Teiländerung Bauzonenplan Maienholz (Parzelle Nr. 1068) - gemäss 15 BauG Planungsbericht
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Gemeinde Erlinsbach Kanton Aargau
Allgemeine Nutzungsplanung
Teiländerung Bauzonenplan
Maienholz (Parzelle Nr. 1068)
gemäss § 15 BauG
Planungsbericht
Planungsgebiet (AGIS)
27. April 2021
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IM BIFANG 2 FON +41 (062) 869 80 80
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4310 RHEINFELDEN
Auftragsnummer 103.01.002
Status Öffentliche Auflage
Verfasser/in Stefan Giess, dipl. Ing. FH Raumplaner FSU/SIA, Aargauer Bauverwalter
Robin Brodmann, MSc in Geographical Information Science & Systems, BSc ZFH in
Umweltingenieurwesen
Isabelle Gloor, MSc UZH Geografie, CAS Raumplanung HSR
Verfassungsdatum 27. April 2021 Kontrolle
Druckdatum / -initialen 12.05.2021 / IGL
Dateipfad / -name Ber_TÄ Maienholz_öA&M_2021-04-27_korr.docx
Copyright © KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN - 2021
Inhaltsverzeichnis
1 Planungsgegenstand / Ziel 4
2 Rahmenbedingungen 5
3 Zentrale Sachthemen 6
3.1 Innere Siedlungsentwicklung / Siedlungsqualität 6
3.2 Abstimmung Siedlung und Verkehr 6
4 Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten 7
4.1 Teiländerungsbegehren 7
4.2 Flächenbilanz 7
4.3 Heckenbestand / Heckenverschiebung 7
4.4 Bebauungsvorschlag 8
4.5 Erschliessung 9
4.6 Lärm 9
4.7 Hochwasserschutz / Oberflächenwasser 9
4.8 Archäologie 10
5 Interessensabwägung 11
6 Verfahrensablauf 12
6.1 Regionale Abstimmung 12
6.2 Kantonale Vorprüfung 12
6.3 Öffentliche Auflage (Mitwirkung und Einwendungsverfahren) 12
6.4 Beschlussfassung / Genehmigung 13
Wichtigste Rechtsgrundlagen 14
Beilagen 14
Gemeinde Erlinsbach
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1 Planungsgegenstand / Ziel
Das Gebiet Maienholz 15 (Parzelle Nr. 1068) liegt im nördlichen Bereich der Ge-
meinde Erlinsbach. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2 und grenzt im Norden an
die Landwirtschaftszone. Zurzeit ist die Parzelle mit einem Landhaus und einer
Schwimmhalle bebaut.
Der Grundeigentümer dieser Parzelle plant eine Neubebauung mit zwei Mehrfamilien-
und drei Einfamilienhäusern. Auf dem Areal sind in zwei Bereichen Hecken vorhan-
den, welche im Rahmen der erfolgten Gesamtrevision der Nutzungsplanung als ge-
schützte Naturobjekte gemäss § 19 Abs. 2 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO)
festgesetzt wurden. Zur besseren Überbaubarkeit des Grundstücks sollten die ge-
schützten Hecken teilweise versetzt werden. Für entfernte Bereiche soll auf bisher
unbestockten Bereichen entlang der Parzellengrenze ein flächengleicher Ersatz ge-
schaffen werden. Exotische Pflanzungen sollen entfernt werden, damit der ökologi-
sche Wert der Hecke verbessert werden kann.
Der kantonale Vorprüfungsbericht des Departements Bau, Verkehr und Umwelt hatte
eine Zustimmung ohne Auflagen in Aussicht gestellt. Dies hatte der Gemeinderat am
19. Februar 2018 zustimmend zur Kenntnis genommen und anschliessend die Tei-
länderung des Bauzonenplans Maienholz zur öffentlichen Auflage und Mitwirkung
freigegeben. Gegen die öffentliche Auflage sind innert Frist vier Einwendungen ein-
gegangen, welche der Gemeinderat mit Beschluss vom 16. September 2019 vollum-
fänglich abwies. Die Teiländerung wurde daraufhin an der Gemeindeversammlung
vom 22. November 2019 zur Abstimmung vorgelegt. Verschiedene Argumente wie
Verkehrszunahme, bauliche Übernutzung, ökologischer Wert der Hecke, Krautsaum,
ungenügende Quartiereinordnung etc. führten jedoch zu einem Rückweisungsantrag,
welcher vom Souverän angenommen wurde.
Um dem Anliegen des Rückweisungsantrages entgegenzukommen, wurde das Über-
bauungskonzept überarbeitet. Dabei wurde die Anordnung der Hecken verbessert
sowie ein zusätzlicher vollständig auf dem Grundstück Nr. 1068 liegender 2 m breiter
Krautsaum um die Hecken geschaffen.
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Gemeinde Erlinsbach
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2 Rahmenbedingungen
Die Gemeinde Erlinsbach verfügt über eine rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung
und Kulturland:
Beschluss Gemeinde Genehmigung Kan-
ton
Bauzonenplan / Kulturlandplan / Bau-
28. November 2008 16. März 2010
und Nutzungsordnung (BNO)
In der 2-geschossigen Wohnzone W2 gelten folgende Zonenvorschriften (Auszug aus
der Bau- und Nutzungsordnung / BNO):
§ 5 Bauzonenübersicht Wohnzone
2-geschossig (W2)
minimale Ausnützungsziffer 0.25
maximale Ausnützungsziffer -
Gebäudehöhe [m] 7
Firsthöhe [m] 10
Grenzabstand [m] 4
Empfindlichkeitsstufe (LSV) II
Zonenvorschriften §7
§ 7 Wohnzonen 2 und 3 (W2 und W3)
1
Die Wohnzonen 2 und 3 (W2 und W3) dienen dem Wohnen. Nicht störende Gewerbe- und
Dienstleistungsbetriebe sind zugelassen.
2
Die Wohnzone 2 (W2) ist für freistehende Ein-, Zwei-, Reiheneinfamilienhäuser und Terras-
senhäuser sowie für kleine Mehrfamilienhäuser bis zu vier Wohnungen bestimmt.
3
(…)
§ 19 Naturobjekte
1
Die im Bauzonen- und Kulturlandplan sowie im Naturschutz-Inventar bezeichneten Naturo-
bjekte sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind artgerecht zu unterhalten.
2
Folgende Naturobjekte sind unter anderem geschützt:
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Naturo- Bezeichnun- Schutzziele Pflegemassnahmen, Nut-
bjekte gen im Plan zungseinschränkungen
Hecken hellgrüne Sig- - Brut - und Nahrungsbio- - Struktur erhalten
und natur top - periodisch zurückschneiden
Gehölze - Gliederung Landschaft und verjüngen
- Windschutz - im gleichen Jahr nicht mehr
- Vielfältiger Übergangsbe- als 1/3 auf Stock setzen
reich Wald-Kulturland - Artenzusammensetzung teil-
- Artenreichtum weise verbessern
- Erhalten eines Krautsaumes
von min. 2 m Breite
3
Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Naturschutz-Reglements (Anhang 9.3).
Aus dem Naturschutzreglement ist schliesslich folgende Bestimmung relevant:
Art. 12 Ersatz geschützter Hecken, Feldgehölze und Einzelbäume
Pflanzungen für den Ersatz abgehender geschützter Hecken, Feldgehölze oder Einzelbäume
sind unter Aufsicht des Gemeinderates oder des von ihm beauftragten Organes vorzunehmen.
Es ist gleichwertiger Ersatz zu pflanzen.
3 Zentrale Sachthemen
3.1 Innere Siedlungsentwicklung / Siedlungsqualität
Mit der Heckenverschiebung auf der Parzelle Nr. 1068 wird die bauliche Nutzfläche
verbessert und somit die Voraussetzungen für eine innere Siedlungsentwicklung
(Verdichtung) geschaffen.
Nach den Vorstellungen des Grundeigentümers sollen gemäss Bebauungsstudie fünf
Gebäude mit einer Tiefgarage erstellt werden.
Aufgrund der Gestaltungsbestimmungen der rechtskräftigen Bau- und Nutzungsord-
nungen werden keine weitergehenden Vorgaben zur Siedlungsqualität verlangt.
3.2 Abstimmung Siedlung und Verkehr
Mit der geplanten Neubebauung wird ein für das Dorfgebiet vernachlässigbarer Mehr-
verkehr generiert. Aufgrund der heutigen Verkehrsverhältnisse im engeren und wei-
teren Planungsgebiet kann eine spürbare Beeinträchtigung vom zu erwartenden mo-
torisierten Mehrverkehr ausgeschlossen werden.
Die vorliegende Planung ist in Bezug auf Siedlung und Verkehr abgestimmt.
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4 Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten
4.1 Teiländerungsbegehren
Der beiliegende Teiländerungsplan stellt einerseits den rechtskräftigen Bauzonen-
plan und andererseits die vorgesehene Heckenverschiebung in der Wohnzone W2
dar.
4.2 Flächenbilanz
Die vorgesehene Heckenverschiebung erfolgt flächengleich (1‘829 m2). Mit der ge-
planten Teiländerung bleibt die Baugebietsgrösse unverändert.
4.3 Heckenbestand / Heckenverschiebung
Quantitative Beurteilung Bestand
Die aktuell auf der Parzelle Nr. 1068 vorzufindende Hecke entspricht mehr oder we-
niger der Abgrenzung auf dem gültigen Bauzonenplan (BZP). Einzig entlang der west-
seitigen Grundstücksgrenze ist die im BZP ersichtliche Lücke heute mehrheitlich mit
Sträuchern geschlossen (durch natürlichen Einwuchs oder durch Pflanzung). Im Os-
ten wird die Hecke durch eine Auffahrt auf den Vorgarten der beiden Liegenschaften
unterbrochen. Diese ca. 4 m breite Lücke ist im BZP nicht ersichtlich.
Qualitative Beurteilung Bestand
Die Hecke präsentiert sich ostseitig, d.h. im Bereich der Liegenschaftseinfahrt als
Baumhecke (grosskronige Bäume über Strauchschicht). Nördlich und insbesondere
im Süden herrschen Heckensträucher vor. Die Zusammensetzung ist erstaunlich ar-
tenreich. Während bei den Bäumen Hagebuche, Feldahorn und Kirsche vorherr-
schen, finden sich in der Strauchschicht vornehmlich Feldahorn, Weissdorn, Hasel,
Hartriegel, Schneeball u.a. Insbesondere entlang dem inneren Heckenrand sind auch
Exoten wie serbische Fichte, Zypresse, Kirschloorbeer und Thuja eingestreut. Südlich
sind Kirschloorbeer vorherrschend. Gegenüber den einheimischen Arten sind die
Exoten aber deutlich in der Minderzahl.
Heckenverschiebung
Die Parzelle Nr. 1068 soll künftig dichter bebaut werden; dies entspricht den raum-
planerischen Vorgaben bezüglich Innenentwicklung. Eine gute Grundstücksausnut-
zung wird mit der heutigen Heckenabgrenzung jedoch deutlich erschwert. Die Hecke
soll daher teilweise gerodet und auf den noch unbestockten Bereichen entlang den
Parzellengrenzen flächengleicher Ersatz geschaffen werden. Dabei ist auf eine arten-
reiche Zusammensetzung zu achten. Innerhalb den verbleibenden
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Heckenabschnitten sollen gleichzeitig die vorhandenen Exoten eliminiert werden. Da-
mit kann der ökologische Wert der Hecke mittelfristig verbessert werden. Ausserdem
soll gemäss § 19 Abs. 2 BNO um die Hecke ein 2 m breiter Krautsaum geschaffen
werden, welcher gegenüber dem Kulturland aufgrund der Direktzahlungsverordnung
(Art. 21 resp. Anhang 1, Ziff. 9.3 DVZ) auf 3 m verbreitert ist. Der Krautsaum soll auf
der Parzelle Nr. 1068 zu liegen kommen und extensiv bewirtschaftet werden (keine
Düngung, Pflegeschnitte mind. alle zwei Jahre). Er schafft einen fliessenden Über-
gang zwischen Kulturland bzw. bebauten Gebiet (inkl. Nutz- und Freizeitgärten) und
Gehölzstreifen, dient zahlreichen Insekten als Rückzugsort und beherbergt eine ar-
tenreiche Flora.
Bezüglich der Vornahme der (teilweisen) Heckenrodung und der Ersatzschaffung sei
darauf hingewiesen, dass in den Hecken brütende Vögel nicht durch die Rodungsar-
beiten gestört werden sollen. Die Rodungsarbeiten sind sinnvollerweise während der
Vegetationsruhe zwischen November und Februar vorzunehmen.
4.4 Bebauungsvorschlag
Das heutige alte Landhaus und die Schwimmhalle sollen gemäss Bebauungsvor-
schlag durch zwei Mehrfamilien- und drei Einfamilienhäuser ersetzt werden (Abbil-
dung 1).
Abbildung 1: Bebauungsstudie, Variante Wohnüberbauung mit zwei Mehrfamilien- und
drei Einfamilienhäusern
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Für die Erschliessung innerhalb der Überbauung sind interne Erschliessungswege
eingeplant. Die zulässige Nutzung, die Massvorgaben und die Gestaltungsvorschrif-
ten sind in der Bau- und Nutzungsordnung geregelt.
4.5 Erschliessung
Die Parzelle Nr. 1068 ist faktisch erschlossen: Die Strasse Maienholz ist ausreichend
breit ausgebaut, Werkleitungen sind vorhanden. Allerdings handelt es sich bei der
Strasse Maienholz um eine Privatstrasse, bei welcher aber Parzellierung und Ausbau
nicht übereinstimmen: Die schmale Strassenparzelle erfüllt die Erschliessungsanfor-
derungen nicht, der Belag ist aber ausreichend breit erstellt. Um die Strasse ins Ge-
meindeeigentum übernehmen und die Parzellierung bereinigen zu können, wird da-
her parallel zur vorliegenden Teiländerung der «Erschliessungsplan Maienholz» er-
arbeitet.
4.6 Lärm
Die Parzelle 1068 verbleibt in derselben Empfindlichkeitsstufe (ES II). Es sind deshalb
keine Massnahmen bezüglich des Lärmschutzes erforderlich.
4.7 Hochwasserschutz / Oberflächenwasser
Für das Gebiet Maienholz (Parzelle Nr. 1068) besteht gemäss Gefahrenkarte Hoch-
wasser und Bauzonenplan keine Hochwassergefährdung (Abbildung 2).
Abbildung 2: Gefahrenkarte Hochwasser / Planungsgebiet rot gekennzeichnet (AGIS)
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Hingegen besteht eine deutliche Gefährdung durch Oberflächenabfluss auf Teilen der
Parzelle (Abbildung 3). Die Gefährdungskarte des Bundes bietet eine Grobabschät-
zung über die Gefährdung durch Oberflächenabfluss bei einem starken Nieder-
schlagsereignis, wie es im Mittel einmal in hundert Jahren auftritt (100-jährliches Er-
eignis). Die Karte zeigt, dass das Oberflächenwasser hauptsächlich über die Strasse
Maienholz abfliesst und ausserhalb des Planungsperimeters, bei Einmündung in den
Neuberg, grössere Auswirkungen hat. Nichts desto trotz wird auch die Parzelle Nr.
1068 vom Oberflächenwasser tangiert. Aus § 52 BauG ergibt sich im Grundsatz die
Pflicht, auch gegenüber Oberflächenwasser ausreichende Schutzmassnahmen an
Gebäuden zu treffen.
Abbildung 3: Gefährdung durch Oberflächenabfluss gemäss der Themenkarte auf dem Ge-
oportal des Bundes map.geo.admin.ch; das Planungsgebiet ist rot umkreist.
4.8 Archäologie
Die Parzelle Nr. 1068 liegt in unmittelbarer Nähe zur aktenkundigen archäologischen
Fundstelle Nr. 5(A)7 «Kalberweid», welche jungsteinzeitliche Siedlungsstrukturen
umfasst (Abbildung 4). Im kantonalen Vorprüfungsbericht vom 7. Dezember 2020
wurde darauf hingewiesen, dass diese Fundstelle bislang kaum untersucht wurde,
weshalb ihre genaue Ausdehnung unklar ist. Es ist daher durchaus möglich, dass bei
Bodeneingriffen archäologische Hinterlassenschaften zum Vorschein kommen. Da-
her sei auf die Meldepflicht gemäss § 41 des Kulturgesetzes (KG) hingewiesen.
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Abbildung 4: Die rote Fläche zeigt die ungefähre Ausdehnung der archäologischen Fund-
stelle in der Nähe der Parzelle Nr. 1068 (fein hellblau umrandet; AGIS).
5 Interessensabwägung
Mit der Verschiebung der heute bestehenden Hecke wird eine gute innere Siedlungs-
entwicklung und eine angemessene Ausnutzung der Bauzonen im Sinne des RPG
ermöglicht, ohne dabei die Naturwerte zu schmälern. Die Hecke am Nordrand der
Parzelle dient zudem der Siedlungsbegrenzung und einem sanften Übergang zwi-
schen Bauzone und Landwirtschaftszone.
Die Heckenverschiebung ermöglicht eine angemessene, verdichtete Bebauung auf
der Parzelle Nr. 1068.
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6 Verfahrensablauf
6.1 Regionale Abstimmung
Gemäss der Empfehlung der kantonalen Abteilung Raumentwicklung (Stand Februar
2012) richtet sich der Koordinationsbedarf nach der Bedeutung der Planung. Bedarf
für eine regionale Abstimmung ergibt sich bei Nutzungsplanänderungen, die
• erhebliche Auswirkungen auf den Verkehr haben,
• die Anpassung des kantonalen Richtplans oder eines kantonalen Nutzungsplanes
erfordern,
• Inhalte von regionalen Planungen berühren,
• der Ausscheidung neuer Materialabbauzonen dienen,
• besondere Vorhaben mit überkommunaler Bedeutung oder Auswirkungen sind
oder
• der Realisierung von Sport- und Freizeitanlagen mit regionalem Charakter dienen.
Die vorliegende Teiländerung der Nutzungsplanung ist von keinem der oben genann-
ten Kriterien betroffen. Daher ist für die vorliegende Planung eine Beurteilung durch
den Regionalplanungsverband nicht erforderlich.
6.2 Kantonale Vorprüfung
Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, unter der Federführung der Abteilung
Raumentwicklung, beurteilt das vorliegende Planungsvorhaben bezüglich seiner
Recht- und Zweckmässigkeit (§ 23 BauG) resp. seiner Übereinstimmung mit den
übergeordneten Planungen.
Mit Datum vom 7. Dezember 2020 liegt ein abschliessender Vorprüfungsbericht vor.
Darin wurde als Vorbehalt aufgeführt, dass gegenüber dem Kulturland 3 m breiter
Pufferstreifen (Krautsaum) anstelle des sonst geltenden 2 m breiten Krautsaums ein-
zuhalten ist. Die Planung wurde diesbezüglich bereinigt. Auch die im Vorprüfungsbe-
richt enthaltenen Hinweise wurden, soweit als sinnvoll erachtet, berücksichtigt. Die
bereinigte Planung ist damit bereit für die öffentliche Auflage.
6.3 Öffentliche Auflage (Mitwirkung und Einwendungsverfahren)
Das Mitwirkungsverfahren dient der frühzeitigen Orientierung der Bevölkerung über
ein Planungsvorhaben und gibt jedermann die Möglichkeit, Fragen und Begehren
dazu zu stellen (§ 3 BauG). Angesprochen sind nicht nur die Grundeigentümer oder
bestimmte Parteien und Interessensgruppierungen, sondern alle Einwohner.
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Im Einwendungsverfahren kann hingegen innerhalb der Auflagefrist beim Gemeinde-
rat Einwendungen erheben, wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse vorzubringen
hat (§ 24 BauG).
Da die Auswirkungen der Planung sehr begrenzt sind und sich hauptsächlich auf den
Perimeter selbst beschränken, soll das ordentliche Mitwirkungsverfahren mit dem
Auflage- / Einwendungsverfahren (§ 24 BauG) zusammengelegt werden. Die gleich-
zeitige Durchführung dieser Auflageverfahren wird als zweckmässig erachtet.
6.4 Beschlussfassung / Genehmigung
Nach Abschluss des Einwendungsverfahrens beschliesst die Gemeindeversamm-
lung über die Planung (§ 25 BauG). Nach Behandlung möglicher Beschwerden erfolgt
die kantonale Genehmigung durch den Regierungsrat resp. den Grossen Rat (§§ 26,
27 BauG).
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Wichtigste Rechtsgrundlagen
Bundesgesetze und Verordnungen
[1] Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG)
vom 22. Juni 1979 (SR 700)
[2] Raumplanungsverordnung (RPV)
vom 28. Juni 2000 (SR 700.1)
[3] Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG)
vom 7. Oktober 1983 (SR 814.01)
[4] Gewässerschutzgesetz (GSchG)
vom 24. Januar 1991 (SR 814.201)
[5] Lärmschutzverordnung (LSV)
vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41)
[6] Verordnung über die Direktzahlungen an die Landwirtschaft (DVZ)
vom 23. Oktober 2013 (SR 910.13)
Kantonale Gesetze und Verordnungen
[7] Kulturgesetz (KG)
vom 31.03.2009 (SAR 495.200)
[8] Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG)
vom 19. Januar 1993 (SAR 713.100)
[9] Bauverordnung (BauV)
vom 25. Mai 2011 (SAR 713.121)
[10] Dekret über den Natur- und Landschaftsschutz (NLD)
vom 26. Februar 1985 (SAR 785.110)
Kommunale Rechtserlasse
[11] Gemeinde Erlinsbach, Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland,
. Bauzonenplan 1:2500 vom 28. November 2008
. Kulturlandplan 1:5000 vom 28. November 2008
. Bau- und Nutzungsordnung vom 28. November 2008
Beilagen
[1] Gemeinde Erlinsbach, Teiländerung Bauzonenplan, Maienholz
(Parzelle Nr. 1068), Situation 1:1000
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