Bebauungsplan "Ehemaliges LVA-Gelände" - BEGRÜNDUNG - Pureplanning
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Anlage 3
Gemeinde Loßburg
Landkreis Freudenstadt
Bebauungsplan
„Ehemaliges LVA-Gelände“
BEGRÜNDUNG
Bebauungsplan im Parallelverfahren (§ 8 Abs.3 BauGB)
zur Beteiligung der Öffentlichkeit
(§ 3 Abs. 2 BauGB)
und
zur Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange
(§ 4 Abs. 2 BauGB)
PURE PLANNING GMBH Stand 24.01.2017
Gemeinde Loßburg
Bebauungsplan „Ehemaliges LVA-Gelände“
BEGRÜNDUNG Seite 1
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung ...........................................................................................................................2
1.1 Vorbemerkung .....................................................................................................................2
1.2 Lage des Plangebiets ..........................................................................................................2
1.3 Örtliche Gegebenheiten .......................................................................................................2
1.4 Umweltbericht ......................................................................................................................3
2 Städtebauliche Konzeption und Zielsetzung ...................................................................5
2.1 Planungsanlass und Planungsziel ........................................................................................5
2.2 Städtebauliche Konzeption ..................................................................................................5
2.3 Räumlicher Geltungsbereich ................................................................................................6
2.4 Erschließung ........................................................................................................................6
2.5 Erdgas- und Stromversorgung .............................................................................................7
2.6 Entwässerung ......................................................................................................................7
2.7 Flächenbilanz .......................................................................................................................8
3 Rechtliche Rahmenbedingungen......................................................................................9
3.1 Aufstellungsverfahren ..........................................................................................................9
3.2 Verfahrensablauf..................................................................................................................9
3.3 Rechtsgrundlagen ..............................................................................................................10
3.4 Geltendes Recht und übergeordnete Planungen................................................................10
4 Begründung der Planungsrechtlichen Festsetzungen ..................................................13
4.1 Art der baulichen Nutzung ..................................................................................................13
4.2 Bauweise, überbaubare Grundstückfläche und Grundflächenzahl .....................................14
4.3 Zahl der Vollgeschosse, Höhe baulicher Anlagen und EFH ...............................................14
4.4 Zahl der Wohneinheiten .....................................................................................................15
4.5 Nebenanlagen, Flächen für Stellplätze und Garagen .........................................................15
4.6 Führung von Versorgungsleitungen ...................................................................................16
4.7 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ............16
4.8 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zum Erhalt von Natur und Landschaft ...............16
4.9 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern ............................................16
5 Begründung der Örtlichen Bauvorschriften...................................................................17
5.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen................................................................................17
5.2 Gestaltung befestigter Flächen ..........................................................................................17
5.3 Einfriedungen.....................................................................................................................17
5.4 Stellplatzverpflichtung ........................................................................................................17
5.5 Gestaltung der nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke ................................18
5.6 Versorgungsleitungen, Werbeanlagen und Außenantennen ..............................................18
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Gemeinde Loßburg
Bebauungsplan „Ehemaliges LVA-Gelände“
BEGRÜNDUNG Seite 2
1. Einleitung
1.1 Vorbemerkung
Die ehemalige Klinik Hohenrodt der Landesversicherungsanstalt (LVA) in Loßburg diente den
Mitarbeitern der Landesversicherungsanstalt als Erholungsort. Loßburg ist ein Luftkurort mit
rund 7.500 Einwohnern und die ehemalige LVA- Kurklinik war überregional bekannt. Ende des 20.
Jahrhunderts wurde die Nutzung als Kurklinik durch die Landesversicherungsanstalt eingestellt.
Seit über einem Jahrzehnt ist das ehemalige LVA-Gelände im Eigentum der Gemeinde Loßburg,
welche in den zurückliegenden Jahren versuchte durch intensive Anstrengungen das Gelände einer
sinnvollen Nutzungsstruktur zuzuführen. Das ehemalige LVA-Gelände soll nun einer
Nutzungsstruktur zugeführt werden, die das Areal neu belebt.
1.2 Lage des Plangebiets
Die Gemeinde Loßburg mit sieben Teilorten liegt inmitten des nördlichen Schwarzwalds in einer
Höhenlage von 600 bis 800 Höhenmetern. Die Gemeinde Loßburg gehört zum Landkreis
Freudenstadt. Das Ehemalige LVA-Gelände ist von der Großen Kreisstadt Freudenstadt etwa
sieben Kilometer entfernt. Das Areal befindet sich auf der Gemarkung Rodt. Das Plangebiet befindet
sich im Nordwestlichen Siedlungsrand von Loßburg – Rodt und bis zur Ortsmitte sind es etwa 1,2
Kilometer.
1.3 Örtliche Gegebenheiten
Das Areal zeichnet sich durch eine exponierte Ortsrandlage aus. Das Plangebiet ist eingebettet in
einen attraktiven Landschaftsraum und weist eine Westhanglage auf. Das Gelände fällt von 740
Höhenmetern auf 715 Höhenmetern ab. Im Zentrum des Westteils des Areals bildet sich
topographisch ein Plateau aus, welches ein imposantes Panorama mit Ausblick bis hin zum
Schwäbischen Alb-Trauf bietet.
Das Plangebiet wird nach Norden, Westen und Südwesten hin von Waldflächen umgeben die
Raumkanten bilden und das Areal nach diesen Richtungen umschließen. Im Zentrum des
Plangebiets befindet sich eine Streuobstwiese, die sich in südlicher Richtung bis zu einer
landwirtschaftlich genutzten Fläche fortsetzt. Im Nord- und Westteil ist das Gelände von
Baumstrukturen (Baumreihen, Baumgruppen) durchsetzt.
Der bestehende Erschließungsweg, welcher das Plangebiet bis zum Plateau durchzieht, wird
abschnittsweise alleeartig von Bäumen begleitet. Das Entrée zu diesem Erschließungsweg vom
Breuningerweg aus bildet ein über 10 m hoher imposanter Baum, der sich außerhalb des
Geltungsbereichs in Richtung des südlich gelegenen Wanderparkplatzes befindet. Im Westen liegt
an das Plangebiet ein schmaler Waldweg an.
Entlang des östlichen Bereichs des Plangebiets verläuft der Breuningerweg, welcher von einer
Baumreihe begleitet wird und als Erschließungsstraße dient. Die an das Plangebiet anliegenden
Wohnbebauungen weisen eine aufgelockerte Struktur mit überwiegend Einfamilienhäusern auf.
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Abbildung 1 Luftbild mit eingezeichnetem Geltungsbereich des Bebauungsplan Ehemaliges LVA- Gelände
N
1.4 Umweltbericht
Die Flächen sind meist mit Streuobst oder von Hecken, Gehölzen und Einzelbäumen bestanden.
Die waldangrenzenden Gebiete sind extensiver bewirtschaftet. Kennzeichnend ist eine hohe
Strukturvielfalt. Der Geltungsbereich umfasst die Flurstücke 226. Westlich und nördlich grenzen
Privatwaldflächen an.
Die Bewertung der Schutzgüter kommt zu dem Ergebnis, dass der Eingriff trotz umfangreicher
Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen für die Schutzgüter Biotope und Boden als erheblich
einzustufen ist. Der Eingriff ist nur durch externe Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Gebietes zu
kompensieren. Für die weiteren zu betrachtenden Schutzgüter kann die Beeinträchtigung auf eine
Unerheblichkeit reduziert werden.
Wesentliche Bestandteile der nachfolgenden Empfehlungen zur Übernahme in den Bebauungsplan
sind der Erhalt, Ergänzung und die dauerhaften Pflege der sich im Westen befindenden
strukturreichen Flächen, sowie der großen Streuobstwiesen. Zusammen mit der Reduzierung der
Versiegelung, der Entsiegelung nicht mehr genutzter Flächen und der Festsetzung von
Grünstrukturen innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes konnten den Eingriff deutlich minimieren.
M1 Flächenhaftes Pflanzgebot von Bäumen und Sträuchern
M2 Erhalt und Ergänzung der straßenbegleitenden Allee
M3 private Grünfläche - Zweckbestimmung Streuobstwiese
M4 Erhalt eines Feldgehölzes
M5 Erhalt einer reich strukturierten Gehölz- und Ruderalflur
M6 Anlage Magerwiese auf ehemals teilversiegelten Bereichen
M7 Bodenschutz (flächenhafte Festsetzung)
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M8 Rückbau versiegelter / teilversiegelter Flächen
M9 Regelung der Bauzeiten / Artenschutz
M10 Anbringen von Vogelnist- und Fledermauskästen/Artenschutz/CEF-Maßnahmen
(Turmfalken-Nisthilfe, Haussperling–Kolonie-Nistkästen, Grauschnäpper,
Hausrotschwanz-Halbhöhlennistkästen, Fledermauskästen)
Nach der Bewertung der Schutzgüter unter Einbeziehung dieser Minimierungsmaßnahmen
innerhalb des Geltungsbereiches ist ein externer Ausgleich im Bereich Biotope von 82.444
Ökopunkten und beim Schutzgut Boden von 39.937 Ökopunkten erforderlich. Der Eingriff in die
Schutzgüter Wasser, Klima und Landschaftsbild kann durch interne Maßnahmen soweit
ausgeglichen werden, dass kein erheblicher Eingriff bestehen bleibt.
Für den notwendigen Ausgleich von 122.381 Ökopunkten erfolgt ein Ausgleich (für das Schutzgut
Boden schutzgutübergreifend) in Form von 2 Maßnahmen K1 und K2 des „Gesamtkonzeptes
Kinzigaue“ auf gemeindeeigenem Grundstück.
Die vorliegende Artenschutzrechtliche Prüfung kommt zu dem Ergebnis, dass Verbotstatbestände
des §44 Abs. 1 i.V. mit Abs. 5 BNatSchG nicht eintreten, sofern die baubedingten Eingriffe zu einem
naturverträglichen Zeitpunkt stattfinden, die o.g. Hinweise für die Übernahme in den Bebauungsplan
berücksichtigt werden und die vorgezogenen CEF-Maßnahmen (M10) vor Baubeginn durchgeführt
werden. Es ist keine Ausnahme gem. § 45 Abs. 7 BNatSchG notwendig.
Schutzgebiete und sonstige schützenswerte Biotope sind nicht von der Bebauung betroffen.
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2. Städtebauliche Konzeption und Zielsetzung
2.1 Planungsanlass und Planungsziel
Bebauungspläne sind nach § 1 Abs. 3 BauGB von der Gemeinde dann aufzustellen sobald und
soweit es die städtebauliche Ordnung erfordert. Die Gemeinde Loßburg beabsichtigt das ca. 3,9
Hektar große Areal der ehemaligen Landesversicherungsanstalt einer adäquaten und städtebaulich
vertretbaren Nutzung zuzuführen. Das bestehende Ortsbild soll aufgewertet und das Areal einer
sinnvollen Nachnutzung zugeführt werden. Mit der Schaffung für Baurecht für ein Allgemeines
Wohngebiet mit ca. 1,0 Hektar Flächenanteil und einem stark aufgelockerten und begrünten
Villengebiet verbunden mit Pferdehaltung als Sondergebiet soll eine Übergangszone zwischen
Ortsrandlage und freier Landschaft - in großen Teilen Wald – geschaffen werden.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Ehemaliges LVA-Gelände“ soll Baurecht für eine
aufgelockerte Bebauung geschaffen werden, die sich in die anliegende städtebauliche Struktur der
vorhandenen Wohnbebauung verträglich einbindet und zugleich den Bedarf an Wohnbauflächen im
gehobenen Preissegment deckt. Mit dieser verbindlichen Bauleitplanung soll ein spezifisches
Bauangebot für exklusives Wohnen - im Sondergebiet verbunden mit der Sondernutzung
Pferdehaltung - geschaffen und das Areal wiederbelebt werden.
2.2 Städtebauliche Konzeption
Das Areal hat eine hervorragende Lage und ist über die in der Nähe befindliche Bundesstraße 294
sehr gut für den motorisierten Individualverkehr angebunden. Qualitäten wie eine außergewöhnliche
Ortsrandlage, ein grandioses Panorama, eine attraktive Westhanglage und die Einbettung in einen
eindrucksvollen Naturraum geben dem Areal ein Alleinstellungmerkmal innerhalb der Gemeinde
Loßburg. Das Areal bietet sich deshalb insbesondere für eine exklusive Wohnbebauung in einem
Teilbereich verbunden mit einer Sondernutzung an.
Der östliche Bereich des ehemaligen LVA- Geländes entlang des Breuningerwegs soll mit einer
Wohnbebauung bebaut werden. Bei einer anzunehmenden Bauplatzgröße von 2.000 Quadratmeter
könnten im Allgemeinen Wohngebiet etwa fünf Grundstücke mit je zwei Wohneinheiten
neugeschaffen werden. Mit diesen Wohnbauflächen entlang des Breuningerwegs soll mit den
vorgesehenen vergleichsweise großen Grundstücksgrößen ein Bauangebot für Wohnen im oberen
Preissegment geschaffen werden, um dem diesbezüglichen Bedarf in Loßburg nachzukommen.
Für den westlichen Bereich ist vorgesehen die bergseitigen Flächenanteile des ehemaligen LVA-
Geländes mit zwei anspruchsvollen Villengebäuden und zugehörigen Nebenanlagen wie Reithalle
und Reitplatz zu bebauen. Damit soll ein spezifisches Bauangebot für Bürger mit Wohnwunsch nach
Wohnraum im oberen Preissegment in exklusiver Lage verbunden mit Pferdehaltung geschaffen
werden, das einem aktuellen Bedarf in der Gemeinde Loßburg nachkommt. Im Bereich der
vorgesehenen Villenkomplexe werden maximal fünf Wohneinheiten im Bebauungsplanverfahren
festgesetzt.
Mit der vorgesehenen Nutzungsstruktur soll das Areal wiederbelebt und der Siedlungskörper
Loßburg - Rodt im Nordwesten städtebaulich arrondiert werden.
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2.3 Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich des Plangebiets ist mit einer gestrichelten Bandierung in schwarzer
Farbe umgrenzt:
N
Räumlicher Geltungsbereich - Amtliche Liegenschaftskarte
Der räumliche Geltungsbereich des Plangebiets umfasst eine Fläche von 39.274 Quadratmeter
(3,9 ha). Der räumliche Geltungsbereich wird wie nachfolgend aufgeführt räumlich abgegrenzt:
Im Norden und Westen umgrenzen Waldflächen das Plangebiet.
Im Nordosten liegt das Neubau-Wohngebiet „Masselstraße II“ an.
Nach Osten grenzt der Breuningerweg mit der für Wohnbebauung vorgesehenen Fläche
„Masselstraße III“.
Im Südosten fügt sich das Allgemeine Wohngebiet „Masselstraße“ an, welches sich in
südöstlicher Richtung fortführt.
Im Süden wird das Plangebiet von einer landwirtschaftlich genutzten Fläche begrenzt.
2.4 Erschließung
Die innere Erschließung des Sondergebiets „Wohnen mit Pferdehaltung“ erfolgt durch die
bestehenden Zufahrt (Erschließungsweg), die sich in den Teilabschnitt SO 1 und SO 2 befindet. Die
Zufahrt (Erschließungsweg) zum Sondergebiet ist an den Breuningerweg angebunden. Die Zufahrt
beziehungsweise der Erschließungsweg dient ebenfalls der fußläufigen Erschließung des
Sondergebiets.
Das Allgemeine Wohngebiet liegt am Breuningerweg an und wird über diesen fußläufig wie auch für
den motorisierten Individualverkehr (Pkw, Kraftfahrräder) erschlossen.
Vom Plangebiet ausgehend ist über die Masselstraße - alternativ über die Äußere Masselstraße -
die Bundesstraße 294 Pforzheim – Freudenstadt – Freiburg sehr gut erreichbar. Die Entfernung bis
zur Bundesstraße 294 beträgt etwa 500 m. Damit ist das Plangebiet für den motorisierten
Individualverkehr gut angebunden. Für die Sicherung der Erschließung ist die Herstellung
öffentlicher Verkehrswege nicht notwendig. Die Erschließung ist durch die Bestandssituation
gesichert.
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2.5 Erdgas- und Stromversorgung
Für das Plangebiet kann im Bedarfsfall durch die Stadtwerke Freudenstadt GmbH & Co. KG eine
bedarfsgerechte Netzerweiterung der Erdgasversorgung vorgenommen werden.
Für eine Stromversorgung des gesamten Plangebiets ist eine neue Trafostation erforderlich. Der
Standort für eine Trafostation wurde mit den Stadtwerke Freudenstadt GmbH & Co. KG abgestimmt.
Die Stadtwerke Freudenstadt GmbH & Co. KG werden im Bedarfsfall die für eine Trafostation
notwendige Fläche von der Gemeinde kaufen.
N
Vorgesehener Standort für eine Trafostation auf dem Flurstück 581
2.6 Entwässerung
Schmutz- und Regenwasser werden im Plangebiet im Trennsystem abgeleitet. Das anfallende
Schmutzwasser wird an das bestehende Mischwasserkanalsystem im Breuningerweg
angeschlossen. Das anfallende Regenwasser wird an dem bestehenden Regenwasserkanal im
Breuningerweg zugeführt.
Für das Sondergebiet „Wohnen mit Pferdehaltung“ wird die maximal zulässige Regenwassermenge
zur Einleitung in den Regenwasserkanal des bestehenden Kanalsystems im Breuningerweg auf 101
Liter pro Sekunde begrenzt. Zur Einhaltung der Einleitmenge von 101 Liter pro Sekunde ist das
Regenwasser - abhängig von der tatsächlichen Bebauung – rückzuhalten (Zisternen, etc.).
Die Gemeinde trägt für die Kontrolle zur Einhaltung der maximal vorgeschriebenen Einleitmenge
Sorge.
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2.7 Flächenbilanz
Art der Bodennutzung Fläche Flächen- Grundflächenzahl Grundflächenzahl
anteil einschließlich
§ 19 Absatz 4 BauNVO
Allgemeines Wohngebiet 10.172 m² 26 % 0,4 0,6
Private Grünfläche: 16.891 m² 43 %
Sondergebiet „Wohnen mit 12.211 m² 31 %
Pferdehaltung“
davon SO 1 4.911 m² 0,2 0,6
davon SO 2 2.935 m² 0,4 0,6
davon SO 3 3.362 m² 0,5 0,8
davon SO 4 1.000 m² 0,8
Insgesamt
39.274 m² 100 %
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3. Rechtliche Rahmenbedingungen
3.1 Aufstellungsverfahren
Der Bebauungsplan ist nicht aus dem Flächennutzungsplan 2023 der Gemeinde Loßburg
entwickelt. Der Bebauungsplan „Ehemaliges LVA-Gelände wird im Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3
BauGB aufgestellt. Der Flächennutzungsplan 2023 der Gemeinde Loßburg wird im Parallelverfahren
durch die 2. Punktuelle Änderung angepasst.
Durch das Parallelverfahren wird zeitlich und inhaltlich eine Übereinstimmung zwischen der
verbindlichen Bauleitplanung (Bebauungsplan) und der vorbereitenden Bauleitplanung
(Flächennutzungsplan) getroffen. Der Bebauungsplan kann vor dem Flächennutzungsplan bekannt
gemacht werden, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der
Bebauungsplan aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird
(§ 8 Abs. 3 BauGB). Da die inhaltliche Abhängigkeit des Bebauungsplans vom
Flächennutzungsplan nicht aufgehoben ist, setzt dieses Verfahren die Planreife des
Flächennutzungsplans voraus. Das Parallelverfahren dient einer Beschleunigung des Verfahrens.
3.2 Verfahrensablauf
Datum Verfahrensschritt
21.04.2015 Aufstellungsbeschluss
21.04.2015 Billigung des Vorentwurfs
21.04.2015 Beschluss über frühzeitige Beteiligung und frühzeitige Unterrichtung der Behörden
und sonstiger Träger öffentlicher Belange
27.04.2015 Anschreiben an die Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange
30.04.2015 Ortsübliche Bekanntmachung der frühzeitigen Offenlage
11.05.2015 Zeitraum der frühzeitigen Beteiligung für die Bürgerinnen und Bürger
bis 11.06.2015
11.05.2015 Zeitraum der frühzeitigen Beteiligung für Träger öffentlicher Belange und sonstiger
Träger öffentlicher Belange
bis 19.06.2015
10.11.2015 Behandlung und Erörterung der zur Auslegung eingegangenen Stellungnahmen
10.11.2015 Beschluss der vorzeitigen Genehmigung eines Bauvorhabens auf der Teilfläche
„Hofgut“ im Geltungsbereich des Bebauungsplan
24.01.2017 Entwurfsbeschluss
24.01.2017 Beschluss über die öffentliche Auslegung
Ortsübliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung
Zeitraum der öffentlichen Auslegung
Fristende für die Träger öffentlicher Belange und sonstiger Träger öffentlicher
Belange
Satzungsbeschluss
Ortsübliche öffentliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses und der
Genehmigung durch die höhere Verwaltungsbehörde: Inkrafttreten
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3.3 Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung der Neufassung vom
23.09.2004 (BGBl I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20.10.2015
(BGBl I S. 1722)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990
(BGBI I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.06.2013
(BGBI. I S. 1548)
Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
5. März 2010 (GBl. Nr. 7, S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes
vom 11.11.2014 (GBl. S. 501)
Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts
(Planzeichenverordnung PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl I S. 58), zuletzt geändert durch
Artikel 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl I S. 1509)
Gemeindeordnung für das Land Baden-Württemberg (GemO) in der aktuell gültigen Fassung.
3.4 Geltendes Recht und übergeordnete Planungen
Landesentwicklungsplan
Im Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg wird die Gemeinde Loßburg der
Raumkategorie „Ländlicher Raum im engeren Sinne“ zugeordnet.
Regionalplan
Der Regionalplan 2015 des Regionalverbands Nordschwarzwald ist für das Gemeindegebiet
Loßburg verbindlich. In der Raumnutzungskarte des Regionalplan 2015 ist der räumliche
Geltungsbereich des Bebauungsplans „Ehemaliges LVA- Gelände“ als bestehende Siedlungsfläche
dargestellt.
Auszug auf der Raumnutzungskarte Regionalplan 2015 des Regionalverband Nordschwarzwald:
N
Lage des Plangebiets
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Flächennutzungsplan
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan 2023 der Gemeinde Loßburg ist die Fläche des Plangebiets
bisher als Sonderbaufläche „Therapie“ dargestellt:
Auszug aus dem Flächennutzungsplan 2023: Umgrenzung der 2. Punktuellen Änderung:
N
Umgrenzung Änderungsbereich der 2. Punktuellen Änderung des Flächennutzungsplan 2023
Der Gemeinderat der Gemeinde Loßburg hat am 21.04.2015 in öffentlicher Sitzung die
2. Punktuelle Änderung des Flächennutzungsplanes 2023 im Parallelverfahren nach
§ 8 Abs. 3 BauGB gebilligt.
Auszug aus dem Flächennutzungsplan 2023 der Gemeinde Änderungsbereich der 2. Punktuellen Änderung des
Loßburg Flächennutzungsplan 2023 der Gemeinde Loßburg
N N
Im Zuge des Parallelverfahrens nach § 8 Abs. 3 BauGB soll durch die 2. Punktuelle Änderung –
Flächennutzungsplan 2023 der Gemeinde Loßburg die Fläche als Sonderbaufläche „Wohnen mit
Pferdehaltung“ und Wohnbaufläche im vorbereitenden Bauleitplan ausgewiesen werden.
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Bebauungsplan
Für das Plangebiet bestehen derzeit keine rechtskräftigen Bebauungspläne. Das Plangebiet wurde
Anfang des 20. Jahrhunderts durch ein Ferienheim (Ferienresidenz Breuninger) mit einem
zugehörigen Hofgut bebaut.
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4. Begründung der Planungsrechtlichen Festsetzungen
4.1 Art der baulichen Nutzung
Im Ostteil des Plangebiets wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) von einer Größe von rund einem
Hektar Fläche ausgewiesen.
Von der zulässigen oder ausnahmsweise zulässigen Art der baulichen Nutzung werden nach
§ 1 Abs. 9 BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet Schank- und Speisewirtschaften, Anlagen für
kirchliche Zwecke, Anlagen für Verwaltung, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden,
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe und Tankstellen aus städtebaulichen
Gründen im Allgemeinen Wohngebiet ausgeschlossen und sind unzulässig.
Städtebaulich wird dies begründet, indem es sich um ein Allgemeines Wohngebiet mit
vergleichsweise geringem Verkehrsaufkommen in hochwertiger Wohnlage mit einer entsprechenden
Wohnqualität am Ortsrand handelt und diese Nutzungen dem städtebaulichen Konzept zu dieser
verbindlichen Bauleitplanung nicht entsprechen. Die hier ausgeschlossenen baulichen Nutzungen
stehen dem Wohngebietscharakter mit entsprechender hochwertiger Wohnlage zudem durch ein
erhöhtes Verkehrsaufkommen und einem Flächenverbrauch, der nicht der städtebaulichen
Konzeption zu dieser Planung folgt, entgegen.
Ausnahmsweise zulässig sind im Allgemeinen Wohngebiet nach § 1 Abs. 9 BauNVO Betriebe des
Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Handwerksbetriebe zulässig, da diese dem
städtebaulichen Konzept nicht entgegenstehen und die Möglichkeiten der Nutzung von Grund und
Boden durch eine ausnahmsweise Zulässigkeit erweitert wird.
Im Allgemeinen Wohngebiet und im Sondergebiet „Wohnen mit Pferdehaltung“ in den Teilabschnitte
SO 1 und SO 2 ist ausnahmsweise eine „Private Hauskapelle“ zulässig. Aufgrund der
vergleichsweise großen Grundstücke und der Ortsrandlage kann eine solche Anlage
ausnahmsweise zugelassen werden.
Im Westteil wird ein Sondergebiet festgesetzt um „Wohnen“ mit der Sondernutzung „Pferdehaltung“
zu ermöglichen. Das Sondergebiet wird in die Teilabschnitte SO 1, SO 2, SO 3 und SO 4 unterteilt,
um unterschiedliche Nutzungsbestimmungen für Teilflächen des Sondergebiets festzusetzen.
Im Sondergebiet „Wohnen mit Pferdehaltung“ in den Teilabschnitten SO 1 und SO 2 sind
Wohngebäude und Anlagen für Pferdehaltung zulässig. Die Festsetzung ermöglicht den Bau von
Wohngebäuden im oberen Preissegment und lässt zugleich für die Pferdehaltung notwendigen
Anlagen zu.
Im Teilabschnitt SO 3 sind eine Reithalle mit Stallungen und sind Anlagen zur Pferdehaltung
zulässig. Regelungen zur Einhaltung der Waldabstandsgrenze erfolgen im Rahmen der
Baugenehmigung. Wohngebäude sind im Teilabschnitt SO 3 zulässig, um unter Einhaltung der
Waldabstandsgrenze nach Landesrechts eine Wohneinheit für einen Pferdepfleger/in zu
ermöglichen.
In Teilabschnitt SO 4 ist ein Reitplatz zulässig und als Zweckbestimmung festgesetzt.
Zu Anlagen für Pferdehaltung zählen Geräteunterstände, Fressplatzüberdachungen, Lagerräume für
landwirtschaftliche Produkte (Heu-, Strohlager und sonstige Futtermittellager) und Dunglege.
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4.2 Bauweise, überbaubare Grundstückfläche und Grundflächenzahl
Für das Allgemeine Wohngebiet ist die offene Bauweise festgesetzt. Mit der offenen Bauweise soll
eine aufgelockerte städtebauliche Struktur erzielt werden, die einen Übergang zum Außenbereich
schafft und sich an die Umgebungsbebauung anfügt. Für das Sondergebiet „Wohnen mit
Pferdehaltung in SO 1 und SO 2 sind nur Einzelhäuser zulässig, um eine Einzelhausbebauung
durch Villengebiet
In der Planzeichnung sind die überbaubaren Grundstücksflächen im Allgemeinen Wohngebiet und
im Sondergebiet „Wohnen mit Pferdehaltung“ durch Baugrenzen als Baufenster festgesetzt. Durch
Baufenster wird die potentielle überbaubare Grundstücksfläche festgelegt. Mit der Grundflächenzahl
wird die überbaubare Fläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche bestimmt, welche eine
Überbauung des Baufensters gegebenenfalls nur teilweise zulässt.
Im Allgemeinen Wohngebiet ist ein relativ großes Baufenster festgesetzt. Die überbaubare
Grundstücksfläche ist damit großzügig bemessen, um für Gestaltungsvorstellungen zur
Grundstücksausnutzung ausreichende Möglichkeiten zu bieten. Die Grundflächenzahl für das
Allgemeine Wohngebiet wird mit 0,4 festgesetzt und beträgt mit der zulässigen Überschreitung der
GRZ gemäß § 19 Abs. 4 maximal 0,6. Damit werden ausreichend Flächen von der Bebauung
freigehalten und die Obergrenze nach § 17 BauNVO für ein Allgemeines Wohngebiet wird
eingehalten.
Im Sondergebiet „Wohnen mit Pferdehaltung“ im Teilabschnitt SO 1 ist die Grundstücksflächenzahl
auf 0,2 festgesetzt. Das festgesetzte Baufenster gewährt die Flexibilität für eine Bebauung durch
eine exklusive Wohnbebauung im Sinne der städtebaulichen Konzeption. Die Grundflächenzahl für
den Teilabschnitt SO 1 wird mit der zulässigen Überschreitung der GRZ gemäß § 19 Abs. 4 auf 0,6
festgesetzt. Damit wird der Überbauung des Teilabschnitts SO 1 durch die notwendige Zufahrt
(Erschließungsweg) für das Sondergebiet Rechnung getragen.
Im Teilabschnitt SO 2 ist die Grundstücksflächenzahl auf 0,4 festgesetzt. Wie bei SO 1 der Fall ist
wird hier die Flexibilität in der Bebauung für eine exklusive Wohnbebauung städtebaulich
beabsichtigt. Das Baufenster befindet sich auf dem Plateau des Plangebiets und weist damit eine
besondere Lage innerhalb des Plangebiets auf. Die zulässige Überschreitung der GRZ gemäß § 19
Abs. 4 wird auf 0,6 festgesetzt, so dass für Anlagen der Pferdehaltung ausreichend Fläche zur
Verfügung steht.
Im Teilabschnitt SO 3 ist die Grundstücksflächenzahl auf 0,5 festgesetzt. Damit besteht die
Möglichkeit diesen Teilabschnitt des Sondergebiets mit einer Reithalle mit Stallungen ausreichend
überbauen zu können. Die zulässige Überschreitung der GRZ gemäß § 19 Abs. 4 wird auf 0,8
festgesetzt, so dass für Anlagen der Pferdehaltung ausreichend Fläche zur Verfügung steht.
Im Teilabschnitt SO 4 ist das Maß der baulichen Nutzung nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 anhand der Größe
der Grundfläche der baulichen Anlage festgesetzt. Umgerechnet beträgt die Grundflächenzahl für
den Teilabschnitt SO 4 0,8. Damit wird die Realisierung eines Reitplatzes ermöglicht.
4.3 Zahl der Vollgeschosse, Höhe baulicher Anlagen und EFH
Mit den Festsetzungen zur maximal zulässigen Gebäudehöhe erfolgt die Bestimmung des Maßes
der baulichen Nutzung der Grundstücksflächen bezüglich der Höhenentwicklung baulicher Anlagen.
Durch die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse erfolgt eine weitere Differenzierung der
Nutzungsmöglichkeiten.
Im Allgemeinen Wohngebiet wir die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse auf zwei und die
maximale Gebäudehöhe auf 7,50 m festgesetzt, damit sich die Bebauung an die Bebauung der
Umgebung anfügt.
Für die Teilabschnitte SO 1 und SO 2 im Sondergebiet „Wohnen mit Pferdehaltung“ wird die
maximale zulässige Zahl der Vollgeschosse auf drei Vollgeschosse verbunden mit einer maximalen
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Gebäudehöhe von 11 m festgesetzt. Mit diesen Festsetzungen soll ermöglicht werden das
Panorama durch eine entsprechend hohe Wohnbebauung ausnutzen zu können.
Für das Sondergebiet „Wohnen mit Pferdehaltung“ Teilabschnitt SO 3 „Reithalle mit Stallungen“ wird
entsprechend der festgesetzten Nutzungsmöglichkeiten - Stallungen und eine Reithalle - ein
Vollgeschoss und eine maximale Gebäudehöhe von 12 m festgesetzt.
Für den Teilabschnitt SO 4 des Sondergebiets erfolgt keine Festsetzung einer maximal zulässigen
Gebäudehöhe und keine Festsetzung zur Zahl der Vollgeschosse, weil die Fläche für einen
„Reitplatz“ zweckbestimmt ist.
Die Oberkante des Erdgeschossfertigfußbodens (EFH) ist im Allgemeinen Wohngebiet WA sowie im
Sondergebiet „Wohnen mit Pferdehaltung“ durch Eintragung im Lageplan festgesetzt. Die
Geringfügige Abweichungen von ± 0,50 m sowie die endgültige Regelung der
Erdgeschossfertigfußbodenhöhe (EFH) erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens, um
topographische Besonderheiten auf dem Gelände (Westhanglage) zu berücksichtigen. Die
Festlegung der Erdgeschossfertigfußbodenhöhe dient der Bestimmung der Höhe baulicher Anlagen
im Sinne § 18 Absatz 1 BauNVO zur Festsetzung erforderlicher Bezugspunkte. Über die
Erdgeschossfertigfußbodenhöhe wird zudem die Höhenlage der baulichen Anlagen definiert.
4.4 Zahl der Wohneinheiten
Im Allgemeinen Wohngebiet WA und im Sondergebiet SO „Wohnen mit Pferdehaltung“ in den
Teilabschnitten SO 1 und SO 2 sind zwei Wohneinheiten pro Wohngebäude zulässig. Im
Sondergebiet „Wohnen mit Pferdehaltung“ Teilabschnitt SO 3 ist eine Wohneinheit unter
Berücksichtigung der Waldabstandsgrenze zulässig. Die weitere Regelung für eine Wohneinheit in
Teilabschnitt SO 3 erfolgt im Rahmen der Baugenehmigung. Die Zahl der Wohneinheiten ist
begrenzt um eine aufgelockerte städtebauliche Struktur im Sinne der städtebaulichen Konzeption zu
erzielen, die einen Übergang in den Außenbereich schafft.
4.5 Nebenanlagen, Flächen für Stellplätze und Garagen
Nebenanlagen sind nach § 14 Abs. 1 BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet aufgrund der
Ortsgestaltung entlang des Breuningerwegs und der Maßnahme M 1 nur innerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.
Ausnahmsweise zulässig sind nach § 14 Abs. 2 Nebenanlagen und Einrichtungen, die der
Versorgung des Plangebietes mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von
Abwasser dienen, um die Versorgung durch Gas, Wärme, Wasser und die Entwässerung des
Gebiets zu ermöglichen. Dies gilt auch für fernmeldetechnische Nebenanlagen.
Nebenanlagen müssen zur Wahrung des Ortsbilds einen Abstand von 1,00 m zur öffentlichen
Verkehrsfläche einhalten. Mülleimerstandorte im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO sind nur innerhalb
der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Standorte für Müllbehälter sind zur Wahrung des
Ortsbilds mit baulichen Anlagen (z.B. Wohngebäude, Garagen, Mauern) zu verbinden. Ihre Türen
dürfen nicht in den ööfentlichen Verkehrsraum aufschlagen, um den öffentlichen Verkehrsraum frei
zu halten und um kein Gefahrenpotential für den Verkehr darzustellen.
Im Plangebiet Allgemeines Wohngebiet WA und Sondergebiet SO „Wohnen mit Pferdehaltung“ sind
Garagen, Carports und Stellplätze für den ruhenden Verkehr außerhalb der überbaubaren Flächen
zulässig, um den baulichen Gestaltungsraum innerhalb der überbaubaren Flächen zu erweitern.
Im Allgemeinen Wohngebiet sind Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze im rückwärtigen
Bereich hinter der westlichen Baugrenze unzulässig, damit die Maßnahme M 1 „Flächenhaftes
Pflanzgebot von Bäumen und Sträuchern“ und die Maßnahme M 2 „Erhalt und Ergänzung der
straßenbegleitenden Allee“ umgesetzt werden kann.
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4.6 Führung von Versorgungsleitungen
Die zur Versorgung des Gebietes erforderlichen Einrichtungen (Kabelkästen oder ähnlich) sind vom
Grundstückseigentümer auf dem Grundstück zur Versorgung des Gebiets zu dulden.
4.7 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Die Zielsetzungen der Maßnahmen zu Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen gehen aus dem Umweltbericht (Anlage 3 a) hervor.
4.8 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zum Erhalt von Natur und Landschaft
Die Zielsetzungen der Maßnahmen zu Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern sonstigen
Bepflanzungen gehen aus dem Umweltbericht (Anlage 3 a) hervor.
4.9 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern
Böschungen auf den Baugrundstücken sind mit einer Neigung von 1:2 oder flacher anzulegen, um
den Geländeverhältnissen (Westhanglage) Rechnung zu tragen. Der natürliche Geländeverlauf ist
soweit wie möglich zu erhalten.
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5. Begründung der Örtlichen Bauvorschriften
5.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen
Zur Wahrung des Ortsbilds sind Tonnendächer unzulässig. Satteldächer mit einem Versatz über
1,50 m sind nicht zulässig. Eine Dachneigung wird aufgrund der Größe der Grundstücke, der
Ortsrandlage und der städtebaulichen Konzeption nicht vorgeschrieben.
Solar- und Photovoltaikanlagen sind auf Dächern, in Wandflächen und als Terrasseneinfassungen
zu Energiegewinnung zur Nutzung regenerativen Energien zulässig. Freistehende Solar- und
Photovoltaikanlagen sind aufgrund des Flächenverbrauchs und zur Wahrung des Ortsgestalt nicht
zulässig.
Solarzellen und Sonnenkollektoren sind für die Dacheindeckung zur Nutzung regenerativer
Energien im Sinne der Nachhaltigkeit zulässig. Der Einbau von Dachflächenfenstern ist zulässig, um
weitreichende Gestaltungsmöglichkeiten in der Architektur zu eröffnen und weil keine
Einschränkungen durch Anlieger aufgrund der Größe der Grundstücke diesbezüglich vorliegen.
Infolge des Entwässerungssystems sind Dacheindeckungen aus unbeschichteten Kupfer-, Zink-
oder Bleiblechen unzulässig. Metalldeckungsarten, wie Aluminium- beziehungsweise
Edelstahldächer sind auch unbeschichtet zulässig.
Eine reflektierende Außenwandgestaltung ist zur Bewahrung des Ortsbilds aufgrund der optischen
Wirkung nicht zulässig. Größere Glasflächen sind so zu gestalten, dass sie zu keiner
Gefahrenquelle für den Individualverkehr sowie für wildlebende Vögel und Insekten werden.
5.2 Gestaltung befestigter Flächen
Im Allgemeinen Wohngebiet und Sondergebiet „Wohnen mit Pferdehaltung“ sind die Zufahrten zu
den Garagen und Hauptzufahrtswege in versiegelter Bauweise sowie als wasserdurchlässige
Beläge aufgrund der Westhanglage und den damit verbunden Geländeverhältnissen möglich.
Stellplätze sowie untergeordnete Zuwege auf den privaten Grundstücksflächen werden mit
wasserdurchlässigen Belägen (z.B. Schotterrasen, wassergebundene Decke, Kiesbelag,
Rasenpflaster, Grasweg, etc.) vorgeschrieben, um eine Versickerung vor Ort auf diesen Flächen zu
gewährleisten.
Die bestehende Erschließungsstraße (Erschließungsweg) im Sondergebiet „Wohnen mit
Pferdehaltung“ im Teilabschnitt SO 1 ist aufgrund ihrer Haupterschließungsfunktion und der
Geländeverhältnisse (vom Breuningerweg ausgehenden nach Westen steigt das Gelände an) in
versiegelter Bauweise zulässig.
5.3 Einfriedungen
Die maximale Höhe von Einfriedungen entlang des Breuningerwegs wird auf maximal 1,50 m Höhe
begrenzt. Damit sind hohe Einfriedungen entlang des Breuningerweg, die in starkem Maße
raumtrennend wirken (Barrierewirkung), ausgeschlossen. Der Mindestabstand von Einfriedungen zu
öffentlichen Verkehrsflächen oder zu Sicherheitsstreifen ist mit 0,5 m vorgeschrieben um das
Sichtfeld im öffentlichen Raum offen zu halten.
5.4 Stellplatzverpflichtung
Pro Wohneinheit unter 50 Quadratmeter ist ein Stellplatz und pro Wohneinheit über 50
Quadratmeter sind zwei Stellplätze nachzuweisen. Damit soll gewährleistet werden, dass keine
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Fahrzeuge des motorisierten Individualverkehrs von künftigen Bewohnern des Plangebiets im
öffentlichen Raum der Umgebung geparkt werden.
5.5 Gestaltung der nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke
Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Sondergebiet SO „Wohnen mit Pferdehaltung“ sind
gärtnerisch zu gestalten und zu unterhalten, um eine Durchgrünung des Gebiets zu erzielen. Die
nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Allgemeinen Wohngebiet WA sind gärtnerisch zu
gestalten, soweit sie nicht für Maßnahme M1 und Maßnahme M2 festgesetzt sind, damit die
Maßnahme M 1 „Flächenhaftes Pflanzgebot von Bäumen und Sträuchern“ und die Maßnahme M 2
„Erhalt und Ergänzung der straßenbegleitenden Allee“ umsetzbar sind. Auf den in der
Planzeichnung als private Grünfläche ausgewiesenen Flächen sind die festgesetzten Maßnahmen
umzusetzen.
5.6 Versorgungsleitungen, Werbeanlagen und Außenantennen
Sämtliche neu zu planenden Fernmelde- und Stromversorgungsleitungen sind zur Wahrung des
Ortsbilds unterirdisch zu verlegen. Freileitungen sind deshalb unzulässig.
Verteilerschränke sind auf privaten Grundstücken mit einem Abstand von 0,5 m von der
Verkehrsfläche zu dulden, um die Versorgung des Gebiets sicherstellen zu können.
Niederspannungs- und Fernmeldefreileitungen sind im Planungsbereich zur Wahrung des Ortsbilds
nicht zugelassen. Ausgenommen hiervon sind bereits bestehende Leitungen an Gebäude.
Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung und in unbeleuchteter Art zulässig. Aufgrund der
Höhenlage des Westteils des Plangebiets wäre eine beleuchtete Werbeanlage – insbesondere bei
Dunkelheit - weithin sichtbar und würde damit das Ortsbild beeinträchtigen.
Sende- und Empfangsanlagen für Funkamateure sowie für kommerzielle Betreiber sind nicht
zulässig, damit diese Anlagen die Ortsgestalt nicht beeinträchtigen.
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Auftraggeber
Gemeinde Loßburg
Vertreten durch Herrn Bürgermeister C. Enderle
Hauptstr. 50
72290 Loßburg
Auftragnehmer:
PURE PLANNING GMBH
Dienstleistungen im Bau- und Vermessungswesen
Bahnhofstraße 39
D – 72172 Sulz a.N.
Tel. 07454 – 980834-0
Fachbereich Bauleitplanung
Edmund Schäfer, B.Eng. Stadtplanung
Entwurfsbeschluss:
Loßburg, den 24.01.2017 ..................................
(Christoph Enderle)
Bürgermeister
Ausgefertigt:
Loßburg, den .................................. ..................................
(Christoph Enderle)
Bürgermeister
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