2021 AACHENER SPAR- UND STIFTUNGS-FONDS - HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. SEPTEMBER 2021
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AACHENER SPAR- UND STIFTUNGS-FONDS HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. SEPTEMBER 2021 2021
Saarbrücken, Bahnhofstraße 72: Bestandsimmobilie 2
INHALT
Inhalt
Inhalt3
Kennzahlen im Überblick 4
Tätigkeitsbericht5
Immobilientransaktionen 7
Vermietungssituation 7
Portfoliostruktur 8
Kredite und Währungspositionen 9
Vermietungsinformationen nach Regionen in Deutschland 11
Vermietungsinformationen nach Ländern 12
Vermögensübersicht14
Vermögensaufstellung Teil I: Immobilienverzeichnis 16
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe 19
Vermögensaufstellung Teil II: Anschaffungsnebenkosten 20
Vermögensaufstellung Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen 22
Anhang gemäss § 7 Nr. 9 KARBV 23
Gremien, Abschlussprüfer, Verwahrstelle 26
HINWEIS
Dieser Halbjahresbericht ist dem Erwerber von Anteilen des Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds zusammen mit dem Verkaufsprospekt
und dem Jahresbericht für das Geschäftsjahr 2020/2021 bis zum Erscheinen des Jahresberichts für das Geschäftsjahr 2021/2022 auszuhän-
digen.
3
A ACH EN ER SPAR- U N D S T I F T U N GS- FO N DS
KENNZAHLEN IM ÜBERBLICK
A A C H E N E R S PA R - U N D S T I F T U N G S - F O N D S
Wertpapierkennnummer (WKN): A1H9HS
ISIN: DE000A1H9HS4
Auflegung am: 21. April 2011
KENNZAHLEN ZUM STICHTAG 30.09.2021
FONDSVOLUMEN (FONDSVERMÖGEN + KREDITE) in Mio. EUR 263,8
Immobilien (Summe der Verkehrswerte) in Mio. EUR 228,7
Liquiditätsanlagen in Mio. EUR 27,8
Sonstige Vermögensgegenstände in Mio. EUR 10,7
Verbindlichkeiten aus Krediten in Mio. EUR -49,5
Übrige Verbindlichkeiten und Rückstellungen in Mio. EUR -3,4
FONDSVERMÖGEN (netto) in Mio. EUR 214,3
ANZAHL DER FONDSOBJEKTE 19
Immobilienquote in % 1) 106,7
Fremdkapitalquote in % 2) 21,7
Im Ausland liegende Immobilien (Anzahl) 3
Im Inland liegende Immobilien (Anzahl) 16
Ankäufe/Übergang von Nutzen und Lasten (Anzahl) –
Verkäufe/Übergang von Nutzen und Lasten (Anzahl) –
Im Erwerb befindliche Immobilien (Anzahl) –
Im Verkauf befindliche Immobilien (Anzahl) 1
VERMIETUNGSQUOTE in % (Basis Jahresbruttosollmiete) 99,3
NETTOMITTELZUFLUSS/NETTOMITTELVERÄNDERUNG in Mio. EUR -1,3
RÜCKNAHMEPREIS/ANTEILWERT in EUR 104,10
Ausgabepreis in EUR 106,70
Umlaufende Anteile (Stück) 2.058.570
Ausschüttung je Anteil in EUR 3) 0,78
Ausschüttungszeitpunkt 03.05.21
BVI-RENDITE p.a. im Zeitraum 30.09.2020 - 30.09.2021 in % 4) -4,1
1) Basis Fondsvermögen (netto)
2) Fremdkapital im Verhältnis zum Immobilienvermögen
3) Ausschüttung auf das abgelaufene Geschäftsjahr
4) Berechnungsverfahren BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (BVI)
HINWEIS
Beträge und Prozentangaben innerhalb des Jahresberichtes werden grundsätzlich kaufmännisch gerundet. Daraus ergeben sich mögli-
cherweise Rundungsdifferenzen bei der Addition / Subtraktion dieser Werte.
4
TÄTIGKEITSBERICHT
Wir erstatten den vorliegenden Halbjahresbericht nach den Vorschrif- und Laufzeiten von in der Regel fünf bzw. zehn Jahren durchsetzen
ten des am 22. Juli 2013 in Kraft getretenen Kapitalanlagegesetzbu- können. Bei vielen Neuvermietungen konnte allerdings das bishe-
ches (Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2011/61/EU über die Ver- rige Niveau der Miethöhe nicht gehalten werden. Dies hat sich ne-
walter alternativer Investmentfonds), zuletzt geändert am 16. August gativ auf den von unseren unabhängigen Bewertern festgestellten
2021 durch das Gesetz zur weiteren Stärkung des Anlageschutzes so- Verkehrswert ausgewirkt. Darüber hinaus haben unsere Bewerter
wie am 2. August 2020 durch das Gesetz zur Stärkung des Fondsstand- versucht, die Erkenntnisse über die Veränderung des Mietniveaus
orts Deutschland und zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2019/1160 zur während der Corona-Pandemie auch bei der Bewertung der
Änderung der Richtlinien 2009/65/EG und 2011/61/EU im Hinblick auf Fonds-Liegenschaften zu berücksichtigen, deren Nachvermietung
den grenzüberschreitenden Vertrieb von Organismen für gemeinsa- erst in der Zukunft ansteht. Risiken in Ansehung der künftigen
me Anlagen (Fondsstandortgesetz - FoStoG). Miethöhe haben sich dementsprechend ebenfalls negativ auf die
Verkehrswerte ausgewirkt. Damit ist zugleich aber die Möglichkeit
AUSWIRKUNGEN DER COVID-19-PANDEMIE eröffnet, dass die mittel- und langfristigen Risiken in Bezug auf die
Das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2021/2022 des Aachener Miethöhe als Spätfolge der Corona-Pandemie bei der Bewertung
Spar- und Stiftungs-Fonds war negativ beeinträchtigt durch die Aus- der Fonds-Liegenschaften im abgelaufenen Geschäftshalbjahr be-
wirkungen der COVID-19-Pandemie und durch die zu ihrer Eindäm- reits berücksichtigt wurden.
mung getroffenen behördlichen Maßnahmen. Seit März 2020 leidet
das öffentliche und private Leben unter spürbaren, wenn auch zu- ANLAGEPOLITIK
letzt deutlich reduzierten Einschränkungen. Der Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds wurde am 21. April 2011 auf-
gelegt und investiert im Schwerpunkt in Immobilien in gewachsenen,
Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Vermö- innerstädtischen Einzelhandelslagen an ausgewählten Standorten in
gens-, Ertrags- und Liquiditätssituation des Aachener Spar- und Deutschland, in den Niederlanden und in der Schweiz.
Stiftungs-Fonds waren im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres
2021/2022 deutlich spürbar. Mit dem Lockdown ab November/De- FONDS- UND IMMOBILIENVERMÖGEN
zember 2020 kam es zu der längsten Periode staatlich angeordneter Das Fondsvermögen des Aachener Spar und Stiftungs-Fonds hat sich
Schließungen von Restaurants und Läden in der Geschichte der Bun- im ersten Geschäftshalbjahr 2021/2022 netto von 222,3 Mio. EUR um
desrepublik Deutschland. Fast allen Einzelhandels- und Gastrono- 8,0 Mio. EUR auf 214,3 Mio. EUR verringert.
miemietern war es während dieser Zeit untersagt, Kunden in ihrem
Geschäft zu haben und dort Umsätze zu erzielen. Eine angemessene Zum 30. September 2021 wurden für den Aachener Spar- und
Entschädigung haben die meisten Mieter dafür nicht erhalten. Dies Stiftungs-Fonds 19 Immobilien mit einem Verkehrswert von insge-
führte zu nicht gezahlten Mieten infolge von Insolvenzen und Miet- samt 228,7 Mio. EUR verwaltet. Die Immobilien verteilen sich auf
nachlässen zur Teilung der Lasten der Ladenschließungen. 13 Standorte in Deutschland und drei Standorte im Ausland (Nieder-
lande und Schweiz).
Mit einer Vielzahl von Einzelhandelsmietern wurden Vereinbarun-
gen zur Teilung der Lasten aus der behördlichen Schließung des La- ANTEILWERT UND ANTEILUMLAUF
denbetriebs getroffen bzw. sind solche Vereinbarungen in Verhand- Der Wert des einzelnen Fondsanteils lag zum Stichtag bei 104,10 EUR,
lung. Leitlinie war und ist dabei, dass dem Mieter bei einer gesetzlich der Ausgabepreis bei 106,70 EUR. Den Anteilwert errechnete die Kapi-
oder behördlich angeordneten Schließung 50 % der Nettokaltmiete talverwaltungsgesellschaft in Abstimmung mit der Verwahrstelle des
erlassen wird. Dies jedoch nur, sofern und soweit der Mieter keine Immobiliensondervermögens, der DZ BANK AG in Frankfurt am Main.
Mietzuschüsse aus öffentlichen Mitteln erhält. Mit der Vereinbarung
soll möglichen juristischen Auseinandersetzungen vorgebeugt wer- Die Anzahl der umlaufenden Anteile verringerte sich im ersten Ge-
den. Auch dient eine solche Regelung der Stabilisierung der langjäh- schäftshalbjahr netto um 12.459 Stück auf 2.058.570 Anteile.
rigen Geschäftsverbindungen mit den Mietern und der Vermeidung
von Reputationsrisiken. Zugleich wird dem Interesse der Anleger an AUSSCHÜTTUNG
einem planbaren Ertrag und einem möglichst hohen Vermietungs- Für das Geschäftsjahr 2020/2021 wurde am 3. Mai 2021 ein Betrag
stand Rechnung getragen. von 0,78 EUR je Anteil an die Anleger ausgeschüttet. Die Ausschüt-
tung entsprach 0,7 % des Anteilwertes zu Beginn des Geschäftsjah-
Zuversichtlich für die Zukunft stimmt uns, dass es uns während res 2020/2021.
der gesamten Phase der Pandemie gelungen ist, den traditionell
sehr hohen Vermietungsstand unserer Einzelhandelsflächen zu Zum Ausschüttungsstichtag 3. Mai 2021 waren 2.061.303 Anteile im
halten. Wir haben auch unter diesen sehr schwierigen Rahmenbe- Umlauf. Von der Ausschüttung im Mai 2021 in Höhe von insgesamt
dingungen an Qualitätsmieter vermietet, Festmieten vereinbart 1,6 Mio. EUR wurden 0,3 Mio. EUR (21,7 %) wiederangelegt und da-
5
A ACH EN ER SPAR- U N D S T I F T U N GS- FO N DS
mit für den Erwerb weiterer Anteile genutzt. Im gleichen Zeitraum liche Lage seit Mitte 2021 deutlich positiver. Nach vielen Monaten
wurden Anteile im Wert von -1,6 Mio. EUR an den Fonds zurückge- des Lockdowns strömten die Menschen wieder in die Innenstadt
geben. Folglich betrug die Nettomittelveränderung im Berichtshalb und erfreuten sich an dem, was sie in all den Monaten vermisst ha-
-1,3 Mio. EUR. ben. Die Passantenfrequenzen in den Innenstädten erreichten zu-
letzt wieder Vor-Corona-Niveau bzw. näherten sich diesem an, was
ANLAGEERGEBNIS sich insbesondere positiv auf die wirtschaftliche Lage der Einzelhan-
Auch das erste Halbjahr des Geschäftsjahrs 2021/2022 des Aachener dels- und Gastronomiemieter auswirken sollte.
Spar- und Stiftungs-Fonds war beeinträchtigt durch die Auswirkun-
gen der COVID-19-Pandemie und durch die zu ihrer Eindämmung Führende Ökonomen und Wirtschaftsforscher blickten im Spätsom-
getroffenen Maßnahmen. Vor diesem Hintergrund war das im Be- mer 2021 auch in Folge der steigenden Impfquoten und der suk-
richtszeitraum erwirtschaftete Fondsergebnis des Sondervermö- zessiven Rücknahme von Einschränkungen, mit Zuversicht in die
gens negativ. Zukunft. Die ifo-Konjunkturprognose von September 2021 zeigt
auf, dass sich die deutsche Wirtschaft zunehmend erholt hat. Die
Die BVI-Rendite des Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds für den Konjunkturentwicklung in Deutschland ist derzeit aber gespalten.
Zeitraum vom 30. September 2020 bis 30. September 2021 war mit Während sich die kontaktintensiven Dienstleistungsbereiche, wie
-4,1 % p.a. (ermittelt nach der BVI-Methode, d.h. unter Berücksichti- Einzelhandel und Gastronomie, bislang kräftig von der Coronakri-
gung der Wiederanlage der Ausschüttung) negativ. se erholten, leidet die Wertschöpfung im Verarbeitenden Gewerbe
infolge von Lieferengpässen bei wichtigen industriellen Vorproduk-
AUSBLICK ten. Das ifo Institut geht in seiner September-Prognose davon aus,
Die COVID-19-Pandemie ist weiterhin eine große Belastung für die dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in 2021 um 2,5 % zulegt und im
Gesellschaft und die Wirtschaft. Nach einem historischen Einbruch Jahr 2022 um 5,1 % steigt.
der Wirtschaftsleistung im Jahr 2020 präsentierte sich die wirtschaft-
Der GfK-Konsumklima-Index, der die Konsumneigung der Privat-
haushalte misst, entwickelte sich ebenfalls positiv, trotz steigender
Verbraucherpreise. Das Statista Research Department veröffentlicht
für Oktober 2021 eine verbesserte Verbraucherstimmung. Für No-
vember 2021 prognostiziert die Gesellschaft für Konsumforschung
eine weitere Erholung des Konsumklimas.
In seinem Jahresgutachten 2021/2022 geht der Sachverständigenrat
zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung trotz der
zuletzt stetig gestiegenen Inzidenzzahlen in Deutschland weiter von
einer positiven Entwicklung des BIP aus. Für 2021 wird ein Plus von
2,7 % und für 2022 ein Wirtschaftswachstum von 4,6 % erwartet. Die
Unsicherheit über die kommende wirtschaftliche Entwicklung ist
hoch. Erneute gesundheitspolitische Einschränkungen oder länger
anhaltende Lieferengpässe könnten die Erholung stärker belasten.
Die zuletzt stark gestiegenen Inzidenzen und Hospitalisierungsraten
führen zum Berichtszeitpunkt jedoch wieder zu Verschärfungen der
Corona-Regularien. Diese betreffen vor allem den Freizeitbereich
und können somit auch negative Auswirkungen auf Einzelhandel
und Gastronomie haben. Inwieweit die Menschen in Folge der nun
wieder verschärften Corona-Regularien die Innenstadt und somit
den Einzelhandel und die Gastronomie bewusst meiden werden,
kann aktuell nicht prognostiziert werden. Bund und Länder haben
jedoch in ihren Beschlüssen vom 18./19. November 2021 festgehal-
ten, dass es keine flächendeckenden deutschlandweiten Lockdowns
geben und der Einzelhandel auch bei hohen regionalen Inzidenzen
Köln, Schildergasse 14-16:
Bestandsimmobilie
und Hospitalisierungsraten nicht geschlossen werden soll.
6
Es zeigt sich mit Blick auf die jüngste Pandemie-Entwicklung, dass
trotz der zuletzt positiven Entwicklungen, vor allem auch im Be-
reich des Einzelhandels und der Gastronomie, die Entwicklung der
COVID-19-Pandemie und deren Auswirkungen auf Gesellschaft und
Wirtschaft und die ggf. daraus resultierenden Implikationen auf das
Immobilien-Portfolio des Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds wei-
ter sehr aufmerksam zu beobachten ist. Zumindest in der Vergan-
genheit hat sich aber die Anlageklasse „Immobilien“ gerade in Zei-
ten großer Unsicherheiten und Krisen langfristig betrachtet als ein
sehr gutes Investment erwiesen.
IMMOBILIENTRANSAKTIONEN
Für das Sondervermögen wurde im ersten Geschäftshalbjahr
2021/2022 keine Immobilie hinzuerworben oder veräußert. Eine Im-
mobilie befand sich zum Stichtag in der Veräußerung.
Rostock, Kröpeliner Straße 57:
Fortführung des Mietverhältnisses mit Hallhuber
IN DER VERÄUSSERUNG BEFINDLICH
Im Berichtszeitraum wurden keine Immobilien aus dem Bestand ver- ROSTOCK,
äußert, eine Immobilie in Augsburg befand sich zum Stichtag in der KRÖPELINER STRASSE 57 U.A.
Veräußerung. Das im Jahr 1977 in München gegründete Modeunternehmen Hall
huber GmbH ist Mieter in der Immobilie Rostock, Kröpeliner Straße 57
Grundsätzlich werden Immobilien nur dann verkauft, wenn ein Ob- u.a. Hallhuber nutzt Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss und ersten
jekt nicht mehr in das auf innerstädtische 1a-Einzelhandelslagen Obergeschoss mit insgesamt 424 m².
ausgerichtete Immobilienportfolio des Sondervermögens passt.
Im Juli 2020 hat das Amtsgericht München das Eigenverwaltungs
AUGSBURG, verfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet. Bedingt durch die
BÜRGERMEISTER-FISCHER-STRASSE 5/ Anzeige der drohenden Masseunzulänglichkeit seitens der Sachver-
MORITZPLATZ 7 waltung im Februar 2021, was durch den zweiten Lockdown ausgelöst
Der Verkauf der Immobilie in Augsburg, Bürgermeister-Fischer-Stra- wurde, hat der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des Monats Mai
ße 5/Moritzplatz 7, wurde am 28. Juli 2021 notariell beurkundet. Der 2021 gekündigt.
erzielte Verkaufspreis liegt über dem arithmetischen Mittel der zu-
letzt festgestellten Verkehrswerte. Nutzen und Lasten der Immobilie Nachdem seitens des Mieters zwischenzeitlich die Gesamtfinanzie
werden frühestens am 1. Januar 2022 auf die Erwerberin übergehen. rung für den Neustart durch den Abschluss der dazu erforderlichen
Nach dem Verkauf ist der Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds am Investorenvereinbarung sichergestellt werden konnte, konnte das
Standort Augsburg nicht mehr vertreten. Schutzschirmverfahren durch Insolvenzplan beendet werden.
Damit war die Grundvoraussetzung für eine Fortführung des Mietver-
VERMIETUNGSSITUATION hältnisses über den 31. Mai 2021 hinaus geschaffen.
Der Vermietungsstand lag am Stichtag 30. September 2021 bei 99,3 %. Es wurde eine Fortführungsvereinbarung geschlossen. Insbesondere
wurde vereinbart, dass der Mieter verpflichtet ist, die Miete in früherer
Wie in den vergangenen Jahren wurden auch im abgelaufenen Ge- Höhe zu zahlen, sobald die Geschäfte wieder geöffnet werden durf-
schäftshalbjahr Immobilien umgebaut und modernisiert. Das soll ten. Für die Zeit der gesetzlich angeordneten Schließungen wurde
sicherstellen, dass sie auch künftig gut auf dem Vermietungsmarkt auch dem Mieter Hallhuber die Kaltmiete zu 50 % mietfrei gestellt.
platziert werden können.
Der Mietvertrag läuft regulär noch bis Januar 2028. Darüber hinaus
Eine wesentliche Änderung des bestehenden Mietvertrages gib es bei wurde ein Optionsrecht auf Verlängerung um weitere fünf Jahre ver-
der folgenden Immobilie: einbart.
7A ACH EN ER SPAR- U N D S T I F T U N GS- FO N DS
PORTFOLIOSTRUKTUR
Zum Berichtsstichtag besteht das Portfolio aus 19 Immobilien. Die
nachfolgenden Graphiken geben einen Überblick über die Struktur
der Immobilien des Portfolios.
NUTZUNGSARTEN DER FONDSIMMOBILIEN WIRTSCHAFTLICHE RESTNUTZUNGSDAUER DER FONDSIMMOBILIEN
(auf Basis der Jahresnettosollmiete) (auf Basis der Verkehrswerte 1)
Büro/Praxis
9,0
Wohnen 2,1 30 - 40 Jahre
14,9
Stellplätze 1,3 mehr als 50 Jahre
Handel/Gastronomie % Andere 2,6 51,3 %
85,0
40 - 50 Jahre
33,8
GRÖSSENKLASSEN DER FONDSIMMOBILIEN GRÖSSENKLASSEN DER FONDSIMMOBILIEN
(auf Basis der Verkehrswerte 1) (auf Basis der Anzahl)
2,5 - 5,0 Mio. EUR
2,5 - 5,0 Mio. EUR 15,8
4,9
über 15,0 Mio. EUR
31,6
5,0 - 7,5 Mio. EUR
13,2
über 15,0 Mio. EUR % %
59,0 5,0 - 7,5 Mio. EUR
7,5 - 10,0 Mio. EUR 26,3
12,0
10,0 - 15,0 Mio. EUR
10,5
10,0 - 15,0 Mio. EUR
10,9
7,5 - 10,0 Mio. EUR
15,8
GEOGRAFISCHE VERTEILUNG DER FONDSIMMOBILIEN
(auf Basis der Verkehrswerte 1)
Rhein-Main
1,6 Berlin
11,3
Ausland
23,3
Köln
13,9
Nord
4,1 %
West
7,6
Süd
18,8
Ost
19,4
1) Jeweils arithmetischer Mittelwert der Verkehrswerte, die für jede Immobilie von zwei externen
Bewertern zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag unabhängig voneinander ermittelt wurden.
8KREDITE UND WÄHRUNGSPOSITIONEN
zum 30. September 2021
A A C H E N E R S PA R - U N D S T I F T U N G S - F O N D S
KREDITVOLUMEN (DIREKT) IN % DES VERKEHRSWERTES ALLER
ÜBERSICHT KREDITE TEUR IMMOBILIEN
EURO-Kredite (Ausland) 44.000 19,3
CHF-Kredite 5.541 2,4
GESAMT 49.541 21,7
KREDITVOLUMINA NACH LAUFZEIT DER ZINSFESTSCHREIBUNG (RESTLAUFZEIT)
IN % DES VERKEHRSWERTES ALLER IMMOBILIEN
Unter 1 Jahr 3,3
1 - 2 Jahre 7,9
2 - 5 Jahre 10,5
5 - 10 Jahre –
Über 10 Jahre –
OFFENE WÄHRUNGSPOSITIONEN IN % DES FONDSVERMÖGENS
ZUM BERICHTSSTICHTAG (NETTO) PRO WÄHRUNGSRAUM
ÜBERSICHT WÄHRUNGSPOSITIONEN TEUR
CHF 864 0,4
GESAMT 864 0,4
Devisenkurs 29. September 2021 1 EUR = 1,0829 CHF
9A ACH EN ER SPAR- U N D S T I F T U N GS- FO N DS Freiburg, Kaiser-Joseph-Straße 194: Bestandsimmobilie 10
VERMIETUNGSINFORMATIONEN
NACH REGIONEN IN DEUTSCHLAND
zum 30. September 2021
A A C H E N E R S PA R - U N D S T I F T U N G S - F O N D S
SONSTIGE STÄDTE/
REGION REGION WEITERE DEUTSCHE REGIONEN IN DEUTSCHLAND
NUTZUNGSARTEN NACH JAHRESMIETERTRAG IN % RHEIN-MAIN RHEIN-RUHR 1) GROSSRÄUME 2) DEUTSCHLAND GESAMT
Handel/Gastronomie 100,0 85,2 47,5 85,5 81,5
Büro/Praxis 0,0 12,1 39,1 6,2 10,8
Wohnen 0,0 1,7 11,4 1,7 2,7
Stellplätze 0,0 0,0 0,0 2,4 1,7
Andere 0,0 1,0 2,0 4,2 3,3
LEERSTAND IN % (STICHTAGSBEZOGEN)
Handel/Gastronomie 0,0 0,0 0,0 0,2 0,1
Büro/Praxis 0,0 0,0 0,0 0,1 0,1
Wohnen 0,0 0,8 0,0 0,3 0,3
Stellplätze 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Andere 0,0 0,0 0,5 0,3 0,3
Vermietungsquote in % (stichtagsbezogen) 100,0 99,2 99,5 99,1 99,2
RESTLAUFZEIT DER MIETVERTRÄGE IN %
unbefristet 0,0 1,0 13,3 2,7 3,3
2021 0,0 9,5 1,5 0,2 4,3
2022 0,0 41,9 16,9 0,5 14,2
2023 0,0 0,0 17,2 9,8 8,7
2024 100,0 14,5 15,0 6,6 16,1
2025 0,0 8,8 18,6 19,7 9,0
2026 0,0 24,3 4,8 4,1 1,8
2027 0,0 0,0 10,1 5,8 12,3
2028 0,0 0,0 0,0 8,6 4,5
2029 0,0 0,0 2,6 21,3 15,1
2030 0,0 0,0 0,0 20,7 10,7
2031 + 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
1) Im Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds: Köln, Krefeld
2) Ausschließlich: Berlin
11A ACH EN ER SPAR- U N D S T I F T U N GS- FO N DS
VERMIETUNGSINFORMATIONEN
NACH LÄNDERN
zum 30. September 2021
A A C H E N E R S PA R - U N D S T I F T U N G S - F O N D S
DEUTSCHLAND AUSLAND AUSLAND
NUTZUNGSARTEN NACH JAHRESMIETERTRAG IN % GESAMT (NIEDERLANDE) (SCHWEIZ) GESAMT
Handel/Gastronomie 81,5 73,9 100,0 85,0
Büro/Praxis 10,8 26,1 0,0 9,0
Wohnen 2,7 0,0 0,0 2,1
Stellplätze 1,7 0,0 0,0 1,3
Andere 3,3 0,0 0,0 2,6
LEERSTAND IN % (STICHTAGSBEZOGEN)
Handel/Gastronomie 0,1 0,0 0,0 0,1
Büro/Praxis 0,1 0,0 4,0 0,1
Wohnen 0,3 0,0 0,0 0,3
Stellplätze 0,0 0,0 0,0 0,0
Andere 0,3 0,0 0,0 0,2
Vermietungsquote in % (stichtagsbezogen) 99,2 100,0 96,0 99,3
RESTLAUFZEIT DER MIETVERTRÄGE IN %
unbefristet 3,3 0,0 19,2 3,1
2021 4,3 23,2 0,0 6,1
2022 14,2 0,0 0,0 7,6
2023 8,7 0,0 0,0 6,8
2024 16,1 0,0 3,7 8,5
2025 9,0 0,0 0,0 13,6
2026 1,8 0,0 0,0 6,1
2027 12,3 0,0 0,0 4,0
2028 4,5 76,8 0,0 19,7
2029 15,1 0,0 77,1 13,2
2030 10,7 0,0 0,0 11,3
2031 + 0,0 0,0 0,0 0,0
12ERLÄUTERUNGEN ZU DEN VERMIETUNGSINFORMATIONEN
Grundstücke im Zustand der Bebauung sowie Flächen in Sanierung stände werden in Prozent der Jahresbruttosollmiete, aufgeliedert nach
werden generell nicht in die Berechnungen einbezogen. Die weite- Regionen und Nutzungsarten, angegeben. Die Jahresbruttosollmiete
ren Angaben sowie die Anzahl der Immobilien orientieren sich am errechnet sich wie folgt: Die vertraglich vereinbarten Mieten inklusive
Immobilienverzeichnis. aller Mietnebenkosten aus allen zum Berichtsstichtag vermieteten Im-
mobilien werden auf das gesamte Geschäftsjahr hochgerechnet. Bei
NUTZUNGSARTEN leerstehenden Immobilien wird entweder die letzte Mietsollstellung
an den letzten Mieter vor Beginn des Leerstandes auf das Geschäfts-
Die Jahresmieterträge pro Nutzungsart werden in Prozent der Jah- jahr hochgerechnet oder es wird die gutachterliche Bewertungsmiete
resnettosollmiete angegeben. Die Quoten pro Nutzungsart sind angesetzt. Hinzu addiert werden die vor dem Leerstand vertraglich
jeweils bezogen auf die gesamte Jahresnettosollmiete in der einzel- umgelegten Mietnebenkosten. Eventuell berechnete Umsatzsteuer
nen Region. Die Jahresnettosollmiete errechnet sich wie folgt: Die wird nicht in die Bruttosollmiete einbezogen. Ferner wird eine Ver-
vertraglich vereinbarten Mieten aus allen zum Berichtsstichtag ver- mietungsquote in Prozent angegeben. Die Vermietungsquote und
mieteten Immobilien werden auf das gesamte Geschäftsjahr hoch- die Leerstandsquoten sind bezogen auf die Jahresbruttosollmieten
gerechnet. Bei leerstehenden Immobilien wird entweder die letzte der gesamten Immobilien in der einzelnen Region. Die in der Spalte
Mietsollstellung an den letzten Mieter vor Beginn des Leerstandes „Gesamt“ genannten Zahlen beziehen sich auf die Jahresbruttosoll-
auf das Geschäftsjahr hochgerechnet oder die für leerstehende Flä- miete des gesamten Immobilienportfolios.
chen in einem Verkehrswertgutachten als nachhaltig erzielbar ein-
geschätzte Jahresmiete berücksichtigt. RESTLAUFZEIT DER MIETVERTRÄGE
LEERSTAND/VERMIETUNGSQUOTE Die Angaben zur Restlaufzeit der Mietverträge erfolgen in Prozent
der gesamten Jahresnettovertragsmieten. Optionen zur Mietver-
Die Angabe von Leerstandsquoten wird auf der Basis der Jahresbrut- tragsverlängerung gelten - bis zur konkreten Ausübung - als nicht
tosollmiete, d.h. inklusive aller Mietnebenkosten berechnet. Die Leer- wahrgenommen.
13A ACH EN ER SPAR- U N D S T I F T U N GS- FO N DS
VERMÖGENSÜBERSICHT
zum 30. September 2021
A A C H E N E R S PA R - U N D S T I F T U N G S - F O N D S
ANTEIL AM
A. VERMÖGENSGEGENSTÄNDE EUR EUR FONDSVERMÖGEN IN %
I. IMMOBILIEN
(siehe Seite 16 und 17 Vermögensaufstellung Teil I)
1. Geschäftsgrundstücke 222.218.453,23 103,7
davon in Fremdwährung 1) 5.748.453,23
2. gemischtgenutzte Grundstücke 6.475.000,00 3,0
ZWISCHENSUMME 228.693.453,23 106,7
insgesamt in Fremdwährung 1) 5.748.453,23
II. LIQUIDITÄTSANLAGEN
Bankguthaben 27.849.406,25 13,0
davon in Fremdwährung 1) 290.384,70
ZWISCHENSUMME 27.849.406,25 13,0
insgesamt in Fremdwährung 1) 290.384,70
III. SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
(siehe Seite 22 Vermögensaufstellung Teil III)
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 2.287.373,09
davon in Fremdwährung 1) 10.445,49
2. Anschaffungsnebenkosten bei Immobilien 7.382.188,56
(siehe Seite 20 Vermögensaufstellung Teil II)
davon in Fremdwährung 1) 415.772,72
3. Andere 1.006.788,84
davon in Fremdwährung 1) 10.555,18
ZWISCHENSUMME 10.676.350,49 5,0
insgesamt in Fremdwährung 3) 436.773,39
SUMME DER VERMÖGENSGEGENSTÄNDE 267.219.209,97 124,7
B. SCHULDEN
IV. VERBINDLICHKEITEN AUS
(siehe Seite 22 Vermögensaufstellung Teil III)
1. Krediten -49.540.677,81
davon in Fremdwährung 1) -5.540.677,81
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben -246.287,36
davon in Fremdwährung 1) -6.949,86
3. Grundstücksbewirtschaftung -2.740.255,31
davon in Fremdwährung 1) -19.440,80
4. anderen Gründen -384.664,13
davon in Fremdwährung 1) -36.543,12
ZWISCHENSUMME -52.911.884,61 24,7
insgesamt in Fremdwährung 1) -5.603.611,59
V. RÜCKSTELLUNGEN -8.277,78 0,0
davon in Fremdwährung 1) -8.277,78
SUMME DER SCHULDEN -52.920.162,39 24,7
C. FONDSVERMÖGEN 214.299.047,58 100,0
1) Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen (hier: CHF). Devisenkurs 29. September 2021 1 EUR = 1,0829 CHF
14ERLÄUTERUNGEN ZUR VERMÖGENSÜBERSICHT
Die für den Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds angewendeten ZU NR. 3 ANDERE
Verfahren zur Bewertung von Vermögensgegenständen sind im An- Unter den anderen sonstigen Vermögensgegenständen wurden ins-
hang dieses Halbjahresberichtes ab Seite 23 dargestellt. besondere Steuerguthaben aus niederländischer Körperschaftsteu-
er mit 0,6 Mio. EUR, ein aktiver Rechnungsabgrenzungsposten für
I. IMMOBILIEN bereits gezahlte Erbbauzinsen von 0,2 Mio. EUR sowie Forderungen
gegen Versicherungen aus Schadensfällen in Höhe von 0,1 Mio. EUR,
In der Vermögensübersicht verminderte sich die Position Immobilien ausgewiesen.
während des Berichtszeitraums um 7,9 Mio. EUR auf 228,7 Mio. EUR.
Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus Abwertungen von IV. VERBINDLICHKEITEN AUS
Fondsimmobilien in Folge der COVID-19-Pandemie und ihren Aus-
wirkungen. ZU NR. 1 KREDITEN
Die Darlehensverbindlichkeiten betrugen 49,5 Mio. EUR. Die Darle-
Der Auslandsanteil der Immobilien belief sich zum Stichtag auf hen sind grundpfandrechtlich besichert.
23,3 % auf Basis der Verkehrswerte. Dementsprechend waren 76,7 %
der Immobilien in Deutschland investiert. ZU NR. 2 GRUNDSTÜCKSKÄUFEN UND BAUVORHABEN
Bei den Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben
Die Zusammensetzung des Immobilienvermögens geht aus dem handelte es sich um Kaufpreiseinbehalte in Höhe von insgesamt
Immobilienverzeichnis hervor. Zusätzlich enthält das Immobilien- 0,2 Mio. EUR für diverse Immobilien, die bereits in das Fondsvermö-
verzeichnis Angaben über die Lage und die Art des Grundstücks und gen übernommen wurden.
der Nutzung, Erwerbsdatum, Bau- und Umbaujahr, Grundstücksgrö-
ße, Nutzflächen, Ausstattungsmerkmale sowie die wesentlichen Er- ZU NR. 3 GRUNDSTÜCKSBEWIRTSCHAFTUNG
gebnisse der externen Bewerter. Die Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung resultierten
insbesondere aus von Mietern geleistete Miet- und Umlagenvoraus-
II. LIQUIDITÄTSANLAGEN zahlungen in Höhe von 2,2 Mio. EUR sowie erhaltenen Kautionen mit
0,5 Mio. EUR.
Die Liquiditätsanlagen wurden während des Berichtshalbjahres aus-
schließlich in Form von Bankguthaben (Tages- und / oder Termin- ZU NR. 4 ANDEREN GRÜNDEN
gelder) gehalten. Zum Stichtag beliefen sich die Bankguthaben auf Zum Stichtag bestanden Verbindlichkeiten aus Darlehenszinsen in
27,8 Mio. EUR. Höhe von 0,2 Mio. EUR. Außerdem wurden unter dieser Position offe-
ne Verwahrstellen- und Fondsverwaltungsvergütungen sowie Um-
Die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität beträgt 5,0 % des satzsteuerverbindlichkeiten gegenüber dem Finanzamt mit jeweils
Fondsvermögens (zum 30. September 2021 = 10,4 Mio. EUR). 0,1 Mio. EUR ausgewiesen.
III. SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE V. RÜCKSTELLUNGEN
ZU NR. 1 FORDERUNGEN AUS DER Es wurden Rückstellungen für Ertrag- und Liegenschaftssteuern für
GRUNDSTÜCKSBEWIRTSCHAFTUNG das Schweizer Objekt gebildet.
Unter der Position Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaf-
tung wurden unter Berücksichtigung von Einzel- und Pauschal-
wertberichtigungen im Wesentlichen Mietforderungen in Höhe von
0,5 Mio. EUR und noch abzurechnende umlagefähige Betriebskosten
mit 1,8 Mio. EUR ausgewiesen, denen noch nicht abgerechnete Um- Köln, 25. November 2021
lagenvorauszahlungen der Mieter von 2,1 Mio. EUR gegenüberstan-
den. Aachener Grundvermögen
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
ZU NR. 2 ANSCHAFFUNGSNEBENKOSTEN
Die Verteilung der Anschaffungsnebenkosten auf die einzelnen Im-
mobilien in Höhe von insgesamt 7,4 Mio. EUR ist auf der Seite 20 Dr. Frank Wenzel Georg Heinze
dieses Halbjahresberichtes dargestellt.
15A ACH EN ER SPAR- U N D S T I F T U N GS- FO N DS
VERMÖGENSAUFSTELLUNG TEIL I
IMMOBILIENVERZEICHNIS
LAGE DES GRUNDSTÜCKS ART DES ART DER NUTZUNG ERWERBS- BAU-/UMBAUJAHR GRUND- NUTZ- NUTZFLÄCHE
GRUND- DATUM STÜCKS- FLÄCHE WOHNEN
STÜCKS GRÖSSE GEWERBE
I. DIREKT GEHALTENE IMMOBILIEN IN LÄNDERN MIT EURO-WÄHRUNG
1. DEUTSCHLAND m2 m2 m2
86150 Augsburg
1958/88/99/
Bürgermeister-Fischer-Straße 5/ G L 100 % 01/2012 1.883 1) 8.189 –
2008/13/14/18
Moritzplatz 7
10178 Berlin
Neue Schönhauser Straße 10/ G B 39 % L 48 % S 07/2011 1910/95/96 1.648 3.185 1.031
Rosenthaler Straße 46, 47
33602 Bielefeld G L 98 % S 09/2017 1976/93/2015 1.359 2) 2.747 –
Stresemannstraße 3
64283 Darmstadt G L 100 % 03/2012
1900/Wiederaufbau nach
344 959 135
Ernst-Ludwig-Straße 11 dem 2. Weltkrieg/2010/11
99084 Erfurt 14. Jahrhundert/
W/G L 71 % E/G 09/2020 1.028 633 666
Fischmarkt 18-19 1999/2000/20
24937 Flensburg G L 99 % S 10/2015 16. Jahrhundert/2015 434 552 –
Holm 70
79098 Freiburg G L 100 % E/G 04/2018 1956/2011/12 197 3) 542 –
Kaiser-Joseph-Straße 187/Eisenstraße
79098 Freiburg 1907/Wiederaufbau
G B L 82 % S 12/2016 261 1.130 –
Kaiser-Joseph-Straße 194 1949/2014/15
50667 Köln G B 50 % L 43 % S 09/2015
Ursprungsbaujahr unbekannt/
441 1.494 57
Apostelnstraße 15-17/Große Brinkgasse 2 Wiederaufbau 1951/87/90/2008/13
50667 Köln 1929/
G B L 77 % 06/2018 184 556 167
Schildergasse 14-16 Wiederaufbau 1949
50667 Köln G L 100 % 12/2017
Ursprungsbaujahr unbekannt,
280 761 –
Schildergasse 55a Wiederaufbau 1949/64/2017
47798 Krefeld 1955/71/73/87/
G L 100 % 10/2012 585 1.826 –
Rheinstraße 121 2007/08
04109 Leipzig G B L 78 % S 03/2014 1906/96/98/2002/13 1.452 6.085 259
Hainstraße 5-7
26122 Oldenburg G L 94 % S 10/2012 1888/1980/2007 438 340 246
Achternstraße 52
18055 Rostock
Kröpeliner Straße 57/Hinter Lange Straße 32-35/ G B L 68 % E/G 03/2013 2001/17/18 4.259 12.254 –
Bei der Jakobikirche
66111 Saarbrücken G B L 90 % 09/2014 1950/64/95/96/2011 420 1.559 –
Bahnhofstraße 72
2. NIEDERLANDE
1012 XB Amsterdam G L 100 % 01/2017 1900/2001/08 191 331 –
Kalverstraat 171
2512 AP Den Haag G L 100 % 12/2013 2013 1.300 5.088 –
Wagenstraat 9
II. DIREKT GEHALTENE IMMOBILIEN IN LÄNDERN MIT ANDERER WÄHRUNG
SCHWEIZ
4001 Basel G B 26 % L 74 % 07/2020 1855/2011/16/18 99 354 –
Freie Straße 8
II. IMMOBILIENVERMÖGEN GESAMT
1) Teilfläche von 1.852 m² Erbbaurecht
2) Teilfläche von 1.303 m² Erbbaurecht
3) Davon 33/501 Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlich mit den angrenzenden Nachbar- und Fremdgrundstücken genutzten Innenhof
16WESENTLICHE ERGEBNISSE DER EXTERNEN BEWERTER zum 30. September 2021
AUSSTATTUNGS- VERKEHRSWERT ARITHMETISCHER ANTEIL GUTACHTERLICHE BEWERTUNGS- RESTNUTZUNGSDAUER FREMD- LEER- RESTLAUFZEIT
MERKMALE GUTACHTEN/KAUFPREIS MITTELWERT AM FONDS- MIETE GUTACHTEN GUTACHTEN FINAN- STANDS- DER MIET-
BEIDER VERMÖGEN ZIERUNGS- QUOTE ZUM VERTRÄGE
NR. 1 NR. 2 VERKEHRSWERTE NR. 1 NR. 2 NR. 1 NR. 2 QUOTE STICHTAG
EUR EUR EUR % EUR EUR IN JAHREN IN JAHREN % % IN JAHREN
(T)KA, LA, PA 17.890.000 18.550.000 18.220.000 8,5 1.354.800 1.372.048 41 41 _ _ 7,7
PA 26.650.000 24.900.000 25.775.000 12,0 1.147.910 1.114.897 37 42 _ 0,5 2,6
(T)KA, PA 7.750.000 7.600.000 7.675.000 3,6 710.436 721.230 51 51 _ _ 8,4
(T)KA, PA 3.450.000 3.700.000 3.575.000 1,7 180.000 180.000 46 46 _ _ 2,5
– 6.400.000 6.550.000 6.475.000 3,0 253.132 287.831 49 49 _ 4,7 6,6
(T)KA, PA 6.450.000 6.300.000 6.375.000 3,0 245.820 276.193 54 54 _ _ 6,6
(T)KA, PA 9.000.000 10.500.000 9.750.000 4,5 267.696 360.192 51 61 _ _ 8,4
(T)KA, PA 15.000.000 14.900.000 14.950.000 7,0 523.323 523.323 54 64 _ _ 6,1
(T)KA, PA 6.350.000 6.300.000 6.325.000 3,0 318.485 318.485 44 44 _ _ 1,7
(T)KA, PA 10.000.000 10.000.000 10.000.000 4,7 318.083 320.153 52 52 _ 4,0 2,4
(T)KA, PA 15.400.000 15.800.000 15.600.000 7,3 420.000 476.880 51 51 80,1 _ 0,6
(T)KA, LA, PA 5.650.000 4.800.000 5.225.000 2,4 300.000 269.400 36 36 _ _ 4,8
(T)KA, LA, PA 14.600.000 16.200.000 15.400.000 7,2 804.167 805.620 53 53 _ 4,2 1,2
(T)KA 3.050.000 3.200.000 3.125.000 1,5 174.672 197.472 36 36 _ _ 3,7
(T)KA, LA, PA 22.550.000 22.250.000 22.400.000 10,5 1.588.506 1.588.506 50 50 _ 0,7 4,2
(T)KA, LA, PA 4.950.000 4.250.000 4.600.000 2,1 317.694 310.887 48 37 _ _ 5,5
(T)KA 10.950.000 9.100.000 10.025.000 4,7 348.000 257.760 45 45 74,8 _ 0,3
(T)KA, LA, PA 37.950.000 36.950.000 37.450.000 17,5 1.729.932 1.518.348 62 62 64,1 _ 7,2
(T)KA 5.725.367 5.771.539 5.748.453 2,7 223.068 224.952 49 49 96,4 4,0 5,8
228.693.453
ERLÄUTERUNGEN ZUM IMMOBILIENVERZEICHNIS ART DER NUTZUNG
B = Büro, L = Laden, S = Sonstige, E/G = Stellplatz/Garage
ART DES GRUNDSTÜCKES AUSSTATTUNGSMERKMALE
G = Geschäftsgrundstück, W/G = Gemischtgenutztes Grundstück (T)KA = (Teil)Klimaanlage, LA = Lastenaufzug, PA = Personenaufzug
17A ACH EN ER SPAR- U N D S T I F T U N GS- FO N DS
ERLÄUTERUNGEN ZUM IMMOBILIENVERZEICHNIS – FORTSETZUNG
VERKEHRSWERT/KAUFPREIS RESTNUTZUNGSDAUER
Die Immobilien werden gemäß § 249 KAGB turnusmäßig alle drei Die Restnutzungsdauer ist die vom Bewerter festgestellte wirt-
Monate von zwei externen Bewertern unabhängig voneinander be- schaftliche Restnutzungsdauer zum Stichtag der letzten Bewertung.
wertet.
FREMDFINANZIERUNGSQUOTE
Die Immobilien sind zum Stichtag mit dem arithmetischen Mittel-
wert der beiden Verkehrswerte in das Fondsvermögen eingestellt. Die Fremdfinanzierungsquote stellt die aufgenommenen Fremd-
finanzierungsmittel für die Immobilienanlagen dar. Diese berech-
Sofern Immobilien im Berichtsjahr neu erworben wurden und bis net sich als Verhältnis (in %) der aufgenommenen Fremdfinan-
zum Stichtag keine Nachbewertung durch zwei externe Bewerter zu zierungsmittel zum arithmetischen Mittel der Verkehrswerte der
erstellen war, wird hier der Kaufpreis (exklusive Anschaffungsneben- Immobilie.
kosten) angegeben.
LEERSTANDSQUOTE
In seiner Bewertung berücksichtigt der jeweilige Bewerter ggf. Ab-
schläge für noch nicht ausgeführte, aber erforderliche Instandhal- Die Leerstandsquote ist bezogen auf die Jahresbruttosollmiete aus
tungsmaßnahmen bzw. Abschläge für noch ausstehende Baukosten, der einzelnen Immobilie. Sie stellt gleichzeitig eine Nutzungsentgel-
wenn er eine Immobilie bewertet, die sich bautechnisch in einer Pro- tausfallquote gemäß § 249 KAGB dar. Grundstücke im Zustand der
jektentwicklung befindet. Bebauung sowie Flächen in Sanierung werden generell nicht in die
Berechnungen einbezogen.
JAHRESROHERTRAG/BEWERTUNGSMIETE
RESTLAUFZEIT
Unter der Position „Jahresrohertrag/Bewertungsmiete“ ist die vom
jeweiligen Bewerter angesetzte Miete zum Stichtag der letzten Be- Angegeben ist die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der
wertung angegeben. Abweichungen zu den aktuell vereinbarten Mieterträge für das Objekt in Jahren. Basis für die Gewichtung ist der
tatsächlichen Mieten sind möglich. Im Umbau befindliche Immo- Anteil der einzelnen Mietverträge an der gesamten Nettosollmiete
bilien werden mit ihrem voraussichtlichen Wert zum Zeitpunkt der aus dem Objekt. Unbefristete Verträge werden hier nicht berück-
Fertigstellung dargestellt. sichtigt.
18VERZEICHNIS DER KÄUFE UND VERKÄUFE
VON IMMOBILIEN ZUR VERMÖGENSAUFSTELLUNG
zum 30. September 2021
A A C H E N E R S PA R - U N D S T I F T U N G S - F O N D S
ÜBERGANG VON NUTZEN
LAGE DES GRUNDSTÜCKS UND LASTEN ZUM
I. KÄUFE
–
II. VERKÄUFE
–
Darmstadt, Ernst-Ludwig-Straße 11:
Bestandsimmobilie
19A ACH EN ER SPAR- U N D S T I F T U N GS- FO N DS
VERMÖGENSAUFSTELLUNG TEIL II
ANSCHAFFUNGSNEBENKOSTEN
LAGE DES GRUNDSTÜCKS ÜBERGANG VON NUTZEN UND KAUFPREIS (KP) ANSCHAFFUNGSNEBENKOSTEN (ANK)
LASTEN ZUM IN EUR GESAMT IN EUR
I. DIREKT GEHALTENE IMMOBILIEN IN LÄNDERN MIT EURO-WÄHRUNG
1. DEUTSCHLAND
86150 Augsburg Bürgermeister-Fischer-Straße 5/Moritzplatz 7 01/2012 13.000.000 1.170.572
33602 Bielefeld Stresemannstraße 3 09/2017 8.280.000 1.229.479
64283 Darmstadt Ernst-Ludwig-Straße 11 03/2012 4.300.000 378.749
99084 Erfurt Fischmarkt 18-19 09/2020 6.798.935 809.396
24937 Flensburg Holm 70 10/2015 6.736.072 798.107
79098 Freiburg Kaiser-Joseph-Straße 187 04/2018 10.290.208 928.182
79098 Freiburg Kaiser-Joseph-Straße 194 12/2016 15.000.000 985.766
50667 Köln Apostelnstraße 15-17 09/2015 6.300.000 518.081
50667 Köln Schildergasse 14-16 06/2018 10.000.000 806.786
50667 Köln Schildergasse 55a 12/2017 22.486.000 2.460.255
47798 Krefeld Rheinstraße 121 10/2012 5.970.000 560.543
04109 Leipzig Hainstraße 5-7 03/2014 13.000.000 1.071.144
26122 Oldenburg Achternstraße 52 10/2012 4.500.000 429.883
Kröpeliner Straße 57/Hinter Lange Straße 32, 33, 34, 35/
18055 Rostock 03/2013 21.420.695 1.968.068
Bei der Jakobikirche
66111 Saarbrücken Bahnhofstraße 72 09/2014 4.450.000 489.852
2. NIEDERLANDE
1012 Amsterdam Kalverstraat 171 01/2017 15.225.000 1.469.670
XB
2512 Den Haag Wagenstraat 9 12/2013 36.650.000 1.026.347
AP
II. DIREKT GEHALTENE IMMOBILIEN IN LÄNDERN MIT ANDERER WÄHRUNG
SCHWEIZ
4001 Basel Freie Straße 8 07/2020 5.790.008 1) 475.174
II. GESAMT
1) Der Kaufpreis betrug 16 Mio. CHF; umgerechnet zum Devisenkurs per Stichtag.
Devisenkurs 29. September 2021 1 EUR = 1,0829 CHF
20zum 30. September 2021
DAVON GEBÜHREN UND DAVON SONSTIGE KOSTEN ANK GESAMT DES KP GESCHÄFTSHALBJAHR ZUR ABSCHREIBUNG VERBLEIBEN- VORAUSSICHTLICH VERBLEIBENDE
STEUERN IN EUR IN EUR IN % ABGESCHRIEBENE ANK IN EUR DE ANK IN EUR ABSCHREIBUNGSDAUER IN JAHREN
702.449 468.123 9,0 58.529 38.516 0,3
888.160 341.319 14,8 61.474 727.442 6,0
179.005 199.744 8,8 18.937 15.771 0,4
470.562 338.834 11,9 40.470 721.717 9,0
481.248 316.859 11,8 39.905 319.243 4,0
595.509 332.673 9,0 46.409 602.707 6,6
819.894 165.872 6,6 49.288 509.669 5,3
447.997 70.084 8,2 25.904 202.915 4,0
697.060 109.726 8,1 40.339 537.857 6,7
1.547.041 913.214 10,9 123.013 1.516.792 6,2
333.414 227.129 9,4 28.027 56.054 1,0
511.571 559.573 8,2 53.557 259.069 2,4
232.626 197.257 9,6 21.494 42.988 1,0
1.183.038 785.030 9,2 98.403 278.870 1,5
275.081 214.771 11,0 24.493 142.874 2,9
913.692 555.978 9,7 73.484 771.420 5,3
20.482 1.005.865 2,80 51.317 222.513 2,2
197.400 277.774 8,2 23.759 415.773 8,8
7.382.189
ERLÄUTERUNGEN ZU DEN ANSCHAFFUNGSNEBENKOSTEN (ANK)
Unter der Position „Anschaffungsnebenkosten“ sind diejenigen Nebenkosten aufgeführt, die zum Berichtsstichtag noch nicht abgeschrieben waren, weil sich das erworbene Objekt
noch im Fondsvermögen befand und die Abschreibungsphase seit Erwerb noch nicht abgelaufen war. Die Anschaffungsnebenkosten werden laut § 248 Abs. 3 KAGB linear über einen
Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben.
21A ACH EN ER SPAR- U N D S T I F T U N GS- FO N DS
VERMÖGENSAUFSTELLUNG TEIL III
SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE, VERBINDLICHKEITEN UND RÜCKSTELLUNGEN,
ZUSÄTZLICHE ERLÄUTERUNGEN
zum 30. September 2021
A A C H E N E R S PA R - U N D S T I F T U N G S - F O N D S
ANTEIL AM
A. VERMÖGENSGEGENSTÄNDE EUR EUR EUR FONDSVERMÖGEN IN %
III. SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 2.287.373,09 1,1
davon in Fremdwährung1) 10.445,49
davon Betriebskostenvorlagen 1.764.485,81
davon Mietforderungen 522.887,28
2. Anschaffungsnebenkosten bei Immobilien 7.382.188,56 3,4
(siehe Seite 20 Vermögensaufstellung Teil II)
davon in Fremdwährung1) 415.772,72
3. Andere 1.006.788,84 0,5
davon in Fremdwährung1) 10.555,18
B. SCHULDEN
IV. VERBINDLICHKEITEN AUS
1. Krediten -49.540.677,81 23,1
davon besicherte Kredite (§ 260 Abs. 3 KAGB) -49.540.677,81
davon in Fremdwährung1) -5.540.677,81
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben -246.287,36 0,1
davon in Fremdwährung1) -6.949,86
3. Grundstücksbewirtschaftung -2.740.255,31 1,3
davon in Fremdwährung1) -19.440,80
4. anderen Gründen -384.664,13 0,2
davon in Fremdwährung1) -36.543,12
V. RÜCKSTELLUNGEN -8.277,78 0,0
davon in Fremdwährung1) -8.277,78
C. FONDSVERMÖGEN 214.299.047,58 100,0
Umlaufende Anteile (Stück) 2.058.570
Anteilwert (EUR) 104,10
1) Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen (hier: CHF).
Devisenkurs 29. September 2021 1 EUR = 1,1070 CHF
22ANHANG
GEMÄSS § 7 NR. 9 KARBV
ANTEILWERT UND ANTEILUMLAUF
Zum 30. September 2021 waren 2.058.570 Anteile im Umlauf. Der Rücknahmepreis/Anteilwert betrug 104,10 EUR.
ANGABEN ZU DEN ANGEWENDETEN als 50 Mio. EUR von zwei voneinander unabhängigen Bewertern,
BEWERTUNGSVERFAHREN die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251
Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen, vorgenommen. Ent-
Die Bewertung der Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und sprechendes gilt für Vereinbarungen über die Bemessung des Erb-
Rückstellungen des Sondervermögens erfolgt gemäß den Grund bauzinses und über dessen etwaige spätere Änderung. Immobilien
sätzen für die Kurs- und Preisfeststellung, die im Kapitalanlagege- werden im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten mit
setzbuch (KAGB) und der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und dem Kaufpreis angesetzt.
-Bewertungsverordnung (KARBV) genannt sind, sowie den folgen-
den Grundsätzen: 3. REGELBEWERTUNGEN
Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Im-
I. IMMOBILIEN mobilien werden stets von zwei voneinander unabhängigen Bewer-
tern durchgeführt.
1. GRUNDLAGEN DER IMMOBILIENBEWERTUNG
Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rech- In der Vermögensaufstellung ist für jede Immobilie mit Wertermitt-
ten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht anderer Staaten lungsstichtag der arithmetische Mittelwert aus beiden unabhängig
(Immobilien) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermö- voneinander ermittelten Verkehrswerten zu berücksichtigen.
gens erworben wurden, bestellt die Kapitalverwaltungsgesellschaft
externe Bewerter in ausreichender Zahl. Ein Bewerter hat die nach Der Wert der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Abs. 1
dem KAGB und den Anlagebedingungen für das Sondervermögen KAGB und des § 234 KAGB ist innerhalb eines Zeitraums von drei
vorgesehenen Bewertungen durchzuführen. Monaten zu ermitteln.
Vermögensgegenstände gemäß § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB (Immo- Die Bewertungen werden gleichmäßig über das Quartal verteilt. Die
bilien) werden grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet. erste Regelbewertung muss ausgehend vom Tag des Übergangs von
Besitz/Nutzen und Lasten innerhalb von drei Monaten erfolgen.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt,
auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäfts- Der Wert der Immobilien ist stets erneut zu ermitteln und anzuset-
verkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Ei- zen, wenn nach Auffassung der Gesellschaft der zuletzt ermittelte
genschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Wert auf Grund von Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren
Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Ver- nicht mehr sachgerecht ist.
hältnisse zu erzielen wäre.
BESONDERHEIT: VERKAUF VON IMMOBILIEN
Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie Ist der Verkauf einer Immobilie des Sondervermögens notariell beur-
der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswert- kundet worden, so ist die Immobilie bis zum Übergang von Nutzen
verfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverord- und Lasten unverändert mit dem arithmetischen Mittelwert der bei-
nung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüb- den Verkehrswerte laut aktuellen Folgebewertungsgutachten in der
lich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten Vermögensaufstellung zu berücksichtigen.
einschließlich der Instandhaltungs- sowie der Verwaltungskosten
und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Er- II. SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE,
tragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit ei- VERBINDLICHKEITEN UND RÜCKSTELLUNGEN
nem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche
Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung Die Kapitalverwaltungsgesellschaft orientiert sich an den Grund
von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. sätzen ordnungsmäßiger Buchführung, soweit sich aus dem KAGB, der
Besonderen, den Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren KARBV und der Verordnung (EU) Nr. 231/2013 nichts anderes ergibt.
kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft beachtet den Grundsatz der
2. ANKAUFSBEWERTUNGEN Bewertungsstetigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden
Die Ankaufsbewertung von Immobilien wird bis zu einer Größe Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten.
von 50 Mio. EUR von einem Bewerter und ab einer Größe von mehr Überdies wendet die Kapitalverwaltungsgesellschaft grundsätzlich
23A ACH EN ER SPAR- U N D S T I F T U N GS- FO N DS
den Grundsatz der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögens-
gegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unabhängig
voneinander zu bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von
Vermögensgegenständen und Schulden und keine Bildung von Be-
wertungseinheiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liqui-
ditätsanlagen, wie z. B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusam-
mengefasst und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt
werden.
Insbesondere werden Zinsen aus Liquiditätsanlagen, Erträge aus
Immobilien, Aufwendungen für ausländische Steuern, Zinsen aus
Kreditaufnahmen sowie Vergütungen der Kapitalverwaltungsgesell-
schaft und der Verwahrstelle periodengerecht abgegrenzt.
1. BANKGUTHABEN
Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert bewertet.
2. FORDERUNGEN
Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung und andere
Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die
Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem
Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschrei-
bungen auf Forderungen Rechnung getragen.
Flensburg, Holm 70:
3. ANSCHAFFUNGSNEBENKOSTEN Bestandsimmobilie
Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie für das Sonderver-
mögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der
Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für
Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre, in gleichen Jahresbe-
passive latente Steuern
trägen abgeschrieben. Sie mindern das Fondskapital und werden
Bei einer im Ausland gelegenen Immobilie werden Rückstellungen
nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird
für die Steuern berücksichtigt, die der Staat, in dem die Immobilie
die Immobilie innerhalb der Abschreibungsfrist gemäß Satz 1 wie-
liegt, bei einem Veräußerungsgewinn voraussichtlich erhebt. Der
der veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe
potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschieds-
abzuschreiben.
betrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Ver-
kehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert nach dem
Anschaffungsnebenkosten werden auch bei Transaktionen aktiviert,
jeweiligen Steuerrecht des Staates.
bei denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener
Verantwortung und auf eigenes Risiko fertig stellt und das Sonder-
Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des Staates,
vermögen insofern keine typischen Bauherrenrisiken trägt.
in dem die Immobilie belegen ist, werden auf Grund vorliegender,
steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuerbelastung
4. VERBINDLICHKEITEN
auf den Veräußerungsgewinn berücksichtigt. Sofern die Verluste die
Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
passiven latenten Steuern übersteigen, erfolgt kein darüberhinaus-
gehender Wertansatz.
5. RÜCKSTELLUNGEN
III. AUF FREMDWÄHRUNG LAUTENDE VERMÖGENSGEGEN-
Ansatz und Bewertung von Rückstellungen
STÄNDE, VERBINDLICHKEITEN UND RÜCKSTELLUNGEN
Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgt nach ver-
nünftiger wirtschaftlicher Beurteilung.
Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände werden unter
Zugrundelegung des von der Europäischen Zentralbank ermittelten
Rückstellungen sind grundsätzlich nicht abzuzinsen. Sie sind aufzu-
Devisenkurses (EZB-Referenzkurs) der Währung des Stichtages in
lösen, wenn der Rückstellungsgrund entfallen ist.
Euro umgerechnet.
24IV. BERECHNUNG DES NETTOINVENTARWERTS JE ANTEIL Investitionen zu bewerten, die wesentliche Auswirkungen auf das
Liquiditätsprofil des Vermögenswertportfolios des Fonds haben.
Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert je Anteil
werden von der Gesellschaft unter Kontrolle der Verwahrstelle zu Es erfolgt eine regelmäßige Überwachung des Liquiditätsrisikos mit-
den in § 13 Abs. 5 der Allgemeinen Anlagebedingungen genannten tels eines standardisierten Liquiditätstools. Darüber hinaus erfolgt
Zeitpunkten zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ermittelt. einmal im Quartal eine Überprüfung durch die Abteilung Risiko-
management/Bau- und Projektcontrolling. Die Überprüfung wird
Der Wert des Sondervermögens ist auf Grund der jeweiligen Ver- anhand eines Übersichtsblattes zur Prüfung von gesetzlichen und
kehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüg- vertraglichen Anlagegrenzen dokumentiert.
lich der aufgenommenen Kredite und der sonstigen Verbindlichkei-
ten und Rückstellungen zu ermitteln. Zum Liquiditätsmanagement wird ein Excel-basiertes Liquiditäts-Re-
porting genutzt. Das regelmäßige Liquiditäts-Reporting bietet einen
Überblick über den aktuellen Liquiditäts-Status sowie den Cashflow
LIQUIDITÄTSRISIKOMANAGEMENT eines jeden Fonds. Darüber hinaus kann die Entwicklung der Bank-
guthaben vor und nach Zu- und Abfluss des Cashflows nachvollzo-
Die Gesellschaft hat schriftliche Grundsätze und Verfahren festge- gen sowie die Anlagegrenzprüfung durchgeführt werden.
legt, die es ihr ermöglichen, die Liquiditätsrisiken zu überwachen:
Die Gesellschaft führt regelmäßig, mindestens quartalsweise Stres-
• Unter Berücksichtigung der Anlagebedingungen und der aktuel- stests auf der Grundlage zuverlässiger und aktueller quantitativer
len Anlagestrategie ergibt sich derzeit folgendes Liquiditätsprofil oder, falls dies nicht angemessen ist, qualitativer Informationen
des Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds: Bankguthaben (Tages- durch. Im Rahmen der Richtlinie 2011/61/EU Artikel 16 Abs. 1 Un-
und / oder Termingelder) terabsatz 2 führt die Gesellschaft zusätzliche Liquiditätsstresstests
durch, mit denen sie Liquiditätsrisiken der Fonds bewerten kann.
• Bei der Überwachung der angemessenen Liquiditätshöhe und Hierbei werden Anlagestrategie, Rücknahmefristen, Zahlungsver-
des Liquiditätsprofils setzt die Gesellschaft Liquiditätsmessvor- pflichtungen und Fristen, innerhalb derer die Vermögensgegen-
kehrungen und -verfahren sowie Verfahren zur Liquiditätssteu- stände veräußert werden können, sowie Informationen in Bezug
erung ein. auf allgemeines Anlegerverhalten, Marktentwicklungen, etc. ein-
bezogen. Die Stresstests simulieren gegebenenfalls mangelnde Li-
Die Gesellschaft überprüft diese Grundsätze quartalsweise und ak- quidität der Vermögenswerte im Fonds sowie atypische Rücknah-
tualisiert sie entsprechend. meforderungen. Sie decken Marktrisiken und deren Auswirkungen
ab, einschließlich Auswirkungen auf Nachschussforderungen, Besi-
Für den Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds wird eine dauerhaf- cherungsanforderungen oder Kreditlinien. Sie tragen Bewertungs-
te Liquiditätsquote von 10 % angestrebt. Die Gesellschaft legt für sensitivitäten unter Stressbedingungen Rechnung. Sie werden
den Fonds adäquate Limits für die Liquidität fest. Vorübergehende unter Berücksichtigung der Anlagestrategie, des Liquiditätsprofils,
Schwankungen sind möglich. Die Gesellschaft trifft Liquiditätsvor- der Anlegerart und der Rücknahmegrundsätze des Aachener Spar-
kehrungen und hat ein Liquiditätsverfahren umgesetzt, um quan- und Stiftungs-Fonds in einer der Art des Fonds angemessenen
titative und qualitative Risiken von Positionen und beabsichtigten Häufigkeit durchgeführt.
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