Schaffhausen Zu verkaufen in Mehrfamilienhäuser & Bauplatz Schwarzadlerstrasse 40/50 - Immoleute
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Zu verkaufen in
Schaffhausen
Mehrfamilienhäuser
& Bauplatz
Schwarzadlerstrasse 40/50
Plattenweg 29/31/33
Immoleute AG
Schwertstrasse 6 • 8200 Schaffhausen
052 654 07 44 • info@immoleute.ch • www.immoleute.ch
Inhaltsverzeichnis • Gemeindebeschrieb 3 • Luftaufnahme 4 • Katasterplan 5 • Factsheet 6 • Beschrieb 7 • Mieterspiegel 8 • Finanzierung / EK-Rendite 9 • Grundrisse 10 - 12 • Amtl. Dokumente 13 - 21 • Impressionen 22 - 27 • Kontaktangaben 28 Seite 2 • Immoleute AG
Schaffhausen
Factsheet Kurzbeschrieb
Einwohner: ca. 39’000 Schaffhausen als Wohn- und Arbeitsort bietet perfekte Voraus-
setzungen um glücklich zu sein.
Fläche: 41.78 m2
Die hohe Lebensqualität verdankt das „kleine Paradies“ unter
Reisezeit zu wichtigen Orten: anderem dem Charme der autofreien und gut erhaltenen
historischen Altstadt, der Nähe zur Natur und der schönen Lage
ÖV: Zürich: 38min am Rhein. Idyllisch gelegen hat sich Schaffhausen auch für
Winterthur: 32min Pendler zu einer attraktiven Alternative zur Grossagglomeration
Stuttgart: 2h 16min entwickelt. Auch für Kultur- und Sportbegeisterte hat Schaff-
hausen viel zu bieten. So hat sich SH in den letzten Jahren mit
Auto: Zürich: 40min Anlässen wie Stars in Town, dem Internationalen Bachfest oder
dem Jazz-Festival weit über die Kantonsgrenzen hinaus
Winterthur: 27min
verdient gemacht. Als Wirtschaftsstandort wurde Schaffhausen
Stuttgart: 1h 53min
viele Jahrzehnte durch Namen wie SIG und GF geprägt. In der
Zwischenzeit haben auch internationale Unternehmungen die
Vorzüge des Wirtschaftsraumes Schaffhausen entdeckt und
ihre Geschäftstätigkeit an die Rheinstadt verlegt.
Seite 3 • Immoleute AG
Lu2aufnahme
42
1
7
2
4 2
6
9
8
5
1 Liegenschaften
2 Bushaltestellen
3 Bahnhof
4 Kindergarten
3 5 Schule
6 Migros / Denner
7 Quartierladen
8 Hallenbad
9 Eisfeld
Google Earth
Seite 4 • Immoleute AG
Katasterplan
Seite 5 • Immoleute AG
Factsheet
Immobilie Renditeliegenschaften
Bauplatz
Adresse Schwarzadlerstrasse 40 & 50
Plattenweg 29, 31 & 33
8200 Schaffhausen
Landfläche 3‘487 m2
Kubatur (GV) SA 40: 2‘560 m3
SA 50: 1‘760 m3
PW 29: 1‘780 m3
PW 31: 1‘900 m3
PW 33: 1‘030 m3
Baujahr 1941
Renovationen 2020 wurde die Gasheizung und Boiler für CHF 200‘000.-
ersetzt.
Mietermix 1 2 ½ Zimmer
12 3 Zimmer
2 3 ½ Zimmer
5 4 Zimmer
20
Mieteinnahmen (netto) CHF 225‘944.- p.a.
Leerstände Eine 4 Zi.-Wohnung ist derzeit nicht vermietet
Bruttorendite 4.52% Ohne Berücksichtigung des Bauplatzes !!!
Mindestpreis CHF 5‘000‘000.-
Seite 6 • Immoleute AG
Beschrieb
Die Mehrfamilienhäuser liegen Das Quartier Breite ist seit je her bei bewirtschaftet. Dadurch befinden
gleich nebeneinander „auf der Brei- Jung und Alt gleichermassen beliebt. sich die aktuellen Mieten teilweise
te“, einem der beliebtesten Wohn- Dies führt dazu, dass freiwerdende unter dem aktuellen Marktniveau.
quartiere der Stadt Schaffhausen. Mietwohnungen schnell wieder ver-
Das Quartier zeichnet sich durch ei- mietet werden und Leerstände da-
ne hohe Wohn- und Lebensqualität durch selten sind.
aus. Die Einwohner schätzen die kur-
zen Wege innerhalb des Quartiers In der Vergangenheit wurden die Die Nettomieten: CHF 225’944.-
sowie in die Altstadt. Die Einkäufe Wohnungen bei Mieterwechseln
erledigen die Bewohner bequem um sanft renoviert. Aus diesem Grund Daraus ergibt sich eine Bruttorendite
die Ecke (Migros / Denner) und die ist der Standard unterschiedlich. von 4.5% (ohne Berücksichtigung
Kinder freuen sich über einen kurzen Küchen und Nasszellen stammen aus des Baugrundstücks).
Schulweg. Auch für ein abwechs- den 90-er-Jahren. 2020 wurden Hei-
lungsreiches Freizeitprogramm ist zung / Boiler für CHF 200'000.- er- und eine Eigenkapitalrendite nach
gesorgt. So können die freien Stun- neuert. Zinsen von 12.7%
den im Wald, im Schwimmbad (KSS),
der Sauna, dem Fitnessstudio, auf Die Überbauung wurde vom Eigen-
der Finnen- oder Eisbahn genossen tümer nach dem Grundsatz »Haupt-
werden. sache keine Leerstände»
Baugrundstück
Das Grundstück (Zone W3) ist stark
unternutzt. Die bestehenden Bauten
könnten vergrössert und eine zusätz-
liche Liegenschaft könnte auf dem
Grundstück erstellt werden. Die Ren-
dite Ihrer Investition wird dadurch
deutlich erhöht.
Das Grundstück ist im Verzeichnis
der schützenswerten Kulturdenk-
mäler eingetragen, wodurch gewisse
Auflagen entstehen. Wir sind mit
den zuständigen Amtsstellen im Kon-
takt um die zulässige Nutzung abzu-
klären.
Seite 7 • Immoleute AG
Mieterspiegel
Liegenscha8 Etage Zi. p. M. p.a.
Schwarzadlerstr. 40 EG rechts 4 CHF 955.00 CHF 11‘460.00
1. OG links 3½ CHF 940.00 CHF 11‘280.00
1. OG rechts 4 CHF 1‘042.00 CHF 12‘504.00
2. OG links 3½ CHF 905.70 CHF 10‘868.40
2. OG rechts 4 CHF 1‘000.00 CHF 12‘000.00
Schwarzadlerstr. 50 1. OG links 3 CHF 950.00 CHF 11‘400.00
1. OG rechts 3 CHF 845.00 CHF 10‘140.00
2. OG links 3 CHF 970.00 CHF 11‘640.00
2. OG rechts 3 CHF 877.00 CHF 10‘524.00
Plattenweg 29 1. OG links 3 CHF 940.00 CHF 11‘280.00
1. OG rechts 3 CHF 940.00 CHF 11‘280.00
2. OG links 3 CHF 940.00 CHF 11‘280.00
2. OG rechts 3 CHF 749.00 CHF 8‘988.00
Plattenweg 31 EG links 3 CHF 940.00 CHF 11‘280.00
EG rechts 3 CHF 940.00 CHF 11‘280.00
1. OG links 3 CHF 950.00 CHF 11‘400.00
1. OG rechts 3 CHF 940.00 CHF 11‘280.00
DG 2½ CHF 790.00 CHF 9‘480.00
Plattenweg 33 HP rechts 4 CHF 1‘075.00 CHF 12‘900.00
1. OG Rechts 4 CHF 1‘140.00 CHF 13‘680.00
Total – Monatsmiete (netto) CHF 18‘828.70
Total – Jahresmiete (netto) CHF 225‘944.40
Die Daten des Mieterspiegels sind vertraulich zu behandeln.
Seite 8 • Immoleute AG
Finanzierung
Die Schaffhauser Kantonalbank kennt diese Liegenschaft bereits und benötigt
deshalb nur noch wenige Informationen von Ihnen um schnell einen Finanzie-
rungsentscheid treffen zu können.
Die Liegenschaft kann bei einem Kaufpreis von CHF 5 Mio. mit rund CHF 3.5
Mio. belehnt werden.
Bitte wenden Sie sich an Peter Huls
052 635 24 47
peter.huls@shkb.ch
Er freut sich, mit Ihnen verschiedene Finanzierungsvarianten besprechen zu
können.
Eigenkapitalrendite
Brutto-Eigenkapitalrendite
Kaufpreis CHF 5‘000‘000
Eigenkapital CHF 1‘500‘000
Hypothek CHF 3‘500‘000
Einnahmen (Netto) CHF 225‘944
Hyp-Zinsen 1.0% auf Hypothek von CHF 3‘500‘000 CHF 35‘000
Einnahmen nach Hypothekarzinsen CHF 190‘944
Bruttorendite auf Eigenkapital (nach Zinsen) 12.7%
Seite 9 • Immoleute AG
Schwarzadlerstr. Grundriss EG 40 Seite 10 • Immoleute AG
SA-Str. 50 / Plattenw. 33
Plattenweg 29 / 31
Seite 11 • Immoleute AGGrundriss
PlattenwegUG
29 / 31
Seite 12 • Immoleute AGGrundbuchauszug
Seite 13 • Immoleute AGGrundriss
Grundbuchauszug
UG
^cn/ ^/^
Uebertragen aus bisherigem Serv.-Prot. Band I. am 4.2.1976
Grundbuch Schaffhausen Reg.-Nr. 495
Register für Dienstbarkeiten, Grundlasten, Anmerkungen, Vormerkungen
Eintrag: l. Juli 1941 GB-Beleg-Nr. 222
Grundbuch-
Grundbucheintrag - R = Recht - L = Last
Nummer
Baubegünstigung
2044 R zu Lasten GB Nr. 4016
4016 L zugunsten GB Nr. 2044
Das Grundstück Grundbuch Schaffhausen Nr. 2044 hat das dingliche
Recht, so nahe an die gemeinsame Grenze zwischen Nr. 2044 und
4016 zu bauen, dass der Gebäudeblock auf Nr. 2044, von der Nord-
westecke ausgerechnet, 2 Meter 45 Centimeter entfernt sein darf.
^/fö-
Grundbuchf^'rGV Schwarzadlerstr. 40
Gebäudeversicherung Gemeinde: Schaffhausen Vers.-Nr.: 4610
des Kantons Schaffhausen Schätzdatum: 24.09.2019 Grundbuch Nr.: 2044
Herrenacker 9 Mit Besichtigung: Ja Baukostenindex: 120.20
CH-8200 Schaffhausen Schätzungsgrund: Revision
Telefon 052 632 73 45 Gebäudezweck: Mehrfamilienhaus
Telefax 052 624 15 14 Adresse: Schwarzadlerstrasse 40, 8200 Schaffhausen
E-Mail: info.gv@ktsh.ch Bezeichnung:
Bescheinigung über
Gebäudeversicherungswerte
Herr
Roffice e. Romano
Gedruckt am: 26.11.2020 Hochstrasse 23
Anmeldung Schätzung: 15.08.2019
8200 Schaffhausen
Baulicher Mehrwert:
Gebäudeeigentümer/in:
Frau Beatrice Metzger-Marcandella, Lägernstrasse 26, 8200 Schaffhausen
Lauf- Gebäudebeschrieb Baujahr/ Umbauter Fr./m3 Neuwert Fr. Entwer- Zeitwert Fr. Vers.? Klasse
Nr. Umbauj. Raum m3 tung % Bau Betr
10 Mehrfamilienhaus 1941 1'690 620 1'048'000 42 608'000 NW 1 1
20 Keller, Heizzentrale, EG 1941 270 550 149'000 42 86'000 NW 1 1
30 Keller UG 1941 600 400 240'000 42 139'000 NW 1 1
40 Stoffmarkisen NV
1'437'000 833'000
Total Versicherungswert: 1'437'000
Legende für Versicherungsart: NW = Neuwert; ZW = Zeitwert; FS = Feste Versicherungssumme; NV = nicht versichert
Ist die Entwertung höher als 50%, ist das Gebäude oder der Gebäudeteil zum Zeitwert versichert.
Seite 15 • Immoleute AGGV Schwarzadlerstr. 50
Gebäudeversicherung Gemeinde: Schaffhausen Vers.-Nr.: 4614
des Kantons Schaffhausen Schätzdatum: 24.09.2019 Grundbuch Nr.: 2044
Herrenacker 9 Mit Besichtigung: Ja Baukostenindex: 120.20
CH-8200 Schaffhausen Schätzungsgrund: Revision
Telefon 052 632 73 45 Gebäudezweck: Mehrfamilienhaus
Telefax 052 624 15 14 Adresse: Schwarzadlerstrasse 50, 8200 Schaffhausen
E-Mail: info.gv@ktsh.ch Bezeichnung:
Bescheinigung über
Gebäudeversicherungswerte
Herr
Roffice e. Romano
Gedruckt am: 26.11.2020 Hochstrasse 23
Anmeldung Schätzung: 15.08.2019
8200 Schaffhausen
Baulicher Mehrwert:
Gebäudeeigentümer/in:
Frau Beatrice Metzger-Marcandella, Lägernstrasse 26, 8200 Schaffhausen
Lauf- Gebäudebeschrieb Baujahr/ Umbauter Fr./m3 Neuwert Fr. Entwer- Zeitwert Fr. Vers.? Klasse
Nr. Umbauj. Raum m3 tung % Bau Betr
10 Mehrfamilienhaus 1941 1'240 630 781'000 42 453'000 NW 1 1
20 Keller 1941 520 400 208'000 42 121'000 NW 1 1
30 Stoffmarkisen NV
989'000 574'000
Total Versicherungswert: 989'000
Legende für Versicherungsart: NW = Neuwert; ZW = Zeitwert; FS = Feste Versicherungssumme; NV = nicht versichert
Ist die Entwertung höher als 50%, ist das Gebäude oder der Gebäudeteil zum Zeitwert versichert.
Seite 16 • Immoleute AGGV Plattenweg 29
Gebäudeversicherung Gemeinde: Schaffhausen Vers.-Nr.: 4611
des Kantons Schaffhausen Schätzdatum: 24.09.2019 Grundbuch Nr.: 2044
Herrenacker 9 Mit Besichtigung: Ja Baukostenindex: 120.20
CH-8200 Schaffhausen Schätzungsgrund: Revision
Telefon 052 632 73 45 Gebäudezweck: Mehrfamilienhaus
Telefax 052 624 15 14 Adresse: Plattenweg 29, 8200 Schaffhausen
E-Mail: info.gv@ktsh.ch Bezeichnung:
Bescheinigung über
Gebäudeversicherungswerte
Herr
Roffice e. Romano
Gedruckt am: 26.11.2020 Hochstrasse 23
Anmeldung Schätzung: 15.08.2019
8200 Schaffhausen
Baulicher Mehrwert:
Gebäudeeigentümer/in:
Frau Beatrice Metzger-Marcandella, Lägernstrasse 26, 8200 Schaffhausen
Lauf- Gebäudebeschrieb Baujahr/ Umbauter Fr./m3 Neuwert Fr. Entwer- Zeitwert Fr. Vers.? Klasse
Nr. Umbauj. Raum m3 tung % Bau Betr
10 Mehrfamilienhaus 1941 1'240 630 781'000 42 453'000 NW 1 1
20 Keller 1941 540 400 216'000 42 125'000 NW 1 1
30 Stoffmarkisen NV
997'000 578'000
Total Versicherungswert: 997'000
Legende für Versicherungsart: NW = Neuwert; ZW = Zeitwert; FS = Feste Versicherungssumme; NV = nicht versichert
Ist die Entwertung höher als 50%, ist das Gebäude oder der Gebäudeteil zum Zeitwert versichert.
Seite 17 • Immoleute AGGV Plattenweg 31
Gebäudeversicherung Gemeinde: Schaffhausen Vers.-Nr.: 4612
des Kantons Schaffhausen Schätzdatum: 24.09.2019 Grundbuch Nr.: 2044
Herrenacker 9 Mit Besichtigung: Ja Baukostenindex: 120.20
CH-8200 Schaffhausen Schätzungsgrund: Revision
Telefon 052 632 73 45 Gebäudezweck: Mehrfamilienhaus
Telefax 052 624 15 14 Adresse: Plattenweg 31, 8200 Schaffhausen
E-Mail: info.gv@ktsh.ch Bezeichnung:
Bescheinigung über
Gebäudeversicherungswerte
Herr
Roffice e. Romano
Gedruckt am: 26.11.2020 Hochstrasse 23
Anmeldung Schätzung: 15.08.2019
8200 Schaffhausen
Baulicher Mehrwert:
Gebäudeeigentümer/in:
Frau Beatrice Metzger-Marcandella, Lägernstrasse 26, 8200 Schaffhausen
Lauf- Gebäudebeschrieb Baujahr/ Umbauter Fr./m3 Neuwert Fr. Entwer- Zeitwert Fr. Vers.? Klasse
Nr. Umbauj. Raum m3 tung % Bau Betr
10 Mehrfamilienhaus 1941 1'380 630 869'000 42 504'000 NW 1 1
20 Keller 1941 520 400 208'000 42 121'000 NW 1 1
30 Stoffmarkisen NV
1'077'000 625'000
Total Versicherungswert: 1'077'000
Legende für Versicherungsart: NW = Neuwert; ZW = Zeitwert; FS = Feste Versicherungssumme; NV = nicht versichert
Ist die Entwertung höher als 50%, ist das Gebäude oder der Gebäudeteil zum Zeitwert versichert.
Seite 18 • Immoleute AGGV Plattenweg 33
Gebäudeversicherung Gemeinde: Schaffhausen Vers.-Nr.: 4613
des Kantons Schaffhausen Schätzdatum: 24.09.2019 Grundbuch Nr.: 2044
Herrenacker 9 Mit Besichtigung: Ja Baukostenindex: 120.20
CH-8200 Schaffhausen Schätzungsgrund: Revision
Telefon 052 632 73 45 Gebäudezweck: Mehrfamilienhaus
Telefax 052 624 15 14 Adresse: Plattenweg 33, 8200 Schaffhausen
E-Mail: info.gv@ktsh.ch Bezeichnung:
Bescheinigung über
Gebäudeversicherungswerte
Herr
Roffice e. Romano
Gedruckt am: 26.11.2020 Hochstrasse 23
Anmeldung Schätzung: 15.08.2019
8200 Schaffhausen
Baulicher Mehrwert:
Gebäudeeigentümer/in:
Frau Beatrice Metzger-Marcandella, Lägernstrasse 26, 8200 Schaffhausen
Lauf- Gebäudebeschrieb Baujahr/ Umbauter Fr./m3 Neuwert Fr. Entwer- Zeitwert Fr. Vers.? Klasse
Nr. Umbauj. Raum m3 tung % Bau Betr
10 Zweifamilienhaus 1941 730 630 460'000 42 267'000 NW 1 1
20 Keller 1941 300 400 120'000 42 70'000 NW 1 1
30 Stoffmarkisen NV
580'000 337'000
Total Versicherungswert: 580'000
Legende für Versicherungsart: NW = Neuwert; ZW = Zeitwert; FS = Feste Versicherungssumme; NV = nicht versichert
Ist die Entwertung höher als 50%, ist das Gebäude oder der Gebäudeteil zum Zeitwert versichert.
Seite 19 • Immoleute AGSchätzungsprotokoll
Grundriss UG
*IDX1_START;1;Schätzung;39;2044;;*IDX1_END
....................
Schätzung Gemeinde: Schaffhausen Grundbuchnummer: 2044
....................
Leerzeile
Verbundene Grundstücke
Leerzeile
GB-Nr. Flurbezeichnung Anteil 1 Anteil 2
0/0
Leerzeile
Ertragswert (E)
Leerzeile
Nutzung
Vs.Nr. Geschoss Anzahl Einheit Raumprogramm Eff. m² m²NWF Fr/Jahr
4610 2.0 Stück 3.5 Zimmerwohnung 165.2 21806
4610 3.0 Stück 4 Zimmerwohnung 248.1 35973
4611 4.0 Stück 3 Zimmerwohnung 284.0 42600
4612 1.0 Stück 2.5 Zimmerwohnung 67.2 9408
4612 4.0 Stück 3 Zimmerwohnung 286.0 44328
4613 2.0 Stück 4 Zimmerwohnung 153.8 26146
4614 4.0 Stück 3 Zimmerwohnung 292.4 42396
Leerzeile
Leerzeile
Mehrfamilienhäuser 222'657
Leerzeile
Total Ertragswert Mittlerer Kapitalisierungssatz 6.90 % 3'226'913
Leerzeile
Realwert (R)
Leerzeile
Gebäude
Vs.Nr. Adresse Art / Zweck Neuwert Zeitwert
4610 Schwarzadlerstrasse 40 Mehrfamilienhaus 1'437'000 833'000
4611 Plattenweg 29 Mehrfamilienhaus 997'000 578'000
4612 Plattenweg 31 Mehrfamilienhaus 1'077'000 625'000
4613 Plattenweg 33 Mehrfamilienhaus 580'000 337'000
4614 Schwarzadlerstrasse 50 Mehrfamilienhaus 989'000 574'000
Leerzeile
Zusatzkosten
Nebenkosten (Gebühren, Umgebung) 500'000 300'000
Total Gebäude- und Zusatzkosten 5'580'000 3'247'000
Abzug
Wirtschaftliche Entwertung 0 % von Fr. 0 Neuwert Gebäude 0
Zeitwert bereinigt 77.6 % 3'247'000
Landwert 22.4 % 1'610'722
Realwert 1 100.0 % 4'857'722
Mehrumschwung 300 m² à Fr. 150 45'000
Realwert 2 total 4'902'722
Leerzeile
Leerzeile
Amtlicher Verkehrswert (VW)
Leerzeile
Berechnungsvariante ((m x Ertragswert) + Realwert) / (m + 1)) Gew.Koeffizient m = 4.00
EW/RW in % 65.82
Leerzeile
Gebäude mit notwendigem Umschwung
Gebäude 3'562'075
Kapitalwert Baurecht: Restzeit 0 J. Baurechtszins 0 Fr./a Zinssatz 0.00 % 0
Verkehrswert 1 3'562'000
Leerzeile
Verbundene Grundstücke 0
Leerzeile
Seite 20 • Immoleute AGSchätzungsprotokoll
Leerzeile
Zusätzliche Landflächen
m² à Fr
Baugebiet Land baureif 0
Diskontierung: Jahre 0 à 0.00 % = DF 1.000000 x 0 0
Land unreif 0.00 0
Diskontierung: Jahre 0 à 0.00 % = DF 1.000000 x 0 0
Sondernutzung 0
Gebäudeabruchkosten 0 m³ à Fr. 0.00 0
Nichtbaugebiet Feld 0
Reben 0
Wald 0
Übrige 0
Leerzeile
0
Amtlicher Verkehrswert total (gerundet) 3'562'000
Leerzeile
Steuerwert (S)
Leerzeile
Gebäude mit notwendigem Umschwung
Formel (3 x E) + V1 : 4 3'310'704
Steuerwert verbundener Grundstücke 0
Kapitalwert Baurecht 0
Leerzeile
Zusätzliche Landflächen
Baugebiet 66.66 % von V 2 = 0 0
Nichtbaugebiet Ertragswert 0
Steuerwert total 3'311'000
Seite 21 • Immoleute AGImpressionen Seite 22 • Immoleute AG
Impressionen
Seite 23 • Immoleute AGImpressionen Seite 24 • Immoleute AG
Impressionen
Seite 25 • Immoleute AGImpressionen Seite 26 • Immoleute AG
Impressionen
Seite 27 • Immoleute AGKontaktdaten
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Immoleute AG
Schwertstrasse 6
8200 Schaffhausen
www.immoleute.ch
Oliver Müller Kurt Löhle Ewald Stoll
079 627 58 08 079 935 83 90 079 320 95 15
o.mueller@immoleute.ch k.loehle@immoleute.ch e.stoll@immoleute.ch
Geschäftsbedingungen / Verzichtserklärung:
Bei den in der Dokumentation aufgeführten Informationen stützen wir uns auf die uns zur Verfügung gestellten
Unterlagen ab. Obwohl die Immoleute AG alles daran setzt, dass die Immoleute AG
Informationen korrekt
sind, kann die Immoleute AG keine Gewährleistung hinsichtlich
Schwertstrasse 6
Genauigkeit und Vollständigkeit geben.
Seite 28 • Immoleute AG 8200 SchaffhausenSie können auch lesen
