Illusion No. 8 Es gibt bald keine neuen Ferienwohnung mehr! - Ferienwohnungen I8
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Illusion No. 8
D E R K N O W - H O W - L E T T E R D E R G I N E S TA I M M O B I L I E N A G
Es gibt bald keine neuen
Ferienwohnung mehr!
... könnte man seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative meinen.
Mehr zur definitiven Umsetzung der Initiative und deren Folgen finden Sie in diesem Merkblatt.
Ausgangslage
Am 11. März 2012 hat das Schweizer Stimmvolk die Volksinitiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnun-
gen“ angenommen und somit beschlossen, den Zweitwohnungsbau stark einzuschränken. Die Initiative verlangt,
dass der Anteil von Zweitwohnungen in einer Gemeinde 20 % nicht überschreiten darf. Daraufhin haben grosse
Verunsicherung und Spekulationen über die Auslegung der Initiative den Immobilienmarkt in den betroffenen Ge-
meinden geprägt. Die im darauffolgenden August publizierte und ab 1. Januar 2013 geltende Verordnung konnte
schliesslich viele Gerüchte und Befürchtungen aus der Welt schaffen. Die Verordnung war bis zum Inkrafttreten der
Ausführungsgesetzgebung zur Zweitwohnungsinitiative gültig. Seit dem 1. Januar 2016 ist das Bundesgesetz über
Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz ZWG) definitiv in Kraft und regelt den künftigen Bau von Zweitwohnungen.
Zu den betroffenen Gemeinden, also Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 %, zählen prak-
tisch alle touristischen Regionen in den Kantonen Bern, Graubünden, Tessin, Waadt und Wallis.
Übergangsbestimmungen / die Verordnung
Bis zum 31.12.2012 durften noch Zweitwohnungen nach
altem Recht bewilligt werden, was zu einem markanten
Anstieg der Baugesuche in den touristischen Gemeinden
führte und einen regelrechten Bauboom auslöste. Bei allen
bewilligten Bauten musste innerhalb von 12 Monaten (mit
einmaliger Verlängerung von 24 Monaten) der Baustart er-
folgen, ansonsten wären die Baubewilligungen erloschen.
Einige Ausnahmen gab es bei den Gemeinden mit Zweit-
wohnungskontingentierung. Da konnte der Baustart auch
später erfolgen, nämlich zu dem Zeitpunkt, wo die Kontin-
gente zugeteilt wurden.
Abbildung: Rot markiert sind die Gemeinden, bei denen ein
Das Zweitwohnungsgesetz / Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent am Gesamtbestand
der Wohnungen vermutet wird. Quelle: Bundesamt für
Bau von neuen Zweitwohnungen Raumentwicklung, 17. August 2012
Seit 1. Januar 2016 ist das Zweitwohnungsgesetz in Kraft
und regelt den Bau von Zweitwohnungen. In Gemeinden, n Touristisch bewirtschaftete Wohnungen
in denen der festgestellte Zweitwohnungsanteil über 20 % So sind künftig sogenannte touristisch bewirtschaftete
liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt wer- Wohnungen zulässig. Als solche gelten nicht individuell
den. Das Gesetz ermöglicht aufgrund von definierten auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder
Ausnahmeregelungen aber auch in Zukunft den Bau von
Zweitwohnungen.
© Ginesta Immobilien AG, 2018
2016
1 Küsnacht Ι Horgen Ι Chur
Illusion No. 8
der Eigentümerin ausgestaltete, bewirtschaftete Zweit- Vorschriften zulässig ist, erweist sich auch nach dem
wohnungen, welche im Rahmen eines strukturierten Be- Zweitwohnungsgesetz als zulässig.
herbergungsbetriebs bewirtschaftet und zu marktüblichen
Bedingungen zur kurzfristigen Vermietung angeboten
Folgen für Wohnungsbesitzer / Bestehende
werden. Weiter dürfen Zweitwohnungen als touristisch
Wohnungen
bewirtschaftete Wohnungen erstellt werden, wenn der
Eigentümer bzw. die Eigentümerin im selben Haus wohnt
n Altrechtliche Zweitwohnungen
(Hauptwohnsitz) und eine Einliegerwohnung zur kurzzeiti-
Besitzer von Zweitwohnungen können ihre Liegenschaften
gen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Konditionen
auch künftig als Ferienwohnung nutzen, verkaufen oder
angeboten wird.
vererben. Damit bleibt die Eigentumsgarantie gewahrt.
Für Zweitwohnungsbesitzer ändert sich quasi nichts. Die
n ohnungen im Zusammenhang mit
W
Liegenschaften dürfen im Rahmen der vorbestandenen
strukturierten Beherbergungsbetrieben
Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und wieder aufge-
Umnutzungen von Hotelbetrieben (50 % der Hauptnutzflä-
baut werden. Altrechtliche Wohnungen dürfen innerhalb
che), die bereits vor der Volksabstimmung am 11. März
der Bauzonen um maximal 30 % der am 11. März 2012
2012 bestanden haben, sind ebenfalls zulässig, sofern
vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden, sofern
diese eine minimale Betriebsdauer von 25 Jahren auswei-
keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden und die
sen. Es muss ein unabhängiges Gutachten vorliegen, wel-
lokalen Bauvorschriften eingehalten werden. Ausserhalb
ches feststellt, dass der Hotelbetrieb ohne Verschulden
der Bauzonen bleiben Erweiterungen im Rahmen der Vor-
der Besitzer nicht mehr wirtschaftlich weitergeführt und
schriften über das Bauen ausserhalb der Bauzonen eben-
auch nicht in touristisch bewirtschaftete Wohnungen um-
falls zulässig.
genutzt werden kann.
n Haupt-/Erstwohnungen
Generell dürfen strukturierte Beherbergungsbetriebe
Erst-/Hauptwohnungen, die bereits vor dem 11. März
Zweitwohnungen erstellen, wenn der Betrieb nur mit dem
2012 bestanden oder rechtskräftigt bewilligt wurden, und
Ertrag aus der Erstellung solcher Wohnungen wirtschaft-
bei welchen nicht bereits vorher Nutzungsbeschränkun-
lich (weiter-)geführt werden kann. Der Anteil der Wohnun-
gen bestanden, gelten als altrechtliche Zweitwohnungen.
gen darf dabei 20 % (kann von der jeweiligen Gemeinde
Liegenschaften mit eingetragenen Nutzungsbeschrän-
weiter eingeschränkt werden) der gesamten Hauptnutzflä-
kungen sind weiterhin an diese gebunden und gelten als
che nicht übersteigen, und die Erträge müssen in den Bau
Hauptwohnungen.
oder den Betrieb der strukturierten Beherbergung inves-
tiert werden.
olgen für die Märkte
F
n ohnungen in geschützten oder
W
Die Verordnung wird den Immobilienmarkt in Tourismus-
ortsbildprägenden Bauten
regionen in drei Teilmärkte aufspalten:
Innerhalb der Bauzonen ist zudem die Umnutzung von ge-
1) Markt für beliebig und frei nutzbare Zweitwohnungen
schützten und ortsbildprägenden Bauten möglich, sofern
2) Markt für bewirtschaftete Zweitwohnungen
der Schutzwert dadurch nicht beeinträchtigt wird und eine
3) Markt für Erstwohnungen
dauernde Erhaltung der Baute nicht anders sichergestellt
werden kann. Das Inventar der ortsbildprägenden Bauten
Bald werden zwischen diesen drei Segmenten Preisunter-
erstellt die jeweilige Gemeinde.
schiede auszumachen sein, da sich Angebot und Nach-
n andschaftsprägend geschützte Bauten
L frage ungleich entwickeln.
Ausserhalb der Bauzonen sind Umnutzungen in Zweitwoh-
nungen möglich, wenn die Liegenschaft als schützenswert n ltrechtliche Zweitwohnungen
A
anerkannte Baute bzw. als landschaftsprägend geschütz- Das Neubauverbot wird am Markt für frei nutzbare Zweit-
te Baute nach Rauplanungsgesetz bzw. Raumplanungs- wohnungen zwangsläufig zu einer Angebotsverknappung
verordnung gilt. Was gemäss diesen raumplanerischen
© Ginesta Immobilien AG, 2018
2016
2 Küsnacht Ι Horgen Ι ChurIllusion No. 8
führen und nach den Marktgesetzen bei gleichbleibender
Begriffserklärungen
Nachfrage die Preise tendenziell nach oben treiben. Frag-
lich ist zum heutigen Zeitpunkt, wann diese Angebotsver-
1. Zweitwohnung:
knappung einhält.
Als Zweitwohnungen gelten Wohnungen, die nicht
dauernd durch Personen mit Wohnsitz in der
n Bewirtschaftete Zweitwohnungen
Gemeinde genutzt werden. Eine Zweitwohnung im
Der Markt für bewirtschaftete Zweitwohnungen mit Ver-
Sinne des Zweitwohnungsgesetzes ist eine Wohnung,
mietungszwang war bis heute sehr klein und in gewissen
die weder eine Erstwohnung ist noch einer
Regionen gar nicht vorhanden. Wie bereits heute wird
Erstwohnung gleichgestellt ist.
wohl auch künftig ein Preisunterschied zwischen „nor-
malen“ und bewirtschafteten Wohnungen zu beobachten
2. Erstwohnung:
sein. Fraglich bleibt aktuell, ob der Vorteil der zur Nut-
Wohnungen, die dauerhaft von Ortsansässigen (in
zung bereitstehenden Infrastruktur des strukturierten
der jeweiligen Gemeinde niedergelassen) bewohnt
Beherbergungsbetriebs und die mit der Vermietung in
werden. Erstwohnungen gleichgestellt sind zudem
Aussicht gestellten Renditen die Nachteile der Vermie-
Wohnungen, die zu Erwerbs- oder Ausbildungs-
tungspflicht und der eingeschränkten Selbstnutzung wett-
zwecken dauernd bewohnt werden; von Personen
machen kann. Der Markt wird wohl dynamisch werden.
dauernd bewohnt werden, die sich nicht beim
Bewirtschaftete Überbauungen sind meist Grossprojekte
Einwohneramt melden müssen, insbesondere von
mit zwischen 30 bis 100 Einheiten, welche Märkte auf
diplomatischem Personal und Asylsuchenden; durch
einen Schlag sättigen können. Wird jedoch auch in die-
Unternehmen zur kurzzeitigen Unterbringung von
sem Markt die Nachfrage Überhand nehmen, wenn z. B.
Personal genutzt werden; als Dienstwohnungen
sehr wenige Projekte realisiert werden oder das Konzept
genutzt werden (nicht abschliessend).
der Bewirtschaftung sehr überzeugt, dreht die Preisspira-
le möglicherweise auch aufwärts. Ebenfalls einen Einfluss
3. Strukturierter Beherbergungsbetrieb:
auf die Preisentwicklung der bewirtschafteten Wohnun-
Es handelt sich dabei um klassische Hotels oder
gen werden zwangsläufig die altrechtlichen Zweitwoh-
um Hotels, die auch Appartements/Wohnungen
nungen haben, welche wohl künftig auch die Preisbasis
anbieten, oder um Resorts mit „Hotelteil“ (z. B.
für bewirtschaftete Wohnungen bilden. Angesichts der
Rocksresort), oder um Feriendörfer mit gemeinsa-
wenigen Erfahrungen am Markt bleiben Prognosen
men Infrastrukturen/Dienstleistungen. Als Beispiele,
äusserst schwierig.
welche die minimalen Voraussetzungen erfüllen,
können vor allem REKA-Dörfer oder Landal-Ferien-
n Erstwohnungen
dörfer genannt werden.
Die Preise von neuen, aber auch von den im Grundbuch
deklarierten bestehenden Erstwohnungen dürften sich
4. Altrechtliche Wohnung:
auf einem markant tieferen Preisniveau bewegen als
Eine altrechtliche Wohnung im Sinn des Zweitwoh-
diejenigen für Zweitwohnungen. Eine Umnutzung dieser
nungsgesetzes ist eine Wohnung, die am 11. März
Liegenschaften wird nicht mehr möglich sein, womit der
2012 rechtmässig bestand oder rechtskräftig
zu erzielende Preis von der lokalen Nachfrage bestimmt
bewilligt war.
wird, die über eine deutlich geringere Kaufkraft verfügt.
Auch der Baulandpreis wird in den kommenden Jahren Die Begriffe können in den verschiedenen lokalen Baugesetzen
durch die Nachfrage nach Wohnraum für die einheimische von diesen abweichen.
Bevölkerung bestimmt sein. Der Bau von bewirtschafte-
ten Zweitwohnungen wird wohl die wegfallende Nachfrage
nach herkömmlichen Zweitwohnungen nicht kompensie-
ren können, was bereits zu deutlich sinkenden Bauland-
preisen geführt hat.
© Ginesta Immobilien AG, 2018
2016
3 Küsnacht Ι Horgen Ι ChurIllusion No. 8
Schlusswort
Das Zweitwohnungsgesetz hat nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative die gewünschte Klarheit und
Rechtssicherheit gebracht. Wenn man über den Zweitwohnungsmarkt sprich, ist sicher jede Ferienregion in-
dividuell zu betrachten, aber die Nachfrage nach Zweitwohnungen in Tourismusdestinationen ist ein generelles
Bedürfnis. Viele Kaufinteressierte sind vermehrt nicht an Regionen gebunden, sondern suchen möglichst gute Er-
reichbarkeit, für ihre Bedürfnisse passende Infrastrukturen und Angebote sowie eine intakte Landschaft. Deshalb
war und ist die Preisentwicklung der verschiedenen Orte und Täler unterschiedlich. Die Zweitwohnungsinitiative
wird sicherlich ein einflussreicher Teil der Entwicklung der Liegenschaftspreise für Zweitwohnungen bleiben.
Nicht zu unterschätzen und beinahe wichtiger sind aber auch Faktoren wie die allgemeine Wirtschaftslage, der
aktuelle Wohlstand, das Zinsniveau und die psychologische Erwartungshaltung an die Zukunft. Die Ferienliegen-
schaft ist ein Luxusobjekt und wird sich nur gegönnt, wenn das Umfeld es zulässt.
Nützliche Links (Quellen) Autor: Sascha Ginesta
Einfach direkt auf das PDF-Symbol klicken
Bundesgesetz über Zweitwohnungen
(Zweitwohnungsgesetz, ZWG)
Zweitwohnungsverordnung (ZWV)
vom 4. Dezember 2015 (Stand am
1. Januar 2018)
Sascha Ginesta ist Immobilienbewerter mit eidg. Fach-
Vollzugshilfe Bundesgesetz über
ausweis, Geschäftsleitungsmitglied bei Ginesta Immo-
Zweitwohnungen und Zweitwoh-
bilien und verantwortlich für die Region Graubünden.
nungsverordnung
Er ist u. a. für die Bewertung, Beurteilung und Akquisi-
(Departement für Volkswirtschaft und
tion von Liegenschaften zuständig. Das Unternehmen
Soziales Graubünden)
wurde 1944 gegründet und ist auf den Verkauf von
Immobilien im Wirtschaftsgebiet Zürich sowie in den
Erläuterungen zur Zweitwohnungs-
Bündner Tourismusregionen spezialisiert. Für Objekte
verordnung
mit überregionalem Charakter ist das Unternehmen
(Bundesamt für Raumentwicklung ARE)
schweizweit als Makler tätig.
Geoportal der Bundesverwaltung:
Herausgeber der Illusionen-Reihe
Wohnungsinventare
Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch
© Ginesta Immobilien AG, 2018
2016
4 Küsnacht Ι Horgen Ι ChurSie können auch lesen
