Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk - ENTWURF
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Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan in der Gemeinde Überherrn, Ortsteil Felsberg ENTWURF 09.12.2022, Entwurf
Wohnbebauung ehemaliges
Kalkwerk
Im Auftrag:
Janos Visocnik
Metzer Straße 8
66802 Überherrn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan in der
Gemeinde Überherrn, Ortsteil Felsberg
IMPRESSUM Stand: 09.12.2022, Entwurf
Verantwortlich:
Dipl.-Ing. Hugo Kern
Raum- und Umweltplaner
Geschäftsführender Gesellschafter
Dipl.-Ing. Sarah End
Raum und Umweltplanerin
Geschäftsführerin
Projektbearbeitung:
Philipp Blatt
Hinweis:
Inhalte, Fotos und sonstige Abbildungen sind geistiges Eigentum der Kernplan GmbH
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zeichneten Abbildungen liegen die jeweiligen Bildrechte/Nutzungsrechte beim Auftrag-
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Fax 0 68 25 - 4 04 10 79
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Vorbemerkungen, Anlass und Ziele der Planung 4
Grundlagen und Rahmenbedingungen 6
Das Projekt 14
Begründungen der Festsetzungen und weitere Planinhalte 16
Auswirkungen des Bebauungsplanes, Abwägung 20
INHALT
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 3 www.kernplan.de
Vorbemerkungen, Anlass und Ziele der Planung
Auf der Fläche des historischen Kalkwerks auf den einzelnen Grundstücken organisiert Der vorliegende Bebauungsplan ersetzt in
und späteren Landwirtschaftsbetriebs am werden. seinem Geltungsbereich den Bebauungs-
nordöstlichen Siedlungsrand von Felsberg plan „Innenbereich Felsberg“ aus dem Jahr
soll ein Wohnquartier entstehen. Die Nachbarschaft des Plangebiets ist im 1998.
Bereich der Ortslage überwiegend durch
Die teils maroden ehemaligen landwirt- Wohnnutzung geprägt. Daneben grenzt Der Gemeinderat der Gemeinde Überherrn
schaftlichen Gebäude sowie ein älteres noch ein Gartenbaubetrieb im Nordosten hat nach § 1 Abs. 3 BauGB und § 2 Abs. 1
Wohngebäude sollen abgerissen und damit an das Plangebiet an. BauGB i.V.m. § 12 BauGB auf Antrag des
Raum für die Errichtung von sieben Wohn- Vorhabenträgers die Aufstellung des vorha-
häusern geschaffen werden. Die beiden Grundstückseigentümer und Vorhaben benbezogenen Bebauungsplanes
ortsbildprägenden Gebäude des ehemali- träger für die Realisierung der geplanten „Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“
gen Kalkwerkensembles in der Gebietsmitte Nutzung ist Herr Janos Visocnik. beschlossen.
sollen erhalten bleiben. Das Plangebiet liegt derzeit innerhalb des Mit der Erstellung des vorhabenbezogenen
Die Fläche liegt an der Metzer Straße B269, Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Bebauungsplanes und der Durchführung
wodurch die äußere Erschließung des „Innenbereich Felsberg“ (1998). Insbeson- des Verfahrens ist die Kernplan, Gesellschaft
Plangebietes gewährleistet ist. Zur inneren dere aufgrund der festgesetzten überbau- für Städtebau und Kommunikation mbH,
Erschließung soll ein Privatweg als Ring um baren Flächen und dem Maß der baulichen Kirchenstraße 12, 66557 Illingen, beauf-
das Gebäude des ehemaligen Kalkwerks Nutzung ist die Planung nach diesem je- tragt.
geführt werden. Die erforderlichen Stellplät- doch nicht realisierungsfähig. Aus diesem
ze (ruhender Verkehr) können vollständig Grund bedarf es der Aufstellung eines vor-
habenbezogenen Bebauungsplanes.
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Gartenbaubetrieb
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Luftbild mit Geltungsbereich; Quelle: Geobasisdaten, © LVGL ONL 10019/2022; Bearbeitung: Kernplan
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 4 www.kernplan.de
Verfahrensart Flächennutzungsplan
Das Verfahren wird nach § 13a BauGB Der Flächennutzungsplan der Gemeinde
(Bebauungspläne der Innenentwicklung) Überherrn stellt für die Fläche eine
durchgeführt. Es handelt sich bei der Pla- Wohnbaufläche dar. Die geplante städte-
nung um eine Maßnahme der bauliche Entwicklung folgt daher dem
Innenentwicklung (Wiedernutzbarmachung Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB,
von Flächen). Mit dem Gesetz zur Erleichte- wonach Bebauungspläne aus dem Flächen-
rung von Planungsvorhaben für die nutzungsplan zu entwickeln sind.
Innenentwicklung der Städte vom 21. De-
zember 2006, das mit der Novellierung des
Baugesetzbuches am 1. Januar 2007 in Voraussetzungen des vorhaben
Kraft trat, fällt die seit Juli 2004 vorgesehe- bezogenen Bebauungsplanes
ne förmliche Umweltprüfung bei Bebau-
Zur Schaffung von Baurecht durch einen
ungsplänen der Größenordnung bis zu
vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind
20.000 qm weg. Dies trifft für den vorlie-
folgende Voraussetzungen zu erfüllen:
genden Bebauungsplan zu, da das
Plangebiet lediglich eine Fläche von ca. • Der Vorhaben- und Erschließungsplan,
6.770 qm in Anspruch nimmt. der eine umfassende Gesamtbeschrei
bung des Vorhabens enthält, ist von
Eine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer dem Vorhabenträger zu erarbeiten, der
Pflicht zur Durchführung einer Umweltver- Gemeinde Überherrn vorzulegen und
träglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über abzustimmen.
die Umweltverträglichkeitsprüfung oder
• Der Durchführungsvertrag, in dem sich
nach Landesrecht unterliegen, wird mit dem
der Vorhabenträger auf der Grundlage
Bebauungsplan nicht begründet.
eines mit der Gemeinde abgestimmten
Weitere Voraussetzung der Anwendung des Planes zur Durchführung des Vorhabens
§ 13a BauGB ist, dass keine Anhaltspunkte innerhalb einer bestimmten Frist und
für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 zur Tragung der Planungs- und Erschlie-
Nr. 7b BauGB genannten Umweltbelange ßungskosten ganz oder teilweise ver-
vorliegen. Dies trifft für den vorliegenden pflichtet, ist vor dem Satzungsbeschluss
Bebauungsplan zu. Auch bestehen keine des vorhabenbezogenen
Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Bebauungsplanes zwischen
Pflichten zur Vermeidung der Begrenzung Vorhabenträger und Kommune abzu-
der Auswirkungen von schweren Unfällen schließen.
nach § 50 BImSchG zu beachten sind. • Der Vorhaben- und Erschließungsplan
wird gem. § 12 BauGB Bestandteil des
Damit sind die in § 13a BauGB definierten vorhabenbezogenen Bebauungsplanes.
Voraussetzungen erfüllt, um den Bebau- Der Durchführungsvertrag und die darin
ungsplan im beschleunigten Verfahren ge- enthaltenen Verpflichtungen des
mäß § 13a Abs. 2 BauGB aufzustellen. Es Vorhabenträgers hingegen bleiben
sind keine Gründe gegeben, die gegen die rechtlich gegenüber dem vorhabenbe-
Anwendung dieses Verfahrens sprechen. zogenen Bebauungsplan selbstständig.
Die Vorschriften des vereinfachten Verfah-
rens nach § 13 BauGB gelten entsprechend:
Es wird darauf hingewiesen, dass gem. § 13
Abs. 2 und 3 BauGB und § 13a Abs. 2 und
3 BauGB von einer Umweltprüfung nach §
2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht
nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3
Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umwelt-
bezogener Informationen verfügbar sind,
der zusammenfassenden Erklärung nach §
10a Abs. 1 BauGB und von der frühzeitigen
Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs.
1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen wird.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten die
Eingriffe als vor der planerischen Entschei-
dung erfolgt oder zulässig, ein Ausgleich
der vorgenommenen Eingriffe ist damit
nicht notwendig.
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Grundlagen und Rahmenbedingungen
Lage und Begrenzung des
räumlichen Geltungsbereiches
Das Plangebiet liegt in der nordöstlichen
Siedlungslage von Felsberg, unweit der Ge-
markungsgrenze zu Saarlouis-Picard, an der
B269.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes
wird wie folgt begrenzt:
• im Süden durch die Metzer Straße und
die daran anschließende
Wohnbebauung,
• im Westen durch Wohnbebauung und
Gartenflächen,
• im Norden durch eine Wiese-/ Weideflä-
che und im Nordosten durch das Gelän-
de des Gartenbaubetriebs „Beau Jar-
din“.
• im Osten durch Wohnbebauung und
daran anschließend das Gelände des
Gartenbaubetriebs.
Die genauen Grenzen des Geltungsbereiches
sind der Planzeichnung des vorhabenbezo-
genen Bebauungsplanes zu entnehmen.
Nutzung des Plangebietes und
Umgebungsnutzung, Eigen
tumsverhältnisse
Kataster mit Geltungsbereich, ohne Maßstab; Quelle: LVGL; Bearbeitung: Kernplan
Die Fläche des Plangebietes befindet sich
vollständig im Eigentum des Vorhaben Die Umgebung des Plangebietes ist vorwie- in westlicher Richtung zur Ortsmitte Fels-
trägers. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse gend durch Wohnnutzung und private Frei- berg bzw. im weiteren Verlauf nach Itters-
ist von einer zügigen Realisierung des Vor- flächen (Privatgärten) geprägt. Daneben dorf und Frankreich führt.
habens auszugehen. schließt im Nordosten ein Gartenbaubetrieb
an das Plangebiet an. Die Anbindung des Plangebietes an den
Das Plangebiet besteht aus einem älteren ÖPNV erfolgt über die Bushaltestelle „Fels-
Wohnhaus mit Nebenanlagen und einem Aufgrund der bestehenden Wohnnutzung berg Kalkwerk“, welche unmittelbar süd-
historischen Gebäude des ehemaligen Kalk- im Umfeld ist das Plangebiet ebenfalls gut westlich an das Plangebiet angrenzt.
werks unmittelbar an der Metzer Straße. für Wohnnutzung geeignet.
Dahinter liegt die Fabrikhalle (Ringofen) des Es bedarf weiterer Erschließungsanlagen in-
früheren Kalkwerks. Daran wiederum schlie- nerhalb des Plangebietes zur internen Er-
ßen ehemals landwirtschaftlich genutzte Topografie des Plangebietes schließung des Vorhabens.
Gebäude an, die heute, wie auch das Ge-
Das Plangebiet ist reliefarm. Es ist nicht da-
bäude östlich des Ringofens (Hausnummer Ver- und Entsorgung
von auszugehen, dass sich die Topografie in
6) als Lager eines Handwerksbetriebs die-
irgendeiner Weise auf die Festsetzungen
nen. Die für die geplante Nutzung erforderliche
dieses Bebauungsplans auswirken wird.
Ver- und Entsorgungsinfrastruktur ist in der
Die überwiegend geschotterten Flächen Metzer Straße bereits grundsätzlich vorhan-
zwischen den Wirtschaftsgebäuden dienen Verkehr den (u. a. Strom, Wasser).
als Lager- und Stellplatzflächen. Im westli-
chen Teil des Plangebietes besteht zwischen Das Plangebiet ist über die Metzer Straße Da das Plangebiet bereits vor 1999 bebaut
Wohngebäude und den Landwirtschaftsge- erschlossen, welche in nordöstlicher Rich- war, sind die Vorgaben des § 49 a SWG zur
bäuden eine Gartenfläche. tung weiter nach Saarlouis-Picard führt und Beseitigung des Niedergeschlagswassers
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 6 www.kernplan.de
(Nutzung, Versickerung, Verrieselung, Ein-
leitung des Niederschlagswassers in ein
oberirdisches Gewässer) nicht zwingend
anzuwenden.
Gemäß des Kartendienstes zur potenziellen
Versickerungseignung ist der Geltungsbe-
reich für eine Versickerung im südlichen Ge-
bietsteil geeignet und im nördlichen Ge-
bietsteil ungeeignet (Quelle: LVGL,
GeoPortal Saarland, Stand der Abfrage:
22.04.2022).
Die Gemeinde plant langfristig den Ausbau
des Trennsystems. Daraus ergibt sich die
Forderung der Gemeinde, ein modifiziertes
Trennsystem einzurichten. Das bedeutet:
• Schmutzwasser wird über einen
Schmutzwasserkanal in den bestehen-
den Mischwasserkanal abgeleitet. Blick von der Metzer Straße auf das Plangebiet
• Anfallendes Regenwasser wird entwe-
der versickert (sofern der bodengutach-
terliche Nachweis erbracht wird) oder
über einen Regenwasserkanal abgelei-
tet, in einem unterirdischen Rückhalte-
becken/-kanal gespeichert und gegebe-
nenfalls gedrosselt in den Mischwasser-
kanal abgegeben.
Die konkretisierten Planungen / Detailpla-
nungen müssen vor der Bauausführung
noch mit den Ver- und Entsorgungsträgern
abgestimmt werden.
Gebäude des ehemaligen Kalkwerks
Versickerungsfähigkeit des Bodens (grün = geeignet, gelb = bedingt geeignet, rot = ungeeignet); Quelle: LVGL,
GeoPortal Saarland, Stand der Abfrage: 22.04.2022)
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Übergeordnete Planungsvorgaben der Raumordnung und Landesplanung; naturschutzrechtliche Be
lange; geltendes Planungsrecht
Kriterium Beschreibung
Landesentwicklungsplan (Siedlung und Umwelt)
zentralörtliche Funktion, Siedlungsachse Randzone des Verdichtungsraumes, nicht Achsen-gebunden, Nahbereich Felsberg
Vorranggebiete • Der zu überplanende Bereich stellt gemäß Landesentwicklungsplan Saarland, Teilab-
schnitt „Umwelt“, ein Vorranggebiet für Grundwasserschutz dar.
zu beachtende Ziele und Grundsätze • nachrichtlich übernommene Siedlungsfläche (entspricht dem Planvorhaben)
• (Z 17, 21) Nutzung der im Siedlungsbestand vorhandenen Potenziale; bedarfsgerech-
te, städtebaulich sinnvolle Arrondierung des Siedlungsbestandes statt Ausdehnung in
den Außenbereich: erfüllt
• (Z 32) Inanspruchnahme erschlossener Bauflächen statt Ausweisung und Erschlie-
ßung neuer Wohnbauflächen: erfüllt
• keine Restriktionen für das Vorhaben
Wohneinheiten • 1,5 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner und Jahr
• Der bestehende Bebauungsplan ist bereits in der Wohneinheitenbilanzierung ent-
halten.
Landschaftsprogramm • geplantes Wasserschutzgebiet
Übergeordnete naturschutzrechtliche Belange
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeu- nicht betroffen
tung
Wasserschutzgebiet nicht betroffen
Sonstige Schutzgebiete: Naturschutz-, nicht betroffen
Landschaftsschutz-, Überschwemmungs-
gebiete, Geschützte Landschaftsbestand-
teile, Nationalparks, Biosphärenreservate,
Naturparks
Denkmäler / Naturdenkmäler / archäolo- • Am Bürgersteig der Metzer Straße gelegenes, denkmalgeschütztes Wegekreuz von
gisch bedeutende Landschaften nach § 6 1819 grenzt an den Geltungsbereich an
SDSchG oder in amtlichen Karten ver-
zeichnete Gebiete
Geschützter unzerschnittener Raum nach nicht betroffen
§ 6 Abs. 1 SNG
Informelle Fachplanungen Auf der Grundlage der vorliegenden Geofachdaten (Quelle: Geoportal Saarland) be-
stehen keine Hinweise auf das Vorkommen wertgebender Biotoptypen bzw. von seltenen
oder streng geschützten Arten innerhalb und im näheren Umfeld des Geltungsbereiches:
• gem. ABDS (Arten- und Biotopschutzdaten 2017 Saarland) keine gem. §§ 19 und 44
BNatSchG planungsrelevante Arten innerhalb eines 1 km-Korridors um die Planungs-
fläche
• keine Arten oder Flächen des Arten- und Biotopschutzprogramms (ABSP) betroffen; in
der offenen Feldflur südlich Felsberg Nachweise des Rebhuhns, der Grau- und Rohr-
ammer, der Nachtigall sowie des Teichrohrsängers und der Rohrammer im Umfeld des
Mühlenbaches bzw. der Teichanlage Neuhof aus den späten 80er/frühen 90er Jahres
des letzten Jahrhunderts
• keine n. § 30 BNatSchG gesetzlich geschützten Biotope und keine registrierten Le-
bensräume n. Anh. 1, FFH-Richtlinie betroffen
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 8 www.kernplan.de
Kriterium Beschreibung
Baumschutzsatzung der Gemeinde Über- • innerhalb des Geltungsbereiches befindet sich ein sehr alter Walnußbaum (BHD ca.
herrn 100 cm), der gem. § 1 Nr. 3 der Baumschutzsatzung der Gemeinde Überherrn ge-
schützt ist
• die Verpflichtungen der Baumschutzsatzung sind im Zuge des konkreten Baugeneh-
migungsverfahrens zu beachten; zunächst ist grundsätzlich zu prüfen, ob aufgrund
seines ausladenden Wuchses Verkehrssicherungsgründe gegen einen Erhalt sprechen
• im Fall der Entfernung ist im Zuge des Bauantrages unter Vorlage eines Lageplanes
eine Ausnahme n. § 6 Abs. 3 der BSchS zu beantragen und ggfs. eine Ersatzpflanzung
zu leisten; hierbei können angepflanzte Bäume innerhalb des Planbereiches gleich-
wertig angerechnet werden
• auf dem Gelände befinden sich auch einzelne Birken, von denen 1-3 Exemplare mit
höheren Stammstärken vermutlich ebenfalls gem. § 1 Nr. 3 der BSchS geschützt sind,
dies ist im Rahmen des Bauantrages zu prüfen und zu berücksichtigen
Allgemeiner und besonderer Artenschutz
Allgemeiner Schutz wild lebender Tiere Zum Schutz wild lebender Tiere und Pflanzen ist die gesetzliche Rodungszeit vom 01. Ok-
und Pflanzen (§ 39 Abs. 5 Punkt 2 tober bis 28. Februar einzuhalten.
BNatSchG)
Besonderer Artenschutz (§§ 19 und 44 Biotop-/Habitatausstattung des Geltungsbereiches:
des BNatSchG) Störung oder Schädigung • der ca. 0,7 ha große Geltungsbereich umfasst das Gelände des ehemaligen Kalk-
besonders geschützter Arten bzw. natürli- werks bzw. des späteren Landwirtschaftsbetriebes mit Schnapsbrennerei am nordöst-
cher Lebensräume nach § 19 i.V.m. dem lichen Siedlungsrand von Felsberg
USchadG, Verbotstatbestand nach § 44
• aktuell wird das Gelände durch einen Baubetrieb vor allem als Stell- und Lagerfläche
BNatSchG
genutzt
Zu den artenschutzrechtlich relevanten Ar- • innerhalb des Plangebietes befinden sich folgende Gebäude: ein altes Wohnhaus
ten zählen alle gemeinschaftsrechtlich ge- sowie ein historisches Gebäude des ehemaligen Kalkwerks im vorderen Bereich, die
schützten Tier- und Pflanzenarten d. h. alle landwirtschaftlich nachgenutzten ehemaligen Verarbeitungshallen sowie der Ring-
streng geschützten Arten inklusive der und Schachtofen des ehemaligen Steinwerkes und das Gebäude der ehemaligen
FFH-Anhang-IV-Arten sowie alle europäi- Schnapsbrennerei
schen Vogelarten. • es besteht die Absicht den alten Ringofen zu erhalten
• die Freiflächen im Gebäudeumfeld sind geschottert bzw. als Zierrasen angelegt; am
westlichen Rand befindet sich eine alte Obstbaumreihe, die im Unterstand ebenfalls
hochfrequent gemäht wird und die im Anschluss durch eine Anpflanzung weiterer
Obstbäume erweitert wurde
• der Baumbestand wird komplettiert von einzelnen ebenfalls älteren Birken und einem
sehr alten Walnussbaum (BHD ca. 100 cm) hinter den beiden Wohngebäuden, neben
dem westlichen Gebäude ist ein Ziergarten angelegt
• die beiden Öfen besitzen durchaus einen kulturhistorischem Wert, sind jedoch nicht
als denkmalgeschützte Objekte in der Denkmalliste des LK Saarlouis aufgeführt
• aus artenschutzrechtlicher Sicht ist ihre potenzielle Bedeutung als Fledermausquar-
tier relevant, während die teilweise offenen früheren Verarbeitungshallen mit ihren
hölzernen Ortgangabschüssen und zahlreiche Nischen, Überständen und sonstigen
Hohlräumen vor allem Brutplätze für Gebäudebrüter wie den Haussperling zur Ver-
fügung stellen
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 9 www.kernplan.de
Kriterium Beschreibung
Besonderer Artenschutz (§§ 19 und 44 • die alten Obstbäume haben einzelne Stammhöhlen und Höhleninitiale ausgebildet
des BNatSchG) Störung oder Schädigung
besonders geschützter Arten bzw. natürli-
cher Lebensräume nach § 19 i.V.m. dem
USchadG, Verbotstatbestand nach § 44
BNatSchG
Zu den artenschutzrechtlich relevanten Ar-
ten zählen alle gemeinschaftsrechtlich ge-
schützten Tier- und Pflanzenarten d. h. alle
streng geschützten Arten inklusive der
FFH-Anhang-IV-Arten sowie alle europäi-
schen Vogelarten.
vorderer Bereich der Planungsfläche mit historischem Gebäude des ehemaligen Kalkwerks und dem Wohnge-
bäude (o.l.); historische Brennöfen im Zentrum der Planungsfläche (o.r.); als Lager genutzte Freifläche zwischen
den landwirtschaftlich nachgenutzten, ehemaligen Verarbeitungshallen des Kalksteinwerkes (M.l.); ehemalige
Schnapsbrennerei (M.r.); Brennkammergewölbe des ehemaligen Ringofens (u.l.); durch Neupflanzung ergänzte
alte Obstbaumreihe (u.r.)
Bestehende Vorbelastungen:
• Lage unmittelbar neben der stark befahrenen B 269/Metzer Str.
• aktuelle Nutzung durch Baubetrieb und Wohnnutzung mit hohem Störungsgrad
• Fläche größtenteils überbaut, geschottert oder als Zierrasen angelegt
Bedeutung als Lebensraum für abwägungs- oder artenschutzrechtlich relevante Tier- und
Pflanzenarten:
• innerhalb des Planungsbereiches ist mit einem Vorkommen insbesondere der charak-
teristischen Arten kleinbäuerlicher oder dörflich geprägter Strukturen zu rechnen
• die z.T. offenstehenden und bis vor einigen Jahren landwirtschaftlich nachgenutzten
Altgebäude des ehemaligen Kalksteinwerks bieten vor allem umfassende Brutmög-
lichkeiten für die mehr oder weniger obligaten Gebäudebrüter wie Haus- und Feld-
sperling, Hausrotschwanz und evtl. Mauersegler; in den zugänglichen und z.T. offe-
nen Dachstühlen ist auch eine Brut der Schleiereule oder des Waldkauzes möglich
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 10 www.kernplan.deKriterium Beschreibung
• es darf damit gerechnet werden, dass in der Zeit der früheren landwirtschaftlichen
Nutzung und in der Folge hohem Insektenaufkommen auch Rauch- und Mehlschwal-
be an oder innerhalb der Gebäude brüteten, ein aktuelles Vorkommen insb. der Mehl-
schwalbe ist trotz der nicht mehr praktizierten Tierhaltung auch heute noch möglich,
auch wenn hierzu im Rahmen der Kurzvisite keine Anzeichen (Altnester oder andere
Spuren) entdeckt wurden; eine Brut des präsenten Haussperlings an den Gebäuden
darf jedoch als sicher gelten
• die Gehölzstukturen und die freistehenden, z.T. sehr alten Obstbäume bieten Brut-
möglichkeiten für Gehölzfreibrüter und mit einzelnen Stammhöhlen in begrenztem
Umfang auch für Höhlenbrüter
• die Gebäude mit teils offenen, teils geschlossen, aber über Fenster- und Lüftungsöff-
nungen zugänglichen Dachstühlen besitzen ein grundsätzliches Potenzial als Fleder-
mausquartier, das über eine Sommerquartiernutzung von Einzeltieren (etwa in Ritzen
und Spalten der Fassaden oder Dachanschlüsse bzw. innerhalb der Gebäude) hinaus-
geht
• ein hohes Potenzial, evtl. auch an Überwinterungsquartieren besteht in den ehemali-
gen Brennöfen, hierbei kommen sowohl die z.T. als Lager genutzten Gewölbegänge
als auch von außen nicht erkennbare, aber durchaus zu erwartende Hohlräume inner-
halb des alten Schachtofens in Frage
• ansonsten ist die Fläche als Jagdraum in einer dem dörflichen Siedlungsraum zumin-
dest gleichwertigen Qualität zu werten
• die geschotterten Freiflächen sind mit den zahlreichen Ablagerungen von Europalet-
ten, Baustoffen, Steinen und anderen Gegenständen als geeignete Versteck- und
Thermoexpositionsstrukturen für Reptilien zu werten, auch bieten die Natursteinmau-
ern der ehemaligen Öfen und der Verarbeitungsgebäude mit ihrem unverfugten Lü-
ckensystem weitere Versteck- und Überwinterungsstrukturen (insbesondere für die
Mauereidechse); allerdings erscheint eine Präsenz sowohl der Zaun- als auch der
Mauereidechse aufgrund des intensiv genutzten landwirtschaftlichen Umfeldes und
fehlender Ausbreitungskorridore unwahrscheinlich
• Wiesenflächen mit den Wirtspflanzen der in den Anhängen II und IV der FFH-Richtli-
nie gelisteten Schmetterlingsarten (Thymus/Origanum/Sanguisorba oficinalis für die
relevanten Maculinea-Arten, Scabiosa columbaria/Succisa pratensis/Gentiana spp.
für Euphydryas aurinia; oxalatarme Rumex-Arten für Lycaena dispar) befinden sich
nicht innerhalb des Geltungsbereiches
• mit weitere planungsrelevanten Arten ist aufgrund fehlender essentieller Habitat-
strukturen nicht zu rechnen, dies betrifft v.a. die Gruppe der Amphibien, für die inner-
halb der Planungsfläche keine Laichmöglichkeiten, auch nicht in Form ephemerer,
länger bespannter Kleingewässer bestehen
unverputztes fugenreiches Mauerwerk des ehem. Schachtofens (links); sehr alter, ausladender Walnussbaum,
vermutlich nicht mehr verkehrssicher (Mitte); Brennkammergewölbe mit Abzugsschächten (rechts), die - falls sie
nach oben verschlossen sind - durchaus potenzielle Fledermausquartiere darstellen
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 11 www.kernplan.deKriterium Beschreibung
Artenschutzrechtliche Beurteilung:
• Avifauna: die Altgebäude bieten ein sehr hohes Brutangebot für die im dörflichen
Umfeld zu erwartenden Gebäudebrüter, ein Eintreten der Verbotstatbestände nach §
44 BNatSchG Abs. 1 ist bei Gebäuderückbau- oder -ausbaumaßnahmen nicht auszu-
schließen
• Baumaßnahmen dürfen nur dann begonnen werden, wenn keine Vögel an oder in
den Gebäuden nisten, ggf. ist der Rückbaubeginn zu verschieben, um den Tötungstat-
bestand n. § 44 Abs. 1 Nr. 1 auszuschließen
• in Bezug auf § 44 Abs. 5 Nr. 3 BNatSchG darf für die häufigen und flexiblen Arten wie
Hausrotschwanz oder Bachstelze eine Legalausnahme n. § 44 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3
vorausgesetzt werden, daneben sind jedoch auch Arten möglich, für die dies auf-
grund der Aufführung in den Roten Listen und/oder der aktuellen Bestandstrends
nicht zulässig ist, hierzu gehört auch der auf der Fläche mit Sicherheit brütende Haus-
sperling
• für die auf dem Gelände vorkommenden Gehölzfreibrüter und evtl. Höhlenbrüter ist
aufgrund der Lage davon auszugehen, dass es sich überwiegend um typische Sied-
lungsarten mit geringer Störempfindlichkeit handelt (z.B. die ebenfalls verhörte
Mönchsgrasmücke und das Rotkehlchen); für diese kann in Bezug auf die Fortpflan-
zungsstätten daher die o.g. Legalausnahme vorausgesetzt werden, da die ökologi-
sche Funktion im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt ist
• der Gebäudebestand mit den zahlreichen Spalten und Ritzen der Bretterverschläge,
den Sparrenritzen oder ggfs. auch die z.T. offen zugänglichen Dachstühle, Zwischen-
dächer oder Kriechböden, vor allem jedoch die ehemaligen Brennöfen sind als poten-
zielles Fledermausquartier zu werten, wobei auch eine Wochenstuben- oder Winter-
quartiernutzung möglich erscheint, daher sind alle drei Zugriffsverbote einschließlich
des Störungstatbestandes möglicherweise einschlägig
• die o.g. Potenziale für streng geschützte Arten(gruppen) erfordern im Vorfeld des
Rückbaus daher eine umfassende Gebäudeprüfung
Umwelthaftung
Auswirkungen im Sinne des Umweltscha- • Lebensraumtypen n. Anh. 1 der FFH-Richtlinie sind nicht betroffen
densgesetzes • die auf der Fläche vorkommenden planungsrelevanten in Anhang II/IV der FFH-Richt-
linie aufgeführten Fledermäuse und deren Quartiere sind auch umwelthaftungsrele-
vant i.S.d. § 19 BNatSchG
• eine Prüfung der Fläche auf die Präsenz der Arten und deren Fortpflanzungs- und
Ruhestätten ist daher notwendig, um gegebenenfalls Maßnahmen zu ergreifen, die
eine Verschlechterung des Erhaltungszustandes vermeiden und damit Schäden n. §
19 BNatSchG i.V. mit dem Umweltschadensgesetz ausschließen können
• nur so ist eine Freistellung von der Umwelthaftung ist im Zuge des weiteren Bauleit-
planverfahrens möglich
Maßnahmen / Festsetzungen
Artenschutz- und umwelthaftungsrechtlich • der alte Gebäudebestand bietet Lebensraum für unter den besonderen Artenschutz
begründete Maßnahmen nach § 44 BNatSchG fallende und für bestimmte durch § 19 betroffene Arten/Arten-
gruppen
• hierzu zählen Gebäudebrüter und an oder in den Gebäuden quartiernehmende Fle-
dermäuse
• um hier eine qualifizierte Beurteilung abgeben zu können und im Fall eines Nach-
weises entsprechende Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen (ggfs. als CEF)
zu benennen, ist vor dem Rück-, An- oder Umbau des Gebäudebestands eine quali-
fizierte Untersuchung (Brutvogelerfassung, Gebäudecheck auf Fledermausquartiere)
durchzuführen
• für den im Rahmen der Begehung nachgewiesenen Haussperling sind im Rahmen des
Neubaus künstliche Nisthilfen vorzusehen
• auf die Verpflichtungen der Baumschutzsatzung der Gemeinde Überherrn wird ver-
wiesen
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 12 www.kernplan.deKriterium Beschreibung
Geltendes Planungsrecht
Flächennutzungsplan • Darstellung: Wohnbaufläche und Altstandort (UMT0217)
• Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB somit erfüllt.
Auszug aus dem Flächennutzungsplan, Quelle: Gemeinde Überherrn
Bebauungsplan • Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes „Innen-
bereich Felsberg“ (1998), der im Bereich des Plangebiets ein Besonderes Wohnge-
biet festsetzt. Insbesondere die überbaubaren Grundstücksflächen und das Maß der
baulichen Nutzung lassen jedoch die geplante Nachverdichtung mit Wohnen um die
Gebäude des ehemaligen Kalkwerks nicht zu. Die Aufstellung des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanes ist somit erforderlich.
• Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ersetzt in seinem Geltungsbereich den Be-
bauungsplan „Innenbereich Felsberg“ (1998).
Auszug aus dem Bebauungsplan „Innenbereich Felsberg“, Quelle: Gemeinde Überherrn
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 13 www.kernplan.deDas Projekt
Berücksichtigung von
Standortalternativen
Der Vorhabenträger ist mit konkreten Pla-
nungsabsichten für die Entwicklung des Ge-
bietes mit Wohnbebauung an die Gemeinde
Überherrn herangetreten.
Das Plangebiet am östlichen Ortseingang
von Felsberg ist durch die Gebäude des
ehemaligen Kalkwerks sowie teils marode,
ehemals landwirtschaftliche Gebäude ge-
prägt. Da das Grundstück im Bestand
hauptsächlich als Lagerfläche genutzt wird
und die Umgebung überwiegend durch
Wohnnutzung gekennzeichnet ist, bietet
sich eine Revitalisierung mit Wohnnutzung
auf der Fläche an. Die Inanspruchnahme
anderer Flächen im Außenbereich wird so-
mit vermieden.
Vor dem Hintergrund der umliegenden
überwiegenden Wohnnutzung und dem An-
liegen des Erhalts der beiden Vorhaben- und Erschließungsplan (Übersicht); Quelle: Architektur Kamil, Saarlouis; Stand: Mai 2022
ortsbildprägenden Gebäude des ehemali- bauungsplan „Innenbereich Felsberg“ oder ÖPNV (Bushaltestelle „Kalkwerk“ in
gen Kalkwerks bieten sich nur wenige Vor- (1998) ein Allgemeines Wohngebiet fest. direkter Nachbarschaft).
haben an.
Die Standortfaktoren für Wohnnutzung Eine Betrachtung von Planungsalternativen
Der Flächennutzungsplan stellt für das sind günstig. Es handelt sich um eine etab- im Sinne der Standortfindung kann aus den
Grundstück eine Wohnbaufläche dar. Darü- lierte Wohnlage mit gleichzeitig schneller dargelegten Gründen außen vor bleiben.
ber hinaus setzt auch der bestehende Be- Anbindung in Richtung Saarlouis per PKW
Visualisierung: Blick in nördlicher Richtung in das Plangebiet; Quelle: Architektur Kamil, Saarlouis; Stand: April 2022
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 14 www.kernplan.deStädtebauliche Konzeption Die städtebauliche Konzeption sieht die Er- richtung von sieben Einfamilienhäusern um die beiden ortsbildprägenden Gebäude des ehemaligen Kalkwerkes vor. Die neue Wohnbebauung soll analog der bestehen- den angrenzenden Wohnbebauung maxi- mal 2 Vollgeschosse aufweisen. Die Größe der Grundstücksparzellen der neuen Wohnbebauung variiert zwischen 580 und 930 qm. Der ehemalige Ringofen wird als Nebenan- lage erhalten und dient den künftigen Be- wohnern als Treffpunkt, Abstellfläche etc.. Das Plangebiet wird über eine neu anzule- gende Ringstraße (Privatweg) erschlossen. Diese dient neben der Erschließungsfunk- tion insbesondere der Kommunikation und dem Aufenthalt der Bewohner. Da sich der Verkehr auf die Anwohner des Gebietes be- schränken wird, ergibt sich eine gesteigerte Wohnqualität. Der ruhende Verkehr wird auf den einzelnen Grundstücken organi- siert. Pro Wohneinheit sind 2 Stellplätze nachzuweisen. Dachflächen sowie nicht überbaubare Grundstücksflächen sollen im Sinne des Kli- maschutzes möglichst begrünt werden. Hierzu sind auch entsprechende Baumpflanzungen vorgesehen. Visualisierung: Blick nach Süden auf die beiden erhaltenswerten Gebäude; Quelle: Architektur Kamil, Saarlouis; Stand: April 2022 Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 15 www.kernplan.de
Begründungen der Festsetzungen und
weitere Planinhalte
Bauplanungsrechtliche Festset rungen des Durchführungsvertrags oder der lich stören. Dem Ziel der Intensivierung der
zungen Abschluss eines neuen Durchführungsver- Wohnnutzung wird Rechnung getragen. Die
trags sind zulässig. Festsetzung hat auch nachbarschützenden
§ 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB Charakter, so dass bauplanungsrechtlich
nicht von gegenseitigen Beeinträchtigun-
Wird in einem vorhabenbezogenen Bebau- Art der baulichen Nutzung - gen auszugehen und durch den Verord-
ungsplan für den Bereich des Vorhaben- Allgemeines Wohngebiet (WA) nungsgeber die Sicherung gesunder Wohn-
und Erschließungsplans durch Festsetzung verhältnisse gewahrt ist. Auch im bestehen-
eines Baugebiets auf Grund der Baunut- Analog § 4 BauNVO
den Bebauungsplan „Innenbereich Fels-
zungsverordnung oder auf sonstige Weise berg“ (1998) ist Wohnnutzung festgesetzt.
Zentrales Anliegen dieses vorhabenbezoge-
eine bauliche oder sonstige Nutzung allge-
nen Bebauungsplanes ist das Schaffen der
mein festgesetzt, ist unter entsprechender Anlagen für Verwaltung, die der Versorgung
planungsrechtlichen Voraussetzungen zur
Anwendung des § 9 Absatz 2 festzusetzen, des Gebiets dienenden Läden, Schank- und
Realisierung der neuen Wohngebäude.
dass im Rahmen der festgesetzten Nutzun- Speisewirtschaften sowie Anlagen für sport-
gen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu Die Umgebung dient ebenfalls überwie- liche Zwecke werden ausgeschlossen. Das
deren Durchführung sich der Vorhabenträger gend dem Wohnen und als Standort von Gebiet ist insbesondere erschließungstech-
im Durchführungsvertrag verpflichtet. Ände- Nutzungen, die die Wohnruhe nicht wesent- nisch für diese Nutzungen weniger geeignet
GRZ
WA1
0,4
II a
E
D
E
D
GRZ
WA 2
1,0
II a
Ausschnitt der Planzeichnung des Bebauungsplanes; ohne Maßstab
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 16 www.kernplan.de(Zufahrt, Unterbringung des ruhenden Ver- Die allgemeinen Anforderungen an gesun- in Bezug auf die seitlichen Grundstücks-
kehrs). de Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind ge- grenzen angeordnet werden.
wahrt. Die Überschreitung der
Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden Grundflächenzahl führt beispielsweise nicht Es wird eine abweichende Bauweise festge-
ebenfalls ausgeschlossen. Ein Gartenbau- zu einer Massierung von Nutzungen und setzt. In der abweichenden Bauweise ana-
betrieb besteht bereits nordöstlich des baulichen Anlagen, die ein erhöhtes Ver- log § 22 Abs. 4 BauNVO ist eine Grenzbe-
Plangebietes. Des Weiteren kann der mit kehrsaufkommen bedingt. bauung zulässig. Die abweichende Bauwei-
den Nutzungen verbundene erhöhte Flä- se ist zum einen wegen der erhaltenswerten
chenbedarf an diesem Standort nicht be- Die Festsetzung einer GRZ von 1,0 im Allge- Gebäude und zum anderen durch die ge-
dient werden. meinen Wohngebiet WA 2 ist zur Sicherung wünschte Bautypologie erforderlich.
des Bestandes der beiden erhaltenswerten
Gebäude erforderlich. Da die Erschließung
Maß der baulichen Nutzung unmittelbar um die beiden erhaltenswerten Überbaubare und
Gebäude herumführt, bedingt dies bei den nicht überbaubare
Analog § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16
- 21a BauNVO verbleibenden Restflächen eine vollständige Grundstücksflächen, Flächen für
Überbauung. Nebenanlagen
Grundflächenzahl (GRZ) Der Überschreitung des Orientierungswer- Analog § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23
tes der Obergrenze der Grundflächenzahl BauNVO, analog § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
Die Grundflächenzahl analog § 19 Abs. 1 wird durch ausgleichende Maßnahmen im
BauNVO ist eine Verhältniszahl, die angibt, Plangebiet insgesamt entgegengewirkt: Mit der Festsetzung der überbaubaren
wie viel Quadratmeter Grundfläche je Qua- Gärten sind zu begrünen bzw. gärtnerisch Grundstücksflächen durch Baugrenzen wer-
dratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. anzulegen, je 100 m2 nicht überbauter den die bebaubaren Bereiche des Grund-
Demnach erfasst die Grundflächenzahl den Grundstücksfläche ist mindestens ein Baum stücks definiert und damit die Verteilung
Anteil des Baugrundstücks, der von bauli- anzupflanzen. der baulichen Anlagen auf dem Grundstück
chen Anlagen überdeckt werden darf. Folg- geregelt. Die Baugrenze analog § 23 Abs. 3
lich wird hiermit zugleich ein Mindestmaß BauNVO umschreibt die überbaubare Flä-
an Freiflächen auf dem Baugrundstück ge- Zahl der Vollgeschosse che, wobei die Baugrenze durch die Gebäu-
währleistet (sparsamer Umgang mit Grund Zur eindeutigen Bestimmung des Maßes de und Gebäudeteile nicht bzw. allenfalls in
und Boden). der baulichen Nutzung ist eine dreidimen- geringfügigem Maß überschritten werden
sionale Maßfestsetzung notwendig. Analog darf.
Die gewählte Grundflächenzahl orientiert
sich eng an der städtebaulichen Konzep- § 20 Abs. 1 BauNVO gelten als Vollgeschos- Die Baugrenzen orientieren sich an der
tion. se die Geschosse, die nach landesrechtli- städtebaulichen Konzeption der geplanten
chen Vorschriften Vollgeschosse sind oder neuen Bebauung und am Bestand der bei-
Die Festsetzung einer GRZ von 0,4 im Allge- auf ihre Zahl angerechnet werden. den erhaltenswerten Gebäude. Der bisheri-
meinen Wohngebiet WA 1 entspricht dem ge Bebauungsplan dimensioniert das
Orientierungswert für Obergrenzen des Die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse lei-
tet sich zum einen aus dem städtebaulichen Baufenster so, dass eine Nachverdichtung
§ 17 BauNVO für Allgemeine Wohngebiete. kaum möglich ist. Die neuen Baugrenzen
Konzept und zum anderen aus dem Bestand
Eine höhere Grundflächenzahl wäre i.S.d der beiden erhaltenswerten Gebäude ab. ermöglichen die Anordnung der neuen Ge-
schonenden Umgangs mit Grund und Bo- Die Festsetzung ermöglicht die Wahrung bäude im Ring um die beiden erhaltenswer-
den nicht mehr zeitgemäß, würde zu einer des städtebaulichen Charakters der Umge- ten Gebäude des ehemaligen Kalkwerks.
wesentlichen Erschwerung der zweckent- bung und somit ein harmonisches Einfügen Untergeordnete Nebenanlagen und Einrich-
sprechenden Nutzung der Grundstücke füh- der neuen Wohngebäude in den Bestand. tungen sollen auch außerhalb der überbau-
ren und die vorgesehene Konzeption wäre Einer gegenüber dem Bestand unverhältnis- baren Grundstücksfläche zulässig sein. Da-
nicht realisierungsfähig. mäßigen überdimensionierten mit ist eine zweckmäßige Bebauung des
Höhenentwicklung wird vorgebeugt. Grundstückes mit den erforderlichen
Die Grundflächenzahl darf gemäß BauNVO
durch die Grundflächen von Garagen und Dementsprechend sind maximal 2 Vollge- Nebenanlagen und Einrichtungen sicherge-
Stellplätzen mit ihren Zufahrten, schosse im WA 1 und WA 2 (Festsetzung stellt, ohne gesondert Baufenster auswei-
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO Bestand) zulässig. Einer Beeinträchtigung sen zu müssen.
und bauliche Anlagen unterhalb der Gelän- des Stadt- und Landschaftsbildes wird da- Das Gebäude des früheren Ringofens wird
deoberfläche, durch die das Baugrundstück mit entgegengewirkt. als Fläche für Nebenanlagen festgesetzt.
lediglich unterbaut wird, überschritten wer- Hier sind untergeordnete Nebenanlagen
den. und Einrichtungen zulässig, die dem Nut-
Bauweise
Insbesondere Zugänge/ Zufahrten sowie die zungszweck der in dem Baugebiet gelege-
erforderliche Unterbringung des ruhenden Analog § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m.§ 22 nen Grundstücke oder des Baugebiets
Verkehrs auf den Grundstücken der geplan- BauNVO selbst dienen und die seiner Eigenart nicht
ten Wohnbebauung fordern je nach Grund- widersprechen.
Die Bauweise legt fest, in welcher Art und
stückszuschnitt die Überschreitung (hier auf Weise die Gebäude auf den Grundstücken
eine GRZ von max. 0,6).
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 17 www.kernplan.deVerkehrsfläche besonderer Damit wird ein Beitrag zur Unabhängigkeit struktur ist aufgrund der bestehenden Be-
Zweckbestimmung; Hier: Privat von fossilen Energieträgern und zur Klima- bauung bereits grundsätzlich vorhanden.
folgenanpassung geleistet.
weg Das Plangebiet ist im modifizierten Trenn-
Anpflanzen von Bäumen, system zu entwässern.
Analog § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB
Sträuchern und sonstigen Dies hält der Gemeinde langfristig die Op-
Für die interne Erschließung wird ein Privat- Bepflanzungen
tion offen, die Trennung der Kanalisation
weg mit einer Regelbreite von 5,50 m fest-
von Niederschlags- und Abwasserentsor-
gesetzt. Da die Straße überwiegend von den Analog § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB gung umzusetzen.
künftigen Anwohnern genutzt wird und
Durchgangsverkehr nicht zu erwarten ist, Aufgrund der innerörtlichen Lage des Eine gedrosselte Abgabe von
kann auf einen separaten Gehweg verzich- Wohngebietes in direkter Nachbarschaft zu Niederschlagswasser in den Mischwasser-
tet werden. der bereits bestehenden Wohnbebauung kanal der Gemeinde trägt zur Entlastung
und wegen der geplanten Versiegelung ist der Entwässerungsinfrastruktur bei Starkre-
die hochwertige und qualitätsvolle Ausge- genereignissen bei.
Maßnahmen zum Schutz, zur staltung der Freiräume von besonderer Be-
Pflege und zur Entwicklung von deutung. Mit den getroffenen grünordneri-
Boden, Natur und Landschaft schen Festsetzungen wird die Entwicklung Örtliche Bauvorschriften (§ 9 Abs.
ökologisch hochwertiger Pflanzungen mit 4 BauGB i.V. mit § 85 Abs. 4 LBO)
Analog § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB Mehrwert für das Mikroklima erzielt.
Für Bebauungspläne können analog § 9
Zum Schutz potenziell vorkommender pla- Die Festsetzungen zur Durchgrünung mit Abs. 4 BauGB i.V.m. § 85 Abs. 4 der Saarlän-
nungsrelevanter Arten (u. a. Vögel, Fleder- Bäumen und Begrünung der Flachdächer dischen Landesbauordnung (LBO) gestalte-
mäuse) innerhalb des Plangebietes werden der neuen Wohngebäude dient der natur- rische Festsetzungen getroffen werden.
vorsorglich entsprechende, artenschutz- schutzfachlichen Aufwertung und Verbesse-
rechtlich begründete Maßnahmen festge- rung des Mikroklimas. Um gestalterische Mindestanforderungen
setzt, die bei der Rodung von Sträuchern planungsrechtlich zu sichern, werden örtli-
und Gehölzen sowie der Anpassung des Ge- Auf weitergehende Festsetzungen wird ver- che Bauvorschriften in den Bebauungsplan
bäudebestandes zu befolgen sind. Hierzu zichtet, da so noch Flexibilität bei der gärt- aufgenommen.
zählende weiterführende qualifizierte nerischen Anlage verbleibt.
Die getroffenen Einschränkungen bei der
Untersuchungen bei Rück-, An- oder Um-
Erhalt von Bäumen, Sträuchern Fassadengestaltung und Dacheindeckung
bau mit ggf. Festlegung von Vermeidungs-
und sonstigen Bepflanzungen sollen Auswüchse durch glänzende/ reflek-
und Kompensationsmaßnahmen im Falle
tierende Materialien verhindern.
eines Nachweises sowie die Verwendung
künstlicher Nisthilfen im Rahmen des Neu- Analog § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB
Entsprechend des städtebaulichen Konzep-
baus. Naturraumtypische und standortgerechte tes werden als Dachform Flachdächer für
Gehölze zu erhalten und in die Planung zu die neuen Wohngebäude festgesetzt.
Des Weiteren sind die Vorgaben der Baum-
schutzsatzung der Gemeinde Überherrn zu integrieren, sofern es der Gesundheitszu-
stand erlaubt und die Verkehrssicherheit ge- Zur Gewährleistung einer ausreichenden
befolgen. Anzahl an Stellplätzen werden pro Wohn-
währleistet ist, wertet den ökologischen
Status des Plangebietes auf. Sie bieten einheit mindestens 2 Stellplätze vorgese-
Nutzung erneuerbarer Energien durch Verdunstungsleistung und ggf. durch hen.
Schattenwurf lokalklimatischen und boden- Die Regeln zur Gestaltung von Wegen, Zu-
Gem. § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB biologischen Mehrwert für das Quartier. Im fahrten und Stellplätzen sowie anderen un-
Im Sinne der Nachhaltigkeit wird festge- Übrigen gilt die Baumschutzsatzung der bebauten Flächen auf dem Grundstück, die-
setzt, dass bei der Errichtung von Gebäuden Gemeinde. nen der Wahrung der größtmöglichen öko-
mindestens 25 % der Dachflächen mit Pho- logischen Qualität der Freianlagengestal-
tovoltaikanlagen zu versehen sind. Dies gilt
Festsetzungen aufgrund tung. Dazu soll auch die Verwendung insek-
auch für sonstige bauliche Anlagen mit tenfreundliche Beleuchtungssysteme beitra-
landesrechtlicher Vorschriften
einer Fläche von mehr als 30 m2. gen.
(analog § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m.
Die mindestens zu errichtende Fläche von LBO und SWG) Durch die sichtgeschützte Aufstellung von
Photovoltaikanlagen kann auch auf nur Mülltonnen sollen nachteilige Auswirkun-
einer oder mehreren baulichen Anlagen er- gen auf das Ortsbild vermieden werden.
richtet werden, wenn sichergestellt ist, dass Abwasserbeseitigung (§ 9 Abs. 4
insgesamt eine Fläche errichtet wird, die BauGB i.V. mit §§ 49-54 Saarlän Das Vorhaben fügt sich mit den getroffenen
25 % der Dachflächen auf dem Baugrund- disches Wassergesetz) Festsetzungen harmonisch in die Umge-
stück entspricht. Nicht einzubeziehen sind bung ein.
Die festgesetzten Maßnahmen der Abwas-
die Dachflächen der beiden erhaltenswer-
serbeseitigung dienen der ordnungsgemä-
ten Gebäude.
ßen Entwässerung aller Flächen innerhalb
des Plangebietes. Die Entsorgungsinfra-
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 18 www.kernplan.deNachrichtliche Übernahme gem. § 9 Abs. 6 BauGB Erhaltenswerte Gebäude Innerhalb des Plangebietes befinden sich zwei Gebäude des ehem. Kalkwerkes, wel- che aus städtebaulichen Gründen erhal- tenswert sind. Die Gebäude sind daher im Bebauungsplan als erhaltenswert gekennzeichnet und somit im Bestand gesichert. Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 19 www.kernplan.de
Auswirkungen des Bebauungsplanes, Abwägung
Abwägung der öffentlichen und Das bedeutet, dass Wohn- und Arbeitsstät- Auswirkungen auf die Gestaltung des
privaten Belange ten so entwickelt werden sollen, dass Be- Orts- und Landschaftsbildes
einträchtigungen vom Planungsgebiet auf
Für jede städtebauliche Planung ist das Ab- die Umgebung und von der Umgebung auf Die städtebauliche und gestalterische Qua-
wägungsgebot gem. § 1 Abs. 7 BauGB von das Planungsgebiet vermieden werden. lität des Plangebietes ist gegenwärtig auf-
besonderer Bedeutung. Danach muss die Dies kann erreicht werden, indem unverein- grund der Mindernutzung und den teils ma-
Kommune als Planungsträgerin bei der Auf- bare Nutzungen voneinander getrennt wer- roden Bestandsgebäuden stark einge-
stellung eines Bebauungsplanes die öffent- den. schränkt.
lichen und privaten Belange gegeneinander
Die geplante Wohnnutzung fügt sich in die Mit dem Vorhaben werden durch Rückbau
und untereinander gerecht abwägen. Die
Eigenart der näheren Umgebung ein, die der maroden Bestandsgebäude, Erhalt der
Abwägung ist die eigentliche
überwiegend durch Wohnen bzw. als Stand- beiden ortsbildprägenden Gebäude und
Planungsentscheidung. Hier setzt die Kom-
ort von Nutzungen, die das Wohnen nicht Neubau von 7 Einfamilienhäusern das
mune ihr städtebauliches Konzept um und
wesentlich stören, geprägt ist. Hierdurch Plangebiet sowie das direkte Umfeld städ-
entscheidet sich für die Berücksichtigung
wird Konfliktfreiheit gewährleistet. Gegen- tebaulich und gestalterisch aufgewertet.
bestimmter Interessen und die Zurückstel-
lung der dieser Lösung entgegenstehenden seitige Beeinträchtigungen dieser Nutzun- Die Umgebung ist ebenfalls überwiegend
Belange. gen sind bisher keine bekannt und auch durch Ein- und Mehrfamilienhäuser ge-
künftig nicht zu erwarten. prägt.
Die Durchführung der Abwägung impliziert
eine mehrstufige Vorgehensweise, die aus Die Festsetzungen des vorliegenden Das Orts- und Landschaftsbild wird durch
folgenden vier Arbeitsschritten besteht: Bebauungsplanes wurden so gewählt, dass die Planung somit nicht negativ beeinflusst,
sich die Wohnnutzung hinsichtlich Art und da die Dimensionierung der Gebäude eine
• Sammlung des Abwägungsmaterials
Maß der baulichen Nutzung in die Umge- maßvolle Entwicklung ermöglicht.
(siehe „Auswirkungen der Planung“)
bung einfügt. Zusätzlich schließen die im
• Gewichtung der Belange (siehe „Ge- Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen Die vorgesehenen neuen Einfamilienhäuser
wichtung des Abwägungsmaterials“) auch innerhalb des Plangebietes jede Form weisen maximal zwei Vollgeschosse auf und
• Ausgleich der betroffenen Belange (sie- der Nutzung aus, die innergebietlich zu Be- fügen sich in die Umgebung ein.
he „Fazit“) einträchtigungen führen kann.
• Abwägungsergebnis (siehe „Fazit“) Die Begrünungsmaßnahmen im Plangebiet
Der Bebauungsplan kommt der Forderung, tragen zudem dazu bei, dass keine negati-
dass die Bevölkerung bei der Wahrung der ven Auswirkungen auf das Ortsbild entste-
Auswirkungen der Planung auf Grundbedürfnisse gesunde und sichere hen.
die städtebauliche Ordnung und Wohn- und Arbeitsbedingungen vorfindet,
Entwicklung sowie die natürlichen nach. Auswirkungen auf umweltschützende
Lebensgrundlagen Belange
Auswirkungen auf die Wohnbedürf-
Hinsichtlich der städtebaulichen Ordnung nisse der Bevölkerung Der Geltungsbereich ist aufgrund der Lage
und Entwicklung bzw. der natürlichen an der Bundesstraße, die bestehende Be-
Lebensgrundlagen (im Sinne des § 1 Abs. 6 Mit zu den wichtigsten städtebaulichen bauung und aktuelle Nutzung (Lager Hand-
BauGB) sind insbesondere folgende mögli- Aufgaben der Kommune gehört die Schaf- werksbetrieb und Wohnnutzung) sowie den
che Auswirkungen beachtet und in den vor- fung der planungsrechtlichen Voraussetzun- Nutzungen in der unmittelbaren Umgebung
habenbezogenen Bebauungsplan einge- gen zur Versorgung der Bevölkerung mit (Wohnnutzung, Gartenbaubetrieb) entspre-
stellt: Wohnbaugrundstücken bzw. einem ent- chend vorbelastet.
sprechenden Angebot von Wohnungen auf
dem Immobilienmarkt. Da der alte Gebäudebestand potenziell Le-
Auswirkungen auf die allgemeinen
bensraum für abwägungs- oder arten-
Anforderungen an gesunde Wohn- Der vorliegende Bebauungsplan kommt schutzrelevante Tierarten bieten kann, sol-
und Arbeitsverhältnisse dieser Forderung nach. Durch die Planung len mögliche Konflikte vermieden werden,
Dieser Planungsgrundsatz präzisiert die we- werden überwiegend brachliegende Flä- indem im Falle eines An-, Um- oder Rück-
sentlichen Grundbereiche menschlichen Da- chen im Innenbereich für eine Neuentwick- baus qualifizierte Untersuchungen durchge-
seins. Er enthält die aus den allgemeinen lung bereitgestellt. führt und gegebenenfalls erforderliche Ver-
Planungsgrundsätzen entwickelte Forde- meidungs- und Kompensationsmaßnahmen
Es werden die planungsrechtlichen Voraus- bestimmt werden.
rung für Bauleitpläne, dass die Bevölkerung setzungen für die Errichtung von sieben Ein-
bei der Wahrung der Grundbedürfnisse ge- zelhäusern geschaffen. Der bestehenden Für den nachgewiesenen Haussperling sind
sunde und sichere Wohn- und Arbeitsbedin- Nachfrage nach Wohnraum in integrierter im Rahmen des Neubaus künstliche Nisthil-
gungen vorfindet. Lage wird damit Rechnung getragen. fen vorgesehen. Des weiteren sind
Vhbz. Bebauungsplan„Wohnbebauung ehemaliges Kalkwerk“ 20 www.kernplan.deSie können auch lesen
