Marktüberblick für Entwickler und Investoren - CBRE Research | Juli 2017 - Immo Solutions GmbH
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Marktüberblick für
Entwickler und
Investoren
CBRE Research | Juli 2017
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN Inhalt Einleitung S.3 Übersicht Wien S.4 Wirtschaftsdaten Wien S.6 Wohnungsmarkt Wien S.8 Neubautätigkeit Wien S.10 Innere Bezirke S.12 Dicht verbautes Gebiet S.14 Villenlage S.16 Flächenbezirke Südost S.18 Flächenbezirke Nordost S.20 Wohntürme S.22 Freifinanzierte Miete S.24 Ausblick S.26 Factsheet S.27 Methodik und Definitionen S.28
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Einleitung
„Der Wohnungsmarkt in Wien entwickelt sich zu einem immer
interessanter werdenden Segment für nationale und
internationale Investoren. Das ist vor allem auf die sich
angleichenden Renditen zwischen gewerblichen Immobilien und
Wohnimmobilien zurück zu führen sowie auf das große
Marktpotential, welches durch den verstärkten Zuzug nach Wien
ausgelöst wird.“
Georg Fichtinger, Head of Investment Properties CBRE
Der erste von CBRE veröffentlichte Bericht zu Es wurden von September 2016 bis
den aktuellen Entwicklungen am Wiener einschließlich Juni 2017 laufend
Wohnungsmarkt soll keinen klassischen Wohnbauprojekte erfasst, wobei hier
Wohnungsmarktbericht darstellen, sondern ausschließlich Projekte mit mehr als 20
sich auf die Neubautätigkeit und Wohneinheiten berücksichtigt wurden.
Neuentwicklungen konzentrieren. Die Sanierungen von Bestandsobjekten wurden
einleitende Beschreibung der wirtschaftlichen nicht berücksichtigt, jedoch wurden
und demographischen Entwicklung definiert Umnutzungen, welche die Schaffung von
die Rahmenbedingungen für den Wiener neuem, am Markt hinzu gekommenen
Wohnungsmarkt, welcher vor allem durch Wohnraum darstellen ebenso wie
Bevölkerungswachstum, Alterungsprozesse Neubauprojekte erfasst.
und steigende Beschäftigungszahlen geprägt
wird. Im Folgenden sollen die Grundzüge Im Zuge der Erhebung wurden Aspekte wie
des Wiener Wohnungsmarktes sowie die das Fertigstellungsdatum, der Bauträger bzw.
Wohnungsneubautätigkeit thematisiert Entwickler, die durchschnittlichen
werden, wodurch Entwicklern und Wohnungsgrößen und –preise
potenziellen Investoren eine fundierte aufgenommen und sollen eine ganzheitliche
Grundlage für Investitionsentscheidungen Sicht auf den Wiener Wohnungsmarkt
geboten wird. ermöglichen. Erfasst wurden sowohl
freifinanzierte als auch geförderte
Hierfür wurde das Wiener Stadtgebiet in 5 Wohnbauprojekte, die als Miet- oder
Wohnlagen eingeteilt, welche über die Eigentumsobjekte konzipiert wurden.
zugrunde liegenden Verwaltungsgrenzen
hinausgehen und sich an Der Fokus liegt vor allem auf den
wohnungsmarktspezifischen Merkmalen Wohnprojekten, die zwischen 2016 und
orientieren. Im vorliegenden Bericht wird die 2018 fertiggestellt wurden bzw. werden, da
Neubautätigkeit in den einzelnen für diesen Fertigstellungszeitraum die
Wohnlagen detailliert betrachtet. Der Fokus überwiegende Mehrheit der Projektierungen
liegt vor allem auf Aspekten wie der bereits bekannt ist und dementsprechend
Wohnungsgröße, den Rechtsverhältnissen Rückschlüsse auf die gesamte
sowie weiteren relevanten Kennzahlen. Neubautätigkeit gezogen werden können.
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MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Übersicht Wien
Die einzelnen Wiener Bezirke unterscheiden Laut Statistik Austria ist die höchste
sich sehr stark hinsichtlich ihres Charakters, Bevölkerungsdichte in den inneren Bezirken
welcher von urbanen bis annähernd ländlich Wiens zu finden, allen voran in Margareten
geprägten Wohngebieten reicht. mit über 27.000 Einwohner/km² sowie in
Quantitative Unterscheidungen können der Josefstadt mit über 23.000
hinsichtlich des Bildungsniveaus, der Einwohner/km². Im Gegensatz dazu findet
Bevölkerungsdichte und der man in den äußeren Bezirken Hietzing und
Flächenverteilung vorgenommen werden. Donaustadt die geringste
Bevölkerungsdichte.
Der größte Anteil im Wiener Stadtgebiet ist
laut Statistik Austria von Grünflächen Die Bevölkerungsdichte Wiens ist mit etwa
bedeckt (ca. 45%), somit besteht fast die 4.400 Einwohner je km² vergleichbar mit
Hälfte des Stadtgebietes aus Parks, größeren jener von München. Laut dem Statistischen
Naherholungsgebieten und kleineren Bundesamt liegt die Bevölkerungsdichte dort
Grünflächen. Etwa 36% bestehen aus bei etwa 4.700 Einwohner/km². Berlin weist
bebauten Flächen, welche sich aus eine Bevölkerungsdichte von ca. 3.900
Baugebieten, Flächen für kulturelle, Einwohner/km² auf und die zweitgrößte
sportliche, religiöse sowie öffentliche deutsche Stadt Hamburg nur rund 2.400
Einrichtungen zusammensetzen. Den Rest Einwohner/km².
des Wiener Stadtgebietes nehmen großteils
Verkehrsflächen (ca. 14%) und Gewässer Während die bedeutendsten Indikatoren für
(ca. 5%) ein. das Bildungsniveau in Wien mit etwa 24%
Pflichtschulanteil und rund 22%
Innerhalb der einzelnen Bezirke sind größere Akademikeranteil relativ ausgeglichen
Unterschiede hinsichtlich der erscheinen, ergeben sich auf Bezirksebene
Flächenverteilung zu erkennen. Den deutliche Unterschiede. So reicht die
höchsten Anteil an Grünflächen findet man Spannweite des Akademikeranteils von über
im 14. Bezirk, wo etwa 60% mit Grünflächen 45% in der Inneren Stadt bis zu rund 10% in
bedeckt sind. Den geringsten Simmering. Rund ein Drittel der Bevölkerung
Grünflächenanteil und gleichzeitig den in den Bezirken Favoriten und Brigittenau
höchsten Anteil an Bauflächen findet man im verfügt als höchste abgeschlossene
7. und 8. Bezirk, wo etwa 98% mit Bau- und Ausbildung über einen Pflichtschulabschluss.
Verkehrsflächen bedeckt sind.
Abb. 1: Flächenverteilung Wien
Quelle: Statistik Austria
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MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Abb. 2: Bisherige und zukünftige Bevölkerungsentwicklung
135
Indexwerte (2000=100)
125
115
105
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Quelle: Statistik Austria
Die historische Bevölkerungsentwicklung in Potential an noch nicht bebauten Flächen
Wien war bis etwa 1990 von einem auch auf das Stadtentwicklungsgebiet
Bevölkerungsrückgang gekennzeichnet. Auf Seestadt Aspern zurück zu führen. Dort
eine Dekade mit stagnierender werden bis 2028 Wohnungen für über
Bevölkerungsentwicklung setzte in den 20.000 Menschen entstehen. In Brigittenau
2000er Jahren, u.a. ausgelöst durch wird vor allem die künftige Bebauung der
die EU-Osterweiterung und dem generellen Verschubanlagen des ehemaligen
Trend zur Reurbanisierung, ein stetiges Nordwestbahnhofs ein Einwohnermagnet,
Bevölkerungswachstum ein. Das wo etwa 5.000 Wohnungen entstehen
Bevölkerungswachstum der vergangenen 5 sollen. In diesen beiden Bezirken rechnet
Jahre ist mit ca. +8% als dynamisch zu man bis 2034 mit einem
bezeichnen und erhöht die Nachfrage auf Bevölkerungsanstieg von rund 27% bzw.
dem Wohnungsmarkt deutlich. Im Jahr 2016 19% gegenüber 2017. Im 1., 13. sowie 19.
hat sich die Bevölkerungszunahme im Bezirk wird hingegen ein
Vergleich zu 2010 vervierfacht. Laut Statistik Bevölkerungsrückgang erwartet.
Austria wird in den nächsten Jahren eine Die erwartete Bevölkerungszunahme in den
weitere Zunahme erwartet, wodurch in Wien einzelnen Bezirken ist gekoppelt an das noch
im Jahr 2023 Wohnraum für mehr als 2 verfügbare Bauland. Diese ist in den
Millionen Einwohner benötigt wird. flächenmäßig großen Bezirken im Norden,
Osten und Süden Wiens noch gegeben,
Bis 2034 ist insbesondere für die Donaustadt während der Westen durch den Wienerwald
und Brigittenau der höchste und die Inneren Bezirke durch den geringen
Bevölkerungszuwachs zu erwarten. In der Freiflächenanteil in der weiteren
Donaustadt ist das neben dem größten Bebaubarkeit stark eingeschränkt sind.
Abb. 3: Bevölkerungsprognose Wien 2016 bis 2034
< 0%
0% - 10%
10% - 20%
> 20%
Quelle: CBRE Research, Statistik Austria Kartengrundlage: open.w ien.gv.at
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MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Wirtschaftsdaten Wien
Bei der Bewertung der wirtschaftlichen Österreich-Durchschnitt, welcher bei
Leistung eines Landes ist insbesondere das 20.600€ pro Kopf lag. Deutlich über dem
BIP pro Kopf ein wesentlicher Indikator. Laut österreichischen Durchschnitt lag der 1.
der EU-Kommission liegt Österreich im EU- Wiener Bezirk mit einer Kaufkraft von
Vergleich im Spitzenfeld. Nach Luxemburg, 38.200€ pro Kopf und damit bei Schweizer
Irland und den Niederlanden liegt Österreich Verhältnissen (39.000€/Kopf). Die großen
auf Platz 4 mit einem prognostizierten Unterschiede innerhalb Wiens werden
BIP/Kopf von ca. 36.500€ im Jahr 2016. Im dadurch verdeutlicht, dass der 15. Bezirk der
Vergleich dazu liegt der EU-Durchschnitt bei kaufkraftschwächste Bezirk Österreichs ist.
etwa 29.000€/Kopf. Andere Landeshauptstädte wie Graz oder
Linz weisen im Vergleich zu Wien eine
Laut Eurostat lag die Stadt Wien 2014 mit höhere Kaufkraft pro Kopf auf, die bei etwa
einem Bruttoregionalprodukt/Kopf von 22.800€ bzw. 25.000€ liegt.
47.300€ deutlich über dem österreichischen
Durchschnitt. Im europäischen Auch bei der Arbeitslosenquote schneidet
Städtevergleich liegt Wien im Mittelfeld der Österreich im EU-Vergleich gut ab. Laut den
europäischen Metropolen, vor Berlin und Daten der EU-Kommission lag die
den süd- und osteuropäischen Hauptstädten, Arbeitslosigkeit in Österreich über die letzten
auf einer Ebene mit Mailand aber doch 10 Jahre zwischen 4% und 6% und damit in
deutlich hinter den meisten jedem Jahr unter dem EU-Durchschnitt (EU
westeuropäischen Metropolen. 2016 Prognose: 8,5%). Laut den
prognostizierten Werten für 2016 liegt die
Gemessen am nominal verfügbaren Arbeitslosenquote in Österreich bei vorläufig
Nettoeinkommen laut GfK hatten die Wiener 6,0% und damit in etwa auf der gleichen
2015 etwa 20.900€ pro Kopf zur Ebene mit den Niederlanden (6,0%),
Verfügung, und damit mehr als der Dänemark (6,2%) und Luxemburg (6,3%).
Abb. 4: Unselbständige Beschäftigungsverhältnisse Wien
772.100 Zunahme 830.500
von
8%
2008* 2017*
Quelle: Hauptverband der österreichischen Sozialversicherungsträger * jeweils Stand Mai
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MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Einhergehend mit dem verstärkten Abb. 5: Lebensqualität im internationalen
Bevölkerungswachstum sind in Wien seit Vergleich
2008 steigende Arbeitslosenzahlen zu
beobachten. Laut Eurostat lag diese 2016
bei 11,3%, im Laufe des Jahres 2017 1. Wien | Österreich
zeichnete sich allerdings eine Erholung am
Arbeitsmarkt in der Bundeshauptstadt ab.
Statistik Austria zufolge ist die Arbeitslosigkeit
in den Bezirken 10-12 sowie 15 und 20 am
2. Zürich | Schweiz
höchsten. Dementsprechend ist das jährliche
Durchschnittseinkommen in diesen Bezirken
auch am niedrigsten, während der 1. und
13. Bezirk mit über 40.000€ brutto/Jahr das 3. Auckland | Neuseeland
höchste Jahreseinkommen aufweisen.
Wien wurde im Jahr 2017 erneut und zum
achten Mal in Folge zur Stadt mit der 4. München | Deutschland
höchsten Lebensqualität weltweit gekürt.
Damit liegt die österreichische
Bundeshauptstadt in der von der
Beratungsgesellschaft Mercer durchgeführten
Studie noch vor Zürich, Auckland, München 5. Vancouver | Kanada
und Vancouver.
Quelle: Mercer „Quality of Living“-Ranking 2017
Abb. 6: Durchschnittliches Bruttojahreseinkommen
2014 nach Wiener Bezirken
> 50.000 €/Jahr
40.000 – 50.000 €/Jahr
30.000 – 40.000 €/Jahr
< 30.000 €/Jahr
Quelle: CBRE Research, Statistik Austria Kartengrundlage: open.wie n.gv.at
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MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Wohnungsmarkt Wien
Die Anzahl der Hauptwohnsitzwohnungen, In Deutschland beträgt die durchschnittliche
die auf der Mikrozensus-Wohnungserhebung Wohnungsgröße in etwa 68m², jedoch sind
basiert, lag 2016 in Wien bei etwa auch hier Unterschiede erkennbar, wie aus
900.000. Gegenüber dem Vorjahr nahm dem „Wohnmarktreport Deutschland 2016“
diese Zahl um etwa 12.000 Wohnungen zu, von CBRE und Vonovia hervorgeht. Ähnlich
österreichweit gab es eine Zunahme von wie in Österreich dominieren am deutschen
48.000 Wohnungen. In Wien wurden 2016 Wohnimmobilienmarkt ebenso die Themen
etwa 14.000 Wohnungen und 1.500 neue der starken Zuzugsbewegungen aus dem In-
Wohngebäude bewilligt. und Ausland sowie der Zustrom an
Flüchtlingen.
Laut Statistik Austria betrug die
durchschnittliche Wohnungsgröße im Jahr Gemessen an Wohnungsangeboten im Jahr
2015 in Wien etwa 73m², was im Vergleich 2015 beträgt die durchschnittliche
zu den letzten Jahren (ca. 75m² pro Wohnungsgröße in Deutschlands
Wohnung) eine Senkung bedeutet. Damit ist bevölkerungsreichster Stadt Berlin ca. 64m².
die durchschnittliche Wohnungsgröße um Die teuersten Städte Deutschlands weisen
2m² niedriger als in den Jahren 2012 bis gleichzeitig die größten Wohnungsgrößen
2014 und liegt in etwa auf dem gleichen auf. In München waren die 2015
Niveau wie 2007 (72,9m²). Hier ist bereits angebotenen Wohnungen durchschnittlich
der Einfluss der kleiner werdenden 71m² groß, in Frankfurt ca. 72m² und in
Wohnflächen in den Neubauprojekten Stuttgart ca. 74m².
erkennbar.
Die Belegungsrate pro Wohnung lag in Wien Abb. 7: Vergleich Wohnungen 2005 -2015
bei 2,01 Personen im Jahr 2016. Die
durchschnittliche Anzahl der Wohnräume
Durchschnittliche
pro Wohnung ist 2015 mit 3,3 Zimmern wie 2015:
Wohnfläche pro
in den letzten Jahren gleich geblieben, was 73m²
Wohnung
in Zusammenhang mit einer insgesamt
geringeren Wohnfläche bei gleichbleibender
Zimmeranzahl zu kleineren Zimmergrößen
führt. Die Wohnfläche pro Person beträgt im
Durchschnittliche 2015:
Jahr 2015 in Wien 36,6m², was im 36,6m²
Wohnfläche pro
Vergleich zu den restlichen Bundesländern
Person
den niedrigsten Wert darstellt. Pro Person
entspricht das einer durchschnittlichen
Anzahl von 1,6 Wohnräumen im Jahr 2015.
Anteil der Ein- 2015:
Daher findet man in Wien auch den
Personenhaushalte 45,6%
höchsten Anteil an Ein-Personen-Haushalten,
welcher mit knapp 45% deutlich über dem
Österreich-Durchschnitt von 37% für das
Quelle: Statistik Austria
Jahr 2016 liegt.
CBRE | 8
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Abb. 8: Abdeckung Wohnraumbedarf
52% 29% 34% 36% 34% Abdeckung des Wohnraumbedarfs
Quelle: Statistik Austria
Ein zentrales Merkmal des Wiener wurde nur 35% des Wohnraumbedarfs durch
Wohnungsmarktes ist der hohe Anteil an neu fertiggestellte Wohnungen abgedeckt.
Hauptwohnsitzwohnungen, die in Bei gleichbleibender Wohnungsbelegung
Mietverhältnissen bewohnt werden. Laut fehlen somit etwa 44.000 Wohnungen, um
Statistik Austria beträgt dieser Anteil in Wien den Bevölkerungszuwachs aus diesem
ca. 78%, während die Eigentumsquote bei Zeitraum mit Wohnraum versorgen zu
nur 19% liegt. Die restlichen 3% nehmen können.
sonstige Wohnverhältnisse ein, wie Dienst-
und Naturalwohnungen. Im Vergleich zu den Während 2011 etwa 52% des
restlichen Bundesländern stellt Wien das Wohnraumbedarfs abgedeckt wurden, kam
einzige Bundesland dar, wo der Großteil der es 2012 zu einem Rückgang auf nur 29%. In
Wohnungen in Miete bewohnt wird. Die den drei folgenden Jahren lag die
Mietquote in den restlichen Bundesländern Bedarfsabdeckung konstant bei etwa 35%.
liegt zwischen 20% (Burgenland) und 37%
(Salzburg). Durch das weiterhin zu erwartende
Bevölkerungswachstum und bei einer
Stellt man die Neubautätigkeit der Fortsetzung der bisherigen Neubautätigkeit
Bevölkerungsprognose laut Statistik Austria würde es in den nächsten Jahren zu einem
gegenüber, dann ist ein erheblicher Mangel erheblichen Mangel und einer steigenden
an Wohnungen zu erkennen. Im Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum
Betrachtungszeitraum von 2011 bis 2015 kommen.
Abb. 9: Rechtsverhältnis Hauptwohnsitzwohnungen Österreich & Wien 2016 im Vergleich
Österreich Wien
Sonstige
Andere Hauptmiete
Genossenschaftswohnung
Gemeindewohnung
Wohnungseigentum
Hauseigentum
Quelle: Statistik Austria
CBRE | 9
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Neubautätigkeit Wien
Der Schwerpunkt der Neubautätigkeit 2016 äußeren Bezirke, insbesondere dem 10.,
in Wien lag deutlich auf geförderten 21., 22. und 23. Bezirk. Einzige Ausnahme
Mietwohnungen sowie freifinanzierten stellt hier der 3. Bezirk dar, der als
Eigentumswohnungen. Für die nächsten innerstädtischer Bezirk eine vergleichsweise
Jahre wird eine ähnliche Entwicklung mit hohe Neubauleistung aufweist. Das lässt sich
einer insgesamt zunehmenden Bautätigkeit auf einige Großprojekte zurückführen wie
erwartet, welche im Jahr 2017 um ca. 36% das Projekt TrIIIple mit knapp 500
höher liegen wird als im Vorjahr. Für das Wohneinheiten sowie die Bebauung des
Jahr 2018 ist eine weitere deutliche ehemaligen Postbus-Areals an der Erdberger
Steigerung von ca. 50% ersichtlich, wobei Lände. Deutlich weniger gebaut wird in den
dazu auch die höhere Anzahl der kleineren innerstädtischen Bezirken, wie im
freifinanzierten Mietwohnungen beiträgt. 6., 7. und 8. Bezirk, wo es an freien Flächen
mangelt.
Insgesamt werden in Wien von 2016-2018
rund 27.400 Wohneinheiten in Projekten mit Im Zeitraum von 2016 bis 2018 beträgt die
mindestens 20 Wohneinheiten errichtet. voraussichtliche Abdeckung des
Davon werden ca. 35% oder ca. 9.600 Wohnraumbedarfs auf Basis der
Wohneinheiten als geförderte Bevölkerungsveränderung und einer stabilen
Mietwohnungen, etwa 44% oder 12.000 Haushaltsgröße, durch die von CBRE
Wohneinheiten als Eigentums- bzw. erhobenen Neubauprojekte ab 20
Vorsorgewohnungen und rund 21% oder Wohneinheiten ca. 66%. Trotz eines höheren
5.800 Wohneinheiten als freifinanzierte Abdeckungsgrades als in der Vergangenheit
Mietwohnungen errichtet. Etwa 13.000 ergibt sich auch hier ein Defizit von rund
Wohneinheiten mit Fertigstellungsdatum 14.000 Wohnungen zwischen 2016 und
2019 bis 2021 sind bereits geplant. 2018. Ob dieses Volumen von den nicht
erfassten zusätzlichen Wohneinheiten in
Der Großteil der neu errichteten Neubauprojekten und Nachverdichtungen
Wohneinheiten im Zeitraum von 2016 bis mit weniger als 20 Wohneinheiten
2021 konzentriert sich vor allem auf die abgedeckt werden kann ist fraglich.
Abb. 10: Neubautätigkeit ab 2016
16.000
Eigentumswohnung
12.000
Mietwohnung gefördert
8.000
Mietwohnung freifinanziert
4.000
0 Durchschnittlicher jährlicher
2016 2017 2018 2019-2021* Wohnraumbedarf 2016-2018
Quelle: CBRE Research, Statistik Austria * bisher bekannt
CBRE | 10MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Die aktivsten Bauträger und Entwickler in folgenden Auswertungen miteinbezogen
den Jahren 2016-2018 sind die BUWOG worden.
AG mit rund 1.900 errichteten/geplanten
Wohneinheiten, gefolgt von den Die Wohnlage „Innere Bezirke“ umfasst die
gemeinnützigen Bauträgern WBV GPA und Bezirke 2-9, wobei auch hier ähnlich
ÖSW mit jeweils um die 1.500 strukturierte Gebiete der Bezirke 10, 18 und
Wohneinheiten. Doch auch die Arwag und 19 hinzugefügt wurden. Teile des 2. Bezirks
die gemeinnützige Wien Süd liegen mit mehr süd-östlich des Praters wurden im Gegensatz
als 1.000 neu errichteten Wohneinheiten in dazu ausgeschlossen. Als „dicht verbautes
den Top 5. Gebiet“ werden insbesondere die
Wohngebiete außerhalb des Gürtels
Zur besseren Erfassung des Wiener bezeichnet, welche die dicht verbauten
Wohnungsmarktes, vor allem im Hinblick auf Gebiete der Bezirke 12, 14, 15 sowie 16-18
die Formulierung von Mieten, Preisen und umfassen. Entlang des Wienerwaldes im
Renditen, wurde von CBRE eine Einteilung in Westen Wiens wurde die „Villenlage“
Wohnlagen vorgenommen. Diese definiert, welche sich über Teile der Bezirke
Wohnlagen werden in den nächsten Kapiteln 13, 14, 16-19 und 23 erstreckt. Die
im Detail behandelt. Insgesamt wurden 5 Wohnlage „Flächenbezirke Südost“ umfasst
unterschiedliche Wohnlagen definiert. Die die Bezirke 10 und 11 sowie Teile des 2.
Wiener Innenstadt ist aufgrund der und 23. Bezirks. Die Bezirke über der Donau
besonderen Charakteristik und der geringen (21. und 22.) wurden in der Wohnlage
Anzahl an Neubauprojekten nicht in die „Flächenbezirke Nordost“ zusammengefasst.
Abb. 11: Abgrenzung Wohnlagen Wien (interaktiv) Abb. 12: Größte Bauträger
2016-2018
Bitte klicken
Innere
oder scannen BUWOG
um Karte online ca. 1.900 WE
Dicht Bezirke zu öffnen
verbautes
Gebiet WBV GPA
ca. 1.600 WE
ÖSW
Flächenbezirke ca. 1.500 WE
Nordost
Arwag
ca. 1.200 WE
Wien Süd
Villenlage ca. 1.100 WE
Gesiba
Flächenbezirke ca. 1.000 WE
Südost
Mischek
ca. 900 WE
Quelle: CBRE Research Kartengrundlage: open.wien.gv.at Quelle: CBRE Research
CBRE | 11MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Innere Bezirke
Die „Inneren Bezirke“ sind in weiten Teilen Wohneinheiten pro Neubauobjekt liegt die
durch die gründerzeitliche Wohnlage „Innere Bezirke“ unter dem Wert
Blockrandbebauung gekennzeichnet. Die für ganz Wien (74 WE).
hohe Bevölkerungs- und Bebauungsdichte
lässt kaum größere Grünflächen zu, welche Größere Neubauagglomerationen in dieser
sich im Wesentlichen mit Prater und Wohnlage sind vor allem der Teil des
Augarten auf den 2. Bezirk beschränken. Hauptbahnhof-Areals, der vom Wiedner
Insgesamt umfasst die Wohnlage „Innere Gürtel, Schweizergarten und dem Bahnhof
Bezirke“ eine Bevölkerungszahl von knapp begrenzt wird. Ein weiterer Hot-Spot befindet
einer halben Million, was in etwa einem sich auch entlang des Donaukanals. Hier
Anteil von ca. 25% der gesamten Wiener entstehen mit den Projekten TrIIIple und der
Bevölkerung entspricht. Bebauung des ehemaligen Postbus-Areals
die zwei größten Projekte in dieser
Aufgrund des Platzmangels werden folglich Wohnlage. Die gesamte Neubauleistung
eher kleinere Neubauprojekte realisiert. Mit beträgt in dieser Wohnlage von 2016 bis
einer durchschnittlichen Anzahl von 71 2018 etwa 4.200 Wohneinheiten.
Abb. 13: Wohnlage „Innere Bezirke“ 74
71
Durchschnittliche
Wohnungsanzahl je
Projekt 2016-2018
Anteil Bevölkerung
an Gesamt Wien
25%
Innere Wien
Bezirke
Neubautätigkeit
nach Anzahl WE
Keine Starke
Anteil Wohneinheiten
2016-2018 an
U-Bahn Gesamt Wien
U-Bahn geplant
Gewässer
15%
Quelle: CBRE Research, Statistik Austria Kartengrundlage: open. wien.gv.at
CBREResearch
CBRE | 12 | 12MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Abb. 15: Rechtsverhältnis Wohnprojekte
Etwa 15% der im Zeitraum von 2016 bis 2018 zu „Innere Bezirke“ 2016-2018
errichtenden Projekte bzw. ca. 16% der
Wohneinheiten entstehen in den „Inneren Bezirken“.
Diese Wohneinheiten werden großteils als Eigentum
Eigentumswohnungen errichtet (ca. 74%), welche
sich aus geförderten sowie freifinanzierten Geförderte
Eigentumswohnungen und Vorsorgewohnungen Mietwohnungen
zusammensetzen. Die restlichen Einheiten bestehen
aus freifinanzierten Mietwohnungen (ca. 26%), Freifinanzierte
während in geförderter Miete entsprechend unserer Mietwohnungen
Erhebungsmethodik (ab 20 Wohneinheiten) im
Zeitraum von 2016 bis 2018 kein Projekt realisiert
wurde bzw. wird. Diese Wohneinheiten haben eine Quelle: CBRE Research
durchschnittliche Wohnungsgröße von etwa 66m²
und somit eine deutlich geringere Größe als der Abb. 16: Durchschnittliche Wohnungsgrößen im
Durchschnittswert für Wien und die restlichen Vergleich anhand der Wohnprojekte 2017
Wohnlagen.
72m² Durchschnitt Wien
In den „Inneren Bezirken“ werden in freifinanzierten
Neubauprojekten die höchsten Mietpreise pro m² 66m² Durchschnitt
aufgerufen, welche zwischen 12,00€ und 15,00 Innere Bezirke
€/m² liegen. Die Renditen liegen zwischen 2,50%
und 3,75%. Die Kaufpreise für Neubau-
Eigentumswohnungen im Einzelabverkauf liegen in
den erfassten Objekten bei durchschnittlich 5.510 Quelle: CBRE Research
€/m² und damit über dem Wiener-Durchschnitt (ca.
4.730€/m²).
Abb. 17: Mieten & Renditen „Innere Bezirke“
Abb. 14: Projekt Messecarree Mieten (€/m²) 12,00-15,00
Renditen (%)
% 2,50-3,75
Quelle: CBRE Research
Abb. 18: Kaufpreise Eigentumswohnungen
„Innere Bezirke“*
5.510
€/m²
Innere Bezirke
4.730
Wien
€/m²
© PRISMA Unternehmensgruppe/Zoom VP
Entsprechend Angebotspreisen in Neubauprojekten
2016-2018 im Einzelabverkauf
Quelle: CBRE Research
CBRE | 13MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Dicht verbautes Gebiet
Charakteristisch für die Wohnlage „Dicht bzw. werden in dieser Wohnlage von 2016
verbautes Gebiet“ ist der geringe bis 2018 etwa 2.300 Wohneinheiten
Grünflächenanteil und die entsprechend errichtet.
dichte Bebauung. Die Wohnlage erstreckt
sich über 7 Bezirke und schließt vor allem Die hier zu errichtenden Wohneinheiten
den äußeren Gürtelbereich mit ein. Etwa nehmen etwa 8% der erfassten Wiener
400.000 Einwohner leben in dieser Neubauleistung von 2016 bis 2018 ein. Die
Wohnlage, was einen Anteil von ca. 23% an größten Wohnprojekte befinden sich in der
der gesamten Wiener Bevölkerung Pfeiffergasse im 15. Bezirk, wo die BUWOG
ausmacht. Damit wohnt knapp die Hälfte der bis 2018 über 200 freifinanzierte
Bevölkerung Wiens in den Wohnlagen Eigentumswohnungen errichtet. Die Wiener
„Innere Bezirke“ und „Dicht verbautes Komfortwohnungen errichten in der
Gebiet“. Jägerstraße im 20. Bezirk ebenfalls knapp
200 Eigentumswohnungen. Zukünftig
Auch hier werden meist kleinere werden auch hier zwei Entwicklungsgebiete
Wohnprojekte realisiert, durchschnittlich am Nordwestbahnhof im 2. Bezirk sowie
umfassen die Neubauprojekte von 2016 bis durch die Teilbebauung der Körner Kaserne
2018 etwa 53 Einheiten. Insgesamt wurden im 14. Bezirk entstehen.
Abb. 19: Wohnlage „Dicht verbautes Gebiet“
Anteil Bevölkerung
an Gesamt Wien
Neubautätigkeit
nach Anzahl WE
Keine Starke 23%
Anteil Wohneinheiten
2016-2018 an
Gesamt Wien
U-Bahn
U-Bahn geplant
Gewässer 74
53 8%
Durchschnittliche
Wohnungsanzahl je
Projekt 2016-2018
Dicht Wien
verbautes
Gebiet
Quelle: CBRE Research, Statistik Austria Kartengrundlage: ope n.wien.gv.at
CBREResearch
CBRE | 14 | 14MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Abb. 21: Rechtsverhältnis Wohnprojekte
Der Großteil der Wohnungen (ca. 83%), welche „Dicht verbautes Gebiet“ 2016-2018
im Zeitraum von 2016 bis 2018 in der Wohnlage
„Dicht verbautes Gebiet“ errichtet wurden bzw.
werden, können als Eigentum erworben werden. Eigentum
Der Rest verteilt sich auf geförderte und
freifinanzierte Mietwohnungen mit Anteilen von
Geförderte
ca. 11% bzw. ca. 6%. Mietwohnungen
Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt
Freifinanzierte
etwa 68m² und liegt somit unter dem Wiener Mietwohnungen
Durchschnitt.
Die Mieten für freifinanzierte Mietwohnungen Quelle: CBRE Research
liegen mit 9,50€ bis 12,50 €/m² im Vergleich
eher im unteren bis mittleren Bereich. Die Rendite Abb. 22: Durchschnittliche Wohnungsgrößen im
für Neubauobjekte liegt je nach Lage zwischen Vergleich anhand der Wohnprojekte 2017
ca. 3,25% und ca. 4,00%. Die durchschnittlichen
Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den
72m² Durchschnitt Wien
erfassten Neubauprojekten 2016 bis 2018 liegen
unter dem Wiener Durchschnitt bei etwa 4.350 68m² Durchschnitt
€/m². Dicht verbautes
Gebiet
Quelle: CBRE Research
Abb. 20: Projekt Friedmanngasse 68
Abb. 23: Mieten & Renditen „Dicht verbautes
Gebiet“
Mieten (€/m²) 9,50-12,50
Renditen (%)
% 3,25-4,00
Quelle: CBRE Research
Abb. 24: Kaufpreise Eigentumswohnungen
„Dicht verbautes Gebiet“*
4.730
€/m²
verbautes
Gebiet
4.350
Wien
Dicht
€/m²
© Rustler Immobilienentwicklungs GmbH
Entsprechend Angebotspreisen in Neubauprojekten
2016-2018 im Einzelabverkauf
Quelle: CBRE Research
CBRE | 15MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Villenlage
In der Wohnlage „Villenlage“ sind 8 Bezirke wurden bzw. werden in dieser Wohnlage
im Westen Wiens zusammengefasst, die von errichtet, was einem Anteil von ca. 5% an
einem hohen Grünflächenanteil und einer den insgesamt zu errichtenden
eher lockeren Bebauung geprägt sind. Wohneinheiten in diesem Zeitraum
Aufgrund der geringen Bevölkerungsdichte entspricht.
führt mit Ausnahme der U-Bahnlinie 4
entlang des Wienflusses keine hochrangige Die größeren Wohnbauagglomerationen
öffentliche Verkehrsverbindung in diese befinden sich einerseits im äußersten Süden,
Wohnlage. wo im Rahmen der Waldmühle Rodaun
bereits rund 450 Wohneinheiten fertiggestellt
Das Schutzgebiet Wienerwald bedeckt große wurden und andererseits im „Wildgarten“
Teile der Wiener „Villenlage“, was in Rosenhügel, wo bis 2021 mehr als 1.000
Verbindung mit limitierten Bauhöhen und Wohneinheiten entstehen sollen.
kaum vorhandenen Flächenreserven dazu
führt, dass sowohl die Anzahl der geplanten Das derzeit größte Einzelprojekt der
Wohneinheiten als auch das zukünftige „Villenlage“ wird auf der dem Wienerwald
Entwicklungspotenzial als gering einzustufen zugewandten Seite des Rosenhügels von
ist. In der „Villenlage“ ist ebenso die UBM Strauß&Partner und Immovate errichtet
durchschnittliche Anzahl der Wohneinheiten und umfasst rund 200 hochwertige
je Wohnprojekt mit 66 unter dem Wien Eigentumswohnungen, welche Anfang 2018
Durchschnitt. Etwa 1.500 Wohneinheiten fertiggestellt werden sollen.
Abb. 25: Wohnlage „Villenlage“
Neubautätigkeit Anteil Wohneinheiten
nach Anzahl WE an Gesamt Wien
Keine Starke
5%
U-Bahn
U-Bahn geplant
Anteil Bevölkerung
Gewässer an Gesamt Wien
74
66
12%
Durchschnittliche
Wohnungsanzahl je
Projekt 2016-2018
Villenlage Wien
Quelle: CBRE Research, Statistik Austria Kartengrundlage: open .wien.gv.at
CBRE | 16MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Abb. 27: Rechtsverhältnis Wohnprojekte
In der Wohnlage „Villenlage“ verbuchen „Villenlage“ 2016-2018
Eigentumswohnungen den größten Anteil am
Neubauvolumen. Der von 2016 bis 2018 bereits
relativ geringe Anteil an geförderten
Eigentum
Mietwohnungen könnte in Zukunft aufgrund der für
den gemeinnützigen Wohnbau problematischen
Grundstückspreise bei gleichzeitig kleinteiliger Geförderte
Bebaubarkeit deutlich geringer ausfallen. Die Mietwohnungen
Nachfrage nach Mietwohnungen in dieser
Wohnlage wird daher vor allem durch Freifinanzierte
freifinanzierte Wohnprojekte befriedigt, welche Mietwohnungen
durch höhere Mieten für die Entwickler leichter
realisierbar sind. Quelle: CBRE Research
In der „Villenlage“ liegt die durchschnittliche
Wohnungsgröße in den erfassten Abb. 28: Durchschnittliche Wohnungsgrößen im
Vergleich anhand der Wohnprojekte 2017
Neubauwohnungen mit 92m² sowohl über jener in
den anderen Wohnlagen als auch über jener des 92m² Durchschnitt
Gesamtwohnungsbestandes laut Statistik Austria. Villenlage
72m² Durchschnitt Wien
Die Mieten in dieser Wohnlage können in
ausgewählten Neubauprojekten sogar jene der
„Inneren Bezirke“ übertreffen und liegen zwischen
etwa 12,00€ und ca. 16,00 €/m². Aufgrund der
hohen Kaufpreise im Einzelabverkauf von Quelle: CBRE Research
durchschnittlich 5.320 €/m² in den erfassten
Neubauprojekten, ist für Investoren eine
Bruttorendite von ca. 2,50% bis ca. 3,75% zu
erwarten. Abb. 29: Mieten & Renditen „Villenlage“
Abb. 26: Projekt Rosenhügel Mieten (€/m²) 12,00-16,00
Renditen (%)
% 2,50-3,75
Quelle: CBRE Research
Abb. 30: Kaufpreise Eigentumswohnungen
„Villenlage“*
5.320
€/m²
Villenlage
4.730
Wien
€/m²
© STRAUSS & PARTNER Development GmbH
Entsprechend Angebotspreisen in Neubauprojekten
2016-2018 im Einzelabverkauf
Quelle: CBRE Research
CBRE | 17MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Flächenbezirke Südost
Die Wohnlage „Flächenbezirke Südost“ Die Neubautätigkeit konzentriert sich derzeit
umfasst den gesamten 11. Bezirk und große entlang der bestehenden U-Bahn-Linien
Teile des 10. und 23. Bezirks sowie Teile des sowie der Südbahnstrecke u.a. in den
2. und 12. Bezirks. Die Anbindung an das Entwicklungsgebieten Sonnwendviertel beim
hochrangige öffentliche Verkehrsnetz erfolgt Hauptbahnhof, Monte Laa, In der Wiesen,
durch die U-Bahn-Linien 2, 3 und 6. Die Erdberg/Gasometer und entlang der
Verlängerung der U-Bahn-Linie 1 nach Breitenfurterstraße. Aber auch die U-Bahn-
Oberlaa (Eröffnung Herbst 2017) und 2 zum Verlängerungen geben bereits erste Impulse
Wienerberg (Eröffnung ca. 2025) soll die für den Wohnbau z.B. im Bereich der
Verkehrsanbindung weiter verbessern. zukünftigen Stationen Oberlaa und
Wienerberg.
Derzeit lebt etwa 22% der Wiener
Bevölkerung in der Wohnlage Von den bis 2018 fertiggestellten
„Flächenbezirke Südost“, wobei das Wohnprojekten weist das von Erste Immo
Wachstumspotenzial neben der Wohnlage KAG und ÖSW entwickelte Hochhaus „Hoch
„Flächenbezirke Nordost“ hier aufgrund der 33“ im Entwicklungsgebiet Monte Laa mit
vergleichsweise hohen Flächenverfügbarkeit 341 die meisten Wohneinheiten auf. Ein
am größten ist. Die Auswertung der weiteres großvolumiges Projekt mit über 300
geplanten Wohnprojekte zeigt, dass in dieser Wohneinheiten ist das Quartier 11 der
Wohnlage die größte Anzahl an Kallco Gruppe. In beiden Wohnprojekten
Wohneinheiten von 2016 bis 2018 werden freifinanzierte Mietwohnungen
fertiggestellt wird (knapp 11.000). errichtet.
Abb. 31: Wohnlage „Flächenbezirke Südost“
Durchschnittliche Anteil Bevölkerung
Wohnungsanzahl je an Gesamt Wien
Anteil Wohneinheiten
Projekt 2016-2018 an Gesamt Wien
92 22%
74
Neubautätigkeit
nach Anzahl WE
40% Starke
Keine
U-Bahn
U-Bahn geplant
Flächenbezirke Wien Gewässer
Südost
Quelle: CBRE Research, Statistik Austria Kartengrundlage: open.wien.gv.at
CBRE | 18MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Abb. 33: Rechtsverhältnis Wohnprojekte
In der Wohnlage „Flächenbezirke Südost“ „Flächenbezirke Südost“ 2016-2018
dominieren geförderte Mietwohnungen die
Verteilung der Rechtsverhältnisse nach Neubau-
Wohneinheiten. Einige größere freifinanzierte Eigentum
Mietwohnungsprojekte führen hier allerdings zu
einem vergleichsweise hohen Anteil dieses
Geförderte
Rechtsverhältnisses. Dieser entspricht in etwa jenem
Mietwohnungen
Anteil der „Inneren Bezirke“, trotz der doch sehr
konträren Charakteristik der beiden Wohnlagen.
Die Größen der Wohnungen in dieser Lage liegen Freifinanzierte
Mietwohnungen
mit 79m² über dem Wiener Durchschnitt. Ebenso
über dem Wiener Durchschnitt liegt die
durchschnittliche Wohnungsanzahl, welche je Quelle: CBRE Research
Projekt realisiert wird. Diese liegt in den
„Flächenbezirken Südost“ bei 92 Wohneinheiten.
Abb. 34: Durchschnittliche Wohnungsgrößen im
Vergleich anhand der Wohnprojekte 2017
Die Monatsmieten in freifinanzierten Wohnungen
liegen in dieser Wohnlage je nach Ausstattung und
79m² Durchschnitt
Lage zwischen ca. 9,00€ und ca. 12,00 €/m². Für
Flächenbezirke Südost
Investoren und Verkaufsinteressenten wird bei
einem Neubau-Wohnprojekt in der Wohnlage 72m² Durchschnitt Wien
„Flächenbezirke Südost“ eine Bruttorendite im
Bereich von etwa 3,75% bis ca. 4,25% erwartet. In
den von 2016 bis 2018 fertiggestellten bzw.
fertigzustellenden Eigentumswohnungen wurde ein
durchschnittlicher Kaufpreis von etwa 4.100 €/m² Quelle: CBRE Research
im Einzelabverkauf ermittelt.
Abb. 35: Mieten & Renditen „Flächenbezirke
Südost“
Abb. 32: Projekt Südhang Oberlaa Mieten (€/m²) 9,00-12,00
Renditen (%)
% 3,75-4,25
Quelle: CBRE Research
Abb. 36: Kaufpreise Eigentumswohnungen
„Flächenbezirke Südost“ & Wien*
4.730
€/m²
Flächenbezirke
Südost
4.100
Wien
€/m²
Quelle: Die Wohnkompanie © findmyhome.at
Entsprechend Angebotspreisen in Neubauprojekten
2016-2018 im Einzelabverkauf
Quelle: CBRE Research
CBRE | 19MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Flächenbezirke Nordost
Die Wohnlage „Flächenbezirke Nordost“ ist sich im 21. Bezirk, zwei davon gehören zum
die flächenmäßig größte Wohnlage in Wien Entwicklungsgebiet „Wohnen am
und umfasst den gesamten 21. und 22. Marchfeldkanal“. Das dritte Projekt ist
Bezirk. Erschlossen wird sie durch die U- „Florasdorf am Anger“ mit über 400
Bahn-Linien 1, 2 und 6. Charakteristisch ist Wohnungen. Insgesamt kann man sagen,
der hohe Grünflächenanteil und die hohe dass hier viele Projekte in
Neubautätigkeit. Etwa 18% bzw. knapp Stadtentwicklungsgebieten umgesetzt
350.000 Einwohner, der gesamten Wiener werden, dazu gehören weiters die Bebauung
Bevölkerung sind hier ansässig. entlang der Ödenburger Straße sowie das
In dieser Wohnlage gibt es die meisten Projekt „Töller-Garten“.
sogenannten Zielgebiete der
Stadtentwicklung, innerhalb derer auf der Die hohe Neubautätigkeit zeigt sich auch
grünen Wiese Neubauprojekte realisiert beim Anteil der Wohneinheiten bzw.
werden können. Besonders hervorzuheben Projekten an der gesamten Neubautätigkeit
ist hierbei die Seestadt Aspern im 22. Bezirk in Wien. Knapp ein Drittel aller
sowie die Bebauung am Marchfeldkanal. Wohneinheiten (ca. 8.400) bzw. Projekte
Generell wird in dieser Wohnlage viel wird in dieser Wohnlage realisiert. Die
entlang der drei bestehenden U-Bahn-Linien durchschnittliche Wohnungsanzahl beträgt
gebaut. Die drei größten Projekte befinden etwa 71.
Abb. 37: Wohnlage „Flächenbezirke Nordost“
Anteil Bevölkerung
an Gesamt Wien
Anteil Wohneinheiten
an Gesamt Wien
18%
74
71
Neubautätigkeit
31% nach Anzahl WE
Keine Starke
Durchschnittliche
Wohnungsanzahl je U-Bahn
Projekt 2016-2018
Flächen Wien U-Bahn geplant
bezirke
Gewässer
Nordost
Quelle: CBRE Research, Statistik Austria Kartengrundlage: ope n.wien.gv.at
CBRE | 20MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Mehr als die Hälfte der Wohnungen in der Abb. 39: Rechtsverhältnis Wohnprojekte
„Flächenbezirke Nordost“ 2016-2018
Wohnlage „Flächenbezirke Nordost“ werden als
geförderte Mietwohnungen angeboten, etwa
33% können als Eigentum erworben werden. Eigentum
Nur einen vergleichsweise geringen Teil stellen
freifinanzierte Mietwohnungen dar. Dies ist damit
Geförderte
zu begründen, dass die neuen großen Mietwohnungen
Stadtentwicklungsgebiete neben den Vorteilen
einer meist modernen Infrastruktur und aktivem
Freifinanzierte
Quartiersmanagement von der Stadt Wien auch Mietwohnungen
gewisse Risiken bezüglich der langfristigen
Entwicklung der sozialräumlichen Qualität
aufweisen. Quelle: CBRE Research
Auch hier werden noch relativ geringe Mieten Abb. 40: Durchschnittliche Wohnungsgrößen im
erwartet, welche zwischen etwa 9,00€ und ca. Vergleich anhand der Wohnprojekte 2017
12,00 €/m² liegen. Die erwartete Rendite liegt
bei etwa 3,75% bis 4,25%. Die Kaufpreise im
72m² Durchschnitt Wien
Einzelabverkauf, welche bei den
Neubauprojekten von 2016 bis 2018 in dieser 72m² Durchschnitt
Wohnlage aufgenommen wurden, sind im Flächenbezirke
Wiener Vergleich am niedrigsten und liegen bei Nordost
ca. 4.030 €/m². Die Größen der Wohnungen in
dieser Lage decken sich mit dem Durchschnitt in
Quelle: CBRE Research
Wien und liegen bei etwa 72m².
Abb. 41: Mieten & Renditen „Flächenbezirke
Nordost“
Mieten (€/m²) 9,00-12,00
Abb. 38: Projekt Danube Flats
Renditen (%)
% 3,75-4,25
Quelle: CBRE Research
Abb. 42: Kaufpreise Eigentumswohnungen
„Flächenbezirke Nordost“ & Wien*
4.730
€/m²
Flächenbezirke
Nordost
4.030
Wien
€/m²
Quelle: S+B und Soravia © www.projecta01.com
Quelle: S+B Gruppe
Entsprechend Angebotspreisen in Neubauprojekten
2016-2018 im Einzelabverkauf
Quelle: CBRE Research
CBRE | 21MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Wohntürme
Das Thema Wohntürme ist derzeit Derzeit haben wir 7 Wohnturmprojekte mit
vieldiskutiert. Besonders vor dem Bauhöhen über 80 Metern in unserer
Hintergrund des Bevölkerungswachstums Pipeline registriert, welche voraussichtlich bis
und der zunehmenden Flächenknappheit in 2021 errichtet werden sollen. Davon sind
der Stadt wird es notwendig sein, sich mit aktuell allerdings erst zwei im Bau, das Hoch
Themen des nachhaltigen und verdichteten 33 im Entwicklungsgebiet Monte Laa und die
Städtebaus zu befassen, zu dem, trotz drei Türme des TrIIIple am Donaukanal.
Kontroversen, auch Wohntürme gehören.
Dass dieses Thema in der Stadtplanung nicht Ein weiteres Großbauvorhaben, das MGC
neu ist, zeigt auch der derzeitige Bestand an Plaza, befindet sich seit mehreren Jahren in
Wohntürmen. Verhandlung. Die BUWOG hat bereits
letztes Jahr eines der Wohnturmgrundstücke
Aktuell gibt es einen Bestand von 10 erworben. In den drei geplanten
Wohntürmen in Wien, welche höher als 80 Wohnhochhäusern sollen voraussichtlich
Meter sind. Dazu gehört unter anderem der insgesamt über 1.000 Wohneinheiten
1973 errichtete Wohnpark Alterlaa mit über entstehen. Ein potenzieller Wohnhochhaus-
3.000 Wohneinheiten, einem Standort ist das derzeit als Parkplatz genutzte
Einkaufszentrum, Ärztezentrum, Schulen, Grundstück neben dem Millennium Tower,
Kindergärten und weiteren für deren Umsetzung verlangt die Stadt Wien
Infrastruktureinrichtungen. Beim Citygate jedoch die Einbindung eines gemeinnützigen
wurden 2015 gleich zwei Wohnhochhäuser Bauträgers, um die Errichtung von
errichtet, der Citygate Tower mit 100 Metern geförderten Wohnungen zu sichern. Als
und der Leopoldtower mit 85 Metern. Mehr weiterer zukünftiger Standort für ein
als die Hälfte der bestehenden Wohntürme Wohnhochhaus ist immer wieder die Fläche
befinden sich im 21. und 22. Bezirk, die der nicht mehr benötigten Gleisanlagen
restlichen 4 Türme befinden sich jeweils im beim Westbahnhof im Gespräch.
10., 11., 20. sowie im 23. Wiener Bezirk.
Abb. 43 : Höhenvergleich Wohnturmprojekte Wien
145m 160m
125m 130m
100m 110m
2018 2020 2020 2019 2020 2020
Hoch 33 TrIIIple MGC Marina Forum Danube
Plaza Tower Donaustadt Flats
Quelle: CBRE Research
CBRE | 22MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Die 6 Projekte, deren Umsetzung bereits bedeutet. Der Großteil dieser
weiter fortgeschritten ist, befinden sich Wohnturmprojekte wird als Mischform
ähnlich wie die Bestandsobjekte in der errichtet, das heißt es entsteht nicht
Osthälfte Wiens. Zwei Projekte werden ausschließlich Wohnraum, sondern eine
jeweils im 3. und 22. Bezirk realisiert und Mischung zwischen Wohnen und Gewerbe.
jeweils eines im 2. und 10. Bezirk. Damit Im Hoch 33 entstehen beispielsweise neben
konzentrieren sich diese vor allem auf die 300 freifinanzierten Mietwohnungen noch
Wohnlagen „Flächenbezirke Nordost“ und 100 Serviced Apartments. Im TrIIIple
„Südost“. Insgesamt werden dadurch entstehen in verschiedenen Türmen neben
voraussichtlich über 3.100 Wohneinheiten Wohnungen auch etwa 600
errichtet, was in etwa 13% der geplanten Studentenwohnheimplätze und Büroflächen.
Wohneinheiten im Zeitraum von 2018 bis
2020 entspricht.
Die Bauträger ARE und Soravia sind im
Die durchschnittliche Gebäudehöhe der 6 Bereich der Wohntürme besonders aktiv.
Projekte beträgt in etwa 128 Meter, was im Beide sind aktuell bei jeweils zwei Projekten
Vergleich zur durchschnittlichen Höhe der 10 involviert, eines entwickeln sie gemeinsam
bestehenden Wohntürme, welche bei 96 (TrIIIple).
Metern liegt, eine erhebliche Steigerung
Abb. 44: Wohnturmprojekte über 80m in Wien 2018-2021
Forum Donaustadt
Entwickler: ARE/Signa
TrIIIple
Entwickler: ARE/Soravia
© ZOOM VP
Danube Flats
Entwickler: S+B/Soravia
© www.projecta01.com
Hoch 33 MGC Plaza Marina Tower
Entwickler: ÖSW MGC Parkplatz Betriebs GmbH Entwickler: WIK Immobilien
© HNP architects © isochrom.com
ZT GmbH und
ERSTE Immobilien Potenzielle Wohnhochhaus-Standorte
KAG
Quelle: CBRE Research
CBRE | 23MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Freifinanzierte Miete
Der stark gestiegene Wohnraumbedarf in Neubauleistung in diesem Segment von
den letzten Jahren konnte durch den weiteren rund 67% zeichnet sich im Jahr
geförderten Wohnbau nicht in 2018 ab. Für später erfolgende
ausreichendem Maße abgedeckt werden. Fertigstellungsjahre sind schon einige
Aufgrund dieser Tatsache erfreut sich die Projekte in der Pipeline. Diese sind allerdings
lange vernachlässigte Rechtsform der aufgrund des frühen Projektstadiums noch
freifinanzierten Mietwohnungen bei nicht vollständig und könnten je nach
Projektentwicklern und Investoren steigender Nachfrage auch zu anderen Rechtsformen
Beliebtheit. Auf Investorenseite ist dies durch umgewandelt werden. Die meisten
die Annäherung von Renditen in den freifinanzierten Mietwohnungen werden
Bereichen Büro und Einzelhandel mit den ähnlich den Wohnungen anderer
traditionell niedrigen Renditen am Rechtsverhältnisse in den Äußeren Bezirken,
Wohnungsmarkt zu erklären. Für Entwickler vor allem dem 10., 21. und 23. Bezirk
von Neubauwohnprojekten bietet der errichtet. Auf diese drei Bezirke entfallen
Verkauf an Investoren die Möglichkeit, etwa 55% aller im Zeitraum von 2016 bis
neben dem Einzelabverkauf als Eigentums- 2018 errichteten bzw. zu errichtenden
oder Vorsorgewohnung einen alternativen freifinanzierten Mietwohnungen.
Vertriebsweg zu erschließen.
Einen erheblichen Anteil für die positive
Rund 21% der insgesamt etwa 40.000 Entwicklung der Neubauleistung im Bereich
Wohneinheiten, die in Wien zwischen 2016 der freifinanzierten Mietwohnungen haben
und 2021 fertiggestellt wurden oder werden, die Anreize, welche durch die Stadt Wien mit
sollen als freifinanzierte Mietwohnungen auf der Wiener Wohnbauinitiative gesetzt
den Markt gebracht werden (ca. 8.000 werden. So wird mehr als ein Drittel der
Wohneinheiten). Die Anzahl der als 2016 bis 2021 fertiggestellten
freifinanzierte Mietwohnung fertiggestellten freifinanzierten Mietwohnungen im Rahmen
Wohneinheiten stieg von 2016 bis 2017 um der Wiener Wohnbauinitiative errichtet.
etwa 11%. Eine weitere Steigerung der
Abb. 45: Neubautätigkeit freifinanzierter Mietwohnungen ab 2016
3.000 +67%
2.000 +11%
1.000
0
2016 2017 2018 2019-2021*
Quelle: CBRE Research * bisher bekannt
CBRE | 24MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Ein Vergleich zwischen Projekten mit Bei den durchschnittlichen Projektgrößen von
freifinanzierten und geförderten 2016-2018 zeigt sich, dass geförderte und
Mietwohnungen zeigt große Unterschiede. freifinanzierte Mietwohnungen in ungefähr
Betrachtet man die Lagekriterien, dann wird gleich großen Projekten umgesetzt werden.
deutlich, dass freifinanzierte Mietwohnungen Projekte mit freifinanzierten Mietwohnungen
im Vergleich zu geförderten Mietwohnungen umfassen durchschnittlich ca. 102
eher in der Nähe von U-Bahn-Haltestellen Wohneinheiten, während geförderte
errichtet werden. Etwa 52% der Mietwohnungen durchschnittlich mit etwa
freifinanzierten Mietwohnungen, welche im 104 Wohneinheiten umgesetzt werden.
Zeitraum von 2016 bis 2018 errichtet Dieser Schnitt resultiert auch aus der
wurden oder werden, liegen in einem Umsetzung einiger großvolumiger Projekte
Einzugsbereich von 800 Metern zur nächsten wie zum Beispiel dem Wohnhochhaus Hoch
U-Bahn-Haltestelle. Im Vergleich dazu liegen 33, errichtet von ÖSW für ERSTE Immo, dem
nur ca. 35% aller geförderten Quartier 11 von Kallco oder der
Mietwohnungen im selben Einzugsbereich. Gudrunstraße 88 von Mischek und Kibb, in
welchen jeweils mehr als 300 freifinanzierte
Betrachtet man die räumliche Verteilung der Mietwohnungen entstehen werden.
freifinanzierten Wohneinheiten innerhalb
Wiens so zeigt sich, dass mehr als die Hälfte Die einzelnen Wohneinheiten unterscheiden
aller neu errichteten Wohneinheiten von sich auch hinsichtlich ihrer Größe. Die
2016 bis 2018 in der Wohnlage geförderten Mietwohnungen sind in etwa
„Flächenbezirke Südost“ entstehen. Der Rest 76m² groß und damit durchschnittlich etwa
verteilt sich auf die „Inneren Bezirke“ (ca. 6m² größer als freifinanzierte
19%) und die „Flächenbezirke Nordost“ (ca. Mietwohnungen. Hier werden oftmals
15%). In den Wohnlagen „Dicht verbautes besonders effiziente Wohnungsgrundrisse
Gebiet“ und „Villenlage“ konnte sich diese entwickelt, um die Wohneinheiten trotz
Rechtsform mit jeweils unter 10% aller höherer Monatsmiete im Bereich des
Neubau-Wohneinheiten noch nicht in sogenannten „leistbaren Wohnraums“
großen Umfang etablieren. anbieten zu können.
Abb. 46: Vergleich freifinanzierte Mietwohnungen und geförderte Mietwohnungen 2016-2018
Anteil von Projekten, die im Durchschnittliche Durchschnittliche
Einzugsbereich von 800m Projektgrößen Wohnungsgrößen
zu U-Bahnhaltestellen 2017-2018
liegen
102 WE 104 WE
70m² 76m²
52% 35%
Freifinanzierte Geförderte Freifinanzierte Geförderte Freifinanzierte Geförderte
Miete Miete Miete Miete Miete Miete
Quelle: CBRE Research
CBRE | 25MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Ausblick
Der hohe Bevölkerungszuzug wird in gehören vor allem die Wohntürme MGC
Österreich auch weiterhin ein präsentes Plaza, Marina Tower, Danube Flats und
Thema bleiben. Dies wird den TrIIIple. Auch durch die Bebauung des
Wohnungsmarkt zukünftig vor große ehemaligen Postbus-Areals am Donaukanal
Herausforderungen stellen. Ab 2023 rechnet dürften ab 2019 etwa 800 weitere
man in Wien mit einer Bevölkerungszahl von Wohneinheiten entstehen. Insgesamt werden
über 2 Millionen Einwohnern. Nicht zuletzt durch diese 5 Projekte voraussichtlich über
aufgrund der hohen Lebensqualität wird 3.000 neue Wohnungen dem Markt
Wien weiterhin für Zuwanderer aus dem In- zugeführt. Weiters wird erwartet, dass durch
und Ausland attraktiv bleiben. Besonders für die Konkretisierung der Bebauung des
Wien gilt es, diese Lebensqualität auch Nordwestbahnhofs demnächst weitere
weiterhin zu erhalten, wofür die Projekte in die Pipeline kommen, da die
Wohnsituation ein wesentlicher Indikator ist. Bebauung ab 2020 etappenweise starten
Somit ist mit einer weiterhin steigenden soll.
Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen,
welche zu dem bereits existierenden Defizit Durch die zunehmende Verbauung der Stadt
an Wohnungen aus den vergangenen wird erwartet, dass in Zukunft die
Jahren hinzukommt. Wohnungsgrößen weiter abnehmen werden.
Der Bevölkerungszuzug in Verbindung mit
Da sich der Bericht vor allem auf den dem fortschreitenden Platzmangel werden
Zeitraum von 2016 bis 2018 konzentriert, dazu führen, dass die Wohnungsgrößen
muss an dieser Stelle erwähnt werden, dass reduziert werden müssen, um den
jene Projekte mit den meisten Wohneinheiten Wohnbedarf der zuziehenden Bevölkerung in
erst ab 2019 fertiggestellt werden. Dazu Zukunft decken zu können.
Abb. 47: Trends am Wohnungsmarkt
Weiterhin
Wohntürme Kleinere
sehr hohe
als moderne Wohneinheiten
Freifinanzierte Nachfrage
Ergänzung begünstigen
Mietwohnungen nach
des Angebots Leistbarkeit
gewinnen an Wohnraum
Bedeutung und
Verdichtung
Quelle: CBRE Research
CBRE | 26MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Factsheet
Dicht
Innere Flächenbez. Flächenbez.
verbautes Villenlage Wien
Bezirke Südost Nordost
Gebiet
Bevölkerung
452.000 425.000 213.000 399.000 336.000 1.840.000
2016
Wohneinheiten
4.200 2.300 1.500 10.900 8.400 27.400
2016-2018
Durchschnittliche
Wohnungsgrößen 66m² 68m² 92m² 79m² 72m² 72m²
2017
12,00 9,50 12,00 9,00 9,00 9,00
Mieten (€/m²) bis bis bis bis bis bis
15,00 12,50 16,00 12,00 12,00 16,00
2,50 3,25 2,50 3,75 3,75 2,50
Renditen (%)
% bis
3,75
bis
4,00
bis
3,75
bis
4,25
bis
4,25
bis
4,25
Kaufpreise (€/m²)
Ø aktueller
Neubauprojekte € 5.510 4.350 5.320 4.100 4.030 4.730
2016-2018
Einzelabverkauf
CBRE | 27MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN
Methodik und Definitionen
METHODIK
Die Erhebung der Wohnprojekte fand von September 2016 bis Juni 2017 statt. Erfasst wurden
Detaildaten zu Neubauprojekten ab 20 Wohneinheiten im gesamten Stadtgebiet von Wien. Die
Daten stammen großteils aus Quellen, die vom Entwickler bzw. dem für die Vermarktung des Objekts
beauftragten Unternehmen oder anderen am Projekt beteiligten Unternehmen wie Architekten und
Baufirmen veröffentlicht bzw. zur Verfügung gestellt wurden.
KAUFPREISE WOHNUNGSGRÖßEN
Alle Angaben zu Kaufpreisen stellen Die Wohnungsgrößen beziehen sich auf die
Angebotspreise inkl. USt dar, die dem Wohnnutzflächen der einzelnen Projekte, bei
Einzelabverkauf dienen. Darin sind weder denen mindestens zu 2/3 Einzelaufstellungen
Transaktions- noch Maklerkosten enthalten. der einzelnen Wohnungsgrößen vorhanden
Erfasst wurden jene Kaufpreise von Projekten, waren oder die Wohnnutzfläche des gesamten
bei denen entweder Einzelaufstellungen zu Objekts bekannt war und dementsprechend
mindestens 2/3 vorhanden waren oder Rückschlüsse auf die durchschnittlichen
Durchschnittswerte zur Verfügung standen. Wohnungsgrößen gezogen werden konnten.
MIETE RECHTSVERHÄLTNISSE
Die Miete stellt die Angebotsmiete auf Basis Die Rechtsverhältnisse der Wohnungen wurden
der Nettokaltmiete (exkl. Betriebs- im Bericht in folgende Kategorien eingeteilt:
/Nebenkosten und Steuern) für freifinanzierte
Neubauprojekte ohne Mietzinsobergrenze dar. • Eigentumswohnungen: Diese setzen sich
zusammen aus freifinanzierten und
RENDITE geförderten Eigentumswohnungen, sowie
Alle Angaben zu Renditen stellen Bruttorenditen aus Vorsorgewohnungen.
dar und basieren auf dem Bruttomietertrag
(exkl. Betriebs-/Nebenkosten und vor • Vorsorgewohnungen: Eine spezielle Form
Berücksichtigung nicht umlegbarer Betriebs- der Eigentumswohnungen, die auf eine
und/oder Instandhaltungskosten) sowie dem Vermehrung des eingesetzten Kapitals durch
Nettokaufpreis (ohne Berücksichtigung der Mieteinnahmen und Steigerung des
Erwerbsnebenkosten). Wohnwerts abzielt.
WIENER WOHNBAUINITIATIVE (WBI) • Geförderte Mietwohnungen: Diese werden
Dabei handelt es sich um eine besondere definiert als jene Wohnungen deren
Variante des freifinanzierten Wohnbaus. Die Erlangung an Voraussetzungen gebunden
Stadt vergibt günstige Darlehen, welche sowohl ist und für deren Errichtung Fördermittel
an verpflichtende Eigenmittel- und bezogen wurden. Bestimmte
Mietzinsobergrenzen als auch an Höchsteinkommensgrenzen dürfen nicht
Qualitätskriterien geknüpft sind. Die überschritten werden. Außerdem muss ein
Mietzinsobergrenze gilt für 10 Jahre, ansonsten dringender Wohnbedarf geltend gemacht
müssen wie beim geförderten Wohnbau die werden können.
Grundvoraussetzungen erfüllt werden, jedoch
ohne begründeten Wohnbedarf. Aufgrund der • Freifinanzierte Mietwohnungen: Hierzu
im Vergleich zum geförderten Wohnbau auf 10 zählen Mietwohnungen welche ohne
Jahre begrenzten Mietzinsobergrenze werden Fördermittel errichtet werden sowie
diese Wohnungen zum freifinanzierten Wohnungen die im Rahmen der Wiener
Wohnbau gezählt. Wohnbauinitiative errichtet werden.
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