Bebauungsplan Nr. 186 "Pernauerstraße / Rechenauerstraße" mit integriertem Grünordnungsplan Begründung
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Stadtplanungsamt Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ mit integriertem Grünordnungsplan Begründung zur Planfassung vom 23.03.2021 Aufstellung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung Übersichtsplan Norden ohne Maßstab Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 1
Inhaltsverzeichnis A Einleitung A1 Anlass zur Planaufstellung A 1.1 Zielstellung A 1.2 Bedarfsanalyse A 1.3 Verfahren A2 Lage des Plangebiets / Situationsbeschreibung A 2.1 Räumlicher Geltungsbereich A 2.2 Das Plangebiet und seine Umgebung A 2.3 Eigentumsrechtliche Situation A3 Übergeordnete Planungen und planungsrechtliche Vorgaben A 3.1 Landesplanung A 3.2 Regionalplanung A 3.3 Bauleitplanung A4 Städtebauliches Konzept A 4.1 Leitbild A 4.2 Planungsalternativen A 4.3 Konzeptbeschreibung B Planungsbericht B 1 Planinhalt und Festsetzungen B 1.1 Art der baulichen Nutzung B 1.2 Maß der baulichen Nutzung B 1.3 Bauweise und Baugrenzen B 1.4 Abstandsflächen B 1.5 Verkehrsflächen B 1.6 Bäume, Sträucher und sonstige Bepflanzungen B 1.7 Öffentliche Grünflächen B 1.8 Garagen, Stellplätze, Nebenanlagen B 1.9 Immissionsschutz/ Schallschutz B 1.10 Flächen für die Abfallentsorgung B 1.11 Klima, Luft, Wasser B 1.12 Wasserwirtschaft B 1.13 Bodenbelastungen/ Kampfmittel/ Bodenbeschaffenheit B 1.14 Denkmalpflege B 1.15 Soziale und kulturelle Bedürfnisse B 1.16 Richtfunk B 1.17 Störfallbetriebe B2 Festsetzungen nach Landesrecht B3 Grünordnung B4 Sollinhalte des Bebauungsplans B 4.1 Nachrichtliche Übernahmen B 4.2 Hinweise B5 Maßnahmen zur Durchführung Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 2
C Umweltbericht D Zusammenfassung D1 Kosten und Finanzierung D2 Ziele und Auswirkungen der Bauleitplanung D3 Flächenbilanz D4 Literatur und Quellen Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 3
A Einleitung A 1 Anlass zur Planaufstellung Im Stadtteil Erlenau der Stadt Rosenheim, östlich des Pfarrzentrums „St. Hedwig“ liegt an der Kreuzung Pernauerstraße / Rechenauerstraße das unbebaute Grundstück Fl.Nr. 1203 der Gemarkung Rosenheim. Das Grundstück mit einer Größe von 4.163 qm liegt innerhalb eines Wohngebiets, es besteht Baurecht nach § 34 BauGB. Die Stadt konnte das Grundstück über lange Jahre zur Nutzung durch die Allgemeinheit als Bolzplatz und Spielwiese sowie für die Aufstellung einer Wertstoffsammelstelle und eines Buswartehäuschens durch Pachtvertrag sichern. Die Eigentümer planen jetzt die Bebauung der Fläche mit Wohngebäuden unter Reduzierung der öffentlichen Nutzung. Da es weiterhin einen hohen Bedarf an öffentlichen Grün- und Spielflächen im Sied- lungsteil Erlenau gibt und Ersatzflächen im näheren Umfeld nicht zur Verfügung stehen, besteht die Notwendigkeit, zumindest Flächenanteile aus dem Flurstück 1203 für diesen Zweck zu sichern. Des Weiteren soll die Bebaubarkeit des übrigen Grundstücks im Sinne einer behutsamen quartiersergänzenden Nachverdichtung geregelt werden. Der Stadtrat hat daher in seiner Sitzung vom 25.07.2018 die Aufstellung eines Bebauungs- plans beschlossen. A 1.1 Zielstellung Grundsätzliches Ziel: - Planungsrechtliche Sicherung von Teilflächen für den Gemeinbedarf - Planungsrechtliche Steuerung einer Wohnbebauung auf der restlichen Teilfläche Einzelziele: - Sicherung und Entwicklung einer öffentlichen Grünfläche mit integriertem Spielplatz - Umverlegung, Sicherung und Entwicklung einer Wertstoffsammelstelle - Entwicklung von Wohnbauflächen (behutsame Nachverdichtung im Quartier) A 1.2 Bedarfsanalyse Laut der Bevölkerungsprognose des Bayerischen Landesamts für Statistik aus dem Jahr 2018 wird die Bevölkerung der Stadt Rosenheim im Zeitraum von 2017 bis zum Jahr 2036 (20 Jahre) von rd. 63.600 um etwa 2.400 Einwohner (um 3,8 %) auf rund 66.000 EW anwachsen (Stand 30.11.2019: 64.007 EW). Bereits heute gibt es einen hohen Be- darf an bezahlbarem Wohnraum und einen hohen Siedlungsdruck. Der schon beste- hende Nachfragedruck nach Wohnflächen wird durch den Rückgang der Belegungs- dichte (Einwohner pro Wohnung) zusätzlich erhöht. Demnach wird bis 2036 für einen re- alen Einwohnerzuwachs von 2.400 Personen sowie einem fiktiven Einwohnerzuwachs von 3.900 Personen insgesamt ein zusätzlicher Wohnraum für 6.300 Personen benötigt. Deshalb soll im Planungsgebiet Wohnraum in Form von Geschosswohnungsbau entste- hen. A 1.3 Verfahren Die Aufstellung des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenau- erstraße“ gemäß § 30 Abs. 1 BauGB erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung ohne formelle Umweltprüfung und ohne Umweltbericht, zusammenfassende Erklärung und Monitoring. Die Voraussetzungen für die Anwendung dieses Verfahrens sind erfüllt: - Das Plangebiet liegt im Zusammenhang eines bebauten Ortsteils. - Es handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung und Nachverdichtung zur Schaffung von Wohnraum und zur Sicherung von Spiel- und Sportflächen. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 4
- Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO (GR I) liegt deutlich
unter 20.000 m².
- Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 186 wird keine Zulässigkeit von Vorha-
ben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprü-
fung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landes-
recht unterliegen.
- Es liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Schutzgüter der FFH-
Gebiete sowie der Europäischen Vogelschutzgebiete nach § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB
vor.
- Es liegen keine Anhaltspunkte vor, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung
oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des
BImSchG zu beachten sind.
Zur Einleitung des förmlichen Verfahrens hat der Stadtrat in seiner Sitzung am
25.07.2018 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauer-
straße“ im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB beschlossen. Der städtebau-
liche Vorentwurf wurde vom Stadtrat am 27.03.2019 gebilligt. Die frühzeitige Beteiligung
der Öffentlichkeit erfolgte in der Zeit von 08.04.2019 bis 03.05.2019 im Rahmen eines
öffentlichen Aushangs im Stadtplanungsamt Rosenheim sowie über eine Veröffentli-
chung der Planungsunterlagen auf der Internetseite der Stadt Rosenheim. Die frühzei-
tige Beteiligung der Behörden (Anschreiben mit Monatsfrist) wurde mit Schreiben vom
02.04.2019 durchgeführt.
Nach der Billigung des Bebauungsplanentwurfs durch den Stadtrat am 26.11.2020 er-
folgte die Beteiligung der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB i.V. mit § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB mit Schreiben vom
10.12.2020.
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte nach den Regelun-
gen des Planungssicherstellungsgesetzes (PlanSiG) in der Zeit vom 16.12.2020 bis ein-
schließlich 25.01.2021 im Rahmen einer Veröffentlichung der Planungsunterlagen im In-
ternet auf der Homepage der Stadt Rosenheim und ergänzend durch eine öffentliche
Auslegung im Foyer des Rathauses.
Aufgrund der im Rahmen der Beteiligungsverfahren eingegangenen Stellungnahmen
wurden der Bebauungsplan und die Begründung geändert sowie die Gutachten zum
Schallschutz und zur Lufthygiene überarbeitet. Daher wurde vom 25.02.2021 bis
19.03.2021 eine erneute Beteiligung der berührten Behörden und sonstigen Träger öf-
fentlicher Belange sowie eine erneute Beteiligung der Öffentlichkeit durchgeführt. Der
Satzungsbeschluss des Stadtrates ist zum 28.04.2021 vorgesehen.
A 2 Lage des Plangebiets / Situationsbeschreibung
A 2.1 Räumlicher Geltungsbereich
Das Planungsgebiet des Bebauungsplanes Nr. 186 befindet sich im Zentrum des Ro-
senheimer Ortsteils Erlenau an der Einmündung der Rechenauerstraße in die Pernauer-
straße.
Das Planungsgebiet umfasst das derzeit unbebaute Flurstück Nr. 1203 (ca. 4.163 qm)
und das östlich direkt an das Grundstück angrenzende Teilstück der Rechenauerstraße
(ca. 1.521 qm). Mit Einbeziehung des Straßenteilstückes ist die Erschließung des ei-
gentlichen Baugrundstückes Fl. Nr. 1203 bauplanungsrechtlich gesichert, so dass der
Bebauungsplan als qualifizierter Bebauungsplan gefertigt werden kann. Die Fläche des
Geltungsbereiches beträgt 5.684 m².
Der Geltungsbereich wird begrenzt:
- im Süden durch bestehende Wohnbebauung
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 5- im Westen durch das Pfarrzentrum „St. Hedwig“
- im Norden durch die Pernauerstraße
- im Osten durch bestehende Wohnbebauung
A 2.2 Das Plangebiet und seine Umgebung
Die nähere umgebende Bebauung zum Baugrundstück besteht überwiegend aus 2- bis
6-geschossigen Wohngebäuden. Westlich des Planungsbereiches direkt angrenzend
liegt das Pfarrzentrum „St. Hedwig“ mit Kirche, Pfarrheim, Pfarrhaus und Kindergarten.
Abb. 2: Geltungsbereich und Übersicht der Umgebung (Luftbildkarte v. 07/2018)
Das Flurstück Nr. 1203 hat eine Größe von 4.163 qm. Aktuell wird das Grundstück als
öffentlicher Bolzplatz auf der Fläche des gesamten Grundstücks genutzt.
Das Fl. Nr. 1203 liegt direkt an zwei angebauten Straßen, der Pernauerstraße im Nor-
den und der Rechenauerstraße im Osten. Beide Straßen sind voll ausgebaut und verfü-
gen aufgrund ihrer Größe innerhalb des annähernd vollständig bebauten Stadtteils Er-
lenau über eine maßgebende Erschließungsfunktion. Die Straßenquerschnitte (Fahr-
bahn, beidseitig Gehsteig) betragen 12 m bei der Pernauerstraße bzw. 14,5 m bei der
Rechenauerstraße.
Die Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung (Kanal, Wasser, Strom, Telekommunikation,
Müll, etc.) sind aufgrund der umgebenden Bebauungen und der Innenstadtlage vorhan-
den und nutzbar.
Im südöstlichen Teil des Plangrundstücks an der Rechenauerstraße befinden sich eine
Wertstoffsammelstelle und eine Bushaltestelle.
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 6Die Topografie des Baugebietes ist weitgehend eben. Die Geländeoberfläche liegt auf ca. 442,80 - 442,85 m über Normalnull. Aufgrund der Nähe zum Inn ist mit hohen Grundwasserständen zu rechnen. Bodenbe- lastungen sind nicht zu erwarten. Im Planungsgebiet selbst sind keine Oberflächengewässer vorhanden. Zirka 210 m westlich fließt der Herderbach, ca. 400 m östlich der Hammerbach und ca. 600 m östlich der Inn jeweils nach Norden. Laut Angaben des Bayerischen Landesamts für Umwelt (LfU) liegt für das Grundstück kein Risiko für Überschwemmungen der Klasse HQ100 vor. Das Gelände ist jedoch für Überschwemmungen der Klasse HQextrem überschwemmungsgefährdet. Dabei kann das Gelände bis zu 2,0 m überflutet werden. Zusätzlich liegt das Grundstück in einem was- sersensiblen Bereich. Da es für Überschwemmungen durch ein Hochwasser der Klasse HQextrem, durch hoch- gehendes Grundwasser, durch extreme Regenereignisse kurzer Dauer oder durch häu- figere Regenereignisse von längerer Dauer keine rechtlichen Vorschriften wie Verbote und Nutzungsbeschränkungen im Sinne des Hochwasserschutzes gibt, verbleibt ein Restrisiko für eine zukünftige Bebauung. Das Planungsgebiet ist durch Immissionen aus dem Fahrzeugverkehr (Geräusche, Fein- staub) auf der Pernauer- und Rechenauerstraße, durch die Lage einer Wertstoffinsel (Lärm, Gerüche, Vermüllung) innerhalb des Planungsbereiches und durch die Anlage einer Spielfläche (Lärm) vorbelastet. Altlasten sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht bekannt. Ein Risiko von Kriegsaltlas- ten kann basierend auf einer Kampfmittelvorerkundung (Luftbilddatenbank Dr. Carls GmbH, 16.07.2019) wie folgt bewertet werden: „Für das Projektgebiet „Rosenheim, Pernauerstraße“ konnte nach Auswertung der vorliegenden Luftbildserien und Unterla- gen keine potentielle Kampfmittelbelastung ermittelt werden.“ Bodendenkmäler werden nicht erwartet. Die geplante Bebauung befindet sich im Netz des ÖPNV. Die nächstgelegene Halte- stelle befindet sich unmittelbar am Plangrundstück an der Pernauerstraße. Das Planungsgebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe zum zentralen Stadtgebiet mit all seinen sozialen und kulturellen Infrastruktureinrichtungen. Im Osten befindet sich in fußläufiger Entfernung das der Naherholung dienende Land- schaftsschutzgebiet „Innauen Nord“. Das Gebiet liegt außerhalb der Richtfunkkorridore. Das Grundstück ist bis auf Gehölze um den bestehenden Wertstoffsammelplatz an der Rechenauerstraße und eine Sichtschutzhecke im Süden vegetationslos und spielt für den Natur- und Artenschutz nur eine untergeordnete bis gar keine Rolle. Das Plangebiet liegt weder in einer Frischluftschneise noch in einem Gebiet mit klimatischer und lufthygienischer Ausgleichsfunktion. A 2.3 Eigentumsrechtliche Situation Das Flurstück Nr. 1203 befindet sich im Eigentum einer privaten Eigentümergemein- schaft. Die Stadt konnte das Grundstück über lange Jahre zur Nutzung durch die Allge- meinheit als Bolzplatz und Spielwiese sowie für die Aufstellung einer Wertstoffsammel- stelle und eines Buswartehäuschens durch Pachtvertrag sichern. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 7
A 3 Übergeordnete Planungen und planungsrechtliche Vorgaben
A 3.1 Landesplanung
Gemäß Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP 13) werden u.a. folgende landes-
planerische Vorgaben für die Landesentwicklung getroffen:
Flächensparen: Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungs-
entwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und sei-
ner Folgen ausgerichtet werden (LEP: 3.1 – G). Flächensparende Siedlungs- und Er-
schließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten
angewendet werden (LEP: 3.1 – G).
Innenentwicklung vor Außenentwicklung: In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen
Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zuläs-
sig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen (LEP: 3.2 – Z).
A 3.2 Regionalplanung
Die Stadt Rosenheim ist im Regionalplan des Regionalen Planungsverbands Süd-
ostoberbayern (RP 18) gemäß der Karte 1 „Raumstruktur“ als Oberzentrum ausgewie-
sen. Rosenheim liegt im Kreuzungspunkt zweier Entwicklungsachsen von überregiona-
ler Bedeutung.
Gemäß Regionalplan Südostoberbayern (RP 18) werden u.a. folgende regionalplaneri-
sche Vorgaben für die Entwicklung des Bebauungsplanes getroffen:
Allgemeine Festlegungen: Die Region Südostoberbayern ist in ihrer Gesamtheit und in
ihren Teilräumen nachhaltig zu entwickeln, so dass sie als attraktiver Lebens- und Wirt-
schaftsraum für die Bevölkerung erhalten bleibt, die landschaftliche Schönheit und Viel-
falt erhalten und die natürlichen Lebensgrundlagen gesichert, ggf. wiederhergestellt wer-
den, das reiche Kulturerbe bewahrt und das Heimatbewusstsein erhalten wird
(RP: 1 – G).
Siedlungswesen: Die Siedlungsentwicklung in der Region soll sich an der Raumstruktur
orientieren und unter Berücksichtigung der sozialen und wirtschaftlichen Bedingungen
ressourcenschonend weitergeführt werden. Dabei sollen die neuen Flächen nur im not-
wendigen Umfang beansprucht werden, die Innenentwicklung bevorzugt werden und die
weitere Siedlungsentwicklung an den vorhandenen und kostengünstig zu realisierenden
Infrastruktureinrichtungen ausgerichtet sein (RP: B II 1 – G).
Die Siedlungsentwicklung soll sich organisch vollziehen und sich auf die Hauptsied-
lungsbereiche und die Bereiche an Haltepunkten des schienengebundenen öffentlichen
Personennahverkehrs konzentrieren (RP: B II 3.2 Z).
Die Stadt Rosenheim liegt laut Karte 3a „Landschaft und Erholung, Gebiete für Touris-
mus und Erholung“ im Tourismus- und Erholungsgebiet Nr. 6 „Inn/ Mangfallgebiet“.
A 3.3 Bauleitplanung
Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Rosenheim von 1995 wird das Plangebiet
als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Bolzplatz“ dargestellt.
Die direkt westlich anschließende Fläche ist als Fläche für den Gemeinbedarf klassifi-
ziert mit den Zweckbestimmungen „Kirche und kirchlichen Zwecken dienende Gebäude
und Einrichtungen“ und „Kindergarten, Kindertagesstätte“ mit randlich gliedernden Pflan-
zungen.
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 8Die Planfläche und die westlich anschließende Fläche sind umgeben von „Allgemeinen
Wohngebieten“ mit „örtlichen Hauptstraßen“.
Abb. 3 Flächennutzungsplan (1995)
Bebauungspläne
Direkt an den Geltungsbereich grenzen keine rechtsgültigen Bebauungspläne an.
Westlich der Austraße/ westlich des Pfarrzentrums „St. Hedwig“ existieren die Bebau-
ungspläne Nr. 108 „Flötzingerwiese/ Ebersberger Straße“ von 1996 mit Teiländerungen
von 1998 und 2007 (Grundschule, Sporthalle, Kinderhort, Heilpädagogisches Zentrum)
sowie nordwestlich der Bebauungsplan Nr. 28 „Austraße/ Pernauerstraße“ von 1979
(Allgemeines Wohngebiet).
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 9A 4 Städtebauliches Konzept A 4.1 Leitbild Ziel des Verfahrens ist die Sicherung einer öffentlichen Grünfläche sowie die Entwick- lung eines Allgemeinen Wohngebiets nach § 4 BauNVO. Die Entwicklung erfolgt auf- grund des anhaltend hohen Bedarfs an Wohnflächen in Rosenheim. Das Baugrundstück selbst bietet die Möglichkeit einer Bebauung mit Mehrfamilienhäu- sern in drei- bis fünfgeschossiger Bauweise. Im näheren Umfeld befinden sich zwei- bis sechsgeschossige Bestandsgebäude. Im Zuge des Bebauungsplanes Nr. 186 „Pernau- erstraße / Rechenauerstraße“ soll eine behutsame Nachverdichtung des Wohnquartiers und ein Übergang unterschiedlicher Gebäudehöhen im Quartier ermöglicht werden. Über die Aufstellung des Bebauungsplans sollen vorrangig die Lage, Größe und Zweck- bestimmung einer öffentlichen Grünfläche sowie das Maß der baulichen Nutzung für die überbaubaren Flächen festgelegt werden. Die Planung orientiert sich an der genannten städtebaulichen Zielstellung (A 1.1), den genannten Zielen und Grundsätzen der Raumplanung (A3), der Machbarkeit aufgrund der Grundstücks- und Eigentumsverhältnisse (A 2.3) und den Planungen des Grund- stücksbesitzers (durch Planungskonzept Büro List, Wagner 2019/2020). A 4.2 Planungsalternativen Da es sich um eine innerstädtische Fläche zur Nachverdichtung entsprechend den Pla- nungszielen und Vorgaben der Raumplanung handelt und eine zeitnahe Realisierung geplant ist, waren Standortalternativen nicht geboten. A 4.3 Konzeptbeschreibung Für das Flurstück Nr. 1203 wurde 2019/2020 vom Büro List, Wagner, Winkler aus Neu- beuern verschiedene Bebauungskonzepte erstellt. In Abstimmung mit der Stadt Rosen- heim sollen auf der Fläche Gebäude zu Wohnzwecken erstellt werden. Im nördlichen Teilbereich des Flurstückes soll eine öffentliche Grünfläche mit Spielplatz errichtet wer- den. Das Bebauungskonzept vom März 2019 wurde in der öffentlichen Sitzung des Stadtrates vom 27.03.2019 gebilligt und soll in die Form eines qualifizierten Bebauungs- planes überführt werden. Das Bebauungskonzept sieht im Einzelnen vor: - An der Rechenauerstraße sind 3 Mehrfamilienhäuser mit insgesamt ca. 40 - 46 Woh- nungen geplant. Das nördliche Gebäude soll fünfgeschossig (4 Hauptgeschosse + 1 zurückgesetztes Staffelgeschoss) werden, die südlichen Gebäude viergeschossig (3 Hauptgeschosse + 1 zurückgesetztes Staffelgeschoss) mit einem dreigeschossigen Verbindungsbau. Die Hauptbaukörper der Gebäude werden mit einem Flachdach ausgebildet und schließen jeweils mit einem aufgesetzten Staffelgeschoss ab, wel- che sich für vorgelagerte Süd-West ausgerichtete Dachterrassen eignen. Die Staffel- geschoße sollen mit Flach- oder Walmdächern ausgeführt werden. - Im Norden des Plangrundstückes werden ca. 1.000 qm als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage mit integriertem Spielplatz“ gesichert, um dem Bedarf an Grünflächen mit Aufenthalts- und Spielmöglichkeit im Siedlungsteil Er- lenau gerecht zu werden. Diese Fläche wird mit einer zu den Wohnanlagen gehören- den Tiefgarage teilweise unterbaut. Die Begrünung des Tiefgaragendaches erfolgt als eine niedrige, flachwurzelnde Bepflanzung. - Die Erschließung der Wohnanlage erfolgt von der Rechenauerstraße aus. Die oberir- dische Parkierung findet zwischen den Wohnhäusern statt, mit Zufahrt von der Re- chenauerstraße. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 10
- Die Tiefgaragenein- und ausfahrt des nördlichen Gebäudes befinden sich nördlich
des Gebäudes an der Grenze zu der öffentlichen Grünfläche. Die Tiefgaragenein-
und -ausfahrt des südlichen Gebäudes befindet sich südlich des geplanten Gebäu-
des an der südlichen Grundstücksgrenze des Plangrundstückes. Beide Tiefgaragen-
zufahrten erfolgen von der Rechenauerstraße aus.
- Die bestehende Wertstoffsammelstelle an der Rechenauerstraße wird im Nordwes-
ten des Plangebiets an die Pernauerstraße verlagert.
- Die Bushaltestelle befindet sich weiterhin in der Rechenauerstraße und wird wegen
der geplanten Zufahrten geringfügig verschoben.
- Durch die aufgelockerte Bebauung in Verbindung mit den öffentlichen Grün- und
Spielflächen sollen trotz Nachverdichtung eine hohe Freiraumqualität, freie Blickach-
sen und Begrünungen ermöglicht werden.
Das grünordnerische Konzept umfasst:
- straßenbegleitende Bäume westlich der Rechenauerstraße
- stellplatzgliedernde Bäume
- Pflanzgebote zu Hausgärten, Bauteilbegrünung
- Flachdachbegrünung Tiefgarage
- Dachbegrünung bei Ausführungen von Flachdächern
- Im Bereich der künftigen öffentlichen Grünfläche wurden bewusst keine grünordneri-
schen Festsetzungen getroffen, um der Stadt Rosenheim Gestaltungsspielräume in
der Ausgestaltung der Anlage zu lassen.
- Für Hausgärten wurde analog zur öffentlichen Grünfläche ebenfalls nur ein Mindest-
maß an grünordnerischen Festsetzungen getroffen, um auch den Bauwerbern und
Gartennutzern möglichst Spielräume in der Gartengestaltung zu lassen.
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 11B Planungsbericht
B 1 Planinhalt und Festsetzungen
B 1.1 Art der baulichen Nutzung
Entlang der Rechenauerstraße wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß dem
Gebietscharakter der näheren Umgebung sowie der städtebaulichen Zielsetzung
festgesetzt. Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen wurden ausge-
schlossen, da gemäß der Zielsetzung der Stadt und des Grundstücksbesitzers im
Geltungsbereich projektbezogen ausschließlich eine öffentliche Grünfläche und eine
Wohnanlage errichtet werden sollen. Betriebe des Beherbergungsgewerbes und
Anlagen für Verwaltungen sollen nach städtebaulichen Vorstellungen der Stadt
zentrumsnäher angesiedelt werden. Auch sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
und Gartenbaubetriebe sollen vorzugsweise in Misch- und Gewerbegebieten ange-
siedelt werden. Tankstellen sollen wegen ihrer unerwünschten verkehrlichen und
schalltechnischen Auswirkungen in einem von Wohnen geprägten Quartier nicht
angesiedelt werden.
B 1.2 Maß der baulichen Nutzung
Zulässige Grundfläche (GR)
Das Maß der Grundfläche entwickelt sich aus dem Bauentwurf und entspricht im Sum-
menmaß der benachbarten großmaßstäblichen Bebauung östlich der Rechenauer-
straße, an der Schirmbeckstraße und am Georg-Staber-Ring. Eine zusätzliche Grundflä-
che für Wohnterrassen (ohne und mit Überdachung) in definierter Größe wurde festge-
setzt, da mit der Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO das Maß der baulichen Haupt-
nutzung festgesetzt wird und Terrassen als mitzurechnender Teil der Hauptnutzung die
zulässige Gebäudegrundfläche verringern würden. Analog zu den Terrassen wurde
auch für die Projektionsfläche von Balkonen als Teil der Hauptanlage eine zusätzliche
Grundfläche festgesetzt.
Beide Ergänzungen zur nominalen Grundfläche sollen sicherstellen, dass der Hauptbau-
körper unabhängig der dazugehörigen Bauteile für die Wohnnutzung im Freien bzw. der
Erschließungsanlagen außerhalb der Gebäude eindeutig definiert ist.
Die Überschreitung der Grundflächen im Rahmen des § 19 Abs. 4 BauNVO wurde ge-
mäß Satz 3 abweichend von Satz 2 definiert, da die 50 % Überschreitungsregelung
nicht ausreicht, um die nach anderen Vorschriften/ Erfordernissen notwendigen Flächen
für Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Zugänge, Nebenanlagen innerhalb dieser Flächen-
beschränkung unterzubringen. Das festgesetzte Maß der Grundflächenzahl (GRZ) nach
§ 19 Abs. 4 BauNVO entspricht mit 0,8 der Kappungsgrenze nach BauNVO. Um das
Maß an versiegelten Flächen möglichst gering zu halten, wurden wo möglich Kompen-
sationsmaßnahmen verordnet. So wurden beispielsweise Flachdächer, die nicht für
Dachterrassen genutzt werden als zu begrünen festgesetzt, Tiefgaragendecken müs-
sen, wo sie nicht mit Erschließungsflächen oder Nebenanlagen überbaut sind, begrünt
und bepflanzt werden, Erschließungs- und oberirdische Stellplatzflächen sind mit was-
serdurchlässigen Belägen zu versehen.
Die Fläche des Baugrundstücks (ohne Straßenverkehrsfläche und ohne öffentliche
Grünfläche) beträgt ca. 3.163 qm, die Grundfläche der Baukörper (ohne Terrassen und
Balkone) gem. Festsetzung 460 qm + 580 qm = 1.040 qm. Somit ergibt sich eine rech-
nerische Grundflächenzahl von 0,33. Dieser Wert liegt unter der Höchstgrenze von 0,4
für Allgemeine Wohngebiete (WA) gem. § 17 BauNVO.
Zulässige Geschossfläche (GF)
Eine zusätzliche Festlegung des Maßes der baulichen Nutzung über eine Geschoßflä-
che (GF) wurde notwendig, da die Abrechnung der Erschließungsbeiträge gem. Satzung
der Stadt Rosenheim über die Bebaubarkeit nach Geschoßfläche ermittelt wird. Die als
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 12Maximalwert festgesetzte Geschoßfläche entspricht gerundet der Geschoßfläche des
Hochbauvorentwurfes unter Berücksichtigung der Staffelgeschoße.
Überschreitungen nach §17 BauNVO
Die Fläche des Baugrundstücks (ohne Straßenverkehrsfläche und ohne öffentliche
Grünfläche) beträgt ca. 3.163 qm. Die Geschoßfläche der Baukörper wurde im Bebau-
ungsplan mit 2.150 qm + 2.100 qm = 4.250 qm festgesetzt. Damit ergibt sich eine rech-
nerische Geschoßflächenzahl von 1,34. Dieser Wert liegt über der Höchstgrenze von
1,2 für Allgemeine Wohngebiete (WA) gem. § 17 BauNVO. Die Überschreitung ist mit
Planungsziel der städtischen Nachverdichtung in Verbindung mit dem großen Wohn-
raumbedarf in Stadt und Region begründet, sowie dem Umstand, dass sich aufgrund
der Abtretung der nördlichen Grünfläche an die Stadt Rosenheim (ca. 1.000 m²) zur Er-
richtung einer öffentlichen Grünfläche das Bauland reduziert und sich dadurch die städ-
tebauliche Dichte bei gleichbleibender Grundfläche und Geschoßfläche erhöht hat.
Traufhöhe
Das absolute Maß der Traufhöhe über NN entspricht einem Gebäude mit 5 Vollgescho-
ßen (nördliches Gebäude) bzw. 4 Vollgeschoßen (südliche Gebäude). Das oberste Ge-
schoß ist jeweils als Staffelgeschoß geplant und durch eine Abgrenzungslinie vom da-
runterliegenden Geschoß in Lage und Traufhöhe eindeutig abgegrenzt. Die festgesetzte
Traufhöhe ermöglicht eine Bebauung mit 5 bzw. 4 Vollgeschoßen und bewegt sich damit
im Maßstab verschiedener Gebäude der Umgebungsbebauung.
Höhenlage
Eine zulässige Höhenlage der baulichen Anlagen wurde als Bezugshöhe zur Straße und
als Mindesthöhe in Bezug auf die Überflutungssicherheit bei Starkregenereignissen er-
forderlich. Sie wurde als Höhe über Normalnull im städtischen Höhenbezugsnetz als
Mindestmaß festgesetzt. Entsprechend dem Standard bei städtebaulichen Planungen
wurde die Höhenlage der Gebäude auf die Fertigfußbodenhöhe im Erdgeschoß bezo-
gen. Das Maß der festgesetzten Höhenlage von ca. 40 cm (25 cm Bodenabstand OK
Kellerdecke + 15 cm Bodenaufbau im EG) entspricht der Empfehlung des Wasserwirt-
schaftsamtes Rosenheims nach Oberkante Kellerdecke von mindestens 25 cm über Ge-
lände.
Auf den nächstliegenden Höhenfestpunkt HFP 237 im Anwesen „Pernauerstraße 1“
wurde hingewiesen (443,446 m ü. NN).
B 1.3 Bauweise und Baugrenzen
Es wird die offene Bauweise festgesetzt, nachdem die geplanten Baukörper über einen
seitlichen Grenzabstand verfügen und die maximale Länge von 50 m von Baukörpern
für diese Bauweise nicht überschritten wird.
Die Baugrenzen wurden baukörperbezogen festgesetzt.
Aufgrund der Überschreitungsmöglichkeit der Grundflächen für Wohnterrassen und Bal-
kone wurde analog dazu eine Überschreitungsmöglichkeit der Baugrenzen für diese Ge-
bäudeteile erforderlich.
B 1.4 Abstandsflächen
Die Abstandsflächenregelung wurde nach Art. 6 BayBO in der ab 01.02.2021 gültigen
Fassung festgesetzt.
B 1.5 Verkehrsflächen
Die Festsetzung der öffentlichen Verkehrsfläche erfolgte entsprechend dem Bestand der
Rechenauerstraße als Erschließungsstraße.
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 13Die Rechenauerstraße verfügt über einen vollwertigen Straßenausbau mit beidseitigen
Gehwegen und öffentlichen Längsparkern. Innerhalb des Planungsbereiches befindet
sich eine Bushaltestelle des ÖPNV, die im näheren Umgriff des jetzigen Standorts
erhalten bleiben soll. Über die bestehenden. angrenzenden Straßen (Pernauerstraße
und Rechenauerstraße) ist die Anbindung an das örtliche Fußweg- und
Fahrradwegenetz gegeben.
B 1.6 Bäume, Sträucher und sonstige Bepflanzungen
Der Bebauungsplan unterscheidet nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB festsetzbare
Pflanzgebote für Einzelbäume und eine Grünordnung nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 BNatschG
mit Maßnahmen, Pflanzregeln und Pflanzlisten in Ergänzung der Festsetzungen nach
BauGB.
Die straßenbegleitenden Bäume dienen der Gestaltung des optisch prägenden
Straßenraums einschließlich der Vorgartenzone.
B 1.7 Öffentliche Grünflächen
Das Plangebiet wurde bisher als Grünfläche und Bolzplatz genutzt. Bei einer vollständi-
gen Bebauung würde im Quartier Erlenau ein Defizit an Grünflächen entstehen. Unter
Berücksichtigung der Zunahme des Geschosswohnungsbaus wird eine Fläche mit Auf-
enthaltsqualität für alle Personenkreise benötigt. Zudem besteht im Quartier bezogen
auf die Einwohnerzahlen ein Bedarf für Spielplatzflächen für 6 – 12-jährige Kinder. Da-
her wird gemäß der Zielsetzung des Bebauungsplanes für eine Teilfläche von ca. 940
qm eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage mit integriertem
Spielplatz“ festgesetzt.
Diese Fläche wird mit einer zu der Wohnanlage gehörenden Tiefgarage teilweise
unterbaut. Um eine Begrünung der Tiefgaragendecke gewährleisten zu können, wurde
eine Absenkung der Oberkante Tiefgaragendecke auf mind. 60 cm unter
Geländeoberkante festgesetzt, um einen fachgerechten Bodenaufbau für die
Grünanlage gewährleisten zu können.
B 1.8 Garagen, Stellplätze, Nebenanlagen
Tiefgaragen
Im Planungsbereich wurden zwei Tiefgaragen samt überdachten Einfahrtsbauwerken
festgesetzt. Beide Tiefgaragen werden über die Rechenauerstraße erschlossen. Die
Tiefgarage für das Haus Nord erweitert sich unter die öffentliche Grünfläche der Parkan-
lage mit Spielplatz. Der Großteil der gem. Stellplatzsatzung der Stadt Rosenheim not-
wendigen Stellplätze für die Wohnanlage kann in den beiden Tiefgaragen untergebracht
werden. Die restlichen nachzuweisenden Stellplätze werden oberirdisch angelegt.
Garagen
Um eine Zersiedelung des Freibereiches durch bauliche Kleinanlagen zu verhindern,
wurden oberirdische, geschlossene Garagen ausgeschlossen. Im Bereich der ange-
dachten Stellplatzanlagen zwischen den Häusern Nord und Süd wurden Flächen für
mögliche Carportanlagen festgesetzt.
Stellplätze
Um den Bauherren Spielraum in der Ausgestaltung der Freiräume und Stellplatzanord-
nung zu lassen, wurden offene Stellplätze auch außerhalb der Baugrenzen und außer-
halb der Umgrenzung von Fläche für Carports zugelassen, sowie ausnahmsweise inner-
halb der Umgrenzungen von Flächen für Nebenanlagen, nicht jedoch in festgesetzten
Grünflächen und im Vorgartenbereich bis 2 m ab Straßenbegrenzungslinie.
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 14Nebenanlagen
Um eine Zersiedelung des Freibereiches durch bauliche Kleinanlagen zu verhindern,
wurden Nebenanlagen nur in beschränkter Form und Größe nur innerhalb der Bau-
räume und innerhalb der zweckbestimmten Begrenzungen für Carports und Nebenanla-
gen zugelassen. Zusätzlich wurden außerhalb der Baugrenzen und außerhalb der Um-
grenzungen für zweckbestimmte Nebenanlagen Gartenhäuschen bis 10 m2 je Erdge-
schoßwohnung zugelassen, um den Bedarf an privaten Nebenanlagen für Gartenwoh-
nungen zu decken. Eine Aufstellung von Gartenhäuschen im Vorgartenbereich bis 5 m
ab Straßenbegrenzungslinie wurde allerdings ausgeschlossen. Dadurch soll die Vorgar-
tenzone von gebäudeähnlichen Nebenanlagen freigehalten werden, um in Zusammen-
hang mit dem Verkehrsraum und den festgesetzten Baumpflanzungen einen eingegrün-
ten und optisch wirksamen Freiraum zu schaffen.
B 1.9 Immissionsschutz/ Schallschutz
Luftreinhaltung
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 186 "Pernauerstraße / Rechenau-
erstraße" wurde ein immissionsschutztechnisches Gutachten zur Luftreinhaltung (Hoock
& Partner Sachverständige PartG mbB, 28.01.2021, Projektnummer RO-4986-01) er-
stellt. Es beinhaltet eine quantitative Prognose der zu erwartenden Stickstoffdioxid-,
Feinstaub- und Benzolimmissionen im Plangebiet durch den angrenzenden Verkehr auf
der Pernauerstraße und der Rechenauerstraße sowie durch den Fahrverkehr innerhalb
der geplanten Tiefgaragen. Dazu wurde eine Ausbreitungsberechnung nach Anhang 3
der TA Luft zur Bestimmung der Schadstoffkonzentrationen an den geplanten schutz-
würdigen Nutzungen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 186
"Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ durchgeführt. Dies soll zum einen die Verträglich-
keit der Bauleitplanung mit der Schutzbedürftigkeit der Nachbarschaft absichern und
zum anderen überprüfen, ob der Geltungsbereich des Bebauungsplans der vorgesehe-
nen Nutzung zugeführt werden kann, ohne die Belange des Immissionsschutzes im
Rahmen der Bauleitplanung zu verletzen.
Als Ergebnis ist festzustellen, dass die Immissionen an Feinstaub, Stickstoffdioxid und
Benzol an den geplanten schutzwürdigen Nutzungen die jeweiligen Grenzwerte aus der
39. BImSchV von 40 μg/m3 für Feinstaub PM10 und Stickstoffdioxid bzw. 5 μg/m3 für
Benzol an keiner Stelle überschreiten. Somit sind alle auf der Ebene der Bauleitplanung
sinnvollen Vorkehrungen getroffen, um die Nachbarschaft sowie die geplante betriebsin-
terne Wohnnutzung vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immis-
sionsschutzgesetzes (BImSchG) zu schützen. Festsetzungen im Bebauungsplan zum
Schutz der Nachbarschaft vor unzulässigen Immissionen von Feinstaub, Stickstoffdioxid
und Benzol aufgrund des lokalen Verkehrs sowie den Parkvorgängen in den Tiefgara-
gen der geplanten Wohnnutzungen sind nicht erforderlich.
Schallschutz
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 186 „Pernauerstraße /
Rechenauerstraße" wurde ein schalltechnisches Gutachten (Hoock & Partner
Sachverständige PartG mbB, 08.02.2021, Projektnummer RO-4986-02) erstellt. Dabei
wurden Schallausbreitungsberechnungen zur Prognose der Lärmimmissionen
durchgeführt, die im Geltungsbereich der Planung durch den Straßenverkehr auf der
Rechenauerstraße und der Pernauerstraße hervorgerufen werden. Die Berechnungen
erfolgten nach den "Richtlinien für den Lärmschutz an Straßen – RLS 90" auf Grundlage
derjenigen Verkehrsbelastung, die im Jahr 2015 auf der Pernauerstraße ermittelt
worden ist und die in Ermangelung belastbarer Verkehrszahlen anteilig auch für die
Pernauerstraße herangezogen wurde.
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 15Die prognostizierten Beurteilungspegel wurden mit den im Beiblatt 1 zu Teil 1 der DIN 18005 für ein allgemeines Wohngebiet (WA) genannten Orientierungswerten und im Rahmen des Abwägungsprozesses mit den um 4 dB(A) höheren Immissionsgrenz- werten der 16. BImSchV verglichen, um zu überprüfen, ob der Untersuchungsbereich der vorgesehenen Nutzungsart zugeführt werden kann, ohne die Belange des Lärm- immissionsschutzes im Rahmen der Bauleitplanung zu verletzen. Die Berechnungs- ergebnisse sind auf Lärmbelastungskarten im Anhang des schalltechnischen Gutachtens vom 08.02.2021 dargestellt. Das schalltechnische Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass der anzustrebende Orientierungswert OWWA,Tag = 55 dB(A) während der Tagzeit (6:00 bis 22:00 Uhr) auf Höhe der planungsrelevanten Geschossebenen im Südwesten des Geltungsbereichs eingehalten und sogar unterschritten wird. Im nördlichen Drittel sowie im Osten des Geltungsbereichs wird der Orientierungswert jedoch großflächig um bis zu 13 dB(A) überschritten. Demnach wird der im Rahmen der Abwägung heranzuziehende Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV IGWWA,Tag = 59 dB(A), den der Gesetzgeber beim Neubau und der wesentlichen Änderung von öffentlichen Verkehrswegen als zumutbar und als Kennzeichen gesunder Wohnverhältnisse ansieht, zur Tagzeit um bis zu 9 dB(A) verletzt. Die Errichtung von aktiven Lärmschutzmaßnahmen zur Verbesserung der Geräuschsituation ist aus städtebaulicher Sicht nicht wünschenswert, da diese zum Schutz der oberen Geschosse eine unverhältnismäßige Höhen- und Längenentwicklung aufweisen müssten. Außerdem könnten derartige Lärmschutzmaßnahmen nicht durchgängig realisiert werden, da die Grundstückszufahrten von Osten erhalten bleiben müssen. Im Umgang mit den prognostizierten Immissionsgrenzwertüberschreitungen während der Tagzeit wird daher festgesetzt, dass Außenwohnbereiche, die im Anschluss an die von Immissionsgrenzwertüberschreitungen betroffenen Nord- bzw. Ostfassaden der Wohnbaukörper zu liegen kommen, durch geeignete bauliche Maßnahmen (z. B. verschiebbare Glaselemente oder erhöhte, geschlossen ausgeführte Brüstungen an Balkonen) so abgeschirmt werden müssen, dass der in einem allgemeinen Wohngebiet geltende Immissionsgrenzwert IGWWA,Tag = 59 dB(A) eingehalten wird. Zur Nachtzeit (22:00 bis 6:00 Uhr) kann der Orientierungswert OW WA,Tag = 45 dB(A) im Südwesten des eingehalten werden. Im restlichen Geltungsbereich wird der Orientierungswert auf Höhe der planungsrelevanten Geschosse nahezu vollumfänglich um bis zu 13 dB(A) überschritten. Demnach wird der im Rahmen der Abwägung heranzuziehende Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV IGWWA,Nacht = 49 dB(A), den der Gesetzgeber beim Neubau und der wesentlichen Änderung von öffentlichen Verkehrswegen als zumutbar und als Kennzeichen gesunder Wohnverhältnisse ansieht, zur Nachtzeit im Norden und Osten des Geltungsbereichs um bis zu 9 dB(A) verletzt. Nachdem die geplanten Wohnbaukörper zum Teil mehrseitig von Orientierungs- und Immissionsgrenzwertüberschreitungen betroffen sind, wäre die alleinige Festsetzung einer lärmabgewandten Grundrissorientierung nicht ausreichend. Daher muss zusätzlich auf klassisch passiven Schallschutz in Form von Zwangsbe- lüftungsanlagen für diejenigen Schlafräume zurückgegriffen werden, die über Fenster in den von Grenzwertüberschreitungen betroffenen Fassaden belüftet werden müssen, um zumindest im Inneren von nachts genutzten Aufenthaltsräumen die gewünscht niedrigen Geräuschpegel bei gleichzeitig hinreichender Luftwechselrate sicherzustellen. Zusätzlich wurden den Empfehlungen der bayerischen Parkplatzlärmstudie folgend Prognoseberechnungen in Anlehnung an die TA Lärm durchgeführt, um die durch die Nutzung der im Geltungsbereich geplanten Tiefgaragen in der bestehenden schutz- bedürftigen Nachbarschaft zu erwartenden Geräuschimmissionen zu bewerten. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 16
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die näherungsweise herangezogenen
Immissionsrichtwerte der TA Lärm IRWWA,Tag = 55 dB(A) bzw. IRWWA,Nacht = 40 dB(A) vor
den am stärksten betroffenen Fassadenbereichen Beurteilungspegel von bis zu
44 dB(A) zur Tagzeit (6:00 bis 22:00 Uhr) und bis zu 40 dB(A) in der ungünstigsten
Nachtstunde zwischen 22:00 und 6:00 Uhr eingehalten werden, sofern die Ein- bzw.
Abfahrten der Tiefgaragen nach dem Stand der Lärmminderungstechnik errichtet
werden.
B 1.10 Flächen für die Abfallentsorgung
Die Fläche der Wertstoffsammelstelle wurde vom jetzigen Standort auf der Fl. Nr. 1203
an der Rechenauerstraße in die künftig öffentliche Fläche an der Pernauerstraße im
nordöstlichen Planungsbereich verlegt und im Bebauungsplan festgesetzt. Durch die
Verlagerung auf öffentlichen Grund kann eine dauerhafte Standortsicherung der Wert-
stoffinsel erzielt werden.
B 1.11 Klima, Luft, Wasser
Das Plangebiet liegt weder in einer Frischluftschneise noch in einem Gebiet mit klimati-
scher und lufthygienischer Ausgleichsfunktion. Auswirkungen auf das Grobklima der
Stadt Rosenheim sind damit nicht gegeben.
Durch die Bebauung der bislang als Bolzplatz genutzten, weitgehend vegetationsfreien
Fläche geht allerdings eine nachteilige Änderung des Mikroklimas aufgrund der zusätzli-
chen Flächenversiegelung hervor. Um diese Nachteile zu kompensieren, wurden ver-
schiedene grünordnerische Festsetzungen in Bezug auf die Bepflanzung des Baugrund-
stückes und der Bauteilbegrünung getroffen:
- Pflanzung straßenbegleitender, schattenspendender Bäume westlich der Rechenau-
erstraße
- Pflanzung stellplatzgliedernder, schattenspendender Bäume
- Pflanzgebote zu Hausgärten mit Bäumen und Sträuchern
- Bauteilbegrünung von Nebengebäuden
- Flachdachbegrünung und Bepflanzung mit ausreichender Bodenüberdeckung der
Tiefgarage
- Dachbegrünung bei Ausführungen von Flachdächern
Durch die mit der Bebauung verbundenen grünordnerischen Maßnahmen kann eine
teilweise Kompensierung der nachteiligen Flächenversiegelung erfolgen und gegenüber
der bislang weitgehend vegetationslosen Fläche des Bolzplatzes eine ökologische
Aufwertung erfolgen.
Ebenso gehen durch die Bebauung (Gebäude, Tiefgarage) des Grundstückes Flächen
verloren, in denen anfallendes Regenwasser frei versickern kann. Diesem Umstand
wurde ebenfalls mit Kompensationsmaßnahmen begegnet:
- Nicht befestigte Frei- und Gartenflächen sind zu begrünen.
- Anfallendes Regenwasser aus Dach- und Hofflächen ist innerhalb des Grundstückes
über geeignete Versickerungsanlagen zu versickern.
- Befestigte Freiflächen sind mit wasserdurchlässigen Decken und Belägen
auszuführen
- Die Decken von Tiefgaragen sind mind. 60 cm unter das Geländeniveau abzusenken
und ebenso hoch mit fachgerechtem Bodenaufbau zu überdecken und zu begrünen.
Die Versickerung der hier anfallenden Regenwässer kann damit an den Rändern der
Tiefgaragen in den kiesigen Grundwasserkörper erfolgen.
- Flachdächer von Dachflächen sind zu begrünen, womit ein zeitverzögertes Einleiten
der Regenwässer in die Versickerungsanlagen ermöglicht wird.
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 17Zum Schutz vor möglichen Starkregenereignissen (bedingt durch den Klimawandel) wurden Festsetzungen zur Mindesthöhenlage des Gebäudes gegenüber dem umgebenden Gelände sowie zur wasserdichten Bauweise für darunter liegende Gebäudebauteile getroffen (siehe hierzu auch Punkt „Wasserwirtschaft“). B 1.12 Wasserwirtschaft Oberflächengewässer sind innerhalb des Planungsgebietes nicht vorhanden. Laut Angaben des Bayerischen Landesamts für Umwelt (LfU) liegt für das Grundstück kein Risiko für Überschwemmungen der Klasse HQ100 vor. Das Gelände ist jedoch für Überschwemmungen der Klasse HQextrem überschwemmungsgefährdet. Dabei kann das Gelände bis zu 2,0 m überflutet werden. Zusätzlich liegt das Grundstück in einem was- sersensiblen Bereich. Da es für Überschwemmungen durch ein Hochwasser der Klasse HQextrem, durch hoch- gehendes Grundwasser, durch extreme Regenereignisse kurzer Dauer oder durch häu- figere Regenereignisse von längerer Dauer keine rechtlichen Vorschriften wie Verbote und Nutzungsbeschränkungen im Sinne des Hochwasserschutzes gibt, verbleibt ein Restrisiko für eine zukünftige Bebauung. Höhenfestsetzungen zum Schutz vor einem potenziellen HQextrem wären unverhältnismäßig bzw. städtebaulich schädlich. Um der Gefährdung durch Starkregenereignisse zu begegnen, wurden im Bebauungs- plan Festsetzungen zur Mindesthöhenlage des Gebäudes gegenüber dem umgebenden Gelände sowie zur wasserdichten Bauweise (auch in Bezug auf das hochliegende Grundwasser) für darunter liegende Gebäudebauteile getroffen. Im Hinweisteil des Bebauungsplanes wurden ausführliche textliche Hinweise auf die vorhanden Gefährdungen durch Wasser sowie zu Schutzmaßnahmen getroffen. B 1.13 Bodenbelastungen/ Kampfmittel/ Bodenbeschaffenheit Im Geltungsbereich sind keine Altlasten bekannt. Ein Risiko von Kriegsaltlasten kann basierend auf einer Kampfmittelvorerkundung (Luftbilddatenbank Dr. Carls GmbH, 16.07.2019) wie folgt bewertet werden: „Für das Projektgebiet „Rosenheim, Pernauerstraße“ konnte nach Auswertung der vorliegenden Luftbildserien und Unterlagen keine potentielle Kampfmittelbelastung ermittelt werden.“ Entsprechende textliche Hinweise wurden im Bebauungsplan vermerkt. Die Topografie des Baugebietes ist weitgehend eben. Die Geländeoberfläche liegt auf ca. 442,80 - 442,85 m über Normalnull. Zur Erkundung der Bodenbeschaffenheit, zur Lage des Grundwasserspiegels, zur Tragfähigkeit sowie zur Versickerungsfähigfkeit des Baugrundes wurde ein Bodengutachten (Geotechnisches Baugrundgutachten/ Ing. Büro Ohin/ Rohrdorf/ 10.07.2019) erstellt. Unterhalb des Mutterbodens (Schichtdicke ca. 40 cm) werden Auenlehme (Schichtdicke ca. 0,7 - 1,6 m) angetroffen. Unterhalb des Auenlehms ist eine tragfähige und versickerungsfähige Schicht aus Grob- und Feinsand sowie Kies vorhanden (Schichtdicke ca. 4,6 - 6 m). Ab einer Tiefe von ca. 6 m stellt sich eine mächtige Seetonablagerung ein, die bei der Bodenprobenentnahme nicht mehr durchstoßen wurde. Der Höchstgrundwasserstand HHW wird im Baugrundgutachten mit 441,50 m ü. NN angegeben. Der mittlere höchste Grundwasserstand MHW wird mit 440,9 m ü. NN abgeschätzt. Im Hinweisteil des Bebauungsplanes wurden entsprechende textliche Hinweise in Bezug auf die Bodenbeschaffenheit, der Versickerungsfähigkeit des Bodens und die Grundwasserstände aus dem geologischen Gutachten getroffen. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 18
B 1.14 Denkmalpflege Innerhalb des Planungsbereiches sowie in der näheren Umgebung befinden sich keine kartierten Baudenkmäler. Bodendenkmäler werden nicht erwartet. Sollten Bodendenk- mäler in der Bauphase zu Tage treten, unterliegen diese der Meldepflicht nach Art. 8 BayDSchG (Bayerisches Denkmalschutzgesetzt). Ein entsprechender textlicher Hinweis wurde in den Hinweisteil des Bebauungsplanes aufgenommen. B 1.15 Soziale und kulturelle Bedürfnisse Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird von dem annähernd vollständig bebau- ten Wohngebiet Erlenau mit seinen bestehenden sozialen, kulturellen und infrastruktu- rellen Einrichtungen umgeben. Im Osten befindet sich in fußläufiger Entfernung das der Naherholung dienende weitläufige Landschaftsschutzgebiet „Innauen Nord“. Westlich des Planungsbereiches direkt angrenzend an das Planungsgebiet liegt das Pfarrzentrum „St. Hedwig“ mit Kirche, Pfarrheim, Pfarrhaus und Kindergarten. Innerhalb des Planungsgebietes wird eine öffentliche Grünfläche/ Parkanlage mit Kinderspielplatz errichtet. Alle Einrichtungen sind auf kurzem Weg fußläufig erreichbar. Durch die bestehenden ÖPNV-Anbindung/ Busverbindung an der Rechenauerstraße sowie Fuß- und Radwege ist die ca. 1,5 km entfernte Rosenheimer Innenstadt mit seinen Einrichtungen gut zu er- reichen. Folgende Einrichtungen sind im näheren Umfeld des Planungsgebietes vorhanden: - Pfarrei „St. Hedwig“ - Pfarrei „St. Nikolaus“ - Kindergarten „St. Hedwig“ - Kindergarten „St. Nikolaus“ - Kindergarten „Schatztruhe“ - Kindergarten „Löwenzahn“ - Heilpädagogische Tagesstätte mit Kindergarten Goethestraße - AWO Haus für Kinder „Erlenau“ - Kinderkrippe „Innzwerge“ - AWO Kinderkrippe „Kleine Bären“ - Grundschule Erlenau - Sonderpädagogisches Förderzentrum – Rosenheim - Caritas, Philipp Neri Schule Ebersbergerstr. - Kinderspielplatz Erlenaustr. - Kinderspielplatz Fischerweg - Kinderspielplatz Hohenzollernpark - Kinderspielplatz Mangfall Durch die Bebauung innerhalb des Plangebietes soll für alle Alters- und Geschlechter- gruppen gleichermaßen qualitätsvoller Wohn- und Lebensraum geschaffen werden. Ein- zelne Nahversorgungseinrichtungen (Lebensmittelmarkt, Bäckerei, Gastronomiebe- triebe, etc.) sind im umgebenden Quartier auch für Personen mit eingeschränkter Mobili- tät vorhanden. Mit Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ sind keine geschlechterspezifischen Auswirkungen zu erwarten. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 186 „Pernauerstraße / Rechenauerstraße“ Endfassung 23.03.2021 Seite 19
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