Eigentümer kann nicht zum Schneeschippen gezwungen werden - Haus und Grund Thüringen
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THÜRINGEN | Aus der Region
IMMER WIEDER EIN THEMA!
Eigentümer kann nicht zum
Schneeschippen gezwungen werden
Foto: pixabay petenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder
aus einer Vereinbarung ergeben kann. Auch soweit eine
Angelegenheit der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zu-
gänglich ist, umfasst dies nicht die Befugnis, dem einzel-
nen Wohnungseigentümer außerhalb der gemeinschaftli-
chen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.
Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster
Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. Danach
können die Wohnungseigentümer zu einer turnusmäßigen
Übernahme der Räum- und Streupflicht nicht durch Mehr-
heitsbeschluss verpflichtet werden.
Winterdienst in einer WEG geht über Hausordnung
hinaus
Winterdienst: Bei einer Wohnungseigentümerge- Die Befugnis aus § 21 Absatz 5 Nummer 1 WEG, eine Haus-
meinschaft (WEG) können die einzelnen Eigentü- ordnung aufzustellen, berechtigt die Eigentümer nicht, Mit-
mer nicht durch einen Mehrheitsbeschluss zum wirkungspflichten hinsichtlich der Räum- und Streupflicht
Schneeräumen verpflichtet werden. Hierfür bedarf zu begründen. Soll die Erfüllung des Winterdienstes auf öf-
es einer Vereinbarung. fentlichen Gehwegen sichergestellt werden, dient dies nicht
dem Zweck einer Hausordnung, weil die Pflicht insoweit
Ein Wohnungseigentümer beantragte in einer Eigentümer- nicht auf das Gemeinschaftseigentum bezogen ist; sie ist nur
versammlung , den Winterdienst für die straßenseitigen aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften von der Woh-
Gehwege und Stellplätze an eine Fachfirma zu vergeben. nungseigentümergemeinschaft zu erfüllen.
Bis dahin führten die Eigentümer den Winterdienst im wö-
chentlichen Wechsel selbst durch. Grundlage hierfür war Aber auch die Räum- und Streupflicht hinsichtlich des Ge-
ein Mehrheitsbeschluss, der zu einem früheren Zeitpunkt meinschaftseigentums, etwa der Zuwegung, geht über eine
gefasst worden war. Die übrigen Miteigentümer lehnten den Regelung des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer
Antrag, die Schneeräumpflicht an ein externes Unterneh- hinaus, weil sie auch die Verkehrssicherungspflichten gegen-
men zu vergeben, ab. Hiergegen wendet sich der Eigentümer über Dritten betrifft.
mit der Anfechtungsklage. Zugleich beantragt er, die an-
deren Eigentümer zu verurteilen, der Vergabe des Winter- Die Mehrheitsmacht kann schließlich auch nicht auf die
dienstes an ein Unternehmen zuzustimmen. Überlegung gestützt werden, dass die Wohnungseigentümer
ohnehin verkehrssicherungspflichtig seien und die Haus-
Entscheidung: Anspruch auf Fremdvergabe von ordnung deshalb keine neuen Pflichten begründe. Denn die
Schneeräumpflicht Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten muss jedenfalls
Der BGH gibt der Klage statt. Der Eigentümer kann die Zu- in dem für die Beschlusskompetenz maßgeblichen Innenver-
stimmung der übrigen Miteigentümer zur Vergabe des Win- hältnis der Wohnungseigentümer nicht der einzelne Eigen-
terdienstes an einen Dritten verlangen. tümer, sondern der Verband sicherstellen.
Der zuvor gefasste Mehrheitsbeschluss, dass die Eigentümer Da die Erfüllung der Räum- und Streupflicht im vorliegen-
den Winterdienst selbst im Wechsel ausführen, ist nichtig, den Fall nur durch eine externe Vergabe sichergestellt wer-
weil es an der erforderlichen Beschlusskompetenz der Woh- den konnte, hat der BGH einen Anspruch auf Zustimmung
nungseigentümer fehlt. hierzu bejaht (BGH, Urteil vom 9. März 2012, V ZR 161/11).
Die Mehrheitsherrschaft innerhalb einer Wohnungseigentü- Gefunden und mitgeteilt
mergemeinschaft bedarf der Legitimation durch eine Kom- von Sven Rühr
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Aus der Region | THÜRINGEN
Baumfällarbeiten sind Betriebskosten
Das Fällen von Bäumen ist selten, tenpflege“ sind grundsätzlich umlage- einen Betrag von 847,14 Euro für das
dann aber meistens kosteninten- fähige Betriebskosten (§ 2 Nummer 10 Fällen von vier abgestorbenen Bäumen,
siv. Wer hat die Kosten dafür zu BetrKV). Hierzu gehören „die Kosten das Entfernen von Totholz sowie die
tragen? Sind Betriebskosten stets der Pflege gärtnerisch angelegter Flä- Abfuhr von Schnittgut ein. Der Mie-
vom Mieter zu tragen? chen einschließlich der Erneuerung ter wollte dies nicht bezahlen da es sich
von Pflanzen und Gehölzen, der Pfle- aus seiner Sicht um eine Instandset-
Vermieter könnenden Mieter zur Über- ge von Spielplätzen einschließlich der zung und nicht um laufende Betriebs-
nahme der Betriebskosten vertrag- Erneuerung von Sand und der Pflege kosten handelt.
lich verpflichten. Das sollten sie auch von Plätzen, Zugängen und Zufahrten,
im Rahmen des Mietvertrages tun. die dem nicht öffentlichen Verkehr die- Das Urteil: Baumfäll-Arbeiten
Denn eine gesetzliche Verpflichtung nen“. Das Fällen von Bäumen ist in die- sind Betriebskosten!
des Mieters zur Kostentragung besteht ser Vorschrift jedoch nicht konkret mit Das Landgericht München entschied,
gar nicht (§ 556 Absatz 1 Satz 1 BGB). aufgeführt, sondern die „Erneuerung dass der Mieter die Kosten zu tragen
Daher ist es sehr wichtig, im Mietver- von Pflanzen und Gehölzen“. Es ent- habe. Denn die Betriebskostenverord-
trag eine wirksame Kostentragungs- fachte sich daher ein Streit um die Fra- nung sähe die „Erneuerungvon Pflan-
regelung zu vereinbaren. Die meisten ge, ob das Baumfällen ebenfalls zum zen und Gehölzen“ vor. Hier habe zwar
professionellen Mietverträge enthal- Kostenumfang gehört. keine Erneuerung stattgefunden, son-
ten eine wirksame Vereinbarung und dern nur die zuvor notwendige Ent-
verweisen hierbei auf die Kostenposi- Der Fall: Mieter moniert 847 Euro fernung des Altbestandes. Damit habe
tionen der Betriebskostenverordnung. Baumfäll-Kosten und wird auf der Vermieter bisher nur die einer Er-
Ergänzungen sind möglich; sollten da- Zahlung verklagt neuerung vorausgehende Beseitigung
bei rechtlich wirksam und nicht wider- Der Vermieter stellte unter der Positi- kostenmäßig angesetzt (und nicht auch
sprüchlich sein. Die „Kosten der Gar- on „Gartenpflege/Jahresrückschnitt“ gleich die Neubepflanzung).
Foto: pixabay Der Umstand, dass Baumfällkosten
nicht jährlich entstehen, stehen dem
nicht entgegen. Ein Absterben von Bäu-
men sei kein unberechenbarer Vor-
gang. Der Mieter könne sich bei Ver-
tragsschluss nach dem notwendig wer-
den solcher Maßnahmen beim Vermie-
ter erkundigen (LG München I, Urteil
vom 19. Novemer 2020, 31 S 3302/20).
Gefunden und mitgeteilt
von Sven Rühr
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Schadenbeispiele
Neuer Mietspiegel in Rudolstadt
Eigenbedarfskündigung Abweichende Wohnungsgröße
Helene D. ist Mitglied in einem Landesverband Haus und Dietmar W. ist Mitglied bei Haus und Grund Ein Mieter
Nach mehr als einjähriger Verhandlung mit den Be- Verstärkt wurde bei der Erhebung der durchschnittlichen
Grund . Ihre Enkelin hat das Abitur erfolgreich abgeschlos- zweifelt die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl
teiligten ist nun endlich der neue Mietspiegel für Mieten ganz besonders die Ausstattung der Wohnungen und
sen und möchte nun ihr Studium beginnen. Helene D. kün- an und lässt diese überprüfen. Tatsächlich ergibt ein ge-
die Stadt Rudolstadt fertiggestellt worden. Er tritt der Modernisierung Standard berücksichtigt.
digt daher ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs, um ihrer En- richtlich eingeholtes Gutachten eine etwas geringere Wohn-
am 1. Januar 2019 in Kraft.
kelin eine Wohnmöglichkeit in Hochschulnähe zur Verfü- fläche. Dietmar H. war dies nie aufgefallen, er hatte sich auf
Der Mietspiegel kann über den Ausfall Rudolstadt für die
gung zu stellen. die Angaben der Voreigentümer verlassen. Auf Anraten der
In dem neuen Mietspiegel ist mehr Wert auf die Ausstat- Mitglieder kostenlos erworben werden.
Anwälte einigen sich die Parteien im Gerichtstermin auf
tung der Wohnungen gelegt worden, sodass das im früheren
Der Mieter widerspricht der Kündigung. Er zweifelt am eine für beide Seiten angemessene Reduzierung des Miet-
Mietspiegel aus dem Jahr 2010 stärker berücksichtigte Bau- Ergänzend ist mitzuteilen, dass auch die Stadt Saalfeld ei-
Kündigungsgrund und meint, der angebliche Eigenbedarf preises.
jahr des Jahres etwas in den Hintergrund tritt. nen neuen Mietspiegel erstellt hat. Lediglich Bad Blanken-
sei „vorgeschoben“. In Wirklichkeit wolle man ihn nur „los-
burg hat keinen Mietspiegel.
werden“. Die Rechtsanwaltskosten übernimmt ROLAND Rechts-
Aus der Sammlung der Daten zu den Mieten der letzten vier
schutz für Herrn H.
Jahre, die zugrunde gelegt werden, ist eine mo- Joachim Bleeck
ROLAND Rechtsschutz vermittelt Frau D. einen Fachanwalt
derate Erhöhung der Mieten erkennbar.
für Mietrecht. Dieser kann im Gerichtsprozess den Eigen-
bedarf nachweisen. Der Mieter muss die Wohnung räumen.
Die Gerichts- und Anwaltskosten, für die ROLAND Rechts-
schutz in Vorlage getreten ist, muss der Mieter erstatten.
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Aus der Region | THÜRINGEN
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Haftung des Sondereigentümers bei
Schaden an anderem Sondereigentum
Geht von einer vermieteten Son- Entscheidung: Eigentümer haftet als Störer anzusehen ist. Die Störerei-
der- oder Teileigentumseinheit nicht zwangsläufig genschaft folgt nicht allein aus dem
ein Schaden aus, haftet der Ei- Der BGH hebt die Entscheidung des Eigentum oder Besitz an der Einheit,
gentümer nicht als Zustandsstö- Landgerichts auf und verweist den von der die Einwirkung ausgeht. Viel-
rer, wenn der Schaden allein auf Rechtsstreit dorthin zurück, damit mehr muss die Beeinträchtigung des
eine fahrlässige oder vorsätzliche dieses prüfen kann, wie genau es zu Nachbargrundstücks oder der anderen
Handlung des Mieters zurückzu- dem Schaden gekommen war. Hier- Einheit wenigstens mittelbar auf den
führen ist. von hängt ab, ob gegen den Eigentü- Willen des Eigentümers oder Besitzers
mer der Praxis-Einheit ein verschul- zurückgehen. Dies muss in wertender
Hintergrund: Vermietete Einheit als densunabhängiger nachbarrechtlicher Betrachtung im Einzelfall festgestellt
Ursprung für Wasserschaden. Ein Ge- Ausgleichsanspruch in entsprechender werden. Wesentliche Zurechnungskri-
bäudeversicherer verlangt nach einem Anwendung von § 906 Absatz 2 Satz 2 terien sind dabei u die Veranlassung,
Wasserschaden vom Eigentümer einer BGB besteht. Ein nachbarrechtlicher die Gefahrenbeherrschung oder die
Teileigentumseinheit aus übergegange- Ausgleichsanspruch ist gegeben, wenn Vorteilsziehung.
nem Recht 73.000 Euro. Das Gebäude von einem Grundstück im Rahmen pri-
besteht aus zwei Teileigentumseinhei- vatwirtschaftlicher Benutzung rechts- Es kommt daher entscheidend darauf
ten. In einer Einheit befindet sich ein widrige Einwirkungen auf ein anderes an, was den Defekt an der Wasserlei-
Gastronomiebetrieb, die andere Ein- Grundstück ausgehen, die der Eigen- tung verursacht hat. Sollte der Scha-
heit ist zum Betrieb einer Zahnarztpra- tümer oder Besitzer des betroffenen den allein auf fehlendes Beheizen der
xis vermietet.Im Dezember 2009 brach Grundstücks nicht dulden muss, aber Räumlichkeiten durch den Mieter zu-
in der Zahnarztpraxis bei Außentem- nicht unterbinden kann. Hierunter fal- rückzuführen sein, wäre der Eigentü-
peraturen von - 20 °C eine von den frü- len auch Einwirkungen durch Wasser. mer der Einheit weder als mittelbarer
heren Eigentümern verlegte Kaltwas- Zudem muss der Betroffene Nachteile Handlungsstörer noch als Zustandsstö-
serleitung, die zu einem Zahnarztstuhl erleiden, die das zumutbare Maß einer rer verantwortlich.Steht hingegen fest,
führte. Dies führte zu einem Wasser- entschädigungslos hinzunehmenden dass das Bauteil, von dem der Schaden
schaden in der Gastronomie-Einheit. Beeinträchtigung übersteigen. ausgegangen ist, nicht ordnungsgemäß
Der Gebäudeversicherer regulierte den Ein solcher Anspruch kommt auch in beschaffen (zum Beispiel nicht hinrei-
Schaden im dortigen Sondereigentum Betracht, wenn – wie hier – ein Son- chend isoliert) war und für den Scha-
und verlangt nun vom Eigentümer der der- oder Teileigentum durch rechts- denseintritt zumindest mitursächlich
Praxis-Einheit Erstattung. Dem Eigen- widrige Einwirkungen beeinträchtigt gewesen sein kann, kann der Schaden
tümer der Gastronomie-Einheit habe wird, die vom Sonder- oder Teileigen- auch dem Eigentümer zuzurechnen
ein nachbarrechtlicher Ausgleichsan- tum eines anderen Wohnungseigen- sein. Wenn die Verursachungsbeiträ-
spruch zugestanden, der auf ihn als tümers ausgehen. Hingegen scheidet ge von Eigentümer und Mieter nicht
Versicherer übergegangen sei. ein nachbarrechtlicher Ausgleichs- voneinander abgrenzbar sind, sind
anspruch aus, wenn die Nutzung des beide für den Schaden verantwortlich.
Der Eigentümer der Praxis-Einheit Sondereigentums durch einen Mangel Das Landgericht muss nun klären, ob
meint, nicht er hafte für den Schaden, des Gemeinschaftseigentums beein- die Leitung unzureichend isoliert war
sondern nur der Mieter, weil der Scha- trächtigt wird, was hier jedoch nicht und dies den Schaden (mit-)verursacht
den allein auf fehlende Beheizung zu- der Fall ist. Die defekte Wasserleitung haben könnte oder der Schaden aus-
rückzuführen sei. Das Landgericht hat war dem Sondereigentum zuzuord- schließlich auf mangelnde Beheizung
der Klage stattgegeben. Der Eigentü- nen, weil sie ausschließlich die Nut- durch den Mieter zurückzuführen ist
mer der Praxis-Einheit sei bezüglich zung als Zahnarztpraxis ermöglich- (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2020,
der schadhaften Wasserleitung in wer- te und weder für den Bestand oder die V ZR 193/19).
tender Betrachtung als Störer anzuse- Sicherheit des Gebäudes erforderlich
hen. Er habe den Nutzen aus der Ver- war, noch dem gemeinschaftlichen Ge- Gefunden und mitgeteilt
mietung als Zahnarztpraxis gezogen brauch der Wohnungseigentümer dien- von Sven Rühr
und die Gefahr als Vermieter auch be- te.Eine Haftung des Eigentümers der
herrschen können. Praxis-Einheit setzt voraus, dass dieser
14Aus der Region | THÜRINGEN
Winterdienst ist Werkvertrag
Foto: pixabay
Erbringt ein beauftragtes Unternehmen den Räum- Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.
und Streudienst nur mangelhaft, kann der Auftrag- Vertragsgegenstand war die erfolgreiche Bekämpfung von
geber die Vergütung mindern. Beim Vertrag über Schnee- und Eisglätte. Der Werkerfolg besteht maßgeblich
den Winterdienst handelt es sich um einen Werk- darin, dass die Gefahrenquelle beseitigt wird.
vertrag, so dass ein Erfolg geschuldet ist. Der Be-
treiber eines Winterdienstes verlangt vom Eigen- Das Werk ist nicht abnahmebedürftig, denn Sinn und Zweck
tümer eines Hausgrundstücks Restvergütung des Winterdienstes ist es, dass der Unternehmer den Win-
aufgrund eines „Reinigungsvertrages Winter- terdienst versieht, ohne dass der Besteller jedes Einsatzer-
dienst“. gebnis billigen soll. Sofern der Unternehmer seine vertrag-
liche Verpflichtung unvollständig erfüllt hat, ist das geschul-
Der Winterdienst hatte sich vertraglich verpflichtet, im Win- dete Werk mangelhaft. Eine Fristsetzung zur Nacherfül-
ter die vereinbarten Flächen gemäß den Pflichten des Stra- lung ist entbehrlich. Die Vergütung kann entsprechend
ßenreinigungsgesetzes des Bundeslandes beziehungsweise gemindert werden (BGH, Urteil vom 6. Juni 2013, VII ZR
der kommunalen Satzung von Schnee freizuhalten und bei 355/12).
Glätte zu bestreuen. Der Hauseigentümer beanstandet, dass
der Räum- und Streudienst an einigen Tagen nicht vollstän- Gefunden und mitgeteilt von Sven Rühr
dig erbracht worden sei und hat deshalb einen Teil der ver-
einbarten Vergütung einbehalten. Der Winterdienst verlangt
Zahlung des einbehaltenen Betrages.
Amts- und Landgericht waren der Auffassung, der Eigentü-
mer könne sich nicht auf eine mangelhafte Ausführung be-
rufen und müsse die volle Vergütung zahlen, denn es handle
sich um einen Dienstvertrag.
Entscheidung: Winterdienst muss ordentlich
ausgeführt werden
Der Einwand des Eigentümers, der Winterdienst habe sei-
ne Leistung nicht vollständig erbracht, ist beachtlich. Sollte
der Winterdienst seine Pflichten tatsächlich nicht ordnungs-
gemäß erfüllt haben, kann der Eigentümer die Vergütung
kürzen, denn zwischen den Parteien besteht ein Werkver-
trag. Gegenstand eines Werkvertrags kann auch ein durch Wir sind Exklusivpartner von
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15THÜRINGEN | Aus der Region
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16Aus der Region | THÜRINGEN
Zwischen den Autos muss nicht gestreut werden
Die Streupflicht auf einem Super- voraussetzung für die Verletzung der ten können. Es ist daher grundsätz-
marktparkplatz erstreckt sich im Verkehrssicherungspflicht wegen Ver- lich nicht erforderlich, einen Parkplatz
Regelfall nicht auf den Bereich stoßes gegen Räum- und Streupflich- so streuen, dass bereits beim Ausstei-
zwischen den abgestellten Fahr- ten sind entweder das Vorliegen einer gen aus jedem Fahrzeug abgestumpf-
zeugen. Es reicht, den Weg von allgemeinen Glätte oder erkennbare ter Boden betreten werden kann. Das
und zu den Autos schnee- und Anhaltspunkte für eine ernsthaft dro- gilt auch für einen öffentlich zugängli-
eisfrei zu halten. hende Gefahr aufgrund vereinzelter chen Kundenparkplatz. Es reicht aus,
Glättestellen. Aber auch bei allgemei- den Kunden zu ermöglichen, ihr Fahr-
Eine Kundin verlangt vom Betreiber ei- ner Glättebildung besteht keine unein- zeug unbeeinträchtigt von einer Glät-
nes Lebensmittelmarktes und dem von geschränkte Räum- und Streupflicht. tebildung zu be- und entladen und eine
diesem beauftragten Winterdienstun- Inhalt und Umfang der winterlichen Möglichkeit zu schaffen, den Platz ge-
ternehmen nach einem Sturz Scha- Räum- und Streupflicht unter dem Ge- fahrlos zu verlassen beziehungsweise
densersatz. Die Kundin hatte ihr Fahr- sichtspunkt der Verkehrssicherung die Fahrzeuge gefahrlos zu erreichen.
zeug an einem frostigen Dezember- richten sich vielmehr nach den Um-
morgen gegen 8:15 Uhr auf einer mar- ständen des Einzelfalls. Die Streu- Komplettes Streuen in den Morgen-
kierten Stellfläche auf dem Parkplatz pflicht als Teil der Verkehrssicherungs- stunden nicht erforderlich
des Marktes abgestellt, um im Markt pflicht soll nur wirkliche Gefahren be- Es war auch nicht erforderlich, den
einzukaufen. Der Parkplatz wird außer seitigen, nicht aber bloßen Unbequem- Bereich der markierten Stellflächen
von den Kunden auch von Anwohnern lichkeiten vorbeugen. Entstehung, Um- vor der Öffnung des Marktes einmalig
genutzt. Beim Aussteigen aus ihrem fang und Maß einer Streupflicht rich- zu streuen. Ob für Kundenparkplätze
Auto rutschte die Kundin zwischen den ten sich danach, was zur gefahrlosen eine solche Pflicht besteht, richtet sich
parkenden Fahrzeugen auf einer Eis- Sicherung des Verkehrs erforderlich nach den Umständen des Einzelfalls.
fläche aus, die sich über Nacht gebildet ist, dem die jeweilige Verkehrseinrich- Da hier auch Anwohner ihre Fahrzeuge
hatte, stürzte und zog sich Verletzun- tung dient, und was dem Pflichtigen über Nacht abgestellt haben, war nicht
gen zu. An der Unfallstelle war nicht zumutbar ist. Eine für alle Parkflächen gewährleistet, dass der Parkplatz mor-
gestreut. Die Kundin meint, der Super- gleichmäßig geltende Regel lässt sich gens frei war und die Stellflächen mit
marktbetreiber und der Winterdienst nicht aufstellen. zumutbarem Aufwand gestreut werden
hätten ihre Verkehrssicherungspflicht konnten. Den Parkplatz nachts zu sper-
verletzt und seien zum Schadensersatz Selbst wenn man im vorliegenden Fall ren und verbliebene Fahrzeuge abzu-
verpflichtet. von einer allgemeinen Glättebildung schleppen, um den Parkplatz morgens
ausgeht, bestand im Bereich der mar- maschinell streuen zu können, war
Entscheidung: Keine Streupflicht kierten Stellflächen keine Streupflicht. ebenfalls nicht notwendig. Dies würde
zwischen Autos Im Bereich markierter Stellflächen den Umfang der Verkehrssicherungs-
Die Klage auf Schadensersatz hat kei- geht von einer Glättebildung regelmä- pflicht überdehnen (BGH, Urteil vom
nen Erfolg. Es liegt keine Verletzung ßig eine eher geringe Gefahr aus, weil 2. Juli 2019, VI ZR 184/18).
der Verkehrssicherungspflicht vor. Im die Fahrzeuginsassen diesen Bereich
Bereich zwischen den Fahrzeugen hat nur beim Ein- und Aussteigen betreten Gefunden und mitgeteilt
keine Streupflicht bestanden. Grund- müssen und sich am Fahrzeug festhal- von Sven Rühr
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