IMMOBILIER-CH POUR INSTITUTIONNELS 56J
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IMMOBILIER-CH POUR INSTITUTIONNELS 56J Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie für steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen. Halbjahresbericht per 30. September 2014 (nicht revidiert) Beim vorliegenden Dokument handelt es sich um eine Übersetzung des Halbjahresberichts, der in französischer Sprache verfasst und alleine verbindlich ist.
Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Organisation
Fondsleitung: SOLUFONDS SA
Rue des Fléchères
1274 Signy-Avenex
Verwaltungsrat:
Michel DOMINICE Präsident
Michel ABT Vizepräsident
François MICHELI Verwaltungsratsmitglied
Jean KELLER Verwaltungsratsmitglied
Geschäftsleitung:
Eric ROUX Generaldirektor (bis 31. August 2014)
Claudio MÜLLER Direktor
Generaldirektor (seit 1. September 2014)
Laurent MURIER Direktor
Nicolas PASSELLO Stellvertretender Direktor
Isabelle TISSEUR Vizedirektorin
Sabrina MANCINI TRINKLER Vizedirektorin
Depotbank: Banque Cantonale Vaudoise SA
Place St François 14
1001 Lausanne
Revisionsstelle: PricewaterhouseCoopers SA
Avenue Giuseppe-Motta 50
1211 Genf 2
Schätzungsexperten:
Nabil AZIZ Bauingenieur ETH, Genf
Olivier BETTENS Architekt, Lausanne
Martin-Paul BROENNIMANN Architekt, Genf
Yves CACHEMAILLE Immobilienbewerter mit eidgenössischem
Fachausweis, Lausanne
Hans ENDERLI Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder, Zürich
Paul-Henri JUILLERAT Architekt, Lausanne
Liegenschaftsverwaltung:
Mit der Liegenschaftsverwaltung betraut sind:
- Agence Immobilière et Commerciale S.A. Fidimmobil, Neuenburg
- Bernard Nicod SA, Lausanne
- Bory & Cie Agence immobilière SA, Genf
- de Rham & Cie SA, Lausanne
- FONCIA GECO Chablais SA, Aigle
Seite 2Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Organisation
- FONCIA Neuchâtel SA, Neuenburg
- Moser Vernet & Cie, Genf
- Naef Immobilier Lausanne SA, Lausanne
- Naef Immobilier Neuchâtel SA, Neuenburg
- Régie Duboux SA, Lausanne
- VERIT Immobilien AG, Bern
- Weck, Aeby & Cie SA, Freiburg
Von der Geschäftsleitung mit der Verwaltung des Fonds beauftragt:
PROCIMMO SA
En Budron H11
Postfach 413
1052 Le Mont-sur-Lausanne
Seite 3Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Vorstellung des Fonds
Immobilier-CH pour Institutionnels 56J ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art
«Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni
2006 (KAG).
Der Fondsvertrag wurde von SOLUFONDS SA als Fondsleitung mit Genehmigung der Banque
Cantonale Vaudoise als Depotbank erstellt, der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA
unterbreitet und von dieser erstmals am 15. Juni 2009 genehmigt.
Die letzte Fassung des Fondsvertrags ist seit dem 5. Juli 2013 in Kraft; sie wurde von der
Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA am 1. Juli 2013 genehmigt.
Den Bedürfnissen der Vorsorgeeinrichtung entsprechen
Immobilier-CH pour Institutionnels 56J wurde speziell für die Bedürfnisse von
steuerbefreiten inländischen Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie von nach Art.
56 Bst. j in Verbindung mit Bst. e und f des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer
(DBG) steuerbefreiten inländischen Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen errichtet.
Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, deren Anteilsinhaber ausschliesslich
steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge und steuerbefreite
inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen sind, unterliegen nicht der Erwerbs-
und Kapitalertragsteuer. Direktes Immobilieneigentum oder das Eigentum von Anteilen des
Fonds Immobilier-CH pour Institutionnels 56J ist für diese Einrichtungen steuerlich
gleichwertig.
Jede persönliche Haftung ausgeschlossen
Investoren verpflichten sich nur zur Bezahlung des Gegenwerts der gezeichneten
Fondsbeteiligung. Ihre persönliche Haftung für Verbindlichkeiten des Immobilienfonds ist
ausgeschlossen.
Seite 4Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Geschäftsbericht
1. Ergebnis
Das Management-Team von Immo56 freut sich, das Halbjahresergebnis im Rahmen der
Vorankündigung präsentieren zu können.
Die Mieteinnahmen steigen aufgrund der neu erworbenen Gebäude weiter und betragen in
sechs Monaten CHF 7'787'035.60, was auf Jahresbasis einem Ertrag von CHF 15'574'071.20
(+12.70 %) entspricht.
Der parallel dazu gestiegene Aufwand für Unterhalt und Reparaturen ist hauptsächlich den
Renovationsarbeiten in der Avenue de Busssigny 26, Crissier, zuzuschreiben, von denen ein
Teil nicht aktiviert wurde. Allein diese Arbeiten belasteten das abgelaufene Halbjahr mit CHF
326'000 oder 20 Rappen pro Anteil.
Der Nettoertrag beträgt CHF 3'811'465.21 in sechs Monaten oder CHF 7'622'930.42 (+4%)
auf Jahresbasis. Dieses Ergebnis entspricht einer Dividende von CHF 2.55 pro Anteil, womit
für das ganze Jahr eine Dividende von CHF 5.10 ausschüttbar ist.
Der Nettoinventarwert (NIW) steigt unter Berücksichtigung der im vergangenen Juli
ausgeschütteten Dividende von CHF 4.50 um CHF 2.60 pro Anteil. Diese Erhöhung liegt nahe
beim erwähnten Nettoertrag, womit der Fonds keinen nicht realisierten Mehrwert
verzeichnete.
Schliesslich entsprechen diese Ergebnisse der Ende Jahr erwarteten Dividende sowie der
Strategie, den Bestand aufzuwerten, sobald es der erzielte Ertrag erlaubt.
2. Immobilienportfolio
Der durchschnittliche Bruttoertrag des Immobilienportfolios auf dem Einstandspreis der
Liegenschaften einschliesslich Bauland in Gilly beträgt 5.46% und der durchschnittliche
Bruttertrag auf dem Verkehrswert einschliesslich desselben Baulandes 5.18%.
71,29% der Einnahmen stammen aus Wohnliegenschaften und 25.30% aus Liegenschaften
mit überwiegend kommerzieller Nutzung. 3.41% der Einnahmen sind auf andere Quellen
zurückzuführen.
Seit dem Abschluss des Geschäftsjahres 2013/2014 hat der Fonds folgende Neuerwerbungen
getätigt:
- Peseux, Rue de Corcelles 9 – 11 und Rue de la Gare 8.
Hierbei handelt es sich um drei kleine, vollständig renovierte und vermietete
Gebäude.
- Lausanne, Avenue des Figuiers 1.
Dieses Gebäude mit Seesicht befindet sich neben dem weltweiten Hauptsitz
(ausserhalb USA) von Philip Morris. Die Liegenschaft ist alt und besitzt ein
bemerkenswertes Cachet mit einer grösseren Mietzinsreserve. Das Gebäude ist
vollständig vermietet.
Seite 5Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Geschäftsbericht
3. Laufende Projekte
Die Bauarbeiten in Gilly haben begonnen. Mit der Firma Grisoni Zaugg wurde ein
Totalunternehmervertrag unterzeichnet und die Arbeiten dürften 18 Monate dauern. An
den Gebäuden A und B wurden noch kleinere Änderungen vorgenommen, um die
Wohnungsgrösse und dementsprechend die Verkaufspreise dieser Objekte nach unten
anzupassen. Mit der Errichtung des Stockwerkeigentums kann die Vermarktung beginnen.
Im Übrigen arbeitet der Fonds an der Aufstockung seines Gebäudes in Meyrin (Vaudagne 48
bis 50) um zwei Geschosse. Die definitive Baubewilligung liegt vor und gegenwärtig wird an
der Planung gearbeitet.
Schliesslich kann der Fonds per 1. Januar 2015 in Renens an der Strasse, auf der demnächst
eine Tramlinie gebaut wird, ein neues Gebäude kaufen. Dieses strategisch gut gelegene
Gebäude ist mittelfristig renovationsbedürftig, verfügt aber über Potenzial zur
Mietzinserhöhung, sodass sich die Transaktion wirtschaftlich lohnen wird. Das Gebäude ist
vollständig vermietet.
4. Nächste Entwicklungsetappe
Alle per 31. März 2014 gekündigten Anteile konnten neu platziert werden.
Die Fremdfinanzierungsquote des Fonds beträgt 33.88% und wird mit den kommenden
Neuerwerbungen und den laufenden Arbeiten noch wachsen.
Dementsprechend ist es sehr wahrscheinlich, dass der Fonds im ersten Halbjahr 2015 eine
Kapitalerhöhung durchführen wird. Weitere Informationen dazu werden zu gegebener Zeit
folgen.
Im Anschluss an diese Kapitalerhöhung fragt sich das Management-Team, ob eine
Ausdehnung des geografischen Gebiets auf die deutsche Schweiz angezeigt ist. Je nach den
für einen Kauf infrage kommenden Objekte wird ein Vorstoss in dieser Richtung nicht
ausgeschlossen. Die Gebäude in der deutschen Schweiz würden in diesem Fall von der
Zürcher Zweigniederlassung des Verwalters aus verwaltet.
Seite 6Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Vermögensrechnung
Vermögensrechnung 30.09.2014 31.03.2014
CHF CHF
Aktiven
Bankguthaben
Guthaben auf Sicht 3'114'227.60 13'821'067.98
Terminguthaben
Liegenschaften
Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 13'570'000.00 14'230'000.00
Wohngebäude 162'434'000.00 154'918'999.00
Liegenschaften mit gemischter Nutzung 99'995'553.00 99'032'000.00
Liegenschaften mit kommerzieller Nutzung 30'617'000.00 30'357'000.00
Total Liegenschaften 306'616'553.00 298'537'999.00
Sonstige Vermögenswerte 1'065'014.70 2'340'929.37
Total Aktiven 310'795'795.30 314'699'996.35
Passiven
Verbindlichkeiten
Hypotheken 103'895'400.00 104'457'000.00
Sonstige Verbindlichkeiten 2'013'773.90 2'273'826.38
Total Passiven 105'909'173.90 106'730'826.38
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 204'886'621.40 207'969'169.97
Geschätzte Liquidationssteuern -3'041'633.00 -3'298'934.00
Nettofondsvermögen 201'844'988.40 204'670'235.97
Veränderung des Nettofondsvermögens 01.04.2014 01.04.2013
30.09.2014 31.03.2014
CHF CHF
Nettofondsvermögen zu Beginn der Rechnungsperiode 204'670'235.97 126'548'899.97
Ausschüttung -6'718'698.00 -3'322'994.50
Saldo aus dem Anteilverkehr 0.00 70'668'219.77
Gesamterfolg 3'893'450.43 10'776'110.73
Nettofondsvermögen per Ende Rechnungsperiode 201'844'988.40 204'670'235.97
Entwicklung der Anzahl Anteile 01.04.2014 01.04.2013
30.09.2014 31.03.2014
CHF CHF
Stand zu Beginn der Rechnungsperiode 1'493'044 949'427
Ausgegebene Anteile 0 543'617
Zurückgenommene Anteile 0 0
Stand per Ende Rechnungsperiode 1'493'044 1'493'044
Nettoinventarwert eines Anteils per Ende Rechnungsperiode 135.19 137.08
Nettoinventarwert eines Anteils per Ende Rechnungsperiode, gerundet auf CHF 0.10 135.20 137.10
Seite 7Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Erfolgsrechnung
Erfolgsrechnung 01.04.2014 01.04.2013
30.09.2014 31.03.2014
CHF CHF
Ertrag
Bankzinsen 619.40 2'240.38
Mietzinseinnahmen 7'787'035.60 13'817'165.95
Bauzinsen 219'116.57 65'520.09
Übrige Erträge 25'097.65 55'229.29
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0.00 859'134.43
Total Ertrag 8'031'869.22 14'799'290.14
Aufwand
Hypothekarzinsen 1'045'650.55 1'907'566.45
Debitorenzinsen 0.00 148.98
Unterhalt und Reparaturen 1'013'037.25 1'401'015.32
Liegenschaftsverwaltung:
- Liegenschaftskosten (Wasser, Strom, Hausdienst),
Reinigung, Versicherungen, Grundsteuer usw.) 682'469.80 1'446'120.41
- Verwaltungskosten (Honorare und Kosten der Hausverwaltung) 304'576.22 604'640.15
Schätzungs- und Revisionskosten 33'556.70 131'059.57
Anwaltskosten 14'007.10 25'826.15
Bankkosten 7'123.95 7'859.46
Kosten für Veröffentlichung, Druck, Sonstiges 8'794.05 10'742.00
Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung 1'027'134.53 1'789'215.94
Reglementarische Vergütung an die Depotbank 43'653.21 76'041.68
Sonstiger Aufwand 6'807.15 56'065.70
Kommission auf jährliche Ausschüttung 33'593.50 16'614.95
Total Aufwand 4'220'404.01 7'472'916.76
Nettoertrag 3'811'465.21 7'326'373.38
Realisierte Kapitalgewinne bzw. -verluste 0.00 0.00
Realisierter Erfolg 3'811'465.21 7'326'373.38
Nicht realisierte Kapitalgewinne bzw. -verluste (Veränderung) 81'985.22 3'449'737.35
Erfolg des Rechnungsjahres 3'893'450.43 10'776'110.73
Seite 8Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Entwicklung
Entwicklung
Datum Ausschüttung des
Nettoinventarwert eines Anteils Anteile im Nettofonds-vermögen
Nettobetrags pro
per Ende Rechnungsjahr Umlauf in Mio.
Anteil
30.03.2012 CHF 125.70 632'992 CHF 79.55 CHF 3.00
31.03.2013 CHF 133.30 949'427 CHF 126.55 CHF 3.50
31.03.2014 CHF 137.10 1'493'044 CHF 204.67 CHF 4.50
30.09.2014 CHF 135.20 1'493'044 CHF 201.84 n/a
Seite 9Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Inventarwert der Liegenschaften
Inventarwert der Liegenschaften per 30.09.2014
Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten
Gestehungs- Verkehrs- Brandver- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag
Kanton Ort kosten wert sicherungs- toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver-
Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF wert in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.***
VD Gilly
Le Châtelard 12'839'982 13'570'000 1'222'527 0.00% 0.00%
12'839'982 13'570'000 1'222'527 0.00% 0.00%
Wohngebäude
Gestehungs- Verkehrs- Brandver- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag
Kanton Ort kosten wert sicherungs- toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver-
Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF wert in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.***
GE Lancy
Chemin des Semailles 47 7'522'270 7'826'000 7'261'608 188'407 376'728 5.01% 4.81%
GE Meyrin
Chemin du Grand-Puits 68-70 6'098'473 6'600'000 5'932'018 182'912 371'340 6.09% 5.63%
GE Meyrin
Avenue de Vaudagne 48-50 7'800'872 8'620'000 7'415'023 239'835 489'060 6.27% 5.67%
NE La Chaux-de-Fonds
Numa-Droz 196-198-200-202-204-206-208 15'037'141 15'060'000 20'839'606 420'359 955'121 6.35% 6.34%
NE Neuenburg
Rue Denis de Rougemont 2 3'469'276 3'580'843 3'234'143 92'481 182'279 5.25% 5.09%
NE Neuenburg
Rue Denis de Rougemont 8-10 5'946'236 6'051'155 5'364'186 156'280 308'028 5.18% 5.09%
NE Neuenburg
Rue Denis de Rougemont 32-34-36 8'792'080 9'108'002 8'534'202 235'228 463'634 5.27% 5.09%
NE Peseux
Rue de la Gare 8 1'096'900 1'093'000 1'232'000 10'440 62'640 5.71% 5.73%
NE Peseux
Rue de Corcelles 9-11 2'653'210 2'649'000 1'660'000 24'270 148'020 5.58% 5.59%
SO Granges
Schmelzistrasse Nr. 33-35-37-39 5'022'982 5'134'000 5'899'320 142'733 289'800 5.77% 5.64%
VD Lausanne
Avenue de l'Avant-Poste 9 7'644'790 7'748'000 5'271'696 185'347 388'932 5.09% 5.02%
VD Lausanne
Rue de la Borde 37 6'461'645 6'478'000 3'730'540 181'350 355'812 5.51% 5.49%
VD Lausanne
Avenue des Figuiers 1 3'291'052 3'162'000 2'735'544 56'951 164'232 4.99% 5.19%
VD Lausanne
Avenue Frédéric-Recordon 3 / Chemin de Renens 2 11'767'785 13'290'000 8'933'432 368'398 708'452 6.02% 5.33%
VD Montreux
Avenue de Belmont 13 10'138'701 9'920'000 7'324'450 270'096 547'188 5.40% 5.52%
VD Prilly
Chemin d'Ombreval 3 4'490'183 5'150'000 4'069'508 143'654 287'148 6.40% 5.58%
VD Prilly
Rue de la Combette 12-14 11'862'448 12'350'000 8'207'641 292'817 596'724 5.03% 4.83%
VD Prilly
Rue de la Combette 16-18-20 9'486'508 9'154'000 5'989'282 237'363 475'296 5.01% 5.19%
VS Martigny
Champs-Neufs 26'056'870 29'460'000 25'901'804 760'548 1'409'796 5.41% 4.79%
154'639'422 162'434'000 139'536'003 4'189'470 8'580'231 5.55% 5.28%
Seite 10Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Inventarwert der Liegenschaften
Liegenschaften mit gemischter Nutzung
Gestehungs- Verkehrs- Brandver- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag
Kanton Ort kosten wert sicherungs- toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver-
Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF wert in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.***
BE Biel
Rue de la Gare 3 6'004'937 5'998'000 4'038'300 176'874 302'112 5.03% 5.04%
BE Biel
Rue de la Gare 6-8-10 15'546'228 15'440'000 11'060'000 394'248 811'025 5.22% 5.25%
BE Biel
Rue de la Gurzelen 37/Rue du Général Dufour 147 3'316'657 3'324'000 3'617'800 80'135 183'300 5.53% 5.51%
BL Laufon
Rue de la Gare 30 6'394'611 6'434'000 11'226'000 193'906 397'809 6.22% 6.18%
FR Freiburg
Rue des Bouchers 5 5'554'955 6'820'000 5'441'000 153'615 318'480 5.73% 4.67%
GE Genf
Rue Richemont 7-9 6'294'780 6'710'000 3'392'572 164'152 332'556 5.28% 4.96%
VD Bex
Ruelle du Marché 8/Rue du Cropt 5'248'464 5'280'000 4'569'240 158'680 330'853 6.30% 6.27%
VD Crissier
Route de Bussigny 26 9'501'554 9'929'553 9'585'340 248'957 497'652 5.24% 5.01%
VD Lausanne
Chemin des Sauges 1 4'797'034 5'400'000 3'443'155 143'587 301'680 6.29% 5.59%
VD Lausanne
Place du Tunnel 19-21 8'947'965 10'580'000 10'650'800 286'512 573'024 6.40% 5.42%
VD Lausanne
Rue de Genève 87-89-91 22'719'488 24'080'000 17'516'300 619'926 1'226'212 5.40% 5.09%
94'326'673 99'995'553 84'540'507 2'613'345 5'274'703 5.59% 5.27%
Liegenschaften mit kommerzieller Nutzung
Gestehungs- Verkehrs- Brandver- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag
Kanton Ort kosten wert sicherungs- toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver-
Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF wert in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.***
BE Biel
Collegegasse 17 4'720'974 5'096'000 4'500'000 141'716 290'708 6.16% 5.70%
BE Biel
Gurzelen 31 4'993'247 5'281'000 7'398'200 166'786 348'744 6.98% 6.60%
NE Peseux
Place de la Fontaine 4 19'715'384 20'240'000 21'250'000 675'719 1'395'528 7.08% 6.89%
29'429'605 30'617'000 33'148'200 984'221 2'034'980 6.91% 6.65%
Zusammenfassung
Gestehungs- Verkehrs- Brandver- Erzielte Brut- Sollmietein- Bruttoertrag
kosten wert sicherungs- toeinnahmen nahmen auf Geste- auf Ver-
in CHF in CHF wert in CHF in CHF* in CHF** hungsk.*** kehrsw.***
Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 12'839'982 13'570'000 1'222'527 0 0 0.00% 0.00%
Wohngebäude 154'621'422 162'434'000 139'536'003 4'189'470 8'580'231 5.55% 5.28%
Liegenschaften mit gemischter Nutzung 94'326'673 99'995'553 84'540'507 2'613'345 5'274'703 5.59% 5.27%
Liegenschaften mit kommerzieller Nutzung 29'429'605 30'617'000 33'148'200 984'221 2'034'980 6.91% 6.65%
291'217'682 306'616'553 258'447'237 7'787'036 15'889'914 5.46% 5.18%
Mieter, die mehr als 5% des Gesamtmietertrages des Fonds stellen:
Kein Mieter hat einen Anteil von über 5% am Gesamtmietertrag.
Ertragsanteil Wohnliegenschaften: 71.29%
Ertragsanteil Geschäftsliegenschaften: 25.30 %
Sonstige Ertragsanteile: 3.41%
* vom 01.04.14 bis 30.09.14
** jährliche Sollmieteinnahmen
*** auf jährliche Sollmieteinnahmen
Seite 11Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Aufstellung der Käufe und Verkäufe
Aufstellung der Käufe und Verkäufe in der Rechnungsperiode vom 01.04.2014 bis 30.09.2014
Käufe
Gestehungs- Verkehrs- Brandver- Sollmietein- Bruttoertrag
Kanton Ort kosten wert sicherungs- nahmen auf Geste- auf Ver-
Adresse/Ortsbezeichnung in CHF in CHF wert in CHF in CHF* hungsk.** kehrsw.***
NE Peseux
Rue de Corcelles 9-11 2'653'210 2'649'000 1'660'000 148'020 5.58% 5.59%
NE Peseux
Rue de la Gare 8 1'096'900 1'093'000 1'232'000 62'640 5.71% 5.73%
VD Lausanne
Avenue des Figuiers 1 3'291'052 3'162'000 2'735'544 164'232 4.99% 5.19%
** jährliche Sollmieteinnahmen
*** auf jährliche Sollmieteinnahmen
Verkäufe
Keine Verkäufe in der Berichtsperiode.
Seite 12Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Schuldenaufstellung
Schuldenaufstellung
Betrag per Aufgenom- Zurückbe- Betrag per
Zinssatz Bezeichnung Anfang Fälligkeit
31.03.14 men zahlt 30.09.2014
2.82% Erstrangige Hypothek 22.06.2010 22.06.2020 2'910'000 -30'000 2'880'000
2.45% Erstrangige Hypothek 01.07.2012 30.06.2027 5'100'000 -25'000 5'075'000
2.75% Erstrangige Hypothek 30.03.2011 29.03.2019 3'300'000 3'300'000
2.97% Erstrangige Hypothek 30.03.2011 31.03.2023 960'000 -40'000 920'000
2.97% Erstrangige Hypothek 31.03.2011 31.03.2023 6'000'000 6'000'000
2.30% Erstrangige Hypothek 01.07.2012 30.06.2027 2'280'000 -20'000 2'260'000
2.65% Erstrangige Hypothek 01.07.2012 30.06.2027 2'700'000 2'700'000
2.65% Erstrangige Hypothek 01.07.2012 30.06.2027 420'000 -20'000 400'000
2.55% Erstrangige Hypothek 16.12.2011 02.07.2020 3'810'000 -33'100 3'776'900
1.67% Erstrangige Hypothek 31.05.2012 31.05.2022 15'000'000 15'000'000
1.78% Erstrangige Hypothek 25.05.2012 24.05.2022 12'720'000 -80'000 12'640'000
1.79% Erstrangige Hypothek 15.11.2012 14.11.2022 8'600'000 8'600'000
1.88% Erstrangige Hypothek 27.11.2012 25.11.2022 9'839'500 -53'500 9'786'000
1.57% Erstrangige Hypothek 13.12.2012 13.12.2019 9'775'000 -90'000 9'685'000
1.25% Erstrangige Hypothek 23.09.2013 31.03.2018 8'900'000 -100'000 8'800'000
2.59% Erstrangige Hypothek 20.09.2013 20.09.2023 2'480'000 -20'000 2'460'000
2.74% Erstrangige Hypothek 23.09.2013 30.09.2028 3'287'500 -25'000 3'262'500
1.78% Erstrangige Hypothek 30.09.2013 01.10.2018 2'875'000 -25'000 2'850'000
1.78% Erstrangige Hypothek 30.09.2013 01.10.2018 3'500'000 3'500'000
Total 104'457'000 0 -561'600 103'895'400
Seite 13Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Ergänzende Informationen
Ergänzende Informationen
Betrag Amortisationskonto:
Es wurde kein Betrag für Abschreibungen verwendet.
Betrag der Rückstellungen für künftige Reparaturen:
Für das Gebäude in der Route de Bussigny 26 in Crissier wurde bei der Depotbank ein Regulierungskonto errichtet. Am 30. September 2014 beträgt der
Kontostand CHF 360'446.95.
Betrag der vorgesehenen Reinvestitionen:
Es sind keine Beträge zur Reinvestition vorgesehen.
Anzahl der auf Ende des nächsten Geschäftsjahres gekündigten Anteile:
Der Auftrag zur Kündigung der 89’000 Anteile wurde zurückgezogen.
Gesamtversicherungswert des Vermögens:
Brandversicherungswert: CHF 258'447'236.86
«Kennzahlen von Immobilienfonds» der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA
vom 23. Oktober 2013:
Mietzins-(Ertragsausfall-) quote 2.00%
Fremdfinanzierungsquote 33.88%
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 68.91%
Fondsbetriebsaufwandquote TER ref (GAV) 0.94%
Fondsbetriebsaufwandquote TER ref (NAV) 1.45%
Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE)* 1.93%
Ausschüttungsrendite n/a
Ausschüttungsquote (Payout ratio) n/a
Agio/Disagio 0.59%
Anlagerendite* 1.96%
Performance* 4.81%
Performance des Index SXI Real Estate® Funds TR* 4.21%
* vom 01.04.2014 bis 30.09.2014
Die vergangenen Performances und Renditen sind kein Indikator für aktuelle oder zukünftige Performances oder Renditen. Die Performance- und
Renditedaten wurden ohne Berücksichtigung der bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile erhobenen Kommissionen und Kosten und auf der Basis der
sofortigen Wiederanlage etwaiger Ausschüttungen berechnet.
Informationen zu Derivaten:
Der Fonds enthält keine Derivate.
Bewertungs- und Berechnungsgrundsätze des Nettoinventarwerts:
Gemäss den gesetzlichen Bestimmungen und der Richtlinie der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) vom 2. April 2008 erfolgte die
Bewertung der Liegenschaften von unabhängigen Schätzungsexperten nach der «Discounted Cash Flow Method». Diese Bewertung beruht auf dem
Ertragspotenzial jeder Liegenschaft und prognostiziert die künftigen Erträge und Aufwendungen auf einen vorgegebenen Zeitraum. Die so berechneten
Cashflows werden abgezinst, und mithilfe der Summe dieser Beträge sowie des Residualwertes der Liegenschaft kann der Verkehrswert ermittelt werden.
Dieser entspricht dem fairen Marktwert einer Liegenschaft zum Zeitpunkt der Bewertung.
Seite 14Immobilier-CH pour Institutionnels 56J Ergänzende Informationen
Methode von Nabil Aziz – Wüest & Partner AG
Wüest & Partner wendet das Discounted Cash Flow-Modell (DCFModell) für einen bestimmten Zeitraum an, d. h. die Cashflows werden für einen
Zeithorizont in der Grössenordnung der verbleibenden Nutzungsdauer der Liegenschaft geschätzt. In diesem Fall entspricht der aktuelle Wert der
Liegenschaft der Summe der über diesen Zeitraum aktualisierten Netto-Cashflows. Im Übrigen werden die erwarteten Cashflows in Echtzeit dargestellt,
was den Vorteil einer besseren Leserlichkeit der Vorhersagen hat.
Die Ermittlung des anwendbaren Diskontsatzes widerspiegelt die Einschätzung des mit der betroffenen Liegenschaft verbundenen Risikos. Um diesen
Wert festzulegen, berücksichtigt Wüest & Partner sowohl die spezifischen Merkmale der Liegenschaft als auch die standort- und marktgebundenen
Einflussfaktoren.
Der marktgerechte Diskontsatz wird entsprechend dem Risiko angepasst und ist auf der Grundlage eines risikofreien Zinssatzes (langfristige
Bundesanleihen), der Prämien für das allgemeine Immobilienrisiko (Illiquiditätsprämie, Marktrisiko) und für die spezifischen Risiken der Liegenschaft
(Mikrosituation, Eigentumsform, Qualität des Objekts usw.) definiert.
Der Mietertrag der einzelnen Liegenschaften wird für jedes einzelne Objekt unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Situation und der potenziellen
Marktmieten (abgeschlossene Mietverträge und Mietzinsen der laufenden Angebote) detailliert analysiert.
Für die Kostenanalyse dienen die Betriebsabrechnungen der Vorjahre als Arbeitsgrundlage. Sie wird mit den Benchmarks von Wüest & Partner und der
Beurteilung des Zustands jeder Liegenschaft ergänzt. Durch die Prüfung der Mietverträge kann genau festgestellt werden, ob Nebenkosten, Umbauten
zulasten des Mieters und/oder Vermieters usw. bestehen.
Die bei der Schätzung der Liegenschaften angewandten Nettodiskontsätze lagen zwischen 4.00% und 4.80%.
Methode von Nabil Aziz – Wüest & Partner für die sich im Bau befindlichen Liegenschaften in Gilly
Da diese Gebäude zum Verkauf vorgesehen sind, ist die DCF-Methode nicht geeignet. Um den Wert des fertiggestellten Bauprojekts zu schätzen, wird die
Methode des Vergleichs mit den angebotenen Marktwerten angewandt. Der Marktwert des Bodens wird anschliessend unter Anwendung der Methode
des Residualwerts abgezogen.
Methode des Expertengremiums (O. Bettens, P.-H. Juillerat, M.-P. Broennimann)
Diese Bewertung beruht auf dem Ertragspotenzial jeder Liegenschaft und prognostiziert die künftigen Erträge und Aufwendungen auf einen Zeitraum von
elf Jahren. Von den so berechneten Nettoerträgen werden die Rückstellungen für zukünftige Arbeiten abgezogen, die nach der Formel von Ross geschätzt
werden. In der Formel von Ross entspricht der Betrag der zukünftigen Arbeiten der kumulativen Wertminderung einer Liegenschaft, die sich nach dem
wirtschaftlichen Alter bemisst und nach einer Art «Fallgeschwindigkeitsberechnung» ermittelt wird. Die Anfangsgeschwindigkeit der Wertminderung
einer Liegenschaft steigt im Laufe ihrer Nutzungsdauer nach und nach. Die Cashflows werden abgezinst, und mithilfe der Summe dieser Beträge sowie des
Residualwertes der Liegenschaft kann der Verkehrswert ermittelt werden. Da die oben erwähnten Rückstellungen für zukünftige Arbeiten nach dem
wirtschaftlichen Alter des Gebäudes berechnet werden, liegen sie in der Regel über den nach anderen dynamischen Ertragswertmethoden ermittelten
Rückstellungen.
Die Ermittlung des Diskontsatzes trägt den oben erwähnten Besonderheiten Rechnung, was erklärt, dass die nach der oben beschriebenen Methode
ermittelten Nettodiskontsätze in der Regel unter den nach anderen dynamischen Ertragswertmethoden ermittelten Sätzen liegen.
Bankguthaben werden mit ihrem Nominalwert berücksichtigt. Im Falle nennenswerter Veränderungen der Bonität wird die Bewertungsgrundlage der
Bankguthaben auf Zeit den neuen Umständen angepasst.
Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, abzüglich Eventualverbindlichkeiten des Immobilienfonds
sowie bei der allfälligen Liquidation des Immobilienfonds anfallender Steuern, dividiert durch die Anzahl der Anteile im Umlauf. Er wird auf CHF 0.10
gerundet.
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Angaben zu den Kosten:
Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Anlegers (gemäss § 18 des Fondsvertrags):
Höchstsatz Effektiver Satz
5.00%
Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder In diesem Zeitraum gab es keine
des Nettoinventarwerts der neu
der Vertriebsträger in der Schweiz Ausgabe
ausgegebenen Anteile
Höchstsatz Effektiver Satz
1.50%
Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank In diesem Zeitraum gab es keine
des Nettoinventarwerts der neu
und/oder der Vertriebsträger in der Schweiz Rücknahme
zurückgenommenen Anteile
Zusätzlich können den Anlegern die in § 18 des Fondsvertrages angegebenen Vergütungen und Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.
Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens (gemäss § 19 des Fondsvertrags):
Höchstsatz Effektiver Satz
Verwaltungskommission der Fondsleitung (berechnet nach dem
1.00% p. a. 1.00% p. a.
Nettoinventarwert) für Leitung, Asset Management und Vermarktung des
Fonds:
Höchstsatz Effektiver Satz
Kommission der Depotbank (berechnet auf dem Nettoinventarwert) 0.0425% p. a. 0.0425% p. a.
Höchstsatz Effektiver Satz
Kommission der Fondsleitung für ihren Aufwand bei Liegenschaftskauf, -
verkauf oder -tausch (berechnet nach dem Kauf- oder Verkaufspreis bzw.
2.00% 1.00%
dem Wert der getauschten Liegenschaft), insoweit kein Dritter damit
beauftragt wurde
Höchstsatz Effektiver Satz
Kommission im Sinne einer Entschädigung der Fondsleitung für die
Verwaltung der verschiedenen Liegenschaften (berechnet nach den 6.00% 3.70%
jährlichen Brutto-Mieteinnahmen)
Höchstsatz Effektiver Satz
Kommission der Fondsleitung für ihren Aufwand bei Bau-, Renovierungs-
und Umbauvorhaben (berechnet nach den Baukosten) 3.00% 1.00%
Zusätzlich können dem Fonds die sonstigen in § 19 des Fondsvertrages angeführten Vergütungen und Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.
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