MAGISTRAT DER STADT WIENER NEUSTADT - Erläuterungsbericht Neudarstellung 2014/2
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MAGISTRAT DER STADT WIENER NEUSTADT
Änderung des Bebauungsplanes
Neudarstellung 2014/2
Erläuterungsbericht
Magistrat der Stadt Wiener Neustadt, Abteilung 4
Bauamt, Referat Stadt- und Raumplanung
Wiener Neustadt, 24.09.2014
MAGISTRAT DER STADT WIENER NEUSTADT
Änderung des Bebauungsplanes
Neudarstellung 2014/2 - Erläuterungsbericht
0. Ausgangslage
Der Bebauungsplan 2009 Neudarstellung 2014/1 deckt derzeit mit ca. 1.467 ha 79 % des
Siedlungsgebiets von Wiener Neustadt (1.850 ha) ab. Die Neufestsetzung 2014/2 nimmt
vor allem Neuausweisungen von Bebauungsbestimmungen vor. Das Flächenausmaß der
Neuausweisungen beträgt ca. 7,5 ha, wobei der Großteil der Neufestsetzung im dicht
bebauten Gebiet der Josefstadt geplant ist. Eine kleinteilige Neuausweisung wird im
Bereich des Szokoll-Parks vorgeschlagen. Zudem sollen geringfügige Anpassungen von
Bebauungsbestimmungen in 6 Teilbereichen der Stadt vorgenommen werden.
Die beabsichtigte Festsetzung „Neudarstellung 2014/2“ betrifft somit die Planblätter 7530
10, 11, 18, 19, 20 und 27 des Bebauungsplanes 2009 der Stadt Wiener Neustadt -
Neudarstellung 2014/1. Im Planblatt Nr. 7530 - 25 wird eine Plankorrektur getätigt.
Abbildung 1: Übersicht der Planblätter samt Änderungspunkte (rot)
MA 4, Stadt- und Raumplanung (September 2014)
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 1
1. Bearbeitungszielsetzung im Überblick
1.1.1. Neufestsetzungen von Bebauungsbestimmungen für Baulandbereiche
ohne Bebauungsbestimmungen
Dabei sollen u. a. auch Festsetzung von Bebauungsbestimmungen getroffen
werden, wo diese für die Freigabe einer Aufschließungszone erforderlich sind.
1.1.2. Planliche Ergänzungen bzw. Abänderungen im Bebauungsplan
aufgrund geänderter Rahmenbedingungen und Erfahrungen in der
Praxis bzw. Projektumsetzungen
In Folge struktureller Entwicklungen kommt es zum Teil zu geänderten
Planungsgrundlagen, die wiederum eine Anpassung des Bebauungsplans
notwendig machen.
1.1.3. Ergänzung der textlichen Verordnungsbestimmungen aufgrund
vorliegender Erfahrungen in der Bauberatung
Aufgrund der strukturellen Analyse zur qualitätsvollen Verbauung von
Baulandreserven in nicht dicht bebauten Stadtteilen sollen die textlichen
Bestimmungen für Freiflächen und Kfz-Abstellanlagen ergänzt werden.
1.1.4. Korrekturen
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 2
2. Planungsgrundlagen
Als Planungsgrundlage für die Überarbeitung des Bebauungsplanes wurden
verwendet:
Für den Änderungspunkt 1 wurde, insbesondere im Zuge der Neufestsetzung
von Bebauungsbestimmungen, die städtebauliche Struktur des Baubestandes
durch eine städtebauliche Bestandsanalyse (siehe Anhang II) festgestellt. Im
Einzelnen wurde erhoben:
Siedlungsstruktur 1 – Gebäudenutzung (Abbildung 2)
Für den Siedlungsraum des Änderungspunktes 1 wurde die wesentliche
Nutzungsstruktur erhoben und dargestellt.
Siedlungsstruktur 2 – Bebauungsdichten (Abbildung 3)
Das Prozentausmaß der Bebauung der einzelnen Liegenschaften – das ist das
Verhältnis der bebauten Flächen zur Grundstücksgröße – wurde ermittelt und in
den im Anhang II ersichtlichen Plänen in entsprechender Farbgebung
dargestellt.
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 3
Siedlungsstruktur 3 - Gebäudehöhen, Geschoßanzahl (Abbildung 4)
Die Höhen der in den Planungsbereichen vorgefundenen Gebäude bzw.
Gebäudeteilen wurden ermittelt. In Anlehnung an die Bauklassenstaffelung der
NÖ Bauordnung wurde die Anzahl der Geschoße in den im Anhang II
ersichtlichen Plänen in entsprechender Farbgebung dargestellt.
Siedlungsstruktur 4 – Gebäudealter, Zeitperiode der letztmaligen
Baubewilligung (Abbildung 5)
Das Baualter der in den Planungsbereichen vorgefundenen Gebäude bzw.
Gebäudeteilen wurde ermittelt.
Abgestimmtes Realisierungsprojekt für den Bereich des Carl Szokoll-Parks
Adaptiertes Bebauungskonzept für den Bereich der ehemaligen Maximilian
Kaserne (Teichgasse)
Erfahrungen von Bauberatungen
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 4
3. Bebauungsplanänderungen
3.1. Maßnahmen zur Festlegung von Bebauungsbestimmungen für
Baulandbereiche, wo derzeit keine Bebauungsbestimmungen ausgewiesen
sind
3.1.1. Änderungspunkt 1: Bereich Josefstadt
Aufgrund der Zielsetzung einer vollflächigen Ausweisung von
Bebauungsbestimmungen für das Bauland der Stadt Wiener Neustadt soll für den
Bereich der Josefstadt, wo bereits eine fehlerbereinigte GWR-Datengrundlage als
Basis für eine städtebauliche Analyse vorliegt, die Ausweisung von
Bebauungsbestimmungen vorgenommen werden. Für nutzungsstabile bzw. bebaute
Flächen sollen die Bebauungsbestimmungen entsprechend der vorhandenen
Bebauungsstruktur ausgewiesen werden. Für einzelne Parzellen sowie für alle
unbebauten bzw. leerstehenden Bereiche sowie für Bebauungsstrukturen, die in der
heutigen Rechtslage keine Grundlagen vorfinden, erfolgt die Festsetzung der
Bestimmungen in Analogie zur Umgebung bzw. auf Basis der städtebaulichen
Entwicklungsziele.
Der Bereich des Änderungspunktes 1 weist eine kompakte städtische
Bebauungsstruktur auf. Der Bereich der Josefstadt wird durch Wohnnutzung
überwiegend charakterisiert. Punktuell finden sich gewerbliche Nutzungen (z. B.
Lebensmittelhandel) bzw. auch öffentliche Einrichtungen (wie z. B. Kindergarten).
Der Siedlungsbereich wurde mehrheitlich in der Zeitperiode 1919 bis 1944
errichtet. Durch Zu- und Umbauten oder auch Neubebauungen wie Kindergarten
und Handelsgebäude wurde die ursprüngliche Bebauung im Laufe der Zeit
mehrfach überformt. Die heutige Bebauungsstruktur ist überwiegend durch
geschlossene Baublockrandbebauung geprägt, da die Gebäude einerseits
mehrheitlich an der Straßenfluchtlinie zu liegen kommen. Andererseits sind die
Hauptgebäude zumeist an einer Grundgrenze angebaut, an der anderen
Grundgrenze weisen diese sehr geringe Abstände zu den Grundstücksgrenzen auf.
Aufgrund der zudem geschlossenen Tor- und Einfriedungssituation sind die
Gebäudeabordnungen daher als geschlossen zu klassifizieren.
Davon abweichende Bebauungsstrukturen sind vor allem im nördlichen Bereich
der Günthergasse feststellbar. Hier lassen sich vom Gebäudebestand eine
Vorgartentiefe von ca. 4 m und eine gekuppelte Bauweise (mit einer Ausnahme)
ablesen. Im nordwestlichen Bereich der Siglgasse ist die Mehrzahl der Gebäude an
der hinteren Grundgrenze situiert.
Die Gebäude weisen mehrheitlich ein bzw. zwei Geschoße auf. 10 Gebäude
werden im GWR-Datenbestand mit drei Geschoßen geführt. Im Baublock des
Kindergartens befindet sich nur ein Gebäude mit einem Geschoß. D.h. die
überwiegende Mehrheit (mit Ausnahme von drei Gebäuden) der Bestandsobjekte
weist Gebäudehöhen zwischen 2 und 8 m auf.
Auf Basis der oben angeführten Beschreibung der städtebaulichen Situation wird
vorgeschlagen, für die Baublöcke zwischen Fischauer Gasse und Wattgasse sowie
für die Liegenschaften Wattgasse ONr. 22 und 24 einheitlich die geschlossene
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 5
Bauweise sowie die Bauklasse I,II festzusetzen. Da im gegenständlichen Bereich
sehr hohe Bebauungsdichten und kleine Parzellenstrukturen vorherrschen, soll
keine Ausweisung der Bauklasse III vorgenommen werden.
Abbildung 6: Entwurf Bebauungsplan 2014/2 - Luftbild
MA 4, Stadt- und Raumplanung (September 2014)
Grundsätzlich sollen keine Bebauungsdichtefestsetzungen vorgeschlagen werden,
vielmehr soweit als möglich jedoch hintere Baufluchtlinien (einheitlich im Abstand
von 20 m). Weiters soll eine Anbaupflicht an die vordere Straßenfluchtlinie
ausgewiesen werden um ein einheitliches Ortsbild zu erhalten. Für den Bereich der
Günthergasse sowie für den nordwestlichen Bereich der Siglgasse (wo die
Mehrzahl der Gebäude an der hinteren Grundgrenze situiert wurde) soll keine
Anbauverpflichtung ausgewiesen werden.
Als Übergang zum ehemaligen „Wackerplatz“ sollen, sofern der Gebäudebestand
nicht dagegenspricht, Baufluchtlinien in Abstand von 3,0 m zur Grundgrenze
festgelegt werden.
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 6
Für den Baublock nördlich der Wattgasse und westlich der Günthergasse werden
grundsätzlich auch die Bauklassen „I,II“, die Anbauverpflichtung an die
Straßenfluchtlinie, keine Bauungsdichte als auch hintere Baufluchtlinien
vorgeschlagen. Im Gegensatz zu den südlich angrenzenden Baublöcken soll jedoch
aufgrund des Baubestandes die Sonderbauweise ok* (Bei Errichtung eines
Hauptgebäudes auf einem Bauplatz sind zu den seitlichen Grundstücksgrenzen Abstände in halber
Gebäudehöhe einzuhalten oder die Hauptgebäude sind an einer (1) gemeinsamen seitlichen
Grundstücksgrenze aneinander zu bauen. Die Abstände zu den seitlichen Grundgrenzen müssen
jedoch mindestens 3,0 m betragen. In diesen Abständen sind Nebengebäude an einer (1) seitlichen
Grundstücksgrenze zulässig. Werden hier keine Nebengebäude errichtet, ist dieser Abstand von
Gebäuden freizuhalten.) verordnet werden.
Für den Baublock Wattgasse, Günthergasse, Andraegasse und Julia Rauscha-Gasse
soll für den Kindergartenbereich die offene Bauweise in den Bauklassen I,II
festgelegt werden. Aufgrund des Gebäudebestandes wird ebenfalls keine
Anbauverpflichtung vorgeschlagen.
Im Zuge der Festsetzung der Bebauungsbestimmungen wird auch die Modifikation
der Abgrenzung der öffentlichen Verkehrsflächen (durch Festsetzung der
Straßenfluchtlinie) in den Eckbereichen Siglgasse (ONr. 40) – Günthergasse (ONr.
14a) und Industriegasse (ONr. 34) – Ghegagasse (ONr. 7) sowie der im
südwestlichen Bereich der Wattgasse (ONr. 35 – 45) empfohlen. Ansonsten
werden die Straßenfluchtlinien entsprechend der Widmungsabgrenzung und damit
entsprechend dem Katasterstand festgesetzt.
3.1.2. Änderungspunkt 2: Bereich südlich Neunkirchner Straße ONr. 23
Zur Belebung der Innenstadt wurden und werden seitens der Stadt konkrete
Schritte gesetzt. Dabei rücken die Fußgängerzone „Neunkirchner Straße“ sowie die
angrenzenden Innenstadtbereiche in den Fokus der städtebaulichen Maßnahmen.
Mit der Widmungsänderung 2013/1 wurde im Bereich des „Szokoll-Parks“ für
einen ca. 3.150 m² großen Teilbereich eine Baulandausweisung für die
Ermöglichung einer Tiefgarage ausgewiesen. Durch die für das Bauland
Kerngebiet definierte Aufschließungszone 6 (BK-A6) wird sichergestellt, dass erst
nach Vorliegen eines konkreten Realisierungsprojekts das Bauland genutzt werden
kann. Als Freigabebedingungen für die Aufschließungszone BK-A6 wurden die
Erlassung eines Bebauungsplanes nach Vorliegen eines konkreten
Realisierungsprojekts sowie die Sicherstellung einer Fußgängerquerung (zwischen
Neunkirchner Straße und Zugang Akademiepark/MilAk) festgelegt.
Im Sinne der Entwicklung des Stadtkerns als funktionaler Mittelpunkt der
Siedlungseinheiten sollen nun nach Vorliegen eines konkreten
Realisierungsprojekts Bebauungsbestimmungen festgesetzt werden. Auf Basis der
geführten Abstimmungsgespräche liegt ein Realisierungsprojekt vor, welches auch
die seitens der Stadtplanung definierten städtebaulichen Rahmenbedingungen
berücksichtigt. Vor allem der Sicherung der bestehenden fußläufigen
Durchwegung wird entsprechend viel Raum zur Verfügung gestellt.
Das gegenständliche Realisierungsprojekt sieht die Gliederung der Bebauung der
Aufschließungszone in zwei Gebäuden (Trennung der geplanten Nutzungen) vor.
Die Gebäudeflucht des Polizeigebäudes im Bereich der Grazer Straße wird dabei
fortgesetzt. Der Straßenraum der Neunkirchner Straße wird visuell erweitert.
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 7
Abbildung 7: Situation vor Ort
Quelle: google maps (Mai 2013)
Abbildung 8: Realisierungsprojekt (Baumeister Michael Ebner)
Quelle: Baumeister Ing. Michael Ebner
(August 2014)
Auf Basis des vorliegenden Realisierungsprojektes sollen die wesentlichen
Eckpunkte im Bebauungsplan rechtlich verbindlich aufgenommen werden:
Die bestehende Rad- und Fußgängerquerung zwischen Neunkirchner Straße und
Zugang Akademiepark/MilAk soll durch die Ausweisung eines 3 m breiten
Durchganges mittels Freiflächenbestimmung („F6 - Die mit F6 bezeichneten
Flächen sind zur Gänze als Durchgang auszugestalten.“) gesichert werden.
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 8
Aufgrund der umliegenden, innerstädtischen Bebauungsstruktur soll grundsätzlich
eine geschlossene Bauweise ausgewiesen werden.
Die Gebäudehöhe des nördlich geplanten Büroobjektes soll in Anlehnung an die
angrenzenden Gebäude mit den Bauklassen III und IV festgesetzt werden. Um der
städtebaulichen Lagegunst im südlichen „Eckbereich“ Rechnung zu tragen, sollen
für das südlich geplante Hotelgebäude Gebäudehöhen bis zu 17 m ermöglicht
werden. Um jedoch die Gebäudehöhenentwicklung gegenüber der historischen
Burg klar abzugrenzen, soll die Gebäudehöhe wie folgt eingeschränkt werden:
„Die in der Plandarstellung definierte Höhenfestsetzung darf mit Ausnahme von
untergeordneten Bauteilen und technischen Aufbauten (z. B. Schornsteine,
Lüftungsanlagen usw.) mit keinem raumbildenden Bauteil überragt werden.“
Abbildung 9: Entwurf Bebauungsplan 2014/2 - Luftbild
MA 4, Stadt- und Raumplanung (September 2014)
3.2. Maßnahmen zu planlichen Ergänzungen bzw. Abänderungen im
Bebauungsplan aufgrund geänderter Rahmenbedingungen bzw. Erfahrungen
in der Praxis
3.2.1. Änderungspunkt 3: Teichgasse
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 9Für den nördlichen Bereich der Maximilian Kaserne wurden für die städtebauliche
Umnutzung eines Bebauungskonzeptes, welches der Projektentwickler in
Abstimmung mit dem Referat Stadt- und Raumplanung (Magistratsabteilung 4)
erarbeitete, Bebauungsbestimmungen (mit der Neudarstellung des Bebauungsplans
2011/1 am 09.02.2012) festgelegt.
Dieses sah im Wesentlichen drei öffentliche Erschließungsstraßen vor.
Überwiegend wurde eine verdichtete zweigeschoßige Wohnbebauung
vorgeschlagen. Nur entlang der Heinrich Sauer-Gasse wurde ein geringer Anteil an
Geschoßwohnbau (dreigeschoßig) konzipiert.
Mittlerweile wurde der Bereich nördlich der Michael Stern-Gasse baulich
umgesetzt, wobei nunmehr die Umsetzung der zweiten Bauphase erfolgen soll.
Im Wesentlichen ermöglichen die bestehenden Bebauungsbestimmungen die
beabsichtigte Bebauung. An der Ausweisung der Bebauungsdichte, der
Bebauungsweise als auch an den höchstzulässigen Bauklassen soll keine Änderung
vorgenommen werden. Im Zuge von diversen Abstimmungsgesprächen wurde
jedoch eine leicht modifizierte Bebauungsstudie entwickelt, die im Grunde eine
Verschiebung der Vorgartentiefe im westlichen Bereich der Teichgasse vorsieht.
Um für den Bereich des Geschoßwohnbaus einen großzügigeren Abstand zwischen
dem geplanten Wohngebäude erzielen zu können, soll die Vorgartentiefe bzw. die
Ausweisung der Freiflächenbestimmung F9 an die anschließend festgesetzten
Vorgartentiefen von 4,0 m (anstelle der derzeit ausgewiesenen Tiefe von 7,0 m)
angepasst werden.
Abbildung 10: Entwurf Bebauungsplan 2014/2 - Luftbild
MA 4, Stadt- und
Raumplanung
(September 2014)
Da durch die geplante Änderung der Vorgartentiefe die Schaffung eines größeren
Innenhofbereiches zwischen der Michael Stern-Gasse und der Teichgasse für den
Bereich der Bauklasse III ermöglicht wird, kann aus raumordnungsfachlicher Sicht
die Vereinheitlichung der nördlich der Teichgasse ausgewiesenen Vorgartentiefe
empfohlen werden. Der geänderten Planungsgrundlage wird daher Rechnung
getragen.
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 103.2.2. Änderungspunkt 4: Baublock Weidengasse, Fischabachgasse,
Felbergasse und Obstgasse
Der Baublock Weidengasse, Fischabachgasse, Felbergasse und Obstgasse weist im
Gegensatz zu dem umliegenden Baulandbereich eine großflächige Struktur auf.
Demzufolge sind bei der ursprünglichen Parzellierung für eine
Einfamilienhausbebauung schmale (ca. 15 m breite) und zum Teil sehr lange (bis
zu 125 m tiefe) Grundstücke entstanden.
Abbildung 11: Schrägluftbild des Baublocks von Google Maps
Quelle: Google 2014
Abbildung 12: Entwurf Bebauungsplan 2014/2 - Luftbild
MA 4, Stadt- und Raumplanung (September 2014)
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 11Grundsätzlich wird ein Anstieg der Bautätigkeit in verdichteter Bauweise
wahrgenommen. Dieser Trend trifft zudem verstärkt in nicht dicht bebauten
Wohngebieten, wie auch im zentral gelegenen Zehnerviertel auf.
Um einerseits eine städtebauliche Entwicklung durch Verdichtung gezielt zu
ordnen und um andererseits die Sicherung des bestehenden Grün- und Freiraums
im Baublockinneren zu unterstützen, sollen die bestehenden
Bebauungsbestimmungen durch die Ausweisung von hinteren Baufluchtlinien
ergänzt werden. Diese sollen aufgrund der großen Parzellentiefen in einem
Abstand von 50 m zur vorderen Baufluchtlinie ausgewiesen werden.
Zur Sicherung der städtebaulichen Struktur sowie aufgrund der verstärkten
Wohnbautätigkeit in nicht dicht bebauten Wohngebieten (geänderten
Plangrundlagen) wird die Festsetzung einer hinteren Baufluchtlinie angestrebt.
3.2.3. Änderungspunkt 5: Baublock Singergasse / Bahngasse
Die Grundstücke Nr. .298 und .300, Ecke Singergasse/Bahngasse, befinden sich im
Bereich der Schutzzone und sind mit den Schutzzonenkategorien SZ1 (.300) bzw.
SZ2 (.298) ausgewiesen. Im Westen der Liegenschaft .300 befindet sich die
Stadtmauer, welche gemäß Bescheid des Bundesdenkmalamtes unter
Denkmalschutz steht. Ebenfalls westlich an das Grundstück Nr. .298 angrenzend,
jedoch nicht direkt auf der Liegenschaft, sondern auf dem Grundstück Nr. 626/4,
verläuft die Stadtmauer Richtung Süden.
Abbildung 13: Schrägluftbild des Baublocks von Google Maps
Quelle: Google 2014
Da die Liegenschaften nun
revitalisiert werden sollen,
wurde gemeinsam mit dem
Bundesdenkmalamt zur
Beurteilung der bestehenden
Gebäudestruktur eine Be-
gehung vor Ort durch-
geführt. Um eine künftige
städtebauliche Entwicklung
durch klar definierte Fest-
setzungen zu ordnen, soll im
Einvernehmen mit dem
Bundesdenkmalamt die ge-
änderte Bewertung des Gebäudebestandes (geänderte Grundlagen) entsprechend
dem Begutachtungsergebnis auch planlich dargestellt werden.
Dabei kam man zu folgendem Ergebnis:
Die nördliche Liegenschaft Nr. .300 ist derzeit zur Gänze als SZ1 ausgewiesen.
Der denkmalschutzbehördliche Bescheid dazu bezieht sich jedoch ausschließlich
auf die Stadtmauer und hat keine Aussagekraft zu dem bestehenden Gebäude. Die
Begutachtung (mit dem Bundesdenkmalamt) ergab, dass das Gebäude keine
denkmalschützerische Bedeutung hat.
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 12Gemäß den textlichen Bestimmungen der Bebauungsplanverordnung gelten bei
einer Teilunterschutzstellung für die verbleibende Liegenschaft die Bestimmungen
der Schutzzonenkategorie 4. Dabei ergibt sich die Problematik, dass in solchen
Fällen keine Bauweisen und keine höchstzulässige Gebäudehöhe festgelegt sind.
Deshalb soll eine planliche Ausweisung der SZ4 Festsetzung vorgenommen
werden. Demzufolge kann und soll für den Bereich der Schutzzonenkategorie 4 die
geschlossene Bebauungsweise verordnet werden, da diese im Beurteilungsraum
ausschließlich vorhanden ist. Die Höhe bei einer zukünftigen Bebauung soll
entsprechend des Umfelds mit der Bauklasse II festgelegt werden.
Abbildung 14: Entwurf Bebauungsplan 2014/2 - Luftbild
MA 4, Stadt- und Raumplanung (September 2014)
Dieselbe Vorgangsweise der Beurteilung fand auch bei dem Objekt auf der
Liegenschaft Nr. .298 statt. Hier wurde ersichtlich, dass das Gebäude ebenfalls
keine historische Substanz enthält und somit keinen denkmalschützerischen Wert
aufweist. Aus diesem Grund wird die Änderung der Schutzzonenkategorie von SZ2
auf SZ4 vorgeschlagen. Die künftig zulässige Gebäudehöhe soll dabei
entsprechend der umgebenden Bebauungsvorschriften angepasst werden und
ebenfalls mit der Bauklasse II festgelegt werden.
Weiters sollen die Bebauungsbestimmungen zur Sicherung der bestehenden,
teilweise historischen Innenhöfe und zur Freihaltung der Stadtmauer durch
Ausweisung einer hinteren Baufluchtlinie ergänzt werden. Aufgrund der großen
Parzellentiefe soll diese in einem Abstand von 15 m (Singergasse) bzw. 12 m
(Bahngasse) von der Straßenfluchtlinie festgesetzt werden. Innerhalb dieser
Baufluchtlinie soll eine Freifläche (F2) festgesetzt werden, die eine gärtnerische
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 13Gestaltung des Innenhofes vorsieht. Damit soll eine Durchgrünung, dieses
innerstädtischen Bereiches sichergestellt sein.
Um eine künftige städtebauliche Entwicklung durch klar definierte Festsetzungen
zu ordnen bzw. um auf die geänderten Grundlagen zu reagieren (Neubewertung der
schützenswürdigen Bausubstanz) ist eine Änderung des Bebauungsplans
erforderlich.
3.2.4. Änderungspunkt 6: Bereich Zemendorfer Gasse
Seitens der Magistratsabteilung 8, Immobilienservice, wurde mit Schreiben vom
21.08.2014 um Überprüfung der Bebaubarkeit der Liegenschaft 120/1 ersucht.
Das ca. 252 m² große Grundstück befindet sich im Vorfeld der Zemendorfer Gasse
ONr. 8a und hat einen 4 m tiefen Vorgartenbereich zum nord-süd-verlaufenden
Straßenabschnitt verordnet. Die derzeit bebaubare Tiefe beträgt max. 4,80 m. Da es
sich um ein sehr kleines, langgezogenes Grundstück handelt, machen die
derzeitigen Bebauungsbestimmungen eine Bebauung beinahe unmöglich. Die
Bebauungsbestimmungen wurden ursprünglich unter der Annahme so festgelegt,
dass die Liegenschaft von einem angrenzenden Eigentümer in den Bauplatz
einbezogen wird.
Auf der südlich angrenzenden Liegenschaft Nr. 117/1 befinden sich 2
Hauptgebäude, wobei eines der Hauptgebäude an das Grundstück Nr. 120/1 direkt
ankuppelt. Seit vielen Jahren ist an der Grundgrenze eine Brandwand zu sehen, die
das Ortsbild negativ beeinträchtigt.
Abbildung 15: Schrägluftbild des Baublocks von Google Maps (Nordansicht)
Quelle: Google 2014
Um eine Bebaubarkeit zu erzielen, die eine Abdeckung der Brandwand (zur
Liegenschaft Nr. 117/1) ermöglicht, sollen die Bebauungsbestimmungen
abgeändert werden. Dies ist jedoch erst nach Entfall der vorgeschriebenen
Vorgartentiefe möglich.
Um nicht neuerliche eine ungedeckte Brandwand Richtung Osten zu ermöglichen,
soll eine Baufluchtlinie (normal zur östlichen Grundstücksgrenze) im Anschluss an
das bestehende Nachbargebäude (Nr. 117/1) festgelegt werden.
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 14Abbildung 16: Entwurf Bebauungsplan 2014/2 - Luftbild
MA 4, Stadt- und
Raumplanung
(September 2014)
Aufgrund der geänderten Grundlagen (keine Einbeziehung der angrenzenden
Bauplätze vorgenommen) ist eine Änderung der Bebauungsbestimmungen
zweckmäßig. Da der gegenständlich angestrebte Änderungspunkt einerseits ein
unbebaubares Grundstück bebaubar macht und andererseits einen positiven Beitrag
zum künftigen Ortsbild beitragen kann, wird aus raumordnungsfachlicher Sicht die
Änderung empfohlen.
3.2.5. Änderungspunkt 7: Bereich Neunkirchner Straße / Äußere
Maximiliangasse
Im Zuge von Bauberatungstätigkeiten wurde ersichtlich, dass die Eckparzelle
Neunkirchner Straße/Äußere Maximiliangasse (Gst.Nr. 3932/1) mit den
verordneten Bebauungsbestimmungen derzeit schwer zu bebauen ist. Die
Liegenschaft soll jedoch neu verwertet werden und kann unter den derzeitigen
Bestimmungen aus städtebaulicher Sicht nicht ausreichend genutzt werden. Der
aktuelle Bebauungsplan
sieht für die betreffenden
Liegenschaften (.998,
3932/1) die gekuppelte
Bauweise vor. Zudem ist
eine Bebauungsdichte von
33%, die Bauklassen I,II
sowie ein 5 m tiefer
Vorgarten ausgewiesen.
Abbildung 17: Schrägluftbild
der Liegenschaften von Google
Maps
Quelle: Google 2014
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 15Diese Bestimmungen wurden unter der Voraussetzung ausgewiesen, dass die
beiden betroffenen Grundstücke in einem Grundbesitz sind, d. h. die Liegenschaft
Nr. 3932/1 die „Gartenparzelle“ der Gebäude auf dem Teilstück Nr. .998 ist. Da
das Bestandsgebäude Neunkirchner Straße ONr. 72 bereits Richtung Süden
kuppelt, ist eine gekuppelte Bauweise auf der Liegenschaft Nr. 3932/1 nicht
möglich. Aus raumordnungsfachlicher Sicht ist daher aufgrund der geänderten
Grundlagen (geänderte Grundeigentümerverhältnisse) eine Überarbeitung der
bestehenden Bestimmungen erforderlich.
Diese Überarbeitung beinhaltet die Festsetzung der offenen bzw. gekuppelten
Bauweise in Kombination mit der Auflassung des bisher festgesetzten
Vorgartenbereiches. Dadurch wird eine offene Bebauung der Liegenschaft
Nr. 3932/1 ermöglicht. Aufgrund der zentralen Lage im Stadtgefüge sowie der
Dichtebestimmungen im unmittelbaren Umfeld soll zudem die Bebauungsdichte
geringfügig von 33 % auf 40 % erhöht werden.
Abbildung 18: Entwurf Bebauungsplan 2014/2 - Luftbild
Quelle: MA 4, Stadt- und
Raumplanung (September
2014)
Um eine raumordnungsfachlich sinnvolle Bebauung für die betreffenden
Grundstücke zu erzielen und eine Bebauung dieser innerstädtischen Brachfläche
zur ermöglichen, sind diese Änderungen aufgrund der geänderten Grundlagen
(geänderte Grundeigentümerverhältnisse) erforderlich.
3.2.6. Änderungspunkt 8: Bereich Waisenhausgasse
Im Zuge von Bauberatungstätigkeiten wurde ersichtlich, dass östlich des
Krankenhausareals sehr unterschiedliche Bebauungsdichten zwischen 33 und 60 %
festgelegt sind. Konkret handelt es sich um den Baublock, welcher sich zwischen
der Waisenhausgasse und Am Kanal befindet. Hier sind innerhalb dieses Blocks im
Osten 33 % (Bauland Wohngebiet) und im Westen (Bauland Sondergebiet-
Krankenhausareal) 50 % Bebauungsdichte verordnet.
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 16Abbildung 19: Schrägluftbild des Baublocks von Google Maps
Quelle: Google 2014
Im Norden des Baublocks grenzt Bauland Wohngebiet (z. B. das Marienheim) mit
45, 50 bzw. 60 % Bebauungsdichte an. Im südlich angrenzenden Baublock
befinden sich die Handelsakademie bzw. Büroflächen und Werkhallen der Wiener
Neustädter Stadtwerke und Kommunal Service GmbH. In diesem Bereich ist keine
Bebauungsdichte verordnet, wobei es sich hier um sehr dicht bebaute Flächen
handelt.
Da das Grundstück Nr. 85 nunmehr einer Bebauung zugeführt werden soll, wurde
seitens eines Bauwerbers eine Bebauungsstudie erstellt. Die Studie sieht die
Errichtung einer zweigeschoßigen Wohnhausbebauung mit Dachgeschoß vor. Das
Projekt entspricht grundsätzlich den städtebaulichen Vorgaben, überschreitet
jedoch derzeit die verordneten 33 %.
Abbildung 20: Entwurf Bebauungsplan 2014/2 - Luftbild
MA 4, Stadt- und Raumplanung
(September 2014)
Im Hinblick auf die
innerstädtische, zentrale
Lage (laut Masterplan
2020 soll hier eine
städtebauliche Verdichtung
forciert werden) und unter
Berücksichtigung der
angrenzenden, vor-
herrschenden höheren Be-
bauungsdichten, soll somit
der Bebauungsplan im
gegenständlichen Bereich
überarbeitet werden.
Die fachliche Analyse hat dabei ergeben, dass einer Erhöhung der
Bebauungsdichte grundsätzlich zugestimmt werden kann, was im konkreten Fall
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 17eine Erhöhung von 33 % auf 40 % Bebauungsdichte bedeuten würde. Aufgrund der
strukturellen Entwicklung im Umfeld sind geänderte Grundlagen ableitbar. Durch
die geplante Änderung wird ein abgestimmter Übergang zwischen den nun
bestehenden städtebaulichen Strukturen im Umfeld erzielt.
3.3. Maßnahmen zur textlichen Konkretisierung der Bebauungsbestimmungen
aufgrund der Erfahrungen in der Umsetzung
3.3.1. Änderungspunkt 9 - Maßnahmen für eine qualitätsvolle städtebauliche
Nachverdichtung
Die Magistratsabteilung 4 wurde durch den Gemeinderat beauftragt, zu prüfen, „in
welchen typischerweise von Ein- und Zweifamilienbauten geprägten Teilen des
Stadtgebietes (z. B. Teile des Ungar- und Zehnerviertels, Badener Siedlung) eine
Beschränkung der Widmungsart Bauland-Wohngebiet auf maximal zwei oder
maximal drei Wohneinheiten im Sinne des §16 NÖ Raumordnungsgesetzes zur
Aufrechterhaltung des strukturellen Charakters der jeweiligen Siedlungsgebiete
notwendig und sinnvoll ist.“ Im Zuge dieser Prüfung wurde festgehalten, dass die
Festlegung der „maximalen Anzahl von WE pro Bauplatz“ durch eine eigene
Widmungsart (Bauland Wohngebiet mit dem Zusatz „maximal zwei
Wohneinheiten“ oder „maximal drei Wohneinheiten“) nicht grundsätzlich für alle
Viertel zweckmäßig erscheint. Aufgrund der stadtstrukturellen Analyse wurde
ersichtlich, dass eine dementsprechende Widmungsänderung nur für eine geringe
Anzahl von Stadtteilen argumentierbar ist.
Demzufolge wurden in der internen Analyse alternative bzw. ergänzende
Maßnahmen für eine qualitätsvolle Verbauung von Baulandreserven in den
betrachteten Stadtteilen vorgeschlagen. Neben der grundsätzlich schon
vorhandenen Zielsetzung „Flächendeckende Festsetzung von
Bebauungsbestimmungen“ wurden zudem Vorgaben im Bebauungsplan zur
Erhaltung der Siedlungs(raum)qualität vorgeschlagen.
Grundsätzlich wird ein Anstieg der Bautätigkeit in verdichteter Bauweise
wahrgenommen. Dieser Trend trifft zudem verstärkt in nicht dicht bebauten
Wohngebieten auf.
Um einerseits eine städtebauliche Entwicklung durch Verdichtung gezielt zu
ordnen und andererseits die Sicherung des bestehenden Grün- und Freiraums im
Baublockinneren zu unterstützen, sollen in der gegenständlichen
Bebauungsplanänderung zwei allgemeine Textbestimmunen aufgenommen werden:
3.3.1.1. Maximale Parkplatzgröße pro Liegenschaft
Zur Sicherung der Siedlungs(raum)qualität von Einfamilienhausgebieten soll die
maximale oberirdische Parkplatzgröße pro Liegenschaft mit Geschoßwohnbauten
über die höchstens zulässige Anzahl von PKW-Abstellplätzen im Bauland
Wohngebiet mit Gebäudehöhenbeschränkungen bis zu 8 m reglementiert werden.
Die Beschränkung des Ausmaßes von Abstellanlagen soll in den genannten
Gebieten die Wohn- und Freiraumqualität sichern bzw. bei Neubaugebieten
schaffen. Diese Bestimmung soll zudem bei der Errichtung von mehreren
Wohneinheiten pro Bauplatz zur Verringerung von möglichen
Emissionen/Immissionen für die Anrainer beitragen. Auf Grund der räumlichen
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 18Struktur von Reihenhausanlagen (ähnlich wie beim Einfamilienhaus ist jedem
Reihenhaus üblicher Weise 1 Stellplatz zugewiesen) oder Doppelhäusern soll diese
Bestimmung für derartige Bebauungsstrukturen keine Anwendung finden.
Aus oben erwähnten Gründen soll daher folgende Bestimmung festgelegt werden:
„Im Bauland Wohngebiet mit Gebäudehöhenbeschränkungen bis zu 8 m wird für
Geschoßwohnbauten die höchstens zulässige Anzahl von oberirdischen PKW-
Abstellplätzen (außerhalb von Gebäuden) mit 10 Stellplätzen je Bauplatz
festgelegt.“
3.3.1.2. Festsetzung von Freiflächen
Zur Aufrechterhaltung des strukturellen Charakters von Einfamilienhausgebieten
soll eine allgemeine Freiflächenbestimmung ausgewiesen werden. Demzufolge
sollen künftig unverbaute Flächen (eines Bauplatzes) im Bauland Wohngebiet (mit
Gebäudehöhenbeschränkungen bis zu 8 m) zu einem überwiegenden Teil (mehr als
50 %) gärtnerisch ausgestaltet werden müssen. Dadurch können einerseits
„Grünflächen im Baublockinneren“ gesichert bzw. neu geschaffen werden,
andererseits kann ein positiver Beitrag zum Mikroklima bzw. zur Versickerung von
Regenwasser geleistet werden. Zudem sollen Nutzungskonflikte im
Baublockinneren reduziert werden, da in den oben erwähnten Gebieten eine
großflächige Anordnung von Bauwerken (z. B. Carports) neben dem Hauptgebäude
nicht mehr möglich sein soll.
Aufgrund der verstärkten Wohnbautätigkeit in nicht dicht bebauten Wohngebieten
(geänderten Plangrundlagen) werden die beiden oben angeführten allgemeinen
Textfestsetzungen angestrebt.
3.4. Korrekturenmaßnahmen
3.4.1. Anpassung der Werbeanlagenbestimmung an geänderte Ortstafel
Auf Grund der gültigen Bebauungsbestimmungen sind standortunabhängige
Werbeanlagen innerhalb einer Entfernung von 25,0 m zur Ortstafel bei
Ortseinfahrten unzulässig. Diese Bereiche sind im Bebauungsplan grafisch durch
einen Kreis mit strichlierter Linie und – W – gekennzeichnet.
Da ersichtlich wurde, dass die Ortstafel im Bereich der Puchberger Straße um ca.
40 m weiter Richtung Osten (stadteinwärts) liegt, soll diese Festsetzung nun an die
korrekte Lage der Ortstafel angepasst werden.
Magistrat der Stadt Wiener Neustadt,
MA 4, Referat Stadt- und Raumplanung
DI Robert Schweighofer
DI Sonja Gattringer
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2 Seite 19ANHANG I
PLANDARSTELLUNGEN
Bebauungsplan Neudarstellung 2014/2ANHANG II
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