Planungs- und Mitwirkungsbericht - Baugesetz - Gemeinde Bever
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Kanton Graubünden
Gemeinde Bever
Planungs- und Mitwirkungsbericht
Baugesetz
Mitwirkungsauflage | Bearbeitungsstand 29. März 2018Impressum Auftraggeber Gemeinde Bever 7502 Bever Kontaktperson Fadri Guidon Gemeindepräsident +41 81 851 00 10 fadri.guidon@gemeinde-bever.ch Bearbeitung Dr. Rainer Metzger Alexanderstrasse 38 7000 Chur +41 81 252 56 21 rainer.metzger@buero38.ch SwissLegal Lardi & Partner AG Reto Nigg Reichsgasse 65 7000 Chur www.swisslegal.ch +41 81 257 06 65 nigg@swisslegal.ch Stauffer & Studach AG Orlando Menghini Alexanderstrasse 38 7000 Chur www.stauffer-studach.ch +41 81 258 34 44 o.menghini@stauffer-studach.ch Erstellung Dezember 2016 Bearbeitungsstand 29. März 2018
Inhalt 1 Anlass 3 1.1 Ausgangslage 3 1.2 Ziele der Revision 4 1.3 Verhältnis zur Ortsplanung und Dringlichkeit 5 2 Organisation und Verfahren 5 2.1 Organisation des Planungsträgers 5 2.2 Kantonale Vorprüfung 5 2.3 Öffentliche Mitwirkungsauflage 6 3 IVHB 6 3.1 Allgemeines 6 3.2 Höhen von Gebäuden 6 3.3 Ausnützungsziffer (AZ) 7 4 Förderung des Erst- und Beschränkung des Zweitwohnungsbaus 7 4.1 Bisherige Strategie 7 4.2 Künftige Strategie 8 4.3 Die Revisionsvorlage im Detail 9 5 Weitere Regelungen 13
Gemeinde Bever
Revision Baugesetz
PMB 29. März 2018
1 Anlass
1.1 Ausgangslage
1.1.1 Statistische Angaben (Erst-/Zweitwohnungen, Bevölkerung)
In der Gemeinde Bever existieren heute knapp über 600 Wohnungen. Davon sind
rund 300 Erstwohnungen. Das Verhältnis von fast 50 % Erstwohnungen und etwas
über 50 % Zweitwohnungen ist im Oberengadiner Vergleich ausserordentlich gut!
Gemeinden wie Silvaplana oder La Punt-Chamues-ch weisen rund 75 % Zweit-
wohnungen auf, und bei den anderen Oberengadiner Gemeinden liegt der Anteil an
Zweitwohnungen ebenfalls deutlich über dem Wert von Bever. Diese Ausgangslage
ist wesentlich darauf zurückzuführen, dass in der Gemeinde Bever schon sehr früh,
nämlich mit dem Baugesetz von 1983/85, ein Erstwohnungsanteil von 50 % einge-
führt wurde. Aufgrund dieser Pionierleistung sind von den heute ca. 300 als Erst-
wohnungen genutzten Wohnungen rund 120 sogenannte „kommunale Erstwohnun-
gen“, welche aus guten Gründen nur unter strengen Voraussetzungen in Zweitwoh-
nungen umgenutzt werden können.
Bei der Bevölkerungsentwicklung sieht es weniger gut aus. Im Jahr 2010 zählte die
Gemeinde Bever 660 Einwohner. Seither hat die Anzahl der Einwohner kontinuier-
lich abgenommen. Heute sind es noch rund 610 Einwohner. Um dieser Abnahme
entgegenzuwirken ist es absolut zentral, dass für Einheimische und für potentielle
Zuzüger genügend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Bever ist daher,
beispielsweise für den Erhalt der Schule, dringend auf eine grosse Anzahl an Erst-
wohnungen angewiesen.
1.1.2 Geltendes Baugesetz
Das Baugesetz (BauG) der Gemeinde Bever wurde am 30. November 2009 erlassen
und am 10. August 2010 von der Regierung genehmigt (Prot. Nr. 728).
1.1.3 IVHB
Der Kanton Graubünden ist der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisie-
rung der Baubegriffe (IVHB) beigetreten. Diese bezweckt eine kantonsübergreifen-
de, einheitliche Definition der wichtigsten Baubegriffe (z.B. Höhenmasse, Gebäu-
delängen, Nutzungsziffern etc.). Das Konkordat ist am 26. November 2010 in Kraft
getreten und ist für die beteiligten Kantone verbindlich. Die Frist für die Implemen-
tierung der IVHB im Baugesetz läuft bis am 1. Nov. 2020 (15 Jahre nach Inkrafttre-
ten des KRG am 1. Nov. 2005).
1.1.4 Zweitwohnungsgesetzgebung
Am 1. Januar 2016 ist das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG) mit ent-
sprechender Zweitwohnungsverordnung (ZWVO) in Kraft getreten. Weiter hat der
Kanton GR auf den 1. Juli 2016 eine Ergänzung der kantonalen Raumplanungsver-
ordnung (KRVO) mit Ausführungsbestimmungen zur Bundesgesetzgebung über
Zweitwohnungen erlassen. Gemäss der neuen Zweitwohnungsgesetzgebung ist in
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % der Bau von neuen
Zweitwohnungen nur noch in bestimmten Fällen gestattet. Die Gemeinde Bever
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Revision Baugesetz
PMB 29. März 2018
zählt zu den Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Die Rah-
menbedingungen und Vorgaben bezüglich der Bewilligung von Erst- und Zweit-
wohnungen haben sich daher wesentlich geändert.
Gemäss geltendem Baugesetz verfügt die Gemeinde über die folgenden Instrumente
und Regelungen zur Förderung des Erstwohnungsbaus und zur Einschränkung des
Zweitwohnungsbaus:
– Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus (Art. 61 – 62 BauG)
– Erstwohnanteilsregelung (Art. 59 – 60 BauG)
– Lenkungsabgabe auf Zweitwohnungen (Art. 63 – 65 BauG)
1.1.5 Revidiertes Raumplanungsgesetz (RPG)
Am 1. Mai 2014 ist die revidierte Raumplanungsgesetzgebung des Bundes (RPG
und RPV) in Kraft getreten.
1.1.6 Rechtskräftige Ortsplanung
Die rechtskräftige Ortsplanung der Gemeinde wurde im Wesentlichen am 14. Juni
2005 von der Gemeindeversammlung erlassen und mit Regierungsbeschluss
Nr. 220 am 28. Februar 2006 von der Regierung genehmigt. Das Baugesetz wurde
am 30. November 2009 / 10. August 2010 gesamthaft revidiert.
1.2 Ziele der Revision
Mit der vorliegenden Revision soll das Baugesetz an die übergeordnete Zweitwoh-
nungsgesetzgebung und an die IVHB angepasst werden. Zudem sollen einige klei-
nere Anpassungen von kommunalem Interesse vorgenommen werden.
Bezüglich Anpassung an die Zweitwohnungsgesetzgebung verfolgt die Gemeinde
im Wesentlichen folgende Ziele:
– Erhalt der „kommunalen Erstwohnungen“.
– Rasche Schaffung von klaren Verhältnissen bezüglich Umgang mit Wohnun-
gen (Erst- und Zweitwohnungen, touristisch bewirtschaftete Wohnungen).
– Anpassung der bestehenden kommunalen Regelungen über die Förderung des
Erstwohnungsbaus und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus an die neue
Zweitwohnungsgesetzgebung von Bund und Kanton.
– Regelung ob und inwieweit von der Möglichkeit gemäss Art. 3 Abs. 2 ZWG
Gebrauch gemacht wird, wonach die Gemeinden strengere Bestimmungen er-
lassen können.
Bei den Anpassungen wird stets darauf geachtet, dass sie möglichst im Einklang
mit anderen für die Gemeinde wichtigen Zielsetzungen stehen: Namentlich sollen
der seit 2010 anhaltende Bevölkerungsrückgang gestoppt, die Schule erhalten und
der Tourismus gestärkt werden. Für die einheimische Bevölkerung und für Zuzüger
soll genügend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung stehen, und Bever soll für alle
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Revision Baugesetz
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Altersklassen attraktiv sein. Wesentlichstes Element ist dabei der Erhalt der „kom-
munalen Erstwohnungen“.
Die Anpassungen erfolgen im Rahmen einer punktuellen Anpassung des Baugeset-
zes. Die Änderungen (kommunale Änderungen / Anpassungen an übergeordnetes
Recht) sind im Gesetzestext speziell bezeichnet.
1.3 Verhältnis zur Ortsplanung und Dringlichkeit
Die geltende Ortsplanung bedarf mit Ausnahme des Baugesetzes zur Zeit keiner
Anpassungen.
Aufgrund des revidierten RPG, des sich in Revision befindlichen kantonalen
Raumplanungsgesetzes (KRG) und der aktuell laufenden kantonalen Richtplanung
(Richtplan Siedlung, KRIP-Si) werden in absehbarer Zeit neue Aufgaben auf die
Gemeinde zukommen (wie Räumliches Leitbild, Bauzonengrösse, bauliche Dichte,
Mobilisierung der Bauzonenreserven, Ausgleich planungsbedingter Vor- und Nach-
teile). Die vorliegende, schon weit fortgeschrittene Anpassung des Baugesetzes soll
jedoch nicht weiter aufgeschoben werden, denn die Gemeinde erachtet insbesonde-
re die Anpassung des Baugesetzes an die Zeitwohnungsgesetzgebung von Bund und
Kanton als sehr dringende Aufgabe. Einerseits ist die Bau- und Immobilienwirt-
schaft auf die rasche Schaffung von klaren Verhältnissen angewiesen. Andererseits
will die Gemeinde klare Rahmenbedingungen für den Umgang mit Hotels schaffen.
Die vorliegende Anpassung des Baugesetzes wird daher als separate Vorlage vor-
gezogen im Bewusstsein, dass in einigen Jahren eine erneute Anpassung notwendig
werden wird. Diese wird jedoch andere Bereiche betreffen, als dies bei den jetzt
vorzunehmenden Änderungen der Fall ist.
2 Organisation und Verfahren
2.1 Organisation des Planungsträgers
Die Gemeinde Bever beauftragte Dr. iur. Rainer Metzger, lic. iur. Reto Nigg sowie
das Büro Stauffer & Studach Raumentwicklung, Chur, mit der Revision des Bauge-
setzes.
2.2 Kantonale Vorprüfung
Die Anpassung des Baugesetzes wurde gestützt auf Art. 12 KRVO durch das Amt
für Raumentwicklung Graubünden (ARE) vorgeprüft. Mit Bericht vom 15. Sep-
tember 2017 äusserte sich das ARE positiv zur Teilrevision, schlug gleichzeitig
aber gewisse Anpassungen und Ergänzungen von eher untergeordneter Natur vor.
Diese Änderungen sowie weitere Anpassungen, welche der neugewählte Gemein-
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devorstand einbrachte, wurden am 1. März 2018 an einer gemeinsamen Sitzung mit
Vertretern der Gemeinde und des ARE besprochen.
2.3 Öffentliche Mitwirkungsauflage
Nach Abschluss des Vorprüfungsverfahrens ist der Entwurf des teilrevidierten Bau-
gesetzes nun während 30 Tagen öffentlich aufzulegen. Die Auflage wird im amtli-
chen Publikationsorgan der Gemeinde und im Kantonsamtsblatt bekannt gegeben.
Die öffentliche Mitwirkungsauflage dient der Orientierung der Betroffenen und
Interessierten. Während der Auflagefrist kann jedermann beim Gemeindevorstand
Vorschläge und Einwendungen einbringen.
3 IVHB
3.1 Allgemeines
Werden Baubegriffe verwendet, die im Konkordat IVHB definiert sind, so sind die
Begriffsdefinitionen gemäss IVHB anzuwenden. Die Ausnützungsziffer (AZ) ist
nicht in der IVHB definiert. Der Kanton hat deshalb die AZ einheitlich in Art. 37a
KRVO definiert.
Während einige Begriffe ohne weitere Ausführungen angewendet werden können
(z. B. Grenzabstand, Gebäudelänge) bedürfen andere Begriffe einer zusätzlichen
Definition mit Massen im Baugesetz (vgl. Art. 17 Entwurf Baugesetz [E-BauG]:
Kleinbauten und Anbauten, Unterniveaubauten, vorspringende Gebäudeteile). Bei
der Bemessung der Höhen von Gebäuden und der Ausnützungsziffer bedarf es be-
sonderer Regelungen gemäss den nachfolgenden Ausführungen.
3.2 Höhen von Gebäuden
Die Bemessung der Fassadenhöhe von Gebäuden (bisher Gebäudehöhe) ist grund-
sätzlich wie bisher als die mittlere Höhe der vier Ecken definiert (Art. 20 E-BauG),
weshalb die Höhenmasse im Zonenschema (Art. 15 E-BauG) unverändert bleiben
können. Einzige Ausnahme bildet die Anpassung der Fassadenhöhe der Dorfzone,
welche neu 9.0 m anstatt bisher 8.0 m beträgt; dies um den Bau von dreigeschossi-
gen Bauten zu gewährleisten.
Die Firstlinie darf zudem maximal 3.5 m über die Schnittlinie der traufseitigen
Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion hinausragen (Art. 20 E-
BauG).
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Revision Baugesetz
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3.3 Ausnützungsziffer (AZ)
Die Bestimmungen für die Ermittlung der AZ gemäss Art. 16 des Baugesetzes von
2009 richteten sich weitgehend nach dem Musterbaugesetz 1999. Neu muss die AZ
gemäss Art. 37a KRVO ermittelt werden. Aufgrund von Unterschieden zwischen
den Berechnungsmethoden ergeben sich bei der Berechnung andere Resultate. Das
Bauamt hat die Auswirkungen der neuen Berechnungsmethode anhand verschiede-
ner Baugesuche berechnet. Die Abweichungen variieren zwischen 5% und 20%,
wobei die Abweichungen in Wohnzonen für Einfamilienhäuser niedriger sind als in
Wohnzonen für Mehrfamilienhäuser. Dies ist insbesondere darauf zurückzuführen,
dass bei der neuen Berechnungsmethode gewisse Geschossflächen in unterirdischen
Geschossen (z. B. Hobbyräume) sowie allgemeine Räume wie Windfänge und
Treppenhäuser neu angerechnet werden und schliesslich bei oberirdischen Geschos-
sen die Berechnung im Aussenmass erfolgt (bisher wurden Aussenwände nur bis zu
einer Stärke von 30 cm angerechnet). Das Bauamt empfiehlt eine Erhöhung der AZ
um durchschnittlich ca. 10 %, damit in etwa die gleiche bauliche Dichte wie bisher
erhalten werden kann.
Zum Ausgleich der Abweichungen wird im Baugesetz einerseits für alle betroffe-
nen Bauzonen die Ausnützungsziffer um rund 10% erhöht. Andererseits kann die
Gemeinde für temporär genutzte Räume, welche weniger als 1.60 m (oder gar
nicht) über das massgebende Terrain hinausragen (z.B. Wellness- oder Hobbyräu-
me), einen entsprechenden Zuschlag zur zonengemässen AZ gestatten (max. 20 %).
4 Förderung des Erst- und Beschränkung des Zweitwoh-
nungsbaus
4.1 Bisherige Strategie
Die Gemeinde Bever hatte als erste Bündner Gemeinde mit dem Baugesetz vom
13. Dezember 1983 / 1. April 1985 beim Bau neuer Wohnungen und bei wesentli-
chen Umbauten von Wohnungen die Pflicht zur Bereitstellung eines Erstwohnungs-
anteils eingeführt. Der Erstwohnungsanteil wurde von Anfang an auf 50 % ange-
setzt. Ein wichtiger Grund für die seinerzeitige Einführung einer Wohnanteilsreg-
lung bildete das Anliegen der Gemeinde, einer Vertreibung der ortsansässigen Be-
völkerung aus dem historischen Ortskern durch Umwandlung der historischen Bau-
ten zu Zweitwohnungssitzen entgegenzuwirken.
Nach derzeit geltendem Baugesetz beträgt der Erstwohnungsanteil in Bauzonen, die
vorwiegend dem Wohnen dienen, nach wie vor 50 %. In der Gewerbe-/ Wohnzone
und in der Bahnhofszone gilt ein Erstwohnungsanteil von 100 %.
Der Bau von Zweitwohnungen wurde seit Einführung der Anteilsregelung
1983/1985 durch diese und seit Erlass des regionalen Richtplans Zweitwohnungen
des Kreises Oberengadin zusätzlich durch die vom Kreis festgelegten Kontingente
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beschränkt. Darüber hinaus erhebt die Gemeinde zur Dämpfung des Zweitwoh-
nungsbaus für neu geschaffene oder durch Umnutzung hotelmässig genutzter Flä-
chen entstandene Zweitwohnungsflächen eine Lenkungsabgabe.
4.2 Künftige Strategie
Die Gemeinde Bever gehört zu den Gemeinden, welche der neuen Bundesgesetzge-
bung über Zweitwohnungen unterliegen. Die Erstellung neuer Zweitwohnungen auf
nicht bebauten Grundstücken ist daher in Bever nicht mehr möglich. Mit Bezug auf
die Umnutzung bestehender, altrechtlicher Wohnungen in Zweitwohnungen sowie
die Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung im Zusammenhang
mit strukturierten Beherbergungsbetrieben (Querfinanzierung / Umnutzung) ist die
neue Gesetzgebung des Bundes hingegen sehr liberal. Auch die bundesrechtlichen
Bestimmungen über Wohnungen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten
lassen die Entstehung neuer Zweitwohnungen zu. Die Bundesgesetzgebung über
Zweitwohnungen erfordert daher eine Überprüfung und Neuausrichtung der bishe-
rigen Strategie der Gemeinde in Bezug auf den Bau von Zweitwohnungen.
Dank der bereits 1983/1985 eingeführten Anteilsregelung verfügt die Gemeinde
Bever heute über eine stattliche Anzahl nach kommunalem Recht geschützter Erst-
wohnungen. Dieser Bestand an Erstwohnungen soll auch in Zukunft erhalten blei-
ben. Die von der Gemeinde gestützt auf das bisherige Recht bewilligten Erstwoh-
nungen unterstehen daher gemäss Revisionsvorlage als sog. „kommunale Erstwoh-
nungen“ weiterhin einer (kommunalen) Nutzungspflicht als Erstwohnung. Mit
Rücksicht auf die neuen bundesrechtlichen Bestimmungen gilt indessen die kom-
munale Wohnanteilsverpflichtung nicht auch für künftige Wohnbauvorhaben.
Art. 3 Abs. 2 ZGW und Art. 35c KRVO ermächtigen die Gemeinden, die Erstellung
und Nutzung von Wohnungen stärker einzuschränken als das Bundesgesetz über
Zweitwohnungen. Nebst den Vorschriften zum Erhalt der 120 „kommunalen Erst-
wohnungen“ kann die Gemeinde daher beispielsweise auch Vorschriften erlassen,
welche die Umnutzung der übrigen altrechtlichen, als Erstwohnungen genutzten
Wohnungen in Zweitwohnungen erschweren oder verbieten. Es sind dies heute rund
180 Wohnungen, welche als Erstwohnungen genutzt, aber jederzeit auch in Zweit-
wohnungen umgenutzt werden könnten. Der Gemeindevorstand hat sich entschie-
den, diesbezüglich eine Anzeigepflicht vorzuschlagen, damit allfällige unerwünsch-
te Entwicklungen oder gar Missbräuche frühzeitig erkannt und gegebenenfalls wei-
tere Massnahmen ergriffen werden können. Wie bei den 120 „kommunalen Erst-
wohnungen“ ist auch bei den rund 180 altrechtlichen, als Erstwohnungen genutzten
Wohnungen sehr wichtig, dass sie nicht oder nur in Ausnahmefällen in Zweitwoh-
nungen umgenutzt werden. Nur so bleibt genügend bezahlbarer Wohnraum für die
einheimische Bevölkerung erhalten, was Voraussetzung für die Stabilisierung der
Einwohnerzahl, für den Erhalt der Schule und generell für den Erhalt eines belebten
Dorfes ist. Darüber hinaus drängen sich aus der Sicht der Gemeinde Einschränkun-
gen in Bezug auf den Bau von Zweitwohnungen in Verbindung mit strukturierten
8Gemeinde Bever
Revision Baugesetz
PMB 29. März 2018
Beherbergungsbetrieben auf. Zudem soll die Erstellung neuer Zweitwohnungen in
geschützten oder ortsbildprägenden Bauten ausgeschlossen werden, was für den
Schutz des historischen Ortskerns wichtig ist.
Die künftige Strategie der Gemeinde bezüglich der Förderung des Erst- und Ein-
schränkung des Zweitwohnungsbaus kann wie folgt zusammengefasst werden (im
Detail vgl. Kap. 4.3).
– Bestehende Erstwohnungsverpflichtungen („kommunale Erstwohnungen“)
bleiben wie bisher bestehen. Eine Ablösung ist wie bisher in Härtefällen nach
einer Mindestnutzungsdauer und Bezahlung einer Lenkungsabgabe möglich;
– Neue Wohnungen werden dagegen nicht mehr der kommunalen Erstwoh-
nungsverpflichtung unterworfen;
– Die Kontingentsregelung für Zweitwohnungen wird abgeschafft;
– Die Umnutzung von altrechtlichen, bisher als Erstwohnungen genutzten Woh-
nungen in Zweitwohnungen wird der Anzeigepflicht unterstellt;
– Zweitwohnungen zur Querfinanzierung von Beherbergungsbetrieben (Art. 8
Abs. 1-3 ZWG) sind nur im Rahmen von projektbezogenen Nutzungsplanun-
gen zulässig;
– Für die teilweise Umnutzung von Beherbergungsbetrieben (Art. 8 Abs. 4
ZWG), die nicht mehr weitergeführt werden, ist eine Lenkungsabgabe zu be-
zahlen;
– Die Bewilligung von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung in ge-
schützten oder ortsbaulich bedeutsamen Bauten gestützt auf Art. 9 ZWG ist
nicht zulässig.
Mit dieser Strategie wird nach Auffassung des Gemeindevorstandes den Wohnbe-
dürfnissen der ortsansässigen Bevölkerung und den bisherigen Bemühungen zur
Einschränkung des Zweitwohnungsbaus angemessen Rechnung getragen. Der ge-
mäss Bundesrecht noch mögliche Bau von Zweitwohnungen wird dabei im Interes-
se des Ortes massvoll eingeschränkt.
4.3 Die Revisionsvorlage im Detail
Die Revisionsvorlage sieht vor, die Vorgaben des Bundesrechts wie folgt umzuset-
zen:
9Gemeinde Bever
Revision Baugesetz
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Vorgaben des Bundesrechts Umsetzung
Begriffe (Art. 2 ZWG)
Das bisherige Recht der Gemeinde Bever defi- Die ausschliesslich Verwendung der bundesrechtli-
nierte die im Zusammenhang mit Erst- und chen Begriffe ist in Art. 55 Abs. 1 E-BauG statuiert.
Zweitwohnungen verwendeten Begriffe. Nach-
dem das neue Bundesrecht für die auf Bundes-
ebene verwendeten Begriffe wie „Wohnung“,
„Erstwohnung“ und „Zweitwohnung“ eigene
Definitionen enthält, die teilweise von den kom-
munalen Begriffsumschreibungen abweichen, ist
im Interesse der Rechtssicherheit sowie einer
einfachen Rechtsanwendung auf die bisher im
kommunalen Recht verwendeten Begriffsum-
schreibungen zu verzichten. Es sollen inskünftig
auch bei kommunalen Regelungen ausschliess-
lich die Begriffe gemäss Bundesrecht Anwen-
dung finden.
Einschränkungen gegenüber dem Bundes-
recht (Art. 3 ZWG)
Von der Befugnis, stärker einschränkende Bestim-
Art. 3 Abs. 2 ZWG belässt bekanntlich den Kan- mungen zu erlassen, macht die Gemeinde Bever mit
tonen generell die Möglichkeit, eigene Vorschrif- Bezug auf die Ausnahmeregelungen von Art. 8 und
ten zu erlassen, welche die Erstellung und Nut- 9 ZWG für die Erstellung von Wohnungen ohne
zung von Wohnungen stärker einschränken als Nutzungsbeschränkungen Gebrauch. Demgegenüber
das ZWG. Diese Befugnis hat der Kanton Grau- sind für Bauvorhaben gemäss Art. 7 ZWG keine
bünden gemäss Art. 35c KRVO an die Gemein- Einschränkungen vorgesehen (Art. 57 E-BauG).
den delegiert.
Hingegen drängen sich für den Vollzug der neuen
Bestimmungen des Bundesrechts einige verfahrens-
rechtliche Regeln für die Behandlung von Baugesu-
chen mit Wohnnutzungen auf. Die entsprechenden
Bestimmungen finden sich in Art. 56 E-BauG. Sie
orientieren sich an den bisherigen Bestimmungen
der Gemeinde im Zusammenhang mit der Kontin-
gentierung des Zweitwohnungsbaus.
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Revision Baugesetz
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Wohnungen im Zusammenhang mit struktu-
rierten Beherbergungsbetrieben gemäss Art. 8
Abs. 1–3 ZWG
Von den mit Art. 8 ZWG gewährten Möglichkeiten
Art. 8 Abs. 1–3 ZWG erlaubt die Erstellung von
der Querfinanzierung von strukturierten Beherber-
neuen Zweitwohnungen bzw. Wohnungen ohne
gungsbetrieben durch Erstellen und Verkauf von
Nutzungsbeschränkung zum Zweck der Querfi-
Zweitwohnungen soll in der Gemeinde Bever grund-
nanzierung von neuen oder bestehenden struktu-
sätzlich Gebrauch gemacht werden können. Die
rierten Beherbergungsbetrieben.
Nachteile der bundesrechtlichen Ausnahmeregelung
Die Nachhaltigkeit von Querfinanzierungen von für die Allgemeinheit sind jedoch durch kommunale
Hotelbetrieben, insbesondere bei bestehenden Einschränkungen auf ein Minimum herabzusetzen.
Betrieben durch den Verkauf von Zweitwohnun-
Die Realisierung von Zweitwohnungen im Zusam-
gen ist fraglich (siehe Fall Maloja Kulm). Auch
menhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben
leistet der Verkauf von Stockwerkeinheiten spä-
wirft erfahrungsgemäss planerische und vor allem
teren Hotelschliessungen Vorschub (Substan-
auch gestalterische Probleme auf, welche schlecht
zentzug). Schliesslich lässt Art. 8 ZWG die Er-
im Baubewilligungsverfahren geregelt werden kön-
stellung von Zweitwohnungen ohne raumwirk-
nen. Auch die Sicherstellung von Querfinanzierun-
same Gegenleistungen der profitierenden Betrie-
gen und die dauernde Sicherung des Bestandes der
be zugunsten des Gemeinwesens zu.
profitierenden Beherbergungsbetriebe erfordern
Diese Nachteile von Art. 8 Abs. 1 – 3 ZWG gilt nicht nur vertragliche sondern vor allem auch plane-
es zu minimieren. rische Massnahmen (z.B. Festlegung einer Hotelzo-
ne). Art. 58 E-BauG sieht daher vor, dass neue
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im Sin-
ne von Art. 8 Abs. 1 – 3 ZWG nur im Rahmen einer
projektbezogenen Nutzungsplanung auf Stufe der
Grundordnung bewilligt werden dürfen. Durch eine
projektbezogene Nutzungsplanung können von
Zweitwohnungen profitierende Beherbergungsbe-
triebe langfristig gesichert werden. Gleichzeitig
kann auf entsprechende Projekte Einfluss genom-
men und deren Qualität massgeblich gesteigert wer-
den. Der notwendige Volksentscheid und die Ge-
nehmigungspflicht stärken im Übrigen den Gemein-
devorstand in den Verhandlungen mit Bauinteres-
senten.
11Gemeinde Bever
Revision Baugesetz
PMB 29. März 2018
Wohnungen im Zusammenhang mit struktu-
rierten Beherbergungsbetrieben gemäss Art. 8
Abs. 4 ZWG
Umnutzung von nicht rentablen Hotels in ZW
Trotz der beschriebenen Nachteile möchte die Gemeinde
Art. 8 Abs. 4 ZWG erlaubt die Umnutzung von
Bever die Anwendung von Art. 8 Abs. 4 ZWG nicht
Beherbergungsbetrieben, welche am 11. März
grundsätzlich ausschliessen. Für Zweitwohnungen, wel-
2012 schon bestanden haben, im Umfang von bis
che gestützt auf Art. 8 Abs. 4 ZWG bewilligt werden, ist
zu 50 % der Hauptnutzfläche unter den im Bun-
jedoch gemäss Art. 58 Abs. 3 E-BauG eine Lenkungsab-
desrecht aufgeführten Voraussetzungen.
gabe gemäss Art. 64 und 65 E-BauG zu bezahlen. Damit
Art. 8 Abs.4 ZWG leistet offensichtlich dem wird die rechtsungleiche Behandlung von Hotelbetrieben
Hotelsterben Vorschub und gefährdet damit die gegenüber anderen Gewerbebetrieben gemildert. Ausser-
Existenzgrundlage der touristisch ausgerichteten dem erhält die Gemeinde Mittel für die Förderung des
Gemeinde. Zudem verschafft Art. 8 Abs. 4 ZWG Wohnungsbaus für Ortsansässige.
Hotelbesitzern Vorteile, welche anderen Gewer-
betreibenden nicht zustehen. Diesen Nachteilen
gilt es durch einschränkende Massnahmen der
Gemeinde zu begegnen.
Neue Wohnungen in geschützten Bauten (Art.
9 ZWG)
Die im Bundesrecht enthaltene Möglichkeiten für die
Zweitwohnungen in geschützten und ortsbild- Erstellung neuer Zweitwohnungen in geschützten oder
prägenden Bauten ortsbildprägenden Bauten steht im Widerspruch zu den
bisherigen Bestrebungen der Gemeinde Bever zur Be-
Art. 9 ZWG erlaubt generell die Bewilligung von
schränkung von Zweitwohnungen gerade im geschützten
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung bzw.
Ortskern. Diese Möglichkeiten werden daher gemäss
von Zweitwohnungen in geschützten oder orts-
Art. 59 E-BauG ausgeschlossen, indem die Bewilligung
bildprägenden Bauten innerhalb der Bauzone.
von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen
gestützt auf Art. 9 ZWG für nicht zulässig erklärt wird.
Mit Rücksicht auf den Ausschluss neuer Zweitwohnun-
gen gemäss Art. 9 ZWG erübrigt es sich, die gemäss
Bundesrecht als ortsbildprägende Bauten in Frage kom-
menden Gebäude zu bestimmen und im Generellen Ge-
staltungsplan als solche zu bezeichnen.
Altrechtliche Wohnungen (Art. 10 und 11 Für Bauvorhaben an altrechtlichen Wohnungen gemäss
ZWG) Art. 10 und 11 ZWG sind keine einschränkenden kom-
munalen Vorschriften vorgesehen. Für die Umnutzung in
Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung soll aber
eine Anzeigepflicht eingeführt werden, damit allfällige
Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen frühzeitig
erkannt und gegebenenfalls Massnahmen ergriffen wer-
den können (Art. 60 E-BauG).
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Revision Baugesetz
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5 Weitere Regelungen
Im Weiteren wird das Baugesetz im Wesentlichen in folgenden Bereichen ange-
passt:
– Dorfkernzone, Dorfzone (Art. 23 f. E-BauG). Neu unterliegen sämtliche
Bauvorhaben in der Dorfkernzone der Beurteilung durch die Bauberatung und
die kantonale Denkmalpflege. In der Dorfzone sind sämtliche Bauvorhaben
entweder durch die Bauberatung oder durch die kantonale Denkmalpflege be-
urteilen zu lassen.
– Langlaufloipen (Art. 47 E-BauG). Schaffung der rechtlichen Voraussetzun-
gen für die künstliche Beschneiung von Langlaufloipen.
– Wohnhygiene (Art. 66 E-BauG). Regelung für die Hygiene von Wohnräu-
men.
– Energiehaushalt (Art. 71 E-BauG). Mit Rücksicht auf die strengeren Best-
immungen des kantonalen Energiegesetzes vom 20. April 2010, die Änderung
der Bestimmungen über die Ausnützungsziffer und im Interesse einer einfache-
ren Handhabung des Baugesetzes wird ein Teil der bisherigen Bestimmungen
über die Gewährung eines Ausnützungsbonus für besondere energiesparende
Massnahmen gestrichten.
– Energieanlagen (Art. 72 E-BauG). Aus denkmalpflegerischen Gründen wird
die Erstellung von Energieanlagen in der Dorfkernzone und in der Dorfzone
der Baubewilligungspflicht und der Bauberatungspflicht unterstellt.
– Dächer (Art. 74 E-BauG). Inskünftig sind Flachdächer und flach geneigte
Satteldächer ausnahmsweise und unter Beizug der Bauberatung und/oder der
kantonalen Denkmalpflege auch innerhalb der Ortsbildschutzzone zulässig.
– Abstellplätze für Motorfahrzeuge (Art. 82 E-BauG). Bei Gewerbebauten,
welche sehr viele Lagerflächen umfassen, kann die Baubehörde inskünftig die
Anzahl der Pflichtparkplätze nach den tatsächlichen Bedürfnissen bestimmen.
– Gemeinschaftsanlagen (Art. 84 E-BauG). Die Vorschrift betreffend gemein-
schaftliche Parkierungsanlagen wird ergänzt. Damit wird die bereits heute be-
stehende Möglichkeit, Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Bauten
und Anlagen nötigenfalls zur Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage zu
verpflichten (Art. 82 Abs. 3 BauG), näher konkretisiert. Zudem wird die recht-
liche Grundlage geschaffen, um Personen, die eine Parkierungsanlage errichten
wollen, unter Umständen und soweit zumutbar dazu zu verpflichten, eine Ge-
meinschaftsanlage zu bauen.
– Abgabe für die Sondernutzung des öffentlichen Bodens für elektrische
Verteilnetze (Art. 90 E-BauG). Die Ergänzung des Baugesetzes mit dem neu-
en Art. 90 erfolgt im Sinne des Schreibens vom 20. August 2012 des kantona-
13Gemeinde Bever
Revision Baugesetz
PMB 29. März 2018
len Amtes für Energie und Verkehr Graubünden an die Gemeinden im Zusam-
menhang mit dem Inkrafttreten des eidgenössischen Stromversorgungsgeset-
zes. Der neue Artikel bildet die Rechtsgrundlage für die Erhebung einer jährli-
chen Abgabe für die Sondernutzung des öffentlichen Bodens für elektrische
Verteilnetze.
– Inkrafttreten (Art. 114 E-BauG). Zum Zweck der Schaffung von Rechtssi-
cherheit und Verhinderung von unnötigem Planungsaufwand sieht Art. 114
Abs. 3 der E-BauG vor, dass bei rechtskräftigen Quartierplänen mit zugewie-
sener Bruttogeschossfläche weiterhin die Bestimmungen über die AZ gemäss
Baugesetz von 2009/2010 gelten. Die Definition der Ausnützungsziffer gemäss
Baugesetz vom 30.11.2009 / 10.08.2010 wird daher als Anhang dem revidier-
ten Baugesetz beigefügt.
Chur, 29. März 2018
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