Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt - Österreich 2018 - EY
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Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Österreich 2018
Inhalt Kernergebnisse 4 Design der Studie 6 Befragungsergebnisse 8 Fazit 27 Ihre Kontakte 29
Editorial
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
das EY Real Estate Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt liegt vor Ihnen
und gibt Ausblick auf das Jahr 2018, auf jene Entwicklungen, Herausforderungen
und Trends, die den Markt im nächsten Jahr beeinflussen und bestimmen
werden.
Alexander Wlasto
Partner
Sector Leader Real Rund 50 Leading Industry Professionals wurden von uns im Zuge der Erhebung
Estate, Hospitality befragt und deren Ansichten und Meinungen zu Themen wie
and Construction
Austria Marktgegebenheiten, Investitionen, Entwicklung nach Asset Klassen und
geografische Verteilung, Einflussfaktoren wie politisches Umfeld oder
Zinsentwicklung oder Veränderungen durch Trends wie Digitalisierung erhoben.
Die Ergebnisse finden Sie in der vorliegenden Publikation. Wir hoffen Ihnen
durch unsere Analyse einen Informationsvorsprung gegenüber dem Mitbewerb
und in jedem Fall spannende Einsichten in die die Immobilienbranche künftig
bestimmenden Themen bieten zu können.
Erich Sorli
Partner
Assurance
Mit besten Grüßen,
Alexander Wlasto Erich Sorli Dr. Claudia Brey
Partner Partner Senior Manager
Dr. Claudia Brey
Senior Manager
Transaction Real
Estate
3 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Kernergebnisse
Attraktivität des Standortes
Österreich wurde im Jahr 2017 von fast allen Befragten – insgesamt 97% - als attraktiver oder sehr
attraktiver Markt für Immobilieninvestments gesehen.
Auch im europäischen Vergleich gilt Österreich als attraktiver Standort für Immobilieninvestments.
Immobilienmarktumfeld
Das politische Umfeld in Österreich ist im Wesentlichen stabil. Insgesamt 67% der Befragten sind
der Meinung, dass das Ergebnis der Nationalratswahl im Herbst 2017 keinen wesentlichen Einfluss
auf den Immobilienmarkt haben wird.
Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft
Der Trend zur Digitalisierung scheint in der Immobilienbranche angekommen zu sein – das meinen
insgesamt 76% der Befragten. Der Trend zeigt, dass die Digitalisierung herkömmliche
Geschäftsmodelle wie Asset Management, Bewertung oder das Maklergeschäft verändern wird.
Auch das Building Information Modeling (BIM) wird sich mittelfristig in Österreich etablieren.
Transaktionsmarkt
Aufgrund der Produktknappheit und der daraus resultierenden hohen Preise setzen die
Bestandshalter auch 2018 auf Neubau und Nachverdichtung.
Das aktuelle Marktumfeld führt teilweise zu überhöhten Preisvorstellungen auf Verkäuferseite.
Insgesamt 67% der Befragten gehen jedoch davon aus, dass der Preis-Peak mittlerweile erreicht
ist. Demzufolge sollten sich die Preise 2018 eher seitwärts bewegen.
4 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Risiken und Hindernisse
Zu den größten Hindernissen für Transaktionen werden im Jahr 2018 abweichende
Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer sowie die hohe Risikoübertragung auf die
Käuferseite zählen.
Eine wesentliche Veränderung bei Kreditkonditionen ist eher nicht zu erwarten.
Investmentfokus
Der standortspezifische Investmentfokus in Österreich liegt bei Büroimmobilien stark in Wien,
gefolgt von St. Pölten.
Das Interesse an Investitionsmöglichkeiten in der Asset Klasse Wohnen gewinnt insbesondere in
Salzburg an Bedeutung.
Megatrends
Der einflussreichste Trend auf dem österreichischen Immobilienmarkt ist der demografische
Wandel. Die Zinsentwicklung wird die Immobilienbranche in Zukunft tendenziell stärker
beeinflussen als bisher.
Einen starken Trend sehen zwei Drittel der Befragten in der Digitalisierung sowie in der
Globalisierung der Investmentströme. Auch der Klimawandel gewinnt an Relevanz.
Ausblick
Von der neuen Bundesregierung wird eine Lockerung der Bauvorschriften sowie eine Anpassung
des Mietrechts und der Wohnbauförderung gewünscht, um die derzeit angespannte Marktlage zu
entspannen.
Eine Implementierung der Mietpreisobergrenze ist vom Großteil der Befragten – insgesamt 90% -
nicht gewünscht.
5 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Design der Studie
Ziel der Studie ist eine Einschätzung des österreichischen
Immobilieninvestmentmarkts für 2018 durch aktive Marktteilnehmer. Auf dieser Basis
entsteht ein Ausblick auf die Strategie, die Investoren im kommenden Jahr in
Österreich verfolgen.
Die Ergebnisse der vorliegenden Studie beruhen auf unserer Umfrage, an der rund
50 Investoren teilgenommen haben. Die Umfrage wurde im Oktober und November
2017 durch aktive Investoren und Marktteilnehmer am österreichischen
Immobilienmarkt beantwortet.
Themengebiete des Fragebogens:
Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Österreich
im Jahr 2018 durch aktive Marktteilnehmer
Immobilien-Investmentstrategie im Hinblick auf die Entwicklung des
Immobilienmarktes
Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen Querschnitt des
österreichischen Immobilieninvestmentmarkts. Dazu zählen:
Banken
geschlossene Immobilienfonds
Immobilien-AGs/REITs
institutionelle Investoren
Kapitalanlagegesellschaften
Opportunity-/Private-Equity-Fonds (PE)
Privatpersonen/Family Offices
Wohnungsgesellschaften
Neben vorgegebenen Auswahlantworten hatten die Teilnehmer die Möglichkeit, zu
jeder Frage individuelle Kommentare abzugeben. Diese wurden anonymisiert und
ähnliche Angaben zusammengefasst wiedergegeben.
6 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Befragungs- ergebnisse
Standortattraktivität
Fragestellung:
Wie beurteilen Sie die Attraktivität Österreichs als Standort für
Immobilieninvestments im Jahr 2018?
Österreich bleibt attraktiv
Österreich wird von nahezu allen Befragten – insgesamt 97% - als „attraktiver“ oder „sehr attraktiver“
Standort für Immobilieninvestments gesehen. Diese positive Stimmung am österreichischen
Investmentmarkt war auch in den Vorjahren zu beobachten. 2016 schätzten 94% der Befragten
Österreich als „attraktiven“ oder „sehr attraktiven“ Standort ein. Die hohe Attraktivität hat sich daher
gehalten.
Der Anteil der Befragten, die den Standort Österreich als „weniger attraktiv“ (3%) einschätzen, ist leicht
gesunken. Im Jahr 2016 gaben dies noch 6% der Befragten an.
58%
49%
39%
33%
18%
3%
sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv
1 2
Europa Österreich
Fragewortlaut:
1 Wie beurteilen Sie die Attraktivität Österreichs als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2018 im europäischen Vergleich?
2 Wie beurteilen Sie die Attraktivität Österreichs als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2018 absolut gesehen?
8 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Standortattraktivität
Auch im europäischen Vergleich wird die Standortattraktivität Österreichs weitgehend positiv
eingeschätzt. Im Jahr 2016 beurteilten insgesamt 87% der Befragten Österreich im Vergleich zu anderen
europäischen Ländern als „attraktiven“ bzw. „sehr attraktiven“ Standort. Aktuell empfinden 33% der
Befragten Österreich als „sehr attraktiven“ Standort und 49% als „attraktiven“ Standort für
Immobilieninvestments. Dem gegenüber stehen 18%, die den Standort für „weniger attraktiv“ im
europäischen Vergleich halten.
Interessant ist hier die Gegenüberstellung der Einschätzung der Attraktivität Österreichs als Standort für
Immobilieninvestments im Jahr 2018 absolut gesehen, wo nur 3% der Befragten angaben, den Standort
für „wenig attraktiv“ zu halten.
Statements der Teilnehmer
„Österreich ist interessant für internationale Investoren, weil die Yield compression noch nicht
so ausgebildet ist wie zB in den deutschen Kernmärkten.“
„Österreich wird als wenig volativer Markt sowohl von europäischen als auch
außereuropäischen Investoren sehr geschätzt und nachgefragt.“
„Politische und vor allem steuerpolitische Unberechenbarkeiten wirken sich für internationale
Investoren mehr oder weniger stark nachteilig aus.“
„Die Preise sind in Österreich sehr hoch, allerdings handelt es sich um ein stabiles Umfeld
und hoffentlich eine wirtschaftsfreundliche neue Regierung, die den Standort Österreich
nachhaltig aufwertet.“
„Der Standort Wien ist von starkem Zuzug geprägt, es besteht weiterhin eine starke
Nachfrage nach Wohnimmobilien - damit ist die Auslastung der Wohnimmobilien
gewährleistet. Im Vergleich zu Westeuropa sind die Immobilienpreise noch moderat.“
„Je nach Asset Klasse gibt es interessantere Länder in der EU.“
„Der Einzelhandel ist noch immer ein stabiler Markt, einziger Nachteil ist die rechtliche
Unsicherheit aufgrund der Politik.“
9 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Immobilienmarktumfeld
Fragestellung:
Welchen der folgenden Aussagen zum österreichischen Immobilienmarktumfeld
stimmen Sie für 2018 zu?
Digitalisierung
Der Trend zur Digitalisierung scheint in Österreich und auch in der Immobilienbranche angekommen zu
sein – das meinen insgesamt 76% der Befragten. Fast alle Teilnehmer (91%) gaben an, dass die
Digitalisierung herkömmliche Geschäftsmodelle wie Asset Management, Bewertung oder das
Maklergeschäft verändern wird. Nur 9% stimmen dieser Aussage eher nicht zu.
Auch in der Bewirtschaftung von Immobilien werden „Smart-Real-Estate-Technologien“ als Treiber für
Effizienz, Nachhaltigkeit und Kostenreduktion gesehen. Dieser Aussage beurteilten insgesamt 82% der
Befragen positiv.
Auch am Bau selbst ist die Digitalisierung dabei sich zu etablieren. 39% der Befragten meinen, dass sich
Building Information Modeling (BIM) mittelfristig in Österreich etablieren wird. Weitere 55% stimmen
dieser Aussage auch „eher zu“. Dem gegenüber stehen 6% der Befragten, die von einer mittelfristigen
Etablierung von BIM „eher nicht“ überzeugt sind.
Das Thema Digitalisierung ist in der
Immobilienbranche angekommen. 24% 52% 24%
Die Bewirtschaftung von Immobilien wird durch
intelligente52%
"Smart-Real-Estate-Technologien" 36% 46% 18%
effizienter, nachhaltiger und kostengünstiger. 46%
Das Thema 55% Die Bewirtschaftung
Die Digitalisierung
Digitalisierung ist verändert herkömmliche
BIM1 wird sich Digitalisierung wird durch
58%
Geschäftsmodelle,
in der z.B. Asset Management,
mittelfristig in 58% verändert 33%
33%Technologie 9%
Bewertung
Immobilien- oder das Maklergeschäft.
Österreich herkömmliche effizienter,
branche etablieren. Geschäfts- nachhaltiger und
39% 36% kostengünstiger.³
angekommen. modelle.²
BIM (Building Information Modeling) wird sich
24%mittelfristig in24%
Österreich etablieren. 39% 55% 18%
6%
6% 9%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
1 Building Information Modeling
2 Wortlaut der Frage: „Die Digitalisierung verändert herkömmliche Geschäftsmodelle, z.B. Asset Management, Bewertung oder das Maklergeschäft.“
3 Wortlaut der Frage: „Die Bewirtschaftung von Immobilien wird durch intelligente "Smart-Real-Estate-Technologien" effizienter, nachhaltiger und kostengünstiger.“
10 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Immobilienmarktumfeld
Das
Das Ergebnis
Ergebnis der
der Nationalratswahl
Nationalratswahl wird
wird keinen
keinen
wesentlichen
wesentlichen Einfluss
Einfluss auf
auf den
den österreichischen
österreichischen 37% 30% 27% 6%
Immobilienmarkt
Immobilienmarkt haben. haben.
Politische Instabilitäten
Politische führenführen
Instabilitäten auch auch
auf dem
am
österreichischenImmobilienmarkt
österreichischen Immobilienmarktzuzu 21% 55% 21% 3%
Unsicherheiten.
Unsicherheiten.
Es wird immer schwieriger qualifizierte
Es wird immer schwieriger,
Mitarbeiterqualifizierte
zu finden. 29% 60% 11%
Mitarbeiter zu finden.
Die Niedrigzinsphase wird sich 2018 fortsetzen. 46% 45% 9%
Die Niedrigzinsphase wird sich 2018 fortsetzen.
Der Wettbewerb
Der Wettbewerb um innerstädtische
um innerstädtische
Entwicklungsgrundstücke
Entwicklungsgrundstücke führt
fürht zu überzogenen 64% 33% 3%
Kaufpreisen. Kaufpreisen.
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Politisches Umfeld
Das politische Umfeld in Österreich ist im Wesentlichen stabil - dies ergab die Einschätzung der
Studienteilnehmer. Insgesamt 67% der Befragten gaben an, nicht zu glauben, dass das Ergebnis der
Nationalratswahl im Herbst 2017 einen wesentlichen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben wird.
Dennoch stimmten 76% der Befragten zu, dass Instabilitäten auf geopolitischer Ebene grundsätzlich auch
auf den österreichischen Immobilienmarkt Auswirkungen haben können. 2016 waren 72% der Befragten
der Ansicht, dass solche Instabilitäten bei internationalen Investmententscheidungen hinreichend
eingepreist werden.
Heiße Kämpfe um Preise und Mitarbeiter
Der Preiskampf um Entwicklungsgrundstücke, insbesondere in sehr guten Lagen, bleibt heiß. Auch eine
Zinswende lässt weiter auf sich warten. Die Ansicht, dass sich die Niedrigzinsphase 2018 fortsetzen wird,
teilen 91% der Befragten.
Ein wesentlicher Faktor für einen funktionierenden Markt sind qualifizierte Mitarbeiter. Diese sind laut 89%
der Befragten immer schwieriger zu finden.
11 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Immobilientransaktionsmarkt
Antworten auf die Produktknappheit
Aufgrund der Produktknappheit und der daraus resultierenden hohen Preise setzen die Bestandshalter
auch 2018 auf Neubau und Nachverdichtung – dieser Meinung sind alle Befragten. Ebenso stimmt eine
große Mehrheit (90%) zu, dass das aktuelle Marktumfeld den Verkäufern weiter in die Karten spielt und
zu teilweise überzogenen Preisvorstellungen führt. Zudem verhindert mangelnde Flexibilität der
Ankaufskriterien teilweise gute Opportunities (90%).
Insgesamt 77% der Befragten gehen davon aus, dass der Preis-Peak mittlerweile erreicht sein müsste.
Demzufolge wird erwartet, dass sich die Preise 2018 eher seitwärts bewegen. Das aktuell hohe
Preisniveau scheint jedoch insbesondere bei Core-Produkten die Manage-to-Core Strategie
voranzutreiben - meinen 86% der Befragten.
Die Erwartungshaltung der Marktteilnehmer hinsichtlich des Transaktionsvolumens lässt auf einen leicht
steigenden Trend schließen. 60% der Befragten schätzen, dass das Transaktionsvolumen im Jahr 2018
nicht unter dem Niveau von 2017 liegen wird.
Internationale Investoren
Internationale Investoren scheinen sich für den österreichischen Immobilienmarkt zu interessieren.
Aktuell wird von 93% der Befragten erwartet, dass asiatische Investoren nur bei Großtransaktionen im
Jahr 2018 in Erscheinung treten werden.
Transaktionsvarianten
Entsprechend der Meinung von insgesamt 86% der Befragten, haben sich Forward-Deals gut auf dem
österreichischen Markt etabliert. Neben der vermehrten Nutzung von Forward-Deals wird durch
insgesamt 87% der Befragten erwartet, dass Projektentwickler den frühen Exit in höherem Ausmaß auch
durch Plattformverkäufe suchen.
Statements der Teilnehmer
„Asymmetrie zu Gunsten der Verkäufer/Projektentwickler bzw. zu Lasten der Käufer, überzogene KP-Vorstellungen
der Verkäufer/Projektentwickler sowie immer weitere Aufweichung von Garantien.“
„Sehr hohe Nachfrage trifft auf wenig Angebot. Das bleibt auch 2018 so.“
„Der Mietwohnungsmarkt im freifinanzierten Neubaubereich hat sich in den letzten Jahren gut etabliert.“
12 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Immobilientransaktionsmarkt
Fragestellung:
Welchen der folgenden Aussagen zum österreichischen Immobilientransaktions-
markt stimmen Sie für 2018 zu?
Insgesamt wird das Transaktionsvolumen im
Jahr 2018 unter dem Niveau von 2017 liegen. 10% 30% 53% 7%
Der Preis-Peak ist im Wesentlichen erreicht,
2018 bewegen sich die Preise seitwärts. 13% 64% 23%
Hohes Preisniveau bei Core-Produkten treibt die
Manage-to-Core-Strategie. 32% 54% 14%
Forward-Deals haben sich gut auf dem Markt
etabliert. 41% 45% 14%
Projektentwickler suchen frühen Exit über
Forward-Deals oder Plattformverkauf. 47% 40% 10% 3%
Bei zu starren Ankaufskriterien fallen teilweise
interessante Investments durchs Raster. 37% 53% 10%
Das aktuelle Marktumfeld führt teilweise zu
überzogenen Preisvorstellungen der Verkäufer. 57% 33% 10%
Asiatische Investoren treten nur bei
Großtransaktionen in Erscheinung. 41% 52% 7%
Bestandshalter setzen wegen der
Produktknappheit auf Nachverdichtung und 43% 57%
Neubau.
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
13 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Immobilientransaktionsmarkt
Wohnen
Fragestellung:
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Österreich im Jahr 2018 in
Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Preisanstieg an allen Standorten
Der Trend steigernder Preise im Sektor Wohnen wird sich auch im Jahr 2018 fortsetzen. Waren 2016
noch 49% der Befragten der Meinung, dass die Preise für Wohnimmobilien in 1a-Lagen steigen werden,
sind es aktuell bereits 83%. Auch in 1b-Lagen und in der Peripherie werden steigende Preise von 73%
bzw. 59% erwartet. 2016 waren dies noch nur 52% bzw. 31%.
Aussichten auf sinkende Preisen gibt es derzeit nicht. Die Trendwende weg von sinkenden zu steigenden
Preisen setzt sich fort.
83% Wohnen
73%
59%
38%
23%
17%
3% 3%
Preise steigen Preise bleiben gleich Preise fallen
1a-Lage 1b-Lage Peripherie
Statements der Teilnehmer
„Ich gehe generell von einer leichten Preissteigerung im Sektor Wohnen aus.“
14 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Immobilientransaktionsmarkt
Büro & Einzelhandel
Fragestellung:
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Österreich im Jahr 2018 in
Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Preisstagnation in Bestlagen – Preisabfall in der Peripherie
In den 1a-Lagen werden sowohl für Büro- als auch für Einzelhandelsimmobilien eher stagnierende Preise
erwartet, wobei gegebenenfalls eintretende Preissteigerungen in 1a-Lagen eher in der Asset Klasse Büro
von 31% der Befragten erwartet werden. Dem gegenüber sehen 43% bzw. 40% der Befragten einen
Preisabfall für Büroimmobilien bzw. für Einzelhandelsimmobilien in C-Lagen. Dieser Trend war auch in
den Vorjahren zu beobachten, 2016 wurden sinkende Preise in diesen Lagen jedoch von 50% respektive
63% erwartet. Die hohe Nachfrage und die Produktknappheit ist auch hier zu orten.
Stabil scheint die Preisentwicklung in 1b-Lagen. Mit 66% für Büro bzw. 67% für Einzelhandelsimmobilien,
bleibt der Trend nach einem Aufschwung aus 2014 (39% Büro, 31% Einzelhandel), dem Trend aus 2016
folgend. Damals wurde eine Preisstagnation von 47% der Befragten für Büro und von 46% der Befragten
für Einzelhandelsimmobilien erwartet.
Büro Einzelhandel
66% 76%
62%
67%
50% 57%
43%
40%
31%
23%
18% 17% 17%
10%
7% 7% 7%
3%
Preise steigen Preise bleiben Preise fallen Preise steigen Preise bleiben Preise fallen
gleich gleich
1a-Lage 1b-Lage Peripherie
15 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Immobilientransaktionsmarkt
Hotel & Logistik
Fragestellung:
„Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Österreich im Jahr 2018 in
Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Der Preistrend bleibt stabil
Die Kaufpreise von Hotelimmobilien in 1a-Lagen scheinen sich 2018 leicht nach oben zu entwickeln. Das
indizieren 52% der Befragen im Vergleich zu 48%, die von einer Stagnation ausgehen. In den Vorjahren
war die Preislage eher stabil – 2016 waren 73% der Befragten von einer Preisstagnation überzeugt.
Hotels in 1b-Lagen zeigen, wie auch in den Vorperioden, eine stabile Preisentwicklung. In der Peripherie
verschieben sich die Preise in Richtung gleich bleibende Preise (66%) von vorherigen sinkenden
Preistrends (2016: 59%).
Es werden zunehmend steigende Preise für Logistikimmobilien in 1a-Lagen erwartet. Die
Erwartungshaltung für 1b- sowie periphere Lagen zeigt eher stagnierende Preise – 50% bzw. 53% der
Befragten gehen von gleich bleibenden Preisen aus. Der Trend aus den Vorjahren setzt sich somit für 1a-
und 1b-Lagen fort. Eine Kehrtwende zu steigenden Preisen zeichnet sich für periphere Lagen ab.
Hotel Logistik
64%
69%
66%
53%
50%
52%
48% 43%
36%
29%
24% 24%
10% 11%
7% 7% 7%
0%
Preise steigen Preise bleiben Preise fallen Preise steigen Preise bleiben Preise fallen
gleich gleich
1a-Lage 1b-Lage Peripherie
16 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Immobilientransaktionsmarkt
Risiken & Hindernisse
Fragestellung:
„Was wird das größte Hindernis für erfolgreiche Transaktionsabschlüsse in
Österreich im Jahr 2018 sein?“
Bedeutendste Transaktionshindernisse bleiben überhöhte
Kaufpreise und zu große Risiken
Zu den größten Hindernissen für Transaktionen werden im Jahr 2018 abweichende
Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer (96% Zustimmung) sowie die hohe
Risikoübertragung auf die Käuferseite (75% Zustimmung) zählen.
Die Verfügbarkeit von Finanzierung sowie die Höhe des notwendigen Eigenkapitals wird hingegen
weniger als Transaktionshindernis gesehen. Kreditfinanzierungen scheinen ausreichend zur Verfügung zu
stehen.
Der Großteil der Befragten geht davon aus, dass die Entwicklung im Themenbereich Kreditkonditionen
eher konstant bleiben wird.
Verfügbarkeit von erstrangigen Kreditfinanzierungen (Senior)
Kreditkonditionen 11% 7% 64% 18%
Mangelnde Verfügbarkeit nachrangiger Kreditfinanzierungen
89% (Junior/ Mezzaninkapital)
4% 30% 47% 19%
61% Höhe des erforderlichen Eigenkapitals
54% 7% 29% 50% 14%
46%
36% Überzogene Übertragung von Risiken auf die Käuferseite
36% 39% 25%
7% Abweichende Kaufpreisvorstellung zwischen Käufer und Verkäufer
4% 4%
52% 44% 4%
steigen status-quo sinken
Ich stimme zu Ich stimme eher zu
Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Marge Zins Kreditanforderungen
17 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Investmentfokus nach
Asset Klasse
Fragestellung:
„Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2018 in Ihrem
Investmentfokus?“
Wohnen für 2018 deutlich gefragter
Der Fokus vieler Investoren liegt nach Einschätzung der Befragten weiterhin auf Wohnimmobilien. Diese
waren bereits in den Vorperioden (2016: 61%) stark nachgefragt. Dieser Trend wird sich 2018 fortsetzen.
Insgesamt 85% der Befragten sieht in der Asset Klasse Wohnen einen starken bzw. mittleren
Investmentfokus.
An zweiter Stelle liegen Büroimmobilien, wobei der Trend hier einen weniger starken Investmentfokus
zeigt als für Wohnimmobilien. Insgesamt 72% der Befragten sehen eine starke oder mittlere Nachfrage
nach Büroobjekten. Im Gegensatz dazu erwarten 21% geringe Investments und 7% gar keine
Investments in diese Asset Klasse.
56%
40%
36% 36%
29%
25%
21% 21%
14%
11%
7%
4%
Wohnen Büro Einzelhandel
stark mittel gering gar nicht
18 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Investmentfokus nach
Asset Klasse
Fragestellung:
„Welche österreichischen Standorte stehen im Jahr 2018 besonders in Ihrem
Investmentfokus?“
Wien bleibt im Fokus der Büro-Investoren
Bei der Frage, welcher Standort für Investments in die Asset Klasse Büro in Österreich besonders
interessant ist, ist zu erkennen, dass hier ein starker Fokus auf Wien liegt, St. Pölten folgt an zweiter
Stelle. Auch in Salzburg, Graz und Linz werden Investitionen in Büros erwartet, während in den restlichen
Landeshauptstädten im Bereich Büro das Interesse verhalten zu sein scheint.
Ein starker Investmenttrend in Einzelhandelsobjekte wird von 22% der Befragten in Wien und jeweils 17%
in Salzburg, Graz und Linz erwartet. Ebenfalls nennenswert, jedoch in geringerem Ausmaß, zeichnet sich
Interesse auch für Innsbruck, Bregenz, Klagenfurt, St. Pölten sowie in Eisenstadt ab.
Das Interesse an Salzburg nimmt zu
Im Bereich der Wohnimmobilien bleibt Wien weiterhin im Fokus der Investoren. Ein gesteigertes Interesse
hinsichtlich Investitionsmöglichkeiten in dieser Asset Klasse zeigt sich laut Meinung der Befragten jedoch
auch in Salzburg. Waren 2016 noch 14% der Studienteilnehmer an Salzburg interessiert, zeigt der Trend
nun eine Steigerung auf 22%. Der Trend in den restlichen Landeshauptstädten scheint ebenfalls leicht
steigend.
Wohnen 24% 22% 16% 12% 4% 4% 8% 6% 6%
Büro 62% 8% 8% 8% 15%
Einzel-
handel 22% 17% 17% 17% 6% 6% 6% 6% 6%
Wien Salzburg Graz Linz Innsbruck Bregenz Klagenfurt St. Pölten Eisenstadt
19 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Investmentfokus nach
Standort
Wohnen bleibt Spitzenreiter
Bei der Einzelanalyse der Landeshauptstädte zeigt sich folgendes Ergebnis:
Die Erwartungen betreffend die Verteilung der Investmentaktivität auf die verschiedenen Asset Klassen
ergeben für ganz Österreich ein klares Bild - die Asset Klasse Wohnen wird von den Befragten in jeder
der einzelnen Landeshauptstädte deutlich an erster Stelle gereiht.
Statements der Teilnehmer
„Unser Fokus liegt auch im Ausland, z.B. Spanien.“
„Wir investieren auch außerhalb der Landeshauptstädte.“
„Das Umland von Wien ist ebenfalls im Investmentfokus.“
20 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Megatrends
Fragestellung:
„Welche Megatrends werden den österreichischen Immobilienmarkt in den
nächsten 5-10 Jahren beeinflussen?“
Die Veränderung, die den österreichischen Immobilienmarkt in kommender Zeit am meisten beeinflussen
wird ist der demografische Wandel. Darüber waren sich insgesamt 93% der Befragten einig. Auch die
Zinsentwicklung wird die Immobilienbranche tendenziell stärker beeinflussen. Das zeichnet sich durch die
80% Zustimmung im Vergleich zu 62% aus 2016 ab.
Einen starken Trend sehen jeweils zwei Drittel der Befragten in der Digitalisierung sowie in der
Globalisierung der Investmentströme.
Dass Klimawandel an Relevanz gewinnt, zeigt sich in der Steigerung von 19% „eher Zustimmung“ (2016)
auf aktuell insgesamt 41% Zustimmung.
Was die Situation des politischen Umfelds betrifft, gehen lediglich 7% der Befragten davon aus, dass
Instabilitäten und Unsicherheiten den heimischen Immobilienmarkt beeinflussen werden. Für 33% ist
„eher“ vorstellbar, während der Rest der Teilnehmer diesem Faktor geringen bis keinen Einfluss zumisst.
Demografischer Wandel 65% 29% 7%
Zinsentwicklung 27% 53% 10% 10%
Digitalisierung 34% 33% 33%
Globalisierung der
Investmentströme 17% 49% 33%
Klimawandel 10% 31% 45% 14%
Politische
Instabilitäten/Unsicherheiten 7% 33% 42% 17%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Statements der Teilnehmer
„Die Mobilität wird eine große Veränderung bringen.“
21 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Megatrends
Büro
Fragestellung:
„Was sind 2018 die Trends in den jeweiligen Nutzungsklassen?“
Digitalisierung und flexibles Arbeiten verändern den
Büroimmobilienmarkt
Der Digitalisierungstrend scheint seinen Einfluss bereits in den einzelnen Nutzungsklassen zu zeigen.
Insbesondere bei Büroimmobilien wird die Konnektivität nach Meinung von insgesamt 89% der Befragten,
einen ähnlich hohen Stellenwert entwickeln wie die Lage der Immobilie.
Startups und Freelancer bewirken eine höhere Nachfrage nach flexiblen Arbeitsplätzen. So erobern Co-
Working-Spaces immer mehr Marktanteile – das meinen insgesamt 82% der Befragten.
Ein weiteres Kriterium, das insbesondere bei der Anmietung von Bürogebäuden wesentliche
Auswirkungen auf den Preis haben kann, ist die Zertifizierung des Gebäudes. Green- und Blue-Building
Zertifizierungen machen Gebäude vergleichbar und werden daher von Investoren gefragt.
Ereignisse aus politischen Entwicklungen auf internationaler Ebene können sich auf Österreichs
Immobilienmarkt auswirken. So meinen 4% der Befragten, dass Wien „erheblich“ vom Brexit profitieren
wird. Weitere 43% stimmen der Aussage „eher“ zu.
Konnektivität (z.B. Glasfaserkabel) wird zukünftig
ebenso wichtig wie die Lage sein. 50% 39% 7% 4%
Co-Working-Spaces erobern wesentliche
Marktanteile. 14% 68% 18%
Gebäudezertifizierungen (BREEAM, LEED,
DGNB) spielen bei der Anmietung von 36% 43% 18% 4%
Büroflächen eine wesentliche Rolle.
Wien wird erheblich vom Brexit profitieren. 4% 43% 46% 7%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
22 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Megatrends
Einzelhandel
Fragestellung:
„Was sind 2018 die Trends in den jeweiligen Nutzungsklassen?“
Der Retail-Markt ist mit Veränderungen konfrontiert
Der Retail-Markt ist mit großen Veränderungen insbesondere durch die Einflüsse von e-commerce
konfrontiert. Es zeigt sich jedoch, dass ein Großteil der Händler auf sich ändernde Marktbedingungen
bereits reagiert. Vertriebskanäle werden kombiniert um Präsenzen zu stärken. Onlinehändler setzen
vermehrt auf stationären Handel (71%), jedoch meinen insgesamt 54% der Befragten, dass fehlende
haptische und emotionale Aspekte das Wachstum des online-Geschäfts langfristig begrenzen werden.
Das online Geschäft wird sich auch auf die Art des Lebensmittelbezugs auswirken. Viele
Lebensmittelketten bieten bereits Lieferdienste an. Neue Konzepte basierend auf aktuellen Trends wie
ökologisch oder verpackungsfrei, stärken auch den stationären Lebensmitteleinzelhandel.
Retailer gehen bereits auf geänderte
Marktbedingungen im Einzelhandel ein. 33% 44% 19% 4%
Lieferdienste erobern wesentliche Marktanteile
im Lebensmitteleinzelhandel. 33% 45% 22%
Neue Konzepte stärken den stationären
Lebensmitteleinzelhandel: ökologisch, frisch und 19% 55% 26%
verpackungsfrei.
Onlinehändler setzen vermehrt auf stationäre
Läden (Omni-Channel). 11% 60% 22% 7%
Fehlende haptische und emotionale Aspekte
begrenzen das E-Commerce-Wachstum. 4% 50% 38% 8%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
23 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Megatrends
Wohnen
Fragestellung:
„Was sind 2018 die Trends in den jeweiligen Nutzungsklassen?“
Effizienter Wohnraum ist gefragt
Insbesondere in Ballungszentren werden Neubauwohnungen kleiner und effizienter – dem stimmen
insgesamt 64% der Befragten zu und weitere 32% „eher zu“.
11% der Befragten stimmen zu und weitere 53% stimmen „eher zu“, dass Normalverdiener bei
Neubauwohnungen wenig Berücksichtigung finden. In diesem Zusammenhang halten insgesamt 94% der
Befragten wohnungsbezogene Objektförderungen für weniger sinnvoll als Subjektförderung, die sich
durch regelmäßige Überprüfung auf Einhaltung der Förderungskriterien durch die Einzelperson
auszeichnet.
Eine Option, die die Schaffung von Wohnraum beschleunigen und unterstützen könnte, ist das serielle
bzw. modulare Bauen – davon sind insgesamt 65% der Befragten überzeugt.
In Ballungszentren werden Neubauwohnungen
kleiner und effizienter. 64% 32% 4%
Subjektförderung ist sinnvoller als
Objektförderung (regelmäßige Überprüfung auf
Einhaltung der Wohnberechtigungskriterien 47% 47% 6%
notwendig).
Serielles/Modulares Bauen ist die Zukunft im
Wohnungsneubau. 27% 38% 35%
Wohnraum für Normalverdiener fällt beim
Neubau durchs Raster. 11% 53% 32% 5%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
24 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Megatrends
Hotel
Fragestellung:
„Was sind 2018 die Trends in den jeweiligen Nutzungsklassen?“
Hotelmarken halten ihre Marktposition
Disruptive Technologien verändern das Marktverhalten im Hotelsegment. 2016 sahen insgesamt 63% der
Befragten eine Trendentwicklung dahin, dass die Hotellerie Marktanteile an private Anbieter und
Vermittlungsportale verlieren würde. Derzeit zeigt sich jedoch, dass sich die Disruption, die auf
Buchungsplattformen zurückzuführen ist, nur eingeschränkt Einfluss auf die Marktposition von
Hotelmarken hat.
Als stabil zeigt sich das Transaktionsverhalten im Bereich der Ferienhotellerie. Einen aktiveren Markt in
diesem Segment erwarten 48% der Befragten, während 52% dies eher nicht erwarten.
Im Serviceangebot von Hotels wird keine wesentliche Trendänderung erwartet. 55% der Befragten sehen
Lifestyle-Konzepte weiterhin als Alleinstellungsmerkmal.
Eine Angleichung der Renditen zwischen Hotels und Büros wird von insgesamt 78% der Befragten
erwartet.
Der Rendite-Spread zwischen Hotels und Büros
wird marginal. 19% 59% 22%
Das Transaktionsgeschehen im Bereich der
Ferienhotellerie wird zunehmen. 15% 33% 52%
Das Alleinstellungsmerkmal von Lifestyle-
Konzepten gegenüber standardisierten 7% 37% 48% 7%
Produkten wird zukünftig abnehmen.
Hotelmarken werden aufgrund von Buchungs-
plattformen zusehends an Bedeutung verlieren. 7% 26% 63% 4%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
25 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Ausblick
Fragestellung:
„Bei welchen Themen sollte die neue Bundesregierung aktiv werden?“
Mietpreisbremse ist nicht gewünscht
Von der neuen österreichischen Bundesregierung wird mehr Aktivität hinsichtlich einer Lockerung der
Bauvorschriften gewünscht.
Darüber hinaus befürwortet die Mehrheit der Befragten eine Anpassung des Mietrechts und eine
Neuregelung der Wohnbauförderung.
Eine Implementierung der Mietpreisobergrenze ist vom Großteil der Befragten – insgesamt 90% - nicht
gewünscht.
Mietrecht anpassen 50% 40% 7% 3%
Neuregelung der Wohnbauförderung 48% 41% 10%
Bauvorschriften deregulieren 57% 20% 17% 7%
Mietpreisobergrenze implementieren 7% 3% 21% 69%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Statements der Teilnehmer
„Novellierung Wohnungseigentumsgesetz bei den Stellplätzen. Novellierung des Bauträgervertragsgesetz beim
Ratenplan etc.“
26 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Fazit
Positive Erwartungen für den österreichischen
Immobilienmarkt
Österreich als Standort für Immobilieninvestitionen ist attraktiv und wird dies auch in
Zukunft bleiben, der heimische Markt muss die Konkurrenz aus dem Europäischen
Ausland nicht fürchten. Gründe dafür liegen in der stabilen politischen Lage und dem
positiven wirtschaftlichen Umfeld. Der Großteil der befragten Entscheidungsträger und
Industry Leaders des Landes sieht der Zukunft positiv entgegen.
Auch für die geografische Verteilung der Nachfrage wird wenig Veränderung erwartet:
Wien bleibt mit deutlichem Abstand Spitzenreiter, gefolgt von St. Pölten, dieser Standort
profitiert vom Ausbau der Bahnstrecke und damit der relativen Nähe zur Hauptstadt
Wien. Weiter westlich gewinnt die Stadt Salzburg an Interesse und Bedeutung als Ziel
von Immobilieninvestments.
Marktverändernde Einflüsse werden jedoch durch die die Wirtschaft im Allgemeinen
sowie die Immobilienbranche im Besonderen beeinflussenden Megatrends erwartet: Der
Trend zur Digitalisierung, so die Befragten der Studie, ist in der Immobilienbranche
angekommen und wird die Geschäftsmodelle der Sparten Asset Management,
Bewertung oder brokerage nachhaltig verändern. Der ungebrochene Trend des Online
Shoppings wird auf den stationären Einzelhandel weiterhin in grundlegender Weise
beeinflussen und formen. Retailer als auch Betreiber sind gefragt sich auf die
veränderten Rahmenbedingungen einzustellen und tun dies in weiten Teilen auch
bereits. Ebenso wird die Flächennachfrage nicht zuletzt durch die wachsende
Konkurrenz des E-Commerce beeinflusst, C- Lagen geraten zunehmend unter Druck
während Premium- Standorte größtenteils stabil bleiben.
Von der neuen Bundesregierung erwarten die Entscheidungsträger der
Immobilienbranche eine Anpassung des heimischen Mietrechtes und würden einer
Lockerung der Bauvorschriften positiv gegenüberstehen. Die Implementierung eines
Mietpreisbrems-Systems wie im Nachbarland Deutschland dagegen ist für die große
Mehrheit der Befragten nicht wünschenswert.
27 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018Ihre Ansprech- personen bei EY
Ihre Kontakte
Alexander Wlasto
Partner
Sector Leader Real Estate, Hospitality and Construction Austria
Tel. +43 1 211 70 1306
Mobile +43 664 6000 31306
alexander.wlasto@at.ey.com
Erich Sorli
Partner
Assurance
Tel. +43 1 211 70 1329
Mobile +43 664 6000 31329
erich.sorli@at.ey.com
Dr. Claudia Brey
Senior Manager
Transaction Real Estate
Tel. +43 1 211 70 1798
Mobile +43 664 6000 31798
claudia.brey@at.ey.com
29 | Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2018EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory Die globale EY-Organisation im Überblick EY ist einer der globalen Marktführer in der Wirtschaftsprüfung, Steuer- beratung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit das Vertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, dynamischen Teams, einer ausgeprägten Kundenorientierung und individuell zugeschnittenen Dienstleistungen. Unser Ziel ist es, die Funktionsweise wirtschaftlich relevanter Prozesse in unserer Welt zu verbessern – für unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, unsere Kunden sowie die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht unser weltweiter Anspruch „Building a better working world“. Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Kunden. Weitere Informationen finden Sie unter www.ey.com. In Österreich ist EY an vier Standorten präsent. „EY“ und „wir“ beziehen sich in dieser Publikation auf alle österreichischen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited. © 2018 Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. All Rights Reserved. Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann diese Publikation nicht den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der [vollständiger Firmenwortlaut der herausgebenden EY- Mitgliedsfirma] und/oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen sollte ein geeigneter Berater zurate gezogen werden. www.ey.com/at
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