MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN - www.cbre.at/ wohnen2018 INTERAKTIVE KARTE
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wohnen2018
MEHRGESCHOSSIGER
WOHNUNGSNEUBAU
IN WIEN
CBRE Research | Oktober 2018
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CBRE ÖSTERREICH
»BUILD ON ADVANTAGE« lautet unser Leitgedanke. In Österreich sind wir der einzige Dienstleister am Markt,
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BERATUNG BEI AN- UND VERKAUF FONDSDIENSTLEISTUNGEN
MANAGEMENT UND DEVELOPMENT IMMOBILIENBEWERTUNG
TECHNISCHE BERATUNG MARKTFORSCHUNG, STUDIEN UND ANALYSEN
ARCHITEKTUR & WORKPLACE STRATEGIE BETRIEB UND OPTIMIERUNG FÜR EIGENNUTZER
CBRE ÖSTERREICH ARBEITET FÜR FOLGENDE OBJEKT-KATEGORIEN:
Office Industrial & Logistics Living Hotel Retail
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
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oren ganz individuell in der Entscheidungs- Projek te. Zudem bringen wir durch unser inter-
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– von der Aufbereitung bis zum Abschluss. Das haben.
vernetzt arbeitende Team besitzt eine langjährige
CBRE INVESTMENT PROPERTIES
Georg Fichtinger Andrea Buchegger Elisabeth Jenauth
Senior Director Associate Director Senior Consultant
Head of Investment Properties +43 1 533 40 80 45 +43 191 66 82 27
+43 1 533 40 80 20 e: andrea.buchegger@cbre.com e: elisabeth.jenauth@cbre.com
e: georg.fichtinger@cbre.com
WOHNUNGEN MIETEN/KAUFEN/VERKAUFEN
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MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Patrick Schild Herbert Petz Anselm Wohlgenannt
Director Consultant Consultant
Head of Agency +43 1 533 40 80 30 +43 1 533 40 80 08
+43 1 533 40 80 57 e: herbert.petz@cbre.com e: anselm.wohlgenannt@cbre.com
e: patrick.schild@cbre.com
© 2018 CBRE RESEARCH
INHALT CBRE ÖSTERREICH .............................…………………………………………. S.2 Einleitung .............................……………………………………………………… S.5 Übersicht Wien ..........................……………………………………………..….. S.6 Wirtschaftsaussichten Wien ...........................…………………….................. S.7 Wohnungsmarkt Wien ..........................……………………………………….. S.8 Neubautätigkeit Wien .........................………………………………………… S.10 Wohnlagen Wien ...........................……………………………………………... S.12 Innere Bezirke ..........................…………………………………………………. S.14 Dicht verbautes Gebiet ........................……………………………………….. S.16 Villenlage ............................…………………………………………………….... S.18 Flächenbezirke Südost ..........................………………………………………... S.20 Flächenbezirke Nordost .........................………………………………………. S.22 Innerstädtische Stadtentwicklungsgebiete ........................…………………… S.24 Investmentmarkt Wohnen ........................…………………………………….. S.26 Ausblick .............................………………………………………………….......... S.28 Methodik und Definitionen .........................………………………………….... S.30 Kontakte........................................................………………………………….... S.31
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EINLEITUNG
Patrick Schild Georg Fichtinger
Head of Agency CBRE Head of Investment Properties CBRE
„Projektentwickler reagieren auf die hohe „Steigende Investmentvolumina und die hohe Zahl
Nachfrage nach Wohnraum, die in der höchsten an Forward Deals verdeutlichen das Investoren
Neubau leistung seit mehr als einem Jahrzehnt interesse am österreichischen Wohnungsmarkt, der
resultiert. Diese wird in den kommenden Jahren verstärkt institutionelle Investoren aus dem Ausland
noch einmal kräftig zunehmen, bei gleichzeitig anzieht.”
immer kleiner werdenden Wohnungsgrößen.”
Der Neubauwohnungsmarkt in Wien ist aktuell Der Trend zur Urbanisierung hält jedoch weiterhin
von einem Bauboom geprägt. Das große an und daraus folgend auch die verstärkte
Marktpotenzial durch die sich angleichenden Nachfrage nach innerstädtischen Neubau-
Renditen zwischen gewerblichen Immobilien wohnungen, die auf ein beschränktes Angebot trifft.
und Wohnimmobilien hält weiterhin an und
führt zu einem steigenden Interesse seitens Neben diesen derzeit relevanten Themen bietet
nationaler und internationaler Investoren. der zweite von CBRE veröffentlichte Bericht zu den
Diese entdecken nicht nur die klassischen aktuellen Entwicklungen am Wiener Wohnungs
Neubauwohnungen, sondern zunehmend markt einen Einblick in die Neubautätigkeit
auch sogenannte Sonderformen des Wohnens. in den von CBRE definierten fünf Wohnlagen.
Diese gehen über die zugrunde liegenden
Studentenheime und Mikro-Apartments werden Verwaltungsgrenzen hinaus und orientieren sich
für institutionelle Investoren immer attrak- an wohnungsmarktspezifischen Merkmalen. Eine
tiver, was sich auch anhand des Investment- einleitende Beschreibung der Bevölkerungs- und
volumens sowie des hohen Anteils von Verkäufen Wirtschaftsentwicklung soll das vorhandene
im Rahmen von Forward-Transaktionen zeigt. Potenzial sowie die Rahmenbedingungen
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
für den Wiener Wohnungsmarkt definieren.
Die zunehmende Verdichtung, insbesondere inner-
halb des Gürtels, führt dazu, dass Neubauprojekte Seit September 2016 werden laufend Wohnbau-
in innerstädtischen Entwicklungsgebieten immer projekte ab 20 Wohneinheiten erfasst. In der
attraktiver werden. Wien ist gekennzeichnet von Neubauleistung sind keine Sanierungen berück-
einer hohen Anzahl an Stadtentwicklungsgebieten, sichtigt, Umnutzungen zu Wohnen hingegen schon,
die sich aufgrund der Flächenverfügbarkeit meist da diese neuen, dem Wohnungsmarkt hinzukom-
in den Äußeren Flächenbezirken konzentrieren. menden, Wohnraum darstellen.
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ÜBERSICHT WIEN
Die Bundeshauptstadt Wien wurde im Jahr 2018 besonders stark war der Bevölkerungsanstieg im Jahr
zum neunten Mal in Folge als Stadt mit der höch- 2016 mit einem Bevölkerungsplus von 2,4%. Nach
sten Lebensqualität ausgezeichnet. Zu diesem Bezirken betrachtet war mit 11% der stärkste Anstieg
Ergebnis kam die Beratungsgesellschaft Mercer im 22. Bezirk zu erkennen, gefolgt von großteils
mit ihrer jährlich durchgeführten Vergleichsstudie. äußeren Bezirken, insbesondere im Süden Wiens.
Auch die Studie des Economist Intelligence Unit
sieht erstmals Wien auf Platz 1 der lebenswertesten Laut den aktuellsten Prognosen von Statistik
Städte weltweit. Austria, soll die Bevölkerungszahl in Wien
weiter steigen. Zwischen 2018 und 2022 soll die
Der hohe Grünflächenanteil in Wien ist dafür nicht Bevölkerung um 6% ansteigen und somit etwas
unerheblich, dieser liegt laut der MA 18 bei ca. schwächer als im Vergleichszeitraum 2013-2017.
45%. Wobei hier auch größere Unterschiede nach Im Jahr 2025 soll nach derzeitigen Prognosen
Bezirken zu erkennen sind. Den höchsten Grün- die 2 Millionen Einwohnermarke erreicht werden.
flächenanteil findet man in den äußeren Bezirken. Die Neubautätigkeit und die daraus folgende
Bevölkerungszunahme in den Flächenbezirken
Die bisherige und zukünftig prognostizierte wird auch weiterhin dominant bleiben. Durch die
Bevölkerungsentwicklung bestätigt den Bedarf an verstärkte Bebauung der letzten innerstädtischen
zusätzlichem Wohnraum. Auch die hohe Anzahl Flächenreserven wird aber auch in den inneren
an Stadtentwicklungsgebieten zeugt von der Bezirken Josefstadt und Landstraße eine anhaltend
Wohnungsnachfrage. Zwischen 2013 und 2017 hohe Neubautätigkeit erwartet.
nahm die Bevölkerung in Wien um ca. 7% zu,
Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung Wien 2013-2025
2 050 000 +6% 2 Mio.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
2 000 000
1 950 000
1 900 000 +7%
1 850 000
1 800 000
1 750 000
1 700 000
1 650 000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2025
Quelle: Statistik Austria © 2018 CBRE RESEARCH
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WIRTSCHAFTSAUSSICHTEN WIEN
Die positiven Wirtschaftsdaten tragen einen ca. € 22.820/Einwohner etwas unter dem öster-
wesentlichen Teil zur hohen Lebensqualität und reichischen Durchschnitt. Am kaufkräftigsten sind
dem Bevölkerungsanstieg bei. Das BIP pro Kopf auch dieses Jahr die Wiener Bezirke 1 (€ 38.880/
liegt laut der EU-Kommission in Österreich im Jahr Einwohner) und 13 (€ 30.560/Einwohner).
2018 bei ca. € 39.500 und damit deutlich über
dem EU-Durchschnitt (ca. € 31.000/Kopf). Nachdem die Arbeitslosenzahlen in den letzten
Jahren gestiegen sind, zeichnet sich seit 2017 eine
Trotz steigender geopolitischer Risiken und Erholung am Arbeitsmarkt ab. Im Halbjahr 2018
zunehmender Handelsspannungen hält die Hoch- lag die Arbeitslosenquote laut dem Hauptverband
konjunktur in Österreich an. Für 2018 wird laut der österreichischen Sozialversicherungsträger bei
Oxford Economics ein BIP-Anstieg von 2,9% 6,8% in Österreich und bei 11,7% in Wien. Prognosen
erwartet. Durchschnittlich lag das BIP-Wachstum von Oxford Economics zeigen für die Zukunft einen
zwischen 2013 und 2018 bei ca. 1,9%. Auch für rückläufigen Trend der Arbeitslosigkeit in Öster-
den Zeitraum zwischen 2019 und 2023 wird ein reich, welche zwischen 2019 und 2023 einen
weiterer Anstieg mit durchschnittlich 1,2% pro Jahr jährlichen Durchschnitt von 4,8% aufweisen soll
erwartet. (ø 2013-2018: 5,6%).
Die Inflationsrate wird für das Jahr 2018 mit etwa Ein weiterer bedeutender Faktor, insbesondere für
2,1% prognostiziert, was dem Wert des Vorjahres die Immobilienwirtschaft, ist die Entwicklung der
entspricht. Die Teuerung ist vor allem auf die Zinsen. Ab 2020 wird ein moderater Zinsanstieg
höheren Ölpreise und den schwächeren Eurokurs erwartet. Die EZB hat angekündigt, die Leitzinsen
zurück zu führen. Für die Jahre zwischen 2019 über den Sommer 2019 auf dem aktuellen Niveau
und 2023 werden jährlich Inflationsraten von 1,7% beizubehalten und sie frühestens ab September
prognostiziert. 2019 anzuheben. Somit werden weiterhin attrak-
tive Finanzierungskonditionen für Investoren und
Laut GfK liegt die Kaufkraft in Österreich bei ca. Eigentumswohnungs-Käufer bestehen.
€ 23.280/Einwohner im Jahr 2018. Wien liegt mit
Abb. 2: Konjunkturaussichten Österreich
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
ø 2013-2018: 1,9% ø 2013-2018: 1,5% ø 2013-2018: 5,6%
ø 2019-2023: 1,2% ø 2019-2023: 1,7% ø 2019-2023: 4,8%
BIP-WACHSTUM INFLATION ARBEITSLOSIGKEIT
Quelle: Oxford Economics
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WOHNUNGSMARKT WIEN
Laut der Mikrozensus-Wohnungserhebung Vergleich zum Vorjahr minimal ab. Wien hat im
2017 gibt es in Wien ca. 905.000 Hauptwohn- Vergleich zu den restlichen Bundesländern nicht
sitzwohnungen. Im Vergleich zum Vorjahr ist die nur die geringste Haushaltsgröße sondern auch
Anzahl der Hauptwohnsitzwohnungen um ca. den höchsten Anteil an Ein-Personen-Haushalten.
3.000 Wohnungen angestiegen. Dieser beträgt im Jahr 2017 ca. 44,3% und nahm
im Vergleich zum Jahr 2007 nur gering ab. Laut
Laut Statistik Austria lag die durchschnittliche langfristigen Haushaltsprognosen von Statistik
Wohnfläche pro Wohnung im Gesamtbestand in Austria wird für die Zukunft ein geringer Anstieg
Wien im Jahr 2017 bei ca. 74,6 m². Die oft genannte der Einpersonenhaushalte erwartet. Im Jahr 2050
Reduzierung der Wohnfläche ist insofern nicht sollen 46% der Wiener Privathaushalte Ein-Per-
ersichtlich, da die Wohnfläche sowohl im Vergleich sonen-Haushalte darstellen.
zum Vorjahr (73,7 m²) als auch im Vergleich zu
2007 (72,8 m²), zumindest im Gesamtbestand, Die 905.000 Hauptwohnsitzwohnungen in Wien
angestiegen ist. werden großteils in Miete bewohnt. Knapp 77% der
Wohnungen stellen im Jahr 2017 Mietwohnungen
Im Jahr 2017 stehen den Wienerinnen und Wienern dar, die sich aus Gemeinde-, Genossenschafts- und
pro Person ähnlich viel Wohnfläche zur Verfügung anderen Hauptmietwohnungen zusammensetzen.
wie vor 10 Jahren. 2017 betrug diese 36,7 m², vor Der Großteil der Mieten ist dabei reguliert. Dieser
10 Jahren war die Zahl nur minimal höher. Ähnlich Anteil ist im Vergleich zu den anderen Bundes
verhält es sich bei der Anzahl der Wohnräume pro ländern am höchsten, der Österreich-Durchschnitt
Wohnung, die relativ konstant bei 3,3 Zimmern liegt bei 42%. Im Gegensatz zu den anderen Bundes
liegt. ländern, wo der Großteil im Eigentum bewohnt wird
(Österreich-Durchschnitt: 48%), entfallen in Wien
Die durchschnittliche Haushaltsgröße betrug nur 19% auf Eigentums-Rechtsverhältnisse (Haus-
im Jahr 2017 ca. 2,0 Personen und nahm im bzw. Wohnungseigentum).
Abb. 3: Wohnungskennzahlen Wien
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
2007: 72,8 m² 2007: 36,5 m² 2007: 44,9%
2017: 74,6 m² 2017: 36,7 m² 2017: 44,3%
DURCHSCHNITTLICHE DURCHSCHNITTLICHE ANTEIL DER
WOHNFLÄCHE/WOHNUNG WOHNFLÄCHE/PERSON EIN-PERSONEN-
HAUSHALTE
Quelle: Statistik Austria
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Abb. 4: Rechtsverhältnisse nach Hauptwohnsitzwohnungen Wien 2017
7% 13% 23% 20% 33% 4%
Hauseigentum Genossenschaftswohnung
Wohnungseigentum Andere Hauptmiete
Gemeindewohnung Sonstige
Quelle: Statistik Austria
Der hohe Bedarf an Wohnungen in Wien wird Nachdem die Bevölkerung im Jahr 2012 nicht
durch die Betrachtung der bisherigen Bedarfsab- wesentlich zunahm, zeigen sich ab 2013 stärkere
deckung an Wohnraum nochmals verdeutlicht. Mit Wachstumsraten. Insbesondere im Jahr 2016
einer durchschnittlichen Belegungsrate von ca. 2,0 wurde mit einem Bevölkerungswachstum von
Personen pro Wohnung und der Fertigstellungs knapp 43.000 Einwohnern ein hoher Wert erreicht.
leistung, sowie der Bevölkerungszunahme laut Somit wären hier knapp 21.500 Wohneinheiten
Statistik Austria, zeigt sich, dass zwischen 2011 und notwendig (nach der Belegungsrate von 2,0
2016 pro Jahr nur etwa die Hälfte des notwendigen Personen pro Wohnung), fertiggestellt wurden in
Wohnraumes zur Verfügung gestellt werden konnte. diesem Jahr jedoch nur 8.000 Wohneinheiten.
Dennoch ist seit 2012 eine steigende Fertig
Im Jahr 2011 konnte durch die Fertigstellungs stellungsleistung zu erkennen. Im Jahr 2011 wurden
leistung noch bis zu 80% der neu hinzukommenden ca. 5.000 Wohnungen fertiggestellt, in dem darauf
Bevölkerung mit Wohnraum versorgt werden, in folgenden Jahr hingegen nur 3.900. In den Jahren
den darauf folgenden Jahren konnte dieser Wert 2015 und 2016 steigerte sich die Neubauleistung
nicht mehr erreicht werden. auf mehr als 8.000 Wohnungen.
Abb. 5: Abdeckung Wohnraumbedarf Wien
Gesamter Wohnraumbedarf
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
80% 55% 54% 45% 53% 38%
Abgedeckter Wohnraumbedarf
2011 2012 2 013 2 014 2015 2 016
Quelle: Statistik Austria
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NEUBAUTÄTIGKEIT WIEN
Bei der Neubautätigkeit ist ein deutlicher Anstieg Wohneinheiten wird zwischen 2017 und 2019 im 10.
im Jahr 2018 zu erkennen. Während im Jahr 2017 und 21. Wiener Bezirk am meisten gebaut. Darauf
die Neubautätigkeit um ca. 5% anstieg, wird für folgen die beiden Flächenbezirke Donaustadt und
2018 eine um 72% höhere Neubauleistung als Liesing, wo jeweils über 4.500 Wohnungen errichtet
im Vorjahr erwartet. Absolut gesehen beträgt die werden. Ebenfalls eine starke Bautätigkeit regis-
Neubauleistung in Wien im Jahr 2018 ca. 12.100 triert der 11. Bezirk, wo auch knapp 2.000 Wohn-
Wohneinheiten. In den Jahren 2019 und 2020 einheiten dem Markt zugeführt werden. Mit weniger
folgt eine weiterhin hohe Neubauleistung, die bei als 100 zu errichtenden Wohneinheiten im Zeitraum
ca. 12.000 (2019) bzw. 15.500 (2020) geplanten zwischen 2017 und 2019 wird im 8. und 18. Bezirk
Wohneinheiten liegt. aufgrund der geringen Flächenver fügbarkeit am
wenigsten gebaut.
Im Betrachtungszeitraum 2017 bis 2019 werden ca.
31.200 Wohneinheiten in Projekten mit mindestens Die hohe Anzahl an Fertigstellungen in den äußeren
20 Wohneinheiten errichtet. Ziemlich ausgeglichen Bezirken ist auf einige größere Stadtentwicklungs-
sind hierbei die Anzahl der Eigentumswohnungen gebiete zurück zu führen, welche auf S.22 näher
und geförderten Mietwohnungen. Mit 43% aller betrachtet werden.
Wohneinheiten werden Eigentumswohnungen, zu
denen auch Vorsorgewohnungen zählen, zwischen Obwohl freifinanzierte Mietwohnungen in der
2017 und 2019 am häufigsten errichtet. Darauf Gesamtbetrachtung einen vergleichsweise geringen
folgen mit 37% geförderte Mietwohnungen, Anteil einnehmen, verzeichnen sie dennoch eine
während freifinanzierte Mietwohnungen einen steigende Fertigstellungsleistung. Im Jahr 2018
Anteil von ca. 20% aller Fertigstellungen in diesem stieg die absolute Anzahl an freifinanzierten
Betrachtungszeitraum einnehmen. Mietwohnungen um mehr als 100% gegenüber
dem Vorjahr und verzeichnet voraussichtlich auch in
Die höchste Neubautätigkeit nach Bezirken findet, den beiden darauf folgenden Jahren eine weiterhin
entsprechend der höheren Flächenverfügbarkeit, in hohe Fertigstellungsleistung.
den äußeren Bezirken statt. Mit jeweils über 5.000
Abb. 6: Neubautätigkeit ab 2016
Wohneinheiten
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
16 000
12 000
Eigentumswohnung
8 000
Mietwohnung gefördert
4 000
Mietwohnung freifinanziert
0
2016 2017 2018 2019 2020 Quelle: CBRE Research
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Der Wiener Wohnungsmarkt wurde für die ktivste Bauträger. Insbesondere in den Jahren
a
Auswertungen in Wohnlagen eingeteilt. Ein Über- 2018 und 2019 verzeichnen sie mit einer Neubau-
blick über die Wohnlagen folgt in den nächsten leistung von 760 bzw. 840 Wohneinheiten eine
Kapiteln. Bei der Einteilung wurde die Wiener Innen- starke Präsenz am Wiener Neubauwohnungs
stadt aufgrund ihrer besonderen Charakteristik markt. Etwa 1.300 Wohnungen werden auch vom
sowie der geringen Anzahl an Neubauprojekten gemeinnützigen Bauträger Wien Süd errichtet.
ausgeschlossen. Die Bezirke 2-9 wurden in die Auch weitere gemeinnützige Wohnbauträger,
Wohnlage „Innere Bezirke“ zusammengefasst, wie die WBV GPA und ÖSW sind mit über 1.000
ähnlich strukturierte Gebiete der Bezirke 10, 18 errichteten bzw. geplanten Wohneinheiten stark
und 19 wurden ebenso hinzugefügt, während der vertreten. Ebenfalls in der Top 5 der größten Wohn-
süd-östliche Teil des Praters ausgeschlossen wurde. bauträger befindet sich die ARE.
Zum „Dicht verbauten Gebiet“ gehören die Wohn
gebiete außerhalb des Gürtels. Die „Villenlage“
bezeichnet die Bezirke entlang des Wienerwaldes.
Der 21. und 22. Bezirk wurde zu den „Flächen Abb. 7: Abgrenzung Wohnlagen
bezirken Nordost“ zusammengefasst. Als „Flächen-
bezirke Südost“ werden die Bezirke 10 und 11
sowie Teile des 2. und 23. Bezirks bezeichnet.
Mit mehr als 1.800 zu errichtenden Wohneinheiten
im Zeitraum 2017-2019 ist die Buwog derzeit der
Flächenbezirke
Nordost
Villenlage Innere Bezirke
Dicht verbautes
Gebiet
Flächenbezirke
Südost
Quelle: CBRE Research
Abb. 8: Größte Bauträger 2017-2019
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
BUWOG WIEN SÜD
ÖSW
ca. 1800 WE ca. 1300 WE
ca. 1100 WE
WBV GPA ARE
ca. 1100 WE ca. 1100 WE
© 2018 CBRE RESEARCH Quelle: CBRE Research12
WOHNLAGEN WIEN
Die von CBRE definierten Wohnlagen unter- bereits niedrigere Durchschnittsgrößen in allen
scheiden sich nicht nur hinsichtlich ihres Wiener Wohnlagen zu b eobachten.
Charakters, auch quantitative Unterschiede
bezüglich Wohnungsgrößen, Mieten, Renditen In den „Inneren Bezirken“ und der „Villen-
und Kaufpreisen sind ersichtlich. lage“ sind die Monatsmieten am höch-
sten. Diese liegen für beide Wohnlagen bei
Von den zwischen 2017 und 2019 fertig ca. € 12,50 und € 16,00/m²/Monat je nach
zustellenden bzw. bereits fertiggestellten Lage und Ausstattung. Die niedrigsten Mieten
Neubauwohnungen wurde eine durchschnitt verzeichnen derzeit die beiden Flächenbezirke.
liche Wohnungsgröße von 65 m² registriert. Die Mieten in Wien reichen von mindestens
Bis auf die „Villenlage“ und „Flächenbezirke € 9,50 bis € 16,00/m²/Monat. Die Mindest-
Südost“ liegen alle weiteren Wohnlagen unter miete hat sich im Vergleich zum Vorjahr von
diesem Durchschnittswert. Im Vergleich zum € 9,00 auf € 9,50 erhöht, wodurch generell ein
Betrachtungszeitraum des Vorjahres sind leichter M
ietpreisanstieg zu registrieren ist.
Abb. 9: Factsheet Wohnlagen
Innere Bezirke Dicht verbautes Gebiet
Wohneinheiten 2017-2019 5.700 2.700
Durchschnittliche Wohnungsgrößen 63 m2 60 m2
2017-2019
Mieten (€/m²) 12,50 bis 16,00 10,50 bis 13,50
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Renditen (%) 2,50 bis 3,70 3,25 bis 4,00
Kaufpreise (€/m²)
Ø aktueller Neubauprojekte 2017-2019 5.780 4.670
€ Einzelabverkauf
Quelle: CBRE Research © 2018 CBRE RESEARCH13
Investoren können je nach Lage eine Brutto von € 4.730 registriert. Über diesem Durch-
rendite für Neubauprojekte in Wien zwischen schnitt liegen die „Inneren Bezirke“ sowie die
2,50% und 4,25% erwarten. Auch hier können „Villenlage“. Mit € 5.910/m² ist die „Villen-
die „Inneren Bezirke“ und die „Villenlage“ als lage“ am teuersten, gefolgt von den „Inneren
attraktivste Wohnlagen hinsichtlich Invest- Bezirken“. Die beiden Flächenbezirke liegen
ments bezeichnet werden. In beiden liegen die unter dem registrierten Wiener Durchschnitt
Bruttorenditen für neu errichtete Wohnprojekte und weisen Kaufpreise von ca. € 3.970/m²
zwischen 2,50% und 3,75%. Im Vergleich zum (Südost) bzw. € 4.120/m² (Nordost) auf. Im
Vorjahr gaben die Renditen in fast allen Wohn- Vergleich zum Betrachtungszeitraum des
lagen leicht nach. Vorjahres wurde vor allem in den guten Wohn-
lagen („Innere Bezirke“ und „Villenlage“) sowie
Bei der Auswertung der Kaufpreise der dem „Dicht verbauten Gebiet“ ein Preisanstieg
Neubauprojekte im Einzelabverkauf mit registriert, während die beiden Flächenbezirke
Fertigstellungsdatum zwischen 2017 und 2019 eine stabile Entwicklung verzeichneten.
wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis pro m²
Villenlage Flächenbezirke Südost Flächenbezirke Nordost Wien
1.700 11.800 9.800 31.700
73 m2 67 m2 66 m2 65 m2
12,50 bis 16,00 9,50 bis 13,00 9,50 bis 13,00 9,50 bis 16,00
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
2,50 bis 3,70 3,75 bis 4,10 3,75 bis 4,10 2,50 bis 4,10
5.910 3.970 4.120 4.730
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INNERE BEZIRKE
Die Wohnlage „Innere Bezirke“ zeichnet sich durch Die größten Neubauhotspots befinden sich in
die gründerzeitliche Blockrandbebauung aus, sowie den großflächigen Stadtentwicklungsgebieten am
die hohe Bevölkerungs- und Bebauungsdichte. Hauptbahnhof und Nordbahnhof, sowie entlang
Größere Grünflächen beschränken sich hierbei auf des Donaukanals. Ebenfalls startet voraussicht-
den 2. Bezirk (Augarten und Prater). lich 2020 die zweite Bauphase der ehemaligen
Aspanggründe im 3. Bezirk. Insgesamt werden
Je Projekt wird im Zeitraum zwischen 2017 und im Betrachtungszeitraum 2017 bis 2019 ca. 5.700
2019 eine Wohnungsanzahl von 92 Einheiten reali- Wohneinheiten realisiert, was einem Anteil von
siert. Dies liegt leicht über dem Wiener Durchschnitt ca. 18% an der gesamten Wiener Neubauleistung
von 88 Wohneinheiten. Dennoch werden damit entspricht. Die durchschnittliche Wohnungsgröße
die, nach den „Flächenbezirken Nordost“, größten der Neubauprojekte in den Inneren Bezirken liegt
Projekte realisiert. mit 63 m² unter dem Wiener Durchschnitt (65 m²).
Abb. 10: Neubautätigkeit 2017-2020
N e u b a u t ä t i g ke i t keine starke
nach Anzahl WE
U-Bahn
U-Bahn geplant
Gewässer
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
92 18% 63 m2
Durchschnittliche Anteil Wohneinheiten Durchschnittliche
Wohnungsanzahl je 2017-2019 an gesamt Wohnungsgröße der
Projekt 2017-2019 Wien Wohnprojekte 2017-2019
Quelle: CBRE Research
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Ein Großteil der zwischen 2017 und 2019 Abb. 11: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Innere
fertigzustellenden Wohneinheiten werden als Bezirke“ 2017-2019
Eigentumswohnungen errichtet (69%), dazu
gehören sowohl freifinanzierte als auch geförderte
Eigentumswohnungen sowie Vorsorgewohnungen.
Darauf folgen mit 28% freifinanzierte Miet- 28%
wohnungen und mit 4% geförderte Mietwohnungen.
Die hohe Anzahl an Eigentumswohnungen ist insbe- 3%
sondere auf einige Großprojekte zurück zu führen.
In 4 der 5 größten Neubauprojekten in dieser Wohn- 69%
lage werden ausschließlich Eigentumswohnungen
errichtet. Mietwohnung freifinanziert
Die Mieten pro m² sind, neben der „Villenlage“, Mietwohnung gefördert
in den „Inneren Bezirken“ am höchsten. Diese
liegen zwischen € 12,50 und € 16,00/m²/Monat. Eigentumswohnung
Die Renditen liegen mit 2,50% – 3,70% ebenso im
unteren Bereich. Neubau-Eigentumswohnungen
Quelle: CBRE Research
können um durchschnittlich € 5.550/m² erworben
werden, was die „Inneren Bezirke“ zur zweit-
teuersten Lage macht. Durchschnittlich kosten
Wiener Eigentumswohnungen ca. € 4.730/m². Abb. 12: Kaufpreise, Mieten und Renditen „Innere
Bezirke“
Innere Bezirke Ø Wien
Kaufpreise 5.780 4.730
(€/m²)
Mieten 12,50 – 16,00 9,50 – 16,00
(€/m²/Monat)
Rendite (%) 2,50 – 3,70 2,50 – 4,10
Abb. 13: Projekt „Das Ensemble“ Quelle: CBRE Research
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DICHT VERBAUTES GEBIET
Die Gebiete entlang des Gürtels zeichnen sich Ein großer Neubauhotspot befindet sich im 14.
durch eine zunehmende Aufwertung aus. Die junge Bezirk, wo verstärkt ehemalige Kasernenareale
Bevölkerung weicht den höheren Mieten in den bebaut werden. Auf der ehemaligen Körner-
Inneren Bezirken aus und entdeckt zunehmend das Kaserne sowie der Biedermann-Huth-Raschke
„Dicht verbaute Gebiet“. Kaserne entstehen über 1.000 Wohnungen, ein Teil
davon ist bereits bezugsfertig. Insgesamt werden
Aufgrund der bereits sehr dichten Bebauung und zwischen 2017 und 2019 ca. 2.700 Wohnungen
des geringen Grünflächenanteils werden folglich errichtet, was einem Anteil von ca. 8% an der
kleinere Wohnprojekte realisiert. Diese umfassen gesamten Wiener Neubauleistung darstellt. Die
durchschnittlich 62 Wohneinheiten je Projekt, durchschnittliche Wohnungsgröße der Neubau-
was deutlich unter dem Wiener Durchschnitt (88 projekte beträgt 60 m².
Wohneinheiten je Projekt) liegt.
Abb. 14: Neubautätigkeit 2017-2020
N e u b a u t ä t i g ke i t keine starke
nach Anzahl WE
U-Bahn
U-Bahn geplant
Gewässer
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
62 8% 60 m2
Durchschnittliche Anteil Wohneinheiten Durchschnittliche
Wohnungsanzahl je 2017-2019 an gesamt Wohnungsgröße der
Projekt 2017-2019 Wien Wohnprojekte 2017-2019
Quelle: CBRE Research
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Im Vergleich zu den anderen Wohnlagen nehmen Abb. 15: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Dicht
die Eigentumswohnungen im „Dicht verbauten verbautes Gebiet“ 2017-2019
Gebiet“ den höchsten Anteil ein. Dieser liegt bei
72% aller in dieser Wohnlage zu errichtenden
Wohneinheiten im Zeitraum zwischen 2017 und
2019. 22% der Wohneinheiten werden als frei- 22%
finanzierte Miete und nur 5% als geförderte Miete
errichtet. Hier werden ebenfalls die größten Wohn- 5%
projekte Eigentumswohnungen beinhalten.
73%
Die Mieten in freifinanzierten Neubauprojekten im
„Dicht verbauten Gebiet“ liegen bei € 10,50 bis
Mietwohnung freifinanziert
€ 13,50/m²/Monat und somit im Wiener Mittelfeld.
Die Bruttorenditen für Investoren und Verkaufs-
Mietwohnung gefördert
interessenten werden zwischen 3,25% und 4,00%
erwartet. Aufgrund der zunehmenden Beliebtheit Eigentumswohnung
dieser Wohnlage werden auch steigende Kauf-
preise für Eigentumswohnungen registriert, diese Quelle: CBRE Research
liegen bei den zwischen 2017 und 2019 realisierten
Neubauprojekten bei durchschnittlich € 4.670/m².
Abb. 16: Kaufpreise, Mieten und Renditen „Dicht
verbautes Gebiet“
Dicht verbautes
Gebiet Ø Wien
Kaufpreise 4.670 4.730
(€/m²)
Mieten 10,50 – 13,50 9,50 – 16,00
(€/m²/Monat)
Rendite (%) 3,25 – 4,00 2,50 – 4,10
Abb. 17: Projekt „Diefenbachgasse 7-9“ Quelle: CBRE Research
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VILLENLAGE
Die „Villenlage“ ist von der Topografie begrenzt
durch den Wienerwald. Dementsprechend
Abb. 18: Neubautätigkeit 2017-2020
ist diese Wohnlage von einem hohen Grün-
flächenanteil gekennzeichnet und ist die bevor-
zugte Wohnlage für Familien. N e u b a u t ä t i g ke i t keine starke
nach Anzahl WE
Im Vergleich zum letzten Betrachtungszeitraum
U-Bahn
(2016-2018) setzen sich in dieser Wohnlage
kleinere Wohnprojekte durch. Durchschnittlich U-Bahn geplant
werden 59 Wohneinheiten je Projekt realisiert, Gewässer
und damit die im Vergleich zu den restlichen
Wohnlagen geringsten Projektgrößen. Somit
werden in diesen beiden Wohnlagen trotz
einer konträren Bebauungsdichte die kleinsten
Projekte realisiert.
Aufgrund der topografischen Verhältnisse
befinden sich die meisten Projekte am östli-
chen Rand des Gebiets. Insgesamt entstehen
zwischen 2017 und 2019 ca. 1.700 Wohnungen
in dieser Wohnlage, was nur 5% der gesamten
Neubauleistung darstellt. Mit durchschnittlich
73 m² sind die Wohnungen in der Villenlage am
größten und liegen deutlich über dem Wiener
Durchschnitt (65 m²).
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
59 5% 73 m2
Durchschnittliche Anteil Wohneinheiten Durchschnittliche
Wohnungsanzahl je 2017-2019 an gesamt Wohnungsgröße der
Projekt 2017-2019 Wien Wohnprojekte 2017-2019
Quelle: CBRE Research
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Auch hier sind Eigentumswohnungen die Abb. 19: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Villenlage“
vorherrschende Kategorie bei den Neubau- 2017-2019
projekten zwischen 2017 und 2019. Sie nehmen 78%
der gesamten Neubauleistung in diesem Zeitraum
ein, während freifinanzierte und geförderte Miet-
wohnungen seltener vertreten sind. Die „Villenlage“ 8%
kann als gehobene Wohnlage bezeichnet werden,
mit einem grundsätzlich geringen Anteil an 14%
geförderten Wohnungen. Der dennoch relativ hohe
Anteil an geförderten Mietwohnungen bei den
78%
Fertigstellungen 2017-2019 ist auf Bauplätze im
„Wildgarten“ zurück zu führen. Mietwohnung freifinanziert
Die Monatsmieten in der „Villenlage“ liegen in Mietwohnung gefördert
etwa auf dem gleichen Niveau wie in den „Inneren
Bezirken“ (€ 12,50 bis € 16,00/m²/Monat). Durch Eigentumswohnung
die attraktive Lage können hier Bruttorenditen
von 2,50% und 3,75% erwartet werden, sowie
die höchsten Kaufpreise im Einzelabverkauf. Mit Quelle: CBRE Research
€ 5.910/m² sind Wohnungen in Neubauprojekten
in der „Villenlage“ am teuersten. Abb. 20: Kaufpreise, Mieten und Renditen
„Villenlage“
Villenlage Ø Wien
Kaufpreise 5.910 4.730
(€/m²)
Mieten 12,50 – 16,00 9,50 –16,00
(€/m²/Monat)
Rendite (%) 2,50 – 3,70 2,50 – 4,10
Abb. 21: Projekt „Wildgarten“ Quelle: CBRE Research
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FLÄCHENBEZIRKE SÜDOST
Die „Flächenbezirke Südost“ sind durch eine hier größere Projekte errichtet als in den anderen
hohe Neubauleistung gekennzeichnet. Zahlreiche Wohnlagen. Auch der Wiener Durchschnitt mit 88
Stadtentwicklungsgebiete befinden sich hier, aber Wohneinheiten wird deutlich übertroffen.
auch der Öffentliche Verkehr wird immer weiter
ausgebaut. Nachdem im September 2017 die U1 Größere Agglomerationen von Wohnungsneubau
nach Oberlaa verlängert wurde, wird die Erreich- befinden sich entlang der U-Bahn Linien, insbe-
barkeit der Wohnlage durch die U2-Verlängerung sondere entlang der neu eröffneten U1-Ver-
zum Wienerberg weiter verbessert (Fertigstellung längerung. Mit ca. 11.800 zu errichtenden
2028). Wohneinheiten zwischen 2017 und 2019 werden in
dieser Wohnlage die meisten Wohnungen errichtet
Durch die hohe Flächenverfügbarkeit sind hier die (ca. 37% der gesamten Neubauleistung). Die
größten Wohnprojekte zu registrieren. Mit durch- Wohnungsgrößen liegen bei ca. 67 m².
schnittlich 109 Wohneinheiten je Projekt werden
Abb. 22: Neubautätigkeit 2017 - 2020
N e u b a u t ä t i g ke i t keine starke
nach Anzahl WE
U-Bahn
U-Bahn geplant
Gewässer
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
109 37% 67 m2
Durchschnittliche Anteil Wohneinheiten Durchschnittliche
Wohnungsanzahl je 2017-2019 an gesamt Wohnungsgröße der
Projekt 2017-2019 Wien Wohnprojekte 2017-2019
Quelle: CBRE Research Kartengrundlage: open.wien.gv.at
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Das vorherrschende Rechtsverhältnis der zwischen Abb. 23: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Flächen-
2017 und 2019 zu errichtenden Wohnprojekte bezirke Südost“ 2017-2019
in den „Flächenbezirke Südost“ sind geförderte
Mietwohnungen mit ca. 50%. Darauf folgen 19%
Eigentumswohnungen mit 31% sowie freifinanzierte
Mietwohnungen mit 19%. Die hohe Anzahl an 50%
geförderten Mietwohnungen kann auf größere
Stadtentwicklungsprojekte zurück geführt werden, 31%
wie dem Projekt „In der Wiesen“ entlang der U6
Station Erlaaer Straße, wo über 1.000 Wohn-
Mietwohnung freifinanziert
einheiten realisiert werden.
Mietwohnung gefördert
In freifinanzierten Neubauprojekten in den
„Flächenbezirken Südost“ sind die Mieten noch Eigentumswohnung
vergleichsweise günstig. Diese liegen zwischen
€ 9,50 und € 13,00/m² je nach Lage und Quelle: CBRE Research
Ausstattung. Die Bruttorenditen liegen zwischen
3,75% und 4,10%. Mit unter € 4.000/m² sind die Abb. 24: Kaufpreise, Mieten und Renditen
Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen „Flächenbezirke Südost“
im Einzelabverkauf am günstigsten und liegen
auch deutlich unter dem Wiener Durchschnitt von Flächenbezirke
Südost Ø Wien
€ 4.730/m².
Kaufpreise 3.970 4.730
(€/m²)
Mieten 9,50 – 13,00 9,50 – 16,00
(€/m²/Monat)
Rendite (%) 3,75 – 4,10 2,50 – 4,10
Abb. 25: Projekt „Viola Park Bauteil C“ Quelle: CBRE Research
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FLÄCHENBEZIRKE NORDOST
Die flächenmäßig größte Wohnlage „Flächen-
bezirke Nordost“ ist aufgrund des hohen Grün-
flächenanteils vor allem bei Erholungssuchenden Abb. 26: Neubautätigkeit 2017-2020
und Familien beliebt. Aber auch die zahlreichen
Wasserflächen sind ein Anziehungspunkt.
Trotz der hohen Flächenverfügbarkeit werden hier
vergleichsweise kleine Neubauprojekte realisiert.
Durchschnittlich verfügen die Wohnprojekte
zwischen 2017 und 2019 über 83 Wohneinheiten.
Damit liegt die Wohnlage unter dem Wiener Durch-
schnitt von 88 Wohneinheiten.
Die Seestadt ist auch weiterhin ein Neubauhotspot
neben zahlreichen Stadtentwicklungsgebieten
im 21. Bezirk. In der Wohnlage Flächenbezirke
Nordost werden etwa 9.800 Wohnungen zwischen
2017 und 2019 errichtet, was 31% der gesamten
Neubauleistung entspricht. Die durchschnittlichen
Wohnungsgrößen in dieser Wohnlage liegen bei
etwa 66 m² und damit knapp über dem Wiener
Durchschnittswert.
N e u b a u t ä t i g ke i t keine starke
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
nach Anzahl WE
U-Bahn
U-Bahn geplant
Gewässer
83 31% 66 m2
Durchschnittliche Anteil Wohneinheiten Durchschnittliche
Wohnungsanzahl je 2017-2019 an gesamt Wohnungsgröße der
Projekt 2017-2019 Wien Wohnprojekte 2017-2019
Quelle: CBRE Research Kartengrundlage: open.wien.gv.at
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In den „Flächenbezirken Nordost“ ist die Abb. 27: Rechtsverhältnis Wohnprojekte
vorherrschende Kategorie bei der Neubauleistung „Flächenbezirke Nordost“ 2017-2019
zwischen 2017 und 2019 die der geförderten
Mietwohnungen. Dies ist ebenso auf 4 der 5 größten 15%
Projekte zurück zu führen, welche vollkommen
mit geförderten Mietwohnungen ausgestattet 53%
sind. Damit ist diese Kategorie nur in den beiden
Flächenbezirken am häufigsten vertreten. Darauf 32%
folgen mit 32% Eigentumswohnungen sowie mit
15% freifinanzierte Mietwohnungen. Mietwohnung freifinanziert
Die „Flächenbezirke Nordost“ ähneln vom Mietwohnung gefördert
Preisniveau den „Flächenbezirken Südost“. Auch hier
liegen die Mieten für freifinanzierte Mietwohnungen Eigentumswohnung
zwischen € 9,50 und € 13,00/m²/Monat. Die zu
erwartende Bruttorendite für Neubau-Wohnprojekte Quelle: CBRE Research
liegt zwischen 3,75% und 4,10%. Bei den
erhobenen Neubauprojekten wurde ein
Angebots-Kaufpreis im Einzelabverkauf von rund
Abb. 28: Kaufpreise, Mieten und Renditen
€ 4.120/m² registriert, was in etwa dem Niveau der
„Flächenbezirke Nordost“
nordöstlichen Flächenbezirke entspricht.
Flächenbezirke
Nordost Ø Wien
Kaufpreise 4.120 4.730
(€/m²)
Mieten 9,50 – 13,00 9,50 – 16,00
(€/m²/Monat)
Rendite (%) 3,75 – 4,10 2,50 – 4,10
Abb. 29: Projekt „Duo22“ Quelle: CBRE Research
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INNERSTÄDTISCHE
STADTENTWICKLUNGSGEBIETE Abb. 30: Agglomerationen
Wohnungsneubau 2017-2020
In Zeiten einer immer dichter werdenden Bebauung Althan-Gründe
werden innerstädtische Stadtentwicklungsgebiete
Fertigstellung ca. 2025
immer attraktiver, sowohl für Investoren und
Developer als auch für Wohnungssuchende. In
Wien sind nur noch wenige großflächige und inner-
städtische Entwicklungsgebiete verfügbar. Dazu
zählen die bereits im Bau befindliche und voraus-
sichtlich im nächsten Jahr fertigzustellende Wohn-
bebauung am Hauptbahnhof, wodurch insgesamt
5.000 neue Wohnungen am Wiener Markt hinzu
gekommen sind. Ein weiteres Stadtentwicklungs-
gebiet befindet sich entlang des Donaukanals.
Dazu gehört das bis 2020 fertigzustellende „Das
Ensemble“ an der Erdberger Lände, sowie das
bereits fertiggestellte „Laendyard”. Bis 2021 folgt
auch die Fertigstellung der TrIIIple Wohntürme in
der Schnirchgasse.
Am ehemaligen Areal des Nordbahnhofs werden
bis 2025 rund 10.000 neue Wohnungen gebaut,
ein Großteil ist hierbei bereits fertiggestellt. Direkt
nebenan startet in den nächsten Jahren die
Bebauung des ehemaligen Nordwestbahnhofs,
welcher bis 2025 bebauut werden soll. Auf dem
derzeit noch von der ÖBB genutzten Frachten-
bahnhof soll ein gemischt genutzter Stadtteil mit
ca. 5.000 neuen Wohnungen entstehen. In dem
gleichen Zeitfenster dürfte auch die Bebauung
des Althan-Quartiers fertiggestellt werden. Auf
dem Areal des Franz-Josefs-Bahnhof ist eine
Mischnutzung von Büro, Wohnen, Einzelhandel und
Hotel geplant.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
4
2
Kartengrundlage: open.wien.gv.at
Quelle: CBRE Research
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Nordwestbahnhof - 5.000 WE Traditionell befinden sich die größten Stadtentwick-
Baubeginn 2022 lungsgebiete aufgrund der höheren Flächenverfüg-
barkeit in den äußeren Bezirken. In den Flächen-
bezirken Nordost gehören die Siemensäcker mit
über 1.000 geplanten Wohneinheiten zu den
Nordbahnhof - 10.000 WE
größten Stadtentwicklungsgebieten, aber auch in
Fertigstellung 2. Phase der Seestadt Aspern wird mit dem Quartier am
bis 2025 Seebogen weiter expandiert. Im Süden Wiens stellt
das Gebiet Atzgersdorf mit bis zu 1.500 geplanten
Wohneinheiten in direkter Umgebung zum
Projekt „In der Wiesen“ eine der dynamischsten
Stadtentwicklungsgebiete dar.
1
5 Größte Wohnbauagglomerationen nach fertig-
zustellenden Wohneinheiten 2017-2020 in den
äußeren Bezirken
1 Leopoldauer Str. | ~ 2.100 WE
2 In der Wiesen | ~ 2.000 WE
Donaukanal - 1.800 WE
Fertigstellung ab 2018 3 Oberlaa | ~ 1.400 WE
4 Atzgersdorf | ~ 1.360 WE
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Eurogate II - 1.900 WE
Baubeginn ca. 2020
5 Seestadt | ~ 1.270 WE
Hauptbahnhof - 5.000 WE Innerstädtische
3 Stadtentwicklungsgebiete
Fertigstellung bis 2019
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INVESTMENTMARKT WOHNEN
Das starke Investmentjahr 2017, in dem insgesamt Rahmen eines Forward Deals im April 2018 ca.
knapp € 5,0 Mrd. am institutionellen Investment- 390 Wohnungen. Die Fertigstellung des Groß-
markt in Österreich investiert wurden, brachte projekts wird für das erste Quartal 2020 erwartet.
auch einen Anstieg bei Investments in Wohn-
immobilien. Im Jahr 2017 nahmen Wohnimmo- Immer mehr derartige Veräußerungen von
bilien ca. 11% bzw. € 550 Mio. des gesamten Projektentwicklungen im Rahmen von Forward
Investmentvolumens ein, was im Hinblick auf das Deals sind zu beobachten. 85% der im H1 2018
im Vorjahr investierte Volumen (2016: 7% bzw. getätigten institutionellen Wohntransaktionen in
ca. € 200 Mio.) einen starken Anstieg darstellt. Österreich fanden im Rahmen von Forward Deals
Im ersten Halbjahr 2018 waren Wohnimmobilien statt. Im Jahr 2017 lag dieser Anteil bei 78%.
mit ca. 33% (€ 760 Mio.) des gesamten Invest-
mentvolumens die zweitstärkste Asset-Klasse. Besonders aktiv waren hierbei deutsche Inves-
toren. Von dem im H1 2018 in Wohnimmo-
Einen wesentlichen Beitrag für das hohe Investment- bilien investierten Volumen wurden 71% von
volumen im H1 2018 leisteten großvolumige Deals deutschen Investoren umgesetzt. Diese Tatsache
wie der Verkauf von fünf Bauteilen des Projektes sowie die hohe Zahl an Forward Deals verdeutli-
„Das Ensemble“. Die Art-Invest kaufte hierbei im chen das Investoreninteresse am österreichischen
Wohnungsmarkt.
Abb. 31: Investmentvolumen Wohnen Österreich
Wohnen
Sonderform Wohnen
(Studentenheim,
Mikro-Living)
€ Mio.
800
700
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
600
500
400
300
200
100
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 H1
2018
Quelle: CBRE Research
© 2018 CBRE RESEARCH27
Im ersten Halbjahr 2018 wurde bereits das Wohn- Das Interesse an Studentenheimen basiert auf
Investmentvolumen des gesamten vorherigen den steigenden Studentenzahlen in Österreich.
Jahres übertroffen. Fast das gesamte, im H1 2018 In den letzten 10 Jahren nahm die Anzahl an
in Wohnimmobilien investierte Volumen entfiel auf Studenten laut BMWFW um 14% zu. Die Anzahl
die Bundeshauptstadt Wien. Auch im Vorjahr war an ausländischen Studierenden stieg sogar um
Wien mit ca. 68% des gesamten Wohninvestment- 88%. Etwa 9% der Studenten wohnen in Studenten-
volumens die bevorzugte Lage in Österreich. heimen, wobei sich ausländische Studierende
häufiger für Studentenwohnheime entscheiden. Die
Bei den sogenannten Sonderformen des Wohnens, Reaktion darauf spiegelt sich anhand der hohen
zu denen Studentenheime und Mikro-Living Neubauleistung in diesem Bereich wider. Während
gehören, ist ebenso anhand des hohen Anteils in den Jahren 2016 und 2017 über 1.500 bzw. über
von Forward Deals, großes Interesse zu erkennen. 2.000 Wohneinheiten, die den beiden Sonder-
In den Jahren 2016 und 2017 entfielen jeweils ca. formen zuzuordnen sind, fertiggestellt wurden,
50% des Wohn-Investmentvolumens auf Studenten- folgte ein leichter Rückgang im Jahr 2018 sowie
heime und Mikro-Apartments. Seit 2015 wurden eine deutlich reduzierte Neubauleistung von nur
rund € 370 Mio. in diese investiert, davon wurden ca. 500 Wohneinheiten im Jahr 2019. Im Jahr 2020
86% im Rahmen von Forward Deals verkauft. Zu ist wieder mit einer höheren Fertigstellungsleistung
den größten Transaktionen gehörte der Verkauf von rund 2.000 Wohneinheiten zu rechnen. Somit
eines TrIIIple-Turms, in dem bis 2021 über 400 ist auch in Zukunft für investmentfähige Produkte
Studentenapartments errichtet werden. gesorgt.
Abb. 32: Fertigstellungsleistung Mikro-Living und Studentenwohnheime
Zimmer
Mikro-Apartments
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
2500
2000 Studentenheimplätze
1500
1000
500
0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Quelle: CBRE Research
© 2018 CBRE RESEARCH28
AUSBLICK
In den letzten 5 Jahren waren in Wien stark der hohen Nachfrage auf dem Mietmarkt
steigende Bevölkerungszahlen zu verzeichnen. gehen wir von einem etwas höheren Miet-
Laut Prognosen von Statistik Austria wird die preisanstieg als in der Vergangenheit aus.
Bevölkerung auch in den nächsten 5 Jahren weiter
wachsen, jedoch in etwas abgeschwächter Form. Auch bei den Kaufpreisen für Neubau-
Für den Wiener Wohnungsmarkt bedeutet dies wohnungen ist ein weiterer Anstieg, in den
eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnungen, guten Wohnlagen zu erwarten. Unterstützt
insbesondere im leistbaren Segment. Darauf wird dies durch die strengeren Vorschriften für
reagieren auch zahlreiche gemeinnützige Bauträger, den Abriss von historischen Altbeständen und
die mittlerweile drei der fünf aktivsten Bauträger der dadurch verringerten Neubautätigkeit.
im Zeitraum zwischen 2017 und 2019 darstellen.
Der Wohnmarkt gerät zunehmend in den Fokus
Leistbares Wohnen bedeutet auch kleiner werdende von nationalen und internationalen Investoren, was
Wohneinheiten. Dieser Trend wird sich weiterhin anhand des steigenden Investmentvolumens sowie
fortsetzen. Die geplante Widmungskategorie der hohen Anzahl an Forward Deals ersichtlich
„geförderter Wohnbau“ soll neben anderen ist. Hohes Interesse richtet sich auch auf Sonder-
Maßnahmen kostengünstiges Bauland für den formen des Wohnens, zu denen Studentenheime
geförderten Wohnbau auch in Zukunft sicherstellen. und Mikro-Apartments zählen. Diese stellten in den
Jahren 2016 und 2017 ca. 50% des institutionellen
Dennoch sind die Mieten im Wohnungsneubau Wohn-Investmentvolumens dar. Durch die gut
im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen, gefüllte Projektpipeline gehen wir auch in Zukunft
befinden sich aber im internationalen Vergleich von einem beachtlichen Investitionsvolumen in
auf einem eher niedrigen Niveau. Aufgrund Sonderwohnformen aus.
Weiterhin steigende Mieten und leichter
Kaufpreisanstieg in bevorzugten Wohnlagen
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
zu erwarten
Projektpipeline für Wohnungen und
Sonder formen gut gefüllt
2019 Hohe Dynamik am Wohninvestmentmarkt
© 2018 CBRE RESEARCHMi Mi Mi
1010 I N N E R E S T A D T 1010 I N N E R E S T A D T 1010 I N N E R E S T A D T
Mi Mi V k f
1190 G L A N Z I N G 1190 G R I N Z I N G 1010 I N N E R E S T A D T
V k f V k f V k f
1010 I N N E R E S T A D T 1190 S I E V E R I N G 1020 L E O P O L D S T A D T
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METHODIK UND DEFINITIONEN
METHODIK
Die Daten zu den Wohnprojekten basieren auf dem Stand von Juli 2018. Erfasst wurden Detaildaten zu
Neubauprojekten ab 20 Wohneinheiten im gesamten Stadtgebiet von Wien. Die Daten stammen großteils aus
Quellen, die vom Entwickler bzw. dem für die Vermarktung des Objekts beauftragten Unternehmen oder anderen
am Projekt beteiligten Unternehmen wie Architekten und Baufirmen veröffentlicht bzw. zur Verfügung gestellt
wurden.
KAUFPREISE WOHNUNGSGRÖSSEN
Alle Angaben zu Kaufpreisen stellen Ange- Die Wohnungsgrößen beziehen sich auf die Wohn-
botspreise inkl. USt dar, die dem Einzelabverkauf nutzflächen der einzelnen Projekte, bei denen min
dienen. Darin sind weder Transaktions- noch destens zu 2/3 Einzelaufstellungen der einzelnen
Maklerkosten enthalten. Erfasst wurden jene Kauf- Wohnungsgrößen vorhanden waren oder die
preise von Projekten, bei denen entweder Einzel Wohnnutzfläche des gesamten Objekts bekannt
aufstellungen zu mindestens 2/3 vorhanden waren war und dementsprechend Rückschlüsse auf die
oder Durchschnittswerte zur Verfügung standen. durchschnittlichen Wohnungsgrößen gezogen
werden konnten.
MIETE
Die Miete stellt die Angebotsmiete auf Basis der RECHTSVERHÄLTNISSE
Nettokaltmiete (exkl. Betriebs-/Nebenkosten und Die Rechtsverhältnisse der Wohnungen wurden im
Steuern) für freifinanzierte Neubauprojekte ohne Bericht in folgende Kategorien eingeteilt:
Mietzinsobergrenze dar.
• Eigentumswohnungen: Diese setzen sich
RENDITE zusammen aus freifinanzierten und geförderten
Alle Angaben zu Renditen stellen Bruttorenditen Eigentumswohnungen, sowie aus Vorsorge-
dar und basieren auf dem Bruttomietertrag (exkl. wohnungen.
Betriebs-/Nebenkosten und vor Berücksichtigung • Vorsorgewohnungen: Eine spezielle Form der
nicht umlegbarer Betriebs- und/oder Instandhal- Eigentumswohnungen, die auf eine Vermeh-
tungskosten) sowie dem Nettokaufpreis (ohne rung des eingesetzten Kapitals durch Mietein-
Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten). nahmen und Steigerung des Wohnwerts abzielt.
• Geförderte Mietwohnungen: Diese werden
WIENER WOHNBAUINITIATIVE (WBI) definiert als jene Wohnungen deren Erlangung
Dabei handelt es sich um eine besondere Variante an Voraussetzungen gebunden ist und für
des freifinanzierten Wohnbaus. Die Stadt vergibt deren Errichtung Fördermittel bezogen wurden.
günstige Darlehen, welche sowohl an verpflicht- Bestimmte Höchsteinkommensgrenzen dürfen
ende Eigenmittel- und Mietzinsobergrenzen als nicht überschritten werden. Außerdem muss
auch an Qualitätskriterien geknüpft sind. Die Miet ein dringender Wohnbedarf geltend gemacht
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
zinsobergrenze gilt für 10 Jahre, ansonsten müssen werden können.
wie beim geförderten Wohnbau die Grundvoraus • Freifinanzierte Mietwohnungen: Hierzu
setzungen erfüllt werden, jedoch ohne begrün- zählen Mietwohnungen welche ohne Förder-
deten Wohnbedarf. Aufgrund der im Vergleich zum mittel errichtet werden sowie Wohnungen die
geförderten Wohnbau auf 10 Jahre begrenzten im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative
Mietzinsobergrenze werden diese Wohnungen zum errichtet werden.
freifinanzierten Wohnbau gezählt.
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