Beteiligungsmodell zur Stärkung des Eigenkapitals - von Thomas Reisenzahn, Prodinger Tourismusberatung, sowie Georg Brameshuber, SimplyTokenized
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Beteiligungsmodell zur
Stärkung des Eigenkapitals
von Thomas Reisenzahn, Prodinger Tourismusberatung, sowie
Georg Brameshuber, SimplyTokenized
2. Wachsende Schuldenlast
„Der beste Ausweg liegt in der Stär- Die Eigenkapital uoten werden in den nächsten
kung des Eigenkapitals: Ein Beteili- Monaten weiter schlechter. Deshalb wäre eine
gungsmodell“ wurde von den Auto- Eigenkapitalstärkung gerade etzt ein berle-
ren im 1. Quartal 2021 erstellt. Bearbeitung: benselixier für die Hotelbetriebe.
Prodinger Tourismusberatungs GmbH, Zell Viele Hotels haben aufgrund der Erl seinbrüche
am See - Wien, und SimplyTokenized GmbH, und der historisch geringen Eigenkapital uote
Wien. Neben der grundsätzlichen Auseinan- Probleme mit der Bonität. Das geringe Eigenkapital
dersetzung mit dem aktuellen Umfeld, den ist zum Teil bedingt durch niedrige Buchwerte der
Notwendigkeiten zur Stärkung des Eigenka- Hotelliegenschaft bei erheblichen stillen Reserven.
pitals der Tourismusbetriebe sowie der Be- All das wird durch die Covid-19 Krise nochmals
schreibung unterschiedlicher Spielarten und deutlich verschärft . Die letzten Monate haben
deren Auswirkungen, wird in Punkt auch bereits gezeigt: berbrückungs nanzierungen
ausführlich auf ein neues, digitales Beteili- zu nden ist mit h chsten Schwierigkeiten ver-
gungsmodell (Die „Token GmbH“) eingegan- bunden. Außerdem entwickeln sich durch die
gen, das von den beiden Autoren für deren Covid-19 Krise die Bilanzen derart negativ, dass
Unternehmen entwickelt wurde. eine strukturell sinnvolle Betriebsnachfolge nicht
mehr m glich erscheint.
1. Stärkung des Eigenkapitals Die Banken werden steigende Kreditausfälle halb-
Die Covid-19 Krise hat die betriebswirtschaftliche wegs verkraften. Aber für Hotels wird die immer
Basis der Hotel- und Tourismuswirtschaft zerst rt. gr ßere Schuldenlast zum Problem. In der Regel
Ankünfte und Nächtigungen sind um ca. 90 kann fehlende Li uidität nur durch den Banken-
eingebrochen (WIFO, Tourismusanalyse Novem- sektor zur Verfügung gestellt werden. Dieser zeigt
ber bis Dezember 2020). Der Tiefpunkt der Krise sich aufgrund der strengeren Anforderungen
kommt aber noch: So richtig wird die Krise erst aber zunehmend zugekn pft. Schließlich müssen
nach Auslaufen der Covid-Hilfsmaßnahmen 2021 Banken das Ausfallsrisiko im Blick halten und die
bzw. 2022 auf die Hotelbetriebe durchschlagen. Vorgaben der Aufsicht erfüllen. Um für die im
Niemand weiß, wie lange es dauern wird, bis Jahr 2021 befürchtete Insolvenzwelle gerüstet zu
wieder Planungs- und Betriebsführungssicher- sein, legen Banken Wert darauf, bei der Neukredit-
heit gegeben sind. Durch die Staatshilfen wurde vergabe keine zusätzlichen Risiken einzugehen.
erst einmal nur Zeit gekauft. Die Covid-19-Hilfs-
maßnahmen (Kurzarbeit, Fixkostenzuschuss, Laut einer Erhebung der OeNB haben Banken im
Verlustersatz etc.) sind so ausgerichtet, dass dritten Quartal 2020 ihre Richtlinien für Unter-
die Hotelbetriebe gezwungen werden, auf ihr nehmenskredite verschärft und die Risikoauf-
Eigenkapital zurückzugreifen. Die Hotel- und schläge angehoben (ÖNB Statistiken Q3/20, 36).
Tourismuswirtschaft wird nach der Krise somit Die Aufsicht hat aufgrund der Covid-19 Krise die
noch mehr Schulden haben als zuvor. Daher ist ursprünglich geplanten strengeren Vorgaben zur
es wichtig, abseits der Konsumentenentscheidun- Stärkung des Eigenkapitals auf 2021 verscho-
gen, die nanzielle Situation der Hotelbetriebe ben. Dieser Aufschub ist nun Geschichte. Für die
rasch zu verbessern. Damit sie nach der Covid-19 Situation verschärfend kommt hinzu, dass eine
Krise wieder nen und investieren, muss das Bonitätsbeurteilung aufgrund der letzten Bilanz
Eigenkapital gestärkt werden (Jahresabschluss 2020) in den meisten Fällen ei-
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Tokenisierung
nen Rückgang um einige Ratingstufen zur Folge Ausbaupro ekte fest, dass Investitionen ohne hohen
haben wird. Zudem werden Banken ihre Limits Eigenkapitalanteil in der Regel nicht nanzierbar
für die besonders betroffene Hotel- und Touris- sind. Der Grund dafür liegt einerseits im ungewis-
muswirtschaft weiter zurückfahren. Schließlich sen zukünftigen Ertragswert in der Covid-19 Krise
soll niemand Banken vorwerfen können, ein ver- sowie andererseits an den Marktpreisen, die im
meidbares Risiko eingegangen zu sein. Noch aktuellen Marktumfeld deutlich unter den Anlage-
frisch sind die Erinnerungen an die Bankenkrise, kosten liegen. Der erzielbare Cash-Flow reicht somit
gefolgt von der Staatsschuldenkrise. Aufgrund der nicht für eine gänzliche Fremdkapitaltilgung. Die
hohen Wertberichtigungen auf das Kreditportfolio steigende Verschuldung wird dazu führen, dass
von Banken in Schieflage, wurde schlussendlich die Mindestgrenze von acht Prozent Eigenkapital
die öffentliche Hand zur Kassa gebeten um die unterschritten wird (Unternehmensreorganisa-
Banken zu retten. tionsgesetz). Nach der aktuellen Gesetzeslage
müssten Hotelbetriebe sich einem Sanierungs-
Falls Hotelbetriebe eine Finanzierungszusage er- verfahren unterziehen und k nnten damit auch
halten, müssen sie mit h heren Risikoaufschlägen keine weiteren Finanzierungen aufnehmen.
und damit h heren Finanzierungskosten rechnen.
Dass zusätzlich umfangreichere Sicherheiten Im Siebzehn-Jahre-Vergleich zeigt sich, dass Tou-
erforderlich werden, kommt erschwerend hinzu. rismusbetriebe deutlich h here Investitionen
Spezielle Bestimmungen – sogenannte Covenants durchgeführt haben und die Betriebsleistung (GOP)
– werden das Leben auch nicht leichter machen. 1) hinterherhinkt. Um die Weiterentwicklung zu
Finanzierungsrunden mit Kreditinstituten werden erm glichen, muss also die Lücke zwischen An-
damit nicht einfacher. Aus Unternehmersicht lagekosten und Ertragswert entweder durch die
emp ehlt es sich daher, diesem Bereich erh hte Senkung der Anlagekosten oder durch Erh hung
Aufmerksamkeit zu schenken und nach Alter- des Ertragswertes geschlossen werden.
nativen Ausschau zu halten. Das k nnen auch
Beteiligungen sein. Das erfordert ein Umdenken Auswirkungen:
in der Hotel- und Tourismuswirtschaft, bei den a. Das Eigenkapital ist der Risikopolster im Unter-
Banken – und bei der Aufsicht. nehmen und gerade bei Krisen extrem wichtig Ist
zu wenig Eigenkapital vorhanden, ist auch eine
3. Erzielbarer Cash-Flow Banken nanzierung nicht mehr m glich, weil
Klassische Hotelbetriebe im Alpenraum stellen Banken bei Insolvenzen ihre Kredite im Rahmen
derzeit bei der Kapitalbescha ung für Neu- oder der Anfechtung verlieren k nnen.
Abbildung 1: Anlageverm gen vs. Gross Operating Pro t in (4 -Sterne Betriebe); Quelle: HT, 02.2019
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b. Also sind Investitionen immer schwieriger zu das Unternehmen im Eigeninteresse bewerben
nanzieren. Es besteht die Gefahr, dass man „von und Kontakte zu m glichen Partnern herstellen.
der Substanz“ lebt. Das bedeutet: auf längere Sicht
stirbt der Betrieb Crowdfunding galt bisher eher als Variante zur
c. Die Eigenkapital uote sinkt auch durch Schul- Finanzierung touristischer Nischen-Pro ekte;
denaufnahmen im Zuge der Covid-19 Krise. Also Crowdinvesting benennt eine Art der Mittelauf-
muss man das Eigenkapital erh hen. nahme für Unternehmen oder Hotels. Hierbei
k nnen Beteiligungen an Unternehmen erworben
4. Unterschiedliche Formen der Hotelbeteiligung werden. Diese Beteiligungen verbriefen einen
Die Prodinger Beratungsgruppe hat gute Erfahrun- Anspruch auf einen Anteil am Unternehmens-
gen mit Beteiligungskapital gemacht. Nachfolgend gewinn sowie häu g auch am Verkaufserl s. Sie
werden einige Ideen dargestellt. k nnen verkauft werden. Beim Crowdinvesting
Das Interesse an Immobilien bleibt hoch. Egal ist, wird, ähnlich wie beim Crowdfunding, das Risiko
ob Geld in reale Ob ekte, Fonds oder über andere auf mehrere Investoren verteilt.
Finanzierungsmodelle investiert wird. Der Run
auf das „Betongold“ hält an und wurde durch Folgende touristische Modelle k nnen dem Crowd-
die Covid-19 Krise nochmals befeuert. Auch in investing zugeschrieben werden:
den neuen Formen der Crowd nanzierung sind
Immobilien-Pro ekte immer wichtiger geworden. 4.2. Kauf- und Rückpacht Modell
Crowdfunding für Immobilien hat mittlerweile Bei Kauf- und Rückpacht-Modellen handelt es
den gr ßten Anteil im Rahmen dieser Finanzie- sich um Multi-Ownership Tourism Accommoda-
rungsform. Es ist dies der Bereich, der auch am tion Models. Der Investor Emittent erhält einen
stärksten wächst. Diese Tatsache sollte in der Anteil am Unternehmen oder an dessen zukünf-
Hotellerie aufmerksam verfolgt werden. tigen Gewinnen und Wertsteigerungen. Die Ma-
ximierung der Rendite und die Unterstützung
4. . ro d nanzierung des Unternehmens stehen im Vordergrund. Das
Man kann folgende Varianten des Crowdfun- Kauf- und Rückpacht-Modell bezieht sich auf den
dings unterscheiden, die für die Hotellerie von Kauf einer Immobilie mit der speziellen Absicht
Interesse sind: der anschließenden Hotelvermietung
» Klassisches Crowdfunding bzw. belohnendes » Es werden Anteile bzw. Hoteleinheiten zur Anlage
Crowdfunding (Reward-Based Crowdfunding oder erworben
Crowd Supporting, aufgeteilt in Crowdfunding » Die Einheiten werden pari ziert und dienen
und Pre-Selling): Reward-based Crowdfunding dem Investor als Sicherstellung
dient der Pro ekt nanzierung durch die Masse. » Der Fokus muss auf der touristischen Weiter-
Die Kapitalgeber erhalten ein nicht- nanzielles vermietung über ein Hotel liegen
Dankesch n (Hotelgutscheine oder sonstige » Es besteht also Rückvermietungspflicht
Goodies). » Buy-to-use-and-let Eigennutzungsrecht über
» Fre m d ka p i t a l b a s i e r t e s Crowd f u n d i n g einen Beherbergungsvertrag m glich
(Lending-based Crowdfunding): Lending-
based Crowdfunding (Crowdlending) ist der Merkmale:
Verleih von Kapital mit Darlehenstilgung und » Hoteleinheiten sind keine Apartments von
Zins. Es handelt sich dabei in der Regel um Anlegern, sondern stehen nur zur Gäste-
sogenannte Nachrangdarlehen. Das bedeutet: beherbergung zur Verfügung
Im Insolvenzfall gibt es gegebenenfalls kein » Buchungen, auch des Eigentümers, erfolgen
Geld zurück. über die Hotelrezeption
» Investierendes Crowdfunding oder Crowd- » Der Betrieb wird als Hotel professionell geführt
investing (E uity-Based Crowdfunding oder und vermarktet
Crowdinvesting genannt): Crowdinvesting » Dass daraus keine Freizeitwohnungen („kalte
bedeutet „Schwarm nanzierung für Unternehmen Betten“) entstehen kann über Jahrzehnte
und Immobilien“. Dabei beteiligen sich regelmäßig vertraglich abgesichert werden
mehrere Investoren (Eigenkapitalgeber) an » Touristische Interessen stehen immer im
Unternehmen und pro tieren im Gegenzug von Vordergrund
etwaigen Gewinnen und der Entwicklung des
Unternehmenswertes. Das erste Crowdfunding- 4.3. Fractional Ownership (Anteilsbesitz)
Pro ekt in Bezug auf Immobilien war die Dieses Modell basiert auf dem Verkauf von Antei-
Finanzierung der Freiheitsstatue in New ork. len an einem Ob ekt oder einer Gesellschaft, die
Neben der bloßen Finanzierung erhalten die im Besitz mehrerer Eigentümer steht. Die Eigen-
Unternehmen engagierte Multiplikatoren, die tümer kaufen ihre Anteile in der Regel von einer
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zuständigen Managementgesellschaft, die für die 5.1. Kriterien für den Hotelbetrieb
Instandhaltung des Ob ektes bzw. der Ob ekte, Bei einem Beteiligungsmodell sind folgende Kri-
die Planung der ährlichen Betriebsoperation terien zu beachten:
sowie für die professionelle Hotelvermietung » Nur bestehende Hotelbetriebe k nnen mit dem
verantwortlich ist. Die Anteile der Investoren Beteiligungsmodell bedient werden. Es sollten
k nnen zu edem Zeitpunkt verkauft werden. Die keine neuen Hotelpro ekte damit erfasst werden.
Renditen, Gewinne und Verluste entstehen durch » Bewertung des Unternehmens nach einer
den aktuellen Wert der Anteile. Ertragswertmethode.
» Einheitliche, touristische Betreibung als Hotel.
In den Vereinigten Staaten gibt es Fractional Ow- » Bei Fremdbetreibung durch eine Betriebs-
nership Hotelkonzepte seit den 19 0-er Jahren. gesellschaft müssen langfristige, einheitliche
Sie starteten hauptsächlich in Skigebieten. Im Miet- und Betreiberverträge von mindestens
Jahr 2000 begannen unter anderem die Luxusho- 1 Jahren vorliegen.
telunternehmen Ritz-Carlton und Four Seasons » Der Betreiber führt sein eigenes Marketing
Fractional Ownership Modelle anzubieten, was das (Homepage, Reservierungssysteme etc.) durch.
Image und den Wert des Anteilsbesitzes steigerte. » Allgemeinflächen bleiben im Eigentum des
Betreibers Hoteliers.
Merkmale: » Hotel- bzw. Gastgewerbekonzession sind
» Fractional Ownership ist eine Methode zum Kauf vorhanden.
von Immobilien, an der mehrere Käufer beteiligt » Die Eigenkapitalgeber k nnen einen eige-
sind. Jeder Eigentümer hält einen Teil des Titels nen Aufenthalt über einen touristischen
bzw. unterschiedliche Anteile. Beherbergungsvertrag buchen. Sie bezahlen
» Die Investoren sind an einer Hotel-Besitz- ortsübliche Logismieten (Es dürfen keine
gesellschaft oder Managementgesellschaft Freizeitwohnsitze entstehen).
beteiligt. Bei einem Anteilsbesitz besitzt der » Die langfristige Betriebsfunktionalität wird durch
Investor (Eigenkapitalgeber) eine Beteiligung ein standardisiertes Controlling mit einem Pool
an einem Hotel (Verm genswert). Da der Wert aller Einnahmen, Ausgaben und Rücklagen
der Immobilie steigt, steigt auch der Wert des sichergestellt.
Eigenkapitals des Investors. Zusätzlich erhält er
auch eine ährliche Rendite. Das Betriebskonzept eines solchen Beteiligungsho-
tels sollte folgende Punkte beinhalten:
5. Prodinger-Beteiligungsmodell » Professionelle Betriebsgesellschaft (Betreiber
Die Bandbreite, in der eine Kapitalbeteiligung Hotelier): Damit die Einheiten tatsächlich ver-
angeboten und durchgeführt werden kann, reicht mietet werden, braucht es einen professionellen
von Fremdkapital bis zum Eigenkapital. Im Pro- Betreiber. Ein überzeugender Betreiber verfügt
dinger Beteiligungsmodell k nnen sich Einheimi- über die n tigen Hotel-Vertriebskanäle und
sche, Gäste oder Anleger an einem Hotelbetrieb ist auf die Einnahmen aus der Vermietung
beteiligen. Gäste und Anleger haben dabei die angewiesen (Ertrags- bzw. Kosten-Pool).
M glichkeit, das Wachstum des Hotels weiterhin blicherweise werden Betreiberverträge
zu unterstützen und von Renditen oder Nächti- mit Laufzeiten von 1 bis zu 20 Jahren
gungsgutscheinen zu pro tieren. abgeschlossen. Dabei gilt: Je glaubwürdiger
der Betreiber und e bindender der Vertrag,
Dem Investor als Eigenkapitalgeber bietet das desto besser stehen die Chancen, dass das
Prodinger-Beteiligungsmodell in erster Linie Si- Beteiligungsmodell funktioniert.
cherheit des eingesetzten Kapitals. Dies kann » Marktgerechtes Angebot an Hotel-Service-
durch die Begründung von Eigentum, z.B. über leistungen: Für den erfolgreichen Betrieb eines
eine Parifzierung, garantiert werden. Es ergeben Hotels braucht es ein marktgerechtes Angebot
sich Renditechancen und Wertsteigerungspo- an Serviceleistungen. Bei der Beurteilung gilt
tentiale. Ein wesentlicher Aspekt ist die M glich- primär die Umsetzung der Sterne-Klassifi-
keit, Nächtigungsgutscheine samt Zusatznutzen zierungsrichtlinie als Voraussetzung und
aus dem Hotelbetrieb (kostenfrei oder gegen Qualitätsmerkmal.
Unkostenbeitrag) zu bekommen. Zinsen bzw. » Damit ein Beteiligungsmodell die betriebs-
Renditenauszahlungen k nnen ebenfalls in Form wirtschaftlich notwendige Jahresauslastung
von bernachtungsgutscheinen weitergegeben von 0 bis Prozent erreichen kann, muss
werden. Ob dem Eigentümer (Investor) ein Teil den Gästen erfahrungsgemäß zusätzliche
der Einkünfte (Rendite, Zinsen) garantiert wird Infrastruktur geboten werden, wie beispielsweise
oder nicht, hängt vom eweiligen Konzept und ein Wellnessbereich oder eine Freizeitanlage als
von der vertraglichen Regelung ab. „Schlechtwetter-Alternative“.
April 2021 Tourismus Wissen – quarterly | 105Tokenisierung
» Rücklagen: In einem erfolgreichen Betriebsmodell Freizeitwohnungen umgewandelt wird. Es sollte
sind von Anfang an berlegungen zur eine kommerzielle Hotelnutzung der Liegenschaft
Instandhaltung (FF E Rücklagen) enthalten. vorgeschrieben und m glichst kein Platz für Um-
Die ährliche Speisung aus den Einnahmen ist nutzungen vorhanden sein.
ein gutes Indiz für die Planung werterhaltender
Renovationen. 5.2. Kurzfassung der rechtlichen Rahmen-
» Ausstattung der Hoteleinheiten: Eine pro- bedingungen
fessionelle Vermietung setzt voraus, dass alle Eine Besitzgesellschaft GmbH Co KG mit dem
Einheiten bezüglich Qualität und Ausstattung Sonderbetriebsverm gen Hoteleinheiten etc.
einem Hotelkonzept folgen und nach ein- schließt einen Pachtvertrag mit einer Betreiber-
heitlichen Maßstäben eingerichtet sind. Ziel gesellschaft, wobei diese Betriebsgesellschaft auch
ist die Gleichwertigkeit aller Hoteleinheiten. das Eigentum an den wichtigen Teilen (Rezeption,
» Vermietungstaugliche Gr ße und Struktur: Die Restaurant, Lagerräume, Wellness etc.) besitzt.
Gr ße des Hotels muss eine gewinnbringende » Der Eigenkapitalgeber hat entsprechend seiner
Vermietung bzw. einen Mindestumsatz er- Investitionsh he Anteile an der Besitzgesellschaft.
m glichen. Erfahrungsgemäß kann ein seri - » Die Besitzgesellschaft hat einen Pachtvertrag
ser Betreiber ein Pro ekt ab 0 Einheiten be- mit der Betreibergesellschaft.
triebswirtschaftlich führen. Bei weniger Einheiten » Der Eigenkapitalgeber kann individuell nan-
ist zu prüfen, ob es Synergien aus anderen zieren und seine Anteile als Pfand anbieten.
Pro ekten des Betreibers gibt. Steuerlich k nnen die Zinsen abgeschrieben
» Die Eigenkapitalgeber haben kein vorbehaltenes werden.
Eigennutzungsrecht. Sie haben die M glichkeit,
sich wie eder andere Gast einzubuchen, und zwar 5.3. Steuern: Keine Ungleichbehandlung von
nur für eine Zeitspanne, wie es für Urlaubsgäste Zinsen beim Empfänger
üblich ist. Die Eigenkapitalgeber haben Einkünfte aus Ver-
» Der Eigenkapitalgeber kann edoch Nächti- mietung und Verpachtung. Wenn die Beteiligungs-
gungsgutscheine nutzen. gesellschaft (Besitzgesellschaft) auch betrieblich
» tätig ist, kommen Einkünfte aus dem Gewerbebe-
Bestimmungen in der Raumordnung k nnen trieb dazu. Gewinne aus dem Verkauf der Anteile
verhindern, dass das Hotel in herk mmliche unterliegen der Immo-ESt.
Abbildung 2: Beteiligungsmodell
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Beim Eigenkapitalgeber (Investor) werden die 6.1. Blockchain Technologie
erhaltenen Zinsen aus Beteiligungs-Pro ekten Es gibt zahlreiche Anwendungsm glichkeiten der
als Einkünfte aus Kapitalverm gen versteuert. Blockchain in der Immobilienwirtschaft: etwa
Gewinne aus der Steigerung des Unternehmens- der Kauf eines Grundstücks, oder die Beteiligung
wertes unterliegen beim Verkauf der Kapitaler- an einem Hotel. Hierbei wird der Käufer als Ei-
tragsteuer. gentümer in einer Urkunde eingetragen. Diese
Beim Unternehmen ist bei Abgabe von Unter- Information wird in der Blockchain abgelegt. Kurz
nehmensanteilen oder bei der Gewährung von gesagt, eine Blockchain ist ein virtuelles Register,
Genussrechten keine Steuerleistung fällig. Je- in dem digitale Transaktionen dezentral gespei-
doch k nnen auch Dividendenausschüttungen chert werden, basierend auf der Blockchain- bzw.
und sonstige Formen der Gewinnbeteiligung Distributed Ledger Technologie. Für eden ist über
nicht steuermindernd geltend gemacht werden. den entlichen Schlüssel ersichtlich, wer der
Beim Prodinger Beteiligungsmodell ist der er- Käufer bzw. Investor der Urkunde ist. Mit dem
haltene Betrag als Betriebseinnahme zu werten privaten Schlüssel kann der Käufer die Urkunde
und wirkt damit gewinnerh hend, während er an andere übertragen.
beim Eigenkapitalgeber als Betriebsausgabe Kern dieser Abwicklung ist die Tokenisierung.
absetzbar ist. Ein Token ist ein Datensatz innerhalb des Da-
tenhaltungssystems, der Blockchain. Der Token
6. Das digitale Beteiligungsmodell: eine stellt eine Information in diesem System dar, die
zukun sgerichtete eiterent icklung Rechte repräsentieren kann und in der Blockchain
Eine Weiterentwicklung des Crowdfundings nimmt mit den Schlüsseln einem oder mehreren Käufern
international an Bedeutung zu: Die besondere bzw. Investoren zugeordnet werden kann.
Form des Crowdfundings mit Initial Coin O erings
(ICOs) auf der Grundlage der Blockchain-Techno- Betrachtet man die Blockchain Technologie, ist
logie. Zahlreiche Blockchain-Pro ekte konnten in es o ensichtlich, dass der hohe und kaum mani-
den vergangenen Jahren Milliarden zur Unter- pulierbare Sicherheitsstandard wom glich eine
nehmens nanzierung einsammeln. Oft werden Veränderung, wenn nicht gar eine Revolution in
solche Pro ekte im Zusammenhang mit Immobi- diesem Segment hervorbringen kann. Aber die
lien nanzierungen, als Real Estate Crowdfunding Rechtsseite ist nur ein denkbarer Anknüpfungs-
Pro ekte, abgewickelt. punkt. Theoretisch führt dies dazu, dass sämtliche
Transaktionen ohne Mittelsmänner und aufwen-
Der üngste Trend geht über zur Tokenisierung von dige Prozesse abgeschlossen werden k nnen.
Immobilien. Die Tokenisierung ist eine weitere
Entwicklung des Crowdfunding auf Basis der Block- Die Zukunft des Finanz- und Kapitalmarkts wird
chain-Technologie. Der Zweck der Tokenisierung auf der Blockchain-Technologie beruhen. Arbei-
einer Immobilie ist dem Eigentümer zu erm g- ten der Europäischen Zentralbank (EZB) zum
lichen, sich ederzeit schnell und unkompliziert Digitalen Euro, erste Entwürfe der Europäischen
li uide Mittel durch die Ausgabe von Token zu Kommission zur Integration der Technologie in
bescha en. Aus der Sicht der Token-Käufer ist der der Kapitalmarktinfrastruktur sowie nationale
Vorteil der Tokenisierung, dass die Token unmit- Pionierleistungen wie das liechtensteinische Block-
telbar, weltweit auf einer entlich zugänglichen chain-Gesetz (Token- und VT-Dienstleister-Gesetz;
Plattform in sehr kleiner Stückelung rund um die TVTG) sind Beleg dafür. Auch in sterreich wurden
Uhr handelbar sind. Außerdem erm glicht diese bereits Aktien einer Aktiengesellschaft mit Hilfe
Technologie, dass man weltweit einen Anspruch der Blockchain Technologie tokenisiert.
auf den Cashflow einer Immobilie mittels Token
erwerben kann. 6.2. Internationale Beispiele: St. Regis
Mit dem digitalen Beteiligungsmodell werden Aspen Resort
regulatorische Unsicherheiten beseitigt, um eine Im Jahr 201 sorgte ein Crowdfunding Pro ekt für
breite Anwendung des Modells zu erm glichen. Aufsehen: Das St. Regis Aspen (im Bereich der
Dies garantieren die Netzwerkpartner der Prodin- Marriot-Gruppe) ist eine Hotelanlage im Luxus-
ger Beratungsgruppe, Stadler V lkel Rechtsanwälte, segment mitten im Herzen des nordamerikani-
TPA, SimplyTokenized und Guiding Innovators, schen Ski-Zirkus in Aspen, Colorado. Dieser Teil
welche schon ahrelange Erfahrung in diesem der Rocky Mountains ist unter anderem berühmt
ungen Gebiet mitbringen. Die Netzwerkpartner für die FIS Weltcup Skirennen, die ESPN Winter
haben in sterreich auf Basis der Blockchain Games und das The Aspen Music Festival. Das
Technologie die ersten Initial Coin O erings, Wert- St. Regis ist Teil der Marriot-Gruppe.
papieremissionen und Tokenisierungen von Aktien Im Rahmen eines entlichen Token-Angebots
erfolgreich durchgeführt. wurden 1 ,9 der Anteile der Gesellschaft „Aspen
April 2021 Tourismus Wissen – quarterly | 107Tokenisierung
Digital Inc.“ des St. Regis Aspen um USD 1 Millio- • die Ausschüttung des ährlichen Ertrages
nen an ein internationales Investorenpublikum und
verkauft. Dabei konnten Investoren mit einer • die Wahrung der Gesellschafterrechte (insb.
Stückelung ab USD 1 einen Anteil bzw Token, Stimmrechte).
genannt „Aspen Digital“, erwerben. Der übrige » Token sind frei übertragbar; es ist kein
Anteil verbleib im Eigentum der Altgesellschafter. Notariatsakt notwendig.
Um den Anreiz für die Investoren zu erh hen,
wurde ein Aspen St. Regis Owner Program auf- Dadurch k nnen folgende Ziele erreicht werden:
gelegt, das Vergünstigungen bei Nächtigungen Erh hte Eigenkapitalausstattung: Die Finanzierung
und sonstigen Angeboten des St. Regis vorsieht. durch Token stellt wirtschaftlich die Aufnahme
Damit wurde am US-amerikanischen Markt ein von frischem Eigenkapital dar.
tokenisiertes Crowdfunding-Pro ekt auf Basis der » Standardisierung: bertragung, Tausch und
Blockchain Technologie erfolgreich durchgeführt. Handel sind m glich; Investoren sind daher
flexibel und nicht an das Unternehmen gebunden.
6.3. Das digitale Beteiligungsmodell: » Rechtssicherheit: Jede Transaktion wird im
Die „Token GmbH“ DLT-Register Blockchain eingetragen; das
Das Modell basiert auf einer sterreichischen gewährleistet die gleiche Sicherheit wie das
GmbH. Die GmbH ist die am weitesten verbreitete Handelsregister.
und gleichzeitig die beliebteste Rechtsform bei » Digitalisierung: Die gesamte Struktur kann digital
KMUs und Familienunternehmen. Im Mittel- abgewickelt werden, ohne physische Präsenz; dies
punkt des Modells steht die Tokenisierung von erlaubt eine internationale Investorenansprache.
GmbH-Anteilen als eine neue Form der Unterneh- » Individuelle Gestaltung: Das Modell er-
mens nanzierung zur Stärkung des Eigenkapitals. m glicht eine Gestaltung, die näher am Ge-
schäftsmodell orientiert ist. Mit Nutzungs- und
Die Ausgabe von Token erfolgt durch eine Be- Gutscheinmodellen k nnen Investoren auch
triebs-GmbH. Dieser sogenannte Token ist ein emotional gebunden werden.
Blockchain-Wert, welcher Rechte repräsentiert
und einer oder mehreren Personen zugeordnet 6.4. Steuerliche Würdigung der Token GmbH
werden kann. Das sind digitale „Container“, die Token sind Krypto-Assets im Steuerrecht. Die
Rechte und Pflichten von Vertragsparteien regeln. steuerliche Einordnung folgt nach der eweiligen
Die Transaktionen werden in einem digitalen Krypto-Asset Klasse. Da es sich um die Tokenisie-
Hauptbuch dezentral gespeichert, auf Basis der rung von GmbH-Anteilen handelt, liegen „Security
Distributed Ledger Technologie Blockchain. Im Token“ vor. Die steuerliche Würdigung des Security
vorliegenden Modell repräsentiert der Token wirt- Token richtet sich nach der schuldrechtlichen
schaftlich einen GmbH-Anteil. Mit dem Modell Vereinbarung. Tokeninvestoren erwerben im Zeit-
wird das Stammkapital einer GmbH in kleine punkt des Erwerbs der Token wirtschaftliches
Anteile geteilt. Diese werden mit Hilfe eines Treu- Eigentum an den GmbH-Anteilen. Sie werden
händers Investoren zur Zeichnung angeboten. steuerlich behandelt wie bei einer direkten Be-
Der Treuhänder garantiert den Investorenschutz teiligung an der GmbH. Bei der GmbH wird die
und die Ausschüttung des ährlichen Ertrages. Tokenausgabe steuerneutral behandelt; der Emis-
Die Anteile werden durch Token repräsentiert. sionserl s ist als Kapitalrücklage im Eigenkapital
Folgende Schritte sind bei der Umsetzung zu auszuweisen. Bei den Altgesellschafter liegen
berücksichtigen: Einkünfte aus Kapitalverm gen im Zeitpunkt der
» Eigentümer übergeben einen Anteil (z.B. 10 ) Tokenisierung vor.
einem Treuhänder (Rechtsanwalt).
» Der Treuhänder übernimmt mit der GmbH (z.B. Fußnote 1: 1 Der GOP (Gross Operating Pro t) ist für die
Hotel- und Tourismusbetrieb) die Tokenisierung Messung des operativen Erfolges von großer Bedeutung. Er
der treuhändig übernommenen Anteile. ist die Di erenz zwischen Erträgen bzw. Erl sen und den
» Token repräsentieren Eigenkapital: Ge sell- operativen Kosten eines Hotel- oder Restaurantbetriebes.
schafterstellung wird durch Treuhänder und Nicht enthalten im GOP sind vor allem Abschreibungen,
durch Eintragung in das DLT-Register Blockchain Miete, Pacht, Leasing, Steuern sowie Fremdkapitalzinsen.
garantiert. Der GOP wird in der Erträge gesamt dargestellt. Diese
» Die Gesellschaft emittiert Token gegen Leistung Kennzahl ist sowohl für innerbetriebliche als auch für
eines Token-Zeichnungspreises. zwischenbetriebliche Vergleiche von großer Bedeutung.
» Der Treuhänder garantiert und übernimmt Sie ist unabhängig von der Art und Fristigkeit der Finan-
gegenüber Investoren zierung und Abschreibungspolitik des Unternehmens.
• die gesellschaftsrechtliche bertragung der Aus dem GOP sind vor allem die Abschreibung und die
GmbH-Anteile (auf Wunsch des Investors), Fremdkapitalzinsen zu decken.
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