Obergangkofen - Dorfanger - Gemeinde Kumhausen
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Gemeinde Kumhausen
Obergangkofen - Dorfanger
BEGRÜNDUNG
ZUM
BEBAUUNGSPLAN
LANDKREIS LANDSHUT REG.-BEZIRK NIEDERBAYERN
PLANTEAM - STÄDTEBAU - LANDSCHAFTSPLANUNG - ERSCHLIESSUNGSPLANUNG - VERMESSUNG
Mühlenstraße 6 - 84028 Landshut - Fon 0871/9756722 - Fax 0871/9756723 - mail@ib-planteam.de - www.ib-planteam.de
Begründung zum Bebauungsplan „Obergangkofen - Dorfanger“ Gemeinde Kumhausen
INHALTSVERZEICHNIS
1. LAGE ................................................................................................................ 3
2. ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN.................................................................. 5
2.1. Landesentwicklungsprogramm Bayern ............................................................ 5
2.2. Regionalplan .................................................................................................... 6
2.3. Flächennutzungs- und Landschaftsplan .......................................................... 8
3. HINWEISE ZUR PLANUNG UND PLANUNGSZIEL ........................................ 9
3.1. Bestand ............................................................................................................ 9
3.2. Planungsziel....................................................................................................13
3.3. Städtebauliches Konzept ................................................................................13
3.4. Grünordnung ...................................................................................................13
4. WASSERWIRTSCHAFT................................................................................. 14
4.1. Abwasserbeseitigung ......................................................................................14
4.2. Trinkwasserversorgung ...................................................................................14
4.3. Niederschlagswasserbeseitigung ....................................................................14
5. MÜLLBESEITIGUNG ..................................................................................... 14
6. ENERGIEVERSORGUNG .............................................................................. 14
7. DENKMALSCHUTZ........................................................................................ 15
8. BEBAUUNGSPLANVERFAHREN ................................................................. 16
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1. LAGE
Die Gemeinde Kumhausen grenzt unmittelbar südlich an das Stadtgebiet von Lands-
hut an. Der Ortsteil Obergangkofen liegt im Süden des Gemeindegebiets.
Ausschnitt aus der topografischen Karte des Bayerischen Landesvermessungsamts,
Obergangkofen siehe blauer Kreis
Das Planungsgebiet liegt im Ortsteil Obergangkofen. Es umfasst folgende Flurstücke
der Gemarkung Obergangkofen:
1, 1/1, 2, 2/2 (Tfl.), 2/2 (Tfl.), 2/3, 2/4, 2/13, 2/14, 3, 4/1 (Tfl.), 5, 5/1 (Tfl.), 5/5 (Tfl.),
5/7, 5/14, 8/5 (Tfl.), 8/6, 8/7, 10 (Tfl.), 11/3 (Tfl.), 12, 50 (Tfl.)
Der Geltungsbereich umfasst ca. 23012 m² und wird folgendermaßen umgrenzt:
- Im Westen und Osten durch bestehende Bebauung des Ortsteils
- Im Norden und Süden durch landwirtschaftliche Flächen
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Das Planungsgebiet selbst umfasst das Zentrum des Dorfes Obergangkofen.
Luftbild der Bayerischen Vermessungsverwaltung von Obergangkofen mit Eintragung des Geltungsbe-
reichs (gelb gestrichelt)
Topographisch fällt das Gelände von der Dorfmitte (Bereich um Kirche) in alle Rich-
tungen ab, insbesondere in nördliche und südliche Richtungen.
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2. ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN
2.1. Landesentwicklungsprogramm Bayern
Die Strukturkarte im Anhang 2 des Landesentwicklungsprogramms Bayern weist die
Gemeinde Kumhausen der Gebietskategorie „Allgemeiner ländlicher Raum“ zu. Im
Kapitel 2 „Raumstruktur“ wird unter 2.2.5 „Entwicklung und Ordnung des ländlichen
Raums“ ausgeführt:
(G) Der ländliche Raum soll so entwickelt und geordnet werden, dass
- er seine Funktion als eigenständiger Lebens- und Arbeitsraum nachhaltig sichern
und weiter entwickeln kann,
- seine Bewohner mit allen zentralörtlichen Einrichtungen in zumutbarer Erreichbar-
keit versorgt sind,
- er seine eigenständige Siedlungs- und Wirtschaftsstruktur bewahren kann und
- er seine landschaftliche Vielfalt sichern kann.
[…]
LEP Bayern, Anhang 2 Strukturkarte, Stand 1. März 2018
Gemeinde Kumhausen südlich von Landshut im „allgemeinen ländlichen Raum“. (blauer Pfeil)
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2.2. Regionalplan
Die Gemeinde Kumhausen gehört zur Region 13 Landshut. Die im Landesentwick-
lungsprogramm Bayern formulierten Grundsätze und Zielsetzungen werden hier kon-
kretisiert. Die Gemeinde Kumhausen ist hier nach der Strukturkarte dem Stadt- und
Umlandbereich im ländlichen Raum zugeordnet.
Regionalplan der Region 13 Landshut, Ausschnitt aus der Karte 1 Raumstruktur v. 28.9.2007, Bereich
des Gemeindegebiets Kumhausen, Planungsgebiet siehe blauer Pfeil
Die grundsätzliche Entwicklungsverpflichtung in struktureller Hinsicht wird für die Ge-
meinde Kumhausen insbesondere aufgrund der Lage an zwei Entwicklungsachse ge-
stärkt. Das Planungsgebiet liegt nicht in einem landschaftlichen Vorbehaltsgebiet.
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Landschaftliche Vorbehaltsgebiete, Regionale Grünzüge
Landschaftliche Vorbehaltsgebiete sind durch die Planung nicht betroffen, ebenso
keine Regionalen Grünzüge oder sonstige Vorbehalts- oder Vorranggebiete.
Regionalplan Region 13 Landshut, Ausschnitt Tekturkarte zu Karte 3 ‚Landschaft und Erholung‘ vom
10.7.2006, Landschaftliche Vorbehaltsgebiete mit grüner Kreuzschraffur,
Obergangkofen sh. blauer Pfeil
Zusammenfassung
Durch die Weiterentwicklung der Siedlungsstruktur kommt die Gemeinde ihren Ent-
wicklungsverpflichtungen nach, die sich aus ihrer Lage und Struktur aus Sicht der
Landes- und Regionalplanung ergeben.
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2.3. Flächennutzungs- und Landschaftsplan
Im rechtswirksamen Flächennutzungs- und Landschaftsplan der Gemeinde Kumhau-
sen aus dem Jahre 2004 ist das Planungsgebiet als Dorfgebiet sowie in einem klei-
neren Teilbereich als Allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt.
Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungs- und Landschaftsplan Kumhausen,
Originalmaßstab 1:5000, Planungsgebiet gelb gestrichelt
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3. HINWEISE ZUR PLANUNG UND PLANUNGSZIEL
3.1. Bestand
Der Geltungsbereich umfasst die zentrale Ortsbebauung des Ortsteils Obergang-
kofen, also im Wesentlichen ortsbildprägende Gebäude wie die Kirche, das denkmal-
geschützte ehemalige Pfarrhaus, das ehemalige Gasthaus und zwei landwirtschaftli-
che Hofstellen in der Dorfmitte. Der Umgriff bestimmt sich damit durch die im Wesent-
lichen das Ortsbild prägende und damit besonders zu schützende Gebäudestruktur
des Dorfkerns sowie zusätzliche Flächen, auf denen eine moderate bauliche Entwick-
lung denkbar ist, ohne dass bestehende Ortsbild zu beeinträchtigen.
Luftbild der Bayerischen Vermessungsverwaltung von Obergangkofen mit Eintragung des Geltungsbe-
reichs (gelb gestrichelt) und Beschriftung einiger Gebäude
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Prägnante Bebauung in der Dorfmitte
Denkmalgeschützte Gebäude: ehemaliges Pfarrhaus neben der Kirche
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Landwirtschaftliche Hofstellen im Planungsgebiet
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Ortsansicht von Osten (oben) und Süden (unten)
Da der Bereich um die Kirche mit 510 m. ü. NN in weitem Umkreis die größte Erhe-
bung darstellt, ist die Ortsansicht als exponiert zu bezeichnen. Gerade vor diesem
Hintergrund ist es von besonderer Bedeutung, den Dorfkern vor baulichen Fehlent-
wicklungen zu schützen.
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3.2. Planungsziel
Ziel der Planung soll nach dem Willen des Gemeinderats sein, die kleinteilige dörfli-
che Struktur zu erhalten und zu fördern. Maßgeblich ist dabei auch der Erhalt sozial
stabiler Bevölkerungsstrukturen, die als Folge kleinteiliger dörflicher Einheiten ange-
strebt werden. Eine Nutzungsdurchmischung durch Gewerbe, Handwerk, Wohnen,
Landwirtschaft und örtliche Einrichtungen kirchlicher, kultureller und sozialer Zwecke
soll daher nach wie vor den Bebauungs- bzw. den Ortsbildcharakter prägen, insbe-
sondere der Erhalt und die Förderung der vorhandenen landwirtschaftlichen Betriebe
ist eine wesentliche Zielsetzung der Planung. Jede weiterführende Bauleitplanung
wie auch Bebauung muss insofern mit der noch ansässigen Landwirtschaft verträglich
sein.
Ziel der Planung ist insoweit auch die Beibehaltung und Sicherung von bereits vor-
handenem Baurecht nach § 34 BauGB auf den im Geltungsbereich liegenden Flä-
chen im Sinne einer verträglichen Nachverdichtung.
3.3. Städtebauliches Konzept
Zur Verfolgung der o. g. Zielsetzungen soll keine Nutzungsart festgesetzt werden.
Vielmehr soll sich die Art der baulichen Nutzung nach §§ 30 Abs. 3 und 34 BauGB
richten. Somit ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art der baulichen Nutzung
in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Planungsintention führt damit
auch zur Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans gem. § 30 Abs. 3 BauGB.
Weitergehende Festsetzungen sollen dabei lediglich getroffen werden hinsichtlich der
Bauweise, der überbaubaren Grundstücksflächen, der Grundflächenzahl, der zuläs-
sigen Wohneinheiten je Wohngebäude sowie der Zahl der Vollgeschosse.
Die festgesetzte GRZ von 0,6 entspricht dabei einem üblichen Versiegelungsgrad im
Bereich dörflicher Bebauungsstrukturen. Durch die Festsetzung von maximal zwei
Wohneinheiten je Wohngebäude soll sichergestellt werden, dass auch im Bereich der
Wohngebäude die kleinteiligen dörflichen Strukturen erhalten bleiben. Durch die
Höchstzahl von 2 Vollgeschossen wird sichergestellt, dass das Ortsbild von Ober-
gangkofen nicht durch eine städtebaulich unerwünschte Höhenentwicklung beein-
trächtigt werden kann. Dies ist insbesondere aufgrund der Exponiertheit und der da-
mit verbundenen Fernwirkung des Dorfkerns von besonderer Bedeutung. Mit der
Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse wird insofern auch den Vorgaben der
Baunutzungsverordnung (§ 16 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) Rechnung getragen.
Die Baugrenzen wurden so festgesetzt, dass auf den jeweiligen Grundstücken auch
Entwicklungsmöglichkeiten im Rahmen der jeweiligen räumlichen Verhältnisse gege-
ben sind.
Die Erschließung des Planungsgebiets erfolgt über die bestehende Straße ‚Kirch-
platz‘ bzw. ‚Geisenhausener Straße‘ (Kreisstraße LA 55). Öffentliche Erschließungs-
flächen werden im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung nicht geändert oder ge-
plant.
3.4. Grünordnung
Hinsichtlich der Grünordnung wurden Festsetzungen aufgenommen, um die gute be-
stehende Eingrünung des Ortskerns zu erhalten bzw. weiterhin zu gewährleisten.
Hierzu gehören Festsetzungen zur Gehölzerhaltung bzw. Ersatzpflanzung ebenso
wie eine flächenbezogene Festsetzung zu Gehölzneupflanzungen.
Die grünordnerischen Festsetzungen werden ergänzt durch Festsetzungen zu Belä-
gen (Wasserdurchlässigkeit) sowie zu Zeitpunkt und Pflege.
Schließlich wird noch darauf hingewiesen, dass Schotterflächen in den Vorgartenbe-
reichen aus gestalterischen Gründen unerwünscht sind.
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4. WASSERWIRTSCHAFT
4.1. Abwasserbeseitigung
Die Abwasserbeseitigung erfolgt über das bestehende Kanalsystem und wird nicht
geändert.
4.2. Trinkwasserversorgung
Die Trinkwasserversorgung erfolgt durch den Wasserzweckverband Isar-Vils in Hof-
ham und ist gesichert.
4.3. Niederschlagswasserbeseitigung
Bei Neubauvorhaben sind für die Niederschlagswasserbeseitigung der privaten
Grundstücksflächen Pufferungen vorzusehen, so dass keine Verschlechterung im
Vergleich zum Ist-Zustand entsteht. Dabei haben sich kombinierte Anlagen mit einem
Teil Zisterne für die Brauchwassernutzung und einem Teil Retentionsraum (Puffervo-
lumen) bewährt.
Mit den Bauanträgen sind Entwässerungspläne einzureichen.
Die Regenwasserrückhaltung ist nach den vorliegenden Bemessungsregeln (DWA M
153 „Umgang mit Regenwasser" und DWA A 117 „Bemessung von Regenrückhalte-
räumen“) zu dimensionieren.
Die Versickerungsfähigkeit der Grundfläche ist vor allem soweit wie möglich durch
geeignete Maßnahmen (z. B. Rasengittersteine, rasenverfugtes Pflaster auf unterge-
ordneten Verkehrsflächen usw.) aufrecht zu erhalten. Die Bodenversiegelung ist auf
das unumgängliche Maß zu beschränken.
Erforderlichenfalls sind Schutzvorkehrungen gegen Hang-, Schicht- und Grundwas-
ser durch die jeweiligen Eigentümer selbst zu treffen.
5. MÜLLBESEITIGUNG
Die Müllbeseitigung ist auf Landkreisebene geregelt.
6. ENERGIEVERSORGUNG
Die Versorgung mit elektrischer Energie wird durch die Bayernwerk AG durchgeführt
und kann als gesichert betrachtet werden.
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7. DENKMALSCHUTZ
Im Planungsgebiet befindet sich das Bodendenkmal mit der Nr. D-2-7539-0184 (Un-
tertägige mittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich der Kath. Kirche St.
Ulrich in Obergangkofen, darunter die Spuren von Vorgängerbauten bzw. älterer Bau-
phasen.)
Auszug aus dem Bayern-Viewer Denkmal, Stand 18.02.2020
Bodendenkmäler rot schraffiert, Geltungsbereich siehe blauer Kreis
Auf Art. 7 DSchG wird hingewiesen.
Des Weiteren befinden sich folgende Baudenkmäler im Geltungsbereich:
D-2-74-146-14 Kirche
Kath. Kirche St. Ulrich, Saalkirche, spätgotisch, 2. Hälfte 15. Jh.,
Langhaus barockisiert, Mitte 18. Jh., südlich Chorflankenturm mit
Spitzhelm; mit Ausstattung; Friedhofskapelle, massives Ge-
bäude mit Satteldach, Gliederung durch umlaufenden Spitzbo-
genfries über Halbsäulen, nachgotisch, 16./17. Jh., im 18. Jh.
verlängert; mit Ausstattung; erhaltene Teile der Friedhofsmauer,
Ziegelstein, 18./19. Jh.
D-2-74-146-15 Wohnstallhaus, syn. Wohnwirtschaftsgebäude
Die Denkmäler wurden im Bebauungsplan gekennzeichnet.
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8. BEBAUUNGSPLANVERFAHREN
Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt als einfacher Bebauungsplan nach § 30
Abs. 3 BauGB.
Landshut, den 11.08.2021 Gebilligt laut Gemeinderatsbeschluss
Vorentwurf 01.04.2020 vom....................................................
Entwurf 11.08.2021
Kumhausen, den ...............................
Dipl.-Ing.(FH) Christian Loibl
PLANTEAM
Mühlenstraße 6 ……….................................................
84028 Landshut 1. Bürgermeister Thomas Huber
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