Sentiment Report Hotelmarkt Deutschland 2022/2023 - Engel & Völkers
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Sentiment Report Hotelmarkt Deutschland
2022/2023
1 Sentiment Report 2022/2023
Inhaltsverzeichnis
Executive Summary Marktüberblick Ergebnisse der Umfrage
S. 4 S. 6 S. 10
2 Sentiment Report 2022/2023
Editorial Liebe Leserinnen und Leser, die Hotellerie kann Krise. Zumindest hat die Branche dies über die letzten beiden Jahre, wenn auch mit Staatshilfen, eindrucksvoll unter Beweis gestellt. Segmente wie die deutsche Ferienhotellerie sind sogar deutlich erstarkt aus Pandemie-Zeiten hervorgegangen. Sicherlich hat die Branche auf der Immobilienseite den einen oder anderen Investor in den Jahren verloren, es sind jedoch in letzter Zeit auch neue, agile und eigenkapitalstarke Akteure nachgerückt. Diese sehen vorteilhafte Risikorenditeprofile, sind schnell in ihren Entscheidungen und ebnen den Weg nach vorne. Wir freuen uns, mit Ihnen die Zukunft der schönsten Assetklasse mitzugestalten. Herzlicher Dank geht an die Teilnehmenden an unserer Umfrage, die in diesem Sentiment Report den Puls der Branche spüren lassen. Viel Spaß beim Lesen! 3 Sentiment Report 2022/2023
Executive Summary
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4 Sentiment Report 2022/2023
Executive Summary
Auf einen Blick
33% 75% 18% 6-12 € 2,1 Mrd.
der Investoren geben der Investoren Delta bei der Monate, bis sich das Prognostiziertes
ESG höchste Priorität favorisieren Budget- Preisfindung zwischen Delta bei der Hoteltransaktions-
Konzepte in A-Lagen Käufer und Verkäufer Preisfindung schließt volumen für 2022
Hamburg 90% 4,4% 5,2% 100%
verfügt gemäß Umfrage der Betreiber sehen Spitzenrendite für Hotels Durchschnittliche der befragten
über den nachhaltigsten Kostensteigerungen als steigt um 20 Renditeerwartung für Betreiber planen
Hotelmarkt größte Herausforderung Basispunkte an Ferienimmobilien eine Expansion
5 Sentiment Report 2022/2023
Marktüberblick
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6 Sentiment Report 2022/2023
Marktüberblick
Trends, Chancen und Risiken
Finanzierungsumfeld ESG ist Grundvoraussetzung Geopolitische Situation
setzt Investoren und für Geschäftsaktivitäten von verursacht Unsicherheit
Bestandshalter unter Druck Investoren und Betreibern
Betreiber haben während der Institutionelle Investoren Brands und Investoren nutzen das
Pandemie durch Digitalisierung sind im Leisure-Segment Marktumfeld für ihren
und effizienten Personaleinsatz angekommen Wachstumskurs
die Profitabilität gesichert
7 Sentiment Report 2022/2023
Marktüberblick
Kommentar
„Betriebsmodelle stabilisieren sich, Durchschnittszimmerpreise übertreffen das Vorkrisenniveau und Hotelketten
sichern sich weitere Standorte – die Pandemie scheint überstanden. Hotelimmobilien bieten Investoren einen
breiten Fächer an Produkten, die bis ins Wohnsegment reichen, und locken nun mit attraktiven Renditen.“
Andreas Ewald
Geschäftsführender Gesellschafter I Engel & Völkers Hotel Consulting
8 Sentiment Report 2022/2023
Marktüberblick
Preiserwartungen und Zinsentwicklung bremsen das
Transaktionsvolumen
Prime Yield
5,2
Einzeltransaktionen
4,9
Portfoliotransaktionen
5,8% 5,8% 4,4
5,4% Prognose
5,0% 4,0 4,0
4,5%
4,1% 4,1% 4,2% 4,2%
4,0%
3,0 3,8%
2,5
2,1 2,1
1,6
0,8
1,2
1,3
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Q1-Q3 2022
Das Transaktionsvolumen 2022 verharrt auf Pandemie-Niveau, große Portfoliotransaktionen und Verkäufe von Core-Immobilien
bleiben rar. Die Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer liegen weiterhin auseinander. Überwiegend kleinvolumige Einzeltransaktionen
kommen zum Abschluss. Die Zinsentwicklung übt weiterhin Druck auf Preise und Renditen aus.
9 Sentiment Report 2022/2023 Quelle: EVHC Research
Ergebnisse
der Umfrage
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10
10 Sentiment Report 2022/2023Ergebnisse der Umfrage
Renditen geraten unter Druck
A-Städte
2022 Ø 4,3%
2021 Ø 3,9%
2020 Ø 4,5%
B-Städte
2022 Ø 5,0%
2021 Ø 4,5%
2020 Ø 5,1%
C-Städte
2022 Ø 5,6%
2021 Ø 4,9%
2020 Ø 5,7%
Leisure
2022 Ø 5,2%
2021 Ø 4,8%
Vorjahreswert
2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0%
Das unsichere wirtschaftliche wie geopolitische Umfeld führt zu höheren Risikoaufschlägen. Das Leisure-Segment wie auch Core-
Produkte genießen aufgrund der guten Geschäftsentwicklung im Jahr 2022 mehr Vertrauen. Die Heterogenität der B- und C-Städte führt zu einer
breiteren Renditespanne.
11 Sentiment Report 2022/2023Ergebnisse der Umfrage
Attraktivität liegt im Auge des Betrachters
Betreiber Investoren
A-Städte
35% 25% 17% 23%
75% 8% 17%
B-Städte
32% 49% 19% 50% 25% 17% 8%
C-Städte
52% 39% 9% 42% 21% 12% 25%
Leisure 11% 13% 33% 43%
46% 21% 33%
Budget Midscale Upscale Luxury Budget Midscale Upscale Luxury
Betreiber schätzen unabhängig der Städte-Kategorien Budget- und Midscale-Produkte dank schlanker Betriebskonzepte als die
wirtschaftlich attraktivsten ein. Investoren setzten dagegen auf das altbewährte Mantra „Lage, Lage, Lage“, scheuen jedoch geringere
Investmentvolumina und die heterogenen Märkte. Potenziale sehen Betreiber hingegen dank weniger Wettbewerb in B- und C-Städten.
12 Sentiment Report 2022/2023Ergebnisse der Umfrage
Hamburg und München gelten als nachhaltigste Hotelmärkte
Betreiber
Nicht nachhaltig
Weniger nachhaltig
Nachhaltig
Sehr nachhaltig
Hamburg Oberbayern München Allgäu Nordsee Ostsee Berlin Stuttgart Köln Frankfurt Düsseldorf
a.M.
Investoren
Nicht nachhaltig
Weniger nachhaltig
Nachhaltig
Sehr nachhaltig
München Hamburg Nordsee Berlin Köln Ostsee Allgäu Oberbayern Stuttgart Düsseldorf Frankfurt
a.M.
Unter den deutschen Top-Destinationen führen Städte mit einer diversifizierten Nachfragestruktur wie Hamburg und München sowie
etablierte Leisure-Regionen das Ranking an. Destinationen mit einem hohen Anteil internationaler Gäste und einer ausgeprägten MICE-
Nachfrage werden aktuell als weniger nachhaltig eingeschätzt.
13 Sentiment Report 2022/2023Ergebnisse der Umfrage
ESG gewinnt weiter an Priorität
Ø 8,2
(+12%*)
34%
24%
23% 23%
21%20%
Betreiber 2021
15%
Betreiber 2022
10% 9%
7%
Top
Keine Bedeutung 3% 2% 3% 2% 3% Priorität
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
-3% -3%
-5% -4% -5%
-8% -8%
-10% -10% -11%
-13%
Investoren 2021
-17%
Investoren 2022 -21%
24%
-0,2
-25%
-33%
Ø 8,3
(+17%*)
*(+/-) Prozentuale Differenz zum Vorjahreswert
Für alle Akteure am Markt nimmt ESG eine deutlich größere Priorität ein. Betreiber kommen nicht nur von Kundenseite unter Druck,
sondern auch aufgrund steigender regulatorischer Anforderungen der Eigentümer. Investoren geraten aufgrund der EU-Taxonomie sowie der
nötigen Zertifizierungen ihrer Fondsprodukte unter Zugzwang.
14 Sentiment Report 2022/2023Ergebnisse der Umfrage
Kostendruck, Personalmangel und ESG als größte Einflussfaktoren
Investoren
Kostensteigerung z.B. durch Energie / Einkauf 0%
90%
Betreiber
Personalmangel 0%
88%
Green Leases / Zertifizierungen 71%
0%
67% (+52%)
Restriktive Finanzierungsvergabe
61% (+40%)
EU-Taxonomie 50%
0%
Insolvenz bei Betriebsgesellschaften 33% (+24%)
44% (+30%)(-3%)
Umnutzung von Bestandshotels in andere Nutzungsarten 38% (+22%)
41% (+25%)
M&A Opportunitäten für Brands und Betreiber 29% (+7%)
41% (+24%)
Distressed Assets 29% (+20%)
22% (+17%)
Weitere Diversifizierung in Nischenmärkte 21% (+4%)
22% (+10%)
Sale und Lease Back Transaktionen 21% (-15%)
10% (-1%) (+/-) Prozentuale Differenz zum Vorjahreswert
Stark digitalisierte Betriebsmodelle, die aufgrund ihrer Größe Skaleneffekte nutzen können, scheinen am stärksten vom aktuellen
Marktumfeld zu profitieren. Der Themenbereich ESG und das Finanzierungsumfeld beeinflussen den Hotelimmobilienmarkt stark. Durch
niedrigere Markteintrittsbarrieren bieten sich Chancen für eigenkapitalstarke Investoren wie auch strategisch agierende Hotelkonzerne.
15 Sentiment Report 2022/2023Ergebnisse der Umfrage
B-Städte und Leisure-Destinationen stärker im Fokus
Betreiber Höhere Aktivität Konstante Aktivität Verringerte Aktivität Keine Aktivität
B-Städte
Leisure-Destinationen
A-Städte
Außerhalb Deutschlands
C-Städte
Investoren
B-Städte
Leisure-Destinationen
A-Städte
Außerhalb Deutschlands
C-Städte
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Im Gegensatz zum Vorjahr verliert die internationale Expansion an Attraktivität. Betreiber fokussieren sich auf A- und B-Städte und die
Freizeithotellerie. Investoren sehen hingegen die höchste Attraktivität in B-Städten. Diese bieten kleinere Investmentvolumina sowie eine geringere
Abhängigkeit vom internationalen Tourismus und somit eine größere Möglichkeit zur Diversifikation von Risiko.
16 Sentiment Report 2022/2023Ergebnisse der Umfrage
Betreiber weiter auf Wachstumskurs
Wachstumsstrategie Anpassungen in der Expansionsstrategie
Verlagerung in Perspektivstandorte
Betreiberkonsolidierung
Aggressiveres Bieterverhalten
Ausbau gewerblicher 4%
11% 4% (-3%)
Wohnkonzepte (-5%)
(-4%) 6%
(-7%) Übernahmen /
Verlagerung ins
30% Rebranding
Ausland
7% (---)
(0%)
48% Bestands-
41% (+6%) übernahme
(-3%) Verlagerung in 12%
kleinere Märkte (-2%)
Development
2…
20%
17% (---)
(-6%)
Konversionen
Ausbau der Ferienhotellerie
(---)
(+/-) Prozentuale Differenz zum Vorjahreswert
(-6%)
Alle befragten Betreiber planen, ihr Hotelportfolio weiter auszubauen. Sie halten ungeachtet der Herausforderungen im Development an
ihrer bisherigen Wachstumsstrategie fest. Ihre Expansion treiben sie jedoch mehrheitlich mittels Bestandsimmobilien voran, sei es in Form von
Übernahmen oder Konversionen. Ein Teil plant nach wie vor den Ausbau des Leisure-Segments.
17 Sentiment Report 2022/2023Ergebnisse der Umfrage
Wenig strategische Anpassungen bei Betreibern und Investoren
Strategische Maßnahmen der Betreiber Investmentstrategie der Investoren
Sonstige Sonstige
(1%) (2%)
Stärkere Orientierung an
lokaler Bevölkerung
Keine Anpassungen Investitionen in andere
Reduzierung des Asset-Klassen
5%
Service-Angebotes 7%
(-3%) Investitionen ins Ausland
Digitalisierung von (0%) 18%
10%
(0%) Prozessen 7% (-1%)
29% (-2%)
(+2%)
Investitionen in
Stärkere kleinere Märkte 9%
Ausrichtung 12% (+4%)
auf Leisure (-2%)
16% Ausbau des
(+1%) Hotelportfolios
9%
Ankauf von
Projektentwicklungen (+1%)
20%
23%
(+7%) 16%
Stärkere (-1%) 16%
Verstärkte (-3%) (+6%)
Ausrichtung auf ESG
Mitarbeiterbindung
Investitionen in alternative Konzepte Portfoliobereinigung
(z.B. Long-Stay, Senior Residences, etc.)
(+/-) Prozentuale Differenz zum Vorjahreswert
Betreiber legen auf die Themen Personalmangel und Kostenreduzierungen den größten Fokus. Auf Investorenseite zeigt sich ein weiterhin
differenziertes Bild. Einige nutzen die Marktentwicklung für Portfoliobereinigungen, andere hingegen wollen ihr Hotelportfolio weiter ausbauen.
Insgesamt bleiben die Werte jedoch verhältnismäßig konstant im Vergleich zum Vorjahr.
18 Sentiment Report 2022/2023Ergebnisse der Umfrage
Zinsanstieg und Eigenkapitalanforderungen bremsen Transaktionsmarkt
Hauptgründe für nicht erfolgreich abgeschlossene Transaktionen Bid-Asking Gap schließt sich …
in den nächsten 3 Monaten
25% Zinsentwicklung
in mehr als einem Jahr
0
4%
17%
eher in 6 Monaten
21%
20% Divergierende Preisvorstellungen
eher in einem Jahr 33%
25% eher in 9 Monaten
12% Baukostensteigerung
Das Kaufpreis-Delta hat sich im Vergleich zum letzten Jahr um 5 Prozentpunkte auf 18 Prozent erhöht. Eine Steigerung des
Transaktionsvolumens wird durch mögliche Refinanzierungsszenarien oder Portfolioumschichtungen erwartet. Eigenkapitalstarke Investoren mit
mittel- bis langfristigem Anlagehorizont nutzen das aktuelle Marktumfeld für Markteintritte oder Zukäufe.
19 Sentiment Report 2022/2023Ergebnisse der Umfrage
Marktteilnehmer suchen die Risikominimierung
Eigenkapitalanforderungen bei Investments Relevante Aspekte bei zukünftigen Vertragsgestaltungen
2021
2022 63%
Höhere Gewalt
Keine: Krisen sind nicht
vorhersehbar und müssen ad-
hoc individuell gelöst werden 6%
(-24%) Indexierung
8%
23%
(+3%)
(---)
37%
Performance-Klausel 10%
29% (-6%)
21%
17% 17%
15%
(+18%) (+12%) 20%
(-4%) (-25%) 11% (-5%)
Hybrides Pachtmodell (---)
Green Lease
5% anstatt reiner Fixpacht
18%
(-11%)
Bis 25% 26-50% 51-75% Über 75%
Stärkeres Sicherheiten-Paket
(+/-) Prozentuale Differenz zum Vorjahreswert
Investoren, Betreiber und Finanzierer balancieren zwischen Risikominimierung und Ertragsoptimierung. Bei neuen Pachtverträgen rückt
die Corona-Klausel in den Hintergrund und die Absicherung der Kapitalflüsse durch Indexierung in den Vordergrund. Der wachsende Einfluss von
ESG und EU-Taxonomie wird bei der Vertragsgestaltung in Form von Green Lease-Klauseln deutlich.
20 Sentiment Report 2022/2023Ergebnisse der Umfrage
Teilnehmerprofile und Umfragedesign
Betreiber Ø Hotelgröße: 129 Zimmer
63%
Serviced
Individualhotel 9% Franchisenehmer Apartments 15%
Global 14%
29% Deutschland 32%
Budget 20%
Luxury 9%
Europa 20%
Unternehmens-
Standorte Segment
struktur
Franchisegeber
6%
Upscale 25% Midscale 31% Zeitraum der Umfrage:
Eigenmarke November 2022
56%
DACH 34%
Investoren Ø Transaktionsvolumen (p.a.): 146 Mio. €
37%
Serviced
Opportunistisch Global 12% Apartments 19%
15% Budget 17%
Deutschland 32%
Core 27%
Form der Umfrage:
Online Befragung
Strategische Europa Geografische
Ausrichtung Luxury 12% Segment
30% Allokation
Midscale 29%
Value Add Core+ 25%
33% Upscale 23%
DACH 26%
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22 Sentiment Report 2022/202323 Sentiment Report 2022/2023
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