AUFLAGE - Einwohnergemeinde Blumenstein Ortsplanungsrevision Erläuterungsbericht
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Einwohnergemeinde Blumenstein
Ortsplanungsrevision
Erläuterungsbericht
AUFLAGE 15. Februar 2021
Aufträge / 491 / 491_Ber_210215_Erlaeuterungsbericht.docx / 02.03.2021 / fi / Kräuchi / cs / Di / ka
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 2
Bearbeitung
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– Urs Fischer, Dipl.-Ing. Stadtplanung SIA FSU REG A
– Christoph Stäussi, Geograph (M.Sc.) FSU
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– Susanna Roffler, Hochbauzeichnerin
landplan AG Seftigenstrasse 400 / 3084 Wabern
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– Adrian Kräuchi, dipl. Ing. FH in Landschaftsarchitektur / Executive MBA
– Christoph Giger, dipl. Umweltingenieur FH / MSc GIS
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 3
Inhalt
Vorwort........................................................................................................ 5
1 Ausgangslage und Vorgehen .......................................................... 6
1.1 Auftrag zur Ortsplanungsrevision ....................................................... 6
1.2 Handlungsbedarf ................................................................................ 6
1.3 Entwicklungsausrichtung .................................................................... 7
1.4 Siedlungsentwicklung nach Innen (SEin) ........................................... 8
2 Revision von Baureglement und Zonenplan ................................ 11
2.1 Aufbau und Systematik der baurechtlichen Grundordnung .............. 11
2.2 Baureglement ................................................................................... 12
2.3 Zonen- und Hinweisplan ................................................................... 14
3 Umsetzung Nutzungszonen ........................................................... 17
4 Umsetzung Bau- und Nutzungsbeschränkungen ........................ 28
4.1 Ortsbild und Kulturobjekte ................................................................ 28
4.2 Schutzwürdige Landschaften, Naturobjekte und Lebensräume ....... 30
4.3 Gewässerräume ............................................................................... 32
4.4 Wald .................................................................................................. 38
4.5 Naturgefahren ................................................................................... 38
4.6 Fuss- und Velowege ......................................................................... 40
5 Aufhebung bestehender Planungsinstrumente ........................... 41
6 Auswirkungen auf Raum und Umwelt .......................................... 42
6.1 Siedlung und Siedlungsabgrenzung, haushälterische
Bodennutzung ................................................................................... 42
6.2 Abstimmung Siedlung und Verkehr .................................................. 42
6.3 Schutz des Kulturlands und der Fruchtfolgeflächen ......................... 43
6.4 Orts- und Landschaftsbild, Kulturobjekte .......................................... 43
6.5 Natur- und Landschaftsschutz .......................................................... 43
6.6 Infrastruktur ....................................................................................... 43
6.7 Würdigung ........................................................................................ 44
7 Planerlassverfahren ....................................................................... 45
7.1 Mitwirkung ......................................................................................... 46
7.2 Vorprüfung ........................................................................................ 46
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 4 7.3 öffentliche Auflage ............................................................................ 46 7.4 Beschluss ......................................................................................... 46 Anhang – Tabelle Berechnung Breiten Gewässerraum vom 15. Februar 2021 – Mitwirkungsbericht vom 8. Dezember 2018 – Vorprüfungsbericht vom 20. April 2020 mit Überarbeitungsprotokoll vom 15. Februar 2021 Beilagen zum Erläuterungsbericht – Übertragungs- und Aufhebungsprotokoll Baureglement vom 15. Januar 2021 – Übersichtsplan Siedlungsentwicklung nach innen und Baulandreserven vom 15. Februar 2021, Massstab 1:4'000 – Aufnahmeprotokoll Natur- und Landschaftswerte vom 15. Februar 2021 – Inventarplan Landschaft vom 15. Februar 2021 – Arbeitsplan Gewässerräume vom 15. Februar 2021
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 5
Vorwort
Raumplanungsbericht Der Erläuterungsbericht zur Ortsplanungsrevision dient den Interessierten,
nach Art. 47 RPV die Inhalte und Zusammenhänge der Revision der baurechtlichen Grund-
ordnung nachvollziehen und verstehen zu können:
– auf Gemeindestufe der Gewährleistung des Wissenstransfers für nach-
folgende Gemeindebehördenmitglieder,
– der Planungsbehörde zur Qualitätskontrolle der Planung,
– der Vorprüfungs- und Genehmigungsbehörde (Amt für Gemeinden und
Raumordnung des Kantons Bern AGR) zur Beurteilung der Planung.
Der Erläuterungsbericht ist
– ein zwingender Bestandteil der Planung,
– entsprechend den Anforderungen von Art. 47 RPV und der «Planungs-
hilfe für Ortsplanungen» des AGR verfasst,
– für die Bevölkerung eine unverzichtbare Grundlage für die Mitwirkung,
die Auflage und die Beschlussfassung (Gemeindeversammlung).
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 6 1 Ausgangslage und Vorgehen 1.1 Auftrag zur Ortsplanungsrevision Das eidgenössische Raumplanungsgesetz (RPG 1979) verpflichtet Bund, Kantone und Gemeinden, die Raumentwicklung zu planen, den Boden haushälterisch zu nutzen, die raumwirksamen Tätigkeiten abzustimmen und dabei die Bedürfnisse der Bevölkerung und der Wirtschaft zu beach- ten. Die kantonale Baugesetzgebung (BauG1985: Art. 53 ff.) sowie der kantonale Richtplan geben den Auftrag zur Ortsplanung und definieren An- sprüche an Inhalt und Umfang einer Ortsplanungsrevision jeder Gemeinde. Dabei ist die baurechtliche Grundordnung durch die Gemeinden in der Re- gel im Rhythmus von 15 Jahren zu revidieren, um die Planungsinstrumente einer periodischen Überprüfung zu unterziehen, der vergangenen und an- gestrebten Entwicklung sowie den aktuellen Bedürfnissen und Anforderun- gen anzupassen. 1.2 Handlungsbedarf Das Baureglement und der Zonenplan haben die Siedlungsentwicklung von Blumenstein seit 2001 geprägt. Ihr Einfluss auf die Entwicklung der Ge- meinde ist gesamthaft positiv zu werten, womit die baurechtliche Grund- ordnung ihren Zweck erfüllt hat. Mit der geänderten Raumplanungsgesetzgebung von Bund und Kanton, sowie dem revidierten kantonalen Richtplan, wird der Siedlungsentwicklung nach Innen – d.h. der Entwicklung in den bestehenden Bauzonen – zukünf- tig ein sehr hoher Stellenwert beigemessen. Die Ortsentwicklung ist auf diese Vorgaben auszurichten und die Nutzungsplanung entsprechend an- zupassen. Zudem muss im Rahmen einer Ortsplanungsrevision auch ein Landschaftsinventar erstellt, die Landschaftsplanung aktualisiert und der gemäss Gewässerschutzgesetzgebung festgelegte Gewässerraum in der Nutzungsplanung grundeigentümerverbindlich ausgeschieden werden. Mit der Ortsplanungsrevision ist auch eine generelle Anpassung von Zo- nenplan und Baureglement an die Vorgaben bezüglich der harmonisierten Messweisen der baupolizeilichen Masse (BMBV) und des Katasters der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) notwen-
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 7 dig. Dies führt zu einer Neufassung der Planungsinstrumente. Dabei flies- sen sowohl die formulierten Entwicklungsabsichten wie auch die Erfahrun- gen mit der alltäglichen Anwendung der bisherigen Planungsinstrumente in die Revision der Ortsplanung ein. 1.3 Entwicklungsausrichtung In einer Vorphase zur Ortsplanungsrevision erarbeitete die Gemeinde Blu- menstein 2012 ein Siedlungsentwicklungskonzept. Darin wurde das Orts- und Landschaftsbild sowie die bisherige bauliche Entwicklung eingehend analysiert, Entwicklungswünsche und -spielräume diskutiert und daraus der Handlungsbedarf für die Revision der baurechtlichen Grundordnung defi- niert. Am 15. Oktober 2012 wurde zur stipulierten Entwicklungsausrichtung ein Werkstattgespräch mit interessierten Personen aus der Bevölkerung durchgeführt. Dies ergab eine grundsätzliche Zustimmung zu einem mode- raten Bevölkerungswachstum, der damit verbundenen Entwicklung im be- stehenden Siedlungsgebiet und etappenweise – im Rahmen des Bauland- kontingentes gemäss kantonalem Richtplan – auch durch Einzonungen. Abb. 1: Auszug aus den Ergebnissen des Werkstattgesprächs vom 15.10.2012 [Foto: Lohner + Partner GmbH]
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 8 In der Entwicklungsausrichtung wurden folgende Prinzipien für die ange- strebte Ortsentwicklung definiert: – Haushälterische Nutzung des Bodens: Erste Priorität hat die innere Ver- dichtung und die Arrondierung des Siedlungsrands (Einzonen von Bau- lücken) – Abstimmung der Entwicklung auf die bestehende Infrastruktur, insbe- sondere auf die ÖV-Erschliessung – Erhaltung der Identität des Ortskerns und der Weiler mit ihren prägen- den Orts- und Landschaftsbildern sowie den Grünräumen im Siedlungs- gebiet – Nutzung und Erhaltung bestehender Bauten und Baugruppen in der tra- ditionellen Kulturlandschaft – Erhaltung der Drumlinlandschaft (regionale Bedeutung), der wertvollen Naherholungsräume sowie der für die landwirtschaftliche Nutzung gut geeigneten Flächen Auf Basis dieser konzeptionellen Arbeiten wurde die eigentliche Überarbei- tung der baurechtlichen Grundordnung mit der Neufassung des Bauregle- ments sowie der Überprüfung und neuen Darstellung der Nutzungsplanung an die Hand genommen. Die seit 2012 geänderten, übergeordneten Rah- menbedingung (z.B. Änderungen Raumplanungsgesetz sowie des kanto- nalen Richtplan) führten jedoch dazu, dass auf grossflächige Einzonungen verzichtet werden musste. Die Ortsplanung konzentriert sich daher auf die Arrondierung des Siedlungsgebiets mit der Einzonung von Arealen für eine verdichtete Überbauung, die Stärkung des Ortskerns sowie die Erhaltung des Grünbereichs im Allmitegge. Die geänderten Vorgaben der übergeordneten Gesetzgebung wurden di- rekt in das Musterbaureglement der regionalen Bauverwaltung (RegioBV) Westamt sowie in die Nutzungsplanung der Gemeinde Blumenstein einge- arbeitet. Zudem wurde nach einer Triage des Landschaftsinventars festge- legt, welche Naturobjekte und Landschaftsgebiete auf kommunaler Stufe geschützt werden sollen. 1.4 Siedlungsentwicklung nach Innen (SEin) Vgl. auch Übersichtsplan Siedlungsentwicklung nach innen und Baulandre- serven in der Beilage zum Erläuterungsbericht.
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 9 Der überwiegende Teil des Siedlungsgebiets von Blumenstein ist überbaut und weist ein insgesamt homogenes Ortsbild mit einer zweigeschossigen, offenen Bauweise auf. Viele Gebäude weisen im Ortskern mehr als eine Wohnung auf (Mehrfamilienhäuser). Die Bebauung ist durch eine offene Bauweise geprägt. Die Wohnquartiere sind stark durchgrünt und vielerorts ist auch das «Durchfliessen» des Geländes durch die Bebauung erkenn- bar. Abb. 2: Erhebung der Geschossigkeit in Blumenstein [Geoportal des Kantons Bern] Abb. 3: Erhebung der Gebäudekategorie in Blumenstein [Geoportal des Kantons Bern]
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 10 Die Baugebiete eigenen sich mit wenigen Ausnahmen nicht für eine sub- stanzielle Nachverdichtung (z.B. durch eine Aufzonung in eine dreige- schossige Wohn- oder Mischzone). Zudem lassen sich bereits in den heu- tigen baupolizeilichen Spielregeln eine, dem Ortsbild angemessene, dichte Bebauungen mit Geschosswohnungen realisieren (wie dies die Überbau- ung «Lilienweg» zeigt). Für eine innere Siedlungsentwicklung eigenen sich zwei grössere Areale im Ortskern, die ein substanzielles Umstrukturierungspotenzial ausweisen: – das Areal «Riedbach» mit der bestehenden STI-Bushalle an der All- mendeggenstrasse, – und das Areal «Bären» an der Stockentalstrasse. Auf beiden Arealen ist eine verdichte, ganzheitlich konzipierte und gestalte- te Überbauung mit bis zu drei Vollgeschossen vorstellbar. Mit dem Erlass von besonderen baurechtlichen Ordnungen soll dabei sichergestellt wer- den, dass sich die Überbauungen mit der notwendigen Qualität in den orts- baulichen Kontext einfügen. Weitere kleinere Potenziale für die innere Entwicklung bieten auch diverse Zonen für öffentliche Nutzungen, die nicht oder nur noch teilweise für die öffentliche Nutzung beansprucht werden resp. bereits heute in Teilen der Wohnnutzungen dienen (u.a. Feuerwehrmagazin, Reserveflächen Kirch- gemeindehaus, Abstellflächen). Mit einer Umzonung in die Mischzone soll dieses Potenzial zukünftig besser genutzt werden. Die Parzelle Blumenstein-Gbbl. Nr. 645 würde sich für eine Arrondierung des Siedlungsgebiets direkt im Ortskern eignen. Die Parzelle befindet sich im Grundeigentum der Gemeinde und es wäre die Realisierung von Mehr- familienhäusern in einer angemessenen baulichen Dichte möglich (analog der Überbauung «Lilienweg»). Eine Arrondierung des Siedlungsrands wäre ebenfalls in einer Bautiefe entlang der Gurnigelstrasse auf der Parzelle Blumenstein-Gbbl. Nr. 29 denkbar (Grundeigentum der Burgergemeinde Blumenstein). Eine dritte Erweiterung des Siedlungsgebiets könnte zudem auf der Parzelle Blumenstein-Gbbl. Nr. 333 erfolgen. Auf beiden Arealen wäre ebenfalls die Realisierung einer Überbauung in einer angemessenen baulichen Dichte möglich und würde eine Lücke im Siedlungsrand schlies- sen. Während der Erarbeitung der Ortsplanung wurden verschiedene Parzellen überbaut oder die Überbauung gestartet. Auf Grund der aktuellen Bauland- reserven kann die Gemeinde nun zum geeigneten Zeitpunkt eine Einzo- nung für eine verdichte Siedlung vornehmen.
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 11
2 Revision von Baureglement und Zonenplan
Das Baureglement und der Zonenplan von Blumenstein werden grundle-
gend revidiert, auf die wesentlichen Aspekte der Bau- und Aussenraumge-
staltung beschränkt und vereinfacht sowie an die übergeordnete Gesetz-
gebung angepasst. Mit der Revision der Ortsplanung wird auch die beste-
hende Landschaftsplanung aktualisiert und ein digitaler Zonenplan nach
kantonalen Vorgaben des ÖREB-Katasters erstellt.
Musterbaureglement Die Gemeinden im Einzugsgebiet der RegioBV Westamt haben beschlos-
RegioBV Westamt sen, schrittweise die einzelnen baurechtlichen Grundordnungen zu harmo-
nisieren. Im Hinblick auf die Fristen zur Umsetzung von übergeordneter
Gesetzgebung erarbeitete die RegioBV Westamt im Auftrag der Gemein-
den und auf Basis des kantonalen Musterbaureglements eine auf die regi-
onalen Bedürfnisse abgestimmte Systematik der baurechtlichen Grundord-
nung mit einem adaptierten Musterbaureglement.
Die Ortsplanungsrevision in Blumenstein ist dabei das «Pilotprojekt» für die
angestrebte Harmonisierung der baurechtlichen Grundordnungen.
2.1 Aufbau und Systematik der baurechtlichen Grundordnung
Das Baureglement bildet zusammen mit dem Zonenplan die baurechtliche
Grundordnung für das gesamte Gemeindegebiet. Die baurechtliche Grund-
ordnung wird durch besondere baurechtliche Ordnungen ergänzt. Überge-
ordnete Bau- und Nutzungsbeschränkungen sind im Hinweisplan enthalten.
Für Vorhaben, welche nicht in den Regelzonen realisiert werden können
sowie differenzierte Nutzungsbestimmungen, besondere Gestaltungs-
und/oder Erschliessungsvorgaben gelten sollen, sind besondere baurecht-
liche Ordnungen (z.B. Überbauungsordnungen nach Art. 88 BauG) zu er-
lassen.Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 12 Abb. 4: Systematik der baurechtlichen Grundordnung 2.2 Baureglement Das Baureglement umfasst das kommunale Bau-, Planungs- und Umwelt- recht mit den rechtlichen Bestimmungen zur Qualität des Bauens und Nut- zens sowie zu den einzelnen Flächen, Perimetern und Signaturen des Zo- nenplans. Es enthält Bestimmungen zu Siedlungsgebieten wie auch zur Landschaft und gilt für das ganze Gemeindegebiet. Die Überarbeitung des Baureglements erfolgt auf der Grundlage des Mus- terbaureglements der RegioBV Westamt. Die wichtigsten Revisionsinhalte sind: – Das Baureglement wird an die aktuellen gesetzlichen Vorgaben ange- passt und alle bereits übergeordnet geregelten Inhalte gegenüber dem alten Reglement weggelassen; dadurch ergibt sich inhaltlich eine we- sentliche Vereinfachung und Entschlackung des Reglements. – Die bewährten Bestimmungen bezüglich Zonenvorschriften und baupoli- zeilicher Masse werden in das neue Baureglement übernommen. Dabei wurden die Zonenvorschriften für sämtliche Bauzonen und Schutzgebie- te auf mögliche Vereinfachungen hin überprüft und die innere Nutzungs- verdichtung begünstigt. – Für die einfachere Anwendung und die Beseitigung von Doppelspurig- keiten wird eine saubere Trennung der Regelungen zu Art und Mass der Nutzung, den Gestaltungsvorschriften, den überlagernden Bau- und Nutzungsbeschränkungen sowie zum Schutz und der Gestaltung von
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 13
Ortsbild und Landschaft angestrebt.
– Die Bestimmungen zu den Messweisen richten sich nach der gesamt-
schweizerischen Harmonisierung der Messweisen und sind grösstenteils
in der Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen
(BMBV) abschliessend geregelt.
– Das Baubewilligungsverfahren ist im übergeordneten Recht abschlies-
send geregelt. Im Baureglement werden keine Vorschriften des überge-
ordneten Rechts wiederholt.
– Für eine bessere Lesbarkeit sind die einzelnen Artikel in eine rechtsver-
bindliche Normen-Spalte und in eine erläuternde, hinweisende Kommen-
tar-Spalte gegliedert.
– In der Beilage (zum Baureglement) werden übergeordnete Schutzobjek-
te- und -gebiete im Siedlungsgebiet erläutert, insbesondere die gesetzli-
chen Grundlagen und Wirkungen der im Bauinventar als schützens- und
erhaltenswert eingestuften sogenannten Baudenkmäler.
Eine detaillierte Übersicht der Änderungen und Ergänzungen gegenüber
dem bestehenden Baureglement ist im «Übertragungs- und Aufhebungs-
protokoll» dargestellt (Beilage zum Erläuterungsbericht).
Die noch beschränkt mögliche bauliche Entwicklung in den Grundnutzungs-
zonen soll – wie auf den benachbarten Parzellen – nach den bestehenden
baupolizeilichen und gestalterischen Spielregeln erfolgen (unbebaute Bau-
parzellen innerhalb der Grundnutzungszonen finden sich im weitgehend
überbauten Gebiet). Daher wurden die siedlungsprägenden Spielregeln
und dazugehörenden baupolizeilichen Masse in das neue Baureglement
übertragen und auf die neuen Messweisen umgerechnet.
Das Baureglement regelt nicht alles. Es belässt genügend Spielraum um
z.B. in der Bau- und Aussenraumgestaltung auf unterschiedliche Gegeben-
heiten einzugehen. Diese müssen jedoch sorgfältig analysiert werden. Das
Baureglement bietet Erweiterungen des Gestaltungsspielraumes an; aller-
dings unter der Voraussetzung, dass die Siedlungs- und architektonische
Qualität gewährleistet ist. «Wer baut, übernimmt Verantwortung gegenüber
der Mitwelt». Die Bestimmungen des Baureglements sollen helfen, diese
Verantwortung wahrzunehmen.
BMBV Im Jahr 2008 beschloss der Regierungsrat des Kantons Bern den Beitritt
zur interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe.
Hauptziel dieses Konkordats ist es, 30 formelle Baubegriffe wie Höhen,
Abstände, Nutzungskoeffizienten etc. zu standardisieren, damit in allenBlumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 14 Kantonen die entsprechenden Begriffe gleich definiert und gehandhabt werden. Diejenigen Kantone, die dem Konkordat beitreten, verpflichten sich, die Baubegriffe und Messweisen in ihrem Planungs- und Baurecht zu vereinheitlichen. Die Einführung der neuen Begriffe und Messweisen, wie sie das interkan- tonale Konkordat vorschreibt, erfolgt im Kanton Bern mit einer Verordnung des Regierungsrates. Diese Verordnung mit dem Titel «Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen» (BMBV) ist am 1. August 2011 in Kraft getreten. Die BMBV bestimmt in Art. 34 Abs. 1, dass die Gemein- den ihre baurechtliche Grundordnung (Baureglement und Zonenplan) bis zum 31. Dezember 2020 den neuen Bestimmungen und Messweisen an- passen müssen. Anlässlich der Ortsplanungsrevision muss die BMBV ins Baureglement umgesetzt werden. Die BSIG-Weisung (Nr. 7/721.3/1.1) zur BMBV respektive der Vortrag des Regierungsrates ergänzen die BMBV materiell. 2.3 Zonen- und Hinweisplan Der Bauzonenplan und der Schutzzonenplan werden durch einen Zonen- und einen Hinweisplan abgelöst. Beide Pläne umfassen das gesamte Ge- meindegebiet. Im Zonenplan werden Art und Mass der Nutzung sowie die Bau- und Nutzungsbeschränkungen räumlich verortet. Die wichtigsten Revisionsinhalte sind: – Gegenüber dem rechtsgültigen Bauzonenplan werden verschiedenen Nutzungszonen zusammengeführt und ungeeignete Bau- und Nut- zungsbestimmungen aufgehoben. – Für die einfachere Anwendung und die Beseitigung von Doppelspurig- keiten wird eine saubere Trennung von Nutzungszonen und den überla- gernden Bau- und Nutzungsbeschränkungen angestrebt. – Die Umnutzungs- und Verdichtungspotentiale sowie die Arrondierungen werden im Zonenplan entsprechend aufgenommen. – Die notwendigen Flächen für öffentliche Aufgaben sowie für Sport- und Freizeitnutzungen werden mit entsprechenden Zonen gesichert. Für die bestehende BMX-Anlage wird eine Zone für Sport- und Freizeit ausge- schieden. – Wo Bauzonen an den Wald grenzen, wird eine Waldfeststellung durch- geführt und die verbindliche Waldgrenze nach Art. 10 Waldgesetz fest- gelegt.
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 15
– Die Naturgefahrenkarte sowie die neuen Vorgaben zum Schutz der Ge-
wässer (Gewässerräume) werden grundeigentümerverbindlich im Zo-
nenplan festgesetzt.
– Die Inhalte des Schutzzonenplans werden generell überprüft und ge-
stützt auf die teilweise neuen, übergeordneten Randbedingungen und
Vorgaben neu festgelegt.
Zonenplan Im Zonenplan sind die einzelnen Nutzungszonen (Art und Mass der Nut-
zung) in Form von farbigen Flächen dargestellt. Alle Grundnutzungszonen
im Baugebiet und im Nichtbaugebiet decken zusammen mit den Wirkungs-
bereichen von besonderen baurechtlichen Ordnungen (Überbauungsord-
nungen UeO), das gesamte Gemeindegebiet ab. Die Nutzungszonen wer-
den überlagert durch Gebiete mit Bau- und Nutzungsbeschränkungen (u.a.
Naturgefahren, Gewässerräume, Objekte der Ortsbild- und Landschafts-
pflege).
Der Zonenplan wird in einem Ausschnitt «Blumenstein» (Siedlungsgebiet)
im Massstab 1:4'000 und einem Ausschnitt «Eschli – Wäsemli – Blumistei-
wald» im Massstab 1:10'000 dargestellt.
Abb. 5: Systematik Zonen- und Hinweisplan ! Zonenplan
Hinweisplan Im Hinweisplan sind jene Gebiete und Objekte mit Bau- und Nutzungsbe-
schränkungen dargestellt, die grundeigentümer- oder behördenverbindlichBlumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 16 sind, jedoch nicht im Rahmen der baurechtlichen Grundordnung erlassen werden. Der Hinweisplan wird im Massstab 1:10'000 dargestellt. Abb. 6: Systematik Zonen- und Hinweisplan ! Hinweisplan
Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 17
3 Umsetzung Nutzungszonen
Es werden folgende Ein-, Um- und Auszonungen vorgenommen:
Parzelle Zone Zone neu Erläuterungen
Gbbl. Nr. best.
Einzonungen 593 Strasse WG2 – Die Parzelle ist im Eigentum der Gemeinde Blumen-
stein.
– Der bestehende, asphaltierte Parkplatz mit öffentlicher
Sammelstelle wird, um eine zonenkonforme Nutzung
sicherzustellen, eingezont und der umliegenden Wohn-
und Gewerbezone WG2 zugewiesen.
– Die eingezonten Parzellenteile mit bestehender Nut-
zung liegen im Gefahrengebiet mit mittlerer Gefähr-
dung. Das Gerinne des Riedbachs liegt im Gefahren-
bereich mit erheblicher Gefährdung und wird vom Ge-
wässerraums überlagert. Bei allfälligen Bauvorhaben
müssen die nach Art. 6 BauG erforderlichen Mass-
nahmen zur Gefahrenbehebung und Schadenminimie-
rung getroffen werden. Bei den eingezonten Parzellen-
teile im Gewässerraum des Riedbachs sind bei Bau-
vorhaben zudem die entsprechenden Bau- und Nut-
zungsbeschränkungen zu den Fliessgewässern im
Baureglement und Zonenplan zu berücksichtigen.
Durch die Einzonung der bestehenden Nutzung mitten
im Siedlungsgebiet sowie die Bau- und Nutzungsbe-
schränkungen (insb. durch den Gewässerraum) wird
das Gefährdungsrisiko nicht erhöht.
– Es sind keine weiteren (nationale, kantonale, regiona-
le) Schutzgebiete oder -objekte gemäss Hinweisplan
betroffen.
– Keine Bauzonenreserve WMK (auf Grund Gewässer-
raum und Strassenabstände).
155 LWZ WG2 – Arrondierung des Baugebiets mit der Einzonung des
(bebauter durch eine Garage bebauten Parzellenteils, welcher
Parzellen- teilweise ausserhalb der Bauzone liegt.
teil) – Es sind keine (nationale, kantonale, regionale) Schutz-
gebiete oder -objekte gemäss Hinweisplan betroffen.
– Keine Bauzonenreserve WMK (vollständig überbaut).Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 18
Parzelle Zone Zone neu Erläuterungen
Gbbl. Nr. best.
– Durch die Einzonung entsteht kein Mehrwert gemäss
Reglement über die Mehrwertabgabe der Gemeinde
Blumenstein (gemäss Schätzung vom 02.06.2020).
– Der eingezonte Parzellenteil ist bebaut und liegt im
Gefahrengebiet mit geringer Gefährdung. Bei allfälligen
Bauvorhaben müssen die nach Art. 6 BauG erforderli-
chen Massnahmen zur Gefahrenbehebung und Scha-
denminimierung getroffen werden.
245 Strasse WG2 – Die Parzelle mit bestehender Nutzung wird, um eine
klare Trennung zwischen Siedlungs- und Nicht-
Siedlungsgebiet zu erreichen, der Wohn- und Gewer-
bezone WG2 zugewiesen (liegt innerhalb des Gewäs-
serraums und im Gefahrengebiet mit erheblicher und
mittlerer Gefährdung). Durch die Einzonung der beste-
henden Nutzung sowie die Bau- und Nutzungsbe-
schränkungen (insb. durch den Gewässerraum) wird
das Gefährdungsrisiko nicht erhöht.
– Keine Bauzonenreserve WMK.
– Wegen der starken Nutzungseinschränkung durch den
Gewässerraum des Fallbachs und des Gefahrengebie-
tes entsteht kein Mehrwert gemäss Reglement über
die Mehrwertabgabe der Gemeinde Blumenstein.
367 Strasse WG2 – Die Parzelle ist im Eigentum der Gemeinde Blumen-
stein.
– Der bestehende asphaltierte Parkplatz des Restau-
rants Bären wird, um eine zonenkonforme Nutzung si-
cherzustellen, eingezont und der westlich angrenzen-
den Wohn- und Gewerbezone WG2 zugewiesen.
– Die eingezonte Parzelle mit bestehender Nutzung liegt
am östlichen Rand innerhalb des Gefahrengebiets im
Übergang von erheblicher zu mittlerer zu keiner Ge-
fährdung. Die Bereiche mit einer Gefährdung liegen
zudem im Gewässerraum des Fallbachs.
– Bei allfälligen Bauvorhaben müssen die nach Art. 6
BauG erforderlichen Massnahmen zur Gefahrenbehe-
bung und Schadenminimierung getroffen werden. Zu-
dem sind bei den eingezonten Parzellenteile im Ge-
wässerraum des Fallbachs die entsprechenden Bau-
und Nutzungsbeschränkungen zu den Fliessgewäs-Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 19
Parzelle Zone Zone neu Erläuterungen
Gbbl. Nr. best.
sern im Baureglement und Zonenplan sowie den
Schutzbestimmungen zum Ufergehölz zu berücksichti-
gen. Durch die Einzonung der bestehenden Nutzung
sowie die Bau- und Nutzungsbeschränkungen (insb.
durch den Gewässerraum) wird das Gefährdungsrisiko
nicht erhöht.
– Es sind keine weiteren (nationale, kantonale, regiona-
le) Schutzgebiete oder -objekte gemäss Hinweisplan
betroffen.
– Keine Bauzonenreserve WMK.
30 LWZ ZSF – Einzonung der bestehenden BMX-Anlage in eine Zone
für Sport und Freizeit.
– Zugelassen sind nur Terrainveränderungen und Klein-
bauten.
– Es sind keine (nationale, kantonale, regionale) Schutz-
gebiete oder -objekte gemäss Hinweisplan betroffen.
Auch der Gewässerraum ist nicht tangiert.
– Keine Bauzonenreserve WMK.
– Durch die Einzonung entsteht kein Mehrwert gemäss
Reglement über die Mehrwertabgabe der Gemeinde
Blumenstein (gemäss Schätzung vom 03.12.2019).
Umzonungen diverse E2 W2 – Die Parzellen der Wohnzone E2 werden neu der
Wohnzone W2 zugewiesen und damit der Systematik
des Musterbaureglements der RegioBV Westamt an-
gepasst.
– Durch die Umzonung ergeben sich keine Änderungen
bezüglich der Geschosszahl, der baupolizeilichen
Masse sowie der Lärmempfindlichkeitsstufe.
– Gemäss Reglement über die Mehrwertabgabe der
Gemeinde Blumenstein wird bei Umzonungen keine
Mehrwertabgabe erhoben.
diverse OBZ WG2 – Die Parzellen der Ortsbildschutzzone werden generell
der Wohn- und Gewerbezone WG2 zugewiesen. Die
Nutzungszone wird damit der Systematik des Muster-
baureglements der RegioBV Westamt angepasst und
die Nutzungsbestimmungen von den Gestaltungsvor-
schriften getrennt.
– Durch die Umzonung bleiben Nutzungsart, Lärmemp-Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 20
Parzelle Zone Zone neu Erläuterungen
Gbbl. Nr. best.
findlichkeitsstufe, Geschossigkeit und Gebäudeab-
stände gleich. Es ist jedoch eine leicht höhere Gebäu-
dehöhe für reine Wohnbauten und 5.0 m mehr Gebäu-
delänge möglich. Die Umzonung dient der Harmonisie-
rung der verschiedenen Mischzonen sowie der ange-
strebten Entwicklung im Siedlungsinneren, ohne dass
sich die Quartierstrukturen oder das Ortsbild massge-
blich verändern werden.
– Gemäss Reglement über die Mehrwertabgabe der
Gemeinde Blumenstein wird bei Umzonungen keine
Mehrwertabgabe erhoben.
192, GZ WG2 – Arrondierung der WG2 mit Umzonung der effektiv als
571 (bisherige Garten genutzten Parzellenteile.
(genutzte Bezeich- – Es sind keine (nationale, kantonale, regionale) Schutz-
Parzellen- nung) gebiete oder -objekte gemäss Hinweisplan betroffen.
teile) – Keine Bauzonenreserve WMK (vollständig überbaut).
– Gemäss Reglement über die Mehrwertabgabe der
Gemeinde Blumenstein wird bei Umzonungen keine
Mehrwertabgabe erhoben (gemäss Schätzung vom
02.06.2020 würde auch kein Mehrwert entstehen).
– Die Parzellen liegen im Gefahrengebiet mit geringer
Gefährdung. Bei allfälligen Bauvorhaben müssen die
nach Art. 6 BauG erforderlichen Massnahmen zur Ge-
fahrenbehebung und Schadenminimierung getroffen
werden.
264 E2 WG2 – Ein schmaler Streifen der Parzelle Blumenstein Gbbl.-
Nr. 264 befindet sich, nicht wie der überwiegende Teil
des Areals in der Mischzone, sondern in der Wohnzo-
ne.
– Der umgezonte, erschlossene Parzellenteil mit beste-
hender Nutzung liegt im Gefahrengebiet mit mittlerer
Gefährdung sowie mitten im Siedlungsgebiet. Bei all-
fälligen Bauvorhaben müssen die nach Art. 6 BauG er-
forderlichen Massnahmen zur Gefahrenbehebung und
Schadenminimierung getroffen werden.
– Gemäss Reglement über die Mehrwertabgabe der
Gemeinde Blumenstein wird bei Umzonungen keine
Mehrwertabgabe erhoben.Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 21
Parzelle Zone Zone neu Erläuterungen
Gbbl. Nr. best.
100, 308 WG2 und WG2 und – Für einen besseren Arealzuschnitt und eine bessere
GR GR bauliche Nutzung der Parz. Blumenstein Gbbl.-Nr. 100
zu erreichen, erfolgt ein flächengleicher Abtausch zwi-
schen der WG2 und der GR.
– Die Parz. Blumenstein Gbbl.-Nr. 100 ist weitgehend
überbaut.
– Der unbebaute, in der Ortsbildschutzzone liegende Teil
der Parzelle Gbbl. Nr. 308 soll nicht überbaut, sondern
dem siedlungsinternen Grünraum «Almittegge / Ross-
weid» zugeschlagen werden.
– Die Parzellen liegen im Gefahrengebiet mit geringer
Gefährdung. Bei allfälligen Bauvorhaben müssen die
nach Art. 6 BauG erforderlichen Massnahmen zur Ge-
fahrenbehebung und Schadenminimierung getroffen
werden.
– Keine zusätzliche Bauzonenreserve WMK (flächen-
gleiche Umlegung).
– Gemäss Reglement über die Mehrwertabgabe der
Gemeinde Blumenstein wird bei Umzonungen keine
Mehrwertabgabe erhoben.
16 WG ZPP – Umzonung des Areals in eine ZPP für eine verdichte,
ganzheitlich konzipierte und gestaltete Überbauung mit
bis zu drei Vollgeschossen (! 2 Vollgeschosse mit
Schrägdach und Dachgeschoss oder 3 Vollgeschosse
mit Flachdach und ohne Attika).
– Innovative Nutzungs- und Bebauungskonzepte sollen
zur Stärkung des Ortskerns führen.
– Mit dem Erlass einer besonderen baurechtlichen Ord-
nung soll dabei sichergestellt werden, dass sich die
Überbauung mit der notwendigen Qualität in den orts-
baulichen Kontext einfügen.
– Für die Umzonung wird die minimale Geschossflä-
chenziffer oberirdisch nach kantonalem Richtplan fest-
gesetzt. Damit diese Vorgaben erreicht, genügend Flä-
che für einen qualitativen Aussenraum zur Verfügung
stehen und auch Geschosswohnungen mit einem viel-
fältigeren Wohnungsangebot erstellt werden können,
wird die maximale Geschosszahl gegenüber den an-
grenzenden Zonen auf maximal 3 Vollgeschosse er-Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 22
Parzelle Zone Zone neu Erläuterungen
Gbbl. Nr. best.
höht.
– Es sind keine (nationale, kantonale, regionale) Schutz-
gebiete oder -objekte gemäss Hinweisplan betroffen.
(Hinweis: in der näheren Umgebung befinden sich
schützenswerte und erhaltenswerte Bauten.)
– Keine zusätzliche Bauzonenreserve WMK.
– Gemäss Reglement über die Mehrwertabgabe der
Gemeinde Blumenstein wird bei Umzonungen keine
Mehrwertabgabe erhoben.
75 WG/OBZ ZPP – Umzonung des Areals in eine ZPP für eine verdichte,
ganzheitlich konzipierte und gestaltete Überbauung mit
bis zu drei Vollgeschossen (! 2 Vollgeschosse mit
Schrägdach und Dachgeschoss oder 3 Vollgeschosse
mit Flachdach und ohne Attika).
– Innovative Nutzungs- und Bebauungskonzepte sollen
zur Stärkung des Ortskerns führen.
– Mit dem Erlass einer besonderen baurechtlichen Ord-
nung soll dabei sichergestellt werden, dass sich die
Überbauung mit der notwendigen Qualität in den orts-
baulichen Kontext einfügen.
– Für die Umzonung wird die minimale Geschossflä-
chenziffer oberirdisch nach kantonalem Richtplan fest-
gesetzt. Damit diese Vorgaben erreicht, genügend Flä-
che für einen qualitativen Aussenraum zur Verfügung
stehen und auch Geschosswohnungen mit einem viel-
fältigeren Wohnungsangebot erstellt werden können,
wird die maximale Geschosszahl gegenüber den an-
grenzenden Zonen auf maximal 3 Vollgeschosse er-
höht.
– Die Parzelle liegt im Gefahrengebiet mit geringer Ge-
fährdung und der südliche Randbereich im Gebiet mit
mittlerer Gefährdung. In den nachfolgend zwingenden
Planungsschritten zum Bauen in einer ZPP und bei all-
fälligen Bauvorhaben müssen die nach Art. 6 BauG er-
forderlichen Massnahmen zur Gefahrenbehebung und
Schadenminimierung getroffen werden.
– Das Areal liegt zum Teil im Gewässerraum des Ried-
bachs und es sind Schutzbestimmungen zum Uferge-
hölz zu berücksichtigen. Es sind keine weiteren (natio-Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 23
Parzelle Zone Zone neu Erläuterungen
Gbbl. Nr. best.
nale, kantonale, regionale) Schutzgebiete oder -objek-
te gemäss Hinweisplan betroffen
– Keine Bauzonenreserve WMK (vollständig überbaut).
– Gemäss Reglement über die Mehrwertabgabe der
Gemeinde Blumenstein wird bei Umzonungen keine
Mehrwertabgabe erhoben.
2 GZ WG2 – Das bestehende Wohngebäude mit dem dazuge-
(bebauter (bisherige hörenden Garten wird von der Grünzone in die WG2
Parzellen- Bezeich- umgezont. Damit wird eine zonenkonforme Nutzung
teil) nung) des betroffenen Arealteils ermöglicht resp. die beste-
henden Nutzungen legalisiert. Die Gemeinde behält
sich vor, zu einem späteren Zeitpunkt eine Rückzo-
nung in die GR vorzunehmen, falls keine bauliche Nut-
zung der Arealteile erfolgt.
– Der umgezonte Parzellenteil liegt im Gefahrengebiet
mit geringer Gefährdung. Bei allfälligen Bauvorhaben
müssen die nach Art. 6 BauG erforderlichen Mass-
nahmen zur Gefahrenbehebung und Schadenminimie-
rung getroffen werden.
– Das bestehende Gebäude auf Parzelle Nr. 2 ist eine
erhaltenswerte Baute. Es sind keine weiteren (nationa-
le, kantonale, regionale) Schutzgebiete oder -objekte
gemäss Hinweisplan betroffen
– Zusätzliche Bauzonenreserve WMK 411 m2 und 343
m2 (diese können jedoch nur bei einem Ersatzneubau
oder einer Gebäudeerweiterung genutzt werden).
– Der Mehrwert wird gemäss Reglement über die Mehr-
wertabgabe der Gemeinde Blumenstein bei Umzonun-
gen nicht abgeschöpft. ! Grünzonen, die innerhalb
des Baugebiets als Element der Siedlungsgestaltung
oder zum Objektschutz ausgeschieden sind, sind der
Bauzone zuzurechnen (gemäss Art. 79 BauG darf in
Grünzonen ja auch unterirdisch gebaut werden); daher
handelt es sich bei der Zonenplanänderung auf der
Parzelle Gbbl. Nr. 2 um eine Umzonung.
360 ZöN WG2 – Die Parzelle ist im Eigentum der Gemeinde Blumen-
stein.
– Das bestehende Gebäude beinhaltet neben dem Feu-
erwehmagazin von Blumenstein auch private Nutzun-Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 24
Parzelle Zone Zone neu Erläuterungen
Gbbl. Nr. best.
gen. Mit der Umzonung soll die Nutzungsflexibiltät für
die nicht-öffentliche Nutzungen erhöht werden. An die-
sem Standort ist kein Bedarf für weitere öffentliche
Nutzungen vorhanden.
– Die umgezonte Parzelle mit bestehender Nutzung liegt
im Gefahrengebiet mit geringer Gefährdung. Der östli-
che Rand der Parzelle (nicht jedoch das bestehende
Gebäude) liegt im Bereich mittlerer und erheblicher
Gefährdung sowie innerhalb des Gewässerraumes des
Fallbachs. Bei allfälligen Bauvorhaben müssen die
nach Art. 6 BauG erforderlichen Massnahmen zur Ge-
fahrenbehebung und Schadenminimierung getroffen
werden. Zudem sind innerhalb des Gewässerraums
die entsprechenden Bau- und Nutzungsbeschränkun-
gen zu den Fliessgewässern im Baureglement und Zo-
nenplan sowie den Schutzbestimmungen zum Uferge-
hölz zu berücksichtigen. Durch die Umzonung der be-
stehenden Nutzung sowie die Bau- und Nutzungsbe-
schränkungen (insb. durch den Gewässerraum) wird
das Gefährdungsrisiko nicht erhöht.
– Es sind keine weiteren (nationale, kantonale, regiona-
le) Schutzgebiete oder -objekte gemäss Hinweisplan
betroffen.
– Keine Bauzonenreserve WMK (vollständig überbaut).
406 OBZ A – Die Parzelle Gbbl. Nr. 406 wird als Werk- und Lager-
platz des angrenzenden Gewerbebetriebs genutzt. Die
Parzelle wird deshalb, um eine zonenkonforme Nut-
zung sicherzustellen, der bestehenden, östlich angren-
zenden Arbeitszone zugewiesen.
– Die umgezonte Parzelle mit bestehender Nutzung liegt
im Übergang vom Gefahrengebiet mit erheblicher zu
mittlerer Gefährdung. Durch die Umzonung wird das
Gefährdungsrisiko nicht erhöht, da gegenüber heute
Wohnen in der Arbeitszone nicht mehr zugelassen ist.
Bei allfälligen Bauvorhaben müssen die nach Art. 6
BauG erforderlichen Massnahmen zur Gefahrenbehe-
bung und Schadenminimierung getroffen werden.
– Zudem liegt die umgezonte Parzelle teilweise im Ge-
wässerraum des Fallbachs. Bei Bauvorhaben sind dieBlumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 25
Parzelle Zone Zone neu Erläuterungen
Gbbl. Nr. best.
entsprechenden Bau- und Nutzungsbeschränkungen
zu den Fliessgewässern im Baureglement und Zonen-
plan sowie den Schutzbestimmungen zum Ufergehölz
zu berücksichtigen.
– Es sind keine weiteren (nationale, kantonale, regiona-
le) Schutzgebiete oder -objekte gemäss Hinweisplan
betroffen.
– Reduktion der Bauzone WMK um ca. 1270 m2 (keine
Reserve WMK, da nicht eigenständig bebaubar)
– Gemäss Reglement über die Mehrwertabgabe der
Gemeinde Blumenstein wird bei Umzonungen keine
Mehrwertabgabe erhoben.
411 ZöN WG2 – Die Parzelle Gbbl. Nr. 411 ist zur Hälfte mit dem Kirch-
gemeindehaus bebaut. Da an diesem Standort kein
Bedarf für weitere öffentliche Nutzungen vorhanden ist,
soll mit der Umzonung die Nutzungsflexibiltät für allfäl-
lige, nicht-öffentliche Nutzungen erhöht werden.
– Der unbebaute Parzellenteil liegt im Gefahrengebiet
mit geringer Gefährdung. Bei allfälligen Bauvorhaben
müssen die nach Art. 6 BauG erforderlichen Mass-
nahmen zur Gefahrenbehebung und Schadenminimie-
rung getroffen werden.
– Es sind keine (nationale, kantonale, regionale) Schutz-
gebiete oder -objekte gemäss Hinweisplan betroffen.
– Zusätzliche Bauzonenreserve WMK 809 m2.
– Gemäss Reglement über die Mehrwertabgabe der
Gemeinde Blumenstein wird bei Umzonungen keine
Mehrwertabgabe erhoben.
32, 382 GR WG2 – Umzonung eines 2.00 m breiten Streifens entlang der
Allendeggenstrasse, um mittelfristig ein Trottoir erstel-
len zu können.
– Die Umzonung liegt innerhalb des Strassenabstands
und kann nicht überbaut werden (keine Bauzonenre-
serve WMK).
– Gemäss Reglement über die Mehrwertabgabe der
Gemeinde Blumenstein wird bei Umzonungen keine
Mehrwertabgabe erhoben.Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 26
Parzelle Zone Zone neu Erläuterungen
Gbbl. Nr. best.
310 GR, W2 GR, W2 – Für einen Teil der Parzelle läuft aktuell (Stand Februar
2021) ein Baubewilligungsverfahren.
– Die Abgrenzung zwischen GR und W2 wird angepasst.
– Die östlichen Randbereiche mit erheblicher Gefähr-
dung liegen im Gewässerraum des Fallbachs und in
der Grünzone GR mit strengen Bau- und Nutzungsbe-
schränkungen.
– Die erschlossene Parzelle in der (bestehenden) Wohn-
zone mitten im Siedlungsgebiet liegt im Gefahrenge-
biet mit mittlerer Gefährdung und am Übergang zu ge-
ringer Gefährdung. Eine Verlegung der Wohnzone ist
einerseits auf Grund der in Bewilligung befinden Be-
bauung nicht möglich; andererseits würde eine Verle-
gung der verbleibenden, unbebauten Flächen an alter-
native Standorte ausserhalb der Gefahrengebiete Kul-
turland betreffen, meist sogar Fruchtfolgefläche, und
führt zu einer Siedlungserweiterung und Ausdehnung.
Die unbebaute Bauzone wird für den Kulturlandschutz
sowie die Schaffung einer kompakten Siedlung am be-
stehenden Standort belassen. Bei allfälligen Bauvor-
haben müssen die nach Art. 6 BauG erforderlichen
Massnahmen zur Gefahrenbehebung und Schadenmi-
nimierung getroffen werden.
– Keine zusätzliche Bauzonenreserve WMK.
– Gemäss Reglement über die Mehrwertabgabe der
Gemeinde Blumenstein wird bei Umzonungen keine
Mehrwertabgabe erhoben (gemäss Schätzung vom
03.12.2019 würde auch kein Mehrwert entstehen).
Baulandreserven Die Baulandreserven für die Wohnnutzung gemäss Entwurf Zonenplan sind
Wohnnutzung im Übersichtsplan Siedlungsentwicklung nach innen und Baulandreserven
dargestellt (vgl. Beilagen zum Erläuterungsbericht). Am Stichtag
15.02.2021 verfügt die Gemeinde gemäss dem Entwurf des Zonenplans
über Baulandreserven WMK von 9'671 m2 (bestehende unbebaute Areale
zuzüglich Umzonungen von unbebauten Arealen aus Grünzone und Zone
für öffentliche Nutzungen sowie Abzüglich Auszonung einer unbebauten
Fläche in die Grünzone).Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 27
Abb. 7: Zusammenstellung der Baulandreserven (vgl. Übersichtsplan Siedlungsentwicklung
nach innen und Baulandreserven in den Beilagen zum Erläuterungsbericht)
Mit der Umzonung der Parzelle Gbbl. Nr. 411 von der ZöN in die WG2 und
der Parzelle Gbbl. Nr. 2 von der GR in die WG2 werden die Baulandreser-
ven leicht erhöht. Das Baulandkontingent WMK von 1.4 ha gemäss kanto-
nalem Richtplan wird mit den bestehenden Reserven sowie den Ein- und
Umzonungen eingehalten.
Erweiterung des Sied- Die Gemeinde verfügt gemäss kantonalem Richtplan insgesamt über ein
lungsgebiets Baulandkontingent WMK von 1.4 ha. Mit den im Rahmen der Ortsplanung
ausgewiesenen Baulandreserven WMK von 9'671 m2 kann die Gemeinde
zu einem späteren Zeitpunkt Einzonungen von insgesamt 0.43 ha vorneh-
men.
Auf der Parzelle Blumenstein-Gbbl. Nr. 645 könnte damit zu einem späte-
ren Zeitpunkt das Siedlungsgebiet im Ortskern arrondiert werden. Die Par-
zelle befindet sich im Grundeigentum der Gemeinde und eignet sich für die
Realisierung von Mehrfamilienhäusern in einer angemessenen baulichen
Dichte. Zwei weitere mögliche Areale für eine Arrondierung des Siedlungs-
rands sind die Parzelle Blumenstein-Gbbl. Nr. 29 (in einer Bautiefe ab der
Gurnigelstrasse) und Nr. 333.
Damit eine spätere Einzonung möglich ist, gilt die Planbeständigkeit auf
den Parzellen Blumenstein-Gbbl. Nrn. 645, 29 und 333 nicht.Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 28
4 Umsetzung Bau- und Nutzungsbeschränkungen
4.1 Ortsbild und Kulturobjekte
Es ist Aufgabe der Gemeinden, auf der Grundlage des Inventars der schüt-
zenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) und des kantonalen Inventars
der Baudenkmäler (Bauinventar) die Siedlungen und Siedlungsteile von
besonderer Schönheit, Eigenart, geschichtlichem oder kulturellem Wert zu
bezeichnen und die dem Schutzzweck dienenden Bau- und Nutzungsbe-
schränkungen zu erlassen (Art. 64a und 86 BauG). Eine weitere Aufgabe
der Gemeinden ist es, wertvolle Kulturobjekte sowie geschichtliche und
archäologischen Stätten zu schützen.
Im Rahmen der Ortsplanungsrevision werden die Festlegungen zum Orts-
bildschutz überprüft sowie auf die aktuellen Grundlagen und heutigen Ge-
gebenheiten abgestimmt. Dies erfolgt in enger Koordination mit der Festle-
gung der Landschaftsschutz- und -schongebiete. Im Zonenplan werden
zudem die archäologischen Stätten und Fundstellen gemäss kantonalem
archäologischem Inventar aufgenommen und grundeigentümerverbindlich
festgelegt.
Die Einstufung der grundeigentümerverbindlichen Schutzwürdigkeit von
Baudenkmälern erfolgt neu nur noch im Bauinventar und nicht mehr in der
baurechtlichen Grundordnung. Die Einstufungen des Bauinventars werden
zur Information im Hinweisplan dargestellt. Ebenso werden geschützte Kul-
turobjekte, welche von Bund und Kanton festgesetzt wurden, als Hinweise
aufgeführt.
Ortsbildschutzgebiet Die Ortsbildschutzgebiete umfassen die historisch gewachsenen Siedlun-
gen und Siedlungsteile von besonderer Schönheit, Eigenart, geschichtli-
chem oder kulturellem Wert (Bauten, Siedlungs-, Bebauungs- und Frei-
raumstrukturen, Sekundärelemente), mit ihrer näheren Umgebung (z.B.
Obstbaumgärten, Wege, siedlungsprägende Topografie).
Die Festlegung der Ortsbildschutzgebiete wurden zusammen mit der kan-
tonalen Denkmalpflege erarbeitet und berücksichtigt bereits die Überprü-
fung und beabsichtigte Reduktion der bisherigen Baugruppen des Bauin-
ventars.Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 29
Zweck der Ortsbildschutzgebiete ist
– die Erfassung und die Bewertung der Ortsbilder, ihrer Teile, Strukturen
und einzelnen Elemente;
– der Schutz und die Pflege besonderer wertvoller Objekte sowie die Er-
haltung der Qualität und der prägenden Merkmale als Teil des Lebens-
raumes und der Kulturlandschaft (Stichworte: Identität, kulturelle Eigen-
art, Kulturgut);
– die Erneuerung und Gestaltung der Bauten, Aussenräume sowie des
Ortsbildes als Ganzes unter Berücksichtigung der gesellschaftlichen,
wirtschaftlichen und rechtlichen Bedingungen.
Wichtig: Ortsbildschutzgebiete sind keine «Käseglocken»! Eine bauliche
Entwicklung – dazu gehören auch Neubauten – sind möglich, jedoch be-
züglich Stellung, Volumen und Gestaltung besonders sorgfältig in das Orts-
bild einzufügen.
historische Historische Verkehrswege sind Weg- oder Strassenverbindungen aus
Verkehrswege früheren Zeiten, die aufgrund ihres traditionellen Erscheinungsbilds im Ge-
lände erkennbar oder durch ältere Dokumente nachweisbar sind.
In der Gemeinde Blumenstein gibt es nur historische Verkehrswege von
regionaler und lokaler Bedeutung. Diejenigen mit Substanz sind im Hin-
weisplan dargestellt.
Archäologische Perimeter, in denen archäologische Strukturen vorhanden sind, werden
Schutzgebiete vom Kanton als archäologische Schutzgebiete definiert. In den archäologi-
schen Schutzgebieten muss mit bedeutenden archäologischen Funden
gerechnet werden.
Zweck der Festlegung in der baurechtlichen Grundordnung ist der grundei-
gentümerverbindliche Schutz der archäologischen Fundstellen.
Exkurs zum Bauinventar Das Bauinventar der Gemeinde Blumenstein ist ein Inventar der schüt-
zenswerten und erhaltenswerten Baudenkmäler im Sinne der Baugesetz-
gebung. Der oder die Grundeigentümer können im Baubewilligungsverfah-
ren den Nachweis verlangen, dass das Inventar, d.h. die Einstufung ihrer
Liegenschaft, richtig ist. Gegen diesen Entscheid steht ihnen der Rechts-
weg offen.Blumenstein – Ortsplanungsrevision – Erläuterungsbericht 30
Weitergehende Erläuterungen zum Bauinventar finden sich in der Beilage
B1 des Baureglements.
4.2 Schutzwürdige Landschaften, Naturobjekte und Lebensräume
Eine grosse Qualität der Gemeinde Blumenstein ist die zusammenhängen-
de Drumlinlandschaft «Thuner Westamt» mit den landschaftsprägenden
Hügeln und markanten Geländekanten, grössere Grünverbindungen und
-räume sowie die intakten, geschlossenen Siedlungsränder.
Auf der Grundlage des Landschaftsinventars werden in der baurechtlichen
Grundordnung die schutzwürdigen Landschaften grundeigentümerverbind-
lich bezeichnet und abgegrenzt. Es kommen dabei die vom Kanton unter-
schiedenen zwei Arten schutzwürdiger Landschaften (Landschaftsschutz-
gebiete und Landschaftsschongebiete) zur Anwendung. Des Weiteren sind
die schützenswerten Naturobjekte und Lebensräume grundeigentümerver-
bindlich festgelegt. Es handelt sich hierbei um besonders wertvolle, freiste-
hende Bäume und Baumreihen sowie Quellen.
Zur Information beinhaltet die baurechtliche Grundordnung als Hinweis
auch die geschützten geologischen und botanischen Objekte sowie Le-
bensräume von nationaler und regionaler Bedeutung (Hecken, Feld- und
Ufergehölze, Trockenstandorte sowie Flachmoore).
Landschaftsschutz- und Basierend auf den kantonalen Vorgaben wurden die bestehenden Land-
-schongebiete schaftsschutz- und Landschaftsschongebiete überprüft und überarbeitet:
– Landschaftsschutzgebiete ! Es sind Gebiete, welche einen hohen öko-
logischen Wert aufweisen. Der Fokus liegt deshalb auf der Erhaltung
und Aufwertung naturnaher Lebensräume, dem ökologischen Ausgleich
und dem Artenschutz. In diesen Schutzgebieten gelten ein generelles
Bauverbot und ein Verbot betreffend Terrainveränderungen.
– Landschaftsschongebiete mit Bauverbot ! Sie bezwecken die Freihal-
tung von Gebieten besonderer Eigenart, Schönheit und besonderem Er-
holungswert, insbesondere von exponierten Lagen und intakten Ortsbil-
dern (Drumlinlandschaft). Zur Erhaltung und Freihaltung der Land-
schaftsschongebiete ist die landwirtschaftliche Nutzung von zentraler
Bedeutung.Sie können auch lesen
