Colliers: Top 7 Bürovermietungsmärkte entwickeln sich unterschiedlich
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Pressemitteilung
Colliers: Top 7 Bürovermietungsmärkte entwickeln sich
unterschiedlich
• Fast 1,2 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz in den TOP 7
im ersten Halbjahr 2021
• Der zehnjährige Durchschnitt wird um ein Viertel verfehlt
• Spitzenmieten bleiben stabil
• Projektpipeline füllt sich weiter bei starker Belegungsquote
• Leerstand steigt erneut leicht an auf 4,1 Prozent
Frankfurt/Main, 6. Juli 2021 – Nach Angaben von Colliers wurden im ersten Halbjahr 2021 in den sieben
größten Bürozentren Deutschlands rund 1.177.300 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Gegenüber
dem ersten Halbjahr 2020 entspricht das einem leichten Rückgang von 5,6 Prozent. Der zehnjährige
Durchschnitt wurde um 25 Prozent unterschritten. Die Marktaktivität ist aber an den einzelnen Standorten
unterschiedlich ausgeprägt.
Stephan Bräuning, Head of Office Letting bei Colliers: „Die Büromärkte stehen erwartungsgemäß noch
immer unter dem Eindruck der Pandemie. Zwar kehren die Beschäftigten aufgrund sinkender
Inzidenzwerte und steigender Impfquoten wieder vermehrt in die Büros zurück, doch stehen die
marktwirksamen Entscheidungen über zukünftige Flächenbedarfe größtenteils noch aus.
Investitionsentscheidungen, zu denen auch Flächenanmietungen oder Standortverlagerungen gehören,
werden vor dem Hintergrund noch nicht absehbarer Spätfolgen der Pandemiemaßnahmen geschoben.
Viele Firmen entwickeln derzeit Konzepte für ihre Büros der Zukunft und adjustieren Anforderungsprofile.
Die gewichtete Leerstandsrate steigt, wie von uns erwartet, erneut leicht an und notiert aktuell bei
4,1 Prozent.“
Teilweise deutliche Unterschiede beim Flächenumsatz in den einzelnen Städten
Wie schon im ersten Quartal entwickeln sich die Büromärkte der TOP 7 nicht einheitlich. Im ersten
Halbjahr wurden in Berlin insgesamt 309.000 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Das entspricht
einem leichten Rückgang von 6 Prozent verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 und auch der
zehnjährige Durchschnitt wurde um rund 8 Prozent verpasst. Insgesamt ist die Stimmung am Berliner
Markt aber positiv und es befinden sich mehrere größere Gesuche am Markt.
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Pressemitteilung Den zweiten Platz belegt München mit einem Flächenumsatz von nur rund 230.200 Quadratmetern. Gegenüber den ersten sechs Monaten 2020 ist dies ein Rückgang von knapp 29 Prozent. Zwar waren die letzten drei Monate etwas umsatzstärker als das erste Quartal, allerdings liegt das Ergebnis noch deutlich unter Vorkrisenniveau und ist Ausdruck des derzeitig sehr ruhigen Marktgeschehens. Auf Platz drei folgt die Hansestadt Hamburg. Hier wurden im ersten Halbjahr 213.000 Quadratmeter umgesetzt. Die letzten drei Monate waren etwas umsatzschwächer, was auch daran lag, dass einige größere Mietverträge im ersten Quartal erfolgreich abgeschlossen werden konnten. Grundsätzlich ist die Stimmung am Markt aber recht positiv. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 liegt der Flächenumsatz fast 22 Prozent höher. Der zehnjährige Durchschnitt wurde dennoch um rund 10 Prozent verfehlt. Es folgt mit einem Halbjahresumsatz von 166.700 Quadratmetern Frankfurt. Hier war das kleinflächige Segment recht aktiv und in Verbindung mit dem Abschluss von knapp 20.000 Quadratmetern durch Nestlé ergibt sich ein gegenüber dem Vorjahreszeitraum um fast 49 Prozent verbessertes Bild. In Köln wurden in den vergangenen sechs Monaten insgesamt 110.000 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 ist das eine Steigerung von gut 29 Prozent. In der Domstadt gab es mehrere größere Abschlüsse und eine anmietungsfreudige Öffentliche Verwaltung, die das Ergebnis maßgeblich trägt. Um fast 31 Prozent sank der Flächenumsatz im Vergleich zur Vorjahresperiode in Düsseldorf. In der Landeshauptstadt wurden nur 97.500 Quadratmeter Büroflächen im ersten Halbjahr 2021 umgesetzt. Die Aktivität war in allen Segmenten verhalten, und es wurde kein Abschluss über 5.000 Quadratmeter registriert. Auch Stuttgart verzeichnet ein äußerst schwaches Halbjahresergebnis in Höhe von 50.900 Quadratmetern. Das Ergebnis der letzten drei Monate blieb nochmal hinter dem ersten Quartal zurück. Anders als in der Vergangenheit spielt das verarbeitende Gewerbe auf dem Vermietungsmarkt derzeit keine Rolle. Einzig das kleinflächige Segment erzielte ein solides Ergebnis. Leerstand steigt wie erwartet erneut an Die flächengewichtete Leerstandsrate ist um 30 Basispunkte auf aktuell 4,10 Prozent gestiegen. Im ersten Halbjahr 2020 lag sie noch bei 3,1 Prozent. Rund 3,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen derzeit in den TOP 7 zur kurzfristigen Anmietung bereit. Untermietflächen werden weiterhin nur vereinzelt angeboten, spielen aber keine marktprägende Rolle. In Berlin stieg die Leerstandsrate ausgehend vom Vorquartal um 40 Basispunkte auf 2,4 Prozent. Trotz des Anstieges ist die Hauptstadt weiterhin der Büromarkt mit dem niedrigsten Wert unter den TOP 7. In Seite | 2
Pressemitteilung vier weiteren Städten bleibt die Leerstandsrate unter der 5-Prozent-Marke, die potenzielle Flächenknappheit signalisiert. In Köln liegt sie unverändert bei 2,6 Prozent, während sie in Stuttgart um 10 Basispunkt auf 3,1 Prozent stieg. Einen ähnlich geringen Anstieg erlebte der Hamburger Büromarkt, hier stieg die Leerstandsrate um 20 Basispunkte auf aktuell 3,4 Prozent. Etwas größer fiel der Anstieg in München aus. In der Landeshauptstadt wurde eine Steigerung von 40 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal registriert, damit notiert die Leerstandsrate derzeit bei 4,4 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal fiel der Anstieg in Düsseldorf am größten aus. Der Anstieg um 70 Basispunkte führt zu einer Leerstandsrate von derzeit 6,7 Prozent. Die höchste Leerstandsrate unter den größten Bürozentren Deutschlands hat weiterhin Frankfurt. Sie liegt nun bei 7,5 Prozent, nachdem sie um 30 Basispunkte angestiegen ist. „Unseren Erwartungen entsprechend sind die Leerstände an allen TOP 7 Standorten erneut angestiegen. Auch in den nächsten Monaten wird der Leerstand weiter ansteigen. Wir prognostizieren Leerstände von 2,5 Prozent in Berlin bis 8,8 Prozent in Frankfurt. In den Jahren 2023/2024 werden unter dem jetzt einschätzbaren konjunkturellen und strukturellen Einfluss der Corona-Krise die Höchststände der Leerstandsentwicklung erwartet. In den TOP 7 bedeutet dies keinen strukturellen Bruch der bisherigen Entwicklung, auch wenn die Leerstände an den meisten Standorten am Ende des Betrachtungszeitraums höher liegen werden als vor der Krise“, ordnet Bräuning ein. Gute Belegungsquote bei anhaltender Entwicklungstätigkeit In diesem Jahr werden über 1,6 Millionen Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt. Die Belegungsquote dafür beträgt derzeit rund 71 Prozent. Das ist eine Steigerung von 8 Prozentpunkten gegenüber dem ersten Quartal 2021. Bis zum Jahresende 2023 werden, nach aktuellem Stand, über 5 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen in den TOP 7 geschaffen. Das sind rund eine halbe Million Quadratmeter mehr als noch zum letzten Quartalswechsel bekannt waren. Bräuning kommentiert: „Die Bautätigkeit hat wieder angezogen und Projektentwickler schauen optimistischer in die Zukunft. Ein potenzielles Risiko ist die derzeitige Rohstoffknappheit und damit verbundene Preisanstiege bei Baumaterialien. Das betrifft aber eher Projekte, die noch nicht so weit fortgeschritten sind. Bei Gebäuden, die noch in diesem Jahr fertiggestellt werden, sehen wir derzeit keine Verzögerungen. Auch die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen ist weiterhin groß.“ Spitzenmieten stabil, Durchschnittsmieten bewegen sich uneinheitlich Bei den Spitzenmieten kam es in den letzten drei Monaten nur zu kleineren Anpassungen in den TOP 7. „Die Stabilität der Spitzenmieten ist Ausdruck der anhaltenden Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in Top-Lagen und der damit verbundenen Zahlungsbereitschaft der Nutzer. Außerhalb dieser Prime Seite | 3
Pressemitteilung Objekte kommt es vereinzelt zu Mietpreissenkungen. Im Allgemeinen bleiben die Mieten aber recht stabil. Zwar kam es an einzelnen Standorten zuletzt zu leichten Anpassungen, diese fanden aber von einem sehr hohen Ausgangsniveau statt, so dass man nicht von einem Einbrechen der Preise sprechen kann. Auf der anderen Seite haben die Mietpreise an einigen Standorten nochmal zugelegt und zeigen sich weiterhin unbeeindruckt durch die Corona-Pandemie“, analysiert Bräuning. Wie gewohnt weist Frankfurt die höchste Spitzenmiete mit 45,00 Euro pro Quadratmeter auf. Im Quartalsvergleich kam es hier zu keiner Änderung. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 ist das ein minimaler Rückgang von 1 Prozent. In Berlin sinkt die Spitzenmiete verglichen mit dem ersten Quartal 2021 um 80 Cent. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2020 ist das ein Rückgang um 2,5 Prozent. Der Rückgang der Mieten in Berlin ist nicht als direkte Folge von Corona zu sehen, sondern eine natürliche Marktanpassung nach dem rasanten Wachstum der letzten Jahre. Außerdem mangelt es aktuell an Top- Objekten, für die die Nutzer bereit sind Höchstmieten zu zahlen. Unverändert bei 39,00 Euro pro Quadratmeter notiert die Spitzenmiete in München. Auch gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist das nur ein leichter Rückgang um rund 1 Prozent. Keine Veränderung, weder zum Vorquartal noch zum Vorjahreszeitraum, gab es in Hamburg. Die Spitzenmiete liegt weiter stabil bei 30,00 Euro pro Quadratmeter. Gleiches gilt für Düsseldorf. Auch in der Landeshauptstadt Nordrhein- Westfalens gab es keine Anpassungen und die Spitzenmiete liegt weiterhin bei 28,50 Euro pro Quadratmeter. Auch Stuttgart verzeichnet gegenüber dem Vorquartal eine stabile Spitzenmiete von 25,00 Euro pro Quadratmeter. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 ging es in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs um fast 2 Prozent nach unten. In Köln liegt die Spitzenmiete unverändert gegenüber dem Vorquartal bei 25,75 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Zuwachs von 3 Prozent verglichen mit der Vorjahresperiode. Bei den Durchschnittmieten war etwas mehr Bewegung zu beobachten. Die höchste durchschnittliche Miete wird in Berlin bezahlt. In der Hauptstadt kostet der Quadratmeter Bürofläche derzeit durchschnittlich 27,50 Euro. Das bedeutet einen leichter Rückgang um 50 Cent gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres (-1 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum). In Frankfurt hingegen stieg die Durchschnittsmiete um 50 Cent auf 23,00 Euro pro Quadratmeter (+2 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum) an. An dritter Stelle folgt München. In der Landeshauptstadt Bayerns stieg die Durchschnittsmiete ebenfalls, allerdings nur minimal um 20 Cent auf 21,10 Euro pro Quadratmeter (- 4,5 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum). Ebenfalls leicht angestiegen sind die Preise in Hamburg. Die derzeitige Durchschnittsmiete von 17,90 Euro pro Quadratmeter bedeutet eine Steigerung von 20 Cent gegenüber dem Vorquartal (+5 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum). Den deutlichsten Anstieg verzeichnete in den letzten drei Monaten Köln. In der Domstadt stieg die Seite | 4
Pressemitteilung durchschnittliche Miete pro Quadratmeter um 90 Cent auf 17,00 Euro (+15 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum). Auf der anderen Rheinseite, in Düsseldorf, sank die Durchschnittsmiete erwartungsgemäß um 30 Cent auf 16,40 Euro pro Quadratmeter (-5 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum). Zu beachten ist hierbei, dass der leichte Rückgang vom Rekordniveau aus erfolgt. Ein sehr ähnliches Bild zeigt Stuttgart. Auch hier sank die Spitzenmiete um 30 Cent auf derzeit 16,10 Euro pro Quadratmeter (ebenfalls -5 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum). Ausblick: Erholung aufgeschoben aber nicht unterbrochen „Die wirtschaftliche Aktivität in Deutschland nimmt zunehmend Fahrt auf, und Unternehmen blicken wieder optimistischer in die Zukunft. Noch ist diese Entwicklung nicht vollständig auf den Bürovermietungsmärkten der sieben größten Bürozentren angekommen, aber die Stimmung hellt sich vielerorts auf. Zuletzt gab es wieder einige Großabschlüsse, und wir erwarten im weiteren Jahresverlauf eine leichte Erholung in allen Segmenten. Nichtsdestotrotz wird der Büromarkt zum Jahresende 2021 noch nicht wieder das Vorkrisenniveau erreichen. Berlin bildet hier derzeit die Ausnahme und erholt sich schneller. Dementsprechend wird der Flächenumsatz im Gesamtjahr unter 3 Millionen Quadratmetern bleiben und der Leerstand weiter leicht steigen“, fasst Bräuning zusammen. Seite | 5
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Deutsche Büromärkte im Vergleich
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart
Flächenumsatz 2021
in m² 309.000 97.500 166.700 213.000 110.000 230.200 50.900
Flächenumsatz 2020
in m² 331.000 141.000 111.900 174.900 85.000 326.100 77.300
Veränderung -6,7 % -30,9 % 49 % 21,8 % 29,4 % -29,4 % -34,2 %
Spitzenmiete 2021 in
€/m² 38,90 28,50 45,00 30,00 25,75 39,00 25,00
Spitzenmiete 2020 in
€/m² 39,90 28,50 45,50 30,00 25,00 39,50 25,50
Veränderung in % -2,5 % 0% -1,1 % 0% 3% -1,3 % -2 %
Durchschnittsmiete
2021 in €/m² 27,50 16,40 23,00 17,90 17,00 21,10 16,10
Durchschnittsmiete
2020 in €/m² 27,90 17,20 22,50 17,00 14,80 22,10 17,00
Veränderung -1,4 % -4,7 % 2,2 % 5,3 % 14,9 % -4,5 % -5,3 %
Flächenleerstand
2021 in m² 501.600 530.200 866.100 470.000 207.600 980.400 254.500
Flächenleerstand
2020 in m² 246.000 428.600 795.000 382.900 198.700 614.500 174.200
Leerstandsquote 2,4 % 6,7 % 7,5 % 3,4 % 2,6 % 4,4 % 3,1 %
Seite | 6Pressemitteilung Flächenumsatz Leerstandsrate Seite | 7
Pressemitteilung Spitzenmiete Durchschnittsmiete Seite | 8
Pressemitteilung Medienkontakt: Martina Rozok T +49 30 400 44 68-1 M +49 170 23 55 988 m@rozok.de www.rozok.de Weitere Informationen zu Colliers International Deutschland GmbH: Die Immobilienberater von Colliers sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung sowie den An- und Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern, Grundstücken und Land & Forst, Immobilienbewertung, Finanzierungsberatung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Occupier Services). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIGI) mit rund 15.000 Experten in 67 Ländern tätig. Für aktuelle Informationen von Colliers besuchen Sie www.colliers.de/newsroom oder folgen uns bei Twitter @ColliersGermany, Linkedin und Xing. Seite | 9
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