NEUE GRUNDSTEUER - Wie sich die Grundsteuer künftig bemisst - AUSGABE 08 - Aachener-zeitung
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AUSGABE 08
Februar 2022
NEUE GRUNDSTEUER
Bildquelle: akimov-de
Wie sich die Grundsteuer künftig bemisst
Neue Grundsteuer
Wie sich die Grundsteuer künftig bemisst
von Michael Schreiber / biallo.de
Sind Sie Eigentümerin oder Eigentümer eines kleinen Eigenheims, einer schicken Eigentumswoh-
nung oder haben sogar ein paar Hektar Wald geerbt? Vielleicht wohnen Sie auch zur Miete. Dann
herzlich willkommen im Club. Denn die jetzt angelaufene Reform der Grundsteuer betrifft im Prin-
zip alle Bundesbürger – denn wir zahlen sie auch alle! Ein Überblick über Hintergründe und Folgen
der angelaufenen Grundsteuer-Reform.
Was ist die Grundsteuer?
Ein Blick zurück:
Mit Urteil vom 10.4.2018 (Az. 1 BvL
11/14 u.a.) hatte das Bundesverfas-
sungsgericht das Bewertungssys-
tem der bisherigen Grundsteuer für
Bildquelle: Olivier Le Moal / Shutterstock.com
verfassungswidrig erklärt. In seiner
Entscheidung räumte das Gericht dem
Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019
ein, um eine neue gesetzliche Rege-
lung zu treffen. Für die danach notwen-
dige Umsetzung gilt eine weitere Frist
bis Ende 2024. Ab 1.1.2025 muss die
reformierte Grundsteuer angewandt
werden. Ende 2019 wurde deshalb auf
Bundesebene ein Grundsteuerreform-
gesetz verabschiedet.
Die kommunale Abgabe auf Grund-
besitz spülte im vergangenen Jahr
rund 14,6 Milliarden Euro in die Kassen
der Städte und Kommunen und stellt
damit nach der Gewerbesteuer deren
zweitwichtigste Einnahmequelle dar.
Eigennutzer von Immobilien, Woh-
nungsvermieter; Land- und Forstwirte
und Verpächter von Gewerbe- und Ag-
rarflächen werden von ihrer jeweiligen
Kommune direkt zur Kasse gebeten.
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Arten von Grundsteuer
Tipp:
Für land- und forstwirtschaftliche
Flächen wird dabei die oft nur modera- Die Hebesätze aller deutschen
te Grundsteuer A erhoben – für den Städte und Gemeinden kann
übrigen Grundbesitz die jetzt schon man kostenfrei unter www.
deutlich höhere Grundsteuer B. destatis.de einsehen (Suchwort
Welche zum Teil krassen Unterschiede „Hebesätze der Realsteuern“).
es dabei zwischen einzelnen Kommu-
nen gibt, zeigt ein kurzer Fokus auf
Niedersachsen: Bei den insgesamt
944 Städten und Gemeinden dieses
Bundeslandes reicht die Spannweite bei
der Grundsteuer A von einem Hebesatz
von 270 Prozent (Ruhen im Landkreis
Gifhorn) bis 690 Prozent (Stadt Bremer-
vörde im Landkreis Rotenburg/Wüm-
me). Bundesweit einsamer Spitzenreiter
bei dieser für Landwirte wichtigen
Kommunalabgabe sind zwei Gemein-
den in Baden- Württemberg mit jeweils
1.900 Prozent (Bad Herrenalb und Bad
Wildbad).
Den geringsten Hebesatz bei der
Grundsteuer B in Niedersachsen meldet
mit 250 Prozent Gorleben (Landkreis Lü-
chow-Dannenberg), den höchsten Wert
verzeichnet mit 640 Prozent Ritterhude
(Landkreis Osterholz). Bundesweiter
Spitzenreiter ist hier die hessische
Gemeinde Lautertal im Odenwald mit
sagenhaften 1.050 Prozent.
Bildquelle: SergeyLit / Shutterstock.com
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Wie wird die Grundsteuer bis 2024 ermittelt?
Die Grundsteuer wird derzeit in einem Vereinfacht zusammengefasst: Zu-
dreistufigen Verfahren in Zusammen- nächst wird bislang vom Finanzamt der
arbeit der Finanzämter mit den Städten Einheitswert festgestellt und per Ein-
und Gemeinden berechnet. heitswertbescheid an den Eigentümer
bekannt gegeben. Das Finanzamt setzt
Dabei gilt folgende Formel:
dann per Bescheid den Grundsteuer-
Grundstückswert x Steuermesszahl x messbetrag fest. Die Gemeinde setzt
Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer. auf Basis dieser Feststellungen und den
von ihr bestimmten Hebesätzen die
Die Finanzämter übernehmen in diesem Grundsteuer fest.
System die Bewertung der Grundstücke Das System der Einheitsbewertung im
als Basis für die Steuererhebung: alten Bundesgebiet sah eigentlich vor,
dass alle sechs Jahre eine allgemeine
1. Feststellung des Einheitswertes Wertfeststellung für den gesamten
durch das Finanzamt Immobilienbestand durchzuführen
ist. Doch die einzige Hauptfeststel-
2. Festsetzung des lung erfolgte zum 1.Januar 1964. Die
Grundsteuermessbetrages eigentliche Bewertungsarbeit durch die
Finanzämter war so aufwendig, dass
Die Kommunen legen autonom den die Werte allerdings erst zum 1. Januar
örtlichen Hebesatz fest und kassieren 1974 feststanden – die Erfahrungen mit
die Grundsteuer: dieser Kampagne führten letztlich dazu,
dass danach jede weitere Hauptfest-
3. Festsetzung der Grundsteuer an- stellung unterblieb. In den fünf neuen
hand des kommunalen Hebesatzes Bundesländern unterblieb nach der
Grenzöffnung von vornherein jede
neue Einheitsbewertung – dort gelten
bis dato die Werte, die zuletzt zum 1.
Januar 1935 festgestellt wurden. Für
etwa gleichwertige Grundstücke wer-
den dadurch vielfach stark voneinander
abweichende Grundsteuern fällig. Für
die Verfassungsrichter aus Karlsruhe der
wesentliche Grund, das gesamte System
als verfassungswidrig zu kippen.
Bildquelle: akimov.de
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Bildquelle: Watchara Ritjan / Shutterstock.com
Das wertbasierte Bundesmodell
Das bisherige Verfahren bleibt im
Kern auch nach der Reform er-
halten. Reformiert wird nur die Be-
wertung des Grundbesitzes – die
Immobilienwerte sollen an die tat-
sächlichen aktuellen Wertverhält-
nisse angepasst werden. Dafür
müssen bis 2025 „nur“ sämtliche
Grundstücke der Bundesrepublik
neu bewertet werden – völlig
unabhängig davon, nach welchem
Modell die Grundsteuer in Zukunft
gestaltet wird. Die Finanzämter
stehen vor einer Herkulesaufga-
be. Allein in Baden-Württemberg
werden in den kommenden
Jahren 5,6 Millionen Steuerobjekte
neu bewertet, in Niedersachsen
3,6 Millionen, in Berlin immerhin
800.000 Liegenschaften.
Im Reformgesetz verankert
ist ein vom Bund entwickeltes
Bewertungsverfahren, das die
individuellen Grundstücksfaktoren
am detailliertesten einpreisen
soll. Für jedes Grundstück wird anhand
der aktuellen Miet- und Bodenpreise
Das neue Grundsteuer-Modell ein typisierter Verkehrswert ermittelt.
Dafür sind die folgenden Informationen
notwendig, die vom Grundeigentümer
Nach langen Verhandlungen haben sich beziehungsweise anhand vorhandener
Bund und Länder auf eine Neuregelung kommunaler und statistischer Daten
der Grundsteuer geeinigt. Die neuen erhoben werden müssen:
Spielregeln sollen ab 2025 gelten. Die • Bodenrichtwert
Länder hatten dabei die Wahl zwischen
dem sogenannten wertorientierten • Statistisch ermittelte Nettokaltmiete
Bundesmodell oder einer vereinfachten • Grundstücks- und Gebäudefläche
eigenen Bewertungssystematik. Die
meisten Bundesländer folgen dem vom • Immobilienart
Bund vorgeschlagenen Bewertungsan-
• Alter des Gebäudes
satz. Zwei Länder übernehmen das Mo-
dell mit geringen Anpassungen. Fünf Die Höhe der statistisch ermittelten
Länder gehen bei der Neubewertung Nettokaltmiete hängt unter anderem
des Immobilienvermögens der Republik von der sogenannten Mietniveaustufe
einen komplett eigenen Weg. der jeweiligen Gemeinde ab.
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Das Bundesfinanzministerium (BMF) Auf den Stichtag 1. Januar 2022 wird
weist darauf hin, dass bereits Informa- die neue Hauptfeststellung durchge-
tionen über das sogenannte System führt, danach soll alle sieben Jahre eine
BORIS einsehbar sind. Die Einordnung Neuermittlung erfolgen. Das heißt, die
der Kommunen nach Mietniveaustu- nächste Hauptfeststellung erfolgt dann
fen soll dabei auf der Basis von Daten zum 1.Januar 2029. Die neue Grund-
des Statistischen Bundesamts über steuer wird erstmals ab 2025 erhoben.
die Durchschnittsmieten in allen 16 Bis dahin bleiben noch die veralteten
Bundesländern erfolgen. Der Nachteil Einheitswerte maßgeblich. Nach dem
des Modells sticht sofort ins Auge – es derzeitigen Planungsstand werden
ist sehr aufwendig und bürokratie- Grundbesitzer ab dem 1. Juli 2022
lastig. Die Finanzverwaltungen der Feststellungserklärungen mit den not-
Länder benötigen bundesweit wohl wendigen Angaben zur Neubewertung
tausende neue Mitarbeiter, um die ihres Grundbesitzes auf den Bewer-
Neubewertung der Immobilien bis Ende tungsstichtag 1. Januar 2022 machen
2024 überhaupt stemmen zu können. müssen. Die Abgabefrist endet bereits
Erstaunlich ist auch, dass es über- am 1. November 2022. Welche Angaben
haupt keine Rolle spielen wird, ob das konkret von den Finanzämtern abge-
Grundstück sich in einer zentralen oder fragt werden, hängt je nach Bundesland
bevorzugten Wohnlage befindet oder von dem gewählten Grundsteuer-Mo-
am Stadtrand liegt. Dabei wirbt das BMF dell ab (siehe Tabelle).
gerade mit dem Gerechtigkeitsfaktor
für sein Rechenmodell.
Tipp:
Die Abgabe der Erklärung kann
kostenlos über das Onlineportal
„Mein ELSTER“ der Steuerverwal-
tung erfolgen. Hierfür wird ein
Benutzerkonto benötigt, mit dem
man sich einmalig gegenüber dem
örtlichen Finanzamt ausweist. Es ist
ratsam, dieses Benutzerkonto unter
www.elster.de zu beantragen. Wer
screenshot elsterportal seine Einkommensteuererklärung
bereits elektronisch über ELSTER
Für vermietete Geschäftsgrundstücke einreicht, kann diesen Zugang
wird bei der Bewertung künftig auf auch für die Grundsteuer nutzen.
ein vereinfachtes Sachwertverfahren
zurückgegriffen. Dies wir auch bei
gemischt genutzten Grundstücken,
Teileigentum und sonstigen bebauten Auf Bürger, Steuerberater und Finanz-
Grundstücken zum Einsatz kommen. verwaltung kommt ein enormer büro-
Land- und forstwirtschaftliche Betriebe kratischer Aufwand zu, um die not-
werden mit einem vereinfachten typi- wendigen Grundstücksdaten für eine
sierten Ertragswertverfahren bewertet. Wertfeststellung zu erheben.
Seite 6
Welche Modelle wählen die einzelnen Beispiel Baden-Württemberg:
Bundesländer? Das Land macht mit einem Boden-
wertmodell von der Öffnungsklausel
Die Länder haben sich eine Öffnungs- Gebrauch. Es basiert im Wesentlichen
klausel in das Gesetz schreiben lassen, auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche
um abweichend vom Bundesmodell und dem Bodenrichtwert. Für die Berech-
eigene Regeln für die Grundstücksbe- nung werden beide Werte miteinander
wertung festlegen zu können. Davon multipliziert. Im weiteren Schritt wird eine
haben bislang sieben Bundesländer Ge- gesetzlich festgelegte Steuermesszahl an-
brauch gemacht. Das Saarland und der gewandt – modifiziert nach der Nutzung
Freistaat Sachsen übernehmen zwar des Grundstücks. Für überwiegend zu
das Bundesmodell, passen aber für die Wohnzwecken genutzte Grundstücke gibt
Erhebung der Grundsteuer B die Steuer- es einen Abschlag.
messzahlen an. Fünf Bundesländer
gehen einen komplett eigenen Weg.
Grundgedanke ist hier überwiegend ein Edith Sitzmann (Grüne), bis 2021
Flächenmodell. Die Bewertung erfolgt Finanzministerin in Baden-Württem-
ausschließlich anhand der Grundstücks- berg, betont die Vorteile des Modells
oder Wohnfläche – gegebenenfalls darin, dass neu geschaffener Wohnraum
zuzüglich eines Lagefaktors. Der Vorteil keine höhere Besteuerung auslöse.
liegt auf der Hand: Man braucht nur Denn die Gebäudefläche spielt bei der
wenige Daten des Grundstücks für die baden-württembergischen Grundsteuer
Berechnung, diese sind zumeist bei den grundsätzlich keine Rolle. Kritiker sehen
Kataster-, Grundbuch- und Bauämtern gerade darin eine massive Ungerech-
digital abrufbar. Die Berechnung ist tigkeit. Es macht wertmäßig nämlich
für betroffene Immobilieneigentümer keinen Unterschied, ob auf dem Grund-
transparent und leicht nachvollzieh- stück ein zweigeschossiges Eigenheim
bar und die Finanzämter brauchen für oder ein 12-geschossiges Miethaus
die Umsetzung weniger Personal. Das steht. Zu den Verlierern dieses Modells
Gelbe vom Ei sind die diskutierten Be- werden deshalb besonders die Besitzer
wertungsansätze der Länder im Einzel- von Ein- und Zweifamilienhäusern
fall allerdings auch nicht. zählen.
Das von Hamburg bereits gesetzlich
verankerte Flächen-Lage-Modell ver-
meidet diese Nachteile. Hier werden
Grundstücks- und Gebäudeflächen mit
einer Äquivalenzzahl (0,02 Euro für den
Boden und 0,40 Euro für das Gebäude)
multipliziert. Durch die Differenzierung
zwischen guter und normaler Wohnlage
bleiben potenziell steigende Marktprei-
se bei der Berechnung außen vor. Das
Flächenmodell bietet deshalb Mietern,
Eigentümern und Investoren den bes-
ten Schutz vor Mehrbelastungen.
Bildquelle: Puttachat Kumkrong / Shutterstock.com
Seite 7
Bayern favorisiert in seinem gerade erst
verabschiedeten Grundsteuergesetz ein
noch einfacheres reines Flächenmodell.
Dabei wird zwischen Grund und Boden
sowie Wohn- und Nutzfläche unterteilt.
Hessen und Niedersachsen haben sich
für ein Flächen-Lage-Modell entschie-
den. Auf die Grundstücksfläche als Aus-
gangsbasis wird ein Faktor angewendet,
der die Lage berücksichtigen soll.
Bildquelle: DifferR / Shutterstock.com
Wie berechnet sich die Grundsteuer
ab 2025? Die Steuermesszahl wird von aktuell
0,35 Prozent (beziehungsweise 1,0
Mit den Neuregelungen wird sich das Prozent im Beitrittsgebiet) drastisch
Grundsteueraufkommen in den Kom- auf einheitlich 0,034 Prozent gesenkt,
munen automatisch verändern. Um um die Wertsteigerungen auszu-
Steuererhöhungen entgegenzuwirken, gleichen, die im Vergleich von den
wollen einige Kommunen deshalb die aktuellen Verkehrswerten zu den seit
bisherigen Hebesätze anpassen. Das 1935 beziehungsweise 1964 nicht mehr
BMF hat zwar insgesamt – als Appell an aktualisierten Werten zwangsläufig ent-
die Kommunen – eine Aufkommens- stehen. Sozialer Wohnungsbau sowie
neutralität der Reform propagiert. kommunales und genossenschaftliches
Das heißt natürlich nicht, dass für alle Wohnen wird zudem steuerlich geför-
betroffenen Bürger ab 2025 alles beim dert werden. Die Steuermesszahl wird
Alten bleibt. Die Reform wird sowohl um 25 Prozent ermäßigt, wenn für das
Nutznießer als auch Verlierer hervor- Grundstück nach Paragraf 13 Absatz 3
bringen. In angesagten städtischen Wohnraumfördergesetz eine Förderzu-
Lagen wird es deutlich teurer – für sage erteilt wird. Für Baudenkmäler er-
manche im ländlichen Raum möglicher- mäßigt sich die Steuermesszahl künftig
weise auch billiger (siehe Beispiel). pauschal um zehn Prozent.
Seite 8
Bildquelle: Rainer Lesniewski / Shutterstock.com
Das es nach der Reform Gewinner und
Verlierer geben kann, zeigt ein fiktives
Beispiel für Dresden:
Beispielstadt Dresden
Stadtbereich Ost / West – Grundsteuer pro Jahr
Etagenwohnung Einfamilienhaus
76 m2, Ost 106 m2, West
Grundsteuer bisher 216 Euro 255 Euro
Grundsteuer neu
269 Euro (+ 25 %) 425 Euro (+ 67 %)
ohne Anpassung Hebesatz 635 %
Grundsteuerreform:
207 Euro (- 4 %) 328 Euro (+ 29 %)
Absenkung Hebesatz auf 490 %
Quelle: Bundesfinanzministerium, Stand: 2021
Fazit: nen neue Steuereinnahmen generieren
Nach der klaren Vorgabe des Bundes- werden, um Löcher im Stadtsäckel zu
verfassungsgerichtes führt an einer um- stopfen.
fassenden Reform der Grundsteuer kein Wohin die Reise geht, hat die Be-
Weg vorbei. Das vom Bund konzipierte ratungsgesellschaft Ernst & Young
wertbasierte Rechenmodell für eine bereits in einer Pressemeldung vom
Neubewertung des Immobilienbestan- 16. Oktober 2019 veröffentlicht. Als
des ist unnötig kompliziert und ver- Ergebnis einer Umfrage unter 300 deut-
ursacht hohe Bürokratiekosten. Mit der schen Kommunen sowie einer Analyse
im Reformgesetz verankerten Öffnungs- der Verschuldungssituation aller 694
klausel wurde den Bundesländern deutschen Kommunen mit mindestens
ermöglicht, ein eigenes Bewertungsmo- 20.000 Einwohnern war das Ergebnis
dell anzuwenden und so einige Web- auch vor der Corona-Pandemie eindeu-
fehler der Grundsteuerreform auszubü- tig: Viele Kommunen werden die Ab-
geln. Davon haben allerdings am Ende gaben erhöhen müssen – vor allem bei
nur fünf Länder Gebrauch gemacht. der Grundsteuer, der Müllabfuhr und
der Straßenreinigung sind in etwa drei
Den entscheidenden Hebel halten am von zehn deutschen Städten deutliche
Ende die Kommunen in den Händen Kostensteigerungen zu erwarten.
– sie entscheiden autonom über den Es kann noch dauern, bis eine klare
anzuwendenden Hebesatz und damit Aussage zur künftigen Grundsteuer-
über die konkret zu zahlende Grund- belastung für ein konkretes Grundstück
steuer. Gerade die anhaltende Corona- überhaupt möglich ist. Für Immobilien-
Krise mit ihren wegbrechenden Gewer- besitzer, Investoren und Mieter ist diese
besteuereinnahmen lässt erahnen, an Momentaufnahme ein klarer Unsicher-
welcher Stelle finanzklamme Kommu- heitsfaktor.
Seite 9
Neueinführung Grundsteuer C ab
2025: Was bedeutet das? Tipp:
Mit der neuen Grundsteuer C erhalten
Kommunen künftig außerdem die Mög- Steht Wohn- oder Gewerberaum
lichkeit, Spekulationen mit Brachflächen leer, weil Sie keinen Mieter oder
in Wohngebieten einzudämmen. Hin- Pächter finden, können Sie auch
tergrund ist der Wohnungsmangel in den Erlass der Grundsteuer bean-
Ballungsgebieten. Hier kommt es häufig tragen: Für 2021 muss der Antrag
zu Spekulationen mit der Folge, das bis 31. März 2022 beim Steuer-
Grundstücke trotz erteilter Baugeneh- amt Ihrer Gemeinde eingehen. In
migung jahrelang unbebaut bleiben, Hamburg, Bremen und Berlin ist
um sie weiter zu veräußern statt neuen das Finanzamt zuständig. Wichtig:
Wohnraum zu schaffen. Die Gemeinden Sie müssen darlegen, dass Sie den
dürfen für baureife unbebaute Grund- Leerstand nicht verschuldet haben.
stücke künftig einen höheren Hebesatz
festlegen und auf diese Weise Speku-
lationsgeschäfte verteuern. Hamburg
lässt betroffenen Investoren jetzt eine
Schonfrist von fünf Jahren, um sich
einen Bebauungsplan für das Grund-
stück zu überlegen. Danach wird die
Strafsteuer erhoben.
Kann der Vermieter die Grundsteuer
auf den Mieter umlegen?
Bei Miet- und Pachtobjekten wird die
Grundsteuerlast in der Regel über die
Mietnebenkosten oder indirekt über
einen von vornherein höheren Pacht-
oder Mietpreis auf den Mieter oder
Pächter abgewälzt. Voraussetzung für
eine Umlage ist jedoch eine Regelung
im entsprechenden Miet- oder Pacht-
vertrag.
Bildquelle: Peshkova / Shutterstock.com
Ist die Grundsteuer steuerlich absetz-
bar? Welche Objekte sind steuerbefreit?
Vermieter, Landwirte und Betriebe Nicht alle Grundbesitzer müssen
können die Grundsteuer in ihrer die kommunale Abgabe bezahlen.
Einkommensteuererklärung als Be- Steuerbefreit sind insbesondere alle
triebsausgabe oder Werbungskosten Liegenschaften, die Bund, Ländern und
absetzen. Trägt der Mieter oder Pächter Kommunen direkt gehören. Aber auch
diese Abgabe, sind die weiterbelasteten die Kirchen und andere gemeinnützige
Nebenkosten im Gegenzug als Einnah- Organisationen genießen das Privileg
me zu erfassen. der Steuerfreiheit.
Seite 10Grundsteuer
Was Eigentümer jetzt tun müssen
von Max Geißler / biallo.de
Die Bundesländer und Kommunen müssen die Grundsteuer neu berechnen. Dazu haben sie bis
Ende 2024 Zeit, ab 2025 gilt dann die neue Grundsteuer. Auf Grundstücksbesitzer kommt im Vorfeld
einiges an Arbeit zu. Was ist zu tun?
Wann geht’s los?
Geplant ist, dass die Finanzämter Ende
März alle Eigentümerinnen und Eigen-
tümer zur Abgabe einer Feststellungs-
erklärung auffordern. Diese müssen Bildquelle: Aleksandar Mijatovic / Shutterstock.com
dann schnell aktiv werden und die
gewünschten Daten zusammentragen.
Ab 1. Juli 2022 startet die elektronische
Datenübermittlung an das Finanzamt. Welche Daten werden
Sie erfolgt online über das Steuerpor-
tal ELSTER. Briefe und Faxe sind nicht benötigt?
vorgesehen. Die Datenerfassung läuft
dann bis 31. Oktober 2022. Vorsicht: Wer
die Frist versäumt, und auch nach einer Laut Bundesfinanzministerium sind
Ermahnung nicht aktiv wird, der riskiert folgende Angaben erforderlich (auf den
ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro! Bei Bewertungsstichtag 1. Januar 2022):
hartnäckiger Verweigerung schätzt das Lage des Grundstücks, Grundstücks-
Finanzamt die Daten – was selten zu fläche, Bodenrichtwert, Nutzungsart,
einem finanziellen Vorteil führt. Wohnfläche, Baujahr des Gebäudes.
Seite 11Unterschiedliche Berechnungsmodelle:
Da sich die Bundesländer nicht auf Die Länder Bayern, Hessen, Hamburg
ein einheitliches Grundsteuer-Berech- und Niedersachsen verfolgen das
nungsmodell einigen konnten, sind je weniger aufwendige Flächenmodell.
nach Land unterschiedliche Angaben Es basiert vor allem auf der Fläche von
zu machen. Die meisten Bundesländer Grundstück und Gebäude sowie der
(elf Stück) folgen dem sogenannten Wohnfläche. Am einfachsten haben es
Bundesmodell. Dieses werteorientierte Eigentümer in Baden-Württemberg.
Verfahren berücksichtigt individuelle Sie benötigen für das dort verwendete
Grundstücksfaktoren wie aktuelle Bodenwertmodell nur die Grundstücks-
Miet- und Bodenpreise, aus denen ein fläche, die dann mit dem amtlichen
detaillierter Verkehrswert ermittelt wird. Bodenrichtwert kombiniert wird.
Dafür werden neben den oben genann-
ten Punkten zusätzlich die Nettokalt-
miete, die Zahl der Wohnungen sowie
die Immobilienart erfasst.
Seite 12Wo findet man die Daten?
Erforderliche Grundbuchdaten wie Flur- Angaben zur Wohnfläche sind oft kniff-
stücknummer oder Fläche des Grund- lig. Die im Kauf- oder Mietvertrag ge-
stücks finden Eigentümer entweder in nannten Quadratmeterzahlen können
ihren Grundbuchauszügen, die häufig weiterhelfen, aber auch nur dann, wenn
dem Kaufvertrag beiliegen, oder beim sie wirklich stimmen. Nachmessen kann
Grundbuchamt. Die Information erhält nicht schaden, vor allem wenn das Ge-
man kostenlos, auch bei postalischem bäude saniert oder modernisiert wurde.
Versand, allerdings kann das einige Ist neuer Wohnraum im Dachgeschoss
Wochen dauern. oder Souterrain entstanden, wurde ein
Balkon nachträglich angebaut? Immer
Über den geltenden Bodenrichtwert, wieder strittig ist die anzusetzende
der nur nicht in Bayern und Hamburg Quadratmeterfläche. Es gilt: Balkone,
erfasst wird, geben das Internetportal Terrassen, unbeheizbare Wintergärten
www.bodenrichtwerte-boris.de und die und Dachschrägen zwischen einem und
amtlichen Auskunftsportale der Bun- zwei Meter Raumhöhe zählen nur zu 50
desländer Auskunft. Dort sind Tausende Prozent, Keller, Treppen und Abstell-
von Richtwerten meist kostenlos ab- räume gar nicht. Wer sich unsicher ist,
rufbar. Ist der Wert nicht zu finden (Ba- kann für ein paar hundert Euro einen
den-Württemberg, Saarland, oft auch Vermesser bestellen.
55 57
Sachsen-Anhalt), hilft das zuständige
Katasteramt
54 oder die Gutachteraus- 418
3 schüsse der
53 Kommunen weiter. Der Bo-
446
52 beziffert durchschnittliche
denrichtwert 419
4 Bodenpreise 51 innerhalb einer Gemeinde
420
oder eines Stadtteils.
50 421
439
447
422
437
49
5
445
440
442
436
423
434
438
443
441
424/1
433
435
424/2
6 48 425
1 47 426
6 46 427/1
448
2 45 427/2
429
44
7 42 430
431
43 432
8
41 449
40 450
39
451
38 452
453/2
453/1 455
Bildquelle: akimov.de
454
37 456
457 458
36
461/1
35 460 462/2Seite 13Steuererklärung zur Grundsteuer:
Bundesländer erheben unterschiedliche Daten
Flächen-Lage-
Erforderliche Daten Bundesmodell Bodenwertmodell
Modell
11 Bundesländer Bayern, Hamburg, Baden-
Hessen, Württemberg
Niedersachsen
Allgemeine
ja ja ja
Grundbuchdaten1
Bodenrichtwert ja ja/nein2 ja
Immobiliennutzung
ja ja ja
(Wohnen/Gewerblich)
Wohnfläche ja ja nein
Immobilienart ja nein nein
(Eigenheim,
Mietshaus,
Eigentumswohnung)
Wohnungszahl und ja nein nein
Größe
Garagen/Stellplätze ja nein nein
Baujahr ja nein nein
Nettokaltmiete ja nein nein
Quelle: Biallo.de, Anmerkung.: 1 z.B. Flurstücknummer, Grundstücksfläche; 2 nicht in Bayern und Hamburg, in Hessen werden Finanzbehörden aktiv
Seite 14
Bildquelle: Slavun / Shutterstock.comÜber biallo.de
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