MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN - www.cbre.at/ wohnen2018 INTERAKTIVE KARTE

 
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN - www.cbre.at/ wohnen2018 INTERAKTIVE KARTE
INTERAKTIVE KARTE:
                                www.cbre.at/
                                wohnen2018

MEHRGESCHOSSIGER
WOHNUNGSNEUBAU
IN WIEN

CBRE Research | Oktober 2018
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                                          CBRE ÖSTERREICH

                                          »BUILD ON ADVANTAGE« lautet unser Leitgedanke.          In Österreich sind wir der einzige Dienstleister am Markt,
                                          Und darauf vertrauen zahlreiche Kunden in aller Welt.   der für Immobilien eine All-in-one-Lösung anbietet.
                                          Sie profitieren von unserem globalen Netzwerk und       Etwa 150 Mitarbeiter beraten Eigentümer, Investoren
                                          Know-how in Verbindung mit unserer lokalen Expertise.   und Nutzer bei allen Aspekten rund um die Immobilie.
                                          Als weltweit führendes Dienstleistungsunternehmen       Namhafte Kunden verlassen sich auf unsere Handschlag-
                                          im Immobiliensektor bieten wir eine breite Palette an   qualität, unsere hohe Datensicherheit und unsere
                                          integrierten Dienstleistungen an.                       langjährige Erfahrung.

                                          UNSERE DIENSTLEISTUNGSBEREICHE RUND UM IMMOBILIEN UMFASSEN:

                                           BERATUNG BEI AN- UND VERMIETUNG                        GEWERBLICHE IMMOBILIENVERWALTUNG

                                           BERATUNG BEI AN- UND VERKAUF                           FONDSDIENSTLEISTUNGEN

                                           MANAGEMENT UND DEVELOPMENT                             IMMOBILIENBEWERTUNG

                                           TECHNISCHE BERATUNG                                    MARKTFORSCHUNG, STUDIEN UND ANALYSEN

                                           ARCHITEKTUR & WORKPLACE STRATEGIE                      BETRIEB UND OPTIMIERUNG FÜR EIGENNUTZER

                                          CBRE ÖSTERREICH ARBEITET FÜR FOLGENDE OBJEKT-KATEGORIEN:

                                            Office         Industrial & Logistics       Living           Hotel              Retail
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                          Mehr Informationen auf www.cbre.at

                                                                                                                                     © 2018 CBRE RESEARCH
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WELTWEITE UND LOKALE WOHNEXPERTISE

WOHNINVESTMENT

Das Investment Team rund um Georg Fichtinger                 Immobilien-Expertise, kennt den Markt, spürt Trends
unterstützt  Immobilieneigentümer     und    Invest-         auf und kümmert sich um große wie auch kleinere
oren ganz individuell in der Entscheidungs-                  Projek te. Zudem bringen wir durch unser inter-
findung, strukturiert Verkaufsprozesse optimal und           nationales Netzwerk und Know-how Investoren nach
begleitet Immobilientransaktionen in allen Phasen            Österreich, die hier bisher noch nicht Fuß gefasst
– von der Aufbereitung bis zum Abschluss. Das                haben.
vernetzt arbeitende Team besitzt eine langjährige

CBRE INVESTMENT PROPERTIES
Georg Fichtinger                               Andrea Buchegger                  Elisabeth Jenauth
Senior Director                                Associate Director                Senior Consultant
Head of Investment Properties                  +43 1 533 40 80 45                +43 191 66 82 27
+43 1 533 40 80 20                             e: andrea.buchegger@cbre.com      e: elisabeth.jenauth@cbre.com
e: georg.fichtinger@cbre.com

WOHNUNGEN MIETEN/KAUFEN/VERKAUFEN

Bei der Immobilienvermarktung und Objektsuche gilt           Immobilienberatung und unterstützen zusätzlich als
die Agency von Patrick Schild als die erste Adresse des      Vermittler auch bei juristischen Angelegenheiten. So
Landes. Das interdisziplinäre Team OFFICE, LIVING,           sparen unsere Kunden Zeit, erhalten den entscheiden-
INDUSTRIAL & LOGISTICS setzt sich aus Beratern,              den Informationsvorsprung und finden mit uns die
Maklern und Strategen zusammen. Durch unsere                 geeignete Immobilie oder den geeigneten Käufer.
jahrelange Erfahrung und unsere globale Vernetzung           Unsere aktuellen Wohnimmobilien finden Sie auf
kennen wir die Eigentümer und den heimischen Markt           www.living.cbre.at
bis ins kleinste Detail. Wir setzen dabei auf strategische

CBRE RESIDENTIAL AGENCY
                                                                                                                    MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Patrick Schild                           Herbert Petz                        Anselm Wohlgenannt
Director                                 Consultant                          Consultant
Head of Agency                           +43 1 533 40 80 30                  +43 1 533 40 80 08
+43 1 533 40 80 57                       e: herbert.petz@cbre.com            e: anselm.wohlgenannt@cbre.com
e: patrick.schild@cbre.com

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INHALT

CBRE ÖSTERREICH .............................………………………………………….                      S.2

Einleitung .............................………………………………………………………                       S.5

Übersicht Wien ..........................……………………………………………..…..                     S.6

Wirtschaftsaussichten Wien ...........................……………………..................    S.7

Wohnungsmarkt Wien ..........................………………………………………..                      S.8

Neubautätigkeit Wien .........................…………………………………………                      S.10

Wohnlagen Wien ...........................……………………………………………...                      S.12

Innere Bezirke ..........................………………………………………………….                       S.14

Dicht verbautes Gebiet ........................………………………………………..                    S.16

Villenlage ............................……………………………………………………....                     S.18

Flächenbezirke Südost ..........................………………………………………...                  S.20

Flächenbezirke Nordost .........................……………………………………….                    S.22

Innerstädtische Stadtentwicklungsgebiete ........................……………………           S.24

Investmentmarkt Wohnen ........................……………………………………..                     S.26

Ausblick .............................…………………………………………………..........                 S.28

Methodik und Definitionen .........................…………………………………....                S.30

Kontakte........................................................…………………………………....   S.31
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EINLEITUNG

Patrick Schild                                      Georg Fichtinger
Head of Agency CBRE                                 Head of Investment Properties CBRE

„Projektentwickler reagieren auf die hohe           „Steigende Investmentvolumina und die hohe Zahl
­Nachfrage nach Wohnraum, die in der höchsten       an Forward Deals verdeutlichen das Investoren­
 Neubau­  leistung seit mehr als einem Jahrzehnt    interesse am österreichischen Wohnungsmarkt, der
 resultiert. Diese wird in den kommenden Jahren     verstärkt institutionelle Investoren aus dem Ausland
 noch einmal kräftig zunehmen, bei gleichzeitig     anzieht.”
 immer kleiner werdenden Wohnungsgrößen.”

Der Neubauwohnungsmarkt in Wien ist aktuell         Der Trend zur Urbanisierung hält jedoch weiterhin
von einem Bauboom geprägt. Das große                an und daraus folgend auch die verstärkte
Marktpotenzial durch die sich ­an­­­gleichenden     Nachfrage nach innerstädtischen Neubau-
Renditen zwischen gewerblichen Immobilien           wohnungen, die auf ein beschränktes Angebot trifft.
und Wohnimmobilien hält weiterhin an und
führt zu einem steigenden Interesse seitens         Neben diesen derzeit relevanten Themen bietet
nationaler  und    internationaler   Investoren.    der zweite von CBRE veröffentlichte Bericht zu den
Diese entdecken nicht nur die klassischen           aktuellen Entwicklungen am Wiener Wohnungs­
Neubauwohnungen,        sondern     zunehmend       markt einen Einblick in die Neubautätigkeit
auch sogenannte Sonderformen des Wohnens.           in den von CBRE definierten fünf Wohnlagen.
                                                    Diese gehen über die zugrunde liegenden
Studentenheime und Mikro-Apartments werden          ­Ver­­waltungsgrenzen hinaus und orientieren sich
für institutionelle Investoren immer attrak-        an wohnungs­marktspezifischen Merkmalen. Eine
tiver, was sich auch anhand des Investment-­        einleitende Beschreibung der Bevölkerungs- und
volumens sowie des hohen Anteils von Verkäufen      Wirtschaftsentwicklung soll das ­vor­handene
im Rahmen von Forward-Transaktionen zeigt.           Potenzial     sowie   die   Rahmenbedingungen
                                                                                                           MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                                     für den Wiener Wohnungsmarkt definieren.
Die zunehmende Verdichtung, insbesondere inner-
halb des Gürtels, führt dazu, dass Neubauprojekte   Seit September 2016 werden laufend Wohnbau-­
in innerstädtischen Entwicklungsgebieten immer      projekte ab 20 Wohneinheiten erfasst. In der
attraktiver werden. Wien ist gekennzeichnet von     Neubauleistung sind keine Sanierungen berück-
einer hohen Anzahl an Stadtentwicklungsgebieten,    sichtigt, Umnutzungen zu Wohnen hingegen schon,
die sich aufgrund der Flächenverfügbarkeit meist    da diese neuen, dem Wohnungsmarkt hinzukom-
in den Äußeren Flächenbezirken konzentrieren.       menden, Wohnraum darstellen.

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                                          ÜBERSICHT WIEN

                                          Die Bundeshauptstadt Wien wurde im Jahr 2018                 besonders stark war der Bevölkerungsanstieg im Jahr
                                          zum neunten Mal in Folge als Stadt mit der höch-             2016 mit einem Bevölkerungsplus von 2,4%. Nach
                                          sten Lebensqualität ausgezeichnet. Zu diesem                 Bezirken betrachtet war mit 11% der stärkste Anstieg
                                          Ergebnis kam die Beratungsgesellschaft Mercer                im 22. Bezirk zu erkennen, gefolgt von großteils
                                          mit ihrer jährlich durchgeführten Vergleichsstudie.          äußeren Bezirken, insbesondere im Süden Wiens.
                                          Auch die Studie des Economist Intelligence Unit
                                          sieht erstmals Wien auf Platz 1 der lebenswertesten          Laut den aktuellsten Prognosen von Statistik
                                          Städte weltweit.                                             Austria, soll die Bevölkerungszahl in Wien
                                                                                                       weiter steigen. Zwischen 2018 und 2022 soll die
                                          Der hohe Grünflächenanteil in Wien ist dafür nicht           Bevölkerung um 6% ansteigen und somit etwas
                                          unerheblich, dieser liegt laut der MA 18 bei ca.             schwächer als im Vergleichszeitraum 2013-2017.
                                          45%. Wobei hier auch größere Unterschiede nach               Im Jahr 2025 soll nach derzeitigen Prognosen
                                          Bezirken zu erkennen sind. Den höchsten Grün-                die 2 Millionen Einwohnermarke erreicht werden.
                                          flächenanteil findet man in den äußeren Bezirken.            Die Neubautätigkeit und die daraus folgende
                                                                                                       Bevölkerungszunahme in den Flächenbezirken
                                          Die bisherige und zukünftig prognostizierte                  wird auch weiterhin dominant bleiben. Durch die
                                          Bevölkerungsentwicklung bestätigt den Bedarf an              verstärkte Bebauung der letzten innerstädtischen
                                          zusätzlichem Wohnraum. Auch die hohe Anzahl                  Flächenreserven wird aber auch in den inneren
                                          an Stadtentwicklungsgebieten zeugt von der                   Bezirken Josefstadt und Landstraße eine anhaltend
                                          Wohnungsnachfrage. Zwischen 2013 und 2017                    hohe Neubautätigkeit erwartet.
                                          nahm die Bevölkerung in Wien um ca. 7% zu,

                                          Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung Wien 2013-2025

                                          2 050 000                                                                       +6%                       2 Mio.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                          2 000 000

                                          1 950 000

                                          1 900 000                          +7%
                                          1 850 000

                                          1 800 000

                                          1 750 000

                                          1 700 000

                                          1 650 000
                                                              2013    2014     2015    2016     2017    2018      2019    2020      2021     2022    2025

                                          Quelle: Statistik Austria                                                                   © 2018 CBRE RESEARCH
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WIRTSCHAFTSAUSSICHTEN WIEN

Die positiven Wirtschaftsdaten tragen einen                 ca. € 22.820/Einwohner etwas unter dem öster-
wesent­lichen Teil zur hohen Lebensqualität und             reichischen Durchschnitt. Am kaufkräftigsten sind
dem Bevölkerungsanstieg bei. Das BIP pro Kopf               auch dieses Jahr die Wiener Bezirke 1 (€ 38.880/
liegt laut der EU-Kommission in Österreich im Jahr          Einwohner) und 13 (€ 30.560/Einwohner).
2018 bei ca. € 39.500 und damit deutlich über
dem EU-Durchschnitt (ca. € 31.000/Kopf).                    Nachdem die Arbeitslosenzahlen in den letzten
                                                            Jahren gestiegen sind, zeichnet sich seit 2017 eine
Trotz steigender geopolitischer Risiken und                 Erholung am Arbeitsmarkt ab. Im Halbjahr 2018
­zunehmender Handelsspannungen hält die Hoch-               lag die Arbeitslosenquote laut dem Hauptverband
 konjunktur in Österreich an. Für 2018 wird laut            der österreichischen Sozialversicherungsträger bei
 ­Oxford Economics ein BIP-Anstieg von 2,9%                 6,8% in Österreich und bei 11,7% in Wien. ­Progno­­sen
  erwartet. Durchschnittlich lag das BIP-Wachstum           von Oxford Economics zeigen für die Zukunft einen
  zwischen 2013 und 2018 bei ca. 1,9%. Auch für             rückläufigen Trend der Arbeitslosigkeit in Öster-
  den Zeitraum zwischen 2019 und 2023 wird ein              reich, welche zwischen 2019 und 2023 einen
  weiterer Anstieg mit durchschnittlich 1,2% pro Jahr       jährlichen Durchschnitt von 4,8% aufweisen soll­
  erwartet.                                                 (ø 2013-2018: 5,6%).

Die Inflationsrate wird für das Jahr 2018 mit etwa          Ein weiterer bedeutender Faktor, insbesondere für
2,1% prognostiziert, was dem Wert des Vorjahres             die Immobilienwirtschaft, ist die Entwicklung der
entspricht. Die Teuerung ist vor allem auf die              Zinsen. Ab 2020 wird ein moderater Zinsanstieg
höheren Ölpreise und den schwächeren Eurokurs               erwartet. Die EZB hat angekündigt, die Leitzinsen
zurück zu führen. Für die Jahre zwischen 2019               über den Sommer 2019 auf dem aktuellen Niveau
und 2023 werden jährlich Inflationsraten von 1,7%           beizubehalten und sie frühestens ab September
prognostiziert.                                             2019 anzuheben. Somit werden weiterhin attrak-
                                                            tive Finanzierungskonditionen für Investoren und
Laut GfK liegt die Kaufkraft in Österreich bei ca.          Eigentumswohnungs-Käufer bestehen.
€ 23.280/Einwohner im Jahr 2018. Wien liegt mit

Abb. 2: Konjunkturaussichten Österreich
                                                                                                                     MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

       ø 2013-2018: 1,9%                       ø 2013-2018: 1,5%                    ø 2013-2018: 5,6%
       ø 2019-2023: 1,2%                       ø 2019-2023: 1,7%                    ø 2019-2023: 4,8%

       BIP-WACHSTUM                            INFLATION                            ARBEITSLOSIGKEIT

Quelle: Oxford Economics

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                                          WOHNUNGSMARKT WIEN

                                          Laut    der     Mikrozensus-Wohnungserhebung              Vergleich zum Vorjahr minimal ab. Wien hat im
                                          2017 gibt es in Wien ca. 905.000 Hauptwohn-               Vergleich zu den restlichen Bundesländern nicht
                                          sitzwohnungen. Im Vergleich zum Vorjahr ist die           nur die geringste Haushaltsgröße sondern auch
                                          Anzahl der Hauptwohnsitzwohnungen um ca.                  den höchsten ­Anteil an Ein-Personen-Haushalten.
                                          3.000 Wohnungen angestiegen.                              Dieser beträgt im Jahr 2017 ca. 44,3% und nahm
                                                                                                    im Vergleich zum Jahr 2007 nur gering ab. Laut
                                          Laut Statistik Austria lag die durchschnittliche          langfristigen Haushaltsprognosen von Statistik
                                          Wohnfläche pro Wohnung im Gesamtbestand in                Austria wird für die Zukunft ein geringer Anstieg
                                          Wien im Jahr 2017 bei ca. 74,6 m². Die oft genannte       der Einpersonenhaushalte erwartet. Im Jahr 2050
                                          Reduzierung der Wohnfläche ist insofern nicht             sollen 46% der Wiener Privathaushalte Ein-Per-
                                          ersichtlich, da die Wohnfläche sowohl im Vergleich        sonen-Haushalte darstellen.
                                          zum Vorjahr (73,7 m²) als auch im Vergleich zu
                                          2007 (72,8 m²), zumindest im Gesamtbestand,               Die 905.000 Hauptwohnsitzwohnungen in Wien
                                          ­angestiegen ist.                                         werden großteils in Miete bewohnt. Knapp 77% der
                                                                                                    Wohnungen stellen im Jahr 2017 Mietwohnungen
                                          Im Jahr 2017 stehen den Wienerinnen und Wienern           dar, die sich aus Gemeinde-, Genossenschafts- und
                                          pro Person ähnlich viel Wohnfläche zur Verfügung          anderen Hauptmietwohnungen zusammensetzen.
                                          wie vor 10 Jahren. 2017 betrug diese 36,7 m², vor         Der Großteil der Mieten ist dabei reguliert. Dieser
                                          10 Jahren war die Zahl nur minimal höher. ­Ähnlich        Anteil ist im Vergleich zu den anderen Bundes­
                                          verhält es sich bei der Anzahl der Wohnräume pro          ländern am höchsten, der Österreich-Durchschnitt
                                          Wohnung, die relativ konstant bei 3,3 Zimmern             liegt bei 42%. Im Gegensatz zu den anderen Bundes­
                                          liegt.                                                    ländern, wo der Großteil im Eigentum bewohnt wird
                                                                                                    (Österreich-Durchschnitt: 48%), entfallen in Wien
                                          Die durchschnittliche Haushaltsgröße betrug               nur 19% auf Eigentums-­Rechtsverhältnisse (Haus-
                                          im Jahr 2017 ca. 2,0 Personen und nahm im                 bzw. Wohnungseigentum).

                                          Abb. 3: Wohnungskennzahlen Wien
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                                  2007: 72,8 m²                          2007: 36,5 m²                       2007: 44,9%
                                                  2017: 74,6 m²                          2017: 36,7 m²                       2017: 44,3%

                                                  DURCHSCHNITTLICHE                      DURCHSCHNITTLICHE                    ANTEIL DER
                                                  WOHNFLÄCHE/WOHNUNG                     WOHNFLÄCHE/PERSON                   ­EIN-PERSONEN­-
                                                                                                                              HAUSHALTE

                                          Quelle: Statistik Austria

                                                                                                                                  © 2018 CBRE RESEARCH
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Abb. 4: Rechtsverhältnisse nach Hauptwohnsitzwohnungen Wien 2017

   7%        13%                23%                     20%                        33%                 4%

   Hauseigentum                          Genossenschaftswohnung

   Wohnungseigentum                      Andere Hauptmiete

   Gemeindewohnung                       Sonstige

Quelle: Statistik Austria

Der hohe Bedarf an Wohnungen in Wien wird                      Nachdem die Bevölkerung im Jahr 2012 nicht
durch die Betrachtung der bisherigen Bedarfsab-                wesentlich zunahm, zeigen sich ab 2013 stärkere
deckung an Wohnraum nochmals verdeutlicht. Mit                 Wachstumsraten. Insbesondere im Jahr 2016
einer durchschnittlichen Belegungsrate von ca. 2,0             wurde mit einem Bevölkerungswachstum von
Personen pro Wohnung und der Fertigstellungs­                  knapp 43.000 Einwohnern ein hoher Wert ­erreicht.
leistung, sowie der Bevölkerungszunahme laut                   Somit wären hier knapp 21.500 Wohneinheiten
Statistik Austria, zeigt sich, dass zwischen 2011 und          notwendig (nach der Belegungsrate von 2,0
2016 pro Jahr nur etwa die Hälfte des notwendigen              Personen pro Wohnung), fertiggestellt wurden in
Wohnraumes zur Verfügung gestellt werden ­konnte.              diesem Jahr jedoch nur 8.000 Wohneinheiten.
                                                               Dennoch ist seit 2012 eine steigende Fertig­
Im Jahr 2011 konnte durch die Fertigstellungs­                 stellungsleistung zu erkennen. Im Jahr 2011 wurden
leistung noch bis zu 80% der neu hinzukommenden                ca. 5.000 Wohnungen fertiggestellt, in dem darauf
Bevölkerung mit Wohnraum versorgt werden, in                   folgenden Jahr hingegen nur 3.900. In den Jahren
den darauf folgenden Jahren konnte dieser Wert                 2015 und 2016 steigerte sich die Neubauleistung
nicht mehr erreicht werden.                                    auf mehr als 8.000 Wohnungen.

Abb. 5: Abdeckung Wohnraumbedarf Wien

                                                                                Gesamter Wohnraumbedarf
                                                                                                                    MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

  80%           55%          54%           45%          53%           38%
                                                                                Abgedeckter Wohnraumbedarf

2011           2012         2 013         2 014         2015         2 016

Quelle: Statistik Austria
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                                          NEUBAUTÄTIGKEIT WIEN

                                          Bei der Neubautätigkeit ist ein deutlicher Anstieg           Wohneinheiten wird zwischen 2017 und 2019 im 10.
                                          im Jahr 2018 zu erkennen. Während im Jahr 2017               und 21. Wiener Bezirk am meisten gebaut. Darauf
                                          die Neubautätigkeit um ca. 5% anstieg, wird für              folgen die beiden Flächenbezirke Donaustadt und
                                          2018 eine um 72% höhere Neubauleistung als                   Liesing, wo jeweils über 4.500 Wohnungen errichtet
                                          im Vorjahr erwartet. Absolut gesehen beträgt die             werden. Ebenfalls eine starke Bautätigkeit regis-
                                          Neubauleistung in Wien im Jahr 2018 ca. 12.100               triert der 11. Bezirk, wo auch knapp 2.000 Wohn-
                                          Wohneinheiten. In den Jahren 2019 und 2020                   einheiten dem Markt zugeführt werden. Mit weniger
                                          folgt eine weiterhin hohe Neubauleistung, die bei            als 100 zu errichtenden Wohneinheiten im Zeitraum
                                          ca. 12.000 (2019) bzw. 15.500 (2020) geplanten               zwischen 2017 und 2019 wird im 8. und 18. Bezirk
                                          Wohneinheiten liegt.                                         aufgrund der geringen Flächenver fügbarkeit am
                                                                                                       wenigsten gebaut.
                                          Im Betrachtungszeitraum 2017 bis 2019 werden ca.
                                          31.200 Wohneinheiten in Projekten mit mindestens             Die hohe Anzahl an Fertigstellungen in den äußeren
                                          20 Wohneinheiten errichtet. Ziemlich ausgeglichen            Bezirken ist auf einige größere Stadtentwicklungs-
                                          sind hierbei die Anzahl der Eigentumswohnungen               gebiete zurück zu führen, welche auf S.22 näher
                                          und geförderten Mietwohnungen. Mit 43% aller                 betrachtet werden.
                                          Wohneinheiten werden Eigentumswohnungen, zu
                                          denen auch Vorsorgewohnungen zählen, zwischen                Obwohl freifinanzierte Mietwohnungen in der
                                          2017 und 2019 am häufigsten errichtet. Darauf                Gesamtbetrachtung einen vergleichsweise geringen
                                          folgen mit 37% geförderte Mietwohnungen,                     Anteil einnehmen, verzeichnen sie dennoch eine
                                          während freifinanzierte Mietwohnungen einen                  steigende Fertigstellungsleistung. Im Jahr 2018
                                          Anteil von ca. 20% aller Fertigstellungen in diesem          stieg die absolute Anzahl an freifinanzierten
                                          Betrachtungszeitraum einnehmen.                              Mietwohnungen um mehr als 100% gegenüber
                                                                                                       dem Vorjahr und verzeichnet voraussichtlich auch in
                                          Die höchste Neubautätigkeit nach Bezirken findet,            den beiden darauf folgenden Jahren eine weiterhin
                                          entsprechend der höheren Flächenverfügbarkeit, in            hohe Fertigstellungsleistung.
                                          den äußeren Bezirken statt. Mit jeweils über 5.000

                                          Abb. 6: Neubautätigkeit ab 2016

                                          Wohneinheiten
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                          16 000

                                          12 000
                                                                                                                           Eigentumswohnung
                                          8 000
                                                                                                                           Mietwohnung gefördert
                                          4 000
                                                                                                                           Mietwohnung freifinanziert

                                              0
                                                       2016         2017        2018            2019     2020          Quelle: CBRE Research

                                                                                                                                     © 2018 CBRE RESEARCH
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Der Wiener Wohnungsmarkt wurde für die                          ­ktivste Bauträger. Insbesondere in den Jahren
                                                                a
­Auswertungen in Wohnlagen eingeteilt. Ein Über-                 2018 und 2019 verzeichnen sie mit einer Neubau-
blick über die Wohnlagen folgt in den nächsten                   leistung von 760 bzw. 840 Wohneinheiten eine
 ­Kapiteln. Bei der Einteilung wurde die Wiener Innen-           starke Präsenz am Wiener Neubauwohnungs­
stadt aufgrund ihrer besonderen ­        Charakteristik         markt. Etwa 1.300 Wohnungen werden auch vom
  sowie der geringen Anzahl an Neubauprojekten                   gemeinnützigen Bauträger Wien Süd errichtet.
  ausge­schlossen. Die Bezirke 2-9 wurden in die                 Auch      weitere gemeinnützige Wohnbauträger,
  Wohnlage „Innere Bezirke“ zusammengefasst,                     wie die WBV GPA und ÖSW sind mit über 1.000
  ähnlich strukturierte Gebiete der Bezirke 10, 18              ­errichteten bzw. geplanten Wohneinheiten stark
  und 19 wurden ebenso hinzugefügt, während der                  vertreten. Ebenfalls in der Top 5 der größten Wohn-
  süd-östliche Teil des Praters ausgeschlossen wurde.­           bauträger befindet sich die ARE.
  Zum „Dicht verbauten Gebiet“ gehören die Wohn­
  gebiete außerhalb des Gürtels. Die „Villenlage“
bezeichnet die Bezirke entlang des Wienerwaldes.
Der 21. und 22. Bezirk wurde zu den „Flächen­                    Abb. 7: Abgrenzung Wohnlagen
  bezirken Nordost“ zusammengefasst. Als „Flächen-
bezirke Südost“ werden die Bezirke 10 und 11
sowie Teile des 2. und 23. Bezirks bezeichnet.

Mit mehr als 1.800 zu errichtenden Wohneinheiten
im Zeitraum 2017-2019 ist die Buwog derzeit der

                                                                                       Flächenbezirke
                                                                                       Nordost
                                          Villenlage             Innere Bezirke

                                                 Dicht verbautes
                                                 Gebiet

                                                                   Flächenbezirke
                                                                   Südost

                                                                                             Quelle: CBRE Research
Abb. 8: Größte Bauträger 2017-2019
                                                                                                                       MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

        BUWOG                        WIEN SÜD
                                                                                ÖSW
         ca. 1800 WE                  ca. 1300 WE
                                                                               ca. 1100 WE
                                                          WBV GPA                                 ARE
                                                          ca. 1100 WE                           ca. 1100 WE

© 2018 CBRE RESEARCH                                                    Quelle: CBRE Research
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                                          WOHNLAGEN WIEN

                                          Die von CBRE definierten Wohnlagen unter-                bereits niedrigere Durchschnittsgrößen in allen
                                          scheiden sich nicht nur hinsichtlich ihres               Wiener Wohnlagen zu b  ­ eobachten.
                                          Charakters, auch quantitative Unterschiede
                                          bezüglich Wohnungsgrößen, Mieten, Renditen               In den „Inneren Bezirken“ und der „Villen-
                                          und Kaufpreisen sind ­ersichtlich.                       lage“ sind die Monatsmieten am höch-
                                                                                                   sten. Diese liegen für beide Wohnlagen bei­­
                                          Von den zwischen 2017 und 2019 fertig­                   ca. € 12,50 und € 16,00/m²/Monat je nach
                                          zustellenden bzw. bereits fertiggestellten               Lage und Aus­stattung. Die niedrigsten Mieten
                                          Neubauwohnungen wurde eine durch­schnitt­                ver­zeichnen derzeit die beiden Flächenbezirke.
                                          liche Wohnungsgröße von 65 m² registriert.               Die Mieten in Wien reichen von mindestens
                                          Bis auf die „Villenlage“ und „Flächenbezirke             € 9,50 bis € 16,00/m²/Monat. Die Mindest-
                                          Südost“ liegen alle weiteren ­Wohnlagen unter            miete hat sich im Vergleich zum Vorjahr von­
                                          diesem Durchschnittswert. Im Vergleich zum               € 9,00 auf € 9,50 erhöht, wodurch generell ein
                                          Betrachtungszeitraum des Vorjahres sind                  leichter M
                                                                                                            ­ ietpreisanstieg zu registrieren ist.

                                          Abb. 9: Factsheet Wohnlagen

                                                                                                  Innere ­Bezirke           Dicht verbautes Gebiet

                                                       Wohneinheiten 2017-2019                    5.700                     2.700

                                                       Durchschnittliche Wohnungsgrößen           63 m2                     60 m2
                                                       2017-2019

                                                       Mieten (€/m²)                              12,50 bis 16,00           10,50 bis 13,50
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                                       Renditen (%)                               2,50 bis 3,70             3,25 bis 4,00

                                                       Kaufpreise (€/m²)
                                                       Ø aktueller ­Neubau­projekte 2017-2019 ­   5.780                     4.670
                                            €          Einzelabverkauf

                                          Quelle: CBRE Research                                                             © 2018 CBRE RESEARCH
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Investoren können je nach Lage eine Brutto­                von € 4.730 registriert. Über diesem Durch-
rendite für Neubauprojekte in Wien zwischen                schnitt liegen die „Inneren Bezirke“ sowie die
2,50% und 4,25% erwarten. Auch hier können                 „Villenlage“. Mit € 5.910/m² ist die „Villen-
die „Inneren Bezirke“ und die „Villenlage“ als             lage“ am teuersten, gefolgt von den „Inneren
attraktivste Wohnlagen hinsichtlich Invest-                Bezirken“. Die beiden Flächenbezirke liegen
ments bezeichnet werden. In beiden liegen die              unter dem registrierten Wiener Durchschnitt
Bruttorenditen für neu errichtete Wohnprojekte             und weisen Kaufpreise von ca. € 3.970/­m²
zwischen 2,50% und 3,75%. Im Vergleich zum                 (Südost) bzw. € 4.120/m² (Nordost) auf. Im
Vorjahr gaben die Renditen in fast allen Wohn-             Vergleich zum Betrachtungszeitraum des
lagen leicht nach.                                         Vorjahres wurde vor allem in den guten Wohn-
                                                           lagen („Innere Bezirke“ und „Villenlage“) sowie
Bei der Auswertung der Kaufpreise der                      dem „Dicht verbauten Gebiet“ ein Preisanstieg
Neubauprojekte im Einzelabverkauf mit                      registriert, während die beiden Flächenbezirke
Fertigstellungsdatum zwischen 2017 und 2019                eine stabile Entwicklung verzeichneten.
wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis pro m²

Villenlage                     Flächenbezirke Südost   Flächenbezirke Nordost         Wien

1.700                          11.800                  9.800                          31.700

73 m2                          67 m2                   66 m2                          65 m2

12,50 bis 16,00                9,50 bis 13,00          9,50 bis 13,00                 9,50 bis 16,00
                                                                                                             MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

2,50 bis 3,70                  3,75 bis 4,10           3,75 bis 4,10                  2,50 bis 4,10

5.910                          3.970                   4.120                          4.730

© 2018 CBRE RESEARCH
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                                          INNERE BEZIRKE

                                          Die Wohnlage „Innere Bezirke“ zeichnet sich durch              Die größten Neubauhotspots befinden sich in
                                          die gründerzeitliche Blockrandbebauung aus, sowie              den großflächigen Stadtentwicklungsgebieten am
                                          die hohe Bevölkerungs- und Bebauungsdichte.                    Hauptbahnhof und Nordbahnhof, sowie entlang
                                          Größere Grünflächen beschränken sich hierbei auf               des Donaukanals. Ebenfalls startet voraussicht-
                                          den 2. Bezirk (Augarten und Prater).                           lich 2020 die zweite Bauphase der ehemaligen
                                                                                                         Aspanggründe im 3. Bezirk. Insgesamt werden
                                          Je Projekt wird im Zeitraum zwischen 2017 und                  im Betrachtungszeitraum 2017 bis 2019 ca. 5.700
                                          2019 eine Wohnungsanzahl von 92 Einheiten reali-               Wohneinheiten realisiert, was einem Anteil von
                                          siert. Dies liegt leicht über dem Wiener Durchschnitt          ca. 18% an der gesamten Wiener Neubauleistung
                                          von 88 Wohneinheiten. Dennoch werden damit                     entspricht. Die durchschnittliche Wohnungsgröße
                                          die, nach den „Flächenbezirken Nordost“, größten               der Neubauprojekte in den Inneren Bezirken liegt
                                          Projekte realisiert.                                           mit 63 m² unter dem Wiener Durchschnitt (65 m²).

                                          Abb. 10: Neubautätigkeit 2017-2020

                                          N e u b a u t ä t i g ke i t   keine   starke
                                          nach Anzahl WE

                                          U-Bahn

                                          U-Bahn geplant

                                          Gewässer
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                              92                                          18%                                  63 m2
                                              Durchschnittliche                           Anteil Wohneinheiten                 Durchschnittliche
                                              Wohnungsanzahl je                           2017-2019 an gesamt                  Wohnungsgröße der
                                              Projekt 2017-2019                           Wien                                 Wohnprojekte 2017-2019

                                              Quelle: CBRE Research
                                                                                                                                     © 2018 CBRE RESEARCH
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Ein Großteil der zwischen 2017 und 2019              Abb. 11: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Innere
fertigzustellenden Wohneinheiten werden als          Bezirke“ 2017-2019
Eigentumswohnungen errichtet (69%), dazu
gehören sowohl freifinanzierte als auch geförderte
Eigentumswohnungen sowie Vorsorgewohnungen.
Darauf folgen mit 28% freifinanzierte Miet-                                                        28%
wohnungen und mit 4% geförderte Mietwohnungen.
Die hohe Anzahl an Eigentumswohnungen ist insbe-                                                    3%
sondere auf einige Großprojekte zurück zu führen.
In 4 der 5 größten Neubauprojekten in dieser Wohn-                                                 69%
lage werden ausschließlich Eigentumswohnungen
errichtet.                                              Mietwohnung freifinanziert

Die Mieten pro m² sind, neben der „Villenlage“,         Mietwohnung gefördert
in den „Inneren Bezirken“ am höchsten. Diese
liegen zwischen € 12,50 und € 16,00/m²/Monat.           Eigentumswohnung
Die Renditen liegen mit 2,50% – 3,70% ebenso im
unteren Bereich. Neubau-Eigentumswohnungen
                                                     Quelle: CBRE Research
können um durchschnittlich € 5.550/m² erworben
werden, was die „Inneren Bezirke“ zur zweit-
teuersten Lage macht. Durchschnittlich kosten
Wiener Eigentumswohnungen ca. € 4.730/m².            Abb. 12: Kaufpreise, Mieten und Renditen „Innere
                                                     Bezirke“

                                                                    Innere Bezirke   Ø Wien
                                                     Kaufpreise     5.780            4.730
                                                     (€/m²)
                                                     Mieten         12,50 – 16,00    9,50 – 16,00
                                                     (€/m²/Monat)

                                                     Rendite (%)      2,50 – 3,70    2,50 – 4,10

Abb. 13: Projekt „Das Ensemble“                      Quelle: CBRE Research

                                                                                                         MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

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           RESEARCH / PREMIUM Immobilien
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                                          DICHT VERBAUTES GEBIET

                                          Die Gebiete entlang des Gürtels zeichnen sich                   Ein großer Neubauhotspot befindet sich im 14.
                                          durch eine zunehmende Aufwertung aus. Die junge                 Bezirk, wo verstärkt ehemalige Kasernenareale
                                          Bevölkerung weicht den höheren Mieten in den                    bebaut werden. Auf der ehemaligen Körner-
                                          Inneren Bezirken aus und entdeckt zunehmend das                 Kaserne sowie der Biedermann-Huth-Raschke
                                          „Dicht verbaute Gebiet“.                                        Kaserne entstehen über 1.000 Wohnungen, ein Teil
                                                                                                          davon ist bereits bezugsfertig. Insgesamt werden
                                          Aufgrund der bereits sehr dichten Bebauung und                  zwischen 2017 und 2019 ca. 2.700 Wohnungen
                                          des geringen Grünflächenanteils werden folglich                 errichtet, was einem Anteil von ca. 8% an der
                                          kleinere Wohnprojekte realisiert. Diese umfassen                gesamten Wiener Neubauleistung darstellt. Die
                                          durchschnittlich 62 Wohneinheiten je Projekt,                   durchschnittliche Wohnungsgröße der Neubau-
                                          was deutlich unter dem Wiener Durchschnitt (88                  projekte beträgt 60 m².
                                          Wohneinheiten je Projekt) liegt.

                                          Abb. 14: Neubautätigkeit 2017-2020

                                          N e u b a u t ä t i g ke i t   keine   starke
                                          nach Anzahl WE

                                          U-Bahn

                                          U-Bahn geplant

                                          Gewässer
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                          62                                              8%                                  60 m2
                                          Durchschnittliche                               Anteil Wohneinheiten                Durchschnittliche
                                          Wohnungsanzahl je                               2017-2019 an gesamt                 Wohnungsgröße der
                                          Projekt 2017-2019                               Wien                                Wohnprojekte 2017-2019

                                          Quelle: CBRE Research
                                                                                                                                      © 2018 CBRE RESEARCH
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Im Vergleich zu den anderen Wohnlagen nehmen         Abb. 15: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Dicht
die Eigentumswohnungen im „Dicht verbauten           verbautes Gebiet“ 2017-2019
Gebiet“ den höchsten Anteil ein. Dieser liegt bei
72% aller in dieser Wohnlage zu errichtenden
Wohneinheiten im Zeitraum zwischen 2017 und
2019. 22% der Wohneinheiten werden als frei-                                                         22%
finanzierte Miete und nur 5% als geförderte Miete
errichtet. Hier werden ebenfalls die größten Wohn-                                                   5%
projekte Eigentumswohnungen beinhalten.
                                                                                                     73%
Die Mieten in freifinanzierten Neubauprojekten im
„Dicht verbauten Gebiet“ liegen bei € 10,50 bis
                                                        Mietwohnung freifinanziert
€ 13,50/m²/Monat und somit im Wiener Mittelfeld.
Die Bruttorenditen für Investoren und Verkaufs-
                                                        Mietwohnung gefördert
interessenten werden zwischen 3,25% und 4,00%
erwartet. Aufgrund der zunehmenden Beliebtheit          Eigentumswohnung
dieser Wohnlage werden auch steigende Kauf-
preise für Eigentumswohnungen registriert, diese     Quelle: CBRE Research
liegen bei den zwischen 2017 und 2019 realisierten
Neubauprojekten bei durchschnittlich € 4.670/m².
                                                     Abb. 16: Kaufpreise, Mieten und Renditen „Dicht
                                                     verbautes Gebiet“

                                                                    Dicht verbautes
                                                                    Gebiet            Ø Wien

                                                     Kaufpreise       4.670           4.730
                                                     (€/m²)

                                                     Mieten         10,50 – 13,50     9,50 – 16,00
                                                     (€/m²/Monat)

                                                     Rendite (%)      3,25 – 4,00     2,50 – 4,10

Abb. 17: Projekt „Diefenbachgasse 7-9“               Quelle: CBRE Research

                                                                                                           MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

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           RESEARCH
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                                          VILLENLAGE

                                          Die „Villenlage“ ist von der Topografie begrenzt
                                          durch den Wienerwald. Dementsprechend
                                                                                                 Abb. 18: Neubautätigkeit 2017-2020
                                          ist diese Wohnlage von einem hohen Grün-
                                          flächenanteil gekennzeichnet und ist die bevor-
                                          zugte Wohnlage für Familien.                           N e u b a u t ä t i g ke i t   keine     starke
                                                                                                 nach Anzahl WE
                                          Im Vergleich zum letzten Betrachtungszeitraum
                                                                                                 U-Bahn
                                          (2016-2018) setzen sich in dieser Wohnlage
                                          kleinere Wohnprojekte durch. Durchschnittlich          U-Bahn geplant

                                          werden 59 Wohneinheiten je Projekt realisiert,         Gewässer
                                          und damit die im Vergleich zu den restlichen
                                          Wohnlagen geringsten Projektgrößen. Somit
                                          werden in diesen beiden Wohnlagen trotz
                                          einer konträren Bebauungsdichte die kleinsten
                                          Projekte realisiert.

                                          Aufgrund der topografischen Verhältnisse
                                          befinden sich die meisten Projekte am östli-
                                          chen Rand des Gebiets. Insgesamt entstehen
                                          zwischen 2017 und 2019 ca. 1.700 Wohnungen
                                          in dieser Wohnlage, was nur 5% der gesamten
                                          Neubauleistung darstellt. Mit durchschnittlich
                                          73 m² sind die Wohnungen in der Villenlage am
                                          größten und liegen deutlich über dem Wiener
                                          Durchschnitt (65 m²).
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                          59                                         5%                                                 73 m2
                                          Durchschnittliche                          Anteil Wohneinheiten                               Durchschnittliche
                                          Wohnungsanzahl je                          2017-2019 an gesamt                                Wohnungsgröße der
                                          Projekt 2017-2019                          Wien                                               Wohnprojekte 2017-2019

                                          Quelle: CBRE Research
                                                                                                                                                   © 2018 CBRE RESEARCH
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Auch hier sind Eigentumswohnungen die                 Abb. 19: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Villenlage“
vorherrschende Kategorie bei den Neubau-              2017-2019
projekten zwischen 2017 und 2019. Sie nehmen 78%
der gesamten Neubauleistung in diesem Zeitraum
ein, während freifinanzierte und geförderte Miet-
wohnungen seltener vertreten sind. Die „Villenlage“                                                       8%
kann als gehobene Wohnlage bezeichnet werden,
mit einem grundsätzlich geringen Anteil an                                                                14%
geförderten Wohnungen. Der dennoch relativ hohe
Anteil an geförderten Mietwohnungen bei den
                                                                                                          78%
Fertigstellungen 2017-2019 ist auf Bauplätze im
„Wildgarten“ zurück zu führen.                           Mietwohnung freifinanziert

Die Monatsmieten in der „Villenlage“ liegen in           Mietwohnung gefördert
etwa auf dem gleichen Niveau wie in den „Inneren
Bezirken“ (€ 12,50 bis € 16,00/m²/Monat). Durch          Eigentumswohnung
die attraktive Lage können hier Bruttorenditen
von 2,50% und 3,75% erwartet werden, sowie
die höchsten Kaufpreise im Einzelabverkauf. Mit       Quelle: CBRE Research
€ 5.910/m² sind Wohnungen in Neubauprojekten
in der „Villenlage“ am teuersten.                     Abb. 20: Kaufpreise,         Mieten     und   Renditen
                                                      „Villenlage“
                                                                      Villenlage        Ø Wien

                                                      Kaufpreise       5.910                4.730
                                                      (€/m²)
                                                      Mieten          12,50 – 16,00         9,50 –16,00
                                                      (€/m²/Monat)

                                                      Rendite (%)      2,50 – 3,70          2,50 – 4,10

Abb. 21: Projekt „Wildgarten“                         Quelle: CBRE Research

                                                                                                                MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

© Gesiba
© 2018 CBRE RESEARCH
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                                          FLÄCHENBEZIRKE SÜDOST

                                          Die „Flächenbezirke Südost“ sind durch eine               hier größere Projekte errichtet als in den anderen
                                          hohe Neubauleistung gekennzeichnet. Zahlreiche            Wohnlagen. Auch der Wiener Durchschnitt mit 88
                                          Stadtentwicklungsgebiete befinden sich hier, aber         Wohneinheiten wird deutlich übertroffen.
                                          auch der Öffentliche Verkehr wird immer weiter
                                          ausgebaut. Nachdem im September 2017 die U1               Größere Agglomerationen von Wohnungsneubau
                                          nach Oberlaa verlängert wurde, wird die Erreich-          befinden sich entlang der U-Bahn Linien, insbe-
                                          barkeit der Wohnlage durch die U2-Verlängerung            sondere entlang der neu eröffneten U1-Ver-
                                          zum Wienerberg weiter verbessert (Fertigstellung          längerung. Mit ca. 11.800 zu errichtenden
                                          2028).                                                    Wohneinheiten zwischen 2017 und 2019 werden in
                                                                                                    dieser Wohnlage die meisten Wohnungen errichtet
                                          Durch die hohe Flächenverfügbarkeit sind hier die         (ca. 37% der gesamten Neubauleistung). Die
                                          größten Wohnprojekte zu registrieren. Mit durch-          Wohnungsgrößen liegen bei ca. 67 m².
                                          schnittlich 109 Wohneinheiten je Projekt werden

                                          Abb. 22: Neubautätigkeit 2017 - 2020

                                                                                                                      N e u b a u t ä t i g ke i t       keine      starke
                                                                                                                      nach Anzahl WE

                                                                                                                      U-Bahn

                                                                                                                      U-Bahn geplant

                                                                                                                      Gewässer
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                          109                                      37%                                            67 m2
                                          Durchschnittliche                        Anteil Wohneinheiten                           Durchschnittliche
                                          Wohnungsanzahl je                        2017-2019 an gesamt                            Wohnungsgröße der
                                          Projekt 2017-2019                        Wien                                           Wohnprojekte 2017-2019

                                          Quelle: CBRE Research                    Kartengrundlage: open.wien.gv.at
                                                                                                                                                     © 2018 CBRE RESEARCH
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Das vorherrschende Rechtsverhältnis der zwischen   Abb. 23: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Flächen-
2017 und 2019 zu errichtenden Wohnprojekte         bezirke Südost“ 2017-2019
in den „Flächenbezirke Südost“ sind geförderte
Mietwohnungen mit ca. 50%. Darauf folgen                                                        19%
Eigentumswohnungen mit 31% sowie freifinanzierte
Mietwohnungen mit 19%. Die hohe Anzahl an                                                       50%
geförderten Mietwohnungen kann auf größere
Stadtentwicklungsprojekte zurück geführt werden,                                                31%
wie dem Projekt „In der Wiesen“ entlang der U6
Station Erlaaer Straße, wo über 1.000 Wohn-
                                                      Mietwohnung freifinanziert
einheiten realisiert werden.
                                                      Mietwohnung gefördert
In freifinanzierten Neubauprojekten in den
„Flächenbezirken Südost“ sind die Mieten noch         Eigentumswohnung
vergleichsweise günstig. Diese liegen zwischen
€ 9,50 und € 13,00/m² je nach Lage und             Quelle: CBRE Research
Ausstattung. Die Bruttorenditen liegen zwischen
3,75% und 4,10%. Mit unter € 4.000/m² sind die     Abb. 24: Kaufpreise, Mieten      und     Renditen
Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen           „Flächenbezirke Südost“
im Einzelabverkauf am günstigsten und liegen
auch deutlich unter dem Wiener Durchschnitt von                   Flächenbezirke
                                                                  Südost           Ø Wien
€ 4.730/m².
                                                   Kaufpreise     3.970            4.730
                                                   (€/m²)
                                                   Mieten         9,50 – 13,00     9,50 – 16,00
                                                   (€/m²/Monat)
                                                   Rendite (%)    3,75 – 4,10      2,50 – 4,10

Abb. 25: Projekt „Viola Park Bauteil C“            Quelle: CBRE Research

                                                                                                       MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

© Mischek
© 2018 CBRE RESEARCH
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                                          FLÄCHENBEZIRKE NORDOST

                                          Die flächenmäßig größte Wohnlage „Flächen-
                                          bezirke Nordost“ ist aufgrund des hohen Grün-
                                          flächenanteils vor allem bei Erholungssuchenden                                Abb. 26: Neubautätigkeit 2017-2020
                                          und Familien beliebt. Aber auch die zahlreichen
                                          Wasserflächen sind ein Anziehungspunkt.

                                          Trotz der hohen Flächenverfügbarkeit werden hier
                                          vergleichsweise kleine Neubauprojekte realisiert.
                                          Durchschnittlich verfügen die Wohnprojekte
                                          zwischen 2017 und 2019 über 83 Wohneinheiten.
                                          Damit liegt die Wohnlage unter dem Wiener Durch-
                                          schnitt von 88 Wohneinheiten.

                                          Die Seestadt ist auch weiterhin ein Neubauhotspot
                                          neben zahlreichen Stadtentwicklungsgebieten
                                          im 21. Bezirk. In der Wohnlage Flächenbezirke
                                          Nordost werden etwa 9.800 Wohnungen zwischen
                                          2017 und 2019 errichtet, was 31% der gesamten
                                          Neubauleistung entspricht. Die durchschnittlichen
                                          Wohnungsgrößen in dieser Wohnlage liegen bei
                                          etwa 66 m² und damit knapp über dem Wiener
                                          Durchschnittswert.

                                          N e u b a u t ä t i g ke i t   keine   starke
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                          nach Anzahl WE

                                          U-Bahn

                                          U-Bahn geplant

                                          Gewässer

                                          83                                              31%                                   66 m2
                                          Durchschnittliche                               Anteil Wohneinheiten                  Durchschnittliche
                                          Wohnungsanzahl je                               2017-2019 an gesamt                   Wohnungsgröße der
                                          Projekt 2017-2019                               Wien                                  Wohnprojekte 2017-2019

                                          Quelle: CBRE Research                           Kartengrundlage: open.wien.gv.at
                                                                                                                                       © 2018 CBRE RESEARCH
23

In den „Flächenbezirken Nordost“ ist die               Abb.   27:    Rechtsverhältnis  Wohnprojekte
vorherrschende Kategorie bei der Neubauleistung        „Flächenbezirke Nordost“ 2017-2019
zwischen 2017 und 2019 die der geförderten
Mietwohnungen. Dies ist ebenso auf 4 der 5 größten                                                    15%
Projekte zurück zu führen, welche vollkommen
mit geförderten Mietwohnungen ausgestattet                                                          53%
sind. Damit ist diese Kategorie nur in den beiden
Flächenbezirken am häufigsten vertreten. Darauf                                                     32%
folgen mit 32% Eigentumswohnungen sowie mit
15% freifinanzierte Mietwohnungen.                        Mietwohnung freifinanziert

Die „Flächenbezirke Nordost“ ähneln vom                   Mietwohnung gefördert
Preisniveau den „Flächenbezirken Südost“. Auch hier
liegen die Mieten für freifinanzierte Mietwohnungen       Eigentumswohnung
zwischen € 9,50 und € 13,00/m²/Monat. Die zu
erwartende Bruttorendite für Neubau-Wohnprojekte       Quelle: CBRE Research
liegt zwischen 3,75% und 4,10%. Bei den
erhobenen       Neubauprojekten         wurde    ein
Angebots-Kaufpreis im Einzelabverkauf von rund
                                                       Abb. 28: Kaufpreise, Mieten      und     Renditen
€ 4.120/m² registriert, was in etwa dem Niveau der
                                                       „Flächenbezirke Nordost“
nordöstlichen Flächenbezirke entspricht.

                                                                      Flächenbezirke
                                                                      Nordost          Ø Wien

                                                       Kaufpreise     4.120            4.730
                                                       (€/m²)

                                                       Mieten         9,50 – 13,00     9,50 – 16,00
                                                       (€/m²/Monat)

                                                       Rendite (%)    3,75 – 4,10      2,50 – 4,10

Abb. 29: Projekt „Duo22“                               Quelle: CBRE Research

                                                                                                            MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

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© 2018      Bauträger
       CBRE RESEARCH
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                                          INNERSTÄDTISCHE
                                          STADTENTWICKLUNGSGEBIETE                                                                 Abb. 30: Agglomerationen
                                                                                                                                   Wohnungsneubau 2017-2020

                                          In Zeiten einer immer dichter werdenden Bebauung                                         Althan-Gründe
                                          werden innerstädtische Stadtentwicklungsgebiete
                                                                                                                                   Fertigstellung ca. 2025
                                          immer attraktiver, sowohl für Investoren und
                                          Developer als auch für Wohnungssuchende. In
                                          Wien sind nur noch wenige großflächige und inner-
                                          städtische Entwicklungsgebiete verfügbar. Dazu
                                          zählen die bereits im Bau befindliche und voraus-
                                          sichtlich im nächsten Jahr fertigzustellende Wohn-
                                          bebauung am Hauptbahnhof, wodurch insgesamt
                                          5.000 neue Wohnungen am Wiener Markt hinzu
                                          gekommen sind. Ein weiteres Stadtentwicklungs-
                                          gebiet befindet sich entlang des Donaukanals.
                                          Dazu gehört das bis 2020 fertigzustellende „Das
                                          Ensemble“ an der Erdberger Lände, sowie das
                                          bereits fertiggestellte „Laendyard”. Bis 2021 folgt
                                          auch die Fertigstellung der TrIIIple Wohntürme in
                                          der Schnirchgasse.

                                          Am ehemaligen Areal des Nordbahnhofs werden
                                          bis 2025 rund 10.000 neue Wohnungen gebaut,
                                          ein Großteil ist hierbei bereits fertiggestellt. Direkt
                                          nebenan startet in den nächsten Jahren die
                                          Bebauung des ehemaligen Nordwestbahnhofs,
                                          welcher bis 2025 bebauut werden soll. Auf dem
                                          derzeit noch von der ÖBB genutzten Frachten-
                                          bahnhof soll ein gemischt genutzter Stadtteil mit
                                          ca. 5.000 neuen Wohnungen entstehen. In dem
                                          gleichen Zeitfenster dürfte auch die Bebauung
                                          des Althan-Quartiers fertiggestellt werden. Auf
                                          dem Areal des Franz-Josefs-Bahnhof ist eine
                                          Mischnutzung von Büro, Wohnen, Einzelhandel und
                                          Hotel geplant.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                                                                                                          4
                                                                                                                                            2

                                                                                                    Kartengrundlage: open.wien.gv.at

                                          Quelle: CBRE Research
                                                                                                                                       © 2018 CBRE RESEARCH
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            Nordwestbahnhof - 5.000 WE            Traditionell befinden sich die größten Stadtentwick-
            Baubeginn 2022                        lungsgebiete aufgrund der höheren Flächenverfüg-
                                                  barkeit in den äußeren Bezirken. In den Flächen-
                                                  bezirken Nordost gehören die Siemensäcker mit
                                                  über 1.000 geplanten Wohneinheiten zu den
                Nordbahnhof - 10.000 WE
                                                  größten Stadtentwicklungsgebieten, aber auch in
                Fertigstellung 2. Phase           der Seestadt Aspern wird mit dem Quartier am
                bis 2025                          Seebogen weiter expandiert. Im Süden Wiens stellt
                                                  das Gebiet Atzgersdorf mit bis zu 1.500 geplanten
                                                  Wohneinheiten in direkter Umgebung zum
                                                  Projekt „In der Wiesen“ eine der dynamischsten
                                                  Stadtentwicklungsgebiete dar.

                1

                                              5   Größte Wohnbauagglomerationen nach fertig-
                                                  zustellenden Wohneinheiten 2017-2020 in den
                                                  äußeren Bezirken

                                                   1     Leopoldauer Str. | ~ 2.100 WE

                                                   2     In der Wiesen | ~ 2.000 WE
      Donaukanal - 1.800 WE
      Fertigstellung ab 2018                       3     Oberlaa | ~ 1.400 WE

                                                   4     Atzgersdorf | ~ 1.360 WE
                                                                                                         MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

      Eurogate II - 1.900 WE
      Baubeginn ca. 2020
                                                   5     Seestadt | ~ 1.270 WE

                    Hauptbahnhof - 5.000 WE              Innerstädtische
  3                                                      Stadtentwicklungsgebiete
                    Fertigstellung bis 2019

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                                          INVESTMENTMARKT WOHNEN

                                          Das starke Investmentjahr 2017, in dem insgesamt             Rahmen eines Forward Deals im April 2018 ca.
                                          knapp € 5,0 Mrd. am institutionellen Investment-             390 Wohnungen. Die Fertigstellung des Groß-
                                          markt in Österreich investiert wurden, brachte               projekts wird für das erste Quartal 2020 erwartet.
                                          auch einen Anstieg bei Investments in Wohn-
                                          immobilien. Im Jahr 2017 nahmen Wohnimmo-                    Immer mehr derartige Veräußerungen von
                                          bilien ca. 11% bzw. € 550 Mio. des gesamten                  Projektentwicklungen im Rahmen von Forward
                                          Investmentvolumens ein, was im Hinblick auf das              Deals sind zu beobachten. 85% der im H1 2018
                                          im Vorjahr investierte Volumen (2016: 7% bzw.                getätigten institutionellen Wohntransaktionen in
                                          ca. € 200 Mio.) einen starken Anstieg darstellt.             Österreich fanden im Rahmen von Forward Deals
                                          Im ersten Halbjahr 2018 waren Wohnimmobilien                 statt. Im Jahr 2017 lag dieser Anteil bei 78%.
                                          mit ca. 33% (€ 760 Mio.) des gesamten Invest-
                                          mentvolumens die zweitstärkste Asset-Klasse.                 Besonders aktiv waren hierbei deutsche Inves-
                                                                                                       toren. Von dem im H1 2018 in Wohnimmo-
                                          Einen wesentlichen Beitrag für das hohe Investment-          bilien investierten Volumen wurden 71% von
                                          volumen im H1 2018 leisteten großvolumige Deals              deutschen Investoren umgesetzt. Diese Tatsache
                                          wie der Verkauf von fünf Bauteilen des Projektes             sowie die hohe Zahl an Forward Deals verdeutli-
                                          „Das Ensemble“. Die Art-Invest kaufte hierbei im             chen das Investoreninteresse am österreichischen
                                                                                                       Wohnungsmarkt.

                                          Abb. 31: Investmentvolumen Wohnen Österreich
                                                                                                                           Wohnen

                                                                                                                           Sonderform Wohnen
                                                                                                                           (Studentenheim,
                                                                                                                           Mikro-Living)
                                          € Mio.

                                          800

                                          700
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                          600

                                          500

                                          400

                                          300

                                          200

                                          100

                                            0
                                                     2009      2010       2011       2012       2013     2014       2015       2016       2017       H1
                                                                                                                                                    2018

                                          Quelle: CBRE Research

                                                                                                                                      © 2018 CBRE RESEARCH
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Im ersten Halbjahr 2018 wurde bereits das Wohn-           Das Interesse an Studentenheimen basiert auf
Investmentvolumen des gesamten vorherigen                 den steigenden Studentenzahlen in Österreich.
Jahres übertroffen. Fast das gesamte, im H1 2018          In den letzten 10 Jahren nahm die Anzahl an
in Wohnimmobilien investierte Volumen entfiel auf         Studenten laut BMWFW um 14% zu. Die Anzahl
die Bundeshauptstadt Wien. Auch im Vorjahr war            an ausländischen Studierenden stieg sogar um
Wien mit ca. 68% des gesamten Wohninvestment-             88%. Etwa 9% der Studenten wohnen in Studenten-
volumens die bevorzugte Lage in Österreich.               heimen, wobei sich ausländische Studierende
                                                          häufiger für Studentenwohnheime entscheiden. Die
Bei den sogenannten Sonderformen des Wohnens,             Reaktion darauf spiegelt sich anhand der hohen
zu denen Studentenheime und Mikro-Living                  Neubauleistung in diesem Bereich wider. Während
gehören, ist ebenso anhand des hohen Anteils              in den Jahren 2016 und 2017 über 1.500 bzw. über
von Forward Deals, großes Interesse zu erkennen.          2.000 Wohneinheiten, die den beiden Sonder-
In den Jahren 2016 und 2017 entfielen jeweils ca.         formen zuzuordnen sind, fertiggestellt wurden,
50% des Wohn-Investmentvolumens auf Studenten-            folgte ein leichter Rückgang im Jahr 2018 sowie
heime und Mikro-Apartments. Seit 2015 wurden              eine deutlich reduzierte Neubauleistung von nur
rund € 370 Mio. in diese investiert, davon wurden         ca. 500 Wohneinheiten im Jahr 2019. Im Jahr 2020
86% im Rahmen von Forward Deals verkauft. Zu              ist wieder mit einer höheren Fertigstellungsleistung
den größten Transaktionen gehörte der Verkauf             von rund 2.000 Wohneinheiten zu rechnen. Somit
eines TrIIIple-Turms, in dem bis 2021 über 400            ist auch in Zukunft für investmentfähige Produkte
Studentenapartments errichtet werden.                     gesorgt.

Abb. 32: Fertigstellungsleistung Mikro-Living und Studentenwohnheime

Zimmer

                                                                                       Mikro-Apartments
                                                                                                                 MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

2500

2000                                                                                   Studentenheimplätze

1500

1000

500

  0
          2015         2016      2017       2018       2019       2020        2021

                                                                                      Quelle: CBRE Research

© 2018 CBRE RESEARCH
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                                          AUSBLICK

                                          In den letzten 5 Jahren waren in Wien stark          der hohen Nachfrage auf dem Mietmarkt
                                          steigende Bevölkerungszahlen zu verzeichnen.         gehen wir von einem etwas höheren Miet-
                                          Laut Prognosen von Statistik Austria wird die        preisanstieg als in der Vergangenheit aus.
                                          Bevölkerung auch in den nächsten 5 Jahren weiter
                                          wachsen, jedoch in etwas abgeschwächter Form.        Auch bei den Kaufpreisen für Neubau-
                                          Für den Wiener Wohnungsmarkt bedeutet dies           wohnungen ist ein weiterer Anstieg, in den
                                          eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnungen,        guten Wohnlagen zu erwarten. Unterstützt
                                          insbesondere im leistbaren Segment. Darauf           wird dies durch die strengeren Vorschriften für
                                          reagieren auch zahlreiche gemeinnützige Bauträger,   den Abriss von historischen Altbeständen und
                                          die mittlerweile drei der fünf aktivsten Bauträger   der   dadurch   verringerten   Neubautätigkeit.
                                          im Zeitraum zwischen 2017 und 2019 darstellen.
                                                                                               Der Wohnmarkt gerät zunehmend in den Fokus
                                          Leistbares Wohnen bedeutet auch kleiner werdende     von nationalen und internationalen Investoren, was
                                          Wohneinheiten. Dieser Trend wird sich weiterhin      anhand des steigenden Investmentvolumens sowie
                                          fortsetzen. Die geplante Widmungskategorie           der hohen Anzahl an Forward Deals ersichtlich
                                          „geförderter Wohnbau“ soll neben anderen             ist. Hohes Interesse richtet sich auch auf Sonder-
                                          Maßnahmen kostengünstiges Bauland für den            formen des Wohnens, zu denen Studentenheime
                                          geförderten Wohnbau auch in Zukunft sicherstellen.   und Mikro-Apartments zählen. Diese stellten in den
                                                                                               Jahren 2016 und 2017 ca. 50% des institutionellen
                                          Dennoch sind die Mieten im Wohnungsneubau            Wohn-Investmentvolumens dar. Durch die gut
                                          im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen,         gefüllte Projektpipeline gehen wir auch in Zukunft
                                          befinden sich aber im internationalen Vergleich      von einem beachtlichen Investitionsvolumen in
                                          auf einem eher niedrigen Niveau. Aufgrund            Sonderwohnformen aus.

                                                                            Weiterhin steigende Mieten und leichter
                                                                             Kaufpreisanstieg in bevorzugten Wohnlagen
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                                                             zu erwarten

                                                                            Projektpipeline für Wohnungen und
                                                                             Sonder formen gut gefüllt

                                           2019                             Hohe Dynamik am Wohninvestmentmarkt

                                                                                                                            © 2018 CBRE RESEARCH
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1010 I N N E R E S T A D T                    1010 I N N E R E S T A D T             1010 I N N E R E S T A D T

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     1190 G L A N Z I N G                             1190 G R I N Z I N G           1010 I N N E R E S T A D T

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1010 I N N E R E S T A D T                           1190 S I E V E R I N G         1020 L E O P O L D S T A D T

Zeit für einen Neubeginn
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                                                                                  IT’S TIME TO START

                                                                                        vg
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                                          METHODIK UND DEFINITIONEN

                                          METHODIK
                                          Die Daten zu den Wohnprojekten basieren auf dem Stand von Juli 2018. Erfasst wurden Detaildaten zu
                                          ­Neubauprojekten ab 20 Wohneinheiten im gesamten Stadtgebiet von Wien. Die Daten stammen großteils aus
                                           Quellen, die vom Entwickler bzw. dem für die Vermarktung des Objekts beauftragten Unternehmen oder anderen
                                           am Projekt beteiligten Unternehmen wie Architekten und Baufirmen veröffentlicht bzw. zur Verfügung gestellt
                                           wurden.

                                          KAUFPREISE                                                 WOHNUNGSGRÖSSEN
                                          Alle Angaben zu Kaufpreisen stellen Ange-                  Die Wohnungsgrößen beziehen sich auf die Wohn-
                                          botspreise inkl. USt dar, die dem Einzelabverkauf          nutzflächen der einzelnen Projekte, bei denen min­
                                          dienen. Darin sind weder Transaktions- noch                destens zu 2/3 Einzelaufstellungen der ­einzelnen
                                          Maklerkosten enthalten. Erfasst wurden jene Kauf-          Wohnungsgrößen vorhanden waren oder die
                                          preise von Projekten, bei denen entweder Einzel­           Wohnnutzfläche des gesamten Objekts bekannt
                                          aufstellungen zu mindestens 2/3 vorhanden waren            war und dementsprechend Rückschlüsse auf die
                                          oder ­Durchschnittswerte zur Verfügung standen.            durchschnittlichen Wohnungsgrößen gezogen
                                                                                                     werden konnten.
                                          MIETE
                                          Die Miete stellt die Angebotsmiete auf Basis der           RECHTSVERHÄLTNISSE
                                          Nettokaltmiete (exkl. Betriebs-/Nebenkosten und            Die Rechtsverhältnisse der Wohnungen wurden im
                                          Steuern) für freifinanzierte Neubauprojekte ohne           Bericht in folgende ­Kategorien eingeteilt:
                                          Mietzinsobergrenze dar.
                                                                                                     •   Eigentumswohnungen: Diese setzen sich
                                          RENDITE                                                        zusammen aus freifinanzierten und geförderten
                                          Alle Angaben zu Renditen stellen Bruttorenditen                Eigentumswohnungen, sowie aus Vorsorge-
                                          dar und basieren auf dem Bruttomietertrag (exkl.               wohnungen.
                                          Betriebs-/Nebenkosten und vor Berücksichtigung             •   Vorsorgewohnungen: Eine spezielle Form der
                                          nicht umlegbarer Betriebs- und/oder Instandhal-                Eigentumswohnungen, die auf eine Vermeh-
                                          tungskosten) sowie dem Nettokaufpreis (ohne                    rung des eingesetzten Kapitals durch Mietein-
                                          Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten).                      nahmen und Steigerung des Wohnwerts ­abzielt.
                                                                                                     •   Geförderte Mietwohnungen: Diese werden
                                          WIENER WOHNBAUINITIATIVE (WBI)                                 definiert als jene Wohnungen deren Erlangung
                                          Dabei handelt es sich um eine besondere Variante               an Voraussetzungen gebunden ist und für
                                          des freifinanzierten Wohnbaus. Die Stadt vergibt               deren Errichtung Fördermittel bezogen wurden.
                                          günstige Darlehen, welche sowohl an verpflicht-                Bestimmte Höchsteinkommensgrenzen dürfen
                                          ende Eigenmittel- und Mietzinsobergrenzen als                  nicht überschritten werden. Außerdem muss
                                          auch an Qualitätskriterien geknüpft sind. Die Miet­            ein dringender Wohnbedarf geltend gemacht
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

                                          zinsobergrenze gilt für 10 Jahre, ansonsten müssen             werden können.
                                          wie beim geförderten Wohnbau die Grundvoraus­              •   Freifinanzierte      Mietwohnungen:    Hierzu
                                          setzungen erfüllt werden, jedoch ohne begrün-                  zählen Mietwohnungen welche ohne Förder-
                                          deten Wohnbedarf. Aufgrund der im Vergleich zum                mittel ­errichtet werden sowie Wohnungen die
                                          ­geförderten Wohnbau auf 10 Jahre begrenzten                    im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative
                                           Mietzinsobergrenze werden diese Wohnungen zum                 ­errichtet werden.
                                           freifinanzierten Wohnbau gezählt.

                                                                                                                                  © 2018 CBRE RESEARCH
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