Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2022 - Ernst & Young Real Estate GmbH Januar 2022 - EY
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Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2022 Ernst & Young Real Estate GmbH Januar 2022
Agenda
1. Kernergebnisse
2. Immobilientransaktionsmarkt
3. Design der Studie
„Die Frage des Inflationsschutzes Ergebnisse Trendbarometer
4.
Immobilien-Investmentmarkt 2022
wird uns im nächsten Jahr erheblich
beschäftigen – Immobilien werden 5. Kontakt
davon profitieren.“
Christian Schulz-Wulkow FRICS
Managing Partner
Editorial Liebe Leserinnen, liebe Leser, 2021 erreichte der deutsche Immobilien-Investmentmarkt ein Rekordergebnis. Wer hätte das inmitten einer globalen Pandemie für möglich gehalten? Ist also alles eitel Sonnenschein in der Immobilienwirtschaft? Diese Einschätzung griffe sicher zu kurz – so wie auch der alleinige Blick auf das Transaktionsvolumen. Nicht nur verschiebt sich die Attraktivität der Nutzungsarten rasant, wir stehen auch vor weiteren grundlegenden Herausforderungen. Die nachhaltige Transformation der Immobilienwirtschaft ist im vollen Gange. Dadurch verändert sich das regulatorische Umfeld gerade rascher und grundlegender als je zuvor. Offenlegungsverordnung und EU-Taxonomie sind die prägenden Stichworte. Das bedingt nicht nur zahlreiche Reformen in den Immobilienunternehmen selbst. Die gesamte Anlagekategorie Immobilien ist massiv betroffen. Mit der unbedingt notwendigen nachhaltigen Ertüchtigung des Gebäudebestands stehen wir nun zudem vor einer Mammutaufgabe, die angesichts ohnehin schon niedriger Renditen und einem Handwerker- sowie Materialmangel nicht leichter wird. Aus „manage to core“ wird „manage to green“. Auch politisch sind Veränderungen zu erwarten. Die neue Bundesregierung hat – inklusive neu geschaffenem Bauministerium – die Arbeit aufgenommen und kommt jetzt richtig ins Arbeiten. In der Immobilienpolitik sind zahlreiche Vorhaben angekündigt. Und durch die erstmals seit langem wieder anziehende Inflation gerät die Geldpolitik unter Zugzwang. Der Einfluss ihrer Entscheidungen und die Entwicklung des Zinsumfelds auf die Immobilienmärkte kann kaum unterschätzt werden. Unser nunmehr 16. Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt widmet sich diesen und zahlreichen weiteren Themen, die für das anstehende Jahr 2022 relevant sind. Sehr herzlich möchten wir uns bei all denen bedanken, die an der Befragung teilgenommen und uns dadurch einmal mehr eine umfassende und ausgewogene Markteinschätzung ermöglicht haben. Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre und freuen uns auf einen regen Dialog. Sprechen Sie uns gerne an! Christian Schulz-Wulkow FRICS Paul von Drygalski MRICS Managing Partner Director Seite 3
Kernergebnisse
Kernergebnisse
Attraktivität Investmentvolumen Transaktionsmarkt
Immobilien-Investments in Deutschland stark Investmentvolumen: positivere Erwartungs- ESG und Klima beeinflussen zunehmend die
nachgefragt haltung als im Vorjahr Investitionsentscheidungen
Marktumfeld COVID-19-Pandemie Kaufpreisentwicklung
Steigende Bedeutung der Inflation für den Mittelfristige Erholung bei Hotels – Einzelhandel Zunehmende Preisdynamik im Logistiksektor –
Immobilienmarkt erreicht Vor-Krisen-Niveau nicht stabile Preiserwartung für Büros
Lageunabhängig positive Stimmung am
Wohnungsmarkt
Seite 5
Kernergebnisse
Finanzierungsmarkt Investmentfokus Megatrends
Beleihungswerte hinken der Marktentwicklung Büro: Berlin bleibt an der Spitze Klimawandel im Fokus – neben Digitalisierung
hinterher – Debt-Fonds profitieren Einzelhandel: München am beliebtesten stärkster Megatrend
Wohnen: Berlin und München favorisiert
Trends der einzelnen
ESG Assetklassen
ESG-Kriterien treiben Portfolioumschichtungen Umwandlungsverbot führt zu weiter steigenden
Preisen von Wohneigentum
Kürzere Vertragslaufzeiten und reduzierte
Flächennachfrage bei Büros erwartet
Seite 6
Immobilientransaktionsmarkt
Transaktionsvolumina der letzten 15 Jahre …
Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland*
113,8
89,5 80,0–90,0
79,0 78,2 78,9
72,8 60,9
65,3 65,7
15-Jahres-Durchschnitt: 57,8
52,7
44,2 55,5 70,7
60,5 58,6
36,0 57,2
53,3 52,5 23,5
29,0
25,9 39,9
22,9 30,5
13,4 25,0
21,1 23,0 29,4
19,1 23,5
10,1 15,6 17,6 18,8 20,3
12,0 11,0 13,7 12,8 13,2
4,8 3,3 3,8 6,0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Wohnen (nur Portfolios) Vonovia/Deutsche Wohnen Gewerbe
2020 2021 Ausblick 2022
► Anlageprodukt Immobilie weiterhin stark im Fokus der ► Im Pandemiejahr 2021 wurde ein neues Rekord- ► Für das Jahr 2022 rechnen wir mit einem Niveau
Investoren Transaktionsvolumen erzielt vergleichbar den Jahren 2018 – 2020
► Transaktionsvolumen bleibt auf einem historisch hohen ► Im Wohnbereich hat die Übernahme der Deutschen ► Groß-Übernahmen (vergleichbar mit Übernahme
Niveau Wohnen durch die Vonovia wesentlich hierzu Deutsche Wohnen 2021) könnten einen weiteren
beigetragen Ausschlag nach oben bedeuten
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Seite 8… und in den Quartalen des Jahres 2021
Transaktionsvolumina im Jahr 2021 in Mrd. Euro in Deutschland*
53,3
21,5
27,0
17,9
15,6 23,5
16,3
9,2 13,9
10,7 8,3
6,4 4,0
Q1 Q2 Q3 Q4
Wohnen (nur Portfolios) Vonovia / Deutsche Wohnen Gewerbe
Wohnen Gewerbe Entwicklung
► Q4 umsatzstärkstes Quartal aller Zeiten mit mehr als ► Zögerliche Haltung vieler Investoren in Q1 und Q2 ► Gesamtinvestitionsvolumen pro Quartal stieg
€ 30 Mrd. Investitionsvolumen kontinuierlich im Jahresverlauf
► Nachfrage nach Core-Immobilien unverändert hoch
► Nachfrage nach Projektentwicklungen absolut gesehen ► Erstmalig war Wohnen in Q4 die umsatzstärkste
► Weitere Renditekompression für Top-Logistik- und
auf Rekordniveau (rd. € 6 Mrd.) Nutzungsart am deutschen Immobilieninvestmentmarkt
Top-Büroimmobilien
► Investitionen der öffentlichen Hand verzeichnen im Jahr ► Mit einem Anteil von rund 20 % am Investitionsvolumen
2021 ebenfalls ein Rekordergebnis (rd. € 4 Mrd.) trägt die Deutsche Wohnen-Übernahme den Immobilien-
Investmentmarkt auf ein Allzeithoch
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Seite 9Die größten deutschen Gewerbeimmobilientransaktionen* …
Quartal Verkäufer Käufer Target Einheiten Preis
Q2 Groß & Partner Allianz Real Estate, BVK Quartier Four - T1 (Büro), Frankfurt a. M. 1 € 1.400 Mio.
Q2 Vivion Aggregate Holdings "Fürst"/Kudamm-Karree (Büro, Handel), Berlin 1 € 1.250 Mio.
Q4 Deutsche Bank RFR Holding Übernahme Oppenheim/Esch-Fonds (Büro), Köln 1 € 1.100 Mio.
Q2 Summit Properties Tristan Capital Partners Summit-Portfolio (Büro, Logistik) 69 € 1.000 Mio.
Übernahme der Deutsche Wohnen Anteil
Q4 Deutsche Wohnen Vonovia 77 € 1.000 Mio.
Pflegeimmobilien (87,6 %)
Q4 Optimum Evolution Fund Blackstone Optimum Evolution Funds 2 (Wohnen, Büro) - € 800 Mio.
Q2 Commerz Real AG, HausInvest Imfarr, SN Holding Highlight Towers (Büro), München 2 € 700 Mio.
Q2 Blackstone Hines, Union Investment Media Works (Büro), München 1 € 650 Mio.
Q2 GIC DIC Asset AG O2-Tower / Campus C (Büro) , München 1 € 635 Mio.
Q4 Pandion Union Investment Pandion Officehome (Büro), München 1 € 600 Mio.
Verkäufergruppen (Gesamtmarkt) Käufergruppen (Gesamtmarkt) Transaktionsgröße (Top-Deals)
► Institutionelle Investoren, Projektentwickler/Bauträger ► Mit einem Anteil von rund zwei Dritteln wird der Markt ► Zunahme der Transaktionen mit einem Volumen
sind 2021 die am stärksten vertretenen von nationalem Kapital geprägt > € 1.000 Mio. im Vergleich zu 2020
Verkäufergruppen
► Deutscher Investitionsmarkt weiterhin beliebt bei ► Single-Asset-Transaktionen dominieren Top-Deals
Investoren aus ganz Europa (ca. 33 %)
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
Seite 10… und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr 2021
Quartal Verkäufer Käufer Target Einheiten Preis
Q4 Deutsche Wohnen Vonovia Übernahme der Deutsche Wohnen (87,6 %) 155.000 € 23.500 Mio.
Q3 Akelius Heimstaden Akelius-Wohnportfolio (Berlin, Hamburg) 17.640 € 5.000 Mio.
Q3 Deutsche Wohnen, Vonovia Berlinovo, Degewo, Howoge Wohnportfolio (Berlin) 14.750 € 2.460 Mio.
Wohnportfolio (Niedersachsen, Bremen,
Q4 Adler Real Estate LEG Immobilien 15.400 € 1.300 Mio.
Schleswig-Holstein)
Q1 SOKA-Bau AEW Europe Wohnportfolio (deutschlandweit) 7.500 € 1.250 Mio.
Q2 Castle Lake Patrizia Carossa Quartier (90 %) (Berlin) 1.800 € 750 Mio.
Q1 AEW Europe GWH Immobilien Holding Wohnportfolio (Südwest-Deutschland) 2.500 € 600 Mio.
DEGAG; Northeimer Wohnportfolio (NRW, Niedersachsen, Hessen,
Q2 Brookfield ca. 6.000 k. A.
Wohnungsgesellschaft Schleswig-Holstein)
Q2 Unbekannt Peach Property Wohnportfolio (NRW, Bremen) 4.300 k. A.
Q2 Swiss Life Domicil Real Estate Now-Portfolio (deutschlandweit) 2.200 k. A.
Verkäufergruppen (Gesamtmarkt) Käufergruppen (Gesamtmarkt) Transaktionsgröße (Top-Deals)
► Immobilien-AGs/REITs mit größten Verkaufsvolumina im ► Immobilien-AGs/REITs zählen auch 2021 zu den ► Starke Zunahme von Megadeals (> € 1,0 Mrd.) am
Jahr 2021 stärksten Käufergruppen Wohnimmobilien-Investmentmarkt
► Portfoliotransaktionen sind weiterhin die dominierende ► Deutsche Investoren verzeichnen mit knapp 80 % den ► Top-3-Transaktionen im Jahr 2021 mit Schwerpunkt
Veräußerungsart größten Anteil am Transaktionsvolumen auf Berlin
► Investitionen in A-Standorte entsprechen rund 70 % des
Gesamtumsatzes
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
Seite 11Design der Studie
Design der Studie
Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober 2021), an der rund 220 Investoren, die in den vergangenen
Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren, teilgenommen haben.
Themengebiete des Fragebogens:
► allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Deutschland im Jahr 2022
durch aktive Marktteilnehmer
► Immobilien-Investmentstrategie im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes
Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen Querschnitt des deutschen Immobilien-Investmentmarktes. Dazu
zählen:
► Banken ► Kapitalanlagegesellschaften
► Immobilienfonds ► Opportunity-/Private-Equity-Fonds (PE)
► Immobilien-AGs/REITs ► Privatpersonen/Family Offices
► institutionelle Investoren ► Wohnungsgesellschaften
► Projektentwickler
Neben der Auswahl aus vorgegebenen Antworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage individuelle Kommentare
abzugeben.
Seite 13Ergebnisse Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2022
Einschätzungen des deutschen Transaktionsmarktes durch Marktteilnehmer
2020 2021 2022
„Mangels Alternativen für private „Aufgrund der weltweiten „Deutschland ist nach wie vor
wie auch institutionelle Investoren Pandemie werden sich die sozial, ökologisch und ökonomisch
bleibt Deutschland für Immobilien- Zielstandorte der Investitionen einer der besten Standorte
Investments interessant.“ 2021 verschieben. Der Faktor weltweit.“
„Starker Wettbewerb bei Sicherheit gewinnt weiter an
sinkenden Renditen stellt Bedeutung.“
„Nach Abflauen der Pandemie
Investoren vor große „Deutschland wird auch 2021
Herausforderungen.“ werden internationale Investoren
seiner Rolle als ‚save haven‘ wieder deutlich stärker auf den
Europas gerecht werden. Zudem
„Solange die politische und deutschen Markt zurückkommen.“
rechtliche Situation ungeklärt ist, sind gewisse Aufholeffekte,
wie die Bundes- und Landespolitik bedingt durch verhaltene
sich zum Thema Investitionen im Jahr 2020, zu „Große Unsicherheit auf dem
Mietendeckel/Mietpreisbremse erwarten.“ Immobilienmarkt vor Inkrafttreten
positioniert, ist der der EU-Taxonomie.“
„Die Nachfrage nach Immobilien
Mietwohnungsbereich weniger
attraktiv.“ mit sicherem und langfristigem
Cashflow wird steigen.“
Seite 15Immobilien-Investments in Deutschland stark nachgefragt
„Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilien-Investments im Jahr 2022?“
Kernaussagen Attraktivität Deutschlands als Statements
Standort für Immobilien-Investments
► Auch im Jahr 2022 werden Immo- ► „Rahmenbedingungen in Deutschland –
bilien-Investments in Deutschland als auch mit einer neuen Regierung – sind
„attraktiv“ oder „sehr attraktiv“ weiterhin stabil.“
eingeschätzt. (96 % vs. 98 %) 52%
► „Dadurch, dass Deutschland immer
► Dabei hat der Anteil derer, die noch ein sehr stabiles politisches
44%
Deutschland als „sehr attraktiv“ Umfeld bietet, werden Immobilien-
einstufen, im Vergleich zum Vorjahr Investments auch weiterhin sehr
wieder zugenommen. (44 % vs. 38 %) attraktiv bleiben.“
Axis Title
► Der Anteil der Befragten, die ► „Stabiler Markt für viele Assetklassen.“
Deutschland als „weniger attraktiv“
einschätzen, ist etwas gestiegen. (4 %
vs. 2 %)
4%
Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv
Axis Title
Vergleich zum Vorjahr (2022 vs. 2021)
Seite 16Investmentvolumen: positivere Erwartungshaltung als im Vorjahr
„Wie wird sich das Investmentvolumen in Deutschland im Jahr 2022 entwickeln?“
Kernaussagen Veränderung des Investmentvolumens Statements
► Die Mehrheit der Befragten geht von ► „Deutschland bietet die höchste
einer Seitwärtsbewegung auf hohem wirtschaftliche und regionale
Niveau aus. (62 % vs. 58 %) Diversifikation.“
62%
► Ein steigendes Investmentvolumen ► „Wir erwarten weiterhin hohe Zuflüsse
wird von einem zunehmenden Anteil an internationalem Kapital in den
der Befragten erwartet. deutschen Markt.“
(34 % vs. 25 %)
► „Sicherer Markt und gute rechtliche
► Lediglich ein kleiner Anteil der 34% Bedingungen.“
Umfrageteilnehmer erwartet ein
sinkendes Investmentvolumen.
(4 % vs. 17 %)
4%
Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau Volumen steigt an Volumen sinkt
Ich stimme zu
Vergleich zum Vorjahr (2022 vs. 2021)
Seite 17ESG und Klima beeinflussen zunehmend die Investitionsentscheidungen
„Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2022 zu?“
Kernaussagen
► Zukünftig finden Einflüsse des Klimawandels bei „Die Liste der Ankaufskriterien wird zukünftig
49% 40% 10% Einflüsse des Klimawandels (Temperaturextreme,
den Ankaufskriterien Berücksichtigung. (89 %)
Hochwasser etc.) berücksichtigen.“
► Außerhalb des Core-Segments driften die
Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und
Käufern zunehmend auseinander. (83 %) „Im Non-Core-Segment laufen die
26% 57% 16% Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern
► Die Marktteilnehmer beobachten Preisaufschläge zunehmend auseinander.“
für ESG-konforme Immobilien. (79 %)
► Rund 2/3 der Befragten gehen davon aus, dass
Umgehungsstrukturen zur Vermeidung der GrESt „Für ESG-konforme Immobilien sind
32% 47% 19% Preisaufschläge zu beobachten.“
zukünftig die Ausnahme darstellen werden. (69 %)
► Risikoaverse Investoren fokussieren sich
zusätzlich auf den Anlageindikator
„Pandemieresistenz“. (65 %) „Nach der GrESt-Reform werden
18% 51% 29% Umgehungsstrukturen zur Vermeidung der GrESt
zukünftig die Ausnahme darstellen.“
„Der Anlageindikator ,Pandemieresistenz‘ rückt
16% 49% 33% bei risikoaversen Investoren zunehmend in den
Fokus.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 18Steigende Bedeutung der Inflation für den Immobilienmarkt
„Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2022 zu?“
Kernaussagen
„Die Umsetzung von ESG-konformen Strategien
► Es fehlt Erfahrung bei der Umsetzung von ESG- 56% 38% 5% steht noch am Anfang.“
konformen Strategien. (94 %)
► Die angestrebte Wirkung wird vom
Baulandmobilisierungsgesetz verfehlt. (90 %) „Das Baulandmobilisierungsgesetz verfehlt seine
31% 59% 9%
angestrebte Wirkung.“
► Die Branche sieht Immobilien als probates Mittel
zum Schutz gegen Inflation. (90 %)
► Die „Manage-to-Core“-Strategie wird zukünftig um 34% 56% 10% „Immobilien sind prinzipiell dazu geeignet, einen
Nachhaltigkeitsaspekte ergänzt. (88 %) Schutz gegen Inflation zu bieten.“
► Neubauaktivitäten werden aufgrund
eingeschränkter Verfügbarkeit und steigender „Die ,Manage-to-Core‘-Strategie heißt zukünftig
Preisen von Baumaterialien gehemmt. (83 %) 39% 49% 10%
auch ,Manage-to-Green‘.
► Die Marktteilnehmer erwarten, dass die Inflation
zukünftig wieder eine wesentliche Rolle für den
Immobilienmarkt spielen wird. (83 %) „Die eingeschränkte Verfügbarkeit
44% 39% 16% (Lieferengpässe) und steigende Preise von
Baumaterialien hemmen die Neubauaktivität.“
„Die Inflation wird zukünftig wieder eine
30% 53% 16% wesentliche Rolle für den Immobilienmarkt
spielen.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 19Mittelfristige Erholung bei Hotels – Einzelhandel erreicht Vor-Krisen-Niveau nicht
„Wann werden sich nachfolgende Assetklassen von der COVID-19-Pandemie vollständig erholt haben?“
Kernaussagen Büro Hotel-/Gastimmobilien Einzelhandel
► Für die Assetklasse Büro erwarten die Befragten
eine kurz- bis mittelfristige Erholung. 75%
► Insbesondere die Core-Lagen haben sich
bereits erholt bzw. werden sich 64%
kurzfristig erholen. 62%
60%
56% 55%
► Kritischer werden dagegen periphere 53%
52%
Lagen gesehen.
47%
► Hotel-/Gastimmobilien werden sich laut 41%
Einschätzung der Umfrageteilnehmer mittelfristig 36% 36%
erholen. 29%
► Besonders die Business-Hotellerie wird 25%
24%
längerfristig von den Auswirkungen der
COVID-19-Pandemie betroffen sein. 18%
14% 15%
12%
9%
► Bei Handelsimmobilien erwarten die Befragten 7% 7%
keine vollständige Erholung. 3%
0%
► Besonders im Bereich der Shopping-
Center herrscht ein pessimistisches
Stimmungsbild.
bereits erholt 2022-2025 keine vollständige Erholung
Seite 20Zunehmende Preisdynamik im Logistiksektor – stabile Preiserwartung für Büros
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2022 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Kernaussagen Büro* Logistik*
► Die Marktteilnehmer prognostizieren überwiegend
gleichbleibende Preise für Büroimmobilien in A-
und B-Lagen.
(1a: 57 % vs. 65 %
1b: 65 % vs. 43 %) 77%
► Für Büros in der Peripherie erwartet die Mehrheit
65% 65%
der Branche weiterhin ein sinkendes Preisniveau.
60%
(60 % vs. 77 %) 57%
53%
► Steigende Preise in guten und sehr guten Lagen
werden im Logistiksektor erwartet.
(1a: 77 % vs. 72 %; 39% 39%
36%
1b: 65 % vs. 49 %) 33%
27%
► Die Mehrheit der Befragten geht von
22%
gleichbleibenden Preisen für Logistikimmobilien in
schwächeren Lagen aus. (53 % vs. 57 %)
8% 8%
4% 4%
1% 2%
Steigende Preise Gleichbleibende Sinkende Preise Steigende Preise Gleichbleibende Sinkende Preise
Preise Preise
1a 1b Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2022 vs. 2021) * Mehrfachantworten möglich
Seite 21Lageunabhängig positive Stimmung am Wohnungsmarkt
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2022 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Kernaussagen Wohnen*
► Für Wohnimmobilien in 1a- und 1b-Lagen werden
weitere Preissteigerungen prognostiziert.
(1a-Lage: 80 % vs. 77 %; 1b-Lage: 74 % vs. 60 %)
80%
► Wohnimmobilien in peripheren Lagen werden als
74%
weitgehend preisstabil eingeschätzt.
(Gleich bleibend: 52 % vs. 50 %)
► Folglich erwartet die große Mehrheit der
Umfrageteilnehmer weiter steigende Preise für 52%
Wohnimmobilien.
44%
25%
19%
4%
1% 1%
Steigende Preise Gleichbleibende Sinkende Preise
Preise
1a 1b Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2022 vs. 2021) * Mehrfachantworten möglich
Seite 22Shopping-Center bleiben das Sorgenkind der Branche
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2022 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Kernaussagen Einzelhandel: Shopping-Center* Einzelhandel: Lebensmittel/DIY (Baumärkte)*
► Die Mehrheit der Befragten erwartet fallende
Preise für Shopping-Center über alle Lagen
hinweg. 85%
81%
► Überwiegend gleich bleibende Preise werden für
Lebensmittel-/DIY-Immobilien prognostiziert.
► Lediglich im Lebensmittel-/DIY-Bereich in 1a- 61% 60%
Lagen sehen die Teilnehmer die Möglichkeit zu 57%
Preissteigerungen.
47%
45%
32%
30%
20% 20%
18%
14% 13%
7% 8%
1% 1%
Steigende Preise Gleichbleibende Sinkende Preise Steigende Preise Gleichbleibende Sinkende Preise
Preise Preise
1a 1b Peripherie
* Mehrfachantworten möglich
Seite 23Stabiles Preisniveau für Ferien-Hotellerie – fallende Preise im Business-Bereich
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2022 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Kernaussagen Hotel: Ferien-Hotellerie* Hotel: Business-Hotellerie*
► Branche erwartet lageübergreifend
gleichbleibende Preise für Ferienhotels.
► Business-Hotels in Premium-Lagen bieten Chance
auf gleichbleibendes Preisniveau. 77%
► Für 1b- und periphere Lagen prognostizieren die 67% 67%
Teilnehmer sinkende Preise. 60%
51% 50%
41%
38%
32%
27%
23% 22%
13%
10% 11% 9%
1% 1%
Steigende Preise Gleichbleibende Sinkende Preise Steigende Preise Gleichbleibende Sinkende Preise
Preise Preise
1a 1b Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2022 vs. 2021) * Mehrfachantworten möglich
Seite 24Beleihungswerte hinken der Marktentwicklung hinterher – Debt-Fonds profitieren
„Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt 2022 stimmen Sie zu?“
Kernaussagen
„Private-Debt-Fonds bieten neben Mezzanine-
► Private-Debt-Fonds erweitern ihr Produktportfolio 27% 58% 15% Kapital zunehmend auch Senior-Tranchen an
um Senior-Tranchen (Whole Loan). (85 %) (Whole Loan).“
► Die Umfrageteilnehmer erwarten einen
zunehmenden Spread zwischen Markt- und
Beleihungswerten. (84 %) „Beleihungs- und Marktwerte entfernen sich
38% 46% 15%
zunehmend voneinander.“
► Im Jahr 2022 wird das Neugeschäft bei der
Kreditvergabe Vor-Pandemie-Niveau erreichen.
(72 %)
► Mehr als die Hälfte der Befragten erwartet ein 20% 52% 25% „Das Neugeschäft bei der Kreditvergabe wird
steigendes Zinsniveau im Jahr 2022. (61 %) 2022 Vor-Pandemie-Niveau erreichen.“
► Aufgrund gestiegener Verwahrungsentgelte steigt
die Eigenkapitalquote von Immobilieninvestments.
(60 %)
17% 44% 33% „Das Zinsniveau wird im Jahr 2022 ansteigen.“
„Negative Zinsen führen aktuell dazu, dass
12% 48% 36% 4% institutionelle Investoren zunehmend ohne (oder
mit sehr wenig) Fremdkapital finanzieren.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 25Großer Appetit auf Wohnen und Büro – Logistik und Gesundheit weiter im Aufwind
„Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2022 in Ihrem Investmentfokus?“
Kernaussagen
66% 15% 5% 14% Wohnen
► Der Fokus vieler Investoren liegt auch 2022 auf
Wohnimmobilien.
(Stark/Mittelmäßig: 81 % vs. 80 %)
42% 31% 11% 16% Büro
► Büroinvestments gewinnen investorenseitig
wieder etwas an Zuspruch.
(Stark/Mittelmäßig: 73 % vs. 67 %) 37% 21% 12% 30% Logistik
► Die Assetklassen Logistik und Gesundheit
erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Gesundheit
25% 27% 15% 33%
Logistik (Stark/Mittelmäßig: 58 % vs. 55 %)
Gesundheit (Stark/Mittelmäßig: 52 % vs. 40 %)
► Hotelinvestments werden weiterhin nur partiell 14% 33% 20% 33% Einzelhandel: Lebensmittel/DIY (Baumärkte)
nachgefragt.
Ferien-Hotellerie (Gering/Gar nicht: 74 %)
Business-Hotellerie (Gering/Gar nicht: 77 %)
9% 17% 20% 54% Hotel: Ferien-Hotellerie
► Differenzierte Nachfrage im Einzelhandelssektor –
Lebensmittel/DIY (Baumärkte)
(Stark/Mittelmäßig: 47 %) 7% 16% 33% 44% Hotel: Business-Hotellerie
Shopping-Center (Stark/Mittelmäßig: 13 %)
5% 8% 33% 54% Einzelhandel: Shopping-Center
Stark Mittelmäßig Gering Gar nicht
Vergleich zum Vorjahr (2022 vs. 2021)
Seite 26Büro: Berlin bleibt an der Spitze – Einzelhandel: München am beliebtesten
„Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2022 besonders in Ihrem Investmentfokus?“
Kernaussagen Büro und Einzelhandel*
► Hamburg (14 % vs. 14 %) und München (14 % vs.
14 %) sind neben Berlin (16 % vs. 17 %) die
beliebtesten Bürostandorte der Bundesrepublik.
19%
► Bürolagen außerhalb der Top 7 bleiben
verhältnismäßig schwach nachgefragt. 16%
(Hannover: 4 % vs. 5 %;
14% 14%
Leipzig/Dresden: 7 % vs. 6 %) 13% 13% 13% 13%
11% 11% 11%
► Einzelhandelsimmobilien in Leipzig/Dresden 10% 10%
9%
gewinnen an Zuspruch der Investoren (10 % vs.
7%
7 %). 6% 6%
4%
► Der Standort München (19 % vs. 21 %) verzeichnet
im Einzelhandelssektor die höchste Nachfrage.
Büro Einzelhandel
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Hannover Köln Leipzig/Dresden München Stuttgart
Vergleich zum Vorjahr (2022 vs. 2021) * Mehrfachantworten möglich
Seite 27Wohnen: Berlin und München favorisiert
„Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2022 besonders in Ihrem Investmentfokus?“
Kernaussagen Wohnen*
► Die Standorte Berlin (14 % vs. 13 %) und München
(14 % vs. 13 %) verzeichnen steigende Tendenzen
in der Gunst der Teilnehmer.
► Düsseldorf (11 % vs. 11 %), Köln (11 % vs. 11 %),
Leipzig/Dresden (11 % vs. 10 %) sowie Stuttgart
(11 % vs. 10 %) verzeichnen ein gleichbleibend 14% 14%
hohes Nachfrageniveau bei Wohnimmobilien.
11% 11% 11% 11%
► Frankfurt (10 % vs. 12 %) verliert an Zuspruch der 10% 10%
Investoren. 8%
Wohnen
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Hannover Köln Leipzig/Dresden München Stuttgart
Vergleich zum Vorjahr (2022 vs. 2021) * Mehrfachantworten möglich
Seite 28Klimawandel im Fokus – neben Digitalisierung stärkster Megatrend
„ Welche Megatrends werden den deutschen Immobilienmarkt in den nächsten 5–10 Jahren am meisten beeinflussen?“
Kernaussagen
51% 42% 6% Klimawandel
► Der Klimawandel beschäftigt die
Immobilienbranche in zunehmendem Maße.
(93 % vs. 82 %)
57% 35% 8% Digitalisierung
► Digitalisierung nicht mehr bedeutendster
Megatrend. (92 % vs. 94 %)
► Marktteilnehmer erwarten großen Einfluss der 43% 48% 9% Demografischer Wandel
Urbanisierung auf den deutschen
Immobilienmarkt. (79 %)
► Die Relevanz der Zinsentwicklung nimmt weiter 27% 52% 18% 3% Urbanisierung
zu. (76 % vs. 64 %)
► Gleichbleibende Relevanz von politischen
Instabilitäten und Unsicherheiten. (53 % vs. 55 %) 29% 47% 21% 3% Zinsentwicklung
14% 50% 33% 3% Globalisierung der Investmentströme
12% 41% 36% 11% Politische Instabilität/Unsicherheiten
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2022 vs. 2021)
Seite 29ESG-Kriterien treiben Portfolioumschichtungen
„ Wie bewerten Sie die nachfolgenden Aussagen zum Thema ESG? (Environment, Social, Governance)?“
Kernaussagen
► Die Branche sieht in der Gefahr von „Stranded
Assets“ den Treiber wesentlicher „Die Gefahr von ,Stranded Assets‘
Portfolioumschichtungen. (98 %) 75% 23% 2% (Unverkäuflichkeit von Immobilien/rapide
Wertabschläge) führt zu wesentlichen
Portfolioumschichtungen.“
► Der Grundstein einer ESG-konformen
Portfoliostrategie ist eine adäquate
Datengrundlage. (98 %)
► Durch die seit Anfang des Jahres 2022 geltende
EU-Taxonomie ist der Druck auf die Branche
deutlich gestiegen, (71 %) „Eine adäquate Datengrundlage ist der
67% 31% 2% Grundstein einer ESG-konformen
Portfoliostrategie.“
„Im Zuge der EU-Taxonomie steigt der Druck des
18% 53% 28% Kapitalmarktes zur Implementierung von ESG-
Kriterien.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 30Umwandlungsverbot führt zu weiter steigenden Preisen von Wohneigentum
8% 1% 12%
„Das Umwandlungsverbot
„Auch die Konnektivität 40%
im Baulandmobilisierungs-
von Wohngebäuden spielt 46%
gesetz führt zu einer
zukünftig eine
künstlichen Verknappung
entscheidende Rolle in der
von Eigentumswohnungen
Vermietung (Homeoffice).“
45% und somit zu steigenden
91 %
Preisen.“
48% 88 %
„Was sind 2022 die
Top-Trends der
Nutzungsklasse
Wohnen?“
1%
16%
23%
31% 32%
„In der kommenden
Legislaturperiode wird eine „Der Trend vom ,Wohnen
bundesweit verschärfte im Grünen‘ (Ausweichen in
Regulierung der Randlagen) wird sich
Wohnungsmieten nachhaltig etablieren.“
vorangetrieben.“ 77 %
83 %
52%
45%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 31Kürzere Vertragslaufzeiten und reduzierte Flächennachfrage bei Büros erwartet
7% 1% 1%
15%
29%
„Die Identität bzw.
Wahrnehmung des Büros „Die durchschnittliche
hat sich geändert - vom Laufzeit von neu
48%
reinen Arbeitsplatz zum abgeschlossenen
Identifikations- und Büromietverträgen wird
44% Interaktionstreffpunkt.“ sich verkürzen.“
92 % 84 %
55%
„Was sind 2022 die
Top-Trends der
Nutzungsklasse
Büro?“
2% 5%
20%
24%
30% „Neben Zentrale und
28%
Homeoffice werden sich
,dritte Orte‘ als „Flexibles Arbeiten führt zu
Arbeitsstätten einer reduzierten
(Satellitenbüros, Co- Flächennachfrage.“
Working, Flex-Office) 67 %
etablieren.“
78 %
48%
43%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 32Kreativität im stationären Einzelhandel wichtiger als jemals zuvor
5% 1% 7% 1%
„Im stationären
„Innerstädtische Shopping- Einzelhandel werden 43%
36% Center müssen neue verstärkt kleinere Flächen
Nutzungskonzepte finden.“ nachgefragt.“
94 % 58% 92 %
49%
„Was sind 2022 die
Top-Trends der
Nutzungsklasse
Einzelhandel?“
9%
16%
29% 30%
„Leer stehende
„Die Flexibilisierung von
Handelsflächen werden
26% Ladenöffnungszeiten und
zunehmend von Online-
Sonntagsöffnungen
Lieferdiensten (Gorillas,
könnten helfen, um den
Flink, Amazon etc.)
stationären Einzelhandel
angemietet.“
wiederzubeleben.“
84 %
65 %
55%
35%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 33Business-Hotellerie unter Anpassungsdruck
1% 5%
13%
21% 29%
35%
„Die Umsetzung von ESG- „Der individuelle
konformen Maßnahmen im Geschäftstourismus wird
operativen Bereich und im langfristig nur 2/3 des
Immobilienbereich wird ein Vorkriseniveaus
Kernthema für die erreichen.“
Hotelbranche.“ 74 %
86 %
51%
45%
„Was sind 2022 die
Top-Trends der
Nutzungsklasse
Hotel?“
3% 5% 12%
21%
28%
„Die pandemiebedingte
negative Marktentwicklung
„Das Investoren- und
bei Hotelimmobilien ist
40% Betreiberinteresse an
bereits eingepreist – mit
Ferienhotels steigt.“
weiteren (wesentlichen)
55 %
Korrekturen ist nicht zu
rechnen.“ 43%
69 %
48%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 34Kontakt
Ihre Kontakte für Fragen und Feedback zur Studie
Christian Schulz-Wulkow FRICS Paul von Drygalski MRICS
Managing Partner
E-Mail: christian.schulz-wulkow@de.ey.com E-Mail: paul.von.drygalski@de.ey.com
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Seite 36EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory Die globale EY-Organisation im Überblick Die globale EY-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit das Vertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams, exzellenten Leistungen und einem sprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel ist es, Dinge voranzubringen und entscheidend besser zu machen — für unsere Mitarbeiter, unsere Mandanten und die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht unser weltweiter Anspruch Building a better working world. Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Mandanten. Informationen dazu, wie EY personenbezogene Daten erhebt und verwendet, sowie eine Beschreibung der Rechte, die Personen gemäß des Datenschutzgesetzes haben, sind über ey.com/privacy verfügbar. Weitere Informationen zu unserer Organisation finden Sie unter ey.com. In Deutschland ist EY an 20 Standorten präsent. „EY“ und „wir“ beziehen sich in dieser Publikation auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited. © 2022 Ernst & Young Real Estate GmbH All Rights Reserved. ED None Bildmaterial: Pexels Diese Präsentation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann diese Präsentation nicht den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und/oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen sollte ein geeigneter Berater zurate gezogen werden. ey.com/de
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