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EIGENHEIM-INDEX
KANTONALE AUSWERTUNG DER PREISE FÜR EINFAMILIENHÄUSER
EIGENHEIM-INDEX
UND EIGENTUMSWOHNUNGEN
KANTONALE AUSWERTUNG DER PREISE FÜR EINFAMILIENHÄUSER
UND EIGENTUMSWOHNUNGEN
Immobilienpreise erklimmen neue
Höhen in der Region Schaffhausen
Die Preise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sind
im Kanton Schaffhausen erneut gestiegen. Wer vor einigen Jahren
Wohneigentum gekauft hat, kann es heute in der Regel mit viel
Gewinn verkaufen. In diesem Umfeld wird es für Käuferinnen und
Käufer sowie für Banken immer herausfordernder, die richtigen
Finanzierungsentscheidungen zu treffen. Eine Entspannung oder
sogar Trendwende ist nicht in Sicht. Mila Pagnin, Kundenberaterin Immobilien-Investoren
Während sich die Wirtschaft langsam erholt, erweist sich haben die Preise für Eigentumswohnungen im Kanton um fast
der Immobilienmarkt im Kanton Schaffhausen weiterhin 70 % zugelegt. Die landesweite Entwicklung mit einem Plus
als krisenresistent. Erneut ist der Wert von Wohneigentum von 107 % für denselben Zeitraum ist noch beachtlicher.
stark gestiegen. Besonders im vergangenen Jahr stehen die
kantonalen Wachstumsraten den rasanten landesweiten An der Attraktivität von Eigentumswohnungen dürfte sich
Zunahmen in nichts nach. Denn die Nachfrage nach Eigen- kurz- bis mittelfristig kaum etwas ändern. Zudem ist die Zahl
heimen übertrifft das stark limitierte Angebot bei weitem. leerstehender Wohnungen schweizweit zum ersten Mal seit
Die Knappheit und die attraktiven Finanzierungsbedingun- zwölf Jahren gesunken. Davon ist vor allem das Mietseg-
gen treiben die Preise in die Höhe und machen die Suche ment betroffen und das schrumpfende Angebot könnte in
nach dem eigenen Heim für viele zur Herausforderung. der Tendenz zu steigenden Mieten führen. Eigentumswoh-
nungen als direkte Alternative würden dadurch zusätzlich
Eigentumswohnungen weiter im Aufwärtstrieb an Attraktivität gewinnen.
Um Stockwerkeigentümer im Kanton Schaffhausen zu wer-
den, müssen Kaufinteressierte diesen Herbst nochmals 1.3 % Einfamilienhäuser stark im Trend
mehr bezahlen als vor einem halben Jahr. Gesamtschweize- Die Preise für Einfamilienhäuser sind im letzten Halbjahr
risch zeigt sich für dieselbe Zeitspanne sogar eine Steige- kantonal um 2.0 % gestiegen. Gesamtschweizerisch haben
rung von 2.6 %. Innert Jahresfrist liegen die kantonale und die Preise in den vergangenen sechs Monaten durch-
die nationale Preissteigerung mit stattlichen 4.9 % respektive schnittlich sogar um 3.3 % zugenommen. Dieser Anstieg
5.1 % auf gleicher Höhe. Der Blick auf die vergangenen 20 hält bereits seit längerem an, und ist durchwegs stattlich:
Jahre verdeutlicht den Boom von Wohneigentum: Seit 1998 Mit einem Plus von kantonal 5.7 % und schweizweit 5.8 %
Schaffhauser Kantonalbank | Herbstausgabe 2021 Seite 1 von 4
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innert Jahresfrist können sich all jene glücklich schätzen, sen um rund 60 % gestiegen. Schweizweit haben sich die
die bereits ein Haus ihr Eigen nennen. Noch stärker gilt Preise für diese Objektkategorie mit einem Anstieg von
dies mit Blick auf die Wertsteigerung von Immobilien. Seit knapp 96 % sogar fast verdoppelt. Eine deutliche Markt-
1998 sind die Preise von Häusern im Kanton Schaffhau- entspannung ist vorläufig nicht in Sicht.
Wie haben sich die Preise seit 1998 entwickelt?
Preisentwicklung der Eigentumswohnungen
210 Preisentwicklung der Einfamilienhäuser
200 200
190 190
Eigentumswohnungen Schweiz Einfamilienhäuser Schweiz
180 180
Eigentumswohnungen Schaffhausen Einfamilienhäuser Schaffhausen
170 170
160 160
150 150
140 140
130 130
120 120
110 110
100 100
90 90
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz
31.03.2021 bis 30.09.2021 + 1.3 % + 2.6 % 31.03.2021 bis 30.09.2021 + 2.0 % + 3.3 %
30.09.2020 bis 30.09.2021 + 4.9 % + 5.1 % 30.09.2020 bis 30.09.2021 + 5.7 % + 5.8 %
Seit 1998 + 67.6 % + 106.9 % Seit 1998 + 59.7 % + 96.1 %
Wo lässt sich günstig wohnen?
Aktuelles Preisniveau von Eigentumswohnungen Aktuelles Preisniveau von Einfamilienhäusern
Preisbandbreiten für die Musterwohnung Baujahr 2014 Preisbandbreiten für das Mustereinfamilienhaus Baujahr 2014
> 750'000 > 1'000'000
700'000 – 750'000 950'000 – 1'000'000
650'000 – 700'000 900'000 – 950'000
600'000 – 650'000 850'000 – 900'000
550'000 – 600'000 800'000 – 850'000
< 550'000 < 800'000
Die Preisbandbreiten gelten für eine 4.5-Zimmer-Musterwohnung, die Die Preisbandbreiten gelten für ein 5.5-Zimmer-Mustereinfamilienhaus,
7- jährig ist, sich an guter Lage befindet, 120m2 gross ist und über einen das 7- jährig ist, sich an guter Lage befindet, 150m2 gross ist und über
Tiefgaragenplatz verfügt. eine Grundstücksfläche von 550m2 verfügt.
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Wie sind die Preise in den einzelnen Gemeinden?
Preisvergleich einer Musterwohnung Preisvergleich eines Mustereinfamilienhauses
PLZ Kanton Preis in CHF PLZ Kanton Preis in CHF
8200 Schaffhausen Schaffhausen 781'000 8200 Schaffhausen Schaffhausen 1'176'000
8212 Neuhausen Schaffhausen 660'000 8212 Neuhausen Schaffhausen 989'000
8213 Neunkirch Schaffhausen 588'000 8213 Neunkirch Schaffhausen 869'000
8222 Beringen Schaffhausen 661'000 8222 Beringen Schaffhausen 973'000
8234 Stetten Schaffhausen 783'000 8234 Stetten Schaffhausen 1'184'000
8240 Thayngen Schaffhausen 649'000 8240 Thayngen Schaffhausen 970'000
8260 Stein am Rhein Schaffhausen 727'000 8260 Stein am Rhein Schaffhausen 1'095'000
8455 Rüdlingen Zürich 724'000 8455 Rüdlingen Schaffhausen 1'089'000
8008 Zürich Zürich 1'940'000 8008 Zürich Zürich 3'158'000
8400 Winterthur Zürich 1'215'000 8400 Winterthur Zürich 1'892'000
8500 Frauenfeld Thurgau 833'000 8500 Frauenfeld Thurgau 1'261'000
8810 Horgen Zürich 1'493'000 8810 Horgen Zürich 2'361'000
Wieviel wird für 1 m2 Wohnfläche bezahlt?
Effektiv bezahlte m²-Preise für Eigentumswohnungen Effektiv bezahlte m²-Preise für Einfamilienhäuser
Kanton Schaffhausen (in CHF) Kanton Schaffhausen (in CHF)
STWE 2016 2017 2018 2019 2020 2021 EFH 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Durchschnitt 5'456 5'827 5'901 5'856 6'278 6'372 Durchschnitt 5'145 5'232 5'383 5'447 5'568 5'613
90 % Quantil 7'387 7'747 7'904 7'900 8'145 8'413 90 % Quantil 6'567 6'995 7'357 8'000 7'483 7'588
Median 5'218 5'652 5'747 5'833 6'264 6'277 Median 5'254 5'094 5'357 5'321 5'575 5'590
10 % Quantil 4'018 4'334 4'166 4'016 4'524 4'524 10 % Quantil 3'448 3'585 3'368 3'504 3'824 3'909
Das Quantil bezeichnet einen Schwellenwert in der Verteilung Pro Quadratmeter werden Einfamilienhäuser üblicherweise
der beobachteten Transaktionswerte. Bei den Eigentumswoh- für geringere Preise gehandelt als Eigentumswohnungen. In
nungen liegt der m2-Preis im Jahr 2021 in 80 % der bis Ende 10 % der bis September 2021 eingeflossenen Transaktionen
September beobachteten Fälle zwischen CHF 4'524 (10 % lag der Quadratmeterpreis bei unter CHF 3'909. Ab einem
Quantil) und CHF 8'413 (90 % Quantil). Bei je 50 % (Median) Preis von CHF 7'588 pro Quadratmeter bewegt man sich in
der gehandelten Eigentumswohnungen betrug der Quadrat- den teuersten 10 % der Transaktionen. Im Durchschnitt kostet
meterpreis mehr bzw. weniger als CHF 6'277. ein Quadratmeter Wohnfläche ohne Berücksichtigung der
Objekteigenschaften CHF 5'613.
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Kurzbeschrieb des Eigenheim-Index Spezialfall Immobilienindizes
Seit 2007 publiziert IAZI 1 im Auftrag der Schaffhauser Im Gegensatz zu Wertpapieren sind Immobilien heterogen
Kantonalbank für den Kanton Schaffhausen einen Immo und illiquid. Keine Liegenschaft gleicht der anderen; zudem
bilienpreisindex. finden im Vergleich zu den Finanzmärkten nur wenige Trans-
aktionen statt. In der Schweiz ist es nämlich eher üblich
Als Grundlage für die Indexberechnung sowie für die Immobilien mit der Strategie «buy and hold» zu kaufen.
Bewertung einzelner Objekte dienen IAZI anonymisierte Aktien hingegen werden an der Börse täglich gehandelt –
Angaben von Banken, Versicherungen und Pensionskassen dadurch findet ihre Preisbildung statt. Bei Immobilien ist es
zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht einfach, die Marktentwicklung widerzuspiegeln. Zur
nicht auf in Inseraten publizierten Wunschpreisen. IAZI deckt Berechnungsart gibt es grundsätzlich vier Ansätze (Index-
mit seinen Erhebungen über 60 Prozent der Liegenschafts- basiert auf Durchschnittspreisen, auf Schätzungen, auf total
transaktionen in der Schweiz ab, was mehr als 25'000 Returns von Wertpapieren, auf hedonischer Grundlage).
Handänderungen pro Jahr entspricht. Die Bewertung der
Immobilien erfolgt nach der hedonischen Methode, bei der Hedonische Methode
der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die Markt- Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer
preise gemessen wird. statistischen Methode unter Berücksichtigung der Eigen-
schaften der Immobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse
Grundidee von Indizes oder Entfernung zur nächsten Grossagglomeration ein
Ein Index ist die Messung der Preisveränderung eines Preisindex ermittelt. Dieser spiegelt die effektive Markt-
Gutes oder eines Güterkorbes innerhalb einer bestimmten entwicklung wider. Somit lassen sich Risiken und Renditen
Periode. In der Volkswirtschaft sind etwa der Landesindex exakter bestimmen. Da eine Vielzahl von Eigenschaften der
der Konsumentenpreise oder der Big-Mac-Index bekannt. Objekte berücksichtigt werden, steigt oder sinkt der Index
Im Finanzbereich geläufig sind Indizes wie z. B. der Swiss nicht, wenn in einer bestimmten Periode qualitativ hoch-
Market Index (SMI) oder der Standard and Poor's 500 wertige Objekte oder weniger interessante Liegenschaften
(S&P 500). gehandelt werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren
für Spezialliegenschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss,
¹ IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde für die zu wenige Transaktionen erfasst werden können.
1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilien-
Der Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank
markt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunter-
nehmen in diesem Bereich (siehe auch www.iazi.ch). basiert auf der hedonischen Methode.
Impressum
Herausgeberin Schaffhauser Kantonalbank | Vorstadt 53 | 8201 Schaffhausen | +41 52 635 22 22 | info@shkb.ch
Redaktion Abteilung Immobilien-Investoren | Redaktionsschluss 27. Oktober 2021, erscheint halbjährlich
Diese Publikation finden Sie auch unter www.shkb.ch/publikationen
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