CSA Real Estate - Asset Management - Credit Suisse
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Asset Management
Data Report per 30. Juni 2019
CSA Real Estate
Switzerland | Switzerland Commercial | Switzerland Residential | Germany
Organe
Geschäftsführung der CSA Gion Pagnoncini Vertreter der Stifterin
(ab 26.11.2018), Geschäftsführung Credit Suisse (Schweiz) AG
Alexandrine Kiechler der Pro Medico Stiftung, Stefan Meili
Geschäftsführerin Verbandsvorsorge der 2. Säule, Zürich Leiter Multinationals Pension Funds &
und Partner und Mitinhaber Mark & Corporate Investors, Credit Suisse
André Baumann Michel, Vorsorge- und (Schweiz) AG, Zürich
(bis 31.01.2019), stv. Geschäftsführer Versicherungsberatung, Zürich
Andreas Roth
Ernst Kessler René Wieser Portfolio Manager Real Estate
(ab 22.05.2019), stv. Geschäftsführer (ab 26.11.2018), Switzerland, Credit Suisse Asset
Stiftungsratspräsident der SWISS Management (Schweiz) AG, Zürich
Stiftungsrat Vorsorgestiftung für das
Bodenpersonal, Basel Raymond Rüttimann
Präsident Head Real Estate Switzerland, Credit
Beat Zeller Vertreter der Stifterin Suisse Asset Management (Schweiz)
Leiter Pension Funds & Corporate Credit Suisse (Schweiz) AG AG, Zürich
Investors, Credit Suisse (Schweiz) AG, Jürg Roth
Zürich Relationship Management Institutional Revisionsstelle
Clients, Credit Suisse (Schweiz) AG,
Vertreter der Anleger Zürich PricewaterhouseCoopers AG,
Heinz Eigenmann Zürich
Geschäftsführer der ProPublic Gebhard Giselbrecht
Vorsorge Genossenschaft, Flawil Leiter Client Coverage Asset Revisionsstelle der Tochtergesell-
Management CH/EMEA, Credit schaften der CSA Real Estate
Urs Gfeller Suisse Asset Management (Schweiz) Germany
Leiter Group Investment Management AG, Zürich
der Novartis International AG, Basel Balmer-Etienne AG, Zürich
Anlagekomitee Immobilien
Urs Hunziker Schweiz Verwaltungsrat der Tochtergesell-
(bis 30.09.2018), Leiter schaften der CSA Real Estate
Überbetriebliche Vorsorge der AXA Vertreter der Anleger Germany
Winterthur, Präsident des Stiftungsrats Claudio Campestrin
der Rendita Stiftungen Vizepräsident der Pensionskassen Präsident
Novartis 1 und 2, Basel Jürg Kränzlin
Rolf Lüscher Global Real Estate,
(bis 07.08.2018), Geschäftsführer Nicola Fuso Credit Suisse Asset Management
der FUTURA Vorsorge, Brugg Leiter Immobilien der CSS (Schweiz) AG, Zürich
Versicherung, Luzern
Heinz Risi Mitglied des Verwaltungsrates
Präsident des Stiftungsrats der Andreas Kappeler Francisca Fariña Fischer
Schindler Pensionskasse (bis 30.09.2018), CFO Global Real Estate,
Privatklinikgruppe Hirslanden, Zürich Credit Suisse Asset Management
Thomas Scherr (Schweiz) AG, Zürich
M-GTM Division CFO & VP EMEA Werner Buchmann
Renewals der SAP (Schweiz) AG und (ab 20.09.2018), Mitglied der
Stiftungsratspräsident der SAP Geschäftsleitung der Pensionskasse
Pension, Regensdorf Graubünden, Chur
Stefan Schedle Claude Streit
(ab 26.11.2018), Leiter Firmeneigene (ab 20.09.2018 bis 31.12.2018), VR
Stiftungen der AXA, Winterthur der Pensionskasse Hirslanden und
Mitglied des Investmentkomitees
Emmanuel Vauclair
(ab 26.11.2018), Geschäftsführer der
Pensionskasse SRG SSR, Bern
2
Inhaltsverzeichnis
Organe 2
Inhaltsverzeichnis 3
Vorwort 4
CSA Real Estate Switzerland 5
Kennzahlen 6
Vermögensrechnung/Erfolgsrechnung 7
Geografische Verteilung/Zahlen und Fakten 11
Käufe/Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 13
Produkt Report 14
Nachhaltigkeitsbericht 18
Bewertungsbericht 20
CSA Real Estate Switzerland Commercial 21
Kennzahlen 22
Vermögensrechnung/Erfolgsrechnung 23
Geografische Verteilung/Zahlen und Fakten 25
Käufe/Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 27
Produkt Report 28
Nachhaltigkeitsbericht 30
Bewertungsbericht 32
CSA Real Estate Switzerland Residential 33
Kennzahlen 34
Vermögensrechnung/Erfolgsrechnung 35
Geografische Verteilung/Zahlen und Fakten 37
Käufe/Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 39
Produkt Report 40
Nachhaltigkeitsbericht 42
Bewertungsbericht 44
CSA Real Estate Germany 45
Kennzahlen 46
Vermögensrechnung/Erfolgsrechnung 47
Geografische Verteilung/Zahlen und Fakten 49
Käufe/Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 51
Produkt Report 52
Nachhaltigkeitsbericht 56
Bewertungsbericht 58
CSA Real Estate 3
Vorwort
Wärmeerzeugung zu entscheiden, erhöht sich
die Komplexität beim Thema Energieverbrauch-
massiv. Bereits die Geometrie und die Ausgestal-
tung des Gebäudes haben entscheidenden
Einfluss auf den Energieverbrauch. Eine kom-
pakte Bauweise ist energieeffizienter als ein
verästelter Bau, grosse Fensteröffnungen lassen
mehr Wärme aus dem Gebäude entweichen als
kleinere und unterstützende Massnahmen, wie
Solaranlagen auf dem Dach oder an der Fassade
Verkehrswert der Immobilien Anlagegrup- ermöglichen Energie zu erzeugen.
pen der Credit Suisse Anlagestiftung Ist das Haus fertig gestellt und in Betrieb
übersteigt CHF 10 Mrd. genommen, gilt es den Verbrauch des Gebäudes
laufend zu optimieren. Hierzu ist es unerlässlich,
Mit dem aktuellen Jahresabschluss per dass akkurat gemessen werden kann, wieviel
30. Juni 2019 übersteigt der Verkehrswert der Energie, CO2-Emissionen, Wasser und Abfall
vier Immobilien-Anlagegruppen erstmals die 10 konsumiert, respektive produziert werden.
Milliarden-Grenze. In Zahlen ausgedrückt, heisst
das: Bereits seit 2010 wird für die Immobilien-Anla-
gegruppen der Credit Suisse Anlagestiftung in
ȷȷ Das Portfolio der vier Anlagegruppen umfasst allen Liegenschaften ein Energie- und CO2-
insgesamt 424 Liegenschaften, was einem Controlling durchgeführt. Die Messungen in den
durchschnittlichen Verkehrswert von rund Gebäuden werden in Zusammenarbeit mit
CHF 25 Mio. pro Liegenschaft entspricht Siemens regelmässig durchgeführt und ausge-
wertet. Bei unbefriedigenden Resultaten erfolgen
ȷȷIn den Immobilienportfolios werden rund
Optimierungen oder Anpassungen der techni-
13 500 Wohnungen verwaltet. Dies entspricht in
schen Anlagen. Weiter sind die Immobilien
etwa dem Wohnungsbestand der Stadt Zug
Anlagegruppen seit 2013 Mitglieder beim Global
ȷȷDie jährlichen Mieteinnahmen der Anlage- Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB).
gruppen belaufen sich auf rund CHF 450 Mio. Dies ermöglicht, die Nachhaltigkeitserfolge an
– oder rund CHF 1.2 Mio. an jedem Tag des Vergleichsportfolios mit über 1 000 Bench-
Jahres. markteilnehmern zu messen.
In diesem Data Report haben wir zum ersten Mal
Die Credit Suisse Anlagestiftung verfügt damit für jede der vier Immobilien Anlagegruppen eine
über das grösste Immobilienportfolio aller summarische Auswertung der GRESB Resultate
Anlagestiftungen der Schweiz. Das Wachstum sowie des Energie- und Betriebscontrollings
basiert auf dem Vertrauen, dass Sie der Credit erstellt, welche in gut lesbarer Weise Auskunft
Suisse Anlagestiftung entgegenbringen und wir über die Nachhaltigkeit der Portfolios geben.
möchten uns für dieses Vertrauen bedanken!
Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.
Als Investor sind wir unserer Verantwortung
bewusst und berücksichtigen beim Erwerb,
Unterhalt und bei Sanierungen Nachhaltigkeits-
aspekte. Der schonende Umgang mit den
Ressourcen ist entscheidend im Lebenszyklus
einer Immobilie, wenn man einen Beitrag zur
Nachhaltigkeit leisten will. Bereits bei der Alexandrine Kiechler,
Planung werden wichtige Weichen hinsichtlich Geschäftsführerin der Credit Suisse
Energieträger und Energieverbrauch der Liegen- Anlagestiftungen, Zürich
schaft gestellt. Während es beim Energieträger
noch relativ einfach ist, sich für nicht fossile
4
Data Report per 30. Juni 2019
CSA Real Estate
Switzerland
Das Objektinventar ist auf www.credit-suisse.com unter Fund Gateway abrufbar.
CSA Real Estate Switzerland 5
Kennzahlen
A-Klasse Abweichende Kennzahlen M-Klasse
Mietausfallquote 5,33 % Betriebsaufwandquote TERISA (GAV) 0,16 %
Fremdfinanzierungsquote 20,48 % Betriebsaufwandquote TERISA (NAV) 0,21 %
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 77,52 % Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 4,73 %
Betriebsaufwandquote TERISA (GAV) 0,55 % Anlagerendite 4,73 %
Betriebsaufwandquote TERISA (NAV) 0,73 %
Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 4,69 % Rückstellung für Liquidationssteuern
per 30. Juni 2019
Ausschüttungsrendite 3,55 %
Ausschüttungsquote (Payout ratio) 99,89 % 30.06.2019 30.06.2018
Anlagerendite 4,17 % in CHF in %1 in CHF in %1
Fremdkapitalquote 25,82 % Liquidationssteuern 173 976 000 2,33 % 148 573 000 2,04 %
Gesamtkapitalrendite (ROIC) 3,66 % 1 der Verkehrswerte
real 3,45 % /
Durchschnittlicher Diskontierungssatz
nominal 3,97 %
Abschreibungen
Bandbreite Diskontierungssatz (real) 2,30 %–5,00 % In der Anlagegruppe CSA Real Estate Switzerland werden
keine Abschreibungen getätigt.
Bandbreite Diskontierungssatz (nominal) 2,81 %–5,53 %
Produktteam
Product Manager
Andreas Roth
Portfolio Manager
Romandie
Conradin Stiffler
Product Lead Asset
Management
Thomas Brandenberger
Finance Manager
Pascal Steiner
Construction
Torsten Gottsmann
Product Assistant
Lynn Anja Heer
6 CSA Real Estate Switzerland
Vermögensrechnung/
Erfolgsrechnung
Vermögensrechnung per 30. Juni 2019
30.06.2019 30.06.2018
CHF CHF
Vermögenswerte
Bankguthaben (einschliesslich Treuhandanlagen), aufgeteilt in
– Sichtguthaben 34 248.32 89 223.00
Effekten (inkl. ausgeliehene Effekten), aufgeteilt in
– Aktien und sonstige Beteiligungswertpapiere und -rechte 80 000 000.00 0.00
Kurzfristige Forderungen 69 136 194.66 68 738 509.42
Aktive Rechnungsabgrenzungen 4 253 290.12 46 889 280.47
Grundstücke
– Angefangene Bauten (inkl. Land) 437 180 000.00 616 650 000.00
– Fertige Bauten (inkl. Land) 6 819 102 000.00 6 439 680 000.00
Miteigentumsanteile 210 880 000.00 213 763 000.00
Gesamtvermögen abzüglich: 7 620 585 733.10 7 385 810 012.89
Kurzfristige Verbindlichkeiten 148 396 886.63 121 378 279.54
Passive Rechnungsabgrenzungen 115 739 818.58 98 605 003.76
Latente Steuern 173 976 000.00 148 573 000.00
Hypothekarschulden (inkl. andere verzinsliche Darlehen) 1 529 400 000.00 1 544 100 000.00
Nettovermögen 5 653 073 027.89 5 473 153 729.59
Veränderung des Nettovermögens
Nettovermögen zu Beginn der Berichtsperiode 5 473 153 729.59 5 266 800 539.50
Ausgaben von Ansprüchen 11 045 997.65 1 176 293 397.70
Rücknahmen von Ansprüchen –65 432 352.65 –1 224 516 825.59
Sonstiges aus Verkehr mit Ansprüchen –19 541 921.46 32 072 827.85
Gesamterfolg 253 847 574.76 222 503 790.13
Nettovermögen am Ende der Berichtsperiode (konsolidiert) 5 653 073 027.89 5 473 153 729.59
Aufsplittung Nettovermögen (A-Klasse) 4 400 566 939.81 4 277 242 515.27
Aufsplittung Nettovermögen (M-Klasse) 1 252 506 088.08 1 195 911 214.32
Entwicklung der Ansprüche im Umlauf (konsolidiert) Stück Stück
Bestand zu Beginn der Berichtsperiode 3 051 142 3 078 830
Ausgegebene Ansprüche 6 022 669 853
Zurückgenommene Ansprüche –35 579 –697 541
Anzahl Ansprüche im Umlauf 3 021 585 3 051 142
Entwicklung der Ansprüche im Umlauf (A-Klasse) Stück Stück
Bestand zu Beginn der Berichtsperiode 2 385 558 3 078 830
Ausgegebene Ansprüche 6 022 4 269
Zurückgenommene Ansprüche –35 579 –697 541
Anzahl Ansprüche im Umlauf 2 356 001 2 385 558
Entwicklung der Ansprüche im Umlauf (M-Klasse) Stück Stück
Bestand zu Beginn der Berichtsperiode 665 584 0
Ausgegebene Ansprüche 0 665 584
Zurückgenommene Ansprüche 0 0
Anzahl Ansprüche im Umlauf 665 584 665 584
CSA Real Estate Switzerland 7
Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg pro Anspruch A-Klasse 0.00 57.16 Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg pro Anspruch M-Klasse 0.00 28.63 A-Klasse NAV 4 400 566 939.81 4 277 242 515.27 Kapitalwert nach Transaktionen 1 784.09 1 711.14 Kapitalerfolg 16.78 20.91 Kapitalwert je Anspruch 1 800.86 1 732.05 Nettoertrag des Rechnungsjahres je Anspruch 66.95 60.93 Inventarwert je Anspruch vor Ausschüttung 1 867.81 1 792.97 Ausschüttung –66.11 0.00 Inventarwert je Anspruch nach Ausschüttung 1 801.70 1 792.97 M-Klasse NAV 1 252 506 088.08 1 195 911 214.32 Kapitalwert nach Transaktionen 1 796.78 1 755.80 Kapitalerfolg 16.90 21.46 Kapitalwert je Anspruch 1 813.68 1 777.26 Nettoertrag des Rechnungsjahres je Anspruch 68.13 19.52 Inventarwert je Anspruch vor Ausschüttung 1 881.82 1 796.78 Ausschüttung –67.15 0.00 Inventarwert je Anspruch nach Ausschüttung 1 814.67 1 796.78 8 CSA Real Estate Switzerland
Erfolgsrechnung per 30. Juni 2019
01.07.2018–30.06.2019 01.07.2017–30.06.2018
CHF CHF
Soll-Mietertrag 321 694 786.63 316 901 011.16
Minderertrag Leerstand –17 142 153.22 –19 224 992.81
Inkassoverluste auf Mietzinsen –529 966.90 444 533.71
Mietertrag Netto 304 022 666.51 298 120 552.06
Erträge aus Miteigentumsanteilen 9 595 724.93 9 690 128.23
Instandhaltung –22 529 211.15 –21 454 957.80
Instandsetzung –16 151 653.37 –18 942 628.44
Unterhalt Immobilien –38 680 864.52 –40 397 586.24
Ver- und Entsorgungskosten, Gebühren –6 690 422.16 –6 274 507.69
Nicht verrechenbare Heiz- und Betriebskosten –5 365 111.97 –5 813 200.30
Versicherungen –2 847 399.24 –3 022 758.41
Verwaltungshonorare –11 808 965.68 –11 629 740.93
Vermietungs- und Insertionskosten –2 397 623.12 –2 208 734.09
Steuern und Abgaben –3 612 910.01 –3 916 798.17
Übriger Betriebsaufwand –602 794.10 –1 280 250.98
Betriebsaufwand –33 325 226.28 –34 145 990.57
Operatives Ergebnis (Bruttogewinn) 241 612 300.64 233 267 103.48
Aktivzinsen 3 638.10 6 431.80
Baurechtszinserträge 208 512.44 256 466.76
Übrige Erträge 2 185 775.88 855 392.19
Sonstige Erträge 2 397 926.42 1 118 290.75
Hypothekarzinsen –17 389 356.58 –18 379 279.83
Sonstige Passivzinsen –61 129.81 –103 034.62
Baurechtszinsen –1 512 412.55 –1 426 903.40
Finanzierungsaufwand –18 962 898.94 –19 909 217.85
Verwaltungskosten –22 615 226.79 –25 625 719.39
Übriger Verwaltungsaufwand –354 134.09 –260 230.53
Verwaltungsaufwand –22 969 360.88 –25 885 949.92
Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Ansprüchen 248 202.57 185 985.59
Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Ansprüchen –1 635 810.74 –33 153 710.96
Ertrag/Aufwand aus Mutationen Ansprüche –1 387 608.17 –32 967 725.37
Nettoertrag 200 690 359.07 155 622 501.09
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 28 850 293.42 8 869 367.91
Realisierter Erfolg 229 540 652.49 164 491 869.00
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 49 709 922.27 55 429 921.13
Veränderung latente Steuern –25 403 000.00 2 582 000.00
Gesamterfolg 253 847 574.76 222 503 790.13
CSA Real Estate Switzerland 9
Verwendung des Erfolgs konsolidiert Nettoertrag des Rechnungsjahres 200 690 359.07 155 622 501.09 Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg 0.00 –155 422 599.55 Nicht zur Ausschüttung vorgesehene Erträge (Ausgabe-/Rücknahmespread) –217 710.70 –199 901.54 Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 200 472 648.37 0.00 Zur Ausschüttung vorgesehener Erfolg –200 449 191.71 0.00 Vortrag auf neue Rechnung 23 456.66 0.00 Verwendung des Erfolgs A-Klasse Nettoertrag des Rechnungsjahres 155 946 793.77 136 545 273.68 Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg 0.00 –136 369 877.38 Nicht zur Ausschüttung vorgesehene Erträge (Ausgabe-/Rücknahmespread) –169 172.48 –175 396.30 Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 155 777 621.29 0.00 Zur Ausschüttung vorgesehener Erfolg –155 755 226.11 0.00 Vortrag auf neue Rechnung 22 395.18 0.00 Verwendung des Erfolgs M-Klasse Nettoertrag des Rechnungsjahres 44 743 565.30 19 077 227.41 Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg 0.00 –19 052 722.17 Nicht zur Ausschüttung vorgesehene Erträge (Ausgabe-/Rücknahmespread) –48 538.22 –24 505.24 Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 44 695 027.08 –0.00 Zur Ausschüttung vorgesehener Erfolg –44 693 965.60 0.00 Vortrag auf neue Rechnung 1 061.48 –0.00 10 CSA Real Estate Switzerland
Geografische Verteilung/
Zahlen und Fakten
Verkehrswerte pro Gemeinde
Bis 10 Mio. CHF
10–25 Mio. CHF
25–100 Mio. CHF
Über 100 Mio. CHF
Anzahl Liegenschaften
pro Gemeinde
1
2
3
über 3
Portfolio Kennzahlen
Anzahl Liegenschaften 265
Total Mietobjekte 31 857
Total Wohnungen 10 950
Verkehrswerte CHF 7 467 162 000
Gestehungskosten CHF 6 952 042 800
Mietzinseinnahmen (Nettomietertrag) CHF 313 826 903
Mietzinsausfälle CHF 17 672 120
CSA Real Estate Switzerland 11Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
Region Zürich 35,90 %
Region Ostschweiz 5,15 %
Region Zentralschweiz 5,55 %
Region Nordwestschweiz 19,45 %
Region Bern 9,90 %
Region Südschweiz 5,65 %
Region Genfersee 15,50 %
Region Westschweiz 2,90 %
Wohnungsmix
1–1,5 Zimmer 11,00 %
2–2,5 Zimmer 21,15 %
3–3,5 Zimmer 34,10 %
4–4,5 Zimmer 28,85 %
5+ Zimmer 4,90 %
Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag (Juni x12)
Büro 15,05 %
Verkauf 11,00 %
Kino/Hotel/Restaurant 2,40 %
Lager 2,50 %
Wohnungen 54,50 %
Produktion 0 %
Freizeit Sport 3,70 %
Logistik 1,20 %
Übrige 3,20 %
Parking 6,45 %
12 CSA Real Estate SwitzerlandKäufe/Verkäufe im
Geschäftsjahr 2018/2019
Käufe im Geschäftsjahr 2018/2019
Verkehrswert in CHF
Ort, Adresse Erwerbsdatum per 30.06.2019
Wohnbauten
Keine
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Keine
Gemischte Bauten
Keine
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
Chavannes, En Dorigny 04.02.2019 90 000 000
Zürich, Ingres 07.08.2018 23 510 000
Zürich, Pergamin I 29.03.2018 12 570 000
Miteigentum
Morbio Inferiore, EKZ Serfontana (4 %) Arrondierung 01.07.2018 2 440 000
Baurechtsgrundstücke
Keine
Total Neukäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 128 520 000
Kauf- / Verkaufsverpflichtungen im Geschäftsjahr 2018/2019
Ort, Adresse Kauf- / Verkaufsdatum Kauf-/Verkaufspreis in CHF
Geschäfte zwischen Anlagegruppen
Keine
Indirekte Immobilienanlagen
1 600 000 Aktien, Central Real Estate Holding AG 80 000 000
Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019
Verkehrswert in CHF
Ort, Adresse Verkaufsdatum per 30.06.2018
Verkauf Stowe-Einheiten
Flims, Stenna Center diverse 60 000 000
Mellingen, Neugrün diverse 11 020 000
Windisch, Fehlmannmatte diverse 1 070 000
Verkehrswert in CHF
Ort, Adresse Verkaufsdatum per 30.06.2018
Glattbrugg, Ringstrasse 1–3 01.07.2018 7 816 000
Savosa, Via Rovello 32 01.09.2018 24 420 000
Kirchberg , Rosenbergstrasse 3–5 01.10.2018 10 210 000
Flawil, Mühlebachstrasse 3–5 01.10.2018 7 030 000
Wohlen, Alte Bahnhofstrasse 1 01.10.2018 8 867 000
Islikon, Alte Landstrasse 17–19 01.11.2018 6 253 000
Bern, Spitalgasse 27 01.11.2018 18 150 000
Fahrwangen, Hintergasse 10–12 01.06.2019 9 290 000
Rothrist, Bachweg 7–19 01.06.2019 17 110 000
Lugano, Via Giuseppe Motta 34 01.06.2019 26 200 000
Trimbach, Brückenstrasse 37–49 01.06.2019 18 920 000
Au – Heerbrugg, Marktstrasse 4 / Bahnhofstrasse 9 01.06.2019 28 150 000
Total Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019 182 416 000
CSA Real Estate Switzerland 13Produkt Report
Zukünftiges Wachstum durch selektive Beteiligung an der Central Real Estate
Projektzukäufe Holding AG
Im Geschäftsjahr konnten wir mit gezielten Das Areal Klybeck in Basel wurde durch die
Projektzukäufen ein solides Wachstum für die Stadt in enger Zusammenarbeit mit den zwei
Zukunft sichern. Die Projekte werden in den Grundeigentümerinnen Novartis und BASF mit
nächsten Jahre in verschiedenen Regionen der dem Ziel einer Umzonung entwickelt. Das
Schweiz entstehen und sind nachfolgend kurz Verfahren bis zu einer Umzonung ist in mehrere
beschrieben: Phasen gegliedert, wobei die erste Phase der
Testplanung bereits abgeschlossen ist und die
Zürich, Greencity Anpassung der Inhalte im kantonalen Richtplan
Im aufstrebenden Entwicklungsareal Greencity in vor dem Abschluss steht. Das Areal Klybeck ist
Zürich Süd haben wir das Wohnprojekt Tuchma- heute ein geschlossenes und autarkes Industrie-
cherhof mit 63 Wohnungen und das Bürogebäu- areal, das Schritt für Schritt geöffnet und zu
de Pergamin II erworben. Neu konnten wir nun einem neu durchmischten Stadtteil transformiert
auch die Projekte Pergamin I und Ingres wird.
dazukaufen. Im Ingres sind 2/3 des Gebäudes
mit einer Hotelnutzung belegt und der Rest mit Die CSA RE Switzerland hat sich aufgrund des
diversen kommerziellen Nutzungen. Der Vermie- hervorragenden Potenzials, das die Entwicklung
tungsstand ist bereits bei 95 Prozent. Beim dieses Areals mit sich bringt, mit CHF 80 Mio.
Pergamin sind vor allem Büroflächen vorgese- an der Central Real Estate Holding AG beteiligt,
hen. Der aktuelle Vermietungsstand im Perga- die über ihre Tochtergesellschaft Central Real
min II ist 50 Prozent. Das Gesamtinvestment im Estate Basel AG am 22. Mai 2019 die Arealteile
Greencity beträgt rund CHF 270 Mio. von Novartis erworben hat.
Chavannes, En Dorigny Portfoliobereinigungen
Mehrere Jahre waren wir in Verhandlungen, um In diesem Geschäftsjahr haben wir aus strategi-
drei von insgesamt vier Baufeldern in Chavan- schen Überlegungen zwölf Immobilien mit einem
nes erwerben zu können. Verkehrswert von CHF 184 Mio. erfolgreich
Es ist ein Entwicklungsprojekt auf grüner Wiese verkauft. Im Projekt Flims haben wir uns
mit einem bewilligten Gestaltungsplan. Das entschieden, die beiden Punkthäuser mit total
vierte Baufeld will die Verkäuferschaft selbst 81 Wohnungen im Stockwerkeigentum zu
realisieren. Das Gesamtinvestment der drei verkaufen. Per 30. Juni 2019 konnten wir bis
Baufelder beträgt rund CHF 370 Mio.. Der auf drei alle Wohnungen erfolgreich verkaufen.
Baustart ist für 2021 vorgesehen. Hinzu kommt der Verkauf weiterer Reihenein-
14 CSA Real Estate SwitzerlandChiasso, Via degli Albrici 1-1A-1B, 3-3A
familienhäuser in Mellingen. In Aarau konnten wir Kriens, Matteo
den ganzen Mieterausbau an die Mieterin An diesem Standort werden Büro- und Einzel-
Swissgrid verkaufen. handelsflächen sowie 146 Wohnungen erstellt.
Hauptmieter sind Migros und Bächli Bergsport.
Projekte im Bau Auch hier ist die Fertigstellung per Ende 2019
Auch in diesem Jahr sind mehrere Projekte in geplant.
der Umsetzung und vier Projekte wurden fertig
erstellt. Nachfolgende Beispiele geben Auskunft Rivera, Green Park, und Bellinzona, Via
über den Stand der Arbeiten und die Vermie- Pratocarasso
tungserfolge: Im Tessin entstehen bis Ende 2019 über 100
Wohnungen.
Flims, Stenna Center
Erfolgreicher Verkauf von 78 Wohnungen im Investitionen in die bestehende
Stockwerkeigentum und ein Vermietungsstand Bausubstanz
der übrigen Flächen von über 75 Prozent. Die Jährlich investieren wir ca. CHF 80 bis 100 Mio.
Eröffnung war im Dezember 2018. in die Bestandsliegenschaften. Diese Investitio-
nen umfassen kleine Unterhaltsarbeiten,
Zürich-Altstetten, Vulcano grössere Eingriffe wie die Sanierung einzelner
Das Hotel, das über 320 Zimmer verfügt, ist Gebäudeteile oder auch Gesamtsanierungen. In
vollständig an die deutsche Hotelkette «a-ja selteneren Fällen ist es auch sinnvoll, die
Resort» mit Sitz in Hamburg vermietet. Die Bestandsimmobilien abzubrechen und neu zu
Eröffnung des Hotels war im Dezember 2018. bauen, wenn zum Beispiel eine Liegenschaft
Die Vermietung der 300 Wohnungen und der durch eine Aufzonung der Gemeinde eine höhere
restlichen kommerziellen Flächen war erfolgreich. Ausnützung erhält.
Wir haben nun Vollvermietung erreicht.
Die derzeit wichtigsten Projekte mit Eingriffen in
Chiasso, Vita Domo die bestehende Substanz sind:
In Chiasso haben wir ein Projekt per Juni 2019
mit 50 Wohnungen und einer Altersresidenz von ȷȷ ünchenstein, Spenglerpark, Sanierung des
M
Tertianum fertig erstellt. Die Vermietung der Trakts A sowie Neubau eines
Wohnungen läuft immer noch. Der Markt ist in Wohnhochhauses von 100 m Höhe
Chiasso zurzeit jedoch eher schwierig.
ȷȷ enf, Centre Confédération, Revitalisierung
G
der Verkaufsflächen und Erneuerung der Mall
CSA Real Estate Switzerland 15Flims, Stenna Center
ȷȷ ürich, Wydäckerring, Abbruch der
Z weitere Shop-Konzepte für 15 Jahre abge-
bestehenden Gebäude und Ersatzneubau schlossen werden.
ȷȷ asel, Horburg, Abbruch eines Teils der
B Luzern, Libellenrain 15
bestehenden Gebäude und Ersatzneubau Mit dem Kanton Luzern Dienststelle Immobilien
konnte der Mietvertrag über 3 286 m² Büroflä-
ȷȷ irsfelden, Birseckstrasse, Abbruch der
B che für 5 Jahre verlängert werden.
bestehenden Gebäude und Ersatzneubau
durch ein Wohnhochhaus Kirchberg BE, Solothurnstrasse 17
Mit der Migros konnte der Mietvertrag über
Vermietungserfolge 1 800 m² Ladenfläche für 5 Jahre verlängert
Die erfolgreiche Vermietung der Flächen ist einer werden.
der wichtigsten Schlüssel zu einem erfolgreichen
Portfolio. Auch in diesem Jahr sind wieder Lausanne, Rue Saint-Martin 3
mehrere Flächen neu oder wiedervermietet Mit King Jouet konnte der Mietvertrag über
worden. Die folgenden Beispiele behandeln nur 1 145 m² Ladenfläche für 10 Jahre verlängert
die grössten Flächen: werden.
Zürich, Vulkanstrasse 108 Zürich, Baslerstrasse 60, «Baslerpark»
Mit der a-ja Resort Zürich GmbH konnte der Mit der Lease Plan (Schweiz) AG konnte der
Mietvertrag über 14 210 m² Hotelfläche für 20 Mietvertrag über 2 085 m² Bürofläche für 5
Jahre abgeschlossen werden. Jahre abgeschlossen werden.
Lausanne, «Centre Caroline» Zürich, Schärenmoosstrasse 77, «Conex»
Mit Coop konnte ein neuer Single-Tenant-Miet- Mit der Aldi Suisse AG konnte der Mietvertrag
vertrag für ein Coop-City-Konzept und diverse über 1 293 m² Ladenfläche für 5 Jahre verlän-
gert werden.
16 CSA Real Estate SwitzerlandAusblick auf die Aktivitäten im Geschäfts- Aktives Leerstandsmanagement
jahr 2019/2020 ȷȷ Abbau Leerstände
Produkt ȷȷ rühzeitige Verlängerung auslaufender
F
ȷȷAufhebung der Thesaurierung Verträge
Wir wollen die Thesaurierung nach 10 Jahren
wieder aufheben. Im Herbst 2019 planen wir ȷȷ ezielte Investitionen für nachhaltige
G
nach 10 Jahren zum ersten Mal wieder eine Vermietungssicherung
Ausschüttung mit Wiederanlagemöglichkeit
zum NAV. Der vorgesehene Ausschüttungs- Verkäufe von Immobilien
betrag liegt bei rund CHF 200 Mio. Verkäufe von Immobilien im Wert von CHF 100
bis 150 Mio. Per 1. Juli konnten wir bereits die
ȷȷ eduktion des Fremdkapitals in den
R erste Gewerbeimmobilie in Allschwil mit einem
nächsten Jahren Verkehrswert von CHF 13,7 Mio. veräussern.
In den nächsten Jahren verfolgen wir die
Strategie, das Fremdkapital von 25 auf 15 Kaufabsichten
Prozent zu reduzieren. ȷȷDie Objekte Baslerpark I und Baslerpark II in
Zürich-Altstetten sind im Baurecht. Im
Budget 2019/2020 Baslerpark I sind die Baurechtsgeber
ȷȷFür das Geschäftsjahr 2019/2020 ist die verhandlungsbereit das Grundstück zu dem
Anlagerendite für die A-Klasse mit 4,2 Prozent offerierten Preis an uns zu verkaufen.
budgetiert.
Bellinzona, Via Pratocarasso / Parco Geretta 2
CSA Real Estate Switzerland 17Nachhaltigkeitsbericht
GRESB-Gesamt-Score
73 74 72 GRESB ist ein Nachhaltigkeits-Benchmark für die Beurteilung der
ESG-Performance (Umsetzung von Umwelt-, Sozial- und Gover-
nance-Kriterien) von Immobilien. GRESB bietet eine systematische
Bewertung, objektives Scoring und Peer-Benchmarking von
Immobilienanlagen. 2019 bewertete GRESB 1,000 Immobilien-
fonds und Immobilienunternehmen und mehr als 130,000 Liegen-
schaften mit einem Gesamtwert von mehr als CHF 3,8 Billionen.
Die CSA RE Switzerland erreicht als GRESB-Gesamtscore
GRESB Fund Score 73/100 Punkten.
GRESB Fund Score
Peer Group
GRESB Durchschnitt
GRESB-Stars
Die CSA RE Switzerland erreicht 3/5 GRESB-Sternen als
Gesamtergebnis.
GRESB- ESG-Verteilung
98 96 92 95 Der ESG-Breakdown gibt Einblick in die Bewertung der einzelnen
79 84 ESG-Kategorien und weisst jeweils einen Kennwert von maximal
66 65 100 erreichbaren Punkten aus.
57
Die CSA RE Switzerland erreicht in der ESG-Verteilung für die
Kategorien Umwelt (E), Soziales (S) und Governance (G) neben-
stehende Punktverteilung im Vergleich zu seiner spezifischen
Vergleichsgruppe (peer group) und dem GRESB-Durchschnitt.
E S G
Fund Score
Peer Group
GRESB average
18 CSA Real Estate SwitzerlandEnergie-Kennzahlen
2010–2018
Strom: Wärme: Energie: CO²-Emission:
–11 % –8 % –8 % –16 %
Energie-Performance (kWh/m²) CO²-Performance (kg CO²/m²)
113
111 –8 % 24.8 –16 %
109 110
109 23.9 23.6 23.9
107 23.2
22.3
103 103
101 21.2 21.2 20.9
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Energieträger-Mix (kWh/m²)
2010 2018
Heizöl 31 % Heizöl 19 %
Erdgas 38 % Erdgas 41 %
Fernwärme 11 % Fernwärme 23 %
Biomasse, Biogas 5 % Biomasse, Biogas 3 %
Elektrizität 15 % Elektrizität 14 %
CSA Real Estate Switzerland 19Bewertungsbericht
1 Auftrag 3 Bewertungsmethode
Gemäss Art. 41 Abs. 3 Verordnung über die Die Bewertungen erfolgen nach der Discounted-
Anlagestiftungen (ASV) haben die Anlagestiftun- Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der
gen den Verkehrswert von Grundstücken einmal Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller
jährlich von einem unabhängigen Schätzungs- in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag
experten bewerten zu lassen. Die Liegenschaf- diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die
ten der CSA RES wurden per 30. Juni 2019 von Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktge-
Wüest Partner als unabhängigen Bewertungs- recht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksich-
experten einzeln bewertet, wobei für die Liegen- tigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.
schaften jeweils nach drei Jahren seit der
Erstbewertung eine Besichtigung erfolgte. Die Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillier-
Credit Suisse ist verantwortlich für die Beschaf- te Analyse und Beurteilung der einzelnen
fung der aktuellen Unterlagen der zu bewerten- Ertrags- und Kostenpositionen. Wüest Partner
den Liegenschaften. stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte
pro Liegenschaft sowie aktuelle Marktinformatio-
2 Bewertungsstandards nen zur Verfügung.
Wüest Partner bestätigt, dass die Bewertungen
nach den gesetzlichen Vorschriften und Stan- 4 Unabhängigkeit und Vertraulichkeit
dards erfolgten. Die Bewertungen wurden Wüest Partner bestätigt ihre Unabhängigkeit und
einheitlich nach der DCFMethode von Wüest garantiert die vertrauliche Behandlung von
Partner bewertet. Der Marktwert wurde im Sinne Informationen im Zusammenhang mit dieser
des «fair market value» definiert, d. h. des unter Bewertung.
normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld
wahrscheinlichen Verkaufspreises, wie er in der Zürich, 18. Juli 2019
Schweiz auch unter dem Begriff «Verkehrswert» Wüest Partner AG
verstanden wird. Liegenschaften, welche sich
aktuell im Bau befinden, werden als «Projekte»
bewertet. Gino Fiorentin André Kägi
20 CSA Real Estate SwitzerlandData Report per 30. Juni 2019
CSA Real Estate
Switzerland
Commercial
Das Objektinventar ist auf www.credit-suisse.com unter Fund Gateway abrufbar.
CSA Real Estate Switzerland Commercial 21Kennzahlen
Mietausfallquote 8,57 % Rückstellung für Liquidationssteuern
per 30. Juni 2019
Fremdfinanzierungsquote 21,23 %
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 78,81 % 30.06.2019 30.06.2018
Betriebsaufwandquote TERISA (GAV) 0,52 % in CHF in %3 in CHF in %3
Betriebsaufwandquote TERISA (NAV) 0,66 % Liquidationssteuern 6 054 000 0,37 % 5 839 000 0,39 %
Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 3,82 % 3 der Verkehrswerte
Ausschüttungsrendite n/a
Abschreibungen
Ausschüttungsquote (Payout ratio) n/a
In der Anlagegruppe CSA Real Estate Switzerland
Anlagerendite 4,03 % Commercial werden keine Abschreibungen getätigt.
Fremdkapitalquote 23,34 %
Gesamtkapitalrendite (ROIC) 3,19 %
real 3,58 %/
Durchschnittlicher Diskontierungssatz
nominal 4,10 %
Bandbreite Diskontierungssatz (real) 2,65 %–4,20 %
Bandbreite Diskontierungssatz (nominal) 3,16 %–4,72 %
Produktteam
Product Manager
Murat Saydam
Product Lead Asset
Management
Arbana Aziri
Finance Manager
Pascal Steiner
Construction
Torsten Gottsmann
Product Assistant
Lynn Anja Heer
22 CSA Real Estate Switzerland CommercialVermögensrechnung/
Erfolgsrechnung
Vermögensrechnung per 30. Juni 2019
30.06.2019 30.06.2018
CHF CHF
Vermögenswerte
Bankguthaben (einschliesslich Treuhandanlagen), aufgeteilt in
– Sichtguthaben 9 707.16 28 309.70
Kurzfristige Forderungen 15 645 857.87 16 406 128.97
Aktive Rechnungsabgrenzungen 1 247 464.79 1 800 567.87
Grundstücke
– Angefangene Bauten (inkl. Land) 129 780 000.00 113 740 000.00
– Fertige Bauten (inkl. Land) 1 525 050 000.00 1 398 000 000.00
Gesamtvermögen abzüglich: 1 671 733 029.82 1 529 975 006.54
Kurzfristige Verbindlichkeiten 21 863 236.60 22 909 284.39
Passive Rechnungsabgrenzungen 10 927 057.34 21 573 046.13
Latente Steuern 6 054 000.00 5 839 000.00
Hypothekarschulden (inkl. andere verzinsliche Darlehen) 351 300 000.00 188 600 000.00
Nettovermögen 1 281 588 735.88 1 291 053 676.02
Inventarwert pro Anspruch 1 497.89 1 439.87
Veränderung des Nettovermögens
Nettovermögen zu Beginn der Berichtsperiode 1 291 053 676.02 1 028 018 810.70
Ausgaben von Ansprüchen 459 374.56 228 859 570.78
Rücknahmen von Ansprüchen –61 043 536.40 –10 982 895.27
Sonstiges aus Verkehr mit Ansprüchen 4 169 478.33 –15 338 375.91
Gesamterfolg 46 949 743.37 60 496 565.72
Nettovermögen am Ende der Berichtsperiode 1 281 588 735.88 1 291 053 676.02
Entwicklung der Ansprüche im Umlauf Stück Stück
Bestand zu Beginn der Berichtsperiode 896 646 744 030
Ausgegebene Ansprüche 317 160 492
Zurückgenommene Ansprüche –41 367 –7 876
Anzahl Ansprüche im Umlauf 855 596 896 646
Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg pro Anspruch 49.87 59.61
CSA Real Estate Switzerland Commercial 23Erfolgsrechnung per 30. Juni 2019
01.07.2018–30.06.2019 01.07.2017–30.06.2018
CHF CHF
Soll-Mietertrag 70 631 746.53 70 339 781.12
Minderertrag Leerstand –5 796 411.12 –4 251 426.99
Inkassoverluste auf Mietzinsen –263 000.00 –458 137.04
Mietertrag netto 64 572 335.41 65 630 217.09
Instandhaltung –2 071 338.73 –2 713 136.90
Instandsetzung –3 175 534.56 –1 613 979.46
Unterhalt Immobilien –5 246 873.29 –4 327 116.36
Ver- und Entsorgungskosten, Gebühren –837 489.84 –883 286.68
Nicht verrechenbare Heiz- und Betriebskosten –1 241 671.73 –960 247.33
Versicherungen –655 865.68 –616 414.78
Verwaltungshonorare –2 066 502.50 –2 041 458.10
Vermietungs- und Insertionskosten –562 564.55 –581 888.83
Steuern und Abgaben –796 079.09 –759 552.32
Übriger Betriebsaufwand –116 106.72 534 253.39
Betriebsaufwand –6 276 280.11 –5 308 594.65
Operatives Ergebnis (Bruttogewinn) 53 049 182.01 55 994 506.08
Aktivzinsen 58.85 3 840.80
Baurechtszinserträge 87 618.90 87 154.20
Übrige Erträge 1 166 074.55 1 433 571.57
Sonstige Erträge 1 253 752.30 1 524 566.57
Hypothekarzinsen –3 313 830.43 –4 114 206.80
Sonstige Passivzinsen –10 720.86 –18 634.51
Baurechtszinsen –84 300.00 –84 300.00
Finanzierungsaufwand –3 408 851.29 –4 217 141.31
Verwaltungskosten –6 427 913.05 –5 873 806.98
Übriger Verwaltungsaufwand –74 886.53 –39 379.10
Verwaltungsaufwand –6 502 799.58 –5 913 186.08
Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Ansprüchen 2 935.78 7 109 952.39
Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Ansprüchen –1 480 475.85 –93 931.93
Ertrag/Aufwand aus Mutationen Ansprüche –1 477 540.07 7 016 020.46
Nettoertrag 42 913 743.37 54 404 765.72
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 0.00 0.00
Realisierter Erfolg 42 913 743.37 54 404 765.72
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 4 251 000.00 1 519 800.00
Veränderung latente Steuern –215 000.00 4 572 000.00
Gesamterfolg 46 949 743.37 60 496 565.72
Verwendung des Erfolgs
Nettoertrag des Rechnungsjahres 42 913 743.37 54 404 765.72
Nicht zur Ausschüttung vorgesehene Erträge (Ausgabe-/Rücknahmespread) –242 245.34 –951 946.74
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 42 671 498.03 53 452 818.98
Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg 42 671 498.03 53 452 818.98
24 CSA Real Estate Switzerland CommercialGeografische Verteilung/
Zahlen und Fakten
Verkehrswerte pro Gemeinde
Bis 25 Mio. CHF
25–50 Mio. CHF
50–100 Mio. CHF
Über 100 Mio. CHF
Anzahl Liegenschaften
pro Gemeinde
1
2
3
über 3
Portfolio Kennzahlen
Anzahl Liegenschaften 31
Total Mietobjekte 5 719
Verkehrswerte CHF 1 654 830 000
Gestehungskosten CHF 1 646 324 000
Mietzinseinnahmen (Nettomietertrag) CHF 64 659 954
Mietzinsausfälle CHF 6 059 411
CSA Real Estate Switzerland Commercial 25Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
Region Zürich 32,80 %
Region Ostschweiz 0,75 %
Region Zentralschweiz 2,75 %
Region Nordwestschweiz 23,70 %
Region Bern 6,40 %
Region Südschweiz 9,95 %
Region Genfersee 16,40 %
Region Westschweiz 7,25 %
Wohnungsmix
1–1,5 Zimmer 15,00 %
2–2,5 Zimmer 10,00 %
3–3,5 Zimmer 55,00 %
4–4,5 Zimmer 15,00 %
5+ Zimmer 5,00 %
Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag (Juni x12)
Büro 42,30 %
Verkauf 30,90 %
Kino/Hotel/Restaurant 1,80 %
Lager 5,65 %
Wohnungen 0,75 %
Produktion 1,50 %
Freizeit Sport 0,95 %
Logistik 2,45 %
Übrige 6,30 %
Parking 7,40 %
26 CSA Real Estate Switzerland CommercialKäufe/Verkäufe
im Geschäftsjahr 2018/2019
Käufe im Geschäftsjahr 2018/2019
Verkehrswert in CHF
Ort, Adresse Erwerbsdatum per 30.06.2019
Wohnbauten
Keine
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Keine
Gemischte Bauten
Zürich, Blaufahnenstr. 3, 6, 6A, Münstergasse 2, 4, Zwingliplatz 3 01.11.2018 116 090 000.00
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
Keine
Miteigentum
Keine
Baurechtsgrundstücke
Keine
Total Käufe im Geschäftsjahr 2018/2019 116 090 000.00
Kauf-/ Verkaufsverpflichtungen im Geschäftsjahr 2018/2019
Verkehrswert in CHF
Ort, Adresse Verkaufsdatum per 30.06.2019
Geschäfte zwischen Anlagegruppen
Keine
Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019
Verkehrswert in CHF
Ort, Adresse Verkaufsdatum per 30.06.2019
Keine
Total Verkäufe im Geschäftsjahr 2018/2019
CSA Real Estate Switzerland Commercial 27Produkt Report
Käufe im Geschäftsjahr
Im Geschäftsjahr konnte eine Liegenschaft an
der Blaufahnenstrasse 3/6/6A, Münstergasse
2/4 und Zwingliplatz 3, in der Altstadt von Zürich
erworben werden. Es handelt sich um ein
denkmalgeschütztes Gebäude, das zum Teil leer
steht und gegenwärtig saniert wird. Nach
Abschluss der Sanierungsarbeiten Mitte 2020
werden ca. 4 500 m² Büroflächen zur Wiederver-
mietung zur Verfügung stehen. Verhandlungen
mit diversen Mietinteressenten sind bereits im
Gang.
Verkäufe im Geschäftsjahr
Es wurden keine Verkäufe getätigt.
Projekte im Bau
In der Berichtsperiode war ein etappiertes
Bauprojekt noch in Ausführung. Es handelt sich
um das Areal Richtistrasse 2, 4 und 6 in Walli-
sellen, das aus einem Hotel (bereits im Januar
2019 fertiggestellt und in Betrieb), einem
Autohaus (Fertigstellung ca. September 2019)
und einem Büro-Hochhaus mit 19 Stockwerken
(Fertigstellung im April 2020) besteht.
Projekte in den Bestand übergegangen
In der Berichtsperiode sind keine Projekte in den
Bestand übergegangen.
Investitionen in bestehende Bausubstanz
Jährlich investieren wir ca. CHF 20 bis 30 Mio.
in die Bestandsliegenschaften. Diese Investitio-
nen umfassen kleine Unterhaltsarbeiten,
grössere Eingriffe wie die Sanierung von
einzelnen Gebäudeteilen, Gesamtsanierungen
oder Repositionierungen von Liegenschaften. Mit
diesen Investitionen können Potenziale ausge-
schöpft, die Vermietbarkeit erhöht und die
Portfolioqualität gesteigert werden. Die derzeit
grössten und wichtigsten Investitionen in die
bestehende Substanz erfolgen in den nachfol-
genden Liegenschaften:
Basel, Aeschenvorstadt 72
Gesamtsanierung mit Aufstockung um ein
weiteres Geschoss.
Spreitenbach, Industriestrasse 171
Teilrepositionierung der Liegenschaft nach
Auszug des Büromieters.
Zürich, Blaufahnenstrasse 3, 6, 6A, Münstergasse 2, 4, Zwingliplatz 3
28 CSA Real Estate Switzerland CommercialZürich, Blaufahnenstrasse 3/6/6A, La Chaux-de-Fonds, Bonne-Fontaine 41
Münstergasse 2/4 und Zwingliplatz 3 Mit dem Kanton Neuchâtel konnte ein Mietver-
Rückbau mit anschliessendem Vollausbau trag über 2 161 m² Bürofläche zzgl. Parkplätze
sämtlicher leer stehender Büroflächen. für 5 Jahre abgeschlossen werden.
Vermietungserfolge Ostermundigen, Milchstr. 2,4,6,8
Die erfolgreiche Vermietung der Flächen ist einer Mit der Post Immobilien konnte ein Mietvertrag
der wichtigsten Schlüssel zu einem erfolgreichen über 3 329 m² Logistikfläche, 700 m² Gewerbe-
Portfolio. Auch in diesem Jahr wurden wieder fläche und 317 m² Bürofläche für 5 Jahre inkl.
mehrere Flächen neu oder wiedervermietet. Die einer Verlängerungsoption abgeschlossen
nachfolgenden Beispiele geben eine Übersicht werden.
über die grössten Vermietungserfolge:
Spreitenbach, EKZ Tivoli
Basel, Aeschenvorstadt 56 Mit Dosenbach-Ochsner konnte der Mietvertrag
Mit der Immobilien Basel-Stadt konnte ein über 1 315 m² Ladenfläche um weitere 5 Jahre
Mietvertrag über 1 934 m² Bürofläche zzgl. verlängert werden.
Parkplätze und Lager für 15 Jahre abgeschlos-
sen werden. Spreitenbach, EKZ Tivoli
Mit Zara konnte der Mietvertrag über 2 927 m²
Basel, Aeschenvorstadt 72 um weitere 5 Jahre verlängert werden.
Mit der Kellerhals Carrard Basel KIG konnte ein
Mietvertrag über 2 393 m² Bürofläche zzgl. Zürich, Dörflistrasse 120
225 m² Lager und Parkplätze für 10 Jahre inkl. Mit der Rahn AG konnte der Mietvertrag über
zweier weiterer Verlängerungsoptionen abge- 1 656 m² Bürofläche, 167 m² Lagerfläche für 10
schlossen werden. Jahre mit einer weiteren Option verlängert
werden.
Basel, Aeschenvorstadt 72
CSA Real Estate Switzerland Commercial 29Nachhaltigkeitsbericht
GRESB-Gesamt-Score
71 74 72 GRESB ist ein Nachhaltigkeits-Benchmark für die Beurteilung der
ESG-Performance (Umsetzung von Umwelt-, Sozial- und Gover-
nance-Kriterien) von Immobilien. GRESB bietet eine systematische
Bewertung, objektives Scoring und Peer-Benchmarking von
Immobilienanlagen. 2019 bewertete GRESB 1,000 Immobilien-
fonds und Immobilienunternehmen und mehr als 130,000 Liegen-
schaften mit einem Gesamtwert von mehr als CHF 3,8 Billionen.
Die CSA RE Commercial erreicht als GRESB-Gesamtscore
GRESB Fund Score 71/100 Punkten.
GRESB Fund Score
Peer Group
GRESB Durchschnitt
GRESB-Stars
Die CSA RE Commercial erreicht 3/5 GRESB-Sternen als
Gesamtergebnis.
GRESB- ESG-Verteilung
98 96 92 95 Der ESG-Breakdown gibt Einblick in die Bewertung der einzelnen
79 84 ESG-Kategorien und weisst jeweils einen Kennwert von maximal
66 65 100 erreichbaren Punkten aus.
53
Die CSA RE Commercial erreicht in der ESG-Verteilung für die
Kategorien Umwelt (E), Soziales (S) und Governance (G) neben-
stehende Punktverteilung im Vergleich zu seiner spezifischen
Vergleichsgruppe (peer group) und dem GRESB-Durchschnitt.
E S G
GRESB Fund Score
Peer Group
GRESB Durchschnitt
30 CSA Real Estate Switzerland CommercialEnergie-Kennzahlen
2011–2018
Strom: Wärme: Energie: CO²-Emission:
+23 % –17 % –8 % –16 %
Energie-Performance (kWh/m²) CO²-Performance (kg CO²/m²)
–16 %
18.7
–8 % 17.5 17.6
97 15.7 15.4
91 92 14.7
84 13.8 13.2
75 76 79
69
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Energieträger-Mix (kWh/m²)
2011 2018
Heizöl 15 % Heizöl 5 %
Erdgas 44 % Erdgas 42 %
Fernwärme 18 % Fernwärme 22 %
Biomasse, Biogas 0 % Biomasse, Biogas 0 %
Elektrizität 23 % Elektrizität 31 %
CSA Real Estate Switzerland Commercial 31Bewertungsbericht
1 Auftrag 3 Bewertungsmethode
Gemäss Art. 41 Abs. 3 Verordnung über die Die Bewertungen erfolgen nach der Discounted-
Anlagestiftungen (ASV) haben die Anlagestiftun- Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der
gen den Verkehrswert von Grundstücken einmal Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller
jährlich von einem unabhängigen Schätzungs- in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag
experten bewerten zu lassen. Die Liegenschaf- diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die
ten der CSA RES Commercial wurden per 30. Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktge-
Juni 2019 von Wüest Partner als unabhängigen recht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksich-
Bewertungsexperten einzeln bewertet, wobei für tigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.
die Liegenschaften jeweils nach drei Jahren seit
der Erstbewertung eine Besichtigung erfolgte. Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillier-
Die Credit Suisse ist verantwortlich für die te Analyse und Beurteilung der einzelnen
Beschaffung der aktuellen Unterlagen der zu Ertrags- und Kostenpositionen. Wüest Partner
bewertenden Liegenschaften. stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte
pro Liegenschaft sowie aktuelle Marktinformatio-
2 Bewertungsstandards nen zur Verfügung.
Wüest Partner bestätigt, dass die Bewertungen
nach den gesetzlichen Vorschriften und Stan- 4 Unabhängigkeit und Vertraulichkeit
dards erfolgten. Die Bewertungen wurden Wüest Partner bestätigt ihre Unabhängigkeit und
einheitlich nach der DCFMethode von Wüest garantiert die vertrauliche Behandlung von
Partner bewertet. Der Marktwert wurde im Sinne Informationen im Zusammenhang mit dieser
des «fair market value» definiert, d. h. des unter Bewertung.
normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld
wahrscheinlichen Verkaufspreises, wie er in der Zürich, 16. Juli 2019
Schweiz auch unter dem Begriff «Verkehrswert» Wüest Partner AG
verstanden wird. Liegenschaften, welche sich
aktuell im Bau befinden, werden als «Projekte»
bewertet. Gino Fiorentin André Kägi
32 CSA Real Estate Switzerland CommercialData Report per 30. Juni 2019
CSA Real Estate
Switzerland
Residential
Das Objektinventar ist auf www.credit-suisse.com unter Fund Gateway abrufbar.
CSA Real Estate Switzerland Residential 33Kennzahlen
Mietausfallquote 11,44 % Rückstellung für Liquidationssteuern
per 30. Juni 2019
Fremdfinanzierungsquote 21,46 %
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 69,40 % 30.06.2019 30.06.2018
Betriebsaufwandquote TERISA (GAV) 0,55 % in CHF in %4 in CHF in %4
Betriebsaufwandquote TERISA (NAV) 0,74 % Liquidationssteuern 17 753 000 1,83 % 15 955 000 1,74 %
Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 5,17 % 4 der Verkehrswerte
Ausschüttungsrendite n/a
Abschreibungen
Ausschüttungsquote (Payout ratio) n/a
In der Anlagegruppe CSA Real Estate Switzerland Residen-
Anlagerendite 4,21 % tial werden keine Abschreibungen getätigt.
Fremdkapitalquote 27,11 %
Gesamtkapitalrendite (ROIC) 3,98 %
real 3,36 %/
Durchschnittlicher Diskontierungssatz
nominal 3,88 %
Bandbreite Diskontierungssatz (real) 3,00 %–4,50 %
Bandbreite Diskontierungssatz (nominal) 3,52 %–5,02 %
Produktteam
Product Manager
Murat Saydam
Product Lead Asset
Management
Arbana Aziri
Finance Manager
Pascal Steiner
Construction
Torsten Gottsmann
Product Assistant
Lynn Anja Heer
34 CSA Real Estate Switzerland ResidentialVermögensrechnung/
Erfolgsrechnung
Vermögensrechnung per 30. Juni 2019
30.06.2019 30.06.2018
CHF CHF
Vermögenswerte
Bankguthaben (einschliesslich Treuhandanlagen), aufgeteilt in
– Sichtguthaben 85 549.37 618 786.47
Kurzfristige Forderungen 8 329 594.28 8 659 748.66
Aktive Rechnungsabgrenzungen 72 129.55 96 427.15
Grundstücke
– Angefangene Bauten (inkl. Land) 47 110 000.00 17 121 000.00
– Fertige Bauten (inkl. Land) 904 455 000.00 881 917 700.00
Miteigentumsanteile 16 067 700.00 15 858 600.00
Gesamtvermögen abzüglich: 976 119 973.20 924 272 262.28
Kurzfristige Verbindlichkeiten 18 674 362.21 11 461 520.19
Passive Rechnungsabgrenzungen 20 450 761.23 12 685 502.85
Latente Steuern 17 753 000.00 15 955 000.00
Hypothekarschulden (inkl. andere verzinsliche Darlehen) 207 700 000.00 193 800 000.00
Nettovermögen 711 541 849.76 690 370 239.24
Inventarwert pro Anspruch 1 802.54 1 729.64
Veränderung des Nettovermögens
Nettovermögen zu Beginn der Berichtsperiode 690 370 239.24 606 499 720.96
Ausgaben von Ansprüchen 0.00 92 626 292.60
Rücknahmen von Ansprüchen –7 855 231.17 –38 101 551.11
Sonstiges aus Verkehr mit Ansprüchen –6 251 619.05 2 144 084.00
Gesamterfolg 35 278 460.74 27 201 692.79
Nettovermögen am Ende der Berichtsperiode 711 541 849.76 690 370 239.24
Entwicklung der Ansprüche im Umlauf Stück Stück
Bestand zu Beginn der Berichtsperiode 399 141 366 944
Ausgegebene Ansprüche 0.00 54 854
Zurückgenommene Ansprüche –4 397 –22 657
Anzahl Ansprüche im Umlauf 394 744 399 141
Zur Wiederanlage zurückbehaltener Ertrag pro Anspruch 49.67 53.93
CSA Real Estate Switzerland Residential 35Erfolgsrechnung per 30. Juni 2019
01.07.2018–30.06.2019 01.07.2017–30.06.2018
CHF CHF
Soll-Mietertrag 41 805 907.36 39 561 849.36
Minderertrag Leerstand –4 805 205.56 –3 795 708.71
Inkassoverluste auf Mietzinsen –31 827.45 –5 975.17
Mietertrag netto 36 968 874.35 35 760 165.48
Erträge aus Miteigentumsanteilen 473 700.74 615 900.97
Instandhaltung –3 561 657.87 –3 002 665.73
Instandsetzung –3 889 989.08 –3 987 345.98
Unterhalt Immobilien –7 451 646.95 –6 990 011.71
Ver- und Entsorgungskosten, Gebühren –452 183.33 –410 150.39
Nicht verrechenbare Heiz- und Betriebskosten –1 071 540.86 –669 754.92
Versicherungen –387 932.45 –333 173.10
Verwaltungshonorare –1 460 656.08 –1 379 410.20
Vermietungs- und Insertionskosten –241 243.89 –180 579.02
Steuern und Abgaben –361 989.02 –344 424.31
Übriger Betriebsaufwand –588 209.85 –468 114.21
Betriebsaufwand –4 563 755.48 –3 785 606.15
Operatives Ergebnis (Bruttogewinn) 25 427 172.66 25 600 448.59
Aktivzinsen 293.30 191.10
Übrige Erträge 147 966.47 164 098.01
Sonstige Erträge 148 259.77 164 289.11
Hypothekarzinsen –1 886 628.97 –1 910 715.78
Sonstige Passivzinsen –13 814.75 –12 292.12
Finanzierungsaufwand –1 900 443.72 –1 923 007.90
Verwaltungskosten –3 743 748.95 –3 500 860.65
Übriger Verwaltungsaufwand –65 611.75 –18 100.00
Verwaltungsaufwand –3 809 360.70 –3 518 960.65
Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Ansprüchen 0.00 1 961 407.21
Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Ansprüchen –227 164.44 –605 741.57
Ertrag/Aufwand aus Mutationen Ansprüche –227 164.44 1 355 665.64
Nettoertrag 19 638 463.57 21 678 434.79
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 5 398 605.44 1 001 958.00
Realisierter Erfolg 25 037 069.01 22 680 392.79
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 12 039 391.73 7 645 300.00
Veränderung latente Steuern –1 798 000.00 –3 124 000.00
Gesamterfolg 35 278 460.74 27 201 692.79
Verwendung des Erfolgs
Nettoertrag des Rechnungsjahres 19 638 463.57 21 678 434.79
Nicht zur Ausschüttung vorgesehene Erträge (Ausgabe-/Rücknahmespread) –31 424.07 –152 170.61
Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg 19 607 039.50 21 526 264.18
36 CSA Real Estate Switzerland ResidentialGeografische Verteilung/
Zahlen und Fakten
Verkehrswerte pro Gemeinde
Bis 2.5 Mio. CHF
2.5–5 Mio. CHF
5–10 Mio. CHF
Über 10 Mio. CHF
Anzahl Liegenschaften
pro Gemeinde
1
2
3
über 3
Portfolio Kennzahlen
Anzahl Liegenschaften 109
Total Mietobjekte 5 804
Total Wohnungen 2 447
Verkehrswerte CHF 967 632 700
Gestehungskosten CHF 909 529 400
Mietzinseinnahmen (Nettomietertrag) CHF 37 442 575
Mietzinsausfälle CHF 4 837 033
CSA Real Estate Switzerland Residential 37Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
Region Zürich 34,40 %
Region Ostschweiz 12,10 %
Region Zentralschweiz 2,65 %
Region Nordwestschweiz 21,10 %
Region Bern 17,60 %
Region Südschweiz 2,55 %
Region Genfersee 1,25 %
Region Westschweiz 8,35 %
Wohnungsmix
1–1,5 Zimmer 6,15 %
2–2,5 Zimmer 20,55 %
3–3,5 Zimmer 36,90 %
4–4,5 Zimmer 31,80 %
5+ Zimmer 4,60 %
Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag (Juni x12)
Büro 3,45 %
Verkauf 2,25 %
Kino/Hotel/Restaurant 0,80 %
Lager 1,40 %
Wohnungen 84,60 %
Übrige 1,45 %
Parking 6,05 %
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