Immofonds 1 Halbjahresbericht zum 31. März 2020 - Union Investment Real Estate
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immofonds 1 Halbjahresbericht zum 31. März 2020
Halbjahresbericht*
zum 31. März 2020 des immofonds 1
Inhalt
1 Union Investment Real Estate Austria AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
2 immofonds 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
3 Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
3.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
3.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
3.1.2 Anteilwert und Fondsvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
3.1.3 Immobilienvermögen und Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
3.1.4 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
3.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3.3 Besondere Themen im Berichtszeitraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
4 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
4.1 Zusammensetzung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
4.1.1 Aufteilung der Immobilien nach Ländern und Bundesländern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
4.1.2 Aufteilung der Immobilien nach Nutzungsart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
4.2 Ertragsrechnung und Entwicklung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
4.3 Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
5 Immobilienbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
5.1 Direkt gehaltene Immobilien und indirekt gehaltene Immobilien über Grundstücks-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
5.2 Beteiligungen an Komplementärgesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
5.3 Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Titelfoto: Wels, Ginzkeystraße 27, „Welas Park” (Österreich)
* Zeitraum 1.10.2019 – 31.3.2020
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten,
Prozentangaben usw.) auftreten.
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 2
1 Union Investment Real Estate Austria AG
Anschrift Vorstand
Union Investment Real Estate Austria AG Dr. Kurt Rossmüller, MRICS
Schottenring 16 Manfred Stagl
1010 Wien Dipl.-BW (FH) Lars Fuhrmann, MBA (bis 31.1.2020)
Telefon +43 1 205505-5172
Bankprüfer
Aktionäre
Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH
Union Investment Austria GmbH, Wien (94,50 %) Renngasse 1 / Freyung
BAG Bankaktiengesellschaft, Hamm / Deutschland (5,50 %) 1010 Wien
Staatskommissäre Grundkapital
Mag. Andrea Delfauro-Bischof, MA EUR 5.000.000,–
Dr. Sebastian Pfeiffer, LL.M.
Aufsichtsrat
Dr. Gunter Haueisen (Vorsitzender)
Jens Wilhelm (stellv. Vorsitzender)
Dr. Reinhard Kutscher (bis 31.12.2019)
Hans Joachim Reinke (bis 2.3.2020)
Sonja Albers (ab 2.3.2020)
Klaus Riester
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 3
2 immofonds 1
Immobilienfonds nach dem Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG)
i. V. m. dem Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG)
Halbjahresbericht über das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2019 bis 31. März 2020
ISIN: AT0000632195 Ausschütter Auflagedatum: 22.03.2004
ISIN: AT0000A0S392 Thesaurierer Auflagedatum: 01.12.2011
Verwaltung: Union Investment Real Estate Austria AG, Schottenring 16, 1010 Wien
Depotbank: VOLKSBANK WIEN AG, Dietrichgasse 25, 1030 Wien
Abschlussprüfer: Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH, Renngasse 1 / Freyung, 1010 Wien
Wesentliche Änderungen im Verlauf der Berichtsperiode:
Es gab in der Berichtsperiode keine wesentlichen Änderungen.
Prospektkundmachung im Amtsblatt zur Wiener Zeitung vom 29.1.2004
1. Änderung am 26.11.2005 14. Änderung am 13.10.2010 27. Änderung am 26.03.2015 40. Änderung am 29.12.2016
2. Änderung am 17.10.2006 15. Änderung am 22.12.2010 28. Änderung am 03.07.2015 41. Änderung am 03.01.2017
3. Änderung am 29.12.2006 16. Änderung am 30.03.2011 29. Änderung am 18.12.2015 42. Änderung am 31.01.2017
4. Änderung am 15.03.2007 17. Änderung am 31.05.2011 30. Änderung am 31.12.2015 43. Änderung am 01.03.2017
5. Änderung am 25.09.2007 18. Änderung am 30.06.2011 31. Änderung am 18.02.2016 44. Änderung am 28.09.2017
6. Änderung am 15.04.2008 19. Änderung am 31.10.2011 32. Änderung am 17.03.2016 45. Änderung am 29.12.2017
7. Änderung am 01.07.2008 20. Änderung am 29.03.2012 33. Änderung am 14.06.2016 46. Änderung am 29.01.2018
8. Änderung am 27.11.2008 21. Änderung am 16.11.2012 34. Änderung am 30.06.2016 47. Änderung am 28.09.2018
9. Änderung am 14.02.2009 22. Änderung am 27.12.2012 35. Änderung am 26.08.2016 48. Änderung am 29.01.2019
10. Änderung am 22.09.2009 23. Änderung am 28.03.2013 36. Änderung am 29.09.2016 49. Änderung am 14.03.2019
11. Änderung am 26.09.2009 24. Änderung am 20.12.2013 37. Änderung am 30.09.2016 50. Änderung am 29.01.2020
12. Änderung am 27.03.2010 25. Änderung am 27.03.2014 38. Änderung am 03.10.2016
13. Änderung am 31.08.2010 26. Änderung am 18.12.2014 39. Änderung am 19.12.2016
Der veröffentlichte Prospekt (mit den Informationen für Anleger lität oder Genauigkeit der Angaben und Inhalte. Druckfehler
gemäß § 21 AIFMG) sowie das Kundeninformationsdokument (KID, vorbehalten.
wesentliche Anlegerinformation) dieses Immobilienfonds inklusive
sämtlicher Änderungen seit Erstverlautbarung stehen dem Inte Die Wert- und Ertragsentwicklungen von Immobilienfonds können
ressenten in aktueller Fassung unter www.union-investment.at/ nicht mit Bestimmtheit vorausgesagt werden. Performanceergeb-
realestate und in den Hauptanstalten und Geschäftsstellen der nisse der Vergangenheit (Quelle: OeKB) lassen keine Rückschlüsse
Volksbank Gruppe in deutscher Sprache zur Verfügung. auf die zukünftige Entwicklung eines Immobilienfonds zu. Ausgabe-
und Rücknahmespesen sowie Provisionen, Gebühren und andere
Die hier dargestellten Informationen wurden mit größter Sorgfalt Entgelte sind in der Performanceberechnung nicht berücksichtigt
recherchiert. Die Union Investment Real Estate Austria AG über- und können sich mindernd auf die angeführte Bruttowertentwick-
nimmt keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktua- lung auswirken.
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 4
3 Bericht der Geschäftsführung
Sehr geehrte Anteilsinhaberin, Berlin, Hamburg und München waren im Jahr 2019 mit Werten
sehr geehrter Anteilsinhaber! zwischen 1,8 % und 3,0 % die Städte mit dem prozentual gerings-
ten Büroflächenleerstand. Infolge der hohen Flächennachfrage
Der Bericht des immofonds 1, ein Immobilieninvestmentfonds nach stiegen die Spitzenmieten im Schnitt über die fünf Standorte im
dem Immobilien-Investmentfondsgesetz, bezieht sich auf den Zwölf-Monats-Vergleich um durchschnittlich 4,6 %.
Zeitraum 1.10.2019 bis 31.3.2020.
Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf alle Lebensbereiche Österreichische Büromärkte
sind allgegenwärtig. In nahezu allen Ländern setzen die Regie-
rungen vorübergehend auf strenge Beschränkungen des sozialen Der Wiener Büromarkt zeigte in den zurückliegenden zwölf Mona-
Lebens. Gleichzeitig wurden staatliche Unterstützungen mit um- ten eine robuste Entwicklung. Nachdem im Vorjahr relativ viele
fangreichen Wirtschaftsprogrammen für die von der Pandemie neue Büroflächen auf den Markt gekommen waren, zeichnete sich
betroffenen Unternehmen verabschiedet. Auch ein Teil unserer das Jahr 2019 wieder durch eine geringere Flächenverfügbarkeit
Mieter ist von Ertragsausfällen betroffen. Eine der wichtigsten aus. Dementsprechend ging die Vermietungsleistung im Jahresver-
Aufgaben im Bestandsmanagement von Immobilien ist die Sicher- gleich zurück, während die Leerstandsrate zum Ende 2019 um 90
stellung der Mieteinnahmen für die Anleger unseres Offenen Basispunkte auf 4,6 % fiel. Die Spitzenmietpreise für moderne
Immobilienfonds. Dafür wurden bereits Gespräche mit den Mietern Büroflächen stiegen im Zwölf-Monats-Vergleich leicht.
geführt und Lösungsansätze entwickelt. In Deutschland hat die
Regierung neben staatlichen Stützungsmaßnahmen klar Stellung
bezogen: Vermieter müssen unter gewissen Voraussetzungen auf Deutsche Einzelhandelsmärkte
den Wunsch nach Mietstundungen eingehen. Noch ist die Daten-
basis bezüglich der aus unterschiedlichen Gründen bisher noch Die gute Nachfrage nach Einzelhandelsflächen seitens der Händler
nicht geleisteten Mietzahlungen zu gering, um genauere Effekte sowie die hohe Anschaffungsbereitschaft der Konsumenten haben
abschätzen zu können. Grundsätzlich ist das Portfolio des immo- dazu geführt, dass sich die Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen –
fonds 1 für die Zukunft gut aufgestellt, um die aktuelle Markt- trotz der wachsenden Konkurrenz durch den Onlinehandel – in den
phase vergleichsweise stabil durchlaufen zu können und in einer großen deutschen Metropolen im Jahresverlauf 2019 stabil ent
Aufschwungsphase wieder auf Vorkrisen-Niveau zurückzukehren. wickelt haben.
Wir werden Sie über die weitere Entwicklung unseres Sonder-
vermögens über die gewohnten Medien informiert halten und
danken Ihnen sehr für Ihr geschätztes Vertrauen. Österreichische Einzelhandelsmärkte
Eine niedrige Arbeitslosenquote wirkte sich positiv auf den Einzel-
3.1 Entwicklung im ersten handelsumsatz in Österreich aus. Vor diesem Hintergrund machten
die Einzelhandelsspitzenmieten in Wien eine Seitwärtsbewegung.
Geschäftshalbjahr
3.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte Deutsche Hotelmärkte
Im Jahr 2019 waren aufgrund der relativ robusten Entwicklung Die deutschen Hotelmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt / Main,
der Volkswirtschaften in Deutschland und Österreich auf den je- Hamburg und München zeigten im Jahr 2019 eine uneinheitliche
weiligen Immobilienmärkten stabile oder steigende Mietpreise Entwicklung. Obwohl sich die Zimmerbelegungsrate gegenüber
zu beobachten. dem Vorjahr nur in Berlin leicht verbesserte, konnten alle fünf gro-
ßen deutschen Hotelmärkte steigende Zimmerpreise verbuchen.
Im Schnitt lag das Wachstum bei 2,6 %. Vor diesem Hintergrund
Deutsche Büromärkte erhöhte sich auch der durchschnittliche Zimmererlös (RevPAR)
im Mittel über die fünf Standorte um 1,2 %, wobei insbesondere
Auf den fünf größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, in Düsseldorf ein deutliches Plus von 7,5 % registriert wurde.
Frankfurt / Main, Hamburg und München blieb die Nachfrage nach Frankfurt / Main und Hamburg hingegen mussten fallende Zim-
Büroflächen in den letzten zwölf Monaten unverändert hoch. Der mererlöse hinnehmen. München blieb nach wie vor der teuerste
summierte Flächenumsatz der Immobilienhochburgen zeigte im deutsche Hotelmarkt, der RevPAR entwickelte sich dort im Jahres-
Vergleich zum Vorjahr eine leicht positive Entwicklung. Aufgrund vergleich stabil.
des deutlichen Nachfrageüberhangs fiel die durchschnittliche Leer-
standsrate an den Top-5-Standorten um 70 Basispunkte auf 3,7 %.
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 5
Österreichische Hotelmärkte belastend aus. Als die Verunsicherung rund um das Coronavirus
zunahm, waren die als sicher geltenden österreichischen Staatsan-
Der Wiener Hotelmarkt verzeichnete im Jahr 2019 einen neuen leihen wieder gefragt und konnten vorrübergehend ihre Verluste
Übernachtungsrekord. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Über- wettmachen. Anfang März 2020 erreichten die Papiere in diesem
nachtungszahlen um 6,8 %, was sich positiv auf die Belegungs- Zusammenhang wieder die Renditetiefs aus dem September. Als das
rate und die durchschnittlichen Zimmerpreise auswirkte. Vor die- Coronavirus dann auch die Alpenrepublik erfasste, kam es zu star-
sem Hintergrund war auch ein spürbarer Anstieg des RevPAR zu ken Verlusten am Aktienmarkt. Viele Marktteilnehmer favorisierten
beobachten. nur noch die Haltung von Kassenbeständen und trennten sich selbst
von österreichischen Staatsanleihen. Die Hilfsmaßnahmen der Euro-
päischen Zentralbank stabilisierten zum Ende des Berichtszeitraums
Immobilien-Investitionsmärkte den Rentenmarkt. Österreichische Staatsanleihen mussten letztlich,
gemessen am ICE BofA Merrill Lynch Austrian Index, dennoch einen
In Europa erreichte das Transaktionsvolumen einen Wert von Verlust von 2,8 % im Berichtszeitraum hinnehmen.
rund EUR 253 Mrd., womit es um 3,4 % geringer ausfiel als im
Vorjahr. In Deutschland lag das Transaktionsvolumen für Gewer- In der Eurozone erhöhten sich aufgrund der enormen Verunsiche-
beimmobilien im Jahr 2019 bei rund EUR 69,5 Mrd. und machte rung die Risikoaufschläge auf Unternehmensanleihen und Staats-
somit rund ein Viertel des gesamten europäischen Handelsvolu- anleihen aus Peripherieländern deutlich. Zusätzlich kam es zu un-
mens aus. Gegenüber dem Jahr 2018 war somit ein Anstieg des gewöhnlichen Marktverwerfungen. Durch die genannten geld- und
Transaktionsvolumens um 15,2 % zu beobachten. In Österreich fiskalpolitischen Maßnahmen gelang es zum Ende des Berichts-
wurden etwa EUR 2,7 Mrd. in Gewerbeimmobilien investiert, zeitraums, die Märkte zu stabilisieren. Die systemischen Risiken
womit das Transaktionsvolumen 15,6 % unter dem Wert des konnten weitgehend minimiert werden, allerdings bleiben die
Vorjahres lag. hohen konjunkturellen Risiken bestehen. Gemessen am iBoxx
Euro Sovereign Index verloren europäische Staatsanleihen im
Berichtszeitraum 2,6 % an Wert. US-Staatsanleihen verteuerten
Geld- und Kapitalmarkt sich gemessen am JP Morgan US Global Bond Index hingegen
um 8,0 %. Unternehmensanleihen tendierten lange Zeit seitwärts
Zu Beginn des Berichtszeitraums führten die geldpolitische Wen- bis leicht freundlich. Der ICE BofA Merrill Lynch Euro Corporate
de der wichtigsten Notenbanken sowie die Beruhigung bei den Index verzeichnete aufgrund der hohen Verluste im März 2020
handelspolitischen Spannungen zwischen den USA und China jedoch letztlich ein Minus von 6,5 %.
zu deutlichen Kursanstiegen in allen Anlageklassen. Zusätzlich
unterstützte die Hoffnung auf eine Beschleunigung der globalen
Wachstumsdynamik diese Entwicklung. Der Ausbruch des neu 3.1.2 Anteilwert und Fondsvermögen
artigen Coronavirus in China schien das Erreichen neuer Allzeit-
hochs an den Kapitalmärkten zu Beginn des Jahres 2020 nur Das Fondsvermögen des immofonds 1 erhöhte sich im Berichts-
kurzzeitig zu unterbrechen. Dann führten jedoch die rasante zeitraum von EUR 1.047.081.975,56 auf EUR 1.080.876.824,23.
Ausweitung der Virusinfektionen und die daraufhin ergriffenen Der Anteilumlauf stieg in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres
Notfallmaßnahmen in vielen Ländern zu einem Einbruch an 2019 / 2020 von 9.882.450 Stück auf 10.196.418 Stück.
den Börsen. Die weitgehenden Einschränkungen des täglichen
Lebens werden im Jahr 2020 mit großer Wahrscheinlichkeit eine Der Rechenwert des immofonds 1 für die ausschüttenden Anteile
globale Rezession zur Folge haben. Daher haben viele Regierun- beträgt zum 31.3.2020 EUR 99,70 gegenüber EUR 100,53 zum
gen parallel begonnen, Maßnahmen einzuleiten, um die wirt- 30.9.2019, für die thesaurierenden Anteile EUR 119,35 gegen-
schaftlichen Folgen der Corona-Pandemie abzumildern. Darüber über EUR 118,33.
hinaus haben die großen Zentralbanken weltweit ihre Geldpolitik
deutlich gelockert. In den USA hat die Notenbank Fed die Leit-
zinsen zweimal außerplanmäßig um insgesamt 1,5 Prozentpunkte Hinweis zur Wertveränderung in %
gesenkt und wieder begonnen, Anleihen anzukaufen. Auch die
Europäische Zentralbank (EZB) stockte ihre Anleihekäufe deutlich Der Ertrag aus deutschen Immobilien wird in Deutschland mit
auf und erleichterte die Rahmenbedingungen für Geschäftsban- Körperschaftsteuer (KÖSt) und Solidaritätszuschlag belastet, ist
ken bei der Kreditvergabe an den Unternehmenssektor. aber in Österreich nicht mehr der Besteuerung unterworfen.
Dieser ausländische Steuerabzug bewirkt optisch einen nie-
Wurde am österreichischen Rentenmarkt im September 2019 noch drigeren Ertragsausweis, wird aber im Regelfall durch die Aus-
ein Rekordtiefstand bei einer Rendite von – 0,45 % erzielt, wirkten schüttung ohne inländischen Kapitalertragsteuer(KESt)-Abzug
sich schwächere Konjunkturdaten zu Beginn des Berichtszeitraums wieder ausgeglichen.
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 6
3.1.3 Immobilienvermögen und Beteiligungen Projektentwicklungen
an Grundstücks-Gesellschaften
Wien, „HS 17“
Am 23.10.2018 wurde der Ankauf der im Bau befindlichen Wohn
Mit Stichtag 31.3.2020 setzt sich das direkt gehaltene Immo- immobilie in Wien (Österreich) beurkundet. Der Standort befindet
bilienvermögen aus 30 Immobilien mit einem Volumen von EUR sich in Favoriten, dem 10. und bevölkerungsreichsten Gemeinde
635,6 Mio. zusammen. Außerdem werden zum Stichtag sechs bezirk von Wien. Die Wohnanlage wird aus zwei Baukörpern be-
Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften mit einem Wert stehen, die gemeinsam einen Innenhof bilden. 83 der 97 Wohnein-
von EUR 201,2 Mio. gemäß Vermögensaufstellung gehalten. heiten werden Zweizimmerwohnungen mit einer durchschnittlichen
Größe von 40 m2 sein. Die übrigen 14 Wohneinheiten sind als Zwei-
zimmerwohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 57,5 m2
3.1.4 Immobilienaktivitäten konzipiert. Alle Wohnungen werden über einen eigenen Freibereich
verfügen; kleine Gärten, Terrassen, Balkone oder Loggien. Die
Dementsprechend wurden im Berichtszeitraum fünf direkt gehal- Fertigstellung der Wohnimmobilie ist bis Ende 2020 vorgesehen.
tene Objekte veräußert, ein Objekt in den Bestand übernommen, Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 6.6.2019.
sowie eine Beteiligung an einer Grundstücks-Gesellschaft im Wert
von EUR 45,2 Mio. eingegangen.
Übersicht seit Fondsbeginn (22.3.2004)
Rechnungsjahr Fonds- Ausschüttungsanteil Thesaurierungsanteil
vermögen AT0000632195 (A) AT0000A0S392 (T) 1)
in EUR
Errechneter Ausschüttung Wert- Errechneter Zur KESt- Wert-
Wert je Anteil in EUR veränderung Wert je Anteil Thesaurierung Auszahlung veränderung
in EUR in % 2) in EUR verwendeter in EUR in % 2)
Betrag in EUR
2004 3) 38.468.480,89 99,53 2,00 2,77 — — — —
2004 / 2005 205.541.822,65 102,74 4,20 5,32 — — — —
2005 / 2006 310.512.344,99 101,71 3,00 3,19 — — — —
2006 / 2007 310.335.356,36 102,95 3,13 4,27 — — — —
2007 / 2008 308.989.700,93 104,51 3,10 4,65 — — — —
2008 / 2009 220.838.239,78 97,36 0,00 – 4,00 — — — —
2009 / 2010 219.848.084,57 101,97 3,50 4,74 — — — —
2010 / 2011 244.725.147,82 101,64 3,70 3,18 — — — —
2011 / 2012 232.522.263,32 101,32 3,20 3,42 101,32 3,1942 0,0000 3,42
2012 / 2013 272.725.923,17 100,61 3,00 2,52 103,87 2,5953 0,0000 2,52
2013 / 2014 436.120.448,23 101,01 3,00 3,45 107,46 2,8969 0,0800 3,46
2014 / 2015 690.939.311,27 100,19 2,20 2,20 109,75 2,2199 0,1900 2,20
2015 / 2016 698.053.290,76 99,64 1,80 1,68 111,39 1,9843 0,1297 1,67
2016 4) 691.874.001,12 99,77 0,00 0,13 111,53 0,1273 0,0000 0,13
2016 / 2017 759.723.875,46 100,01 1,80 2,07 113,71 2,1859 0,0664 2,07
2017 / 2018 908.782.261,04 100,24 1,80 2,06 115,97 2,4534 0,0818 2,05
2018 / 2019 1.047.081.975,56 100,53 1,80 2,11 118,33 2,4308 0,1378 2,11
1)
Auflage 1. Dezember 2011. 3)
Rumpfgeschäftsjahr vom 22.3.2004 bis 31.8.2004.
2)
Der Ertrag aus deutschen Immobilien wird in Deutschland mit Körperschaftsteuer (KÖSt) 4)
Rumpfgeschäftsjahr vom 1.9.2016 bis 30.9.2016.
und Solidaritätszuschlag belastet, ist aber in Österreich nicht mehr der Besteuerung unter-
worfen. Dieser ausländische Steuerabzug bewirkt optisch einen niedrigeren Ertragsausweis,
wird aber im Regelfall durch die Ausschüttung ohne inländischen Kapitalertragsteuer(KESt)-
Abzug wieder ausgeglichen.
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 7
Ankäufe Jahre im Bestand des immofonds 1 gehalten. Der wirtschaftliche
Übergang erfolgte am 30.11.2019.
Eschborn, „Hyatt House“
Das am 26.9.2018 beurkundete Apartmenthotel der Marke „Hyatt Feldkirchen, Villacher Straße 24
House“ in Eschborn bei Frankfurt / Main (Deutschland) wurde am Fürstenfeld, Grazerstraße 12
20.3.2020 an Union Investment übergeben. Das Hotel verfügt Am 20.11.2019 und 19.12.2019 wurden zwei Fachmarktzentren
über ein Erdgeschoss und fünf Obergeschosse mit einer Gesamt- in Feldkirchen (Kärnten, Österreich) und Fürstenfeld (Steiermark,
mietfläche von ca. 7.320 m2. Die Ausstattung der 190 Zimmer, Österreich) mit zusammen rund 9.800 m2 Mietfläche aus dem
welche überwiegend mit Kitchenettes ausgestattet sind, schafft Bestand des immofonds 1 veräußert. Das Fachmarktzentrum in
die Voraussetzungen auch für längerfristige Aufenthalte der Gäste der Grazerstraße 12 in Fürstenfeld mit den Ankermietern MoreFit
am Gewerbestandort Eschborn. Über den öffentlichen und privaten und Dänisches Bettenlager umfasst rund 5.200 m2 Mietfläche
Nahverkehr (195 Außenstellplätze) sind gute Anbindungen zum und rund 230 Pkw-Stellplätze. Es wurde im Jahr 2002 errichtet
Frankfurter Flughafen, ins Stadtzentrum und zum Messegelände und befand sich seit dem Ankauf im Jahr 2005 im Bestand. Das
der Stadt Frankfurt gegeben. Fachmarktzentrum in der Villacher Straße 24 in Feldkirchen wie
derum bietet rund 4.600 m2 Mietfläche, ergänzt durch rund 170
Wels, „Welas Park“ Pkw-Stellplätze. Eröffnet wurde es im Jahr 2005, im Folgejahr
Am 17.6.2019 hat Union Investment den „Welas Park“, ein neu hatte es der immofonds 1 für sein Portfolio erworben. Das Objekt
gestaltetes Fachmarktzentrum in der wirtschaftlich prosperierenden war zum Verkaufszeitpunkt nahezu vollvermietet. Zu den Mietern
Region Linz-Wels (Österreich), erworben. Das Objekt wurde ur- zählen Fussl, C&A und dm. Der wirtschaftliche Übergang der bei-
sprünglich im Jahr 2006 errichtet und im Frühjahr 2019 neu eröff- den Fachmarktzentren erfolgte am 31.12.2019 (Feldkirchen) und
net. Rund 33 % der knapp 15.000 m2 Mietfläche entfallen auf die am 11.1.2020 (Fürstenfeld).
beiden Ankermieter Merkur und Lidl. Damit setzt der „Welas Park“
einen klaren Schwerpunkt auf den Lebensmittelhandel, ergänzt
durch weitere Nahversorgungsangebote in insgesamt 24 Laden- Immobilienaktivitäten ohne Nutzen-Lasten-Übergang
einheiten. Der „Welas Park“ ist zum Zeitpunkt des Ankaufs zu
rund 95 % vermietet. Die durchschnittliche gewichtete Mietdauer Aktuell befinden sich im Ankaufsprozess ein Logistikobjekt in
der Ladeneinheiten liegt bei etwa zehn Jahren. Die Mietfläche Deutschland mit einem Volumen von EUR 12 Mio., ein Grund-
wird ergänzt durch rund 600 Pkw-Stellplätze. Die Immobilie befin- stück für die Erweiterung eines im Fonds bereits befindlichen
det sich in unmittelbarer Nähe zur Bundesstraße B1, der Haupt- Bürohauses im Volumen von ca. EUR 1,3 Mio. sowie eine Wohn
verkehrsstraße zwischen der Stadt Wels und dem Autobahn- immobilie in Graz (Österreich) mit einem Volumen von EUR 60 Mio.
kreuz Linz. Das Einzugsgebiet umfasst rund 165.000 Einwohner.
Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 3.3.2020. Graz, Neubaugasse 49, 51 A
Am 24.9.2019 wurde der Ankauf der zum Zeitpunkt der Akqui-
sition noch in der Planung befindlichen Wohnimmobilie in Graz
Verkäufe (Österreich) beurkundet. Der Standort befindet sich sehr zentral
nordöstlich der Grazer Innenstadt und verfügt über ein Unterge-
Dresden, Strehlener Straße 10 schoss und bis zu sechs oberirdische Geschosse. Die Wohnanlage
Union Investment hat am 1.10.2019 aus dem Bestand des besteht aus einem u-förmigen Baukörper, der das bereits beste-
immofonds 1 das Objekt Strehlener Straße 10 in Dresden (Dresden) hende Schlüsselmuseum einrahmt und gleichzeitig einen begrün-
im Rahmen einer Portfolio-Optimierung veräußert. Der Verkaufs ten Innenhof schafft. Die 255 Wohnungen teilen sich im überwie-
erlös lag über dem zuletzt ermittelten Verkehrswert. Das Objekt genden Ausmaß auf Ein-Zimmer-Wohneinheiten auf. In geringer
wurde 1973 errichtet und 2008 für den immofonds 1 (damals Anzahl sind Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen geplant. Alle
noch lmmo KAG) angekauft und ist zu 100 % an die „a&o hostel Wohnungen werden über einen eigenen Freibereich verfügen; kleine
and hotel dresden GmbH“ vermietet. Das Objekt wurde als Hostel Gärten im Erdgeschoss, Terrassen, Balkone oder Loggien. Darüber
mit 159 Zimmern genutzt. Der Mietvertrag hat eine Restlaufzeit hinaus wird es 183 Kfz-Stellplätze und 432 Fahrradstellplätze
von ca. acht Jahren plus fünf Jahre mieterseitige Verlängerungs geben. Die Fertigstellung der Wohnimmobilie ist für das zweite
option. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 21.10.2019. Quartal 2022 vorgesehen.
Meerbusch, Otto-Hahn-Straße 10 Solingen, Piepersberg 30
Neuried, Forstenrieder Straße 8 – 14 Am 27.5.2019 schloss Union Investment den Kaufvertrag für eine
Im Rahmen einer Portfolio-Optimierung hat Union Investment am Logistikimmobilie mit rund 10.300 m2 Mietfläche in Solingen
22.8.2019 zwei Objekte des immofonds 1 in Meerbusch (Deutsch- (Deutschland). Das im Jahr 2013 errichtete Objekt ist an einen
land) mit 4.000 m2 und Neuried mit rund 10.600 m2 Mietfläche Hersteller von Briefumschlägen und ähnlichen Papierprodukten
verkauft. Diese beiden Immobilien wurden zuvor mehr als zehn vermietet. Die Mietfläche des Logistikzentrums setzt sich zusam-
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 8
men aus rund 8.700 m2 Hallenfläche, einem etwa 900 m2 großen Der Ausblick für die Kapitalmärkte gestaltet sich kurzfristig schwie-
Mezzanin und rund 700 m2 Bürofläche. Rund die Hälfte der Hal- rig. Fest steht, dass die Pandemie und die Eindämmungsmaßnahmen
lenfläche wird für logistische Tätigkeiten genutzt, die weitere weltweit zu einem Einbruch der Nachfrage geführt haben. Die
Hälfte dient leichteren Produktionsprozessen. Zur Immobilie Unternehmen reagieren aufgrund der wegbrechenden Umsätze mit
gehören 72 Pkw-Stellplätze. Das Logistikzentrum befindet sich Investitionsstopps, Gewinnwarnungen und Dividendenaussetzungen.
im Gewerbegebiet Piepersberg im Norden von Solingen. Auf dem Während diese Faktoren auf den Kapitalmärkten lasten, erhalten
Areal sind aktuell 17 Unternehmen ansässig. Aus immobilien- sie gleichzeitig Unterstützung durch die geld- und fiskalpolitischen
wirtschaftlicher Perspektive zählt der Standort Piepersberg zur Stützungsmaßnahmen. Negative Auswirkungen in besonders be-
Logistikregion Düsseldorf. Die Landeshauptstadt von Nordrhein- troffenen Branchen werden somit zumindest abgemildert.
Westfalen ist rund 20 km von der Immobilie entfernt. Der wirt-
schaftliche Übergang erfolgte am 30.4.2020.
Portfoliostrategie
Wiesbaden, „K7“
Union Investment entwickelt für ihren Bestandsmieter, eine Wirt- Ziel des Fondsmanagements im berichtsgegenständlichen Zeit-
schaftsauskunftei, in Eigenregie den Erweiterungsbau „K7“ mit raum war, neben dem weiteren Ausbau des Immobilienportfolios
zusätzlichen rund 3.400 m2 Mietfläche am Standort Kormoranweg auch die aktuelle Marktphase zu nutzen, um den derzeitigen Immo
in Wiesbaden (Deutschland). Die Fertigstellung des Neubaus ist bilienstand zu optimieren und zukunftsfähig auszurichten.
für Ende 2022 geplant. Damit steigt die vom Mieter genutzte
Fläche auf insgesamt rund 11.700 m2 in den drei Einzelgebäuden Demgemäß wurden, neben der bereits im vorigen Berichtszeitraum
„K3“, „K5“ und „K7“. Die beiden Bestandsgebäude am Kormoran- erfolgten Veräußerung von Objekten, zwei weitere Fachmarktzen-
weg wurden in den Jahren 2005 und 2006 fertiggestellt und tren, welche nach Einschätzung des Fondsmanagements infolge
dienen der Wirtschaftsauskunftei seitdem als Unternehmenszen der geringen Größenordnung bzw. ihres Alters nicht mehr über
trale. Der Mietvertrag für den Neubau hat eine Laufzeit von zehn die notwendige Entwicklungsmöglichkeit verfügten, veräußert.
Jahren. Darüber hinaus wurden auch die Bestandsverträge an die Im nächsten Geschäftsjahr sind vorerst keine weiteren Verkäufe
Laufzeit des Neuvertrages angepasst. geplant.
Zur Portfolioerweiterung wurde ein Wohnbauprojekt in Graz sowie
3.2 Ausblick eine Immobilie zur Erweiterung eines Bestandsobjektes gesichert.
Weiters konnten drei Projekte aus Vorperioden fertiggestellt und
Zins- und Devisenkursentwicklungen vertragsgemäß in den Bestand der fertigen Objekte übernommen
werden. Ein Gebäude befindet sich in der Bau-, das Wohnprojekt in
Die Sorge, dass die Weltwirtschaft, ausgelöst durch die Ausbrei- Graz aktuell in der Baugenehmigungsphase. In der Nutzungsart
tung des Coronavirus, in die Rezession abrutschen wird, domi- Wohnen wurde mit Jahreswechsel planmäßig das Wohnobjekt
niert das Geschehen an den Kapitalmärkten. Trotz der umfang Wien, Erzherzog-Karl-Straße 105 – 107 fertiggestellt. Ein weiteres
reichen geld- und fiskalpolitischen Programme zur Stützung der Wohnprojekt in Wien, Himberger Straße 17 befindet sich bereits
Realwirtschaft und der Kapitalmärkte ist im Jahr 2020 nach in der Ausbauphase.
Einschätzung von Union Investment eine tiefe globale Rezession
unvermeidlich. Für die ersten beiden Quartale 2020 wird mit Der regionale Schwerpunkt liegt nach wie vor in den genannten
einem scharfen Wirtschaftseinbruch und einer darauf folgenden stabilen und liquiden Märkten in Deutschland und Österreich.
temporären Erholung aufgrund von Aufholeffekten gerechnet. Ausdrücklich muss jedoch festgehalten werden, dass seit Anfang
Eine Prognose über den weiteren Pandemieverlauf und die Dauer März 2020 Deutschland und Österreich ebenfalls von der welt-
der Eindämmungsmaßnahmen ist aber mit erheblichen Unsicher- weiten Corona-Pandemie betroffen sind. Vor diesem Hintergrund
heiten behaftet. Für das Gesamtjahr ist im Vergleich zum Vorjahr kann es seitens des Fondsmanagements kurzfristig zu einer Ände-
mit einem Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 4,6 % rung der Portfoliostrategie kommen.
im Euro-Raum und 4,2 % in den USA zu rechnen. Die umfang
reichen wirtschaftspolitischen Stützungsmaßnahmen lindern
den Einbruch etwas und verbessern die mittelfristige Perspektive. 3.3 Besondere Themen
Durch eine ab Mitte 2021 einsetzende nachhaltende Erholung
werden die Volkswirtschaften dann voraussichtlich wieder auf
im Berichtszeitraum
den Wachstumspfad zurückfinden. Für das Gesamtjahr 2021
prognostiziert Union Investment eine Zunahme des BIP um Im abgelaufenen ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2019 / 2020
1,3 % im Euro-Raum und 1,6 % in den USA. sind keine wesentlichen Vorkommnisse zu erwähnen.
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 94 Zahlen, Daten, Fakten
4.1 Zusammensetzung des Fondsvermögens
4.1.1 Aufteilung der Immobilien nach Ländern und Bundesländern
4.1.2 Aufteilung der Immobilien nach Nutzungsart
4.2 Ertragsrechnung und Entwicklung
des Fondsvermögens
4.3 Vermögensaufstellung
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 104.1 Zusammensetzung des Fondsvermögens
Kurswert per 30.9.2019 Kurswert per 31.3.2020
in Mio. EUR in % in Mio. EUR in %
Summe Vermögenswerte (Immobilien und Beteiligungen) 785,050.681,20 74,98 836.835.897,85 77,42
Immobilien inkl. Anschaffungsnebenkosten 785.050.681,20 74,98 836.800.897,85 77,42
Objekte direkt gehalten
Österreich 200.028.117,05 19,10 188.864.077,86 17,47
Wien 89.896.145,22 8,59 89.916.149,73 8,32
Steiermark 43.676.651,14 4,17 38.436.492,64 3,56
Niederösterreich 21.900.000,00 2,09 22.850.000,00 2,11
Tirol 19.919.865,57 1,90 19.841.019,95 1,84
Oberösterreich 13.960.455,12 1,33 14.070.415,54 1,30
Kärnten 10.675.000,00 1,02 3.750.000,00 0,35
Deutschland 438.649.473,49 41,89 446.780.889,92 41,34
München 60.200.000,00 5,75 61.800.000,00 5,72
Burgwedel 48.531.983,67 4,63 49.024.000,12 4,54
Stuttgart 36.142.917,98 3,45 36.364.036,95 3,36
Nürnberg 35.900.000,00 3,43 35.900.000,00 3,32
Eschborn — — 34.460.326,41 3,19
Hamburg 33.306.663,15 3,18 33.233.149,92 3,07
Wiesbaden 32.750.000,00 3,13 33.000.000,00 3,05
Düsseldorf 32.618.204,96 3,12 32.492.811,52 3,01
Gräfelfing 25.665.607,58 2,45 25.751.924,04 2,38
Dresden 29.390.601,25 2,81 23.079.810,81 2,14
Hannover 21.050.000,00 2,01 21.050.000,00 1,95
Unterföhring 17.987.352,72 1,72 17.935.909,50 1,66
Oberhausen 17.581.142,18 1,68 17.638.920,65 1,63
Mainz 16.000.000,00 1,53 16.500.000,00 1,53
Martinsried 8.200.000,00 0,78 8.550.000,00 0,79
Neuried 19.200.000,00 1,83 — —
Meerbusch 4.125.000,00 0,39 — —
Objekte gehalten über Grundstücks-Gesellschaften
Österreich 109.834.552,92 10,49 188.466.893,82 17,44
Steiermark 88.907.326,26 8,49 88.463.311,36 8,18
Wien 20.927.226,66 2,00 54.787.562,77 5,07
Oberösterreich — — 45.216.019,69 4,18
Objekte gehalten über Grundstücks-Gesellschaften – Grundstücke in Bebauung
Österreich 36.538.537,74 3,49 12.689.036,25 1,17
Wien 36.538.537,74 3,49 12.689.036,25 1,17
Beteiligungen an Komplementärgesellschaften
Österreich 0,00 0,00 35.000,00 0,00
Beteiligungen an Komplementärgesellschaften — — 35.000,00 0,00
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 11Kurswert per 30.9.2019 Kurswert per 31.3.2020
in Mio. EUR in % in Mio. EUR in %
Summe Vermögenswerte 785.050.681,20 74,98 836.835.897,85 77,42
Bankguthaben 209.816.261,82 20,04 169.944.471,85 15,72
Wertpapiere 85.773.057,20 8,19 104.047.564,46 9,63
Sonstige Vermögenswerte 21.552.736,25 2,06 17.656.327,93 1,63
Sonstige Vermögenswerte aus Grundstücks-Gesellschaften 13.605.516,44 1,30 11.453.202,26 1,06
Fremdfinanzierungen* – 34.941.360,21 – 3,34 – 27.000.000,01 – 2,50
Rückstellungen – 11.639.584,64 – 1,11 – 12.253.831,10 – 1,13
Verbindlichkeiten aus Immobilien und Bewirtschaftung – 17.314.042,56 – 1,65 – 14.878.441,52 – 1,38
Sonstige Verbindlichkeiten – 1.821.225,59 – 0,17 – 1.780.230,26 – 0,16
Sonstige Verbindlichkeiten aus Grundstücks-Gesellschaften – 3.000.064,35 – 0,29 – 3.148.137,23 – 0,29
Fondsvermögen 1.047.081.975,56 100,00 1.080.876.824,23 100,00
* d ies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote 4,57 % 3,32%
gem. § 5 Abs. 2 ImmoInvFG von
4.1.1 Aufteilung der Immobilien 4.1.2 Aufteilung der Immobilien
nach Ländern und Bundesländern 1) nach Nutzungsart 1)
Logistik 5,7 %
Wohnen 10,8 % Büro 55,3 %
Deutschland 53,2 %
Wien 18,9 %
Steiermark 15,2 %
Oberösterreich 7,1 % Hotel 13,2 %
Niederösterreich 2,8 %
Tirol 2,3 %
Kärnten 0,5 %
Einzelhandel
15,0 %
Bestand inkl. Projekte zum Schätzwert und über Grundstücks-Gesellschaften gehaltene Immobilien
1) Büro EUR 450,4 Mio.
zum anteiligen Verkehrswert.
Einzelhandel EUR 122,1 Mio.
Hotel EUR 107,4 Mio.
Wohnen EUR 87,4 Mio.
Logistik EUR 46,6 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) EUR 813,9 Mio.
Bestand inkl. Projekte zum Schätzwert und über Grundstücks-Gesellschaften gehaltene Immobilien
1)
zum anteiligen Verkehrswert.
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 124.2 Ertragsrechnung und Entwicklung des Fondsvermögens
EUR EUR EUR
I. Gewinnermittlung
a) Wertpapiere und Barvermögen
(Wertpapier- und Liquiditätsgewinn gem. § 14 Abs. 5 ImmoInvFG)
Zinserträge 3.735,73
Wertpapiererträge —
Zinsaufwand (ohne Darlehen für Immobilienfinanzierung) – 222.499,23
Verluste aus Wertpapieren —
Sonstiger Aufwand Barvermögen – 16.989,68
Bestandsprovision —
Ergebnis Barvermögen und Wertpapiere aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften —
Ertragsausgleich – 2.232,08 – 237.985,26
b) Bewirtschaftung der Immobilien
(Bewirtschaftungsgewinn gem. § 14 Abs. 3 ImmoInvFG)
Mieterträge 18.435.791,74
Dotierung Einzelwertberichtigungen – 76.869,20
Mieterträge transparente Grundstücks-Gesellschaften 3.519.131,16
Sonstige Erträge 414.759,25
Betriebskosten Leerstehungen / Pacht (Superädifikat) – 1.946.220,89
Dotierung Instandhaltungsrücklage – 3.687.158,33
Dotierung Instandhaltungsrücklage aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften – 703.826,24
Sonstiges Bewirtschaftungsergebnis aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften – 901.490,94
Zinsaufwand Fremdfinanzierung – 305.966,71
Ausländische Ertragssteuern (inkl. KÖSt) – 782.985,33
Ertragsausgleich 253.313,64 14.218.478,15
c) Aufwendungen
Gebühr für Fondsverwaltung – 5.304.210,30
Gebühr für Fondsadministration – 245.370,51
Aufwand transparente Grundstücks-Gesellschaften – 94.020,24
Honorar Wirtschaftsprüfer – 67.500,00
Sonstige Kosten (Veröffentlichungskosten und Bereitstellungsprüfung) – 6.000,00
Ertragsausgleich – 101.913,89 – 5.819.014,94
d) Aufwertungsgewinne der Immobilien
(Aufwertungsgewinn gem. § 14 Abs. 4 ImmoInvFG)
Aufwertungsgewinn / -verlust (inkl. Honorare der Schätzgutachter) 1) 6.521.461,26
ufwertungsgewinn / -verlust transparente Grundstücks-Gesellschaften
A
– 20.919,54
(inkl. Honorare der Schätzgutachter) 1)
Latente Steuern – 1.545.681,16
Auflösung der Anschaffungsnebenkosten – 1.459.777,79
Aufwertungsgewinn / -verlust gesamt 3.495.082,77
Abzüglich Kürzung gem. § 14 Abs. 4 ImmoInvFG 2) – 699.016,55 – 699.016,55
Halbjahresgewinn gemäß § 14 ImmoInvFG 10.957.544,17
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 13EUR EUR EUR
II. Ermittlung Fondsergebnis
Kürzung gem. § 14 Abs. 4 ImmoInvFG 2) 699.016,55
Nicht realisierte Veränderungen Wertpapiere 3) – 1.055.099,65
Realisierte Gewinne / Verluste aus dem Abgang von Wertpapieren – 175.309,73
Dotierung Instandhaltungsrücklage 3.687.158,33
Dotierung Instandhaltungsrücklage aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften 703.826,24
Abgrenzung für Instandhaltungen – 2.066.253,54
Durchgeführte Instandhaltungen und Investitionen – 2.229.050,56
Auflösung der Abgrenzung für Instandhaltungen aus Immobilienverkäufen — – 435.712,36
Fondsergebnis gesamt (1.10.2019 – 31.3.2020 ) 10.521.831,81
III. Entwicklung des Fondsvermögens
Fondsvermögen am Beginn des Rechnungsjahres (9.882.450 Anteile) 1.047.081.975,56
Ausschüttung – 12.469.852,80
KESt-Auszahlung – 432.586,85
Ausgabe und Rücknahme von Anteilen 36.175.456,51
Fondsergebnis gesamt 10.521.831,81
Fondsvermögen am 31.3.2020 (10.196.418 Anteile) 1.080.876.824,23
1)
icht realisierte Aufwertungsgewinne Immobilien: EUR 7.960.082,86, nicht realisierte Abwertungs-
N Laut §14 Abs. 4 ImmoInvFG sind 80 % der Bewertungsdifferenz abzgl. 80 % der darauf anfallen-
2)
verluste Immobilien: EUR 1.141.700,55, nicht realisierte Aufwertungsgewinne Immobilien aus trans- den Kosten als steuerpflichtiger Aufwertungsgewinn anzusehen.
parenten Grundstücks-Gesellschaften: EUR 339.080,46, nicht realisierte Abwertungsverluste Immo Nicht realisierte Veränderung Gewinne Wertpapiere: EUR 0,00, nicht realisierte Veränderung Verluste
3)
bilien aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften: EUR 360.000,00. Wertpapiere: EUR 1.055.099,65.
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 144.3 Vermögensaufstellung
I. Immobilienvermögen und Beteiligungen
Lfd. Objekte Anschaffungs- Schätzwert Anschaffungs- Aktueller Anteil
Nr. kosten per 31.3.2020 nebenkosten 1) Schätzwert am Fonds-
(Kaufpreis netto) in EUR in EUR inkl. Anschaffungs- vermögen
in EUR nebenkosten in %
in EUR
Immobilien 2)
Österreich
1 1030 Wien, Franzosengraben 15 17.030.000,00 18.550.000,00 — 18.550.000,00 1,72
2 1070 Wien, Schottenfeldgasse 29 16.000.000,00 17.750.000,00 352.238,88 18.102.238,88 1,67
3 1120 Wien, Grünbergstraße 13, Schönbrunner Str. 297 39.500.000,00 40.700.000,00 1.308.650,89 42.008.650,89 3,89
4 1200 Wien, Dresdner Straße 82 11.240.000,00 10.850.000,00 405.259,96 11.255.259,96 1,04
5 3107 St. Pölten, Dr.-Adolf-Schärf-Straße 10, 20.547.447,00 22.850.000,00 — 22.850.000,00 2,11
Dr.-Rudolf-Kirchschläger-Straße 8, Fachmarktzentrum
„Traisen Center“
6 4020 Linz, Fabrikstraße 34, Honauerstraße 2 – 4 13.200.000,00 13.650.000,00 420.415,54 14.070.415,54 1,30
7 6020 Innsbruck, Olympiastraße 41, „Ramada Innsbruck Tivoli“ 17.500.000,00 19.000.000,00 841.019,95 19.841.019,95 1,84
8 8020 Graz, Annenstraße 20, Europaplatz 20 21.790.000,00 21.800.000,00 1.091.131,62 22.891.131,62 2,12
9 8020 Graz, Gürtelturmplatz 1, „Gürtelturm“ 14.790.925,00 14.550.000,00 995.361,02 15.545.361,02 1,44
10 9020 Klagenfurt, Völkermarkter Straße 146 – 150 6.100.000,00 3.750.000,00 — 3.750.000,00 0,35
Summe Österreich 177.698.372,00 183.450.000,00 5.414.077,86 188.864.077,86 17,47
Deutschland
11 01097 Dresden, Antonstraße 43, „Super 8 by Wyndham Dresden“ 21.611.284,67 21.850.000,00 1.229.810,81 23.079.810,81 2,14
12 21073 Hamburg, Am Wall 1 14.339.341,07 15.200.000,00 — 15.200.000,00 1,41
13 22525 Hamburg, Holstenkamp 1, 3 / Kieler Str. 143, 145, 147 17.200.000,00 17.200.000,00 833.149,92 18.033.149,92 1,67
14 30163 Hannover, Am Yachthafen / Werftstraße 9, 15 –17, 20 21.489.901,73 21.050.000,00 — 21.050.000,00 1,95
15 30938 Burgwedel, Am Berghopsfeld 2, „Fiege Mega Center“ 45.600.025,35 46.600.000,00 2.424.000,12 49.024.000,12 4,54
16 40237 Düsseldorf, Grafenberger Allee 297, „Global Gate III“ 29.625.003,71 30.800.000,00 1.692.811,52 32.492.811,52 3,01
17 46047 Oberhausen, Brammenring 111, „Super 8 by Wyndham 16.228.814,67 16.200.000,00 1.438.920,65 17.638.920,65 1,63
Oberhausen“
18 55124 Mainz, Isaac-Fulda-Allee 5 15.415.988,36 16.500.000,00 — 16.500.000,00 1,53
19 65189 Wiesbaden, Welfenstraße 11 10.850.000,00 12.100.000,00 — 12.100.000,00 1,12
20 65201 Wiesbaden, Kormoranweg 3, „K3“ 5.636.455,00 5.850.000,00 — 5.850.000,00 0,54
21 65201 Wiesbaden, Kormoranweg 5, „K5“ 14.856.464,00 15.050.000,00 — 15.050.000,00 1,39
22 65760 Eschborn, Frankfurter Straße 77 – 77 A, „Hyatt House“ 31.751.183,15 31.800.000,00 2.660.326,41 34.460.326,41 3,19
23 70563 Stuttgart, Curiestraße, Gropiusplatz 2, 5.200.000,00 5.675.000,00 415.504,25 6.090.504,25 0,56
Meitnerstraße 17 / 2, Wankelstraße 10, 12, Wankelstraße,
„STEP 4“
24 70563 Stuttgart, Meitnerstraße 6, „STEP 8.3“ 28.000.000,00 28.150.000,00 2.123.532,70 30.273.532,70 2,80
25 80807 München, Leopoldstraße 254 – 256, „Leopold Center“ 29.500.000,00 35.500.000,00 — 35.500.000,00 3,28
26 80939 München, Heidemannstraße 5 / 26.403.315,34 26.300.000,00 — 26.300.000,00 2,43
Ingolstädter Straße 166 – 168, „MedNord“
27 82152 Martinsried, Fraunhoferstraße 17 9.138.300,00 8.550.000,00 — 8.550.000,00 0,79
28 82166 Gräfelfing, Lochhamer Schlag 21 23.000.000,00 25.200.000,00 551.924,04 25.751.924,04 2,38
29 85774 Unterföhring, Betastraße 11 17.250.000,00 17.250.000,00 685.909,50 17.935.909,50 1,66
30 90402 Nürnberg, Bahnhofstraße 51 – 55, Flaschenhofstraße 22 – 26 37.420.447,87 35.900.000,00 — 35.900.000,00 3,32
Summe Deutschland 420.516.524,92 432.725.000,00 14.055.889,92 446.780.889,92 41,34
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 15Lfd. Objekte Anschaffungs- Schätzwert Anschaffungs- Aktueller Anteil
Nr. kosten per 31.3.2020 nebenkosten 1) Schätzwert am Fonds-
(Kaufpreis netto) in EUR in EUR inkl. Anschaffungs- vermögen
in EUR nebenkosten in %
in EUR
Immobilien gehalten über Grundstücks-Gesellschaften 2)
Österreich
31 1030 Wien, Rinnböckstraße 3, „Doppio Offices“ 19.930.835,63 20.450.000,00 443.540,07 20.893.540,07 1,93
(Gospela Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co KG)
32 1220 Wien, Erzherzog-Karl-Straße 105 – 107, 32.960.919,54 33.300.000,00 594.022,70 33.894.022,70 3,14
„EHK 105 –107“ (EHK 107 Donaustadt GmbH & Co KG)
33 4600 Wels, Ginzkeystraße 27, „Welas Park“ 44.560.000,00 44.550.000,00 666.019,69 45.216.019,69 4,18
(Welas Park Verwaltung GmbH & Co KG)
34 8020 Graz, Annenstraße 22, 24 a, Strauchergasse 1, 5, 41.595.719,88 41.700.000,00 814.616,46 42.514.616,46 3,93
Volksgartenstraße 1, 3, 5, „Styria Center“
(Styria Center Verwaltung GmbH & Co KG)
35 8230 Hartberg, Im Hatric 10, „HATRIC Einkaufspark 44.793.424,22 45.300.000,00 648.694,90 45.948.694,90 4,25
Hartberg“ (HATRIC Verwaltung GmbH & Co KG)
Summe Österreich 183.840.899,27 185.300.000,00 3.166.893,82 188.466.893,82 17,44
Immobilien gehalten über Grundstücks-Gesellschaften – Grundstücke in Bebauung 2)
Österreich
36 1100 Wien, Himberger Straße 17, Oberlaaer Straße 216, 218, 12.395.088,82 12.395.088,82 293.947,43 12.689.036,25 1,17
Volkmargasse 4, „HS 17“
(HS 17 Favoriten GmbH & Co KG)
Summe Österreich 12.395.088,82 12.395.088,82 293.947,43 12.689.036,25 1,17
Lfd. Gesellschaftsname Anschaffungs- Anschaffungs- Kurswert Anteil
Nr. kosten nebenkosten per 31.3.2020 am Fonds-
(Kaufpreis netto) in EUR in EUR vermögen
in EUR in %
Beteiligungen an Komplementärgesellschaften
Österreich
37 URA immofonds 1 Verwaltungs GmbH 35.000,00 — 35.000,00 0,00
Summe Österreich 35.000,00 — 35.000,00 0,00
Summe Immobilienvermögen (aktueller Schätzwert inkl. Anschaffungsnebenkosten) und Beteiligungen 836.835.897,85 77,42
Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsnebenkosten) werden gemäß Fondsbestimmungen
1)
über zehn Jahre abgeschrieben.
2)
Zur Darstellung der einzelnen Immobilien siehe die Tabelle Immobilienbestand ab Seite 19.
II. Wertpapiere, Investmentzertifikate
ISIN Wertpapier- Währung / Käufe / Verkäufe / Bestand Kurs / Kurswert Anteil
bezeichnung Stück / Zukäufe Abgänge 31.3.2020 Stück / EUR am Fonds-
Nominale im Berichts- im Berichts- Stück / Nominale vermögen
zeitraum zeitraum Nominale in %
Investmentzertifikate
LU1602092758 UniRent Kurz URA Stück 258.821 57.500 1.087.681 95,66 104.047.564,46 9,63
Summe Investmentzertifikate 104.047.564,46 9,63
Summe Wertpapiere 104.047.564,46 9,63
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 16III. Bankguthaben
EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
EUR-Guthaben 59.632.189,94 5,52
Festgeld- / Termineinlagen 110.064.073,87 10,18
Kautionen 248.208,04 0,02
Summe Bankguthaben 169.944.471,85 15,72
IV. Sonstige Vermögenswerte
EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
Immobilienbezogenes Vermögen, Miet- und Betriebskostenabgrenzungen 13.562.611,81 1,25
Zinsansprüche aus Bankguthaben 1.871,70 0,00
Forderungen aus Immobilientransaktionen 513.917,02 0,05
Vorlaufkosten für bevorstehende Objektakquisitionen 1.519.474,69 0,14
Vorlaufkosten für bevorstehende Objektakquisitionen über Grundstücks-Gesellschaften 299.604,43 0,03
Verrechnung Ertragsteuern Ausland 1.108.757,47 0,10
Sonstige Forderungen 650.090,81 0,06
Summe sonstige Vermögenswerte 17.656.327,93 1,63
V. Vermögenswerte aus Grundstücks-Gesellschaften
EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
Vermögenswerte Grundstücks-Gesellschaften 11.453.202,26 1,06
Summe Vermögenswerte Grundstücks-Gesellschaften 11.453.202,26 1,06
VI. Verbindlichkeiten und sonstige Vermögensminderungen
EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
Fremdfinanzierung 1) – 27.000.000,01 – 2,50
Rückstellung Instandhaltungsmaßnahmen – 3.321.424,28 – 0,31
Rückstellung Objekterwerb / -herstellung / -verkauf, Mieterausbau – 5.758.117,89 – 0,53
Rückstellung Objektsteuern – 2.607.718,86 – 0,24
Rückstellung Abschlussprüfung und Offenlegung – 80.667,00 – 0,01
Rückstellungen sonstige – 161.623,07 – 0,01
Verbindlichkeiten aus Immobilien und Bewirtschaftung (ohne Kautionen) – 14.705.881,61 – 1,36
Sonstige Verbindlichkeiten – 1.780.230,26 – 0,16
Kautionen – 172.559,91 – 0,02
Summe Verbindlichkeiten und sonstige Vermögensminderungen – 55.588.222,89 – 5,14
1)
Sämtliche Kredite sind mit dem Rückzahlungswert angesetzt.
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 17VII. Verbindlichkeiten aus Grundstücks-Gesellschaften
EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
Rückstellung Objekterwerb / -herstellung, Mieterausbau – 324.280,00 – 0,03
Verbindlichkeiten Grundstücks-Gesellschaften – 3.148.137,23 – 0,29
Summe Verbindlichkeiten Grundstücks-Gesellschaften – 3.472.417,23 – 0,32
VIII. Fondsvermögen
Stück EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
Fondsvermögen gesamt 1.080.876.824,23 100,00
Umlaufende Ausschüttungsanteile 6.925.329
Umlaufende Thesaurierungsanteile 3.271.089
Umlaufende Anteile gesamt 10.196.418
Rechenwert je Ausschüttungsanteil 99,70
Rechenwert je Thesaurierungsanteil 119,35
Wertpapierleihgeschäfte, Pensionsgeschäfte und Total Return Swaps wurden in der laufenden Periode nicht eingesetzt.
Während des Berichtszeitraums wurden folgende Käufe und Verkäufe von Wertpapieren getätigt, soweit sie nicht in der
Vermögensaufstellung genannt sind:
Investmentzertifikate
ISIN Wertpapierbezeichnung Käufe / Zugänge Verkäufe / Abgänge
im Berichtszeitraum in Stück im Berichtszeitraum in Stück
keine — — —
Summe Investmentzertifikate — —
Wien, im Mai 2020
Union Investment Real Estate Austria AG
Vorstand
Dr. Kurt Rossmüller Manfred Stagl
Union Investment Real Estate Austria AG l immofonds 1 l Halbjahresbericht zum 31. März 2020 185 Immobilienbestand
5.1 Direkt gehaltene Immobilien und indirekt gehaltene Immobilien
über Grundstücks-Gesellschaften
Summe der Kosten durch
Kosten der Verwaltung, soweit sie nicht unter
ermittlung von wesentlicher Bedeutung sind
geführter Instandsetzungen,
Betriebskosten verrechnet werden, in EUR 4)
Versicherung
Anschaffungs- Instandhaltungen,
auf Basis
nebenkosten Erhaltungsarbeiten,
Bücherliche Belastungen und sonstige
Neubauwert
Belastungen, soweit sie für die Wert
Verbesserungsarbeiten und
Baubehördliche Auflagen, sofern für
Art der Betriebskostenverrechnung
die Wertermittlung von Bedeutung
(Kaufvertrag / Übergabezeitpunkt)
Sonstige bücherliche Belastungen
Erweiterungen (in EUR)
Gewählte Bewertungsgrundsätze
in EUR für Union Investment
Anschaffungsnebenkosten
Davon Transaktionskosten
Grundstücksfläche in m2 1)
Vermietungsstatus in % 2)
Feuerversicherung in %
Anzahl Pkw-Stellplätze
Anschaffungszeitpunkt
Real Estate Austria AG
Grundstücksnummer /
Versicherungssumme
Einlagezahl / Blatt
Kaufpreis in EUR
Nutzfläche in m2
Deckungsgrad
Durchgeführt
Geplant 3)
Flurstück
Nutzung
Baujahr
Lfd. Nr.
Lfd. Nr.
in EUR
in EUR
Lage des Grundstückes Grundbuch
Direkt gehaltene Immobilien in Euro-Währung
Österreich
1 1030 Wien, Franzosengraben 15 KG 01006 Landstraße 4180 2560/15 2001– 2004 H 2.844 12.094,37 181 100,0 1 17.030.000 1.374.574 170.300 Direkte Bezahlung 27.708 56.000 7.907 — — Simultan- 25.277.148 100,0 Ertrags-
2002 durch den Mieter pfandrecht wertver-
über fahren
EUR 26
Mio.
2 1070 Wien, Schottenfeldgasse 29 KG 01010 Neubau 913 1191/1192 1992 2013 B 3.255 7.104,64 90 100,0 2 16.000.000 960.645 160.000 Akonto-Einhebung, 716.243 14.500 — — — — 22.362.212 100,0 Ertrags-
z. T. pauschal bei wertver-
TG-Plätzen fahren
3 1120 Wien, Grünbergstraße 13, KG 01305 Meidling 2514 775/1 2008 2014– B 10.060 15.454,54 185 99,7 3 39.500.000 2.729.297 395.000 Akonto-Einhebung, 207.075 195.500 — — — — 47.528.098 100,0 Ertrags-
Schönbrunner Straße 297 2015 Verrechnung nach wertver-
tatsächlichem Auf- fahren
wand
4 1200 Wien, Dresdner Straße 82 KG 01620 Brigittenau 4208 3162/31 2002/ 2014 B 765 4.578,87 29 100,0 4 11.240.000 884.099 112.400 Akonto-Einhebung, 44.968 76.405 — — — — 13.310.340 100,0 Ertrags-
2003 Verrechnung nach wertver-
tatsächlichem Auf- fahren
wand
5 3107 St. Pölten, Dr.-Adolf-Schärf-Straße 10, KG 19594 Viehofen 807 315/2, 315/3, 2000 2004 E 44.174 16.087,51 — 99,3 5 20.547.447 1.620.684 192.333 Akonto-Einhebung, 313.227 2.062.750 25.957 — — Simultan- 22.796.536 100,0 Ertrags-
Dr.-Rudolf-Kirchschläger-Straße 8, 315/4, 315/7, Verrechnung nach pfandrecht wertver-
Fachmarktzentrum „Traisen Center“ 29/45 tatsächlichem Auf- über fahren
wand EUR 26
Mio.
6 4020 Linz, Fabrikstraße 34, KG 45203 Linz 3279 475/3 2002 2015 B 3.817 7.499,23 176 92,3 6 13.200.000 801.523 132.000 Akonto-Einhebung, — 171.250 — — — — 27.830.670 100,0 Ertrags-
Honauerstraße 2 – 4 Verrechnung nach wertver-
tatsächlichem Auf- fahren
wand
7 6020 Innsbruck, Olympiastraße 41, KG 81125 Pradl 1715 1811/2 2011 2015 H 2.227 6.326,29 — 100,0 7 17.500.000 1.574.653 175.000 Akonto-Einhebung 1.392 28.000 3.633 — — — 21.678.325 100,0 Ertrags-
„Ramada Innsbruck Tivoli“ und zum Teil wertver-
Direktverrechnung fahren
8 8020 Graz, Annenstraße 20, Europaplatz 20 KG 63105 Gries 613 1115/8 1996/ 2015 B 3.459 11.234,67 136 98,6 8 21.790.000 2.044.442 217.900 Akonto-Einhebung, — 275.111 — — — — 34.895.615 100,0 Ertrags-
1997 z. T. pauschal bei wertver-
TG-Plätzen fahren
9 8020 Graz, Gürtelturmplatz 1, „Gürtelturm“ KG 63105 Gries 2551, 938/3, 939/4, 1975/ 2017– B 6.182 6.219,18 110 95,7 9 14.790.925 1.249.869 128.612 Akonto-Einhebung, — 592.050 — — — — 21.372.738 100,0 Ertrags-
537 941/2, 941/5, 2013 2018 z. T. pauschal bei wertver-
949/5 TG-Plätzen fahren
10 9020 Klagenfurt, Völkermarkter Straße 146 – 150 KG 72172 Super 115/1, 115/6, 1996– 2004 E 19.008 7.013,54 — 96,5 10 6.100.000 528.746 61.000 Akonto-Einhebung, 22.955 473.350 9.587 — — — 11.734.060 100,0 Ertrags-
St. Peter bei Ebenthal ädifikat 115/7, 115/8, 1999 Verrechnung nach wertver-
ob EZ 115/9, 115/11 tatsächlichem Auf- fahren
246 wand
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