Schaffhausen Zu verkaufen in Mehrfamilienhäuser & Bauplatz Schwarzadlerstrasse 40/50 - Immoleute
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Zu verkaufen in Schaffhausen Mehrfamilienhäuser & Bauplatz Schwarzadlerstrasse 40/50 Plattenweg 29/31/33 Immoleute AG Schwertstrasse 6 • 8200 Schaffhausen 052 654 07 44 • info@immoleute.ch • www.immoleute.ch
Inhaltsverzeichnis • Gemeindebeschrieb 3 • Luftaufnahme 4 • Katasterplan 5 • Factsheet 6 • Beschrieb 7 • Mieterspiegel 8 • Finanzierung / EK-Rendite 9 • Grundrisse 10 - 12 • Amtl. Dokumente 13 - 21 • Impressionen 22 - 27 • Kontaktangaben 28 Seite 2 • Immoleute AG
Schaffhausen Factsheet Kurzbeschrieb Einwohner: ca. 39’000 Schaffhausen als Wohn- und Arbeitsort bietet perfekte Voraus- setzungen um glücklich zu sein. Fläche: 41.78 m2 Die hohe Lebensqualität verdankt das „kleine Paradies“ unter Reisezeit zu wichtigen Orten: anderem dem Charme der autofreien und gut erhaltenen historischen Altstadt, der Nähe zur Natur und der schönen Lage ÖV: Zürich: 38min am Rhein. Idyllisch gelegen hat sich Schaffhausen auch für Winterthur: 32min Pendler zu einer attraktiven Alternative zur Grossagglomeration Stuttgart: 2h 16min entwickelt. Auch für Kultur- und Sportbegeisterte hat Schaff- hausen viel zu bieten. So hat sich SH in den letzten Jahren mit Auto: Zürich: 40min Anlässen wie Stars in Town, dem Internationalen Bachfest oder dem Jazz-Festival weit über die Kantonsgrenzen hinaus Winterthur: 27min verdient gemacht. Als Wirtschaftsstandort wurde Schaffhausen Stuttgart: 1h 53min viele Jahrzehnte durch Namen wie SIG und GF geprägt. In der Zwischenzeit haben auch internationale Unternehmungen die Vorzüge des Wirtschaftsraumes Schaffhausen entdeckt und ihre Geschäftstätigkeit an die Rheinstadt verlegt. Seite 3 • Immoleute AG
Lu2aufnahme 42 1 7 2 4 2 6 9 8 5 1 Liegenschaften 2 Bushaltestellen 3 Bahnhof 4 Kindergarten 3 5 Schule 6 Migros / Denner 7 Quartierladen 8 Hallenbad 9 Eisfeld Google Earth Seite 4 • Immoleute AG
Factsheet Immobilie Renditeliegenschaften Bauplatz Adresse Schwarzadlerstrasse 40 & 50 Plattenweg 29, 31 & 33 8200 Schaffhausen Landfläche 3‘487 m2 Kubatur (GV) SA 40: 2‘560 m3 SA 50: 1‘760 m3 PW 29: 1‘780 m3 PW 31: 1‘900 m3 PW 33: 1‘030 m3 Baujahr 1941 Renovationen 2020 wurde die Gasheizung und Boiler für CHF 200‘000.- ersetzt. Mietermix 1 2 ½ Zimmer 12 3 Zimmer 2 3 ½ Zimmer 5 4 Zimmer 20 Mieteinnahmen (netto) CHF 225‘944.- p.a. Leerstände Eine 4 Zi.-Wohnung ist derzeit nicht vermietet Bruttorendite 4.52% Ohne Berücksichtigung des Bauplatzes !!! Mindestpreis CHF 5‘000‘000.- Seite 6 • Immoleute AG
Beschrieb Die Mehrfamilienhäuser liegen Das Quartier Breite ist seit je her bei bewirtschaftet. Dadurch befinden gleich nebeneinander „auf der Brei- Jung und Alt gleichermassen beliebt. sich die aktuellen Mieten teilweise te“, einem der beliebtesten Wohn- Dies führt dazu, dass freiwerdende unter dem aktuellen Marktniveau. quartiere der Stadt Schaffhausen. Mietwohnungen schnell wieder ver- Das Quartier zeichnet sich durch ei- mietet werden und Leerstände da- ne hohe Wohn- und Lebensqualität durch selten sind. aus. Die Einwohner schätzen die kur- zen Wege innerhalb des Quartiers In der Vergangenheit wurden die Die Nettomieten: CHF 225’944.- sowie in die Altstadt. Die Einkäufe Wohnungen bei Mieterwechseln erledigen die Bewohner bequem um sanft renoviert. Aus diesem Grund Daraus ergibt sich eine Bruttorendite die Ecke (Migros / Denner) und die ist der Standard unterschiedlich. von 4.5% (ohne Berücksichtigung Kinder freuen sich über einen kurzen Küchen und Nasszellen stammen aus des Baugrundstücks). Schulweg. Auch für ein abwechs- den 90-er-Jahren. 2020 wurden Hei- lungsreiches Freizeitprogramm ist zung / Boiler für CHF 200'000.- er- und eine Eigenkapitalrendite nach gesorgt. So können die freien Stun- neuert. Zinsen von 12.7% den im Wald, im Schwimmbad (KSS), der Sauna, dem Fitnessstudio, auf Die Überbauung wurde vom Eigen- der Finnen- oder Eisbahn genossen tümer nach dem Grundsatz »Haupt- werden. sache keine Leerstände» Baugrundstück Das Grundstück (Zone W3) ist stark unternutzt. Die bestehenden Bauten könnten vergrössert und eine zusätz- liche Liegenschaft könnte auf dem Grundstück erstellt werden. Die Ren- dite Ihrer Investition wird dadurch deutlich erhöht. Das Grundstück ist im Verzeichnis der schützenswerten Kulturdenk- mäler eingetragen, wodurch gewisse Auflagen entstehen. Wir sind mit den zuständigen Amtsstellen im Kon- takt um die zulässige Nutzung abzu- klären. Seite 7 • Immoleute AG
Mieterspiegel Liegenscha8 Etage Zi. p. M. p.a. Schwarzadlerstr. 40 EG rechts 4 CHF 955.00 CHF 11‘460.00 1. OG links 3½ CHF 940.00 CHF 11‘280.00 1. OG rechts 4 CHF 1‘042.00 CHF 12‘504.00 2. OG links 3½ CHF 905.70 CHF 10‘868.40 2. OG rechts 4 CHF 1‘000.00 CHF 12‘000.00 Schwarzadlerstr. 50 1. OG links 3 CHF 950.00 CHF 11‘400.00 1. OG rechts 3 CHF 845.00 CHF 10‘140.00 2. OG links 3 CHF 970.00 CHF 11‘640.00 2. OG rechts 3 CHF 877.00 CHF 10‘524.00 Plattenweg 29 1. OG links 3 CHF 940.00 CHF 11‘280.00 1. OG rechts 3 CHF 940.00 CHF 11‘280.00 2. OG links 3 CHF 940.00 CHF 11‘280.00 2. OG rechts 3 CHF 749.00 CHF 8‘988.00 Plattenweg 31 EG links 3 CHF 940.00 CHF 11‘280.00 EG rechts 3 CHF 940.00 CHF 11‘280.00 1. OG links 3 CHF 950.00 CHF 11‘400.00 1. OG rechts 3 CHF 940.00 CHF 11‘280.00 DG 2½ CHF 790.00 CHF 9‘480.00 Plattenweg 33 HP rechts 4 CHF 1‘075.00 CHF 12‘900.00 1. OG Rechts 4 CHF 1‘140.00 CHF 13‘680.00 Total – Monatsmiete (netto) CHF 18‘828.70 Total – Jahresmiete (netto) CHF 225‘944.40 Die Daten des Mieterspiegels sind vertraulich zu behandeln. Seite 8 • Immoleute AG
Finanzierung Die Schaffhauser Kantonalbank kennt diese Liegenschaft bereits und benötigt deshalb nur noch wenige Informationen von Ihnen um schnell einen Finanzie- rungsentscheid treffen zu können. Die Liegenschaft kann bei einem Kaufpreis von CHF 5 Mio. mit rund CHF 3.5 Mio. belehnt werden. Bitte wenden Sie sich an Peter Huls 052 635 24 47 peter.huls@shkb.ch Er freut sich, mit Ihnen verschiedene Finanzierungsvarianten besprechen zu können. Eigenkapitalrendite Brutto-Eigenkapitalrendite Kaufpreis CHF 5‘000‘000 Eigenkapital CHF 1‘500‘000 Hypothek CHF 3‘500‘000 Einnahmen (Netto) CHF 225‘944 Hyp-Zinsen 1.0% auf Hypothek von CHF 3‘500‘000 CHF 35‘000 Einnahmen nach Hypothekarzinsen CHF 190‘944 Bruttorendite auf Eigenkapital (nach Zinsen) 12.7% Seite 9 • Immoleute AG
SA-Str. 50 / Plattenw. 33 Plattenweg 29 / 31 Seite 11 • Immoleute AG
Grundriss PlattenwegUG 29 / 31 Seite 12 • Immoleute AG
Grundbuchauszug Seite 13 • Immoleute AG
Grundriss Grundbuchauszug UG ^cn/ ^/^ Uebertragen aus bisherigem Serv.-Prot. Band I. am 4.2.1976 Grundbuch Schaffhausen Reg.-Nr. 495 Register für Dienstbarkeiten, Grundlasten, Anmerkungen, Vormerkungen Eintrag: l. Juli 1941 GB-Beleg-Nr. 222 Grundbuch- Grundbucheintrag - R = Recht - L = Last Nummer Baubegünstigung 2044 R zu Lasten GB Nr. 4016 4016 L zugunsten GB Nr. 2044 Das Grundstück Grundbuch Schaffhausen Nr. 2044 hat das dingliche Recht, so nahe an die gemeinsame Grenze zwischen Nr. 2044 und 4016 zu bauen, dass der Gebäudeblock auf Nr. 2044, von der Nord- westecke ausgerechnet, 2 Meter 45 Centimeter entfernt sein darf. ^/fö- Grundbuchf^'r
GV Schwarzadlerstr. 40 Gebäudeversicherung Gemeinde: Schaffhausen Vers.-Nr.: 4610 des Kantons Schaffhausen Schätzdatum: 24.09.2019 Grundbuch Nr.: 2044 Herrenacker 9 Mit Besichtigung: Ja Baukostenindex: 120.20 CH-8200 Schaffhausen Schätzungsgrund: Revision Telefon 052 632 73 45 Gebäudezweck: Mehrfamilienhaus Telefax 052 624 15 14 Adresse: Schwarzadlerstrasse 40, 8200 Schaffhausen E-Mail: info.gv@ktsh.ch Bezeichnung: Bescheinigung über Gebäudeversicherungswerte Herr Roffice e. Romano Gedruckt am: 26.11.2020 Hochstrasse 23 Anmeldung Schätzung: 15.08.2019 8200 Schaffhausen Baulicher Mehrwert: Gebäudeeigentümer/in: Frau Beatrice Metzger-Marcandella, Lägernstrasse 26, 8200 Schaffhausen Lauf- Gebäudebeschrieb Baujahr/ Umbauter Fr./m3 Neuwert Fr. Entwer- Zeitwert Fr. Vers.? Klasse Nr. Umbauj. Raum m3 tung % Bau Betr 10 Mehrfamilienhaus 1941 1'690 620 1'048'000 42 608'000 NW 1 1 20 Keller, Heizzentrale, EG 1941 270 550 149'000 42 86'000 NW 1 1 30 Keller UG 1941 600 400 240'000 42 139'000 NW 1 1 40 Stoffmarkisen NV 1'437'000 833'000 Total Versicherungswert: 1'437'000 Legende für Versicherungsart: NW = Neuwert; ZW = Zeitwert; FS = Feste Versicherungssumme; NV = nicht versichert Ist die Entwertung höher als 50%, ist das Gebäude oder der Gebäudeteil zum Zeitwert versichert. Seite 15 • Immoleute AG
GV Schwarzadlerstr. 50 Gebäudeversicherung Gemeinde: Schaffhausen Vers.-Nr.: 4614 des Kantons Schaffhausen Schätzdatum: 24.09.2019 Grundbuch Nr.: 2044 Herrenacker 9 Mit Besichtigung: Ja Baukostenindex: 120.20 CH-8200 Schaffhausen Schätzungsgrund: Revision Telefon 052 632 73 45 Gebäudezweck: Mehrfamilienhaus Telefax 052 624 15 14 Adresse: Schwarzadlerstrasse 50, 8200 Schaffhausen E-Mail: info.gv@ktsh.ch Bezeichnung: Bescheinigung über Gebäudeversicherungswerte Herr Roffice e. Romano Gedruckt am: 26.11.2020 Hochstrasse 23 Anmeldung Schätzung: 15.08.2019 8200 Schaffhausen Baulicher Mehrwert: Gebäudeeigentümer/in: Frau Beatrice Metzger-Marcandella, Lägernstrasse 26, 8200 Schaffhausen Lauf- Gebäudebeschrieb Baujahr/ Umbauter Fr./m3 Neuwert Fr. Entwer- Zeitwert Fr. Vers.? Klasse Nr. Umbauj. Raum m3 tung % Bau Betr 10 Mehrfamilienhaus 1941 1'240 630 781'000 42 453'000 NW 1 1 20 Keller 1941 520 400 208'000 42 121'000 NW 1 1 30 Stoffmarkisen NV 989'000 574'000 Total Versicherungswert: 989'000 Legende für Versicherungsart: NW = Neuwert; ZW = Zeitwert; FS = Feste Versicherungssumme; NV = nicht versichert Ist die Entwertung höher als 50%, ist das Gebäude oder der Gebäudeteil zum Zeitwert versichert. Seite 16 • Immoleute AG
GV Plattenweg 29 Gebäudeversicherung Gemeinde: Schaffhausen Vers.-Nr.: 4611 des Kantons Schaffhausen Schätzdatum: 24.09.2019 Grundbuch Nr.: 2044 Herrenacker 9 Mit Besichtigung: Ja Baukostenindex: 120.20 CH-8200 Schaffhausen Schätzungsgrund: Revision Telefon 052 632 73 45 Gebäudezweck: Mehrfamilienhaus Telefax 052 624 15 14 Adresse: Plattenweg 29, 8200 Schaffhausen E-Mail: info.gv@ktsh.ch Bezeichnung: Bescheinigung über Gebäudeversicherungswerte Herr Roffice e. Romano Gedruckt am: 26.11.2020 Hochstrasse 23 Anmeldung Schätzung: 15.08.2019 8200 Schaffhausen Baulicher Mehrwert: Gebäudeeigentümer/in: Frau Beatrice Metzger-Marcandella, Lägernstrasse 26, 8200 Schaffhausen Lauf- Gebäudebeschrieb Baujahr/ Umbauter Fr./m3 Neuwert Fr. Entwer- Zeitwert Fr. Vers.? Klasse Nr. Umbauj. Raum m3 tung % Bau Betr 10 Mehrfamilienhaus 1941 1'240 630 781'000 42 453'000 NW 1 1 20 Keller 1941 540 400 216'000 42 125'000 NW 1 1 30 Stoffmarkisen NV 997'000 578'000 Total Versicherungswert: 997'000 Legende für Versicherungsart: NW = Neuwert; ZW = Zeitwert; FS = Feste Versicherungssumme; NV = nicht versichert Ist die Entwertung höher als 50%, ist das Gebäude oder der Gebäudeteil zum Zeitwert versichert. Seite 17 • Immoleute AG
GV Plattenweg 31 Gebäudeversicherung Gemeinde: Schaffhausen Vers.-Nr.: 4612 des Kantons Schaffhausen Schätzdatum: 24.09.2019 Grundbuch Nr.: 2044 Herrenacker 9 Mit Besichtigung: Ja Baukostenindex: 120.20 CH-8200 Schaffhausen Schätzungsgrund: Revision Telefon 052 632 73 45 Gebäudezweck: Mehrfamilienhaus Telefax 052 624 15 14 Adresse: Plattenweg 31, 8200 Schaffhausen E-Mail: info.gv@ktsh.ch Bezeichnung: Bescheinigung über Gebäudeversicherungswerte Herr Roffice e. Romano Gedruckt am: 26.11.2020 Hochstrasse 23 Anmeldung Schätzung: 15.08.2019 8200 Schaffhausen Baulicher Mehrwert: Gebäudeeigentümer/in: Frau Beatrice Metzger-Marcandella, Lägernstrasse 26, 8200 Schaffhausen Lauf- Gebäudebeschrieb Baujahr/ Umbauter Fr./m3 Neuwert Fr. Entwer- Zeitwert Fr. Vers.? Klasse Nr. Umbauj. Raum m3 tung % Bau Betr 10 Mehrfamilienhaus 1941 1'380 630 869'000 42 504'000 NW 1 1 20 Keller 1941 520 400 208'000 42 121'000 NW 1 1 30 Stoffmarkisen NV 1'077'000 625'000 Total Versicherungswert: 1'077'000 Legende für Versicherungsart: NW = Neuwert; ZW = Zeitwert; FS = Feste Versicherungssumme; NV = nicht versichert Ist die Entwertung höher als 50%, ist das Gebäude oder der Gebäudeteil zum Zeitwert versichert. Seite 18 • Immoleute AG
GV Plattenweg 33 Gebäudeversicherung Gemeinde: Schaffhausen Vers.-Nr.: 4613 des Kantons Schaffhausen Schätzdatum: 24.09.2019 Grundbuch Nr.: 2044 Herrenacker 9 Mit Besichtigung: Ja Baukostenindex: 120.20 CH-8200 Schaffhausen Schätzungsgrund: Revision Telefon 052 632 73 45 Gebäudezweck: Mehrfamilienhaus Telefax 052 624 15 14 Adresse: Plattenweg 33, 8200 Schaffhausen E-Mail: info.gv@ktsh.ch Bezeichnung: Bescheinigung über Gebäudeversicherungswerte Herr Roffice e. Romano Gedruckt am: 26.11.2020 Hochstrasse 23 Anmeldung Schätzung: 15.08.2019 8200 Schaffhausen Baulicher Mehrwert: Gebäudeeigentümer/in: Frau Beatrice Metzger-Marcandella, Lägernstrasse 26, 8200 Schaffhausen Lauf- Gebäudebeschrieb Baujahr/ Umbauter Fr./m3 Neuwert Fr. Entwer- Zeitwert Fr. Vers.? Klasse Nr. Umbauj. Raum m3 tung % Bau Betr 10 Zweifamilienhaus 1941 730 630 460'000 42 267'000 NW 1 1 20 Keller 1941 300 400 120'000 42 70'000 NW 1 1 30 Stoffmarkisen NV 580'000 337'000 Total Versicherungswert: 580'000 Legende für Versicherungsart: NW = Neuwert; ZW = Zeitwert; FS = Feste Versicherungssumme; NV = nicht versichert Ist die Entwertung höher als 50%, ist das Gebäude oder der Gebäudeteil zum Zeitwert versichert. Seite 19 • Immoleute AG
Schätzungsprotokoll Grundriss UG *IDX1_START;1;Schätzung;39;2044;;*IDX1_END .................... Schätzung Gemeinde: Schaffhausen Grundbuchnummer: 2044 .................... Leerzeile Verbundene Grundstücke Leerzeile GB-Nr. Flurbezeichnung Anteil 1 Anteil 2 0/0 Leerzeile Ertragswert (E) Leerzeile Nutzung Vs.Nr. Geschoss Anzahl Einheit Raumprogramm Eff. m² m²NWF Fr/Jahr 4610 2.0 Stück 3.5 Zimmerwohnung 165.2 21806 4610 3.0 Stück 4 Zimmerwohnung 248.1 35973 4611 4.0 Stück 3 Zimmerwohnung 284.0 42600 4612 1.0 Stück 2.5 Zimmerwohnung 67.2 9408 4612 4.0 Stück 3 Zimmerwohnung 286.0 44328 4613 2.0 Stück 4 Zimmerwohnung 153.8 26146 4614 4.0 Stück 3 Zimmerwohnung 292.4 42396 Leerzeile Leerzeile Mehrfamilienhäuser 222'657 Leerzeile Total Ertragswert Mittlerer Kapitalisierungssatz 6.90 % 3'226'913 Leerzeile Realwert (R) Leerzeile Gebäude Vs.Nr. Adresse Art / Zweck Neuwert Zeitwert 4610 Schwarzadlerstrasse 40 Mehrfamilienhaus 1'437'000 833'000 4611 Plattenweg 29 Mehrfamilienhaus 997'000 578'000 4612 Plattenweg 31 Mehrfamilienhaus 1'077'000 625'000 4613 Plattenweg 33 Mehrfamilienhaus 580'000 337'000 4614 Schwarzadlerstrasse 50 Mehrfamilienhaus 989'000 574'000 Leerzeile Zusatzkosten Nebenkosten (Gebühren, Umgebung) 500'000 300'000 Total Gebäude- und Zusatzkosten 5'580'000 3'247'000 Abzug Wirtschaftliche Entwertung 0 % von Fr. 0 Neuwert Gebäude 0 Zeitwert bereinigt 77.6 % 3'247'000 Landwert 22.4 % 1'610'722 Realwert 1 100.0 % 4'857'722 Mehrumschwung 300 m² à Fr. 150 45'000 Realwert 2 total 4'902'722 Leerzeile Leerzeile Amtlicher Verkehrswert (VW) Leerzeile Berechnungsvariante ((m x Ertragswert) + Realwert) / (m + 1)) Gew.Koeffizient m = 4.00 EW/RW in % 65.82 Leerzeile Gebäude mit notwendigem Umschwung Gebäude 3'562'075 Kapitalwert Baurecht: Restzeit 0 J. Baurechtszins 0 Fr./a Zinssatz 0.00 % 0 Verkehrswert 1 3'562'000 Leerzeile Verbundene Grundstücke 0 Leerzeile Seite 20 • Immoleute AG
Schätzungsprotokoll Leerzeile Zusätzliche Landflächen m² à Fr Baugebiet Land baureif 0 Diskontierung: Jahre 0 à 0.00 % = DF 1.000000 x 0 0 Land unreif 0.00 0 Diskontierung: Jahre 0 à 0.00 % = DF 1.000000 x 0 0 Sondernutzung 0 Gebäudeabruchkosten 0 m³ à Fr. 0.00 0 Nichtbaugebiet Feld 0 Reben 0 Wald 0 Übrige 0 Leerzeile 0 Amtlicher Verkehrswert total (gerundet) 3'562'000 Leerzeile Steuerwert (S) Leerzeile Gebäude mit notwendigem Umschwung Formel (3 x E) + V1 : 4 3'310'704 Steuerwert verbundener Grundstücke 0 Kapitalwert Baurecht 0 Leerzeile Zusätzliche Landflächen Baugebiet 66.66 % von V 2 = 0 0 Nichtbaugebiet Ertragswert 0 Steuerwert total 3'311'000 Seite 21 • Immoleute AG
Impressionen Seite 22 • Immoleute AG
Impressionen Seite 23 • Immoleute AG
Impressionen Seite 24 • Immoleute AG
Impressionen Seite 25 • Immoleute AG
Impressionen Seite 26 • Immoleute AG
Impressionen Seite 27 • Immoleute AG
Kontaktdaten Haben wir Ihr Interesse geweckt? Eine Besichtigung sagt mehr als 1‘000 Bilder. Sehr gerne zeigen wir Ihnen die Vorzüge dieser Liegenschaft anlässlich einer Besichtigung vor Ort. Rufen Sie uns an und vereinbaren Sie einen Termin. Wir freuen uns Ihre Immoleute Immoleute AG Schwertstrasse 6 8200 Schaffhausen www.immoleute.ch Oliver Müller Kurt Löhle Ewald Stoll 079 627 58 08 079 935 83 90 079 320 95 15 o.mueller@immoleute.ch k.loehle@immoleute.ch e.stoll@immoleute.ch Geschäftsbedingungen / Verzichtserklärung: Bei den in der Dokumentation aufgeführten Informationen stützen wir uns auf die uns zur Verfügung gestellten Unterlagen ab. Obwohl die Immoleute AG alles daran setzt, dass die Immoleute AG Informationen korrekt sind, kann die Immoleute AG keine Gewährleistung hinsichtlich Schwertstrasse 6 Genauigkeit und Vollständigkeit geben. Seite 28 • Immoleute AG 8200 Schaffhausen
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