Stellungnahme - Bebauungsplan Kötztinger Straße - April 2020 - Furth im Wald
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Bebauungsplan
Kötztinger Straße
Stellungnahme
April 2020
Vorgelegt von
Department für Geographie
iq Projektgesellschaft
Luisenstraße 37
80333 München
Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße
A Anlass und Aufgabenstellung
Die Stadt Furth im Wald stellt einen Bebauungsplan für den Standortbereich westlich der
Kötztinger Straße auf. Dieser Bebauungsplan „Kötztinger Straße“ sieht vor, dieses Gebiet ge-
mäß des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) aus dem Jahr 2016 als Grundver-
sorgungsstandort sowie als Standort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel zu entwickeln.
Darüber hinaus soll der Standort für die Ansiedlung von Systemgastronomie zur Verfügung
stehen. Zur bauleitplanerischen Realisierung dieser Vorhaben ist vorgesehen, den Standort-
bereich in zwei Sondergebiete für Einzelhandel sowie in zwei Gewerbegebiete zu gliedern.
Hierzu liegt ein Entwurf des beauftragten Büros Arbeitsgruppe Planung + Architektur GmbH,
Grafenau vor.
Abbildung 1: Entwurf zum Bebauungsplan „Kötztinger Straße“
Quelle: Arbeitsgruppe Planung + Architektur GmbH, Grafenau
Abgesehen von den beiden Bausteinen: Lebensmitteldiscounter mit 1.200 m² Verkaufsfläche
und Drogeriemarkt mit 700 m² Verkaufsfläche, sind für das Gebiet noch keine weiteren kon-
kreten Vorhaben festgelegt. Angedacht sind für das Sondergebiet 1 aber bereits ein Baumarkt
sowie für das Gewerbegebiet 1 ein Anbieter aus dem Bereich der Systemgastronomie. Zudem
ist innerhalb des Areals die Realisierung eines Getränkemarktes in der Diskussion.
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Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße
Auf Basis dieser Rahmenbedingungen soll nun zu den einzelnen, oben angegebenen Gebiets-
festsetzungen im Bebauungsplan Kötztinger Straße der mögliche Entwicklungsrahmen aus
Perspektive des ISEK Furth im Wald 2016 abgesteckt und konkretisiert werden. Insbesondere
gilt es hierbei darzulegen, ob die Ansiedlung eines Drogeriemarktes und eines Getränkemark-
tes mit dem ISEK Furth im Wald 2016 in Übereinstimmung gebracht werden kann und es soll
angegeben werden, welcher Entwicklungsspielraum im Bereich der nicht-zentrenrelevanten
Sortimente aus Perspektive des ISEK Furth im Wald 2016 im Standortbereich der Kötztinger
Straße möglich wäre.
B Bewertungsgrundlagen
Mit der angeforderten Stellungnahme kommt die Stadt Furth im Wald der Anforderung gemäß
§ 1 Abs. 6 (11) BauGB nach und berücksichtigt bei der Aufstellung des Bebauungsplans
„Kötztinger Straße“ die Ergebnisse des ISEK Furth im Wald 2016, als ihrem vom Stadtrat be-
schlossenen, städtebaulichen Entwicklungskonzept.
Abbildung 2: Stadtumbaubedarf
Quelle: ISEK Furth im Wald 2016 iq-Projektgesellschaft
Das ISEK Furth im Wald 2016 und die darin formulierte, städtebauliche Entwicklungsstrategie
entstanden vor dem Hintergrund der spürbar negativen städtebaulichen Konsequenzen, die
den raumstrukturellen Wandel in den Bereichen Demographie und Wirtschaft vor Ort beglei-
ten. Den damit einhergehenden, städtebaulichen Problemen soll aktiv durch Stadtumbau be-
gegnet werden. Das ISEK Furth im Wald 2016 definiert hierfür sowohl Ziele zum erforderlichen
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Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße Stadtumbau, als auch eine darauf abgestimmte Strategie aus zielgerichteten Maßnahmen und Impulsprojekten, die den Umbau- und Aufwertungsprozess einleiten sollen. Als wesentliche Rahmenbedingung zur Sicherung des Stadtumbaus sowie der Realisierbarkeit der anvisierten Maßnahmen und Projekte ist im ISEK Furth im Wald 2016 zudem eine Entwicklungsstrategie für den Einzelhandel in der Stadt Furth im Wald formuliert. Sie stellt die Anforderungen der Innenentwicklung und der Revitalisierung des Kernbereichs in den Vordergrund und ordnet alle weiteren einzelhandelsbezogenen Entwicklungsbausteine der Realisierung dieser Zielset- zung unter. Ausgangspunkt für den räumlichen Stadtumbau ist der identifizierte Stadtumbaubedarf bzw. der daraus abgeleitete Handlungsbedarf, der – differenziert nach der aktuellen Flächennut- zung – für den gesamten Hauptort dokumentiert ist (vgl. Abb. 2). Darin sind gebietsbezogen die Ausgangssituation und die stadtumbaubezogenen Entwicklungsziele miteinander ver- knüpft. Der räumliche Planumgriff des Bebauungsplans „Kötztinger Straße“ ist in den gebiets- spezifischen Festlegungen zum Stadtumbaubedarf als „Umbaufläche“ dargestellt (vgl. Abb. 2). Nach der Beschreibung zur Handlungsstrategie für diese Gebietskategorie im ISEK Furth im Wald 2016 liegt auf Umbauflächen derzeit eine Mindernutzung vor. Die aktuelle Nutzung ist desolat oder die Flächen liegen gänzlich brach. Gleichzeitig eignen sich die Flächen auf Grund ihrer Lage auch für eine alternative Nutzung. Der Handlungsbedarf für diese Flächen lautet „Umbau oder Rückbau zur Aktivierung der bisherigen oder einer neuen Nutzung“. Abbildung 3: Funktionsräumliches Leitbild für den Hauptort Quelle: ISEK Furth im Wald 2016 iq-Projektgesellschaft Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 4
Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße Den konzeptionellen Rahmen für die künftige flächenbezogene Stadtentwicklung der Stadt Furth im Wald bildet das Leitbild für die funktionsräumliche Entwicklung für den Hauptort aus dem ISEK Furth im Wald 2016 (vgl. Abb. 3). Es zeigt die Entwicklungs- und Funktionsbereiche bzw. die Nutzungen auf der Ebene der Flächennutzungsplanung. Für den räumlichen Planumgriff des Bebauungsplans „Kötztinger Straße“ zeigt das funktions- räumliche Leitbild für den Hauptort zwei Entwicklungsoptionen, die der jeweiligen stadtumbau- bezogenen Strategie, „Rückbau“ auf der einen Seite und „Aktivierung“ auf der anderen Seite gewidmet sind. Im Falle eines Rückbaus bestehender Gebäude und Nutzungen könnte die Eingliederung dieser Flächen oder zumindest größerer Teile davon in den Landschaftsraum der Chamb erfolgen. Dadurch würde die Landschaftsachse, die durch die Chamb bestimmt wird, gestärkt werden und die Naherholungsfunktion dieser Achse könnte erweitert werden. Im Falle einer Aktivierung dieser Flächen für eine ökonomisch verwertbare Nutzung, ist eine Revitalisierung als Gewerbefläche vorgesehen, wobei diese Fläche – zumindest in einge- schränktem Maße – auch für eine Einzelhandelsnutzung in Frage kommt. So nennt das ISEK Furth im Wald 2016 für diesen Standortbereich bereits die Entwicklungsoption als „Standort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel“. Gleichzeitig wird dem am Standort bereits geneh- migten Einzelhandel (Lebensmittelmarkt) aktiver Bestandsschutz eingeräumt. Dies bedeutet, dass der Bestand nicht „eingefroren“ wird, sondern wettbewerbsbedingte uns somit bestands- sichernde Anpassungen bzw. auch Erweiterungen des Lebensmittelmarktes durchaus möglich sind. Weiter konkretisiert ist die mögliche Einzelhandelsnutzung am Standort der Kötztinger Straße im ISEK Furth im Wald 2016 im Standort- und Sortimentskonzept zur Einzelhandelsentwick- lung der Stadt Furth im Wald sowie in der dazugehörigen Steuerungsstrategie. Eine aktive Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Furth im Wald ist erforderlich, um die Stadtmitte (Kernbereich und erweiterter Bereich) in ihrer Versorgungsfunktion, ihrer Funktionsvielfalt und ihrer räumlichen Struktur zu sichern und zu stärken. Neben dieser Haupt- zielsetzung verfolgt die einzelhandelsbezogene Entwicklungsstrategie folgende weiteren Ziel- setzungen für die künftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Furth im Wald: Erhaltung und Stärkung der überörtlichen Versorgungsfunktion der Stadt Furth im Wald, Sicherung der bestehenden Handelsstandorte und Bündelung der Handelsfunktion auf be- stehende Standortbereiche, Entwicklung eines funktional differenzierten Systems an Versorgungsstandorten sowie Beibehaltung bzw. Weiterentwicklung des Grundversorgungsangebotes als Nahversor- gungsangebot. Für den Standortbereich der Kötztinger Straße spielen auch diese Zielsetzungen eine ent- scheidende Rolle. Allerdings müssen dabei etwaige Zielkonflikte miteinander in Einklang ge- bracht werden. So sieht das Standortkonzept und die dazugehörige Steuerungsstrategie im ISEK Furth im Wald 2016 zum einen die Entwicklung dieses Areals als Sonderstandort vor, Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 5
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zum anderen soll die Funktion der beiden Grundversorgungsstandorte im Standortbereich
Kötztinger Straße / Eschlkamer Straße erhalten bleiben, aber nicht weiterentwickelt werden.
Damit kommt man zum einen der Zielsetzung nach, die Handelsfunktion zu bündeln und zum
anderen wird aber eine Überentwicklung vermieden, die andere Grundversorgungsstandorte
gefährden würde. Indem man dem Anbieter Aldi, der über ein überörtliches Einzugsgebiet und
einen vergleichsweise hohen Marktanteil unter den Lebensmitteldiscountern verfügt, eine
Standortalternative bieten kann, wird die überörtliche Versorgungsfunktion der Stadt Furth im
Wald gestärkt, gleichzeitig sorgt die Einschränkung der Versorgungsfunktion des Standortes
der Kötztinger Straße dafür, dass Funktionsverlagerungen aus der Stadtmitte unterbleiben.
Abbildung 4: Standortkonzept und Steuerungsstrategie zur Einzelhandelsent-
wicklung in der Stadt Furth im Wald
Quelle: ISEK Furth im Wald 2016 iq-Projektgesellschaft
Sobald ein Standortbereich wie derjenige der Kötztinger Straße mit einem Lebensmittelmarkt
besetzt ist, erhält er eine Grundfrequenz, die auch für weitere Einzelhandelsbetriebe attraktiv
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Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße ist. Sofern entsprechende Flächen verfügbar sind, siedeln sich weitere Handelsunternehmen an und das Entwicklungspotenzial, das dringend für die Innenentwicklung bez. Die Revitalisie- rung der Stadtmitte (Kernbereich oder Erweiterungsbereich) benötigt würde, wird am Stadt- rand realisiert. Üblicherweise entsteht am Stadtrand dann eine Handelsagglomeration, die ne- ben einem Lebensmitteldiscounter auch einen Supermarkt und Drogeriemarkt sowie ggf. noch weitere Fachmärkte umfasst. Das Grundversorgungszentrum an der Nordgaustraße (Edeka, Penny, Rossmann) ist hierfür ein Paradebeispiel. Derartige Entwicklungen sind in einer Reihe von Kommunen zu sehen. Ohne Steuerung durch die Kommune entsteht somit ein Handels- standort am Ortsrand, der die Innenentwicklung torpediert und letztlich auch in Konkurrenz zur Stadtmitte tritt. Die Steuerungsstrategie im ISEK Furth im Wald 2016 legt deshalb fest, dass die zusätzliche Ansiedlung oder die Verlagerung großflächiger Lebensmittelmärkte (> 800 m² Verkaufsfläche) bzw. von Einzelhandelsbetrieben mit Angebotsschwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Sortiment mit mehr als 400 m² Verkaufsfläche nur im zentralen Versorgungsbereich erfolgt. An Grundversorgungsstandorten bleibt der Besatz auf jeweils einen Lebensmitteldiscounter und die Verkaufsfläche auf das derzeit genehmigte Maß beschränkt. An Nahversorgungsstan- dorten sowie am Grundversorgungszentrum Glashüttenweg wird ein erweiterter Bestands- schutz eingeräumt. Diese Regelungen dienen dazu, den Standortbereich der erweiterten Stadtmitte gegenüber Randstandorten wettbewerblich dauerhaft besserzustellen, um dieses Areal für Investitionen und Entwicklungsimpulse wettbewerbsfähig zu platzieren. Hierdurch soll einerseits Frequenz an die Stadtmitte herangeführt werden und es soll durch die Platzie- rung möglichst eines Vollversorgers auch die Attraktivität der Stadtmitte sowie die der stadt- mittenahen Bereiche als Wohnstandort erhöht werden. Um dieses, für den Stadtumbau und die weitere städtebauliche Entwicklung entscheidende Projekt realisieren zu können, ist es Aufgabe der Stadt Furth im Wald, alle Entwicklungen zu unterbinden, die dieser Zielsetzung zuwiderlaufen. Hierzu zählt insbesondere die Entwicklung oder Weiterentwicklung anderer Handelsstandorte, die außerhalb der zu revitalisierenden Zone liegen. Erfolgt die sich aktuell noch vollziehende Neuaufstellung der Handelsstandorte oder der Lebensmittelmärkte nicht zielgerichtet zur Revitalisierung der westlich der Stadtmitte gelegenen Bereiche, sondern an anderer Stelle, steht für eine Revitalisierung kein Entwicklungspotenzial mehr zur Verfügung. Dann kann auch die dringend erforderliche Stabilisierung und Nutzungsanreicherung der Stadtmitte nicht gelingen. Bei einer künftig immer weiter rückläufigen Bevölkerungszahl der Stadt Furth im Wald nimmt auch das Marktvolumen ab, das für Lebensmittelmärkte zur Verfügung steht. Unter diesen Rahmenbedingungen einen neuen Standort im zentralen Versorgungsbereich zu etablieren und diesen nicht wie üblich am Ortsrand zu platzieren, sondern im direkten Umfeld der Stadt- mitte, stellt ein sehr schwieriges Unterfangen dar, das nur dann gelingen kann, wenn das ört- liche Wettbewerbsumfeld dem nicht entgegensteht. Hierfür muss die kommunale Einzelhan- delsentwicklungsplanung Rechnung tragen. Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 7
Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße
Dementsprechend ist es nach der einzelhandelsspezifischen Steuerungsstrategie im ISEK
Furth im Wald 2016 nur mehr innerhalb des Standortbereichs der erweiterten Stadtmitte bzw.
des zentralen Versorgungsbereichs möglich, einen funktional vollständigen Grundversor-
gungsstandort bestehend aus Lebensmittelsupermarkt, Lebensmitteldiscounter, Drogerie-
markt, Getränkemarkt sowie ergänzenden grundversorgungsrelevanten Anbietern (Bäckerei,
Metzgerei, Dienstleistungen) zu realisieren. Ein derartiger Standort kann aufgrund seines in-
ternen Kopplungspotenzials eine Gesamt-Standortattraktivität erreichen, die seine erreichbar-
keitsbezogenen Defizite im überörtlichen Maßstab aufwiegt. Entscheidend hierfür ist aber,
dass an keiner anderen Stelle innerhalb der Stadt Furth im Wald außerhalb des Bereichs der
erweiterten Stadtmitte ein Grundversorgungsstandort entsteht, der mit dem gleichen Betriebs-
typen-Mix eine adäquate Versorgungsfunktion erreicht und zudem lagespezifische Erreichbar-
keitsvorteile im überörtlichen Maßstab besitzt. Würde dieser Fall eintreten, dann wäre ein
Grundversorgungsstandort innerhalb der erweiterten Stadtmitte kaum mehr zu realisieren, da
er standortspezifische Wettbewerbsnachteile besäße, was insbesondere gegenüber allen
Standorten entlang des Verkehrskorridors der B 20 der Fall wäre. Speziell vor diesem Wir-
kungshintergrund sind auch die sehr restriktive einzelhandelsbezogene Steuerungsstrategie
sowie die restriktive Ausbauoption der Grund- und Nahversorgungsstandorte im ISEK Furth
im Wald 2016 zu sehen.
C Einordnung des Vorhabens
Für eine Wirkungsbetrachtung als Grundlage der Stellungnahme zum Vorhaben bzw. dem
Bebauungsplan „Kötztinger Straße“ ist zunächst die wettbewerbliche Einordnung des Vorha-
bens hinsichtlich des Marktgebietes sowie die Einordnung der relevanten Bausteine des Vor-
habens in das System der unterschiedlichen einzelhandelsspezifischen Betriebstypen von
entscheidender Bedeutung. Dabei geht es sowohl um die Dimensionierung und die sorti-
mentsbezogene Strukturierung der Einzelbausteine als auch um deren Versorgungsfunktion
und Reichweite sowie letztlich um den jeweils zu erreichenden Marktanteil.
C 1 Marktgebiet
Die Gegebenheiten innerhalb des Makrostandortes determinieren die Größe des Einzugsge-
bietes, das die Versorgungsstandorte in der Stadt Furth im Wald im Bereich der Grundversor-
gung ausbilden können. Als Einzugsgebiet der Versorgungsstandorte der Stadt Furth im Wald
im Bereich der Grundversorgung wird dabei der Raum bezeichnet, dessen Bevölkerung in den
grundversorgungsrelevanten Sortimenten (Nahrungs- und Genussmittel) zum Einkauf in der
Stadt Furth im Wald bzw. an den dort vorhandenen Versorgungsstandorten neigt. Die Größe
dieses Marktgebietes für die Grundversorgung wird von einer Reihe unterschiedlicher Fakto-
ren beeinflusst. Im Wesentlichen zählen hierzu:
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räumliche Lage der Grundversorgungsstandorte innerhalb des Stadtgebietes der Stadt
Furth im Wald,
Größe und Struktur (Betriebsformen-Mix) der Grundversorgungsstandorte der Stadt Furth
im Wald,
Betriebsform, Größe und Betreiber der Lebensmittelmärkte,
Lage zu anderen zentralen Orten sowie Nähe und Erreichbarkeit alternativer Versor-
gungsstandorte außerhalb der Stadt Furth im Wald,
Größe, Struktur des Angebotes der alternativen Versorgungsstandorte außerhalb der
Stadt Furth im Wald,
Betriebsform, Größe und Betreiber der Lebensmittelmärkte an den alternativen Versor-
gungsstandorten außerhalb der Stadt Furth im Wald,
Verteilung und Mobilität der Bevölkerung im Raum,
Pendlerverflechtungen (arbeits- und ausbildungsbedingt),
topographische Bedingungen, Verkehrsinfrastruktur und Erreichbarkeit.
Speziell beim Einkauf der grundversorgungsrelevanten Sortimente steht der reine Versor-
gungseinkauf im Vordergrund. Hierbei weisen die Kunden zum einen eine vergleichsweise
hohe Distanzempfindlichkeit auf, zum anderen versuchen die Kunden den Aufwand insgesamt
zu minimieren und bevorzugen Verbundstandorte. Grundsätzlich würden die Kunden ihren
Grundbedarf idealerweise gerne am Wohnort, in der Nähe der Wohnung und an nur einem
Standort (One-Stop-Shopping) decken. Deshalb besteht bei einem qualifizierten örtlichen
Grundversorgungsangebot nur wenig Anlass und Motivation, außerhalb der eigenen Kom-
mune einzukaufen. Lediglich wenn die Versorgungsfahrt nicht vom Wohnort aus beginnt, son-
dern vom Arbeitsort aus, ergibt sich ein anderes Kalkül. Das kann dazu führen, dass Kunden
trotz eines vollständigen Grundversorgungsangebotes am Wohnstandort einen Einkaufs-
standort wählen, der außerhalb der eigenen Wohnortkommune liegt. Eine deutschlandweite
Untersuchung aus dem Jahr 2013 kommt zu dem Ergebnis, dass 21 % der Versorgungsfahr-
ten vom Arbeitsort aus beginnen (und damit nicht vom Wohnstandort aus) (vgl. Krüger et al.
2013).
Bei der mittlerweile stark ausdifferenzierten Nachfrage und der Mehrfachorientierung der Ver-
braucher kommt einem möglichst vollständigen Grundversorgungsangebot innerhalb der
Kommune die entscheidende Bedeutung für die Kaufkraftbindung zu. Nur bei deutlichen An-
gebotsdefiziten oder im Falle von Standorten im Grenzkorridor bei Vorhandensein eines Preis-
Leistungs-Gradienten werden auch weiter entfernte Standorte für die Grundversorgung aufge-
sucht. Betrachtet man vor diesem Hintergrund die überörtliche Wettbewerbssituation der Stadt
Furth im Wald, so zeigt diese eine vollständige Ausstattung mit den unterschiedlichen Be-
triebstypen an Lebensmittelmärkten. Abgesehen von der Betriebsformen SB-Warenhaus, die
Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 9Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße ein Einzugsgebiet von ca. 60.000 Einwohnern erfordern würde, sind alle anderen Betriebsfor- men in Furth im Wald präsent und teilweise auch durch mehrere Anbieter vertreten (vgl. Karte 1). Karte 1: Überörtliche Wettbewerbssituation Quelle: Bayernatlas, eigene Bearbeitung. iq-Projektgesellschaft Auf deutscher Seite der Grenze zu Tschechien verfügen die Mittelzentren Cham und Bad Kötzting über eine Ausstattung mit Lebensmittelmärkten, die ebenfalls vollständig ist. Zudem verfügt der Standort Cham mit dem Anbieter Kaufland auch über den Betriebstyp SB-Waren- haus, was ihm eine besondere Anziehungskraft und damit Einzelhandelszentralität verleiht. Sowohl die Stadt Cham, als auch die Stadt Bad Kötzting begrenzen das mögliche Einzugsge- biet der Stadt Furth im Wald im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels in Richtung Westen und Süden. In Richtung Osten und Nordwesten verfügen die zentralen Orte Waldmünchen und Neukirchen beim Heiligen Blut zwar über ein qualifiziertes Grundversorgungsangebot, dieses bleibt aber nach Betriebstypen und Betreibern unvollständig. Vor allem die leistungsfä- higen Discounter der Betreiber Aldi und Lidl, die ein vergleichsweise weitmaschiges Standort- netz ausbilden und deshalb an ihren Standorten wesentlich zu einer hohen Kaufkraftbindung und sortimentsbezogenen Einzelhandelszentralität beitragen, sind an diesen Standorten nicht vorhanden. Dementsprechend fließt Kaufkraft aus dem östlichen und nordwestlichen Hinter- land der Stadt Furth im Wald an die Versorgungsstandorte bzw. Lebensmittelmärkte in der Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 10
Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße
Stadt Furth im Wald. Darüber hinaus ist die Stadt Furth im Wald der erste vollständig ausge-
stattete Versorgungsstandort im Bereich der Grundversorgung, der aus Richtung der Tsche-
chischen Republik über die B20 erreicht wird. Vor dem Hintergrund einer hohen Distanzemp-
findlichkeit, die Verbraucher im Bereich der Grundversorgung kennzeichnet, bindet die Stadt
Furth im Wald deshalb insbesondere im Bereich der Grundversorgung in erheblichem Umfang
auch Kaufkraft aus Tschechien.
Karte 2: Marktgebiet der Stadt Furth im Wald im Sortiment der Nahrungs- und Ge-
nussmittel
Quelle: eigene Berechnung und Darstellung. iq-Projektgesellschaft
Zum Marktgebiet der Stadt Furth im Wald im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels zählen
– vor dem Hintergrund der überörtlichen Wettbewerbssituation – die Stadt Furth im Wald
selbst sowie die Umlandkommunen Gleißenberg, Arnschwang, Eschlkam und Neukirchen
beim Heiligen Blut (vgl. Karte 2). Dieses Kernmarktgebiet umfasst knapp 19.000 Einwohner
(vgl. Tab. 2), wobei aber nicht 100 % der Kaufkraft der Bevölkerung aus diesem Kernmarkt-
gebiet im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel an den Standort Furth im Wald fließen.
Vielmehr werden auch andere Versorgungsstandorte wie beispielsweise die Stadt Cham auf-
gesucht und gerade bei den Kommunen mit einem eigenen qualifizierten Grundversorgungs-
angebot wie Neukirchen beim Heiligen Blut und Eschlkam verbleibt auch ein großer Teil der
Kaufkraft im Sortiment der Nahrungs- und Genussmittel in der eigenen Kommune.
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Aus dem Marktpotenzial, das die insgesamt etwas über 19.000 Einwohnern im Kerneinzugs-
gebiet der Stadt Furth im Wald repräsentieren, ist nur ein Marktvolumen von ca. 14.300 Ein-
wohner als bindungsfähig für den Lebensmitteleinzelhandel in der Stadt Furth im Wald anzu-
sehen. Für den Bereich der Drogeriewaren, in dem die umliegenden Kommunen keine Fach-
märkte aufweisen, ergibt sich eine etwas höhere Bindungsfähigkeit und das bindungsfähige
Marktvolumen erhöht sich auf ca. 15.400 Einwohner.
Tabelle 2: Bevölkerung im Kerneinzugsgebiet der Stadt Furth im Wald im Sortiment
der Nahrungs- und Genussmittel
Kommune Einwohnerzahl
Stand 31.12.2018
Furth im Wald 9.093
Gleißenberg 913
Arnschwang 2.009
Eschlkam 3.364
Neukirchen b.Hl. Blut 3.700
Kerneinzugsgebiet 19.079
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, eigene Berechnung. iq-Projektgesellschaft
Darüber hinaus ist ein Marktvolumen von weiteren ca. 5.000 Einwohnern bindungsfähig, das
sich aus dem Ferneinzugsgebiet sowie aus dem Bevölkerungspotenzial aus Tschechien re-
krutiert.
C 2 Bausteine des Vorhabens
Lebensmitteldiscounter des Betreibers Aldi
Betrachtet man zunächst die Ansiedlung des Betreibers Aldi, so ist dieses Vorhaben der Be-
triebsform Lebensmitteldiscounter und innerhalb dieser Betriebsform dem Untertyp Lebens-
mittel-Hard-Discounter zuzuordnen. Die Einstufung als Lebensmittel-Hard-Discounter gilt
weiterhin, auch wenn der Betreiber Aldi in den letzten Jahren Sortimentserweiterungen über
zusätzliche Markenartikel und Eigenmarken vorgenommen hat und mittlerweile etwa ca.
1.400 Artikel im Sortiment führt. Damit baut er seine Versorgungsfunktion im Wettbewerb
weiter aus und positioniert sich insbesondere stärker gegenüber der Betriebsform Lebens-
mittelsupermarkt. Der Anteil des Nonfood-Sortimentes an der gesamten Verkaufsfläche ei-
nes Lebensmittel-Hard-Discounters beträgt üblicherweise ca. 20 %, wobei ein großer Teil
hiervon (85 %) auf Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs wie Drogeriewaren und Tiernah-
rung, das sogenannte Nonfood I Sortiment entfällt. Der Umsatzanteil des Nonfood-Sortimen-
tes liegt mittlerweile ebenfalls bei ca. 20 % und verzeichnet in den letzten Jahren eine stei-
gende Tendenz.
Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 12Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße Innerhalb der Betriebsform der Lebensmitteldiscounter erreicht das Vorhaben mit ca. 1.200 m² Verkaufsfläche eine Größe, die deutlich über derjenigen liegt, die bisher als betriebswirt- schaftlich notwendige Mindestgröße bei Neuansiedlungen galt (vgl. Bayerisches Staatsminis- terium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie, 2017). Erweiterung der Ver- kaufsflächendimensionierung von ursprünglich bis zu 800 m² Verkaufsfläche auf 1.000 m² bis 1.300 m² Verkaufsfläche findet – verstärkt seit den letzten zehn Jahren – im Zuge der Durch- führung von bestandssichernden Marktanpassungsmaßnahmen zur Optimierung des Markt- auftritts bei allen gängigen Anbietern (Aldi, Lidl, Netto, Norma, Penny) in diesem Segment statt. Obwohl es sich bei dem Vorhaben in Furth im Wald um eine Standortverlagerung handelt, die aus einer veränderten Situation im überörtlichen Straßennetz heraus motiviert ist, verän- dert sich die überörtliche Erreichbarkeit am neuen Standort gegenüber dem Altstandort kaum. Vorteilhaft ist der neue Standort vor allem hinsichtlich Sichtbarkeit und dem direkten räumlichen Bezug bzw. der direkten Anbindung an das stärker frequentierte überörtliche Straßennetz. Nachdem diese Veränderungen vor allem die Standortqualität des Mikrostan- dortes sowie die Anbindung an die überörtliche Frequenz betreffen, bleibt die grundsätzliche räumliche Ausdehnung des Einzugsgebietes für das Vorhaben zumindest unter dem Erreich- barkeitsaspekt im Wesentlichen unverändert. Allerdings ist als Folge der verbesserten Anbin- dung an das überörtliche Straßennetz mit einer höheren Ausschöpfung aus dem vorbeiflie- ßenden Verkehr zu rechnen und damit ein vergleichsweise höherer Anteil für Streuumsätze anzunehmen. Raumstrukturell treten mit der Standortverlagerung des Anbieters Aldi somit kaum Veränderungen auf. Durch die Erweiterung der Verkaufsfläche und die Anordnung im Verbund mit weiteren, grundversorgungsrelevanten Anbietern am neuen Standort verändert sich aber die Versorgungsfunktion und die Marktstellung des Anbieters Aldi innerhalb des Marktgebietes. Mit ca. 1.200 m² Verkaufsfläche fällt das Objekt nach der Verlagerung und Erweiterung im wettbewerblichen Vergleich überdurchschnittlich groß aus. Nachdem abgesehen von der Verkaufsflächenerweiterung aber keine weiteren Veränderungen erfolgen, sind – allein aus der Verkaufsflächenerweiterung um 20 % – nur vergleichsweise geringe Veränderungen in der überörtlichen Anziehungskraft dieses Objektes und damit des Versorgungsstandortes insgesamt zu erwarten. Das erschließbare räumliche Marktgebiet der Stadt Furth im Wald im Lebensmitteleinzelhandel bleibt in seiner Ausdehnung damit im Vergleich zur heutigen Situa- tion weitgehend unverändert. In der aktuell üblichen Dimensionierung und Strukturierung ei- nes Lebensmitteldiscounters des Betreibers Aldi (Anteil an Nonfood-Verkaufsfläche von knapp 20 % mit Schwerpunkt im Nonfood I Sortiment und einem Umsatzanteil des Nonfood I Sortimentes von ca. 15 %) verbessert sich zwar die Versorgungsfunktion eines Lebensmittel- marktes dieses Anbieters, dieser dient aber weiterhin fast ausschließlich der Grundversor- Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 13
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gung. Die Veränderung, die durch die Verkaufsflächenerweiterung hervorgerufen wird, be-
zieht sich somit primär auf die wettbewerbliche Stellung des Anbieters im Markt bzw. inner-
halb des Marktgebietes, hat aber keine Konsequenzen für die Abgrenzung und Größe des
Marktgebietes.
In die Modellrechnung zur Umsatzprognose für das Vorhaben fließen unterschiedliche Bestim-
mungsgrößen ein. Eine wesentliche Kontrollgröße ist der Marktanteil, den die jeweilige Be-
triebsform im deutschen Lebensmitteleinzelhandel insgesamt für sich erreicht, wenngleich es
bei unvollständigem Anbieter- bzw. Betriebsformen-Mix vor Ort zu erhöhten Marktanteilen der
örtlich vorhandenen Anbieter kommen kann.1 Zudem werden die durchschnittlichen branchen-
üblichen bzw. betreiberspezifischen Flächenleistungen für die jeweilige Betriebsform berück-
sichtigt. Erst aus der gemeinsamen Betrachtung sowohl der Flächenleistung aller einzelnen
Anbieter im Marktgebiet des bestehenden Lebensmittelmarktes als auch der Marktanteile, den
die einzelnen Anbieter erzielen, lässt sich eine auf Plausibilität überprüfbare Abschätzung zur
ökonomischen Ausgangssituation vornehmen. Weitere Referenzgrößen sind die gesamte
Kaufkraftbindung der Standortkommune, die im Rahmen einer Haushaltsbefragung im Jahr
2013 ermittelt wurde, sowie der betriebsformspezifische Marktanteil, der sich für alle Anbieter
insgesamt errechnet.
Tabelle 1: Modellrechnung zur Abschätzung eines Modellumsatzes für einen LM-Dis-
counters am Standort Kötztinger Straße in Furth im Wald
bindungs-
fähige Marktpotenzial
Sortiment Nahrungs- und
Bevölkerung Genussmittel Marktanteil Umsatzerwartung
in Mio. € in % in Mio. €
Kerneinzugsgebiet 14.335 33,0 ca. 22 % ca. 7,3
Streuumsatz (Ferneinzugsgebiet, Tschechien und Sonstige) ca. 1,6
Nonfood Aufschlag (ca. 20 %) ca. 1,7
insgesamt ca. 10,6
Flächenleistung ca. 8.850 € je m²
Angaben auf die erste Nachkommastelle gerundet. iq-Projektgesellschaft
Quelle: Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2017, Statistisches Landesamt, eigene Berechnung.
1
Bei der Interpretation und Plausibilitätsüberlegungen zum hier verwendeten Prognosemodell gilt es zu berück-
sichtigen, dass sich der Marktanteil, den eine Betriebsform oder ein Lebensmittelmarkt am Marktvolumen im
Sortiment Nahrungs- und Genussmittel erreicht, von dem Marktanteil unterscheidet, den eine Betriebsform am
Umsatz im Lebensmitteleinzelhandel auf sich vereint. Beide Betrachtungsweisen arbeiten mit unterschiedlichen
Ausgangsgrößen, ein direkter Vergleich ist nicht möglich.
Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 14Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße In einer Modellrechnung zeigt sich, dass ein Lebensmitteldiscounter des Anbieters Aldi einen Marktanteil im Sortiment der Nahrungs- und Genussmittel am bindungsfähigen Marktpotenzial von ca. 22 % erreichen kann. Hieraus generiert sich ein Umsatz von ca. 7,3 Mio. €. Durch Streuumsätze aus den Nachbarkommunen außerhalb des Kerneinzugsgebietes sowie durch Umsätze tschechischer Kunden erhöht sich die modellbezogene Umsatzschätzung auf ca. 8,9 Mio. € im Sortiment der Nahrungs- und Genussmittel. Zusammen mit den Umsätzen, die im Nonfood-Sortiment generiert und mit ca. 20 % am ge- samten Umsatz angesetzt werden, erhöht sich die modellbasierte Umsatzschätzung für einen Lebensmitteldiscounter des Betreibers Aldi am Standort der Kötztinger Straße auf insgesamt ca. 10,6 Mio. €. Daraus errechnet sich eine modellbasierte Flächenleistung des Objektes von ca. 8.850 € je m² Verkaufsfläche, was etwas unterhalb der betreiberspezifischen durchschnitt- lichen Flächenleistung des leistungsstarken Lebensmitteldiscounters Aldi Süd liegt, die für das Jahr 2017 bereits mit über 10.000 € je m² Verkaufsfläche angegeben wird (vgl. Lebensmittel- zeitung Hahn Gruppe, 2014). Getränkefachmarkt Getränkefachmärkte haben in den letzten Jahren einen Konzentrationsprozess durchlaufen, wobei sich die filialisierten Getränkefachmärkte durchaus positiv entwickelt haben, wohinge- gen die nicht-filialisierten Getränkemärkte stärkere Einbußen zu verzeichnen hatten. Insge- samt zeigt sich im Segment der Getränkefachmärkte eine Veränderung dahingehend, dass filialisierte Getränkefachmärkte zum überwiegenden Teil Umsätze von den nicht-filialisierten Getränkemärkten abziehen, ihrerseits aber Umsatz an Lebensmittelsupermärkte und an Le- bensmitteldiscounter verlieren. Allerdings liegt das Verhältnis dieser Umsatzverlagerungen bei zwei Drittel Umsatzzuwachs der filialisierten Getränkemärkte durch Umverteilung von nicht- filialisierten Wettbewerbern zu lediglich einem Drittel Umsatzverlust der filialisierten Getränke- märkte ihrerseits an die Lebensmittelmärkte. Insgesamt lässt sich damit die Strategie der filia- lisierten Getränkemärkte, durch erhebliche Investitionen den Weg zu beschritten, verstärkt Einkaufserlebniswelten zu schaffen, als erfolgreich einstufen. Die gängigen Betriebsgrößen von Getränkemärkten liegen nach den Konzepten filialisierter Märkte bei ca. 400 m² bis 550 m² Verkaufsfläche. Deutschlandweit liegt der Marktanteil der Getränkemärkte bei ca. 34,8 %, was eine Referenzgröße darstellt, wenn es darum geht, den Marktanteil eines zusätzlichen Getränkemarktes in Furth im Wald zu bestimmen. Basierend auf einer Modellrechnung erreicht ein Getränkefachmarkt, der in Furth im Wald in einer Verkaufsflächengröße von ca. 500 m² am Standort der Kötztinger Straße platziert wird und dort im Standortverbund mit dem Lebensmitteldiscounter des Betreibers Aldi sowie einem Drogeriefachmarkt des Betreibers dm situiert ist, einen Marktanteil von ca. 9 %. Hieraus ge- neriert sich ein Umsatz von ca. 0,6 Mio. €. Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 15
Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße
Tabelle 2: Modellrechnung zur Abschätzung eines Modellumsatzes für einen Geträn-
kemarkt am Standort Kötztinger Straße in Furth im Wald
bindungs-
fähige Marktpotenzial
Bevölkerung Sortiment Getränke Marktanteil Umsatzerwartung
in Mio. € in % in Mio. €
Kerneinzugsgebiet 14.335 6,9 ca. 9 % ca. 0,6
Streuumsatz (Ferneinzugsgebiet, Tschechien und Sonstige) ca. 0,1
insgesamt ca. 0,7
Flächenleistung ca. 1.400 € je m²
Angaben auf die erste Nachkommastelle gerundet. iq-Projektgesellschaft
Quelle: Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2017, Statistisches Landesamt, eigene Berechnung.
Durch Streuumsätze aus den Nachbarkommunen außerhalb des Kerneinzugsgebietes sowie
durch Umsätze tschechischer Kunden erhöht sich die modellbezogene Umsatzschätzung auf
insgesamt ca. 0,7 Mio. € im Sortiment Getränke, was im Ergebnis zu einer (branchen- und
betriebsformtypisch) eher unterdurchschnittlichen Flächenleistung für einen Getränkemarkt
führt.
Das Wettbewerbsumfeld in Furth im Wald ist geprägt von filialisierten Fachmärkten (Getränke
bilgro, GVP Getränkehaus Plöchl), nicht-filialisierten Fachmärkten in Ortsteilen (Liegl, Gruber,
Högerl), den Getränkeabteilungen in den Lebensmittelmärkten sowie von Verkaufsstellen in
Verbindung mit Brauereien (Dimpflbräu). Zudem sind Lieferdienste für Getränke als Vertriebs-
weg vorhanden. Bereits im ISEK Furth im Wald 2016 wurde ein Besatz mit perspektivisch vier
Getränkemärkten als tragfähig angesehen. Die direkten Wettbewerber am Hauptort, die Ge-
tränkemärkte der Anbieter bilgro und GVP befinden sich an Standorten außerhalb der Stadt-
mitte und auch außerhalb der erweiterten Stadtmitte. Gleichzeitig sind sie keinem Grund- bzw.
Nahversorgungsstandort zugeordnet, sondern sind jeweils als Solitäre situiert, ohne direkten
räumlichen Bezug zu einem Lebensmittelmarkt. Dies stellt einen Standortnachteil bezüglich
dem Wunsch der Verbraucher nach Minimierung des Aufwandes beim Versorgungseinkauf
dar. Verbundstandorte der Grundversorgung besitzen unter diesem Aspekt einen Wettbe-
werbsvorteil. Nachdem in Furth im Wald aber bisher kein Getränkemarkt im Standortverbund
mit einem Lebensmittelsupermarkt und einem Lebensmitteldiscounter platziert ist, und nur am
Standort Glashüttenweg ein Vollsortimenter ansässig ist, spielt die Kopplung von Einkaufs-
standorten beim Versorgungseinkauf in Furth im Wald immer noch eine wesentliche Rolle. Vor
diesem Hintergrund sind beide Märkte günstig platziert, da sie an Routen liegen, die bei der
Kopplung von Lebensmitteldiscounter und Lebensmittelsupermarkt genutzt werden.
Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 16Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße Drogeriefachmarkt Das EHI bezeichnet als Drogeriemarkt einen mittelflächigen Einzelhandelsbetrieb mit Selbst- bedienung, der ein sowohl breites wie tiefes Sortiment an Kosmetik, Körperpflege‐ und Reini- gungsmitteln anbietet. Zu den weiteren Sortimentsbausteinen gehören die frei verkäuflichen Arzneimittel, Reformwaren und Nahrungsmittel, v. a. aus dem Biobereich (vgl. EHI Retail In- stitute: handelsdaten aktuell 2018, Köln 2018, S. 382.). Im Marktsegment der Drogerie- und Parfümeriewaren liegt der Umsatz im stationären Einzel- handel bei ca. 29,4 Mrd. €, was einem pro Kopf Betrag von 358 € entspricht. Produkte aus dem Bereich der Drogerie- und Parfümeriewaren führen aber nicht nur die Fachmärkte und Fachgeschäfte, sondern insbesondere die Lebensmittelmärkte bieten als sogenanntes Non- food I Sortiment (wird auch als „Nearfood“ bezeichnet und umfasst Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung) das Warenspektrum, das üblicherweise auch Drogeriefachmärkte als Hauptsortiment anbieten. Drogeriefachmärkte werden derzeit in einer Größenordnung von über 600 m² Verkaufsfläche realisiert, wobei die Mindestbetriebsgröße aktuell mit 500 m² Verkaufsfläche angegeben wird (vgl. Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie, 2017). Anbieterseitig lassen sich derzeit zwei unterschiedliche Typen unterscheiden. Zum ei- nen gibt es die zueinander ähnlichen Betreiberkonzepte der Anbieter dm, Budnikowsky und Rossmann. Sie realisieren Märkte mit bis zu 800 m² Verkaufsfläche, wobei sie ca. 80 % ihres Gesamtumsatzes mit Drogeriewaren als Kernsortiment erzielen und ca. 20 % des Umsatzes auf Randsortimente entfällt, zu denen Lebensmittel, Elektroartikel oder Schreibwaren zählen. Das Betreiberkonzept des Anbieters Müller unterscheidet sich dagegen von dieser Verkaufs- flächendimensionierung und Sortimentszusammensetzung. Der Betreiber Müller realisiert bei Neuansiedlungen in der Regel großflächige Märkte mit über 1.000 m² Verkaufsfläche und mehreren Sortimentsschwerpunkten. Zusätzlich zum Drogeriewaren‐Kernsortiment bietet die- ser Anbieter weitere Fachsortimente wie Multimedia, Schreib‐ und Spielwaren sowie Haus- haltswaren und Geschenkartikel. In Furth im Wald ist am Standort Glashüttenweg im Verbund mit dem Lebensmittelsupermarkt Edeka und dem Lebensmitteldiscounter Penny ein Drogeriefachmarkt des Anbieters Ross- mann mit 650 m² Verkaufsfläche ansässig. Dieser Markt wurde in den letzten Jahren moder- nisiert und erweitert. Er führt neben dem Kernsortiment Drogeriewaren (einschließlich Kosme- tik, Körperpflege, Parfümerie, Putz‐, Wasch‐ und Reinigungsmittel) auch noch ergänzende Randsortimente aus den Bereichen Lebensmittel (v. a. Babykost, Süßwaren, Erfrischungsge- tränke, Naturkost‐Trockenwaren, Nahrungsergänzungsmittel / freiverkäufliche Arzneimittel, Wein), Heimtierbedarf, Papier‐ und Schreibwaren, Fotobedarf, Haushaltswaren (u. a. Ba- Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 17
Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße
byausstattung, Tischbedarf / Dekoration / Kerzen, Wasserfilter), Spielwaren und Babybeklei-
dung. Diese Sortimentszusammensetzung ist im Wesentlichen auch für den Wettbewerber dm
zu erwarten, der als direkter und systemgleicher Wettbewerber am Standort Kötztinger Straße
realisiert werden soll. Darüber hinaus führen alle Lebensmittelmärkte in Furth im Wald ein
Nonfood I Sortiment, das sich im Wesentlichen mit dem Warenspektrum der Drogeriemärkte
überschneidet.
Tabelle 3: Modellrechnung zur Abschätzung eines Modellumsatzes für einen Droge-
riefachmarkt am Standort Kötztinger Straße in Furth im Wald
bindungsfä-
hige Marktpotenzial
Sortiment Drogerie- und
Bevölkerung Parfümeriewaren Marktanteil Umsatzerwartung
in Mio. € in % in Mio. €
Kerneinzugsgebiet 15.383 5,5 ca. 30 % ca. 1,7
Streuumsatz (Ferneinzugsgebiet, Tschechien und Sonstige) ca. 0,7
Randsortimente (ca. 25 %) ca. 0,8
insgesamt ca. 3,2
Flächenleistung ca. 4.500 € je m²
Angaben auf die erste Nachkommastelle gerundet. iq-Projektgesellschaft
Quelle: Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2017, Statistisches Landesamt, eigene Berechnung.
Pro Filiale erzielen dm‐Märkte im Jahr 2017 im deutschlandweiten Durchschnitt eine Brutto‐
Umsatzleistung von ca. 4,0 Mio. €, Rossmann‐Märkte ca. 3,0 Mio. €. – bezogen auf durch-
schnittliche Betriebsgrößen von ca. 570 bzw. 600 m² Verkaufsfläche (vgl. Hahn‐Immobilien‐
Beteiligungs‐AG: Retail Real Estate Report Germany 2018 / 2019, 2018, S. 32f.). Die Flächen-
produktivität wird für Drogeriemärkte in Bayern mit einer Spanne zwischen ca. 5.000 und 6.000
€ je m² Verkaufsfläche angegeben (vgl. Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft und Me-
dien, Energie und Technologie, 2017). Der Umsatzanteil eines Drogeriefachmarktes, der auf
Rand- und branchenfremde Nebensortimente entfällt, liegt bei ca. 16 %.
In einer Modellrechnung zeigt sich, dass ein Drogeriefachmarkt des Anbieters dm einen Markt-
anteil im Sortiment der Drogeriewaren am bindungsfähigen Marktpotenzial von ca. 30 % errei-
chen kann. Hieraus generiert sich ein Umsatz von ca. 1,9 Mio. €. Durch Streuumsätze, die
sowohl aus den Nachbarkommunen außerhalb des Kerneinzugsgebietes als auch durch Um-
sätze tschechischer Kunden generiert werden, erhöht sich die modellbezogene Umsatzschät-
zung auf ca. 2,1 Mio. € im Sortiment der Nahrungs- und Genussmittel. Die Streuumsätze er-
reichen am Standort Furth im Wald einen überdurchschnittlichen Anteil, da einerseits der An-
bieter dm bisher erst ein weitmaschiges Standortnetz in der Region ausbildet, dessen Ma-
schen über das Kerneinzugsgebiet der Stadt Furth im Wald hinausreichen und speziell im
Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 18Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße
Segment der Drogeriewaren bezüglich der Kunden aus Tschechien ein Preis-Leistungs-Vorteil
zugunsten des Standortes in Bayern vorliegt (vgl. IHK Regensburg für Oberpfalz / Kelheim:
Tschechische Kunden – Chancen für Handel und Tourismus. 2015).
Darüber hinaus generiert ein Drogeriemarkt mit ca. 700 m² Verkaufsfläche auch einen erheb-
lichen Umsatzanteil in Höhe von ca. 20 % mit Rand- und Nebensortimenten, so dass sich der
Gesamtumsatz des Projektes um weitere 0,7 Mio. € erhöht. Mit einem Gesamtumsatz von 3,4
Mio. € und einer Flächenleistung von ca. 4.900 € je m² Verkaufsfläche bleibt das Projekt den-
noch am unteren Rand der branchenüblichen durchschnittlichen Flächenproduktivität.
Im Sortiment der Drogeriewaren sind – anders als im Sortiment der Nahrungs- und Genuss-
mittel – noch größere Steigerungen in der Kaufkraftbindung der Bevölkerung der Stadt Furth
im Wald und ihres Einzugsgebietes möglich. So zeigen die Ergebnisse der Haushaltsbefra-
gung, die im Jahr 2013 in Furth im Wald durchgeführt wurde, dass zwar 92 % der Kaufkraft
der Bürgerinnen und Bürger der Stadt Furth im Wald im Bereich der Nahrungs- und Genuss-
mittel im Einzelhandel vor Ort gebunden werden, wohingegen diese örtliche Kaufkraftbindung
im Bereich der ebenfalls nahversorgungsrelevanten Warengruppe der Drogeriewaren erst bei
knapp 84 % liegt. Mit der Neuansiedlung des wettbewerbsstarken Anbieters dm kann deshalb
durchaus eine nennenswerte Steigerung der örtlichen Kaufkraftbindung einhergehen, die im
Zuge einer Modellrechnung mit ca. 7 % angegeben wird. Die übrige Umsatzleistung eines
zusätzlichen Anbieters resultiert aus einer Umsatzumverteilung gegenüber bestehenden An-
bietern.
D Bewertung der Vorhaben
Zum aktuellen Stand der Projektentwicklung im Gebiet des Bebauungsplans „Kötztinger
Straße“ lassen sich bisher erst die beiden Bausteine Lebensmitteldiscounter und Drogerie-
fachmarkt als konkrete Vorhaben sowie der Baustein Getränkefachmarkt als weitere konkrete
Option identifizieren. Dementsprechend können lediglich diese drei Betriebstypen hinsichtlich
ihrer Eignung für den Standortbereich der Kötztinger Straße vor dem Hintergrund der Entwick-
lungsstrategie nach dem ISEK Furth im Wald 2016 explizit bewertet werden. Hinsichtlich der
weiteren Flächen im Umgriff des Bebauungsplans „Kötztinger Straße“, für die noch keine Pro-
jektbeschreibung mit konkreten Vorhaben existiert, lässt sich lediglich ein möglicher Entwick-
lungsrahmen aus dem ISEK Furth im Wald 2016 ableiten (vgl. Kapitel D). Um einen möglichst
weiten Spielraum für die Projektentwicklung zu erhalten, wird der Entwicklungsrahmen aus der
Perspektive des ISEK Furth im Wald 2016 in den Empfehlungen in Kapitel D möglichst weit
gefasst. Dennoch bleiben aber alle diejenigen Entwicklungen ausgeschlossen, die der Stadt-
umbaustrategie im ISEK Furth im Wald 2016 bzw. der Revitalisierung des Standortbereichs
der Stadtmitte zuwiderlaufen würden.
Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 19Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße
D 1 Bewertung der Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters im Sondergebiet 2
Das Sondergebiet im südlichen Bereich des Planumgriffs ist für die Ansiedlung eines Lebens-
mitteldiscounters mit 1.200 m² Verkaufsfläche des Betreibers Aldi vorgesehen. Dieser Betrei-
ber wird seinen Markt am aktuellen Standort an der Waldmünchener Straße aufgeben und
diesen Markt an die Kötztinger Straße verlagern. Das dadurch leer werdende Gebäude am
Altstandort an der Waldmünchener Straße befindet sich im Eigentum des Unternehmen ELO-
TEC Fischer und dient diesem, ebenfalls an der Waldmünchner Straße direkt benachbart an-
sässigen Unternehmen, als Erweiterungsfläche. Eine Nachnutzung des Altstandortes durch
einen Lebensmittelmarkt ist dementsprechend ausgeschlossen. Somit handelt es sich bei der
Ansiedlung des Lebensmitteldiscounters Aldi am Standort der Kötztinger Straße um die Ver-
lagerung eines bestehenden Anbieters bzw. um die Errichtung eines Ersatzneubaus für den
Betreiber Aldi, der in der Stadt Furth im Wald bereits ansässig ist. Diese Feststellung ist we-
sentlich hinsichtlich etwaiger wettbewerblicher Wirkungen auf bestehende Grundversorgungs-
anbieter in Furth im Wald.
Der neue Standort an der Kötztinger Straße ist siedlungs- und versorgungsstrukturell sowie
städtebaulich im Vergleich zum Altstandort als annähernd gleichwertig anzusehen. Mit dem
Neubau wird der Betreiber Aldi seine Verkaufsfläche um ca. 200 m² gegenüber dem Bestands-
markt erhöhen. Diese Erweiterung der Verkaufsfläche folgt dem allgemeinen Marktrend der
Lebensmitteldiscounter hin zu einer großzügigeren Gestaltung des Verkaufsraums und dient
einer optimierten Warenpräsentation als Folge des Wettbewerbsdrucks durch den Betriebstyp
Lebensmittelsupermarkt aber auch als Anpassung an die demographische Entwicklung, die
den veränderten Funktionalitätsanforderungen (breitere Gänge, niedrigere Regale) einer älter
werdenden Bevölkerung gerecht wird. Insgesamt wird ein an die demografische Entwicklung
angepasster Markt geschaffen, dagegen ist eine wesentliche Sortimentsveränderung im Zuge
des Ersatzneubaus nicht vorgesehen. Die Versorgungsfunktion des Anbieters ändert sich so-
mit kaum, allerdings nutzt der Anbieter mit der Standortverlagerung die veränderten erreich-
barkeitsbezogenen Bedingungen am Standort Furth im Wald bezogen auf das überörtliche
Einzugsgebiet. Damit zieht der Anbieter Aldi wieder mit dem ebenfalls an der B 20 situierten
Anbieter Lidl gleich, der als Solitär platziert ist und seine Verkaufsfläche bereits im Jahr 2016
von 1.000 m² auf 1.200 m² ausgeweitet hat.
Im Standortbereich der Kötztinger Straße liegt zwar aktuell bereits Baurecht für einen Lebens-
mittelmarkt vor, allerdings wurde im Jahr 2011 lediglich ein Verbrauchermarkt mit einer Netto-
verkaufsfläche von 1.100 m² auf dem Grundstück der ehemaligen Sigikid-Halle genehmigt.
Das aktuelle Vorhaben verändert damit sowohl den konkreten Standort als auch den Betriebs-
typ und die Verkaufsflächengröße. Dennoch steht diese Entwicklung im Einklang mit dem I-
SEK Furth im Wald 2016, da das ISEK das bestehende Planungsrecht bereits gegriffen und
den Standort Kötztinger Straße als (limitierten) Grundversorgungsstandort definiert hat. Damit
Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 20Stellungnahme – Bebauungsplan Kötztinger Straße ist verbunden, dass der Besatz an diesem Standort auf nur einen Lebensmitteldiscounter, ohne weitere Anbieter oder Betriebstypen im nahversorgungsrelevanten Sortiment beschränkt ist. Der Umstand, dass das bestehende Baurecht vom Betriebstyp „Verbrauchermarkt“ hin zum Betriebstyp „Lebensmitteldiscounter“ verändert wird, steht vollumfänglich im Einklang mit der einzelhandelsbezogenen Steuerungsstrategie des ISEK Furth im Wald 2016. Dies gilt insbe- sondere mit Blick auf den gesamten Standortbereich der Kötztinger Straße und der Eschlka- mer Straße, für den insgesamt zwei Grundversorgungsstandorte definiert sind. Wird das Bau- recht für den Standort der Kötztinger Straße nun weg von einem Vollsortimenter hin zu einem Lebensmitteldiscounter entsprechend der einzelhandelsbezogenen Entwicklungsziele des I- SEK Furth im Wald verändert, entfällt die Gefahr, dass eine – im örtlichen Kontext – überdi- mensionierte Versorgungsfunktion im Standortbereich der Kötztinger Straße in Verbindung mit der Eschlkamer Straße entstehen könnte. Allerdings hat mittlerweile auch der Betreiber Netto angekündigt, im Zuge der Neueröffnung seines Marktes im Bereich der Stadtmitte den beste- henden Markt an der Eschlkamer Straße aufzugeben. Die Ausweitung der Verkaufsfläche von den, für einen Verbrauchermarkt genehmigten 1.100 m² Verkaufsfläche, auf 1.200 m² Verkaufsfläche für einen Lebensmitteldiscounter können un- ter dem Aspekt des Bestandsschutzes bzw. der wettbewerblichen Erforderlichkeit im örtlichen Kontext gefasst werden. Innerhalb der Betriebsform der Lebensmitteldiscounter erreicht das Objekt mit ca. 1.200 m² Verkaufsfläche zwar eine Größe, die deutlich über derjenigen liegt, die bisher als betriebswirtschaftlich notwendige Mindestgröße bei Neuansiedlungen galt (vgl. Bay- erisches Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie, 2017), eine Erweiterung der Lebensmittel-Discounter von ursprünglich bis zu 800 m² Verkaufsfläche auf 1.000 m² bis 1.300 m² Verkaufsfläche erfolgt derzeit aber im Zuge der Durchführung von be- standssichernden Marktanpassungsmaßnahmen zur Optimierung des Marktauftritts bei na- hezu allen Anbietern in diesem Segment. Mit einer Verkaufsfläche von 1.200 m² entspricht das Vorhaben der heute gängigen Verkaufsflächengröße dieses Betriebstyps und dies ist markt- seitig geboten, um am Standort Furth im Wald wettbewerbsfähig zu sein, da weitere, in der Stadt ansässige Anbieter, die als Solitäre platziert sind (Lidl, Norma) die wettbewerbliche Neu- aufstellung ihrer Märkte bereits vollzogen haben oder dabei sind, diese zu vollziehen (Netto). Nachdem das ISEK Furth im Wald 2016 für einen „Grundversorgungsstandort“ den Besatz mit einem Lebensmitteldiscounter definiert, schließt dies eine zeitgemäße Dimensionierung im Rahmen der örtlichen Marktgegebenheiten bei einer Neuplatzierung am Standort mit ein. Die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters mit 1.200 m² Verkaufsfläche am Standort der Kötztinger Straße steht somit vollumfänglich im Einklang mit den Zielsetzungen und der Steuerungsstrategie des ISEK Furth im Wald 2016. Iq Projektgesellschaft | Department für Geographie | Luisenstraße 37 | 80333 München 21
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