Die COVID-19 Pandemie und der daraufhin vom Bundesrat verordnete Lockdown sowie neu
« Neu 61%
eingeführte Schutzmassnahmen haben in verschiedenen Wirtschaftszweigen in der Schweiz
zu deutlichen Geschäftseinbussen geführt. Die Auswirkungen auf die Mieterträge des Immo-
Wohnanteil
bilienportfolios der Novavest Real Estate AG waren im ersten Halbjahr 2020 insgesamt be-
trachtet relativ gering. Wir haben frühzeitig mit verschiedenen kleineren Gewerbemietern, die
am Soll-
vom Lockdown besonders betroffen waren, das Gespräch gesucht und individuelle Lösungen Mietertrag. »
(z.B. temporäre Mietzinsreduktion, Mietzinsstundungen) erarbeitet. Für das erste Halbjahr
2020 wurden insgesamt Mietzinsreduktionen von TCHF 46 gewährt und entsprechend in der
Erfolgsrechnung erfasst. Die Verhandlungen mit einzelnen weiteren Parteien sind noch nicht
ganz abgeschlossen. Für das Gesamtjahr 2020 werden aber keine signifikanten Mietzinsaus-
fälle erwartet.
1
Ein Glossar diverser Performance-Kennzahlen findet sich auf den Seiten 52/53 in diesem Halbjahresbericht. Novavest Real Estate AG • Lagebericht 5
Halbjahresbericht 2020
Soll-Mietzinseinnahmen1) Erfolgsrechnung 1. Halbjahr 2020
TCHF
Der Netto-Mietertrag stieg im ersten Halbjahr 2020 um 10% auf CHF 11.6 Millionen (H1 2019:
24'951
22'998 CHF 10.6 Millionen). Das Mietertragswachstum im Vergleich zur Vorjahresperiode ist vor al-
22'191 22'444
lem auf die per 26. September 2019 vollständig erworbene Liegenschaft in Olten und auf eine
Reduktion der Leerstandsquote aufgrund erfolgreicher Wiedervermietungsaktivitäten zu-
15'100
rückzuführen. Die neu akquirierten Liegenschaften in St. Gallen (per 1. April 2020), Obernau
(per 28. Mai 2020) und Basel (per 30. Juni 2020) steuerten in der Berichtsperiode 2020 nur
einen geringen oder noch keinen Mietertrag bei. Die im ersten Halbjahr 2020 erwirtschaftete
Nettorendite auf den Anlageobjekten lag bei 3.7% (H1 2019: 4.1%). Die Leerstandsquote der
Renditeliegenschaften (ohne Projekte) lag bei 4.6% und reduzierte sich damit im Vergleich zur
ersten Jahreshälfte 2019 um 2.7 Prozentpunkte (31.12.2019: 5.9%; 30.06.2019: 7.3%).
Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften belief sich auf CHF 1.7 Millionen
2016 2017 2018 2019 H1 2020
(H1 2019: CHF 1.5 Millionen). Gemessen am Netto-Mietertrag lag der direkte Aufwand da-
1)
Soll-Mietzinseinnahmen Renditeliegen-
schaften Werte 2016-2019 jeweils Gesamt- mit erneut bei tiefen 14.6% (H1 2019: 14.0%). Der Personalaufwand betrug CHF 0.4 Millionen
jahr; H1 2020 annualisierter Wert (H1 2019: CHF 0.3 Millionen) und der Beratungsaufwand bezifferte sich auf CHF 0.5 Millionen
(H1 2019: CHF 0.4 Millionen). Der Verwaltungsaufwand lag bei CHF 1.6 Millionen (H1 2019:
CHF 1.4 Millionen) und umfasst das Verwaltungshonorar an die Nova Property Fund Manage-
ment AG in der Höhe von CHF 1.2 Millionen (H1 2019: CHF 1.1 Millionen) sowie Kapitalsteuern
und übrigen Verwaltungsaufwand von total CHF 0.4 Millionen (H1 2019: CHF 0.3 Millionen).
Der Erfolg aus Neubewertung belief sich auf CHF 4.0 Millionen (H1 2019: CHF 2.6 Millionen).
Wüest Partner AG hat als unabhängiger Immobilienschätzer das Immobilienportfolio per 30.
Juni 2020 (44 Renditeliegenschaften und 6 Projekte) unter Anwendung der DCF-Methode mit
CHF 630.0 Millionen bewertet (31.12.2020: CHF 554.0 Millionen).
Bewertungstestat Wüest Partner AG siehe Seite 43.
Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg um 17% auf CHF 11.2 Millionen
(H1 2019: CHF 9.6 Millionen). Der Nettofinanzaufwand reduzierte sich trotz Portfolioausbau
und erhöhten Hypothekarschulden auf CHF 1.2 Millionen (H1 2019: CHF 1.3 Millionen), was
« EBIT mit einem leicht tieferen durchschnittlichen Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten von
0.8% im ersten Halbjahr 2020 (H1 2019: 0.9%) zusammenhängt. Die Ertragssteuern in der Be-
CHF 11.2 Mio.; richtsperiode 2020 betrugen CHF 1.9 Millionen (H1 2019: CHF 1.9 Millionen).
Gewinn Der Gewinn inkl. Neubewertungserfolg erhöhte sich um 26% auf CHF 8.2 Millionen (H1 2019:
inkl. Neube- CHF 6.5 Millionen). Der Gewinn ohne Neubewertungserfolg lag bei CHF 5.0 Millionen (H1
2019: CHF 4.4 Millionen). Aufgrund der Kapitalerhöhung per 13. Dezember 2019 zur Um-
wertungen setzung der Wachstumsstrategie erhöhte sich die Anzahl der durchschnittlich ausstehenden
Namenaktien auf 6'437'670 Namenaktien (H1 2019: 5'150'136 Namenaktien), sodass beim
CHF 8.2 Mio.» Gewinn pro Aktie inklusive Neubewertungserfolg ein Gewinn von CHF 1.27 bzw. exkl. Neube-
wertungserfolg von CHF 0.78 (H1 2019: CHF 1.26 inkl. Neubewertungserfolg bzw. CHF 0.86
exkl. Neubewertungserfolg) resultiert.
6 Novavest Real Estate AG • Lagebericht
Halbjahresbericht 2020
Bilanz per 30. Juni 2020
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Jahresende 2019 auf CHF 642.5 Millionen erhöht
(31.12.2019: CHF 584.3 Millionen). Auf der Aktivseite der Bilanz lagen die flüssigen Mittel bei
CHF 4.6 Millionen (31.12.2019: CHF 23.5 Millionen). Das Anlagevermögen von total CHF 632.9
Millionen bestand aus Renditeliegenschaften (CHF 540.5 Millionen), den Projekten in Zürich,
St. Gallen, Olten und Luzern (CHF 89.5 Millionen), Goodwill (CHF 1.7 Millionen) und dem lang-
fristigen Teil des vorfinanzierten Mieterausbaus in Frauenfeld und Altstätten (CHF 1.1 Millio-
nen).
Auf der Passivseite der Bilanz lagen die kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten
per 30. Juni 2020 bei CHF 350.2 Millionen (31.12.2019: CHF 305.4 Millionen). Aufgrund der
Zinskurve wurden im ersten Halbjahr 2020 neu aufgenommene Hypothekarschulden eher mit
kurzen Zinsbindungen refinanziert. Die Duration der Finanzverbindlichkeiten veränderte sich
dadurch auf 2.8 Jahre (31.12.2019: 3.7 Jahre; 30.06.2019: 3.9 Jahre).
Das Eigenkapital lag per Bilanzstichtag bei CHF 256.7 Millionen (31.12.2019: CHF 259.2 Millio-
nen). Die Veränderung des Eigenkapitals begründet sich durch den Gewinnbeitrag des ersten
Halbjahrs 2020 von CHF 8.2 Millionen sowie den aus dem Eigenkapital in die Bilanzposition
«Verbindlichkeit aus Nennwertrückzahlung» übertragenen Nennwertrückzahlungsbetrag
von CHF 10.6 Millionen. Die von der ordentlichen Generalversammlung vom 25. Mai 2020
beschlossene Nennwertrückzahlung von CHF 1.65 pro Aktie wurde nach dem Bilanzstichtag
am 6. August 2020 ausbezahlt und daher per Bilanzstichtag 30. Juni 2020 als Verbindlichkeit
bilanziert. Der neue Nennwert pro Namenaktie beläuft sich nach der Auszahlung auf CHF
« Net Asset
28.55. Die Eigenkapitalquote von 40.0% per 30. Juni 2020 (31.12.2019: 44.4%) entspricht der
Ziel-Eigenkapitalgrösse der Gesellschaft. Der Net Asset Value pro Namenaktie lag bei CHF
Value
39.88 (31.12.2019: CHF 40.26; 30.06.2019: CHF 39.05). CHF 39.88
pro Namen-
Anpassung des Anlagereglements aktie »
Der Verwaltungsrat hat das bestehende Anlagereglement aus dem Jahr 2015 überarbeitet
und an die heutigen Gegebenheiten in Bezug auf Unternehmensstruktur und den Immobilien-
markt Schweiz angepasst. Der Fokus des Liegenschaftsportfolios liegt weiterhin unverändert
auf Bestandesliegenschaften mit Wohnnutzung, einem Mietertragsanteil aus Wohnnutzung
von mindestens 50% und dem Standortfokus im Einzugsbereich der Zentren Zürich, Basel,
Bern, Winterthur, Luzern, St. Gallen und Aarau sowie auf deren Achsen.
Das neue Anlagereglement tritt auf den 15. September 2020 in Kraft. Die Anlagestrategie
und Anlagerichtlinien sind auf den Seiten 10/11 in diesem Halbjahresbericht aufgeführt. Die
beiden Versionen, das bestehende Anlagereglement mit Gültigkeit seit dem 1. Mai 2015 sowie
die neue Fassung mit Gültigkeit ab dem 15. September 2020, sind auf der Website der Gesell-
schaft unter https://www.novavest.ch/de/investor-relations/ bei Sektion Anlagereglement
aufgeschaltet.
Novavest Real Estate AG • Lagebericht 7
Halbjahresbericht 2020
Ausblick
Die Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf die globale und auf die Schweizer Wirtschaft
sind aus heutiger Sicht noch sehr unklar, da die Krise längst nicht überwunden ist. Die Nova-
vest Real Estate AG verfügt mit einem Wohnnutzungsanteil von etwas über 60% an den Miet-
erträgen jedoch über ein relativ robustes Geschäftsmodell. Zudem trägt auch die hohe Boni-
tät der wichtigsten Gewerbemieter (z.B. SBB, BMW (Schweiz) AG, Kantonsspital St. Gallen,
LIDL Schweiz AG) zur Stabilität des Portfolios bei.
Die Umnutzungs- und Entwicklungsprojekte in Zürich (bis 2021), St. Gallen (bis 2023), Olten
(2020) und Luzern (2020) werden weiter vorangetrieben. Aus all diesen Projekten erwarten wir
nach jeweiligem Abschluss einen positiven Effekt auf die Wohnnutzungsquote im Portfolio,
verbunden mit einem deutlichen Wertsteigerungspotenzial.
Zur Fortsetzung der erfolgreichen Wachstumsstrategie prüft der Verwaltungsrat die Mög-
lichkeiten einer weiteren Kapitalerhöhung im zweiten Halbjahr 2020.
Gian Reto Lazzarini Peter Mettler
Präsident des Verwaltungsrats Chief Executive Officer
8 Novavest Real Estate AG • LageberichtHalbjahresbericht 2020
BASEL (BS)
Sempacherstrasse 8
Die Wohn- und Geschäftsliegenschaft an der Sempa- Wohn-/Geschäftsliegenschaft mit 33 Mietwohnun-
cherstrasse 8 ist Teil eines grösseren Liegenschaften- gen, Verkaufsflächen 154 m2, Gewerbeflächen 133 m2
portfolios in Basel, welches per 30. Juni 2020 erworben und Lagerflächen 93 m2
wurde. Insgesamt wurden mit dieser Transaktion Grundstückfläche 939 m2
111 Wohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen mit Gesamtnutzfläche 2'713 m2
einem Marktwert von CHF 46.6 Millionen und einer Soll-Mietzinseinnahmen TCHF 512 p.a.
Gesamtmietfläche von über 7'440 m neu ins Portfolio
2
Baujahr 1965
aufgenommen.
Novavest Real Estate AG • Liegenschaft 9Halbjahresbericht 2020
Anlagestrategie und -Richtlinien1
Die Novavest Gruppe verfolgt das Ziel, durch Investitionen in ausgewählte Wohn- und Ge-
schäftsliegenschaften in der ganzen Schweiz langfristiges Kapital- sowie Ertragswachstum
für ihre Anleger zu erzielen. Die Gruppengesellschaften können sowohl Direktinvestitionen in
Immobilien tätigen wie auch Beteiligungen an anderen Immobilien- sowie an Verwaltungs-
gesellschaften erwerben. Durch Diversifikation nach Objekten sowie deren Nutzungsart,
Standort, Lage, Grösse und Bausubstanz wird eine ausgewogene und optimale Ertrags- und
Risikostruktur angestrebt.
Die nachfolgenden Angaben sind ein Auszug aus dem Anlagereglement1 der Novavest Real
Estate AG.
Immobilienanlagen
Anlageobjekte unterliegen grundsätzlich den folgenden Anlagebeschränkungen:
• Der Fokus des Liegenschaftsportfolios liegt auf Bestandesliegenschaften mit reiner
Wohnnutzung (Mietwohnungen), wobei sowohl Mietshäuser als auch Stockwerk-
eigentum möglich sind.
• Es kann auch in Bestandesliegenschaften mit Büro- und Gewerbenutzung investiert
werden.
• Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung macht mindestens 50% der gesamten
Mieterträge aus.
• Neubauprojekte sind bis zu einem Anteil von 30% des jeweils letzten Immobilienportfolio-
wertes (halbjährliche Bewertung) möglich, wobei auch der Bau von Wohnliegenschaften
zum Zweck des Verkaufs als Stockwerkeigentum zulässig ist.
• Bis zu 15% des jeweils letzten Immobilienportfoliowertes dürfen in Spezialimmobilien
wie Einkaufscenter, Kinos, Hotels oder Industrieanlagen investiert werden.
• Bis zu 20% des jeweils letzten Immobilienportfoliowertes dürfen in im Grundbuch
eingetragene selbständige und dauernde Rechte oder in erschlossenes Bauland mit
bewilligtem Bauprojekt investiert werden.
• Bis zu 15% des jeweils letzten Immobilienportfoliowertes dürfen Immobilien sein, bei
welchen bewilligte Umnutzungs- oder umfassende Sanierungsprojekte bestehen.
Die Gruppengesellschaften können Miteigentumsanteile an solchen Immobilien erwerben.
Die Immobilienanlagen sind auf mindestens 15 Objekte zu verteilen.
Anlagekriterium Standort
Im Fokus stehen Objekte in der ganzen Deutschschweiz, primär im Einzugsbereich der Zentren
Zürich, Basel, Bern, Winterthur, Luzern, St. Gallen und Aarau sowie auf deren Achsen. In dieser
Kategorie dürfen Liegenschaften erworben werden, welche in der Stadt oder Agglomeration
liegen und/oder eine gute Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln (Nähe Bahnhof/
S-Bahnhof) bzw. eine gute Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr aufweisen
(Autobahn/Hauptverkehrsachsen).
Immobilien in ländlichen Regionen, welche keine oben erwähnten Kriterien erfüllen, dürfen im
Portfolio höchstens 10% der Immobilienwerte ausmachen.
1
Der Verwaltungsrat hat am 11. August 2020 eine Anpassung des Anlagereglements verabschiedet, die mit Wirkung ab
15. September 2020 in Kraft tritt. Die beiden Versionen des Anlagereglements mit Gültigkeit seit dem 1. Mai 2015 (relevantes
Reglement für Bilanzstichtag 30. Juni 2020) sowie das neue Anlagereglement mit Gültigkeit ab 15. September 2020 sind
auf der Website der Gesellschaft unter https://www.novavest.ch/de/investor-relations/ bei Sektion Anlagereglement
aufgeschaltet.
10 Novavest Real Estate AG • Anlagestrategie und -RichtlinienHalbjahresbericht 2020
Beteiligungen an Immobilien- und Verwaltungs-
gesellschaften
Die Gruppengesellschaften können Eigenkapitalbeteiligungen irgendwelcher Art an Immo-
biliengesellschaften und Verwaltungsgesellschaften anstreben, wobei in der Regel eine Be-
teiligung von mindestens 35% des Kapitals und der Stimmen angestrebt wird, was eine aktive
Beteiligung an der Führung der Zielgesellschaft erlaubt. Bei solchen Beteiligungen sind zum
Zwecke der Berechnung der Einhaltung der Anlagevorschriften (siehe oben Abschnitt „Immo-
bilienanlagen“) die in den jeweiligen Beteiligungen enthaltenen Objekte pro rata zu berück-
sichtigen.
Bewertung
Der Marktwert des gesamten Portfolios der Novavest Gruppe wird halbjährlich durch einen
unabhängigen ausgewiesenen Bewertungsexperten nach anerkannter „Discounted Cash
Flow“-Methode ermittelt. Aktuell amtet Wüest Partner AG, CH-Zürich, als unabhängiger
Immobilienbewerter.
Finanzierungsgrundsätze
Zwecks Optimierung des Ertrags können die Gruppengesellschaften zur Finanzierung der
Immobilien-Investitionen mittel- oder langfristiges Fremdkapital aufnehmen. Maximal ist ein
Fremdfinanzierungsgrad von bis zu 75% gemessen am Wert des gesamten Immobilienport-
folios zulässig. Zur Sicherung entsprechender Kredite können Grundstücke verpfändet wer-
den. Die Ziel-Eigenkapitalquote der Novavest Gruppe liegt aktuell bei rund 40%.
Abweichungen von Anlagebeschränkungen
Kurzfristige Abweichungen von den Anlagebeschränkungen und Risikoverteilungsvorschrif-
ten sind zulässig, wenn sie nach Ansicht des Verwaltungsrats vertretbar sind, namentlich weil
sie im Interesse der Gruppengesellschaften und der Novavest Gruppe als Ganzes sind und die
Wiederherstellung der reglementskonformen Situation auf das zulässige Mass absehbar ist.
Bei darüber hinausgehenden Abweichungen sind die zur Wiederherstellung einer reglements-
konformen Situation erforderlichen Massnahmen umgehend einzuleiten und umzusetzen.
Längerfristiges Wachstum
Generell plant die Gesellschaft für die nächsten Jahre ein kontinuierliches Wachstum, unter
anderem auch durch Kapitalerhöhungen. Der Liegenschaftswert des Portfolios (aktuell per
30. Juni 2020: CHF 630.0 Millionen) soll in den kommenden Jahren weiter ausgebaut werden.
Novavest Real Estate AG • Anlagestrategie und -Richtlinien 11Halbjahresbericht 2020
Bilanz
alle Beträge in CHF Erläuterungen 30.06.2020 31.12.2019
Flüssige Mittel 4'623'254 23'465'451
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 4'612'677 3'189'398
Sonstige kurzfristige Forderungen 268'872 214'871
Vorfinanzierter Mieterausbau gegenüber Dritten 115'815 114'137
Aktive Rechnungsabgrenzung 54'940 0
Total Umlaufvermögen 9'675'558 26'983'857
Renditeliegenschaften 4 540'502'000 469'158'000
Projekte 5 89'542'400 84'887'100
Vorfinanzierter Mieterausbau gegenüber Dritten 1'063'378 1'122'125
Immaterielle Anlagen (Goodwill) 6 1'746'188 2'174'536
Total Anlagevermögen 632'853'965 557'341'761
Total Aktiven 642'529'523 584'325'618
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 170'933 66'571
Verbindlichkeit aus Nennwertrückzahlung 10'622'156 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 7'974'289 4'998'842
Passive Rechnungsabgrenzung 1'798'754 1'340'308
Kurzfristige Hypothekarverbindlichkeiten 7 123'941'500 74'481'000
Rückstellung negativer Goodwill (Badwill) 8 344'723 381'904
Total Kurzfristiges Fremdkapital 144'852'354 81'268'625
Langfristige Hypothekarverbindlichkeiten 7 226'295'500 230'937'500
Rückstellung negativer Goodwill (Badwill) 8 84'575 241'770
Rückstellungen für latente Ertragssteuern 14'575'381 12'700'013
Total Langfristiges Fremdkapital 240'955'456 243'879'283
Total Fremdkapital 385'807'811 325'147'908
Aktienkapital 9 194'417'634 194'417'634
Kapitalreserven 15'413'297 15'413'297
Gewinnreserven 46'890'781 49'346'779
Total Eigenkapital 256'721'712 259'177'710
Total Passiven 642'529'523 584'325'618
Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung.
12 Novavest Real Estate AG • Halbjahresrechnung der Novavest Real Estate AGHalbjahresbericht 2020
Erfolgsrechnung
alle Beträge in CHF Erläuterungen 01.01. - 30.06.2020 01.01. - 30.06.2019
Mietertrag 10 11'587'461 10'558'190
Total Betriebsertrag 11'587'461 10'558'190
Direkter Aufwand vermietete Renditeliegenschaften 11 -1'686'924 -1'476'750
Personalaufwand -431'600 -272'102
Beratungsaufwand 12 -489'946 -377'129
Verwaltungsaufwand 13 -1'560'601 -1'395'420
Total Betriebsaufwand -4'169'071 -3'521'402
Gewinne aus Neubewertung 4/5 9'092'298 5'476'487
Verluste aus Neubewertung 4/5 -5'048'938 -2'842'074
Erfolg aus Neubewertung 4'043'360 2'634'413
Abschreibungen auf immateriellen Anlagen (Goodwill) 6 -428'349 -445'418
Auflösung negativer Goodwill (Badwill) 8 194'376 368'085
Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) 11'227'777 9'593'869
Finanzertrag 181'093 98'994
Finanzaufwand -1'343'232 -1'351'003
Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) 10'065'638 8'341'860
Ertragssteuern -1'899'481 -1'865'122
Gewinn 14 8'166'158 6'476'739
Ergebnis pro Aktie (verwässert/unverwässert) 1.27 1.26
Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung.
Novavest Real Estate AG • Halbjahresrechnung der Novavest Real Estate AG 13Halbjahresbericht 2020
Geldflussrechnung
alle Beträge in CHF 01.01. - 30.06.2020 01.01. - 30.06.2019
Gewinn 8'166'158 6'476'739
Erfolg aus Neubewertung Renditeliegenschaften -3'941'728 -15'782
Erfolg aus Neubewertung Projekte -101'629 -2'618'631
Abschreibung auf immateriellen Anlagen (Goodwill) 428'349 445'418
Auflösung negativer Goodwill (Badwill) -194'376 -368'085
Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen -1'423'278 -290'905
Veränderung sonstige Forderungen und aktive Rechnungsabgrenzung -108'941 -197'272
Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 104'362 -2'829'446
Veränderung sonstige Verbindlichkeiten und passive Rechnungsabgrenzung 1'304'430 2'980'305
Veränderung Rückstellungen für latente Ertragssteuern 1'875'368 1'596'122
Geldfluss aus Betriebstätigkeit 6'108'715 5'178'463
Investitionen in Renditeliegenschaften -67'204'104 -2'311'218
Investitionen in Projekte -2'622'376 -60'569
Amortisation Vorfinanzierter Mieterausbau 57'068 49'825
Anzahlungen 0 -70'172
Geldfluss aus Investitionstätigkeit -69'769'412 -2'392'133
Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung 0 -8'497'724
Aufnahme/Rückzahlung von kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten 44'818'500 -2'002'800
Aufnahme/Rückzahlung von langfristigen Finanzverbindlichkeiten 0 11'500'000
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 44'818'500 999'476
Veränderung Flüssige Mittel -18'842'197 3'785'806
Nachweis
Flüssige Mittel Anfangsbestand 23'465'451 9'261'315
Flüssige Mittel Endbestand 4'623'254 13'047'121
Veränderung Fonds Flüssige Mittel -18'842'197 3'785'806
Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung.
14 Novavest Real Estate AG • Halbjahresrechnung der Novavest Real Estate AGHalbjahresbericht 2020
Eigenkapitalnachweis
01.01. – 30.06.2020
alle Beträge in CHF Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Total
Total 31. Dezember 2019 194'417'634 15'413'297 49'346'779 259'177'710
Nennwertrückzahlung -10'622'156 -10'622'156
Gewinn 8'166'158 8'166'158
Total 30. Juni 2020 194'417'634 15'413'297 46'890'780 256'721'712
Die Aktionäre der Novavest Real Estate AG haben an der ordentlichen Generalversammlung vom 25. Mai 2020
eine Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung beschlossen. Die Nennwertrückzahlung von CHF 1.65
pro Aktie bzw. im Gesamtbetrag von CHF 10.6 Mio. wurde am 31. Juli 2020 vollzogen, am 6. August 2020 ausbe-
zahlt und im vorliegenden Abschluss als Verbindlichkeit gegen die Gewinnreserven erfasst.
01.01. – 30.06.2019 (Vorjahr)
alle Beträge in CHF Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Total
Total 31. Dezember 2018 164'031'832 4'056'345 35'040'764 203'128'941
Nennwertrückzahlung -8'497'724 -8'497'724
Gewinn 6'476'739 6'476'739
Total 30. Juni 2019 155'534'107 4'056'345 41'517'504 201'107'956
Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung.
Novavest Real Estate AG • Halbjahresrechnung der Novavest Real Estate AG 15Halbjahresbericht 2020
Anhang zur Halbjahresrechnung der
Novavest Real Estate AG per 30. Juni 2020
1. Grundlagen
Allgemeine Informationen
Die Novavest Real Estate AG ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher
Tätigkeit in der Schweiz. Die Geschäftstätigkeit bezweckt den Bau, den Erwerb, die Veräus-
serung, das Halten sowie den Umbau und die Bewirtschaftung von Immobilien aller Art in der
Schweiz. Die Novavest Real Estate AG wurde am 17. Oktober 2012 gegründet. Die Namen-
aktien mit Nominalwert CHF 30.20 der Novavest Real Estate AG (NREN, Valor-Nr. 21218624)
sind seit dem 16. Dezember 2019 an der SIX Swiss Exchange (vorher: seit dem 10. Juli 2013 an
der BX Swiss) kotiert.
Zeitpunkt der Freigabe zur Veröffentlichung
Der Verwaltungsrat hat die Halbjahresrechnung 2020 am 11. August 2020 genehmigt und zur
Veröffentlichung am 13. August 2020 freigegeben.
Grundlagen der Rechnungslegung
Die vorliegende, nicht geprüfte Halbjahresrechnung wurde in Übereinstimmung mit der
Fachempfehlung zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER 31 (ergänzende Fachempfehlungen
für kotierte Unternehmen) sowie den besonderen Bestimmungen für Immobiliengesellschaf-
ten (Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange) erstellt und
vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage. Swiss GAAP FER 31 lässt für die Zwischenberichterstattung im Vergleich zur
Jahresrechnung Verkürzungen im Ausweis und der Offenlegung zu. Die Revisionsstelle hat
eine Review (prüferische Durchsicht) des vorliegenden Halbjahresabschlusses durchgeführt.
Grundsätzlich bilden Anschaffungs- respektive Herstellkosten die Bewertungsgrundlage für
die Halbjahresrechnung. Davon ausgenommen sind Rendite- und Neubauliegenschaften so-
wie Projekte, die zu Marktwerten bewertet werden.
2. Wichtige Ereignisse der Berichtsperiode
Die Novavest Real Estate AG hat die erwarteten Auswirkungen von COVID-19 auf die Halbjah-
resrechnung analysiert. Mit verschiedenen Mietern wurden bereits Vereinbarungen getroffen,
dazu gehören temporäre Mietzinsreduktion sowie Mietzinsstundungen. In der Berichtsperio-
de 2020 wurden insgesamt Mietzinsreduktionen von TCHF 46 gewährt und entsprechend in
der Erfolgsrechnung erfasst.
Die Verhandlungen bezüglich weitere Mietzinsreduktionen sind noch nicht abgeschlossen. Es
werden aktuell keine weiteren signifikanten Mietzinsreduktionen erwartet.
Bei dieser Analyse wurden auch die möglichen Auswirkungen der Motionen des Ständerats
bzw. des Nationalrats zur Reduktion der Mieten für von der Schliessung betroffene Betriebe
aufgrund des vom Bundesrat verordneten COVID-19 Lockdowns berücksichtigt. Diese beiden
Motionen sehen Mietzinsreduktionen von 60% für berechtigte Geschäftsmieten bis TCHF 20
pro Monat und Objekt vor.
16 Novavest Real Estate AG • Halbjahresrechnung der Novavest Real Estate AGHalbjahresbericht 2020
Fusion Novavest Real Estate AG mit Pretium AG
Mit Datum 22. Mai 2020 wurde die einzige Tochtergesellschaft Pretium AG rückwirkend per 1.
Januar 2020 mit der Novavest Real Estate AG fusioniert. Die vorliegende Halbjahresrechnung
per 30. Juni 2020 entspricht dem Einzelabschluss in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER 31
der Novavest Real Estate AG. Bis zur Fusion wurde eine Konzernrechnung erstellt, entspre-
chend handelt es sich bei den Vorjahresinformationen um konsolidierte Zahlen. Die Fusion hat
keine Auswirkungen auf die Bewertung und den Ausweis einzelner Positionen. Die Werte der
bisherigen Konzernrechnung wurden als Basis für den vorliegenden Abschluss übernommen
und werden nach bisher gültigen Grundsätzen fortgeschrieben.
Im Vorjahr umfasste der Konsolidierungskreis die folgenden Gesellschaften, welche vollkon-
solidiert wurden:
Konsolidierte Gesellschaften Sitz Gesellschafts- Grundkapital Kapitalanteil
tätigkeit in CHF 31.12.2019
Novavest Real Estate AG, Zürich Zürich Immobilien 194'417'634 Muttergesellschaft
Pretium AG, Zürich (fusioniert per 01.01.2020) Zürich Immobilien - 100.00%
Die für die konsolidierten Vorjahreszahlen wesentlichen Konsolidierungsgrundsätze wurden
im Geschäftsbericht per 31. Dezember 2019 detailliert beschrieben.
3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Flüssige Mittel
In dieser Position sind Bankguthaben enthalten. Die flüssigen Mittel werden zu Nominalwer-
ten bewertet.
Forderungen
Sämtliche Forderungen werden zum Nominalwert bewertet. Erkennbare und eingetretene
Verluste werden im Jahr ihres Eintretens der Erfolgsrechnung belastet. Die Wertberichtigung
basiert auf einer Einzelbeurteilung unter Berücksichtigung allfälliger vorhandener Sicher-
heiten.
Renditeliegenschaften
Die Liegenschaften dienen langfristigen Anlagezwecken (Renditeliegenschaften) und werden
bei der Ersterfassung zu Anschaffungs- bzw. Herstellkosten bilanziert. Bei der Folgebewer-
tung (halbjährlich) erfolgt die Erfassung zu Marktwerten, diese werden auf Basis der Discoun-
ted Cash Flow Methode (DCF) durch den externen, unabhängigen Liegenschaftenschätzer
Wüest Partner AG bestimmt. Die Veränderungen der Marktwerte werden erfolgswirksam er-
fasst.
Novavest Real Estate AG • Halbjahresrechnung der Novavest Real Estate AG 17Halbjahresbericht 2020
Projekte
Projekte umfassen Neubauten sowie Entwicklungsprojekte von Renditeliegenschaften. Pro-
jekte sind zu Marktwerten (Fair Value) bewertet, sobald dieser verlässlich ermittelt werden
kann. Dies ist in der Regel der Fall, wenn ein klar definiertes Bauprojekt besteht, bei welchem
die Kosten und Erträge verlässlich bestimmt werden können sowie eine Baugenehmigung vor-
liegt. Falls ein Marktwert noch nicht verlässlich ermittelt werden kann, werden diese Projekte
zu Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten bewertet.
Vorfinanzierter Mieterausbau
Die Novavest Real Estate AG hat für Mieter den Innenausbau finanziert. Diese Vorfinanzie-
rung wird als Darlehen klassifiziert und marktgerecht verzinst. Die Amortisation erfolgt über
die vertragliche Laufzeit. Amortisationsforderungen mit Fälligkeiten innert 12 Monaten wer-
den im Umlaufvermögen ausgewiesen.
Immaterielle Anlagen (Goodwill)
Die Position enthält Goodwill aus Akquisitionen. Die Nutzungsdauer des Goodwills wurde für
jede Transaktion individuell definiert. Die angewendeten Nutzungsdauern betragen 5 bis 10
Jahre. Die Abschreibungen werden linear vorgenommen.
Negativer Goodwill (Badwill)
Die Position enthält negativen Goodwill aus Akquisitionen. Der negative Goodwill wurde,
nachdem die einzelnen übernommenen Vermögenswerte bereinigt und allfällig notwendige
Rückstellungen gebildet wurden, zurückgestellt und über maximal fünf Jahre erfolgswirksam
aufgelöst. Der negative Goodwill wird je nach geplantem Auflösungszeitpunkt unter kurz-
oder langfristigen Rückstellungen ausgewiesen.
Wertbeeinträchtigungen
Bei allen nicht zu Marktwerten bewerteten Aktiven wird auf jeden Bilanzstichtag geprüft, ob
Anzeichen dafür bestehen, dass der Buchwert des Aktivums den erzielbaren Wert (der höhe-
re von Marktwert und Nutzwert) übersteigt (Wertbeeinträchtigung, Impairment). Falls eine
Wertbeeinträchtigung vorliegt, wird der Buchwert auf den erzielbaren Wert reduziert, wobei
die Wertbeeinträchtigung dem Periodenergebnis belastet wird.
Verbindlichkeiten
Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Dritten werden zum Nominalwert bewertet. Im kurz-
fristigen Fremdkapital sind nur Verbindlichkeiten bilanziert, die innert Jahresfrist fällig wer-
den.
Hypothekarverbindlichkeiten
Hypothekarschulden beinhalten durch Grundpfand gesicherte Bankkredite. Amortisations-
verpflichtungen, wahrscheinliche Rückzahlungen und innert 12 Monaten kündbare Verpflich-
tungen werden als kurzfristige Hypothekarverbindlichkeiten ausgewiesen.
Rückstellungen
Rückstellungen werden gebucht, wenn aus einem Ereignis in der Vergangenheit eine begrün-
dete wahrscheinliche Verpflichtung, deren Höhe und/oder Fälligkeit ungewiss, aber schätz-
bar ist, besteht. Die Bewertung der Rückstellung basiert auf der Schätzung des Geldabflusses
zur Erfüllung der Verpflichtung.
18 Novavest Real Estate AG • Halbjahresrechnung der Novavest Real Estate AGHalbjahresbericht 2020
Eventualverbindlichkeiten und weitere, nicht zu bilanzierende Verpflichtungen
Eventualverbindlichkeiten und weitere nicht zu bilanzierende Verpflichtungen, werden auf je-
den Bilanzstichtag bewertet und offengelegt.
Wenn Eventualverbindlichkeiten und weitere, nicht zu bilanzierende Verpflichtungen zu einem
Mittelabfluss ohne nutzbaren Mittelzufluss führen und dieser Mittelabfluss wahrscheinlich
und abschätzbar ist, wird eine Rückstellung gebildet.
Ertragssteuern
Die Steuern auf dem laufenden Ergebnis werden unter den passiven Rechnungsabgrenzun-
gen ausgewiesen. Die Abgrenzung der latenten Ertragssteuern basiert auf einer bilanzori-
entierten Sichtweise und berücksichtigt grundsätzlich alle zukünftigen ertragssteuerlichen
Auswirkungen. Die Berechnung der jährlich abzugrenzenden latenten Ertragssteuern erfolgt
aufgrund des per Bilanzstichtag gültigen zukünftigen Steuersatzes. Aktive latente Ertrags-
steuern und passive latente Ertragssteuern werden verrechnet, sofern sie von der gleichen
Steuerbehörde erhoben werden. Latente Steuerguthaben auf zeitlich befristeten Differenzen
und steuerlichen Verlustvorträgen werden nur dann aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass
sie mit künftigen steuerbaren Gewinnen verrechnet werden können.
Der Ausweis passiver latenter Ertragssteuern erfolgt gesondert unter den langfristigen Rück-
stellungen, der Ausweis allfälliger aktiver latenter Ertragssteuern unter den Finanzanlagen
(Anlagevermögen).
Umsatzerfassung
Die Novavest Real Estate AG erzielt Erträge aus der Vermietung von Renditeliegenschaften
sowie aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften. Mieterträge werden in jener Periode
erfasst, in welcher das Mietobjekt dem Mieter überlassen wurde. Erträge aus dem Verkauf von
Liegenschaften werden erfasst, wenn die wesentlichen Nutzen und Gefahren auf den Käufer
übergegangen sind, dies ist in der Regel der Fall, wenn der Eigentümerwechsel im Grundbuch
eingetragen wurde.
Geldflussrechnung
Als Fonds werden die Flüssigen Mittel verwendet.
Novavest Real Estate AG • Halbjahresrechnung der Novavest Real Estate AG 19Halbjahresbericht 2020
4. Renditeliegenschaften
Wohnliegen- Wohn- und Geschäfts- Zum Verkauf Total
schaften Geschäfts- liegen- bestimmte
liegen- schaften Renditeliegen-
alle Beträge in CHF schaften schaften
Total 01. Januar 2020 150'104'000 273'634'000 45'420'000 0 469'158'000
Anlagekosten
Bestand 01. Januar 2020 146'461'530 257'660'305 45'839'035 0 449'960'871
Zugänge 42'252'526 24'592'386 557'360 0 67'402'272
Abgänge 0 0 0 0 0
Reklassierung 0 0 0 0 0
Umbuchung Projekte 0 0 0 0 0
Bestand 30. Juni 2020 188'714'056 282'252'691 46'396'395 0 517'363'143
Neubewertung
Bestand 01. Januar 2020 3'642'469 15'973'695 -419'035 0 19'197'129
Aufwertungen 4'098'054 3'460'182 230'000 0 7'788'236
Abwertungen -806'580 -2'502'568 -537'360 0 -3'846'508
Abgänge 0 0 0 0 0
Umbuchung Projekte 0 0 0 0 0
Bestand 30. Juni 2020 6'933'944 16'931'309 -726'395 0 23'138'857
Total 30. Juni 2020 195'648'000 299'184'000 45'670'000 0 540'502'000
Im Geschäftsjahr 2020 wurden folgende Liegenschaften erworben:
St. Gallen, Im Grund 10a/12a Wohnliegenschaft
Obernau, Rainacherstrasse 25, 27, 29, 31 Wohnliegenschaft
Basel, Laufenstrasse 5 Wohn-/Geschäftsliegenschaft
Basel, Oltingerstrasse 35 Wohnliegenschaft
Basel, Sempacherstrasse 8 Wohn-/Geschäftsliegenschaft
Basel, St. Alban-Anlage 57 Wohnliegenschaft
Basel, Wanderstrasse 4 Wohnliegenschaft
Basel, Welschmattstrasse 47 Wohnliegenschaft
Investitionsverpflichtungen
Im Zusammenhang mit der Liegenschaft Centre Loewenberg, Murten, bestehen per Bilanzstichtag Investitionsverpflichtungen
in Höhe von CHF 24.1 Mio. (Vorjahr: CHF 24.2 Mio.).
20 Novavest Real Estate AG • Halbjahresrechnung der Novavest Real Estate AGHalbjahresbericht 2020
Vorjahr Wohnliegen- Wohn- und Geschäfts- Zum Verkauf Total
schaften Geschäfts- liegen- bestimmte Ren-
liegen- schaften diteliegen-
alle Beträge in CHF schaften schaften
Total 01. Januar 2019 148'092'000 282'107'000 45'540'000 0 475'739'000
Anlagekosten
Bestand 01. Januar 2019 146'255'588 267'000'248 45'749'515 0 459'005'351
Zugänge 205'942 3'746'113 89'520 0 4'041'576
Abgänge 0 0 0 0 0
Reklassierung 0 0 0 0 0
Umbuchung Projekte 0 -13'086'056 0 0 -13'086'056
Bestand 31. Dezember 2019 146'461'530 257'660'305 45'839'035 0 449'960'871
Neubewertung
Bestand 01. Januar 2019 1'836'412 15'106'752 -209'515 0 16'733'649
Aufwertungen 2'874'423 4'173'190 430'000 0 7'477'613
Abwertungen -1'068'365 -1'442'303 -639'520 0 -3'150'188
Abgänge 0 0 0 0 0
Umbuchung Projekte 0 -1'863'944 0 0 -1'863'944
Bestand 31. Dezember 2019 3'642'469 15'973'695 -419'035 0 19'197'129
Total 31. Dezember 2019 150'104'000 273'634'000 45'420'000 0 469'158'000
Umbuchung Projekte:
Im Geschäftsjahr 2019 wurde die Liegenschaft „Luzern, Voltastrasse 2“ von den Renditeliegenschaften in die Projekte umgegliedert.
Investitionsverpflichtungen
Im Zusammenhang mit der Liegenschaft Centre Loewenberg, Murten, bestehen per Bilanzstichtag Investitionsverpflichtungen in
Höhe von CHF 24.2 Mio. (Vorjahr: CHF 24.3 Mio.).
Novavest Real Estate AG • Halbjahresrechnung der Novavest Real Estate AG 21Halbjahresbericht 2020
5. Projekte
Wohnliegen- Wohn- und Geschäfts- Total
schaften Geschäfts- liegen-
liegen- schaften
alle Beträge in CHF schaften
Total 01. Januar 2020 31'140'000 53'747'100 0 84'887'100
Anlagekosten
Bestand 01. Januar 2020 26'107'184 52'785'619 0 78'892'802
Zugänge 3'865'939 687'732 0 4'553'671
Abgänge 0 0 0 0
Reklassierung 0 0 0 0
Umbuchung Projekte 0 0 0 0
Bestand 30. Juni 2020 29'973'123 53'473'351 0 83'446'473
Neubewertung
Bestand 01. Januar 2020 5'032'816 961'481 0 5'994'298
Aufwertungen 1'304'061 0 0 1'304'061
Abwertungen -24'700 -1'177'732 0 -1'202'432
Reklassierung 0 0 0 0
Umbuchung Projekte 0 0 0 0
Bestand 30. Juni 2020 6'312'177 -216'251 0 6'095'927
Total 30. Juni 2020 36'285'300 53'257'100 0 89'542'400
In der Berichtsperiode 2020 laufende Projekte:
Liegenschaft „Zürich, Badenerstrasse 701“ – Entwicklungsprojekt
Die Geschäftsliegenschaft aus dem Jahr 1965 liegt in einem Entwicklungsgebiet im Kreis 9 in Zürich. Infolge zentraler Lage im Quartier besteht ein
gutes Infrastruktur- und Dienstleistungsangebot zur Deckung des täglichen Bedarfs. Durch die unmittelbare Nähe zu gut frequentierten Tramstatio-
nen sowie zum Bahnhof Altstetten in bequemer Fussdistanz ist die Erschliessung durch öffentliche Verkehrsmittel gut bis sehr gut. Der nächstgelegene
Autobahnanschluss befindet sich in rund 1 Kilometer Entfernung.
Die bestehende Geschäftsliegenschaft wird rückgebaut. An deren Stelle erfolgt der Neubau eines 7-geschossigen Mehrfamilienhauses. Mit der bereits
bewilligten Abänderungseingabe können neu 57 Wohnungen in der Grösse von 1 ½- bis 3 ½-Zimmer und ein Untergeschoss mit 19 Tiefgaragenplätzen
und die nötigen Technik- und Infrastrukturräume realisiert werden. Der Baustart erfolgte im 2. Quartal 2019. Die Realisierung wird mit Mettler2Invest
AG als Totalunternehmung erfolgen. Der Bezug ist auf Oktober 2021 vorgesehen.
Liegenschaften „St. Gallen, Rorschacherstrasse 133, 135, 137“ – Entwicklungsprojekt
Die drei Liegenschaften „Rorschacherstrasse 133, 135, 137“ ermöglichen es, die Baulücke zwischen den beiden Anlageobjekten „Wohn-/Geschäftshaus
Rorschacherstrasse 123, 127, 129” und dem „Geschäftshaus Rorschacherstrasse 139 und Helvetiastrasse 27“ mit einem drei- bis fünfgeschossigen Neu-
bau zu schliessen. Im Sockel- und Erdgeschoss sind Dienstleistungs- und Detailhandelsflächen vorgesehen, die zwei bis vier Obergeschosse werden
mit Wohnungen bestückt.
Die planerische Basis bilden die besonderen Vorschriften zum Überbauungsplan für das Gebiet zwischen Rorschacherstrasse, Helvetiastrasse und
Oststrasse aus dem Jahre 1957. In Absprache mit der Stadtplanung wurde ein anonymer Studienauftrag mit drei regionalen Architekturbüros durch-
geführt, um den städtebaulichen und wirtschaftlichen Anforderungen gerecht zu werden. Nach der Baubewilligungsphase bis 1. Quartal 2021 wird die
Realisierung des Neubauprojekts im Zeitraum Sommer 2021 bis 1. Quartal 2023 erfolgen.
Liegenschaft „Luzern, Voltastrasse 2“ – Entwicklungsprojekt
Für die Liegenschaft an hervorragender Lage in Luzern mit 40 möblierten Einheiten wurde eine neue Mieterzielgruppe definiert. In diesem Zuge wurde
ein Sanierungskonzept der Allgemeinflächen und Wohneinheiten ausgearbeitet, welches per Anfang März 2020 umgesetzt und fertiggestellt wurde.
Aufgrund der Sanierungsarbeiten erhöhte sich vorübergehend der Leerstand des Objektes massgebend. Ein neuer Vermarktungsauftritt wurde er-
stellt und die Liegenschaft befindet sich aktuell in der Vermietungsphase, welche aufgrund der Coronavirus-Situation etwas schleppend verlaufen ist
von März bis Juni 2020, für das zweite Halbjahr wird aber eine deutlich höhere Vermietungsquote erwartet.
Liegenschaft „Olten, Aarauerstrasse 55“ – Entwicklungsprojekt
Die im Berichtsjahr 2019 erworbene Wohn- und Geschäftsliegenschaft wurde komplett und umfassend saniert. Die Erstvermietung ist in vollem Gan-
ge. Das Objekt wird voraussichtlich Ende des Jahres 2020 in die Renditeliegenschaften übergehen und nicht mehr als Projekt geführt.
22 Novavest Real Estate AG • Halbjahresrechnung der Novavest Real Estate AGHalbjahresbericht 2020
Vorjahr Wohnliegen- Wohn- und Geschäfts- Total
schaften Geschäfts- liegen-
liegen- schaften
alle Beträge in CHF schaften
Total 01. Januar 2019 0 3'795'900 19'300'000 23'095'900
Anlagekosten
Bestand 01. Januar 2019 0 3'876'868 17'352'500 21'229'368
Zugänge 8'754'684 35'822'695 0 44'577'378
Abgänge 0 0 0 0
Reklassierung 17'352'500 0 -17'352'500 0
Umbuchung Projekte 0 13'086'056 0 13'086'056
Bestand 31. Dezember 2019 26'107'184 52'785'619 0 78'892'802
Neubewertung
Bestand 01. Januar 2019 0 -80'968 1'947'500 1'866'532
Aufwertungen 3'085'316 0 0 3'085'316
Abwertungen 0 -821'495 0 -821'495
Reklassierung 1'947'500 0 -1'947'500 0
Umbuchung Projekte 0 1'863'944 0 1'863'944
Bestand 31. Dezember 2019 5'032'816 961'481 0 5'994'298
Total 31. Dezember 2019 31'140'000 53'747'100 0 84'887'100
Im Geschäftsjahr 2019 wurden folgende Projekte erworben:
Olten, Aarauerstrasse 55 Wohn- und Geschäftsliegenschaft
In der Berichtsperiode 2019 laufende Projekte:
Liegenschaft „Zürich, Badenerstrasse 701“ – Entwicklungsprojekt
Die Geschäftsliegenschaft aus dem Jahr 1965 liegt in einem Entwicklungsgebiet im Kreis 9 in Zürich. Infolge zentraler Lage im Quartier besteht ein
gutes Infrastruktur- und Dienstleistungsangebot zur Deckung des täglichen Bedarfs. Durch die unmittelbare Nähe zu gut frequentierten Tramstatio-
nen sowie zum Bahnhof Altstetten in bequemer Fussdistanz ist die Erschliessung durch öffentliche Verkehrsmittel gut bis sehr gut. Der nächstgelegene
Autobahnanschluss befindet sich in rund 1 Kilometer Entfernung.
Die bestehende Geschäftsliegenschaft wird rückgebaut. An deren Stelle erfolgt der Neubau eines 7-geschossigen Mehrfamilienhauses. Mit der bereits
bewilligten Abänderungseingabe können neu 57 Wohnungen in der Grösse von 1 ½- bis 3 ½-Zimmer und ein Untergeschoss mit 19 Tiefgaragenplätzen
und die nötigen Technik- und Infrastrukturräume realisiert werden. Der Baustart erfolgte im 2. Quartal 2019. Die Realisierung wird mit Mettler2Invest
AG als Totalunternehmung erfolgen. Der Bezug ist auf September 2021 vorgesehen. Aufgrund des erfolgten Baustarts wurde die Liegenschaft von den
Geschäftsliegenschaften in die Wohnliegenschaften reklassiert.
Liegenschaften „St. Gallen, Rorschacherstrasse 133, 135, 137“ – Entwicklungsprojekt
Die drei Liegenschaften „Rorschacherstrasse 133, 135, 137“ ermöglichen es, die Baulücke zwischen den beiden Anlageobjekten „Wohn-/Geschäftshaus
Rorschacherstrasse 123, 127, 129“ und dem „Geschäftshaus Rorschacherstrasse 139 und Helvetiastrasse 27“ mit einem drei- bis fünfgeschossigen Neu-
bau zu schliessen. Im Sockel- und Erdgeschoss sind Dienstleistungs- und Detailhandelsflächen vorgesehen, die zwei bis vier Obergeschosse werden
mit Wohnungen bestückt.
Die planerische Basis bilden die besonderen Vorschriften zum Überbauungsplan für das Gebiet zwischen Rorschacherstrasse, Helvetiastrasse und
Oststrasse aus dem Jahre 1957. Um den städtebaulichen und wirtschaftlichen Anforderungen gerecht zu werden, wurde in Absprache mit der Stadt-
planung ein anonymer Studienauftrag mit drei regionalen Architekturbüros durchgeführt, der bis Mitte März 2019 abgeschlossen wurde. Nach der
Baubewilligungsphase bis 2. Quartal 2020 wird die Realisierung des Neubauprojekts im Zeitraum Sommer 2020 bis 2. Quartal 2022 erfolgen.
Liegenschaft „Luzern, Voltastrasse 2“ – Entwicklungsprojekt
Für die Liegenschaft an hervorragender Lage in Luzern mit 40 möblierten Einheiten wurde eine neue Mieterzielgruppe definiert. In diesem Zuge wurde
ein Sanierungskonzept der Allgemeinflächen und Wohneinheiten ausgearbeitet, welches sich aktuell in Umsetzung befindet.
Aufgrund der Sanierungsarbeiten erhöhte sich vorübergehend der Leerstand des Objektes massgebend. Der Abschluss der Massnahmen ist für das
erste Quartal 2020 geplant. Gleichzeitig wird an der Aufbereitung eines neuen Vermarktungsauftrittes gearbeitet.
Liegenschaft „Olten, Aarauerstrasse 55“ – Entwicklungsprojekt
Die im Berichtsjahr erworbene Wohn- und Geschäftsliegenschaft wurde komplett und umfassend saniert. Die Erstvermietung ist in vollem Gange. Das
Objekt wird voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2020 in die Renditeliegenschaften übergehen und nicht mehr als Projekt geführt.
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