Revision Bau- und Nutzungsordnung - Kanton Aargau Gemeinde Staffelbach Vorprüfung
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Kanton Aargau Gemeinde Staffelbach Vorprüfung Revision Bau- und Nutzungsordnung Planungsbericht nach Art. 47 RPV Aarau, 18.03.2021 suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Entfelderstrasse 2 5001 Aarau Telefon +41 (0)58 310 57 80 www.suisseplan.ch raum@suisseplan.ch
Impressum
Verfasser: Gabriele Horvath, Philipp Baur
Auftraggeber: Gemeinde Staffelbach
Dorfstrasse 11
5053 Staffelbach
www.staffelbach.ch
Auftragnehmer: suisseplan Ingenieure AG
raum + landschaft
Entfelderstrasse 2 / Postfach
5001 Aarau
www.suisseplan.ch
Datei: N:\29 AG\56 Staffelbach\01 BNO-Revision\13 Nutzungsplan\30
Vorprüfung\Bericht\Ber_Nupla_Staffelbach_VP_V03.docx
Änderungsverzeichnis
Datum Projektstand
18.03.2021 Bereinigung nach GR-Sitzung – Vorprüfung
Gemeinde Staffelbach Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung Inhaltsverzeichnis 1 Planungsgegenstand und Ziele 1 1.1 Planungsgegenstand und Bestandteile 1 1.2 Planungsziele 2 2 Ausgangslage und Rahmenbedingungen 3 2.1 Rechtskräftige Planungsinstrumente 3 2.2 Raumplanungsgesetz (RPG) 3 2.3 Bundesinventare 3 2.3.1 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) 3 2.3.2 Bundesinventar der historischen Verkehrswege der Schweiz (IVS) 5 2.3.3 Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler (BLN) 6 2.3.4 Liste der historischen Gärten und Anlagen (ICOMOS) 6 2.4 Kantonales Baugesetz (BauG) und Bauverordnung (BauV) 6 2.5 Berücksichtigung des kantonalen Richtplans und der regionalen Entwicklungskonzepte 7 2.5.1 Kantonaler Richtplan 7 2.5.2 Regionales Entwicklungskonzept Suhrental (REK) 10 2.5.3 Landschaftsentwicklungsprogramm Suhrental (LEP) 11 3 Zentrale Sachthemen 12 3.1 Entwicklung der Gemeinde 12 3.1.1 Bevölkerungsentwicklung 12 3.1.2 Geburtenüberschuss und Wanderung 14 3.1.3 Einwohnerdichte 14 3.1.4 Bevölkerungsprognose 15 3.1.5 Arbeit und Erwerb 15 3.1.6 Bau- und Wohnungswesen 16 3.2 Innere Siedlungsentwicklung 17 3.2.1 Bauzonenreserven 17 3.2.2 Handlungsprogramm Innenentwicklung 17 3.3 Abstimmung Siedlung und Verkehr 22 3.3.1 Erschliessungsqualität 22 3.3.2 Auswirkungen der Nutzungsplanungsänderungen 22 3.3.3 Erschliessungsprogramm 23 3.3.4 Kommunaler Gesamtplan Verkehr 23 3.4 Harmonisierung der Baubegriffe (Konkordat IVHB) 23 3.5 Mehrwertabgabe 23
Gemeinde Staffelbach Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung 3.6 Kommunale Inventare (Natur- und Kulturobjekte) 24 3.6.1 Kommunale Kulturobjekte 24 3.6.2 Geschützte Naturobjekte 24 3.7 Gewässerschutz - Ausscheidung der Gewässerräume 25 3.7.1 Grundsätze 25 3.7.2 Nutzungsplanungsverfahren 26 3.8 Naturgefahren - Hochwasserschutz 29 3.9 Energie 29 3.10 Wald 30 4 Erläuterung zu den Planungsinhalten 31 4.1 Erläuterung zum Bauzonenplan 31 4.1.1 Allgemeines 31 4.1.2 Grundsätzliches 32 4.1.3 Ortsbildschutzzone 33 4.1.4 Kulturobjekte 33 4.1.5 Sichtungsgebiete für Auszonungen 34 4.1.6 Änderungen im Bauzonenplan 39 4.1.7 Flächenbilanz 52 4.2 Erläuterungen zum Kulturlandplan 54 4.2.1 Naturschutzzonen im Kulturland 54 4.2.2 Naturschutzzonen Wald 55 4.2.3 Landschaftsschutzzone 56 4.2.4 Wildtierkorridor 57 4.2.5 Schutzobjekte Naturschutz 57 4.2.6 Materialabbauzone 58 4.2.7 Speziallandwirtschaftszonen 58 4.2.8 Weiteres 58 4.3 Erläuterungen zur Bau- und Nutzungsordnung (BNO) 59 4.3.1 Grundsätzliches 59 4.3.2 Zusammenfassung der Änderungen 59 5 Bericht nach Art. 47 RPV 66 5.1 Berücksichtigung der Ziele und Grundsätze der Raumplanung 66 5.2 Berücksichtigung der Anregungen aus der Bevölkerung 68 5.3 Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen 68 5.3.1 Nutzungsreserven gemäss rechtsgültigem Bauzonenplan 69 5.3.2 Nutzungsreserven gemäss revidiertem Bauzonenplan 70 5.3.3 Massnahmen zur Mobilisierung der Nutzungsreserven 71 5.4 Planbeständigkeit 73
Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
5.5 Planungsablauf 74
6 Fazit 74
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1 Planausschnitt ISOS der Gemeinde Staffelbach, Ortsteil Staffelbach 4
Abb. 2 Planausschnitt ISOS der Gemeinde Staffelbach, Ortsteil Wittwil 5
Abb. 3 Planausschnitt BLN 1317 Endmoränenzone von Staffelbach, BAFU 2017 6
Abb. 4 Ausschnitt Richtplan Gesamtkarte vom 24.03.2015, Stand 01.07.2020, Kanton Aargau 8
Abb. 5 Ausschnitt Raumordnungskonzept Kanton Aargau vom 20.09.2011 9
Abb. 6 Ausschnitt Staffelbach, Karte REK Suhrental vom 28.08.2012 10
Abb. 7 Einwohnerentwicklung und Altersstruktur in Staffelbach 2000-2019 (Quelle: Kantonale
Bevölkerungsstatistik, Kanton Aargau 2020) 12
Abb. 8 Altersstruktur in Staffelbach 2000-2019 (Quelle: Kantonale Bevölkerungsstatistik, Kanton
Aargau 2020) 13
Abb. 9 Bevölkerungsentwicklung von 1998 bis 2013 nach Gemeinden im Aargau (Quelle: Statistik
Aargau, BVU ARE 2013) 13
Abb. 10 Geburtenüberschuss und Wanderungsbilanz in Staffelbach 2000-2019 (Quelle: Kantonale
Bevölkerungsstatistik, Kanton Aargau 2020) 14
Abb. 11 Entwicklung der Arbeitsstätten und der Beschäftigten, 2011-2017 (Quelle: Bundesamt für
Statistik) 15
Abb. 12 Neu erstellte Wohnungen in Staffelbach, 2013-2018 (Quelle: Bundesamt für Statistik,
Eidgenössisches Gebäude- und Wohnbauregister) 16
Abb. 13 Wohnungsbestand in Staffelbach nach Zimmergrösse, 2013-2018 (Quelle: Bundesamt für
Statistik, Eidgenössisches Gebäude- und Wohnbauregister) 16
Abb. 14 öV-Güteklassen Staffelbach, Quelle: www.ag.ch/agis, 03.02.2021 22
Abb. 15 Natürlicher Gewässerverlauf der Suhre im Gebiet Bodenmatt in Staffelbach, Foto:
suisseplan 2020 27
Abb. 16 Ausschnitt Fachkarte Gewässerraum, Bereich Wehranlage, Quelle: www. ag.ch/agis 28
Abb. 17 Auszug BZP Staffelbach vom 18.03.2020, Ortsbildschutzperimeter: braun gestrichelte Linie
33
Abb. 18 Ausschnitt REL-Plan Teil Landschaft, 17.09.2020 54
Abb. 19 Auszug Kulturlandplan, Naturschutzzone im Gebiet Sattel 55
Abb. 20 Auszug Kulturlandplan, Naturschutzzone im Gebiet Kaltacker 55
Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
Abb. 21 Auszug Kulturlandplan, ergänzte Landschaftsschutzzone 56
Abb. 22 Auszug Kulturlandplan, Standorte für landwirtschaftliche Bauten mit einem „L“-Symbol 57
Abb. 23 Skizzen zur neuen Gesamt- und Fassadenhöhe gemäss BauV/IVHB, Quelle: Erläuterungen
zum Bau- und Nutzungsrecht des Kantons Aargau, Version 3.1 vom Januar 2014 60
Abb. 24 Ausschnitt Chemierisikokataster des Kantons Aargau, 15.10.2020, Quelle: www.ag.ch/agis
65
Tabellenverzeichnis
Tab. 1 Umzonungen Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 52
Tab. 2 Umzonung gemäss Richtplanbeschluss S1.2, Planungsanweisung 3.5 52
Tab. 3 Umzonungen zur Ausschöpfung des Anordnungsspielraums und Auszonungen 53
Tab. 4 Kapazitätsberechnung rechtsgültiger Bauzonenplan (Quelle: BfS-Daten 2019, Berechnung
suisseplan) 69
Tab. 5 Kapazitätsberechnung revidierter Bauzonenplan (Quelle: BfS-Daten 2019, Berechnung
suisseplan) 70
Tab. 6 Einwohnerkapazitäten und Dichten in unüberbauten Schlüsselgebieten (Berechnung
suisseplan) 71
Tab. 7 Einwohnerkapazitäten und Dichten in unüberbauten Wohn- und Mischzonen ohne
Schlüsselareale (Berechnung suisseplan) 72
Tab. 8 Zusammenzug Einwohnerkapazitäten und Dichten in unüberbauten Wohn- und Mischzonen
(Berechnung suisseplan) 72
Tab. 9 Einwohnerkapazitäten und Dichten in überbauten Wohn- und Mischzonen (Berechnung
suisseplan) 72
Tab. 10 Realisierbare Innenentwicklung in den Wohn- und Mischzonen R+I (Berechnung suisseplan)
73
Gemeinde Staffelbach Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung Anhangverzeichnis Übersicht Umzonungen vom 18.03.2021 Fachkarte Gewässerraum vom 28.08.2019 Kapazitätsberechnung ZO (rechtsgültiger Bauzonenplan) Kapazitätsberechnung Z1 (revidierter Bauzonenplan) Beilagenverzeichnis 1 Räumliches Entwicklungsleitbild, 17.09.2020 2 Bauzonenplan und Kulturlandplan, 18.03.2021 3 Bau- und Nutzungsordnung, 10.02.2021 4 Synoptische Darstellung BNO, 10.02.2021 5 Natur- und Landschaftsinventar 2020, 27.10.2020
Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
1 Planungsgegenstand und Ziele
1.1 Planungsgegenstand und Bestandteile
Die Vorlage bezweckt die Revision der allgemeinen Nutzungsplanung der Gemeinde Staffel-
bach. Umfassend revidiert wird die zwischenzeitliche mehrmals teilrevidierte Bau- und Nut-
zungsordnung (BNO) vom 21. November 1997. Der Bauzonen- und Kulturlandplan wird auf
seine Inhalte hin überprüft und soweit angepasst, als dies aufgrund zwischenzeitlich verän-
derter Verhältnisse nötig ist. Weiter wird das Baugebiet an verschiedenen Stellen optimiert.
Die Planungsinstrumente werden in der revidierten Form gesamthaft beschlossen, geneh-
migt und in Kraft gesetzt. Formell handelt es sich somit um eine Gesamtrevision.
Die Instrumente der Nutzungsplanung werden auf die übergeordnete Richtplanung sowie
das kantonale Bau- und Nutzungsrecht abgestimmt und orientiert sich diesbezüglich an den
aktuellen kantonalen Vorgaben, insbesondere der kantonalen Muster-BNO. Die Revision der
Bauvorschriften wurde mit der Regionalen Bauverwaltung Schöftland abgestimmt, da diese
für die Prüfung von Planungs- und Bauvorhaben für die Gemeinde Staffelbach zuständig ist.
Als Planungsgrundlage wurde ein Räumliches Entwicklungsleitbild (REL) erarbeitet, an dem
die Bevölkerung in einem halbtägigen Workshop mitgewirkt hat. Das REL bildet die strategi-
sche und konzeptionelle Grundlage zur Revision der Nutzungsplanung. Das Leitbild hat ori-
entierenden Charakter und wurde am 17. September 2020 vom Gemeinderat beschlossen.
Die kantonale Abteilung Raumentwicklung (ARE) des Departementes Bau, Verkehr und Um-
welt (BVU) hat im Rahmen einer gemeinsamen Sitzung mit der Gemeinde am 17. August
2020 dazu Stellung genommen.
Die vorliegende Revision der Nutzungsplanung umfasst folgende verbindliche Bestandteile:
• Bauzonenplan (BZP) 1:2‘000
mit verbindlichem und orientierendem Inhalt;
• Kulturlandplan (KLP) 1:5‘000
mit verbindlichem und orientierendem Inhalt;
• Bau- und Nutzungsordnung (BNO)
Bestimmungen zum Bauzonen- und Kulturlandplan;
Der Orientierung und Erläuterung dienen folgende Dokumente:
• Synoptische Darstellung der BNO;
die vergleichende Darstellung zeigt die Änderungen der revidierten gegenüber der
rechtsgültigen BNO;
• Natur- und Landschaftsinventar 2020;
als Grundlage für die Revision des Kulturlandplanes wurde das Landschaftsinventar
aktualisiert.
Ebenfalls Bestandteil der Vorlage, aber nicht beschluss- und genehmigungspflichtig, ist der
vorliegende Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV).
1
Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
1.2 Planungsziele
Mit der vorliegenden Revision der Nutzungsplanung werden die folgenden Ziele verfolgt:
Formelle Ziele
• Abstimmung auf das aktuelle übergeordnete Recht:
Raumplanungsgesetz (RPG) und Raumplanungsverordnung (RPV), kantonales
Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (BauG), kantonale Bauverordnung
(BauV), Konkordat zur Harmonisierung der Baubegriffe IVHB;
• Abstimmung auf den kantonalen Richtplan sowie regionale Pläne und Konzepte:
Kantonaler Richtplan, regionales Entwicklungskonzept Suhrental (REK), Land-
schaftsentwicklungsprogramm Suhrental LEP.
Das REL formuliert die räumliche Entwicklungsstrategie und definiert im Rahmen der
Handlungsschwerpunkte die folgenden zentralen Ziele:
Inhaltliche Ziele
• Umsetzung der Innenentwicklungsstrategie gemäss REL: Förderung der Innenent-
wicklung und Siedlungsverdichtung unter Wahrung der ortsbaulichen Qualitäten der
einzelnen Quartiere sowie der Siedlungsqualität;
• Bewahren der Quartierbilder und des Ortskerns Wittwil;
• Reduktion, Überprüfung und Optimierung der bestehenden Bauzone bezüglich Lage
und Ausdehnung;
• moderate Verdichtung und Konzentration der öffentlichen Bauten und Anlagen im
Ortszentrum;
• Freihaltung der Gewässerräume, unter anderem für die Aufwertung und Revitalisie-
rung Suhre;
• Aufwertung der Aussenräume und der Siedlungsrandgestaltung;
• Zuweisung der landwirtschaftlichen Bauten gemäss ihrem Zweck;
• Überprüfung und Ergänzung Materialabbau sowie Natur- und Landschaftsschutz;
• Schutz und Aufwertung der wichtigen Elemente von Landschaft und Natur.
2Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
2 Ausgangslage und Rahmenbedingungen
2.1 Rechtskräftige Planungsinstrumente
Die Gemeinde Staffelbach verfügt über eine vollständige allgemeine Nutzungsplanung. Die
rechtskräftige Bau- und Nutzungsordnung (BNO) wurde am 21. November 1997 von der Ge-
meindeversammlung beschlossen, der Bauzonenplan und der Kulturlandplan am 15. Juni
2007. Mittlerweile wurde die BNO in den Jahren 2007, 2013 und 2018 teilrevidiert. Teilrevisi-
onen am Bauzonen- und Kulturlandplan haben in den Jahren 2010, 2013, 2017 und 2018
stattgefunden.
2.2 Raumplanungsgesetz (RPG)
Zu beachten ist, dass das Baugebiet durch das Inkrafttreten des revidierten Raumplanungs-
gesetzes im Mai 2014 nicht mehr erweitert werden darf, bis die entsprechende Anpassung
des kantonalen Richtplans vom Bundesrat genehmigt ist. Einzonungen sind danach dort
möglich, wo der kantonale Richtplan dies vorsieht und es die weiteren neuen Gesetzes- und
Verordnungsbestimmungen von Bund und Kanton zulassen. Die Konsequenzen werden im
Folgenden detailliert erläutert.
2.3 Bundesinventare
Mit dem Bundesgerichtsentscheid (BGE) Rüti aus dem Jahr 2009 hat das Bundesgericht be-
stätigt, dass die Bundesinventare nach Art. 5 des Natur- und Heimatschutzes (NHG) auch bei
der Erfüllung kantonaler und kommunaler Aufgaben zu berücksichtigen sind, da sie «ihrer
Natur nach […] Sachplänen und Konzepten im Sinne von Art. 13 RPG» gleichkommen. Den
Schutzanliegen der Bundesinventare ist im Rahmen der Nutzungsplanung Rechnung zu tra-
gen.
2.3.1 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)
Die Gemeinde Staffelbach weist zwei Ortsbilder von regionaler Bedeutung gemäss dem Bun-
desinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) auf: Objekt-Nr. 291 Staffel-
bach und Objekt-Nr. 364 Wittwil.
Beim Ortsbild von Staffelbach handelt es sich gemäss ISOS-Beschrieb um ein in den wesent-
lichen Teilen unverbautes Bauerndorf mit besonderen Lagequalitäten durch den ausgepräg-
ten Bezug der Bebauung zur Topographie mit charakteristischer Silhouettenbildung der auf
der Hangkante über einer Senke der Suhre situierten Dorfteile.
3Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
Eine besondere Substanz bilden die streng auf die Strassenkreuzung ausgerichteten Bauten
(1.1), welche gleichsam eine markante südliche Ortseinfahrt markieren. Die beiden bäuerli-
chen Dorfteile Milchgasse (2) und Bühl (3) weisen durch ihre Situation auf gegenüberliegen-
den Hangkanten einen ausgeprägten optischen Wechselbezug auf.
Abb. 1 Planausschnitt ISOS der Gemeinde Staffelbach, Ortsteil Staffelbach
4Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
Der Ortsteil Wittwil ist ein in den wesentlichen Teilen unverbauter Bauernweiler mit gewissen
Lagequalitäten durch die Situation auf der ersten Geländestufe am Rande der Ebene. Im Be-
reich der Hangkante befindet sich eine charakteristische sillhouettenwirksame Bebauung.
Abb. 2 Planausschnitt ISOS der Gemeinde Staffelbach, Ortsteil Wittwil
Im Ortsteil Wittwil sind die zwei besonders wertvollen, je eine Strassengabelung betonenden
Häusergruppen mit dem bestehenden Ortsbildschutzperimeter in der Nutzungsplanung be-
reits geschützt. Um den Schutz der besonders wertvollen, die Bärenkreuzung betonende
Häusergruppe im Ortsteil Staffelbach zu gewährleisten, werden die noch bestehenden Bau-
ten bei der Kreuzung ebenfalls mit einem Ortsbildschutzperimeter überlagert.
2.3.2 Bundesinventar der historischen Verkehrswege der Schweiz (IVS)
In der Gemeinde Staffelbach bestehen gemäss dem Bundesinventar historischer Verkehrs-
wege verschiedene historische Verkehrswege von regionaler und lokaler Bedeutung, teil-
weise mit viel Substanz. Im Bauzonenplan und Kulturlandplan sind die Linienführungen der
IVS-Wege orientierend dargestellt. Auf kommunaler Stufe werden keine IVS-Wege aufgrund
ihres Zustandes als kommunales Schutzobjekt gesichert.
5Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
2.3.3 Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler (BLN)
Das südliche Gemeindegebiet von Staffelbach liegt im BLN-Gebiet Nr. 1317 „Endmoränen-
zone von Staffelbach“. Die morphologisch gut erhaltene Moränenlandschaft ist ein bedeuten-
des Relikt der eiszeitlichen Landschaftsentwicklung. Der Perimeter des BLN-Gebietes wird im
Kulturlandplan orientierend dargestellt.
Abb. 3 Planausschnitt BLN 1317 Endmoränenzone von Staffelbach, BAFU 2017
2.3.4 Liste der historischen Gärten und Anlagen (ICOMOS)
In Staffelbach sind drei Objekte gemäss der Liste historischer Gärten und Anlagen der
Schweiz des internationalen Rats für Denkmäler und historische Stätten (ICOMOS) vorhan-
den. Im Rahmen der Überarbeitung des Natur- und Landschaftsinventars wurden sie über-
prüft. Aufgrund ihres Zustandes werden die historischen Gärten jedoch nicht speziell in der
Nutzungsplanung geschützt.
2.4 Kantonales Baugesetz (BauG) und Bauverordnung (BauV)
Mit Beschluss des Grossen Rates vom 15. September 2009 ist der Kanton Aargau der Inter-
kantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beigetreten. Das
entsprechende Konkordat ist am 26. November 2010 in Kraft getreten. Der Regierungsrat
hat am 25. Mai 2011 mit der revidierten BauV die kantonalen Ausführungsbestimmungen er-
6Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
lassen (in Kraft seit 1. September 2011). Gemäss § 64 BauV passen die Gemeinden ihre all-
gemeinen Nutzungspläne bis spätestens zehn Jahre nach Inkraftsetzung dieser Verordnung
an die neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB an, das heisst bis zum Jahr 2021.
Für die grundeigentümerverbindliche Festlegung der Gewässerräume hat der Kanton das
kantonale Baugesetz angepasst. Der revidierte § 127 BauG ist am 1. Mai 2016 für die Ge-
biete innerhalb der Bauzonen in Kraft getreten, am 1. Januar 2017 wurde er auch aus-
serhalb der Bauzonen rechtskräftig.
Am 1. Mai 2017 ist die Mehrwertabgabe mit einer erneuten Revision des BauG in Kraft getre-
ten. Ziel ist der Ausgleich von Planungsvorteilen bei Einzonungen.
2.5 Berücksichtigung des kantonalen Richtplans und der regi-
onalen Entwicklungskonzepte
2.5.1 Kantonaler Richtplan
Der kantonale Richtplan legt die übergeordneten räumlichen Zielsetzungen und die
Planungsgrundsätze für die einzelnen Sachbereiche im Sinne von Leitplanken fest.
Raumwirksame Vorhaben haben grundsätzlich diesen übergeordneten Zielsetzungen zu
entsprechen (Auszug Richtplan Aargau, G1). Die im Richtplan dargelegten Grundzüge der
Raumordnungspolitik sind behördenverbindlich.
Mit Inkrafttreten des revidierten RPG am 1. Mai 2014 wurden die Kantone verpflichtet, ihre
kantonalen Richtpläne anzupassen. Insbesondere müssen sie aufzeigen, wie die Entwicklung
nach Innen umgesetzt wird und wie gross ihr Bauzonenbedarf für die nächsten 15 Jahre ist.
Für die Richtplananpassung wurde den Kantonen eine Frist von fünf Jahren eingeräumt.
Mit Datum vom 23. August 2017 hat der Bundesrat den kantonalen Richtplan genehmigt.
Das Siedlungsgebiet wurde im Richtplan für die Gemeinden grundsätzlich abschliessend
festgelegt. Dieses umfasst jedoch einen Anordnungsspielraum bei der Detailabgrenzung der
Bauzonen im Rahmen der Nutzungsplanung (vgl. Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung
1.1). Gemäss Planungsanweisung 1.2 können die Gemeinden das Siedlungsgebiet räumlich
kommunal oder überkommunal anders anordnen. Voraussetzung dazu ist jedoch, dass die
Gesamtfläche nicht vergrössert werden darf. Einzonungen werden nur noch bei flächen-
gleichen kompensatorischen Auszonungen und bei Vorliegen der unter Planungsanweisung
1.2 im Richtplan umschriebenen Voraussetzungen genehmigt.
Die Gemeinden müssen den Innenentwicklungspfad zur Erreichung der geforderten
Mindestdichten gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1/2.2 sowie zur
kurzfristigen Bereitstellung eines gemäss Raumkonzept Aargau (R 1) hinreichenden
Fassungsvermögens im Sinne einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen künftig
konsequent in der Nutzungsplanung umsetzen.
Der kantonale Richtplan enthält diverse konkrete Festlegungen, die sich auf das
Gemeindegebiet von Staffelbach beziehen: Grösse/Abgrenzung der Bauzonen (entspricht
dem heutigen Bauzonenplan), zwei Ortsbilder von regionaler Bedeutung (Ortsteile
7Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
Staffelbach und Wittwil), Landschaften von kantonaler Bedeutung rund um die Bauzonen,
Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung im Kulturland und im Wald, kantonales
Interessengebiet für Grundwasserschutzareal entlang der Suhre im nördlichen Bereich,
kantonales Interessengebiet Grundwassernutzung im Nordosten der Gemeinde, landwirt-
schaftliche Strukturverbesserungen, Materialabbaugebiete von kantonaler Bedeutung
(Gebiete Stolten, Obere Stolten, Chaltbrunnenboden, Ober-/Unterfeld) und weitere Gebiete
und Zonen gemäss Art. 18 RPG (Materialabbauzone). Der grösste Teil dieser Inhalte ist
bereits in der heutigen Planung umgesetzt. Anpassungsbedarf besteht jedoch bezüglich der
Naturschutzzonen im Wald, Landschaftsschutzzonen sowie der sachgerechten Umsetzung
des Ortsbidlschutzes im Ortsteil Staffelbach.
Abb. 4 Ausschnitt Richtplan Gesamtkarte vom 24.03.2015, Stand 01.07.2020, Kanton Aargau
8Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
Raumkonzept Aargau
Die Gemeinde Staffelbach liegt gemäss kantonalem Richtplan in einem ländlichen Entwick-
lungsraum und einem Kernraum für die Landschaftsentwicklung. Ländliche Entwicklungs-
räume zeichnen sich durch eine hohe Lebensraumqualität aus. Sie dienen dem ländlichen
Wohnen und Arbeiten, der Freizeit und Erholung. Die Gemeinden sorgen dafür, dass ihr
ländlicher, teils semiurbaner Charakter erhalten bleibt und sie sich weiter entwickeln können,
die ländliche Siedlungs- und Wohnqualität und die Ortskerne und Ortsbilder aufgewertet
werden, sich die Dörfer von innen heraus mit sorgfältigen Neu- und Umbauten und mit sanf-
ter Nachverdichtung erneuern (innere Siedlungsentwicklung), wobei die ländlichen Sied-
lungs- und Wohnqualitäten mit den Ortskernen und dem Ortsbild aufgewertet werden sollen.
Weiter sollen für die Wirtschaft Baulandreserven, vorab für Klein- und Mittelbetriebe, zur
Verfügung stehen, sofern diese an geeigneten Lagen vorhanden sind.
Kernräume für die Landschaftsentwicklung zeichnen sich durch ihre vielfältigen Landschafts-
räume aus. Im Vordergrund stehen eine multifunktionale Land- und Forstwirtschaft für die
nachhaltige Produktion von gesunden Nahrungsmitteln und naturnah produzierten Rohstof-
fen, die Förderung und Erhaltung der biologischen Vielfalt und die Pflege der Landschaft so-
wie Erholungsfunktionen.
Abb. 5 Ausschnitt Raumordnungskonzept Kanton Aargau vom 20.09.2011
9Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
2.5.2 Regionales Entwicklungskonzept Suhrental (REK)
Zur besseren Steuerung und Koordination der regionalen Entwicklung hat der Regionalver-
band Suhrental ein Regionales Entwicklungskonzept (REK) erarbeitet. Es ist am 28. August
2012 vom Vorstand des Regionalverbandes beschlossen worden und bildet eine Richtvor-
gabe für alle kommunalen Planungsvorhaben in der Region.
In Staffelbach werden mit der vorliegenden Nutzungsplanungsrevision alle wesentlichen In-
halte des REK berücksichtigt. Dies betrifft insbesondere die Grösse und Abgrenzung des
Siedlungsgebietes, die Inhalte zum Thema Natur/Landschaft sowie den Wildtierkorridor. Für
den möglichen Standort für grössere Gewächshäuser auf der Seite von Schöftland angren-
zend an die Gemeindegrenze besteht derzeit kein Bedarf.
Das regionale Entwicklungskonzept Suhrental (REK) wird derzeit vom Regionalverband Suh-
rental RVS überarbeitet.
Abb. 6 Ausschnitt Staffelbach, Karte REK Suhrental vom 28.08.2012
10Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
2.5.3 Landschaftsentwicklungsprogramm Suhrental (LEP)
Das Landschaftsentwicklungsprogramm (LEP) aus dem Jahr 2003 für den Perimeter des Re-
gionalverbandes Suhrental legt über die Gemeindegrenzen hinweg die wichtigsten Ziele und
Elemente zur Aufwertung und Vernetzung im Bereich Natur und Landschaft fest. Es bildet
damit eine wesentliche Grundlage für alle weiterführenden Planungsüberlegungen zu den
lokalen und regionalen Naturräumen. Die Umsetzung soll in wesentlichen Teilen direkt und
auf der Ebene von Einzelverträgen erfolgen. Wo eine angemessene Berücksichtigung auf der
Ebene der Nutzungsplanung sinnvoll ist, erfolgt sie im Rahmen der vorliegenden Revision.
Dies betrifft namentlich die Überprüfung von Schutzzonen und Schutzobjekten (Hecken, Ein-
zelbäume usw.).
11Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
3 Zentrale Sachthemen
3.1 Entwicklung der Gemeinde
3.1.1 Bevölkerungsentwicklung
Die Gemeinde Staffelbach wies zwischen 2000 und 2012 eine eher geringe Bevölkerungszu-
nahme auf. Ab dem Jahr 2012 ist ein deutlicheres Bevölkerungswachstum zu erkennen. Per
01.01.2017 zählte die Gemeinde 1‘113 Personen, was einen Zuwachs seit 2012 von 83 Ein-
wohnern oder 8 % bedeutet, das entspricht 1.6 % pro Jahr. Ende 2019 waren es 1‘301 Ein-
wohner, das sind 188 Personen mehr. Wird der Zeitraum zwischen 2000 und 2016 gesamt-
haft betrachtet, hat die Bevölkerungszahl um 9.7 % zugenommen oder um 0.6 % pro Jahr.
Verglichen mit der Region Suhrental (14 %) und dem gesamten Kantonsgebiet (19 %) ist
dieses Wachstum unterdurchschnittlich. Mit einer Zunahme von 2.4 % zwischen 2015 und
2016 und von 17.1 % in nächsten drei Jahren bis Ende 2019 ist ein für die Gemeinde unver-
hältnismässig hohes Wachstum erfolgt, was sich durch die Fertigstellung einer grossen Über-
bauung und die entsprechende Zuwanderung ergibt.
Gemäss Berechnung des Kantons ist im Zeitraum zwischen 2009 und 2016 die Bevölkerungs-
zahl um ca. 6.3 % oder 0.88 % pro Jahr gestiegen. Diese Wachstumsrate ist etwa doppelt
so hoch wie die vorgesehene Entwicklung gemäss Richtplan für ländliche Entwicklungsräume
gemäss kantonalem Raumkonzept (ca. +0.45 % pro Jahr). Die Prognose des Kantons geht
von 1‘150 Personen im Jahr 2030 aus. Diese wurde bereits im Jahr 2017 mit einem Bevölke-
rungsbestand von 1‘242 Personen übertroffen.
Abb. 7 Einwohnerentwicklung und Altersstruktur in Staffelbach 2000-2019 (Quelle: Kantonale Bevölkerungsstatistik, Kanton
Aargau 2020)
100% 1500
1400
90%
1300
80% 1200
1100
70%
1000
Altersanteile
Einwohner
60% 900 ab 65
800
50% 40-64
700
40% 600 20-39
500
30% 0-19
400
20% 300 Einwohner
200
10%
100
0% 0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2000
2001
2002
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Jahr
12Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
Seit dem Jahr 2002 sind die Anteile der über 40-Jährigen von 41 % auf 56 % im Jahr 2012
gestiegen, was auf eine deutliche Überalterungstendenz hinweist. Seit dem Jahr 2008 ist
mehr als die Hälfte der Bevölkerung von Staffelbach 40 Jahre und älter. Seit 2013 ist dieser
Wert stabil bei ca. 56 % geblieben. Bis 2019 ist der Anteil wiederum auf 50.7 % gesunken,
was auf die Zuwanderung junger Erwachsener und Familien hindeutet. Diese Entwicklung ist
vor allem für die Ermittlung des Bedarfs an Kinderbetreuungseinrichtungen, Schulraum, Al-
terswohnungen, Alterspflege- und Betreuungseinrichtungen wichtig.
Abb. 8 Altersstruktur in Staffelbach 2000-2019 (Quelle: Kantonale Bevölkerungsstatistik, Kanton Aargau 2020)
500 476
450 407
384
400 348
350 317 301
284 268 296
300 258 259
233
250
183
200
134 143
150 113
100
50
0
0-19 20-39 40-64 ab 65
2000 2005 2010 2019
Abb. 9 Bevölkerungsentwicklung von 1998 bis 2013 nach Gemeinden im Aargau (Quelle: Statistik Aargau, BVU ARE 2013)
13Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
3.1.2 Geburtenüberschuss und Wanderung
Der Geburtenüberschuss war seit dem Jahr 2000 mit wenigen Ausnahmen stets positiv mit
einem Überschuss von bis zu 11 Geburten gegenüber den Sterbefällen pro Jahr. Im Jahr
2019 erreichte dieser Wert mit -7 ein Rekordtief.
Die Wanderungsbilanz schwankt relativ stark und war in den Jahren 2000 bis 2005 leicht po-
sitiv. In den Jahren 2005 bis 2012 war die Wanderungsbilanz meistens negativ mit einem
Wanderungssaldo zwischen -5 und -20 Personen pro Jahr. Ab dem Jahr 2013 ist die Bilanz
wieder deutlich positiv mit einer Nettozuwanderung zwischen 10 und über 30 Personen pro
Jahr. Der Sprung im Jahr 2017 ist auf den Einzug der Bewohnenden in den Neubau im Ge-
biet Oberfeld zurückzuführen. Die starke Bevölkerungszunahme in jüngster Zeit ist damit in
erster Linie auf die Zuwanderung zurückzuführen, der zunehmende Geburtenüberschuss
(ausser 2019) weist auf die Zuwanderung junger Paare und Familien hin.
Abb. 10 Geburtenüberschuss und Wanderungsbilanz in Staffelbach 2000-2019 (Quelle: Kantonale Bevölkerungsstatistik,
Kanton Aargau 2020)
130
110
90
70
Personen
Geburtenüberschuss
50
Wanderungsbilanz
30
Saldo Geburtenüberschuss /
10
Wanderung
-10
-30
2000
2004
2001
2002
2003
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Jahr
3.1.3 Einwohnerdichte
Die Gemeinde Staffelbach weist per Ende 2015 eine Einwohnerdichte von 30.4 Einwohner
pro Hektare (E/ha) auf. Im Richtplankapitel S1.2 Siedlungsgebiet werden die Gemeinden
aufgefordert, die notwendigen Schritte aufzuzeigen, wie sie bis 2040 die festgelegten Min-
destdichten erreichen. Gemäss dem Kantonalen Richtplan liegt die Gemeinde in einem ländli-
chen Entwicklungsraum. Für diesen Raumtyp beträgt die Mindestdichte für überbaute Wohn-
und Mischzonen 40 E/ha, für unüberbaute Wohn- und Mischzonen gilt ein zu erreichender
14Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
Mindestwert von 60 E/ha. Die bestehenden Einwohnerdichten pro Quartier sind dem Räumli-
chen Entwicklungsleitbild mit der detaillierten Quartieranalyse (vgl. Beilage) zu entnehmen.
Die Zielerreichung der unüberbauten Bauzonen ist dem Abs. 5.3.3 zu entnehmen.
3.1.4 Bevölkerungsprognose
Die Planungsannahme für die Gemeinde im ländlichen Entwicklungsraum geht gemäss Richt-
plan (Raumkonzept Aargau) von einer Bevölkerung von ca. 1'150 Personen im Jahr 2030
und ca. 1'180 Personen im Jahr 2040 aus. Dies entspricht einem Wachstum von 14 % bis
2040 gegenüber dem Bezugsjahr 2012 (+ 0.45 % pro Jahr). Dieser Zielwert wurde jedoch
bereits im Jahr 2017 mit 1‘242 Personen übertroffen.
Ende 2018 lebten gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) 1'318 Personen in Staffelbach.
Hochgerechnet mit dem Wachstumswert gemäss Raumkonzept Aargau von 0.45 % pro Jahr
würde dies einer Bevölkerungszahl von ca. 1'390 Personen im Jahr 2030 und ca. 1'455 Per-
sonen im Jahr 2040 entsprechen. Die Bauzonenreserven sind auf die aktuelle Entwicklung
anzupassen.
3.1.5 Arbeit und Erwerb
Seit dem Jahr 2011 ist die Anzahl an Arbeitsstätten in der Gemeinde Staffelbach leicht rück-
läufig. Im Jahr 2017 zählte die Gemeinde 90 Arbeitsstätten, im 2011 waren es noch 105. Im
Gegensatz dazu hat die Anzahl der Beschäftigten seit 2011 um 38 Personen zugenommen
auf 365 Personen im Jahr 2017, wobei diese im Jahr 2017 erstmals wieder abnahmen. Die
Zunahme der Beschäftigten deutet darauf hin, dass die Personen nicht nur zum Wohnen
nach Staffelbach ziehen, sondern auch zum Arbeiten.
Abb. 11 Entwicklung der Arbeitsstätten und der Beschäftigten, 2011-2017 (Quelle: Bundesamt für Statistik)
Anzahl
400
2011
350 2012
2013
300
2014
250 2015
200 2016
2017
150
100
50
0
0 0
15Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
3.1.6 Bau- und Wohnungswesen
Die Zunahme der Bevölkerung spiegelt sich denn auch im Bau- und Wohnungswesen nieder.
In den Jahren 2016 und 2017 wurden insgesamt 93 neue Wohnungen erstellt. Der Anteil an
kleineren Wohnungen (ein bis drei Zimmer) war im 2016 mit rund zwei Dritteln sehr hoch, in
den Jahren 2017 und 2018 wurden wieder vermehrt grössere Wohnungen erstellt. Die neu
erstellten Wohnungen sind auch in der Abbildung des Wohnungsbestandes ersichtlich. Der
grosse Sprung im Jahre 2017 ist auf die Fertigstellung der Überbauung im Gebiet Oberfeld
zurückzuführen.
Abb. 12 Neu erstellte Wohnungen in Staffelbach, 2013-2018 (Quelle: Bundesamt für Statistik, Eidgenössisches Gebäude-
und Wohnbauregister)
70
60
50
40
30
20
10
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018
1-3 Zimmer-Wohnung 4-6 Zimmer-Wohnung
Abb. 13 Wohnungsbestand in Staffelbach nach Zimmergrösse, 2013-2018 (Quelle: Bundesamt für Statistik, Eidgenössisches
Gebäude- und Wohnbauregister)
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 Zimmer 6 und mehr
Zimmer
2013 2014 2015 2016 2017 2018
16Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
3.2 Innere Siedlungsentwicklung
Eines der Hauptziele der Raumplanung auf Bundes- und Kantonsebene ist die sogenannte
Siedlungsentwicklung nach innen: Das Wachstum und die zunehmenden Raumansprüche
der Bevölkerung sollen so weit wie möglich durch die Überbauung von Baulücken, die Mobili-
sierung von Bauland sowie durch eine dichtere Bauweise aufgefangen werden. Erweiterun-
gen der Bauzonen sind nur in Betracht zu ziehen, wenn der Nachweis erbracht werden kann,
dass die vorgängig erwähnten Möglichkeiten nicht ausreichen und sich die neu einzuzonende
Fläche unter Einbezug aller raumplanerischen Aspekte für den vorgesehenen Zweck gut eig-
net. § 4 der kantonalen Bauverordnung (BauV) enthält eine Liste der Fragen, die von den
Gemeinden in diesem Zusammenhang bei Neu- und Umzonungen zu beantworten sind. Zu-
sätzlich wird mit dem neuen Raumplanungsgesetz, das am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist,
ein Richtplaneintrag für Erweiterungen des Siedlungsgebietes zu Wohnzwecken vorausge-
setzt.
3.2.1 Bauzonenreserven
Die Gemeinde Staffelbach verfügte gemäss dem Bericht des Departements Bau, Verkehr und
Umwelt (BVU) über den Stand der Erschliessung von 2019 über eine Bauzonenfläche von
48.3 ha. Davon sind 8.4 ha oder 17 % unüberbaut. Diese Fläche teilt sich auf die Wohn-,
Mischzonen und Zonen für öffentliche Bauten mit 7.6 ha und die Spezialgewerbezone mit
0.8 ha auf. In der vorliegenden Revision der Nutzungsplanung wird aufgezeigt, inwieweit die
Bauzonen reduziert und optimiert werden können und mit welchen Massnahmen die noch
unüberbauten Bauzonen einer Überbauung zugeführt werden (Baulandmobilisierung).
3.2.2 Handlungsprogramm Innenentwicklung
Als Grundlage für die Nutzungsplanung und der Siedlungsentwicklung nach innen dient das
Räumliche Entwicklungsleitbild der Gemeinde Staffelbach vom 17. September 2020. Es
nimmt die übergeordneten Planungen auf und definiert innerhalb dieses Spielraumes, auf
der Grundlage einer detaillierten Quartieranalyse, die Innenentwicklungsstrategie, die
Schwerpunkt- und Schlüsselgebiete sowie weitere relevante Themen der räumlichen Ent-
wicklung. Zu den einzelnen Themen Siedlung, Arbeit, Verkehr, Natur und Landschaft sowie
Ver- und Entsorgung wurden jeweils Leitsätze formuliert und konkrete Massnahmen festge-
legt. Die kommunale Gesamtschau ist somit stufengerecht erfolgt. Die Umsetzung der ein-
zelnen Massnahmen werden jeweils bei den Erläuterungen zu den Planungsinhalten er-
wähnt.
17Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
Innentwicklungsstrategie
Gemäss dem Kapitel zum Räumlichen Entwicklungsleitbild des Planungswegweisers „Hoch-
wertige Siedlungsentwicklung nach innen“ werden für die Gemeinde Staffelbach folgende
Strategieansätze verfolgt. Die Umsetzung der einzelnen Strategien werden jeweils bei den
Erläuterungen zu den Planungsinhalten erwähnt.
Weiterentwickeln und Erneuern
Ziele Umsetzen in den Quartieren:
• Zentrumsentwicklung (Ortskern) • entlang der Kantonsstrasse in den Quar-
• Erreichen von höheren Dichten tieren Oberfeld, Sonnmatt und Blumenweg
• Schliessen von Baulücken • Pelzacker
Umstrukturieren
Ziele Umsetzen in den Quartieren:
• Typologische Neuinterpretation • Dorfkern: Schule/Ankenberg/Oberfeld
• Quantitative und qualitative Entwicklung • Teilweise in: Wittwil, Blumenweg und
• Optimierung der Zonenzuweisung Milchgasse
Erhalten
Ziele Umsetzen in den Quartieren:
• Sanfte Nachverdichtung • homogene Einfamilienhausquartiere
• Erhalt Quartierbilder
• Erneuerung der Bausubstanz
• Sorgfältige Einordnung von Neu- und Umbauten
Bewahren
Ziele Umsetzen in den Quartieren:
• Pflege und qualitative Aufwertung bestehender • Ortsbildschutzperimeter Wittwil
Bausubstanz • Dorfzentrum Staffelbach gemäss ISOS
Schwerpunktgebiete/Schlüsselgebiet
Die künftige Entwicklung soll in erster Linie um den Dorfkern herum und entlang der Kan-
tonsstrasse in den Quartieren Sonnmatt und Oberfeld sowie im Pelzacker stattfinden. Die
Strategieansätze werden im REL und in den folgenden Steckbriefen genauer beschrieben.
Die übrigen Gebiete sollen weitest gehend bewahrt werden resp. die Verdichtung soll im Be-
stand bei einem Erhalt der Quartierbilder erfolgen. Bei den Flächen zur Umstrukturierung
wird die aktuelle Zonenzuweisung überprüft.
18Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
1 Sonnmatt: Schwerpunktgebiet
Ausschnitt Zonenplan 2007 Ausschnitt REL 2020
inkl. Quartierabgrenzung
Entwicklungsziele
Die eher locker bebaute erste Bautiefe entlang der Hauptstrasse weist ein hohes Potenzial für eine zentrums-
nahe Entwicklung auf. Die unüberbauten Flächen sollen qualitätsvoll überbaut werden, die in die Jahre gekom-
mene Bausubstanz einiger Parzellen eignet sich für hochwertige Neubauten.
Innenentwicklungsstrategie
Zentrumsentwicklung (Dorfkern): Eine qualitativ hochwertige verdichtete Überbauung der locker oder nicht be-
bauten Flächen soll dem Zentrum auf der gegenüberliegenden Strassenseite mit Schule und Einkaufsladen ge-
recht werden. Das Entwicklungsgebiet zieht sich bis zum Quartier Blumenweg hin.
Massnahmen
Gespräche mit einzelnen Grundeigentümern und Gewerbetreibenden, punktuelle Aufzonung von Teilflächen
prüfen, Gestaltungsplanpflicht mit speziellen Anforderungen prüfen.
Die grosse Flächenreserve der Parzelle-Nr. 656 soll mit einer Baupflicht versehen werden, damit eine zeitnahe
Überbauung erfolgt oder die Fläche in einer nächsten Teilrevision ausgezont werden kann.
19Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
2 Oberfeld: Schwerpunktgebiet
Ausschnitt Zonenplan 2007 Ausschnitt REL 2020
inkl. Quartierabgrenzung
Entwicklungsziele
Das Quartier Oberfeld und die ganze Gemeinde sind mit der neuen Überbauung stark gewachsen. Der östliche
Bereich des Oberfelds soll mittelfristig zur Hauptstrasse hin mit qualitativ hochwertigen Bauten abgeschlossen
werden. Die zum Teil ältere Bausubstanz kann durch Neubauten ersetzt werden.
Innenentwicklungsstrategie
Zentrumsentwicklung: Die zentrale Lage direkt neben der Schule bietet eine vorzügliche Basis für ein zentrums-
nahes attraktives Wohngebiet. Dies wurde mit der neuen Überbauung teilweise bereits umgesetzt, jedoch wer-
den die grossvolumigen Bauten und die Riegelwirkung negativ wahrgenommen. Die Lücke zur Hauptstrasse hin
ist zu schliessen.
Umstrukturieren: Die an die OEBA angrenzende Parzelle ist im Besitz der Ortsbürgergemeinde. Hier bietet sich
die Möglichkeit einer Erweiterung der Schul- resp. Freizeitanlage.
Massnahmen
Gespräche mit einzelnen Grundeigentümern und Gewerbetreibenden; Umzonung der Flächen, welche in Ge-
meindebesitz sind.
20Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
3 Pelzacker: Schlüsselgebiet
Ausschnitt Zonenplan 2007 Ausschnitt REL 2020
inkl. Quartierabgrenzung
Entwicklungsziele
Das Gebiet Pelzacker wird aufgrund seiner von Wohn- und Gewerbebauten umgebenen grossen unüberbauten
Flächen als Schlüsselgebiet für künftige Mischnutzungen betrachtet. Es bietet sich als Gebiet für eine qualita-
tive Siedlungsentwicklung nach innen an. Dem Wunsch aus der Bevölkerung, Gewerbeflächen zur Verfügung
zu stellen, könnte allenfalls auf diesen Flächen nachgekommen werden. Jedoch beschränkt sich die Zulässig-
keit aufgrund der Festlegung als Wohn- und Gewerbezone auf mässig störende Gewerbebetriebe ohne grosses
Verkehrsaufkommen.
Innenentwicklungsstrategie
Weiterentwickeln und Erneuern: Die zusammenhängende unüberbaute Fläche soll verdichtet und weiterentwi-
ckelt werden. Eine hohe Qualität und angemessene Dichte der Überbauung ist sicherzustellen.
Massnahmen
Gespräche mit einzelnen Grundeigentümern und Gewerbetreibenden, Gestaltungsplanpflicht prüfen.
21Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
3.3 Abstimmung Siedlung und Verkehr
3.3.1 Erschliessungsqualität
Die Gemeinde Staffelbach ist mit dem motorisierten Individualverkehr (MIV) gut an das regi-
onale Verkehrsnetz angeschlossen. Die Dorfstrasse als Kantonsstrasse K325 führt nach
Schöftland, der Stammrain als Kantonsstrasse K327 nach Kirchleerau, von wo die Hauptver-
kehrsstrasse nach Aarau und Luzern führt. Mit dem öffentlichen Verkehr (öV) ist die Ge-
meinde mit einer Buslinie nur mässig erschlossen. Im Einzugsradius der Bushaltestellen be-
steht die öV-Güteklasse D, welche einen Grossteil der Bauzonen umfasst. Die übrigen Ge-
biete liegen in der Güteklasse E oder F.
Abb. 14 öV-Güteklassen Staffelbach, Quelle: www.ag.ch/agis, 03.02.2021
3.3.2 Auswirkungen der Nutzungsplanungsänderungen
Durch die geänderten Bauzonendefinitionen und Vorschriften ist nicht von einer relevanten
Änderung der Verkehrsbelastung auszugehen. Gleiches gilt für die Umzonungen im Ortszent-
rum von der W2 in die WG2 resp. W2 in die W2b sowie die weiteren Umzonungen. In den
Gestaltungsplananforderungen gemäss § 5 BNO ist in den Gebieten mit Gestaltungsplan-
pflicht die zweckmässige Erschliessung aufzuzeigen.
22Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
3.3.3 Erschliessungsprogramm
Die Gemeinde Staffelbach verfügt über kein bestehendes Erschliessungsprogramm. Da sämt-
liche Bauzonen, ausser der Baugebietsreserve im Gebiet Roschbrunnen, die teilweise ausge-
zont wird, bereits vollständig erschlossen sind, wird kein Erschliessungsprogramm erstellt.
Die detaillierte Erschliessung der unüberbauten Bauzonen ist jeweils im Rahmen der Gestal-
tungspläne aufzuzeigen.
3.3.4 Kommunaler Gesamtplan Verkehr
Da keine neuen Flächen eingezont werden und die Umzonungen keine zusätzlichen relevan-
ten Bevölkerungskapazitäten schaffen, wird das künftige Verkehrsaufkommen in etwa auf
dem gleichen Stand bleiben wie heute. Die Belange der Siedlung und des Verkehrs werden
laufend koordiniert, soweit dies erforderlich ist. Gravierende Verkehrsprobleme kennt die Ge-
meinde Staffelbach zurzeit nicht und es zeichnen sich auch in naher Zukunft keine ab. Zu
welchem Zeitpunkt die Gemeinde allenfalls vom Planungsinstrument Kommunaler Gesamt-
plan Verkehr (KGV) gemäss § 54a BauG und § 2 BauV Gebrauch macht, ist noch offen.
Bei der Ortsdurchfahrt handelt es sich um eine Kantonsstrasse, die Kompetenz liegt daher
beim Kanton. Die Gemeinde wird sich im Rahmen von Bauvorhaben für die Schaffung eines
attraktiven Ortskerns einsetzen und im Rahmen einer allfälligen Umgestaltung der Kantons-
strasse für deren Aufwertung.
3.4 Harmonisierung der Baubegriffe (Konkordat IVHB)
Gemäss § 50a BauG definiert der Regierungsrat Baubegriffe und Messweisen. Seit dem
1. September 2011 ist die neue, an die Bestimmungen des Konkordats angepasste Bauver-
ordnung (BauV) in Kraft. Den Gemeinden wird darin eine Frist von maximal 10 Jahren einge-
räumt, um ihre kommunalen Regelungen an die neuen Begriffe und Messweisen anzupas-
sen. Im Rahmen der vorliegenden Revision wird dieser Forderung Folge geleistet. Damit wird
eine verlässliche Rechtsgrundlage auf der Basis der aktuellen kantonalen Regelungen ge-
schaffen.
3.5 Mehrwertabgabe
Auf 1. Mai 2017 ist das revidierte BauG in Kraft getreten mit einem neuen Abschnitt zum
Ausgleich von Planungsvorteilen. Gemäss § 28a leisten Grundeigentümerinnen und –eigen-
tümer, deren Grundstücke in eine Bauzone eingezont werden, eine Abgabe von 20 % des
Mehrwerts. Der Einzonung gleichgestellt ist die Umzonung innerhalb Bauzonen, wenn das
Grundstück vor der Umzonung in einer Zone liegt, in der das Bauen verboten oder nur für
öffentliche Zwecke zugelassen ist. Die Gemeinden können den Abgabesatz auf höchstens
30 % erhöhen und in verwaltungsrechtlichen Verträgen Leistungen vereinbaren, die den
Ausgleich anderer Planungsvorteile bezwecken. Der Gemeinderat Staffelbach hat entschie-
den, den Abgabesatz auf 30 % zu erhöhen. Dazu wird ein neuer Artikel in die BNO eingefügt
23Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
(vgl. Abs. 4.3.2). Die Abgabe ist zweckgebunden, die Hälfte der gesetzlichen Mehrwertgabe
von 20 % geht an den Kanton.
Der Gemeinderat orientiert gemäss § 28b BauG bei der öffentlichen Auflage aufgrund der
Schätzungen durch das kantonale Steueramt die betroffenen Grundeigentümer über die vo-
raussichtliche Höhe der Abgabe. Die Schätzungen erfolgen zeitgleich zur kantonalen Vorprü-
fung, die Auflistung der betroffenen Grundstücke und sämtliche erforderlichen Unterlagen
wurden von der Gemeinde eingereicht. Die Verfügung über die definitive Höhe wird nach
Genehmigung der Nutzungsplanung erlassen und im Grundbuch angemerkt.
Gemäss § 28i BauG legt der Gemeinderat als Massnahme zur Baulandverflüssigung bei Ein-
zonungen eine Frist für die Überbauung fest. Bei Nichteinhaltung der Frist erhebt der Ge-
meinderat jährlich eine Lenkungsabgabe von 2 % des steuerrechtlichen massgebenden
Grundstückverkehrswerts.
3.6 Kommunale Inventare (Natur- und Kulturobjekte)
3.6.1 Kommunale Kulturobjekte
Die Liste der kommunal geschützten Bauten ist auf der Grundlage des aktualisierten Bauin-
ventars (Februar 2020) der kantonalen Denkmalpflege von Grund auf überprüft worden. Auf
der Ebene der Nutzungsplanung hat dies innerhalb der Bauzonen zu diversen Änderungen
geführt (vgl. Abs. 4.2.5). Zudem wurde in der BNO die Bestimmung zu den Kulturobjekten
der Muster-BNO des Kantons angeglichen und die Kulturobjekte werden weiterhin in ihrer
Substanz geschützt (vgl. Abs. 4.3.2).
3.6.2 Geschützte Naturobjekte
Das ursprüngliche Inventar stammt aus dem Jahre 1992. Bestandteil des Kulturlandplans
von 2007 waren unter anderem verschiedene Objekttypen aus dem Bereich Natur- und
Landschaft. Die Einträge im Inventar 1992 und im Kulturlandplan 2007 sind jedoch nicht
identisch. Durch den stetigen Wandel der Landschaft stimmten viele der Einträge nicht mehr
mit den heutigen Gegebenheiten überein. Zudem entspricht die Genauigkeit insbesondere
der im Inventarplan 1992 eingezeichneten Objekte nicht mehr den heutigen Ansprüchen.
Daher wurde das bestehende Inventar als Grundlage für die Revision der Kulturlandplanes
überarbeitet und heisst nun Natur- und Landschaftsinventar 2020. Im Rahmen der Feldbe-
gehungen wurden sämtliche Naturobjekte überprüft. Aufgenommen wurden Objekte in der
Gemeinde Staffelbach, nicht Bestandteil des Aufnahmegebiets war der Meliorationsperime-
ter, da hier grössere Veränderungen zu erwarten sind. Objekte in der Bauzone und im Wald
wurden nicht ins Natur- und Landschaftsinventar 2020 aufgenommen (Ausnahme: Geotope
und Kleinstgewässer im Wald, vgl. Beilage 5). Die detaillierte Umsetzung der geschützten
Naturobjekte in den Kulturlandplan wird unter Abs. 4.2.5 erläutert.
24Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
3.7 Gewässerschutz - Ausscheidung der Gewässerräume
Für die Ausscheidung der Gewässerraumzone sind die Fachkarte Gewässerraum des Kantons
und die entsprechende Musterbestimmung massgebend. Mit der Änderung des Bundesgeset-
zes über den Gewässerschutz per 1.1.2011 und der Inkraftsetzung der Gewässerschutzver-
ordnung (GSchV) am 1.6.2011 sind Kantone und Gemeinden aufgefordert, den Raumbedarf
für die Gewässer unter Berücksichtigung der natürlichen Funktionen, des Hochwasserschut-
zes und der Gewässernutzung sicherzustellen. Die Ermittlung der Breite der festzulegenden
Gewässerräume richtet sich nach Art. 41a GSchV, deren Gestaltung und Bewirtschaftung
nach Art. 41c GSchV.
Die Gewässerräume hätten bis Ende 2018 festgelegt werden sollen. Es gelten daher weiter-
hin Übergangsbestimmungen, die in der Regel strenger sind als die gesetzlichen Vorgaben
nach Erhebung der Gerinnesohlebreite mit der Breitenvariabilität und dem daraus resultie-
renden Gewässerraum.
Der Kanton Aargau organisiert die grundeigentümerverbindliche Festlegung der Gewässer-
räume in zwei Phasen: In einer ersten Phase wurde das kantonale Baugesetz (BauG) ange-
passt und der Gewässerraum darin mittels der Definition von Uferstreifen für eine Vielzahl
der Gewässer festgelegt (§ 127 BauG). In einer zweiten Phase erfolgt die Festlegung der Ge-
wässerräume für die übrigen Gewässer in der kommunalen Nutzungsplanung.
Mit Regierungsratsbeschluss Nr. 2016-000289 vom 16. März 2016 wurden die Revision BauG
in Kraft gesetzt und die Gewässerraumkarte beschlossen. Der revidierte § 127 BauG ist am
1. Mai 2016 in Kraft getreten, für Gebiete ausserhalb der Bauzonen am 1. Januar 2017.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau hat sich im August 2017 in einem Entscheid zur
korrekten Publikation von Baugesuchen bei Vorhaben im Gewässerraum auch zum Verfahren
der Festlegung der Gewässerräume geäussert. Es erachtet die Gewässerräume mit der am
1. Mai 2017 in Kraft gesetzten Änderung des Baugesetzes als noch nicht ausreichend grund-
eigentümerverbindlich umgesetzt. § 127 BauG kann gemäss Beurteilung des Verwaltungsge-
richts nicht direkt angewendet werden und stellt damit lediglich eine behördenverbindliche
(nicht aber grundeigentümerverbindliche) Bestimmung zur Umsetzung im Nutzungspla-
nungsverfahren dar. Die Abteilung Raumentwicklung des BVU empfiehlt daher, die Gewäs-
serräume für sämtliche Gewässer in den kommunalen Nutzungsplänen umzusetzen. Auf-
grund der Forderungen des Verwaltungsgerichts sowie der vorliegenden kantonalen Grund-
lagen hat sich die Gemeinde entschlossen, den Gewässerraum für sämtliche Gewässer defi-
nitiv und grundeigentümerverbindlich festzulegen. Der Verzicht auf einen Gewässerraum
muss ebenfalls in den Plänen rechtlich klar erkennbar sein.
3.7.1 Grundsätze
Für die Ausscheidung der Gewässerräume innerhalb und ausserhalb der Bauzone sind fol-
gende Grundlagen verfügbar und massgebend:
• Gewässerschutzgesetz (GSchG) vom 24. Januar 1991;
• Gewässerschutzverordnung (GSchV) vom 28. Oktober 1998;
• Baugesetz des Kantons Aargau (BauG) vom 19. Januar 1993;
25Gemeinde Staffelbach
Revision Bau- und Nutzungsordnung Vorprüfung
• Gewässerraum – Modulare Arbeitshilfe zur Festlegung und Nutzung des Gewässer-
raums in der Schweiz, BPUK, LDK, Bundesamt für Umwelt (BAFU), Bundesamt für
Raumentwicklung (ARE), Bundesamt für Landwirtschaft (BLW), Juni 2019;
• Arbeitshilfe zur Umsetzung der Gewässerräume in der Nutzungsplanung, Arbeitshilfe
BVU Abteilung Landschaft und Gewässer vom Januar 2017
• Gewässerraumkarte gemäss RRB vom 16. März 2016
• Umsetzung der Gewässerräume im Kanton Aargau gemäss GSchG/GSchV, FACT
SHEET BVU Abteilung Landschaft und Gewässer vom 29. Oktober 2015
Die Umsetzung in Staffelbach richtet sich nach diesen Grundsätzen:
a. Auf die Festlegung des Gewässerraumes wird gemäss Art. 41a, Abs. 5 GSchV und
§ 127 Abs. 1bis verzichtet, soweit keine überwiegenden Interessen (z. B. Hoch-
wasserschutz) entgegenstehen:
• bei künstlich angelegten Gewässern ohne ökologische Bedeutung,
• ausserhalb Bauzonen, wenn die bestehende Gerinnesohle nicht breiter ist
als 50 cm (es gilt ein Mindestabstand für Bauten und Anlagen von 6 m),
• im Wald.
b. In jedem Fall muss der Hochwasserschutz gewährleistet sein.
c. Die Ausscheidung des Gewässerraums erfolgt in der Regel symmetrisch, d. h. der
Gewässerraum wird gleichmässig ab der Gewässermitte auf die beiden Uferseiten
verteilt.
d. In besonderen Fällen kann der Gewässerraum als Korridor definiert werden, wel-
cher punktuell schmaler ist als die Gewässerraumbreite gemäss GSchV, in der Fläche
aber grösser.
e. Die Gewässerräume werden vermasst.
f. Für rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen im Gewässerraum besteht eine Be-
standesgarantie gemäss Art. 41 c Abs. 2 GSchV. Inwieweit bestehende Bauten
und Anlagen baulich oder bezüglich deren Nutzung verändert werden dürfen, richtet
sich innerhalb der Bauzonen nach kantonalem Recht (§ 68 BauG).
g. Für den Gewässerraum an eingedolten Gewässerabschnitten ausserhalb der
Bauzone bestehen keine Bewirtschaftungseinschränkungen gemäss Art. 41c GSchV.
3.7.2 Nutzungsplanungsverfahren
Gemäss Fachkarte Gewässerraum vom 28. August 2019 (vgl. Anhang B) und den Vorgaben
der kantonalen Abteilung Landschaft und Gewässer sowie Raumentwicklung wurden die Ge-
wässerräume gemäss GSchG/GSchV in der Gemeinde Staffelbach ausgeschieden. Gemäss
neuer Musterbestimmung wurde eine überlagernde Gewässerraumzone als Schutzzone im
Sinne von Art. 17 RPG ausgeschieden, deren zulässige Gestaltung und Bewirtschaftung di-
rekt und abschliessend durch Art. 41c GSchV bestimmt wird (vgl. § 21 BNO). Die Überlage-
rung hat den Vorteil, dass die Bauzone innerhalb des Gewässerraums zur anrechenbaren
Grundstücksfläche hinzugerechnet werden kann. Die neue Gewässerraumzone ersetzt den
Uferschutzstreifen, welcher bisher entlang der Suhre festgelegt wurde.
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