STUDIE PRIVATE WOHNBAUFINANZIERUNG IN ÖSTERREICH - WKO
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STUDIE PRIVATE
WOHNBAUFINANZIERUNG
IN ÖSTERREICH
Ausgangslage und regulatorische Maßnahmen im
europäischen Vergleich sowie deren Bedeutung
für die Finanzmarktstabilität
BDO Corporate Finance GmbH
Marcus Bartl
Vera Baumgartner
Michael Grahammer
Markus Patloch-Kofler
Wien, Jänner 2022
Vorwort und Auftrag Bedingt durch das historisch tiefe Zinsniveau und die Umschichtung von Vermögen in Sachwerte kam es in vielen europäischen Ländern, aber auch außerhalb Europas, zu deutlich und kontinuierlich steigenden Immobilienpreisen, die speziell auch Wohnimmobilien umfassten. Die dadurch bedingten Volumensteigerungen von Wohnimmobilien- bzw Hypothekarkrediten und seitens der Aufsicht identifizierten Abweichungen von den Empfehlungen zur nachhaltigen Immobilienkreditvergabe resultierten schließlich in einem konkreten Auftrag an OeNB/FMA. So hat in der 30. Sitzung am 13. Dezember 2021 das FMSG beschlossen, dass die Instrumente nach § 23h Bankwesengesetz (BWG) als adäquate Maßnahmen zur nachhaltigen Vergabe von Wohnimmobilienkredite erachtet werden können und hat in der Folge die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) gebeten, gemäß ihrem gesetzlichen Auftrag eine konkrete Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) an die Finanzmarktaufsicht (FMA) umzusetzen, mit der Intention, rechtlich verbindliche Maßnahmen für die Kreditinstitute auszuarbeiten und ab Mitte 2022 in Kraft treten zu lassen.1 Vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussionen und Beschlussfassung des FMSG zur nachhaltigen Vergabe von Wohnimmobilienkrediten wurde BDO Corporate Finance GmbH seitens der Bundessparte Bank und Versicherung mit der Erstellung der vorliegenden Studie beauftragt. In der Studie soll aufgezeigt werden, wie sich die private Wohnimmobilienfinanzierung in Österreich im Vergleich zu anderen europäischen Ländern (Peergroup) darstellt, um daraus Schlussfolgerungen für die Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität in Österreich ziehen zu können. Weiters soll die wirtschafts- und sozialpolitische Bedeutung des Wohneigentums in Österreich analysiert werden. Ziel dieser Studie ist es, die Empfehlungen des FMSG für den österreichischen Markt der Wohnbaufinanzierung einer komparativen Analyse auf mikro- und makroökonomischer Ebene mit einer vergleichbaren Peergroup zu unterziehen, um entsprechende Empfehlungen für deren Umsetzung ableiten zu können.2 Die Ausarbeitung der Studie erfolgte im Dezember 2021 und im Jänner 2022. Wien, Jänner 2022 Dr. Michael Grahammer 1 Vgl FMSG, Presseaussendung zur 30. Sitzung vom 13. Dezember 2021. 2 Die gewerbliche Immobilienfinanzierung ist nicht Bestandteil der Studie. BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG I
Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis............................................................................. III Tabellenverzeichnis ............................................................................... III 1. Einleitung ......................................................................................... 1 2. Ausgangslage und rechtlicher Rahmen der Wohnbaufinanzierung in Österreich .. 3 2.1. Relevante gesetzliche Regelungen und Mindeststandards ............................3 2.2. Empfehlungen FMSG .........................................................................6 3. Parameter der Wohnbaufinanzierung in ausgewählten europäischen Staaten..... 8 3.1. Auswahl der Peergroup .....................................................................8 3.2. PeerGroup-Vergleich nach relevanten Kriterien........................................8 3.3. Angewandte Parameter der Vergabe von Wohnbaukrediten in ausgewählten europäischen Ländern .......................................................................... 18 4. Würdigung und Bewertung des Status Quo und der Vergabekriterien in unterschiedlichen europäischen Ländern .................................................... 26 5. Relevanz der privaten Wohnbaufinanzierung für die Finanzmarktstabilität ...... 29 5.1. Bedeutung der Wohnbau-finanzierung für österreichische Banken ............... 29 5.2. Immobilien- und Finanzmarkt-krisen der jüngeren Geschichte .................... 29 5.3. Zinsen, Immobilienpreise und Finanzmarkteffekte .................................. 32 5.4. Refinanzierung von Wohnbau-krediten................................................. 33 6. Wirtschafts- und sozialpolitische Aspekte der Wohnbaufinanzierung .............. 35 6.1. Beispiel Kauf/Miete ....................................................................... 35 6.2. Sozialpolitische Bewertung Kauf versus Miete ........................................ 36 6.3. Weitere wirtschafts- und sozialpolitische Aspekte des Wohneigentums ......... 37 7. Resümee und Empfehlungen ................................................................ 39 BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG II
ABBILDUNGSVERZEICHNIS Abbildung 1: Verteilung privater Kredite .........................................................1 Abbildung 2: Bestand der Wohnbaukredite.......................................................1 Abbildung 3: Hauspreisindex 2010–2021 ..........................................................8 Abbildung 4: Entwicklung der Wohnungspreise per Bundesland 2015–2020 .................9 Abbildung 5: Baukostenindex 2010–2020 ....................................................... 10 Abbildung 6: Entwicklung der Grundstückspreise per Bundesland 2015–2020 ............ 10 Abbildung 7: Wertreiber für Wohnimmobilienpreise.......................................... 11 Abbildung 8: Baulandindex Deutschland 2015–2020........................................... 11 Abbildung 9: Hauspreisindex vs Mietpreisindex................................................ 12 Abbildung 10: Miet- vs Eigentumsquote Hauptwohnsitze .................................... 12 Abbildung 11: Eigentumsquote – regionale Betrachtung ..................................... 12 Abbildung 12: Eigentumsquote der Peergroup ................................................. 13 Abbildung 13: Verfügbares pro Kopf-Einkommen.............................................. 13 Abbildung 14: Brutto-Schulden-Einkommensquotient ........................................ 14 Abbildung 15: Einkommen vs Immobilienpreise in Österreich ............................... 14 Abbildung 16: Entwicklung Wohnbaukredite ................................................... 15 Abbildung 17: Valorisierter Bestand an Wohnbaukrediten ................................... 15 Abbildung 18: Entwicklung Wohnbaukredite langfristig ...................................... 16 Abbildung 19: Transaktionen von Wohnbaukrediten .......................................... 16 Abbildung 20: Vermögensaufbau ................................................................. 16 Abbildung 21: Entwicklung Hypothekarzins 2010–2020 ....................................... 17 Abbildung 22: Entwicklung Wohnkosten für Österreich ...................................... 17 Abbildung 23: Entwicklung Transaktionen ...................................................... 30 Abbildung 24: Beispiel Miete vs Eigentum ...................................................... 36 Abbildung 25: Eigentumsquote international .................................................. 36 TABELLENVERZEICHNIS Tabelle 1: Entwicklung Wohnungspreise pro Bundesland ......................................9 Tabelle 2: Entwicklung Grundstückspreise pro Bundesland ................................. 11 Tabelle 3: Verfügbares pro Kopf-Einkommen im Ländervergleich .......................... 14 Tabelle 4: Verschuldung pro Kopf ............................................................... 14 Tabelle 5: Bestand an Wohnbaukrediten der Peergroup ..................................... 15 Tabelle 6: Hypothekarzins Peergroup ........................................................... 17 Tabelle 7: Übersicht Peergroup .................................................................. 18 Tabelle 8: Beispiel Zinseffekt .................................................................... 26 Tabelle 9: Beispiel Miete vs Eigentum .......................................................... 35 BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG III
1. EINLEITUNG
Ein stabiler Finanzmarkt ist gleichermaßen Entwicklung der Wohnbaukredite
essenziell für eine funktionierende
Doch nicht nur aus Sicht der privaten Haushalte
Volkswirtschaft wie auch eine Gesellschaft als
spielt der Wohnbaukredit eine tragende Rolle.
Ganzes hinsichtlich der Wahrung wirtschaftlicher
Auch aus seiner gesamtwirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit. Die Vergangenheit zeigt, dass
Perspektive handelt es sich beim Wohnbaukredit
Immobilienkrisen immer wieder Auslöser bzw
um ein elementares wirtschafts- und
wesentliche Treiber von Marktverwerfungen sein
sozialpolitisches Instrument, welches auf der
können, die es deshalb rechtzeitig zu verhindern
einen Seite die wichtigste Basis für die
gilt. Der privaten Wohnbaufinanzierung ist aus
Vermögensbildung privater Haushalte darstellt
diesem Grund entsprechendes Augenmerk zu
und auf der anderen Seite einen zentralen
schenken.
Bestandteil der Wirtschaftsleistung eines Landes
bildet (Abbildung 2).
Relevanz der Wohnbaukredite in Österreich Mrd EUR Wohnbaukredite – Bestand
140
Wohnbaukredite haben in Österreich eine lange 120
Tradition und sind idR der Schlüssel für den 100
80
Immobilienerwerb. Während die
60
Österreicher:innen in Bezug auf die 40
konsumbedingte Ausleihung von Geld 20
grundsätzlich eher zögerlich sind, ist der 0
201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0
Wohnbaukredit ein weit verbreitetes Instrument nominal real
zur Anschaffung der „eigenen vier Wände“ . So ist
Abbildung 2: Bestand der Wohnbaukredite4
es auch nicht verwunderlich, dass
Wohnbaukredite mit rund 70 % des Volumens den Wie aus der Abbildung hervorgeht, steigt der
Hauptanteil sämtlicher Kredite an private Bestand an privaten Wohnbaukrediten seit 2010
Haushalte einnehmen. sowohl nominell als auch real kontinuierlich an.
Im Oktober 2021 betrug der Bestand an
Verwendungszweck von Krediten privater Haushalte
Wohnbaukrediten in Österreich EUR 127,8 Mrd,
21%
bei einem jährlichen Wachstum von rund 4,2 % im
vergangenen Jahrzehnt.
9%
Vor diesem Hintergrund ist es eine wesentliche
Aufgabe der zuständigen Aufsichtsbehörden und
des Gesetzgebers, die Finanzmarktstabilität im
70%
Zusammenhang mit der Wohnbaufinanzierung zu
sichern. Spätestens die Finanzkrise 2007/08
Wohnbaukredite Konsumkredite Sonstige Kredite
verdeutlichte die Notwendigkeit, die
Abbildung 1: Verteilung privater Kredite3
Kreditvergabe insbesondere am Immobilienmarkt
zu reglementieren, um die Stabilität des
Das verdeutlicht die wesentliche Rolle von Finanzmarktes zu gewährleisten.
Wohnbaukrediten für die österreichischen
Ungeachtet dessen, dass das Kreditgeschäft in den
privaten Haushalte einerseits und Kreditinstitute
meisten Ländern Europas, wie auch Österreich, im
andererseits.
Vergleich mit den USA bereits vor dem Ausbruch
der Finanzkrise deutlich strenger reglementiert
3 Quelle: OeNB, Kreditentwicklung privater Haushalte, 4 Quelle: OeNB, Kreditentwicklung privater Haushalte,
abgerufen am 23.12.2021. abgerufen am 23.12.2021.
BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 1
war, hat sich auch hier zu Lande das Regelwerk im Kreditgeschäft dahingehend weiterentwickelt. So wurde beispielsweise 2010 das Verbraucherkreditgesetz (VKrG) und 2016 das Hypothekar- und Immobilienkreditverträge (HIKrG) mit Regeln zur Bonitätsprüfung und Kreditvergabe erlassen und das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) zur Stärkung der Zusammenarbeit in makroprudenziellen Fragen und zur Förderung der Finanzmarktstabilität eingerichtet. Zentrale Aufgabe des FMSG ist es, in Anlehnung an das Instrumentarium des Europäischen Ausschusses für Systemrisiken (ESRB) in einem transparenten Verfahren den auf Grund der laufenden Überwachung der Finanzmarktstabilität durch die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) identifizierten Gefahren mit Empfehlungen an die Finanzmarktaufsicht (FMA) und Risikohinweisen entgegenzuwirken. Dabei wird die institutionalisierte Verzahnung der laufenden makroprudenziellen Überwachung durch die OeNB mit den Aufsichtsagenden der FMA und dem für den Regulierungsrahmen zuständigen Bundesministerium für Finanzen (BMF) gewährleistet. Darüber hinaus wurden im Zuge der Umsetzung von Basel III die Kapitalanforderungen an die Banken, die Validität des Geschäftsmodells und die Anforderungen an Stresstests für die beaufsichtigten Kreditinstitute signifikant verschärft. Ziel dieser Studie ist es, die Empfehlungen des FMSG für den österreichischen Markt der Wohnbaufinanzierung einer komparativen Analyse auf mikro- und makroökonomischer Ebene mit einer vergleichbaren Peergroup zu unterziehen, um entsprechende Empfehlungen für deren Umsetzung ableiten zu können. BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 2
2. AUSGANGSLAGE UND RECHTLICHER RAHMEN DER
WOHNBAUFINANZIERUNG IN ÖSTERREICH
Im Wesentlichen regelt das HIKrG folgenden Inhalt
2.1. RELEVANTE GESETZLICHE im Zusammenhang mit der Wohnbaufinanzierung:
REGELUNGEN UND MINDESTSTANDARDS
u Vertragliche Aufklärungspflichten und
Rechtliche Grundlage für die Wohlverhaltensregeln
Wohnbaufinanzierung in Österreich bildet das u Bedarfsanalyse
Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG). u Prüfung der Kreditwürdigkeit
Die Vergabe von entsprechenden u Rücktrittsrecht
Liegenschaftskrediten folgt zudem den u Regelung für vorzeitige Rückzahlung
Bestimmungen der FMA-Mindeststandards für das
Hinsichtlich Wohnbaukredite sind vor allem die
Kreditgeschäft und andere Geschäfte mit
Bestimmungen des § 9 HIKrG von Bedeutung, die
Adressenausfallsrisiken (FMA-MS-K)5; weiters sind
vorsehen, dass Wohnbaukredite nur vergeben
auch die FMA-Mindeststandards zum
werden dürfen, wenn eine positive
Risikomanagement und zur Vergabe von
Bonitätsprüfung vorliegt. Diese Voraussetzung
Fremdwährungskrediten und zu Krediten mit
wird von der Aufsicht auch regelmäßig und streng
Tilgungsträgern (FMA-FXTT-MS) zum Teil relevant,
geprüft.
für die wiederum das Bankwesengesetz (BWG)
eine zentrale Grundlage bildet. Auch das Vor Einführung des HIKrG unterlagen
Pfandbriefgesetz (PfandBG) spielt speziell im Hypothekarkredite den Bestimmungen des seit
Rahmen der Refinanzierung der Banken zumindest 2010 geltenden Verbraucherkreditgesetzes
indirekt eine nicht unwesentliche Rolle. (VKrG), mit Ausnahme des Rücktrittsrechts und
mit Sonderbestimmungen zur vorzeitigen
Rückzahlung.
Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz
Mit dem HIKrG6 wurde in Österreich die Richtlinie
Bestimmungen zur Sorgfaltspflicht gem § 39 BWG
2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge
für Verbraucher im März 2016 in nationales Recht Unabhängig von der Wohnbaufinanzierung
übernommen. bestimmen sich Kreditvergabeprozesse für
Kreditinstitute allgemein nach den Vorgaben des
Das HIKrG betrifft grundpfandrechtlich besicherte
§ 39 Bankwesengesetz (BWG) zur Sorgfaltspflicht
Immobilien- bzw Hypothekarkredite, die von
von Geschäftsleitern. Demzufolge bestimmt § 39
Verbrauchern bzw Konsumenten mit
BWG, dass die Geschäftsleiter im Rahmen ihrer
Kreditinstituten abgeschlossen werden. Unter
Tätigkeit die Sorgfalt eines ordentlichen und
Verbrauchern sind natürliche Personen zu
gewissenhaften Geschäftsleiters anwenden
verstehen, die im Sinne des
müssen.
Konsumentenschutzgesetzes Rechtsgeschäfte
abschließen, die weder einer selbständigen noch Das Gesetz zielt darauf ab, das Vertrauen in die
einer gewerblichen Tätigkeit zugeordnet werden Bankwirtschaft zu stärken bzw aufrecht zu halten,
können. Würde also ein Unternehmer privat eine die Einlagen zu schützen und die
Immobilie erwerben und dafür einen Kredit Funktionsfähigkeit der Banken zu gewährleisten.7
aufnehmen, so wäre er als Verbraucher bzw
Zur Beurteilung der Sorgfaltspflicht von
Konsument einzustufen.
Geschäftsleitern von Kreditinstituten ist ein
objektiver Maßstab anzuwenden, demzufolge sich
5 Ende 2021 veröffentlichte die FMA einen Entwurf für eine neue 7 Vgl Höllerer/Puhm/Stern (2020)‚ § 39 BWG, in: Dellinger
Fassung der FMA-MS-K, deren wesentliche Inhalte jedoch (Hrsg), Bankwesengesetz - BWG Kommentar, 10. Auflage,
unverändert bleiben. LexisNexis ARD ORAC, Wien, Rz 32.
6 BGBl. I Nr. 135/2015.
BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 3die erforderlichen subjektiven Kenntnisse und FMA-Mindeststandards
Fähigkeiten, welche für die einzelnen
Der FMA-Mindeststandard FMA-MS-K („Für das
Geschäftsleiter aufgrund der im Kreditinstitut
Kreditgeschäft und andere Geschäfte mit
festgelegten Ressortverteilung unterscheiden und
Adressenausfallrisiken“, idF April 2005) regelt den
sich entsprechend der übernommenen Aufgaben
Kreditvergabeprozess als klar definiert und
bestimmen. Daher ist ein sorgfaltswidriges
aufeinander abgestimmt hinsichtlich der damit
Verhalten aufgrund von fehlendem Know-How
verbundenen Aufgaben, Kompetenzen und
oder fehlender Fähigkeiten nicht entschuldbar.8
Verantwortlichkeiten. Dabei umfasst der
Die Geschäftsleiter handeln bei der Ausübung Kreditvergabeprozess alle erforderlichen
ihrer Tätigkeit nach dem allgemeinen Arbeitsabläufe von der Akquisition bis zur
Sorgfaltsmaßstab, wenn sich diese dabei Auszahlung des Kredites.
innerhalb der Rechtsnorm bewegen. Werden
Im Speziellen haben Kreditinstitute im Rahmen
Geschäfte mit einem erhöhten Risiko
des Kreditvergabeprozesses auf eine klare
eingegangen, so ist gefordert, dass der
Trennung zwischen Markt- und Marktfolge,
Geschäftsleiter zur Risikobeurteilung ein
detaillierte schriftliche interne Richtlinien,
branchen-, größen- und situationsadäquates
Aufgabenzuweisungen, eine Kompetenzordnung,
Bemühen an den Tag legt. Um den Anforderungen
Bearbeitungsgrundsätze, eine Risikoklassi-
eines ordentlichen und gewissenhaften
fizierung, ein konsistentes System der laufenden
Geschäftsleiters nachzukommen, müssen diese
Überprüfung und Bewertung von Sicherheiten
ein angemessenes und wirksames
sowie eine laufende Bewertung von
Risikomanagement etablieren sowie Verwaltungs-
Risikovorsorgemaßnahmen zu achten.
, Rechnungs- und Kontrollverfahren
implementieren. Zudem hat die Geschäftsleitung Sämtliche Prüfungen und Überlegungen sind dabei
dafür Sorge zur tragen, dass eine angemessene vor allem darauf ausgerichtet, die
Organisationsstruktur im Kreditinstitut gegeben vereinbarungsgemäße Rückführbarkeit eines
ist. Das bedeutet, dass es eine adäquate aufbau- Kreditengagements und die Werthaltigkeit der
und ablauforganisatorische Abgrenzung gibt, um Besicherung unter realistischen Annahmen zu
Interessens- und Kompetenzkonflikte zu evaluieren.
vermeiden. Sowohl die FMA-MS-K als auch die EU- Zu Beginn des Prozesses wird eine Risikoanalyse
Wohnimmobilienkredit-RL halten ausdrücklich des potenziellen Kunden aufgestellt. Hierbei wird
fest, dass keine Anreizsysteme bestehen dürfen, die Bonitätsprüfung sowie die
die dem Ziel der Vermeidung von Sicherheitenbewertung durchgeführt.11
9
Interessenskollisionen entgegenstehen.
Im Rahmen der Prüfung der Bonität werden
Der § 39 BWG entspricht der nationalen sowohl quantitative als auch qualitative Aspekte
Umsetzung der EU-Richtlinie 2013/36/EU,10 im des Kreditgeschäfts beurteilt, um die Fähigkeit
Wesentlichen der Artikel 74ff. Gemäß § 39 Abs 4 der Rückführung des Kredites einzuschätzen. Als
Z 1 BWG hat die FMA Mindestanforderungen zum Methoden der Risikoanalyse werden
Zwecke der ordnungsgemäßen Erfassung, beispielsweise genannt: Kreditprüfung (Prüfung
Steuerung, Überwachung und Begrenzung des der Kreditwürdigkeit und -fähigkeit), Einstufung
Kreditrisikos und Gegenparteiausfallsrisiko im Ratingverfahren oder eine Beurteilung auf der
festzulegen. Diese Mindestanforderungen werden Grundlage eines vereinfachten Verfahrens (zB
im folgenden Kapitel näher beschrieben. Scoring-Verfahren). Die Wahl der geeigneten und
angemessenen Methode hängt vom Risikogehalt
des Engagements ab. Die Annahme verschiedener
8 Vgl Reich-Rohrwig/Grossmayer/Grossmayer/Zimmermann 10 Vgl Richtlinie 2013/36/EU DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS
(2018)‚ § 84 Aktg, in: Artmann/Karollus (Hrsg), Kommentar zum UND DES RATES vom 26.06.2013 über den Zugang zur Tätigkeit
Aktiengesetz – Band 2, 6. Auflage, Manz Verlag, Rz 111. von Kreditinstituten und die Beaufsichtigung von
9 Vgl Art 4.3 FMA-Mindeststandards für das Kreditgeschäft und Kreditinstituten und Wertpapierfirmen, zur Änderung der
andere Geschäfte mit Adressenausfallsrisiken; sowie Art 7 Abs Richtlinie 2002/87/EG und zur Aufhebung der Richtlinien
3 und 4 WIKrRL. 2006/48/EG und 2006/49/EG.
11 Vgl FMA-MS-K (idF 2005), Rz 38, 44.
BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 4Szenarien bezieht sich hauptsächlich auf erforderlichen und relevanten Faktoren
risikoreiche Engagements.12 berücksichtigt werden, die die Fähigkeit eines
Verbrauchers, über die Laufzeit des Kredits
Bei der Bewertung von Sicherheiten muss im
fällige Rückzahlungen zu leisten, beeinflussen
ersten Schritt die Art der Sicherheit identifiziert
könnten. Zukünftige Ereignisse während der
werden. Die Kreditsicherheiten werden unterteilt
Laufzeit des vorgeschlagenen Kreditvertrags, wie
in Sachsicherheiten und Personensicherheiten.
ein verringertes Einkommen (…) oder
Im Rahmen einer Wohnbaufinanzierung kommen gegebenenfalls ein Anstieg des Sollzinssatzes
in aller Regel Sachsicherheiten iSv Hypotheken zur oder eine negative Entwicklung des
Anwendung. Bei Nichterfüllung der vertraglichen Wechselkurses, sollten ausreichend
Verpflichtungen kann sich der berücksichtigt werden. Der Wert der Immobilie
Hypothekargläubiger (hier: Kreditinstitut) aus ist zwar ein wichtiges Element für die Festlegung
dem Erlös der Verwertung des belasteten der Summe des Kredits, die einem Verbraucher im
Beleihungsobjekts befriedigen. Rahmen eines besicherten Kreditvertrags gewährt
Die Werthaltigkeit von Sachsicherheiten bzw werden kann, der Schwerpunkt bei der Prüfung
Durchsetzbarkeit von Personensicherheiten ist der Kreditwürdigkeit sollte aber auf die Fähigkeit
grundsätzlich vor jeder Kreditentscheidung zu des Verbrauchers gelegt werden, seinen
beurteilen. Verpflichtungen gemäß dem Kreditvertrag
nachzukommen. Folglich sollte die Möglichkeit,
Auf Basis der oben angeführten Aufzählung zur dass der Wert der Immobilie die Kreditsumme
Risikoanalyse kann die Prüfung der übersteigen könnte oder in Zukunft steigen
Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit in zwei könnte, in der Regel nicht als ausreichende
Sphären unterteilt werden: zum einen in eine Bedingung für die Gewährung des betreffenden
statische Prüfung, welche im Wesentlichen auf die Kredits gelten. […].“
derzeitige Vermögenslage und Sicherheiten
abstellt, sowie zum anderen die dynamische Aus rechtlicher Sicht sind die Mindeststandards
Prüfung, welche auf die zukünftige Ertrags- bzw der FMA mangels entsprechender gesetzlicher
Finanzkraft ausgerichtet ist.13 "Die Prüfung der Ermächtigung keine Verordnungen, sondern
Kreditwürdigkeit ist darauf ausgerichtet, die werden von der FMA als Empfehlungen erlassen.
Fähigkeit des Kreditnehmers zur vertragsgemäßen Insbesondere aufgrund des expliziten Hinweises
Zahlung von Zinsen und Tilgungen zu beurteilen auf § 39 Abs 1 und 2 BWG entfalten die
und stellt den wesentlichen Teil der Prüfung der Mindeststandards für Kreditinstitute eine stark
Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit dar. Dies ist bindende Wirkung und werden deshalb als
teilweise auch gesetzlich verankert – sowohl auf allgemein herrschende Meinung angenommen.
europäischer als auch österreichischer Ebene. Insbesondere in der Vergangenheit ebenfalls von
Beispielsweise ist in der Richtlinie 2014/17/ЕU Bedeutung waren Fremdwährungs- bzw
über Wohnimmobilienkreditverträge in Tilgungsträgerkredite. Diese werden
Erwägungsgrund14 55 folgendes angeführt:15 grundsätzlich vom FMA-Mindeststandard FMA-
„Vor Abschluss eines Kreditvertrags ist es FXTT-MS („zum Risikomanagement und zur
unerlässlich, die Fähigkeit und Neigung des Vergabe von Fremdwährungskrediten und
Verbrauchers zur Rückzahlung des Kredits zu Krediten mit Tilgungsträgern“, idF Jänner 2013)
bewerten und zu überprüfen. Bei dieser geregelt.16
Kreditwürdigkeitsprüfung sollten sämtliche
12 Vgl FMA-MS-K (idF 2005), Rz 46. 15 Vgl Richtlinie 2014/17/ЕU des Europäischen Parlaments und des
13 Dies ist auch aus dem FMA-MS ableitbar, welche auf die Rates vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge
Anwendung von Ratingverfahren abstellen. Generell basiert das für Verbraucher und zur Änderung der Richtlinien 2008/48/EG
Rating sowohl auf soft als auch hard facts und berücksichtigt und 2013/36/EU und der Verordnung (EU) Nr 1093/2010. Die
den Status Quo sowie zukunftsgerichtet auch die Richtlinie bezieht sich zwar auf Verbrauchkredite, spiegelt
Planungsdaten, welche für die Kreditentscheidung vorgelegt jedoch die gelebte Praxis für alle Arten von Krediten wider.
werden. 16 In der Neuvergabe spielen Fremdwährungs- und
14 Sämtliche Erwägungen des Europäischen Parlaments und des Tilgungsträgerkredite heute eine sehr untergeordnete Rolle;
Rats der Europäischen Union wurden auch entsprechend von allerdings wird die Bestandsstatistik der aushaftenden
der Europäischen Zentralbank gewürdigt.
BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 5EBA Guideline zur Kreditvergabe allem aufgrund der hohen Risikotragfähigkeit der
Kreditgeber und der vergleichsweise geringen
Für die österreichische Kreditlandschaft ebenfalls
Haushaltsverschuldung begrenzt. Um dies auch für
von Bedeutung sind die Leitlinien17 der
die Zukunft zu gewährleisten, sind nachhaltige
Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA)
Kreditvergabestandards wesentlich. Allerdings ist
hinsichtlich Aufsichtspraktiken innerhalb des
gemäß FMSG in jüngerer Vergangenheit bei
Europäischen Finanzaufsichtssystems.
einzelnen Banken eine Tendenz zu einer
Unter Berücksichtigung der Leitlinien zur internen Aufweichung dieser Vergabestandards erkennbar.
Governance sowie Geldwäsche- und
Das FMSG hat sich daher dazu entschlossen, näher
Verbraucherschutzbestimmungen legt die
zu spezifizieren, was es unter einer nachhaltigen
Leitlinie ua Governance, Prozess- und
Immobilienkreditvergabe versteht. Als nachhaltig
Verfahrensanforderungen fest mit der Absicht, die
erachtet das FMSG ein angemessenes Mindestmaß
Kreditvergabe- und -überwachungsstandards EU-
an Eigenmitteln der Kreditnehmer, wobei
weit zu harmonisieren und eine hohe
Eigenmittelanteile unterhalb eines Richtwertes
Kreditqualität auf Einzelinstitutsebene
von 20 % als kritisch angesehen werden.
sicherzustellen.
Kreditlaufzeiten sollten nicht unverhältnismäßig
Die Aufsichtsbehörden sind – auch nach § 69 Abs 5 lang ausfallen – Laufzeiten länger als 35 Jahre die
BWG – verpflichtet, alle erforderlichen Ausnahme bleiben – und die
Anstrengungen zu unternehmen, um EBA- Einkommensentwicklung der Kreditnehmer über
Leitlinien nachzukommen. den Lebenszyklus berücksichtigen. Um eine
Insgesamt zeigt sich, dass Österreich bereits über adäquate Begrenzung des Schuldendienstes (als
sehr engmaschige regulatorische Rahmen- Richtwert nicht mehr als 30 % bis 40 % im
bedingungen der Kreditvergabe verfügt. Verhältnis zum Nettoeinkommen) zu
gewährleisten, erwartet sich das FMSG eine
konservative Berechnung der Haushaltseinnahmen
und -ausgaben im Zuge der Kreditvergabe. Dabei
2.2. EMPFEHLUNGEN FMSG sollten lediglich Einkommen, die verifiziert,
Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) wurde regelmäßig und nachhaltig sind, berücksichtigt
zur Stärkung der Zusammenarbeit in werden.18
makroprudenziellen Fragen und zur Förderung der Einzelne Indikatoren für sich betrachtet spiegeln
Finanzmarktstabilität eingerichtet. Zentrale laut Aussagen des FMSG das tatsächliche
Aufgabe des FMSG ist es, in Anlehnung an das Kreditrisiko einer Immobilienfinanzierung nicht
Instrumentarium des Europäischen Ausschusses vollständig wider, weshalb die oben genannten
für Systemrisiken (ESRB) in einem transparenten Indikatoren und zusätzliche zur Verfügung
Verfahren den auf Grund der laufenden stehende Informationen gesamthaft zu beurteilen
Überwachung der Finanzmarktstabilität durch die sind.
OeNB identifizierten Gefahren mit Empfehlungen
In seiner 30. Sitzung am 13. Dezember 2021 hat
an die FMA und Risikohinweisen
das FMSG beschlossen, dass Instrumente nach
entgegenzuwirken. Dabei wird die
§ 23h BWG als adäquate Maßnahmen zur
institutionalisierte Verzahnung der laufenden
Adressierung der systemischen Risiken aus
makroprudenziellen Überwachung durch die OeNB
Immobilienfinanzierungen erachtet werden. Das
mit den Aufsichtsagenden der FMA und dem für
FMSG hat die OeNB gebeten, gemäß ihrem
den Regulierungsrahmen zuständigen
gesetzlichen Auftrag eine konkrete Empfehlung
Bundesministerium für Finanzen (BMF)
des FMSG an die FMA auszuarbeiten mit der
gewährleistet.
Intention, rechtlich verbindliche Maßnahmen
Derzeit sind die systemischen Risiken aus der möglichst ab Mitte 2022 in Kraft treten zu lassen,.
Finanzierung von privaten Wohnimmobilien vor Auch internationale Organisationen wie bspw der
Wohnbaukredite infolge der Endfälligkeit von 17 EBA-Leitlinien beruhen auf Art 16 der in den EU-Mitgliedstaaten
Tilgungsträgerkrediten und Kursschwankungen zum Teil unmittelbar anwendbaren EU-Verordnung (EU) 1093/2010.
verzerrt. 18 Vgl FMSG, Protokoll zur 9. Sitzung.
BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 6ESRB, die Organisation für wirtschaftliche Entwicklung und Zusammenarbeit (OECD) und der Internationale Währungsfonds (IMF) evaluieren bzw empfehlen den Einsatz dieser Maßnahmen in Österreich. Das FMSG empfiehlt der FMA, den antizyklischen Kapitalpuffer (AZKP) weiterhin bei 0 % der risikogewichteten Aktiva – gültig ab dem 1. April 2022 – zu belassen. BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 7
3. PARAMETER DER WOHNBAUFINANZIERUNG IN AUSGEWÄHLTEN
EUROPÄISCHEN STAATEN
Immobilienpreise
3.1. AUSWAHL DER PEERGROUP
Für die Entwicklung der Immobilienpreise ist der
Die Peergroup besteht aus den einzelnen Staaten sogenannte Hauspreisindex heranzuziehen.
der DACH Region, also Deutschland, Österreich und Anzumerken ist, dass sich bislang kein führender
Schweiz. Diese zeichnen sich durch eine Leitindex oder eine Standardisierung zur Messung
vergleichbare demographische und wirtschaftliche herausgebildet hat. Zur Beschreibung der Preis-
Struktur sowie einen stabilen Bankensektor aus, und Wertentwicklung am Immobilienmarkt gibt es
weshalb sie für eine Analyse in vorliegender Studie eine Vielzahl an Indizes verschiedener Anbieter.
besonders geeignet sind. Innerhalb der Peergroup
ermöglicht die Schweiz den Blick außerhalb der Für einen einheitlichen und schlüssigen Vergleich
Europäischen Union und insbesondere der der Preisentwicklung von Wohnimmobilien
Währungsunion. innerhalb der Peergroup wurden aufgrund dieser
Heterogenität der angebotenen Daten direkt jene
von Eurostat19 herangezogen, um eine einheitliche
Erhebungsmethodik und somit eine
3.2. PEERGROUP-VERGLEICH NACH Vergleichbarkeit der Daten zu gewährleisten.
RELEVANTEN KRITERIEN Eurostat erfasst im Hauspreisindex
Preisveränderungen bei allen von privaten
Zur kritischen Analyse der Entwicklung der
Haushalten erworbenen Wohnimmobilien
Wohnbaufinanzierung bzw der vorherrschenden
(Wohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser
Vergabepraktiken in Österreich und den relevanten
usw), sowohl bei Neubauten als auch im Bestand,
Vergleichsländern werden folgende Parameter
unabhängig von Endverwendung und Vorbesitzern.
analysiert und verglichen:
Zudem werden nur Marktpreise berücksichtigt.
u Preisentwicklungen am Immobilienmarkt Selbstgebauter Wohnraum ist daher
u Einkommensentwicklung und Verschuldung ausgenommen. Die Grundstückskomponente ist
privater Haushalte inbegriffen.
u Entwicklung der Volumina von
Die Entwicklung der Immobilienpreise zwischen
Wohnbaukrediten
2010 und 2021 ist für die Peergroup dieser Studie
u Angewandte Parameter der Vergabe von
in Abbildung 3 dargestellt.
Wohnbaukrediten
Hauspreisindex
(2010 = 100)
200
Anhand dieser Parameter kann die Sinnhaftigkeit
180
der Empfehlungen der FMSG beurteilt werden. 160
Um eine Vergleichbarkeit der Daten innerhalb der 140
Peergroup zu gewährleisten, wird idR ein 120
100
einheitlicher Beobachtungszeitraum von 2010 bis
80
2021 angewendet. 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0 202 1
Österreich Deutschland Schweiz Euroraum
Abbildung 3: Hauspreisindex 2010–202120
PREISENTWICKLUNGEN AM
Im letzten Jahrzehnt wurden die Immobilienpreise
IMMOBILIENMARKT von einem signifikanten Anstieg geprägt. Am
österreichischen Immobilienmarkt beträgt der
19 Das Statistische Amt der Europäischen Union, kurz Eurostat oder 20 Quelle: Eurostat, Hauspreisindex, abgerufen am 23.12.2021;
ESTAT, ist die Verwaltungseinheit der Europäischen Union zur eigenständig indexiert auf 2010 = 100.
Erstellung amtlicher europäischer Statistiken.
BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 8Anstieg 92,4 %. Das bedeutet, eine im Jahr 2010 Entwicklung Wohnungspreise pro Bundesland
(2015 = 100)
erworbene Immobilie im Wert von bspw EUR 160
250.000 hat nun zum Zeitpunkt der Erstellung 150
dieser Studie einen Wert von durchschnittlich rund 140
EUR 481.000. 130
120
Im europäischen Raum stellt diese 110
Preisentwicklung allerdings keine Besonderheit 100
dar. Auch in Deutschland ist eine parallele 90
Entwicklung beobachtbar mit einem 80
201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0
durchschnittlichen Anstieg der Immobilienpreise Österreich Burgenland Kärnten
Niederösterreich Oberöster reich Salzburg
seit 2010 von rund 77 %. In der Schweiz war der Steiermark Tirol Vorarlberg
Anstieg der Immobilienpreise im Wien
Beobachtungszeitraum zunächst sogar noch höher Abbildung 4: Entwicklung der Wohnungspreise per Bundesland
als im Vergleich zu Österreich und Deutschland, 2015–202022
verlangsamte sich allerdings Mitte des
21 Bezogen auf den Wohnungspreis pro Quadratmeter
Jahrzehnts.
zeigt sich eine bundesweite Preissteigerung
Der durchschnittlich geringere Anstieg der zwischen 2015 und 2020 von EUR 2.581 auf EUR
Preisentwicklung für Wohnimmobilien im 3.508. Das entspricht rund 36 %. Im selben
gesamten Euroraum ist auf die moderate Zeitraum betrug die Steigerung in Oberösterreich
Preisentwicklung in Ländern wie Irland, beispielsweise allerdings rund 52,5 %.
Frankreich, Spanien und Italien zurückzuführen. In
Tabelle 1: Entwicklung Wohnungspreise pro Bundesland23
diesen Ländern kam es zwischenzeitlich teilweise
sogar zu einem Rückgang der Immobilienpreise. Durchschnittliche Wohnungspreise pro Bundesland
EUR/m2 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Erst in den vergangenen Jahren konnte auch dort
Österreich 2.581 2.697 2.921 3.138 3.283 3.508
ein Anstieg der Immobilienpreise beobachtet Burgenland 1.110 1.112 1.242 1.298 1.357 1.458
werden. Kärnten 2.000 1.842 2.241 2.240 2.272 2.667
Niederösterreich 1.895 1.950 2.393 2.612 2.660 2.926
Die Preissteigerung in Österreich ist regional Oberösterreich 1.974 1.984 2.316 2.443 2.776 3.011
betrachtet allerdings stark unterschiedlich, wie Salzburg 3.083 3.200 3.194 3.388 3.727 3.960
aus Abbildung 4 ersichtlich ist. Dabei ist zu Steiermark 1.806 1.874 1.917 2.043 2.225 2.287
Tirol 2.836 2.911 3.051 3.355 3.564 3.848
beobachten, dass insbesondere Wohnungspreise in
Vorarlberg 2.917 3.307 3.460 3.866 3.910 4.523
den Bundesländern Oberösterreich, Wien 3.235 3.500 3.670 3.916 4.064 4.399
Niederösterreich und Vorarlberg zwischen 2015
und 2020 stärker als im bundesweiten Durchschnitt
bzw Wien anstiegen. Die oben genannten Daten beziehen sich auf die
Anschaffung von Wohnimmobilien allgemein und
umfassen sowohl Neubau als auch
Gebrauchtwohnungen, Häuser wie auch
Wohnungen. Eine etwas differenzierte Betrachtung
nach Neubau-/Gebrauchtzustand bzw Art der
Immobilie zeigt jedoch ein ähnliches Bild. Während
die Hauspreise zwischen Q3 2018 und Q3 2020 um
11,5 % stiegen, stieg der durchschnittliche Preis
pro m2 für neue Wohnungen um 10,2 % und jener
für gebrauchte Wohnungen um 10,7 % im selben
Zeitraum.24
21 Vgl dazu auch ESRB, Risk Dashboard, November 2021, S 21. 23 Quelle: Statistik Austria, Sonderauswertung.
22 Quelle: Statistik Austria, eigenständig indexiert auf 2015 = 100. 24 Quelle: Statista, Wohnimmobilien in Österreich, 2020, S 34ff.
BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 9Faktoren für die Preisentwicklung annähernd dem Schnitt im gesamten Euroraum.
Nur im Peergroup-Land Schweiz sind die Baukosten
Die sehr deutliche Preissteigerung von
mit nur 3,8 % signifikant weniger gestiegen.
Wohnimmobilien ist nicht nur auf ein geändertes
Nachfrageverhalten der Wohnungs- bzw Festzuhalten ist allerdings, dass der Anstieg der
Immobiliensuchenden zurückzuführen, sondern Preise für Wohnimmobilien nur teilweise mit den
auch oder insbesondere auf steigende gestiegenen Baukosten zu erklären ist.
Faktorkosten für Wohnimmobilien. Diese setzen
Für den Preis einer Wohnimmobilie ebenfalls
sich einerseits aus den Baukosten für die Immobilie
entscheidend ist die Lage, welche sich im
selbst als auch aus den Kosten für den Erwerb der
Grundstückspreis widerspiegelt. Die Entwicklung
Grundstücke, auf welchem eine Immobilie erbaut
des Grundstückspreises ist deshalb ebenfalls ein
wird, zusammen. Es bedarf somit auch einer
wichtiger Faktor für die Analyse der
Analyse der Baukosten und der Grundstückspreise,
Preissteigerung von Wohnimmobilien.
um die Preissteigerung von Wohnungsimmobilien
erklären zu können. Im Gegensatz zum Hauspreisindex und
Baukostenindex gibt es für die Preisentwicklung
Als geeignetes Maß zur Analyse der Kosten für die
von Grundstücken keinen eigenständigen Index,
Erbauung von Wohnimmobilien eignet sich der
der zum Peergroup-Vergleich herangezogen
sogenannte Baukostenindex, welcher von Eurostat
werden könnte. Allerdings wird seit 2015 im
jährlich und harmonisiert erhoben wird. Der
Rahmen einer Sonderauswertung von Statistik
Baukostenindex zeigt die Entwicklung der Kosten
Austria der Grundstückspreis je Bundesland
auf, die dem Auftragnehmer/Hersteller bei
jährlich erhoben. Abbildung 6 stellt die
Durchführung der Bauarbeiten zur Erstellung von
Entwicklung der Grundstückspreise in Österreich
Wohnimmobilien entstehen, mit anderen Worten
seit 2015 dar.
die Arbeitskosten, Materialkosten sowie Kosten für
die Anlage und die Verwaltung. Im Baukostenindex Entwicklung Grunstückspreise pro Bundesland
(2015 = 100)
nicht enthalten sind Grundstückspreise. 160
150
Die Entwicklung des Baukostenindex für die 140
Unternehmen der Peergroup ist in Abbildung 5 130
dargestellt. 120
110
Baukostenindex
(2010 = 100) 100
125
90
120
80
115 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0
110 Österreich Burgenland Kärnten
Niederösterreich Oberöster reich Salzburg
105 Steiermark Tirol Vorarlberg
Wien
100
95
201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0
Abbildung 6: Entwicklung der Grundstückspreise per
Österreich Deutschland Schweiz Euroraum Bundesland 2015–202026
Abbildung 5: Baukostenindex 2010–202025 Auf Bundesebene ist festzustellen, dass der
durchschnittliche Grundstückspreis seit 2015 zwar
So zeigt sich zwar auch bei den Baukosten in
nicht gestiegen ist, allerdings sind die regionalen
Österreich, Deutschland und dem Euroraum ein
Entwicklungen – bezogen auf Bundesländer – stark
beinahe konstanter Anstieg, während sich diese in
unterschiedlich. So sind die Preise für Grundstücke
der Schweiz seitwärts bewegten. Dieser fällt
in Wien in den vergangenen Jahren um 37,7 % und
allerdings niedriger als jener der Preise für
in Vorarlberg gar um 46,3 % gestiegen. Ein
Wohnimmobilien aus. In Österreich sind die
signifikanter Anstieg war in Tirol von 2019 auf 2020
Baukosten im Beobachtungszeitraum 2010–2020
zu verzeichnen, während sie die Preise in den
um rund 19,4 % gestiegen. In Deutschland stiegen
die Baukosten um 22,2 %. Das entspricht
25 Quelle: Eurostat, eigenständig indexiert auf 2010 = 100. 26 Quelle: Statistik Austria, eigenständig indexiert auf 2015 = 100.
BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 10südlichen und östlichen Bundesländern (außerhalb die Baukosten bis 2020 deutlich unterproportional
Wiens) seitwärts bewegten. zu den Immobilienpreisen anstiegen, ist über alle
Bundesländer hinweg ein nachfragebedingter
Preiseffekt feststellbar.
Tabelle 2: Entwicklung Grundstückspreise pro Bundesland27
Die Entwicklung der Grundstückspreise in
Durchschnittliche Grundstückspreise pro Bundesland
Österreich ist aber auch in einem Vergleich mit
EUR/m2 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Deutschland interessant. In Deutschland
Österreich 83 81 86 88 80 82
Burgenland 56 52 59 55 55 52
veröffentlicht das Statistische Bundesamt
Kärnten 58 59 62 62 62 61 regelmäßig den sogenannten Baulandindex. Dieser
Niederösterreich 79 84 90 91 80 82 stellt die Preisentwicklung für unbebaute, baureife
Oberösterreich 75 74 79 78 78 80
Grundstücke mit einer Größe von mindestens 100
Salzburg 204 205 230 232 233 241
Steiermark 54 51 54 55 52 54
m2, die in den Baugebieten der Gemeinden liegen,
Tirol 201 233 223 230 208 255 dar.
Vorarlberg 259 301 342 339 369 379
Wien 608 689 720 738 903 837 Abbildung 8 zeigt die Entwicklung des
Baulandindex zwischen 2015 und 2020. Daraus geht
ein konstanter jährlicher Preisanstieg für
Eine Gegenüberstellung der Grundstückspreise mit bebaubare Grundstücke hervor.
der Preisentwicklung für Wohnimmobilien und der Baulandindex Deutschland
Entwicklung der Baukosten zeigt folgendes Bild: 170
(2015 = 100)
160
150
140
130
Hauspreisindex vs Baukostenindex und Kosten für Bauland 120
(2015 = 100) 110
140 100
90
135
80
130 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0
125
120 Abbildung 8: Baulandindex Deutschland 2015–202029
115
110
105
Entsprechend diesem Baulandindex beträgt die
100 Preissteigerung für bebaubare Grundstücke
95
90 zwischen 2015 und 2020 durchschnittlich 58,1 %.
201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0
Das liegt auch deutlich über dem Preisanstieg für
Hauspreisindex Baukostenindex Kosten für Bauland
Grundstücke in Wien und Vorarlberg.
Abbildung 7: Wertreiber für Wohnimmobilienpreise28
Ungeachtet nachweislicher Preisanstiege für
Zwar ist hier ein Zusammenhang zwischen der Bauland und Baukosten ist die Preisentwicklung
Preisentwicklung von Wohnimmobilien und der von Wohnimmobilien nicht allein auf diese
Baukostenentwicklung erkennbar, nicht jedoch Faktoren zurückzuführen. Das zeigt auch eine
hinsichtlich der Grundstückspreise. Dies gilt Aussage des Generaldirektors von Statistik Austria
allerdings für den österreichischen Durchschnitt, Tobias Thomas, der einen Grund für die
während beispielsweise der deutliche Anstieg der Preissteigerungen in der steigenden Nachfrage, die
Preise für Wohnimmobilien in Vorarlberg seit 2015 von Bevölkerungswachstum und niedrigen Zinsen
sehr wohl auch mit einem wesentlichen Anstieg der getrieben werde, sieht. "Insbesondere im
Grundstückspreise einhergeht. Nachdem der Preis
für den jeweiligen Grundanteil jedoch nur einen
Teil der Gesamtinvestitionskosten ausmacht und
27 Quelle: Statistik Austria, Sonderauswertung. Es muss darauf qualitative Unterschiede, sondern stellen die Median-
hingewiesen werden, dass Unterschiede im Median zwischen den Transaktionen in Österreich, den Bundesländern und den
Jahren nicht unbedingt Preiseffekte sind, sondern auch Qualität Bezirken dar.
und Lage der Mediantransaktionen stark abweichen können. Vor 28 Quelle: Statistik Austria, Sonderauswertung; eigenständig
allem bei kleinen Grundgesamtheiten können die Preise dadurch indexiert auf 2015 = 100.
großen Schwankungen unterworfen sein, obwohl das 29 Quelle: Statistisches Bundesamt Deutschland, eigenständig
zugrundeliegende Preisniveau konstant bleibt. Die auf Statistik indexiert auf 2015 = 100.
Austria veröffentlichten Zahlen nehmen keine Rücksicht auf
BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 11begehrten urbanen Raum und in Tourismuszentren Miet- und Eigentumsquote
100 %
fallen die Preise hoch aus."30 90%
80% 42,6% 42,5% 42,7% 42,8% 44,3% 45,0% 45,0% 44,6% 44,8% 44,7%
47,6%
70%
60%
50%
Eigentum vs Miete 40%
30% 57,4% 52,4% 57,5% 57,3% 57,2% 55,7% 55,0% 55,0% 55,4% 55,2% 55,3%
Die Preissteigerungen betreffen allerdings nicht 20%
10%
nur Wohnimmobilien, die im Eigentum gehalten 0%
201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0
werden, sondern auch jene, die für die Vermietung Eigentum Miete
freigegeben werden.
Abbildung 10: Miet- vs Eigentumsquote Hauptwohnsitze32
So zeigt ein Vergleich der Preisentwicklung von
Wohnimmobilien und Mietpreisen zwischen 2018 So zeigt sich, dass der Anteil an Eigentum bzw
Miete von Wohnimmobilien annähernd konstant
und 2020 deutlich, dass beides einem ähnlichen
bleibt und sich seit 2015 faktisch nicht ändert.
Anstieg unterliegt, wie aus Abbildung 9
Wesentliche Unterschiede in der Preisentwicklung
hervorgeht.
von Wohnimmobilien für die Eigennutzung und
Hauspreis- vs Mietpreisindex
(2018 = 100)
Mietpreisen müssten sich anderenfalls längerfristig
115 auch in einer Verschiebung der Miet- bzw
110 Eigentumsquote widerspiegeln.
105
Dieses konstante Verhältnis zeigt sich auch in einer
100
Betrachtung auf Bundesländerebene (Abbildung
95
11).
90
201 8 201 9 202 0
Eigentumsquote – regionale Betrachtung
Hauspreisindex Mietpreisindex (Neubauten) 80%
70%
Abbildung 9: Hauspreisindex vs Mietpreisindex31 60%
50%
So stiegen die Preise für Wohnimmobilien zwischen 40%
2018 und 2020 um 13,9 %. Die Mietpreise – bezogen 30%
20%
auf neue Mietverträge und nicht bestehende 10%
Mietverträge, welche bspw lediglich um die 0%
201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0
Inflation angepasst werden können – steigen im Österreich (außer Wien) Wien
selben Zeitraum allerdings auch um 12,9 %. Der
Abbildung 11: Eigentumsquote – regionale Betrachtung33
Preisanstieg für Eigentum und Miete ist demzufolge
vergleichbar und betrifft somit nicht nur Der Vergleich der Eigentumsquote zwischen Wien
Wohnimmobilien, die im Eigentum gehalten und den weiteren Regionen Österreichs, zeigt zwar
werden sollen. erwartungsgemäß, dass die Eigentumsquote in
Wien deutlich geringer ist, jedoch wird auch klar,
Diese Entwicklung zeigt sich auch in der von
dass es weder in Wien noch in anderen Regionen
Abbildung 10 thematisierten Eigentumsquote.
Österreichs zu einem signifikanten Rückgang der
Eigentumsquote kommt, welcher auf eine etwaige
Preiserhöhung der Wohnimmobilien und ein damit
verbundenes Ausweichen auf Miete zurückzuführen
wäre. In Wien ist die Mietquote seit 2018 sogar
leicht rückläufig.
Dieses konstante Verhältnis zwischen Eigentum
und Miete ist zudem kein österreichisches
30 In Der Kurier, „Immobilienpreise gingen im Vorjahr durch die 32 Quelle: Statistik Austria, Wohnsituation in
Decke“ vom 31.05.2021, online Ausgabe. Hauptwohnsitzwohnungen nach Bundesland, abgerufen am
31 Quelle: Hauspreisindex: Eurostat; Mietpreisindex: Statista; 23.12.2021.
eigenständig indexiert auf 2018 = 100. 33 Quelle: Statistik Austria, Wohnsituation in
Hauptwohnsitzwohnungen nach Bundesland, abgerufen am
23.12.2021.
BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 12Phänomen, wie auch der Ländervergleich in der EINKOMMENSENTWICKLUNG UND
Peergroup zeigt.
VERSCHULDUNG PRIVATER
Eigentumsquote
70% 66% 66% 66% 66% HAUSHALTE
60% 55% 55% 55% 55%
51% 52% 51% 50%
50%
41% 43% 42% 42%
Um die Empfehlungen des FMSG hinsichtlich der
40%
Tauglichkeit für die Stabilität des Finanzmarktes
30%
zu untersuchen, sind auch mikroökonomische
20%
Entwicklungen der betreffenden Haushalte bzw
10%
0%
der Wohnkreditnehmer zu analysieren. Hierzu
201 7 201 8 201 9 202 0 zählen insbesondere die Entwicklung des
Österreich Deutschland Schweiz Euroraum
verfügbaren Einkommens und die Entwicklung der
Abbildung 12: Eigentumsquote der Peergroup34 Schuldenquote von Privaten.
Zwar ist die Eigentumsquote in allen Ländern der
Peergroup verglichen mit dem Euroraum deutlich Entwicklung des verfügbaren Einkommens
niedriger – insbesondere in der Schweiz, wo die
lediglich rund 41 % der Hauptwohnsitze im Eine bedeutsame Größe zur Beurteilung der
Eigentum gehalten werden. Allerdings zeigt sich Kaufkraft von Privaten ist das verfügbare
bei allen Ländern und auch speziell im Euroraum, Einkommen pro Kopf. Das verfügbare Einkommen
dass die Quote seit 2017 konstant ist und es hier zu der privaten Haushalte ist der Saldo des
keiner Verschiebung aufgrund steigender Preise Primäreinkommens sowie der Umverteilung von
kam. Einkommen in Form von Geldleistungen. Diese
Transaktionen umfassen gezahlte Sozialbeiträge,
Insgesamt lässt sich somit festhalten, dass der erhaltene monetäre Sozialleistungen, gezahlte
Preisanstieg von Wohnimmobilien in den Einkommen- und Vermögensteuer sowie sonstige
vergangenen Jahren deutlich nachweisbar ist – laufende Transfers. Das verfügbare Einkommen
wenngleich regional teils stark unterschiedlich. enthält keine sozialen Sachtransfers des Staates
Dieser Preisansteigt zeigt sich nicht nur in oder von privaten Organisationen ohne
Österreich, sondern annähernd gleichermaßen Erwerbszweck.
auch in den anderen Vergleichsländern.
Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist unter den
Lediglich bedingt zurückzuführen ist dieser auf Vergleichsländern der DACH-Region sowohl
steigende Baukosten und – regional unterschiedlich hinsichtlich der Höhe als auch hinsichtlich der
– einen Anstieg der Grundstückspreise. Analysiert Wachstumsrate vergleichbar, wie aus Abbildung 13
man dazu allerdings auch einzelne Parameter der ersichtlich ist.
Miete im Neubau, als Gegenstück zum klassischen
Eigentum, zeigt sich auch da ein deutlicher EUR
35.0 00
Verfügbares Einkommen pro Kopf
Preisanstieg, was dazu führt, dass es bislang zu 30.0 00
keiner Verschiebung zwischen Eigentum und Miete 25.0 00
kam. Insofern ist es für weitere Überlegungen 20.0 00
15.0 00
hinsichtlich der Empfehlungen der FMSG ebenso
10.0 00
wichtig, mikroökonomische Aspekte, wie bspw das 5.00 0
verfügbare Einkommen oder die Verschuldung der 0
201 7 201 8 201 9
Haushalte, zu analysieren. Österreich Deutschland Schweiz Euroraum
Abbildung 13: Verfügbares pro Kopf-Einkommen35
So betrug das verfügbare Einkommen im Jahr 2019
in Österreich TEUR 28.098 und war im Vergleich zu
34 Quelle: Eurostat. 35 Quelle: Eurostat, abgerufen am 23.12.2021.
BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 13Deutschland bzw Schweiz mit TEUR 30.031 bzw Diese Aussage lässt sich auch aus dem sogenannten
TEUR 30.171 nur geringfügig niedriger. Brutto-Schulden-Einkommensquotienten der
Eurostat ableiten, wie Abbildung 14 zeigt.
Generell steigt das Pro-Kopf-Einkommen in der
Peergroup jährlich zwischen 0,9 % bzw 1,5 %. Brutto-Schulden-Einkommensquotient
200 % 187% 190% 189% 189%
180 %
160 %
140 %
Tabelle 3: Verfügbares pro Kopf-Einkommen im
120 %
Ländervergleich 100 %
94% 93% 93%
85% 87%
96%
83% 83% 83% 82% 83% 84%
80%
60%
Verfügbares Einkommen pro Kopf
40%
in EUR 2017 2018 2019 20%
0%
Österreich 26.861 27.484 28.098 201 7 201 8 201 9 202 0
Deutschland 28.522 29.569 30.031 Österreich Deutschland Schweiz Euroraum
Schweiz 29.341 29.606 30.172
Abbildung 14: Brutto-Schulden-Einkommensquotient37
Euroraum 23.684 24.362 25.082
Der Brutto-Schulden-Einkommensquotient der
privaten Haushalte (einschließlich privater
Entwicklung der Privatverschuldung Organisationen ohne Erwerbszweck) ist definiert
Das Gegenstück zum verfügbaren Einkommen ist als die Summe der Kredite und Verbindlichkeiten
die Privatverschuldung pro Kopf, welche dividiert durch das verfügbare Bruttoeinkommen.
nachfolgend einer Analyse unterzogen wird Wird nun allerdings die mikroökonomische
(Tabelle 4). Entwicklung der privaten Haushalte mit den
Tabelle 4: Verschuldung pro Kopf36 Preisentwicklungen der Wohnimmobilien
gegenübergestellt, zeigt sich ein deutliches
Verschuldung pro Kopf Auseinanderklaffen, welches insbesondere beim
in EUR 2017 2018 2019
Vergleich zur Entwicklung der
Österreich 22.426 22.842 23.251
Haushaltseinkommen deutlich wird, wie aus
Deutschland 23.759 24.329 25.232
Abbildung 15 hervorgeht.
Schweiz 54.862 56.145 56.962
Euroraum 22.173 22.647 23.399 Entwicklung Immobilienpreise vs Einkommen pro Kopf
(2010 = 100)
170
160
150
2019 betrug die Privatverschuldung pro Kopf in 140
Österreich rund EUR 23.251. Das entspricht 130
120
einerseits einem Anstieg von rund 1,8 %, 110
andererseits liegt die private Pro-Kopf- 100
90
Verschuldung in Österreich im Durchschnitt des 80
201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9
gesamten Euroraums. In Deutschland ist die
Hauspreisindex Einkommen pro Kopf
Privatverschuldung pro Kopf geringfügig höher und
betrug 2019 EUR 30.031. Nur in Schweiz ist die Abbildung 15: Einkommen vs Immobilienpreise in Österreich
Privatverschuldung signifikant höher und betrug
Während das Einkommen der österreichischen
2019 EUR 56.962. Auch hier zeigt der Vergleich im
Haushalte in den letzten zehn Jahren um rund 17 %
Zeitverlauf, dass die Werte annähernd konstant
gestiegen ist, betrug der Preisanstieg von
bleiben. Das bedeutet, dass zunächst die
Wohnimmobilien im selben Zeitraum rund 65 %.
Preisentwicklung der Wohnimmobilien keine
Die Abbildung verdeutlicht zwei unterschiedliche
direkte Auswirkung auf den Schuldenstand privater
Tendenzen: Auf der einen Seite fand auch im
Haushalte hat.
Privatbereich in den letzten zehn Jahren bei
Eigentümern von Wohnimmobilien ein
Vermögenszuwachs statt, der weit über dem
Anstieg des Pro-Kopf-Einkommens liegt; auf der
36 Quelle: Eurostat, abgerufen am 23.12.2021. 37 Quelle: Eurostat, abgerufen am 23.12.2021.
BDO | STUDIE ZUR WOHNBAUFINANZIERUNG 14Sie können auch lesen
