Gemeinwohlorientierter Wohnungsbau und Wohnungsbauförderung in Berlin - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
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Gemeinwohlorientierter Wohnungsbau und Wohnungsbauförderung in Berlin Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
Berliner Wohnungsmarkt
Zahlen und Daten
Einwohner 3.574.830 ↗
(Stand: 12/2016)
Haushalte 1.964.300 ↗
Wohnungen 1.916.517 ↗
Anteil 84,9 % →
Mietwohnungen
Ein-Personen- 51,7 % →
Haushalte
Wohnfläche je 73,2 m² →
Wohneinheit
Wohnfläche je 38,2 m² ↘
Einwohner
Berlin wächst: Entwicklung seit 2008
3.750.000 2.000.000
3.711.930
3.700.000 1.950.000
Einwohner 1.952.300
3.650.000
Erwerbstätige 1.900.000
3.610.156
3.600.000
1.845.600 1.850.000
3.550.000
3.517.424 1.800.000
3.500.000 1.774.200
1.750.000
3.450.000
3.427.114 1.707.600 1.700.000
3.400.000
3.369.672
3.350.000 1.671.500 1.650.000
3.300.000 1.600.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Erwerbstätige: + rd. 307.000 Einwohner: + rd. 349.000
Bevölkerungswachstum und
Druck auf den Wohnungsmarkt
Index: Basisjahr 2011
180
170,2
170
160 Kaufpreise
Property prices
150
148,7 Angebotsmieten
Rent offers
Bevölkerung
Population
140
Housing Stock
Wohnungsbestand
130
120
110 107,5
100
102,4
90
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Entwicklung des mittleren Bodenrichtwertniveaus für unbebaute
€/m²
Grundstücke in Berlin in €/m²
2.500
2.055
BRW Ein- und Zweifamilienhausbau (TN GFZ 0,2-0,4)
2.000
BRW Geschosswohnungsbau (TN W GFZ 1,0-1,5)
BRW Geschosswohnungsbau (TN W GFZ 2,0-2,5)
1.500
1.197
1.000
824
622 616
528
475 490
413 422 446 450 429
500 404
325
239 238 238 238 239 238 241 256
240 390
316
220 249
187 186 187 187 188 187 191 203
0
Quelle: Bodenrichtwertdatenbank des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin
Mietentwicklung bei Neuvermietung 2010 – 2017
und Mietspiegel
€12,00
€11,00
€10,80
BBU Mitgliedsunternehmen
€10,00 €9,65
Auswertung Immobilienscout
Mietspiegelmittelwert
€8,91
€9,00 €8,75
€8,20
€8,00
€7,50
€6,92 €6,79
€7,00 €6,57
€6,30 €6,31
€5,85
€6,00 €5,60 €5,70 €6,39
€5,48
€5,84
€5,54
€5,00
€5,21
€4,83
€4,00
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Angebotsmieten Immobilienscout jeweils IV. Quartal
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2017, BBU Marktmonitor 2017, Berliner Mietspiegel
Prognostizierter Wohnungsneubaubedarf bis 2030
Anzahl der Anzahl der Anzahl der
Wohnungen Wohnungen Wohnungen
gesamt 2017-2030 pro Jahr 2017-2021 pro Jahr 2022-2030
Nachholbedarf
aus 2013-2016 77.000 6.000 6.000
Bedarf aufgrund
Bevölkerungsprognose
(inkl. Flüchtlinge) 117.000 14.000 4.500
Gesamter Neubaubedarf 194.000 20.000 10.500
* Die Zahlen sind als Annäherungen zu verstehen und gerundet, woraus sich geringfügige Unstimmigkeiten ergeben können.
Baufertigstellungen, Baugenehmigungen und Bauüberhang
2008-2017
70.000
60.000
58.460
51.551
50.000
Baugenehmigungen
42.514
40.000 Baufertigstellungen
Bauüberhang
31.596
30.000
25.052 24.473
23.140 22.365
20.000 19.199
17.861
15.669
14.596 13.659
11.854 12.405 12.518
10.000 10.578 9.941 10.722
8.744
6.297 7.358 6.641
5.603 5.470 5.417
3.833 3.815 4.321 4.491
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Quelle: Bodenrichtwertdatenbank des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin
Städtische Wohnungsbaugesellschaften Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ • Erweiterung des Wohnungsbestands auf 360.000 WE bis Ende 2021 durch Neubau und Ankauf • Errichtung von insgesamt 6.000 Neubauwohnungen / Jahr • davon 50 % als geförderter Wohnraum zu 6,50€/qm • freifinanzierte Wohnungen werden zu durchschnittlichen Nettokaltmieten von unter 10€/qm angeboten • Übertragung von bislang 172 landeseigenen Grundstücke für Wohnungsneubau • Bei Wiedervermietung: 60% an WBS-Haushalte
Beteiligung und Mitbestimmung von Mieter*innen Bei Neubauprojekten städtischer Wohnungsbaugesellschaften • Die Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ enthält drei Prinzipien für Beteiligung bei Neubauvorhaben: 1. Bei umstrittenen Bauvorhaben erfolgt eine städtebauliche und architektonische Qualifizierung mit Bebauungsvarianten 2. Unternehmen sollen den Nutzen eines Bauvorhabens für das Quartier und die Nachbarschaft darstellen 3. Bei Konflikten erfolgt die Einrichtung projektbegleitender Gremien mit Anwohner*innen und lokalen Akteuren
Wohnungen in Landeseigentum
Entwicklung des kommunalen Wohnungsbestands
700.000
588.563 583.434 584.688
600.000
Zahl WE
500.000 469.903
421.804 422.408
388.557
400.000
300.798 296.053 302.980
300.000 279.584 271.585 269.627 276.901 285.118
200.000
100.000
0
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018Neubautätigkeit landeseigener Wohnungsbaugesellschaften
Baufertigstellungen nach Wohnungsunternehmen seit 2011
4000
3500
3000
2500 WBM
STADT UND LAND
2000 HOWOGE
Gewobag
GESOBAU
1500
degewo
1000
500
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018* *=geplantKommunaler Wohnungsneubau
Neubautätigkeit nach Bezirken
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen / BBU
Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.11 + 3 neue Stadtquartiere
Soziale Wohnraumförderung - Neubauförderung Entwicklung des sozialen Wohnungsbestands
Soziale Wohnraumförderung - Neubauförderung
Entwicklung des sozialen Wohnungsbestands
250.000
Neubau
Sozialmietwohnungen ohne Anschlussförd.
200.000
Sozialmietwohnungen mit Anschlussförd.
150.000
100.000
50.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025Soziale Wohnraumförderung
Förderkonditionen
• ab 2018 gelten neue Förderungsbestimmungen
• Konditionen:
− Verlängerung des Bindungszeitraums von 20 auf 30 Jahre
− Erhöhung der Kappung des Förderdarlehens (91.000 EUR statt 64.000 EUR)
− Fördermodell 1: Mietpreisbindung anfänglich 6,50 EUR/m² nettokalt mtl.;
Darlehen in Höhe von 1.300 €/m² errichteter Wohnfläche (bisher 1.200 €/m²);
Tilgungsverzicht von 25 % der Darlehenssumme
− Fördermodell 2: Mietpreisbindung anfänglich 8,00 EUR/m² nettokalt mtl.;
Förderdarlehen von 1.000 €/m² errichteter Wohnfläche; kein Tilgungsverzicht
• Modell 2 für max. 20 % der insgesamt errichteten Wohnungen, jedoch nur in
Verbindung mit mindestens 30 % geförderter Wohnungen nach Modell 1Genossenschaftsförderung 2018
▪ Fördermittel i.H.v. 20 Millionen Euro im „Sondervermögen Wohnraumförderfonds Berlin“
▪ 50 Prozent der Mittel für neue Genossenschaften (Stichtag: 01.01.2013)
▪ Förderkomponenten:
a) Förderung neuer Genossenschaftsmitglieder mit WBS, die Geschäftsanteile erwerben
möchten
b) Förderung von Neubauvorhaben
c) Förderung des Bestandserwerbs
▪ Projektaufruf zur Einreichung förderfähiger Vorhaben ist im September gestartet
▪ Richtlinie für Förderung des Erwerbs von Geschäftsanteilen folgtGenossenschaftsförderung 2018
Eckpunkte der Neubauförderung:
▪ zinsloses, nachrangiges Darlehen als Eigenkapitalergänzung
▪ mindestens 30 Prozent geförderte Wohnungen beim Bauvorhaben gemäß WFB 2018
(Begründung von Mietpreis- und Belegungsbindungen);
▪ mindestens 15 Prozent geförderte Wohnungen gemäß Förderalternative 1 zu 6,50 EUR/m²
Wohnfläche und höchstens die Hälfte der geförderten Wohnungen für anfänglich 8,00 EUR/m²
Wohnfläche gemäß Förderalternative 2 (dann jedoch kein Zuschuss)
▪ Möglichkeit der mittelbarer Belegungsbindungen (dann jedoch reduzierte Fördersumme)Soziale Wohnraumförderung seit 2014
3500
3132 3500
3000
2500 2305
2000
bezugsfertig
1500 Bewilligte WE
1014
1000
666
500 197
69 165
48
0
2014 2015 2016 2017 2018Soziale Wohnraumförderung seit 2014
(Stand: Juni 2018)
7.000
6.000
5.000
4.000
6.500 6.628
3.000
2.000
2.502
1.000
1.065
0
Plan Bewilligungen im BewA davon Baubeginn erfolgt davon bezugsfertigWohnungsmodernisierungsbestimmungen 2018
Fördernehmer erhält Fördergeber
(Land Berlin) erhält
Eigentümer
0,0 % Zinsen für 15J für Mod-Darlehen Wiedervermietung an WBS-Haushalte
IBB Energetische Gebäudesanierung (KfW)
IBB Wohnraum Modernisieren (Land Berlin) Belegungsbindung in mod. WE für 15J
25% bzw. 30% einmaliger Baukostenzuschuss für Mietpreisbindung in mod. WE für 15 J
Modernisierung NKM-Erhöhung nach Mod.
bis 30% bis max. OVM
Mieter (WBS-Haushalte) falls NKM>OVM keine Erhöhung
Mietkostenzuschuss analog zu §2 WoG NKM-Erhöhung in Bindungszeitraum
max. 2% p.a.
Volumen: 52 Mio. EUR aus SIWANA
Förderziele: Klimaschutz, neue Belegungsbindungen, keine VerdrängungLiegenschaftspolitik • Flächen für den Wohnungsbau aus Landesbesitz sollen vorrangig in Erbpacht an landeseigene Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, soziale Bauträger und Baugruppen vergeben werden. Der Anteil von Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen soll dabei 30% bis 50% der Wohnfläche betragen. Baugrundstücke für städtischen Neubau ▪ Zum Erreichen der Neubauzielzahlen, benötigen die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften baureife Grundstücke. ▪ Senat und Abgeordnetenhaus beschlossen bislang die Einbringung von rd. 170 landeseigenen Grundstücken als Sachwerteinlage an die WBG.
Liegenschaftspolitik Grundstücksvergabe an Wohnungsbaugenossenschaften ▪ Paket von 20 Grundstücken wird ab 2019 im Konzeptverfahren zum Festpreis an Genossenschaften vergeben werden. ▪ Beteiligung von Genossenschaften mit mind. 20% der Flächen in neuen Stadtquartieren ▪ Vergabe im Rahmen von Konzeptverfahren ▪ Zielsetzung: soziale und funktionale Mischung in Neubauquartieren ▪ Neuausrichtung der Konzeptverfahren: Künftig nur noch einstufig
Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung • Leitlinie regelt durch einheitlichen, transparenten Abschluss städtebaulicher Verträge bei Wohnungsbauvorhaben die Übernahme von Folgekosten für Infrastruktur sowie einen Anteil von Mietpreis- und Belegungsbindungen durch Vorhabenträger • Verbindliche Anwendung bei Änderung oder Aufstellung von Bebauungsplänen durch Plangeber (i.d.R. Bezirke) • Seit 1.2.2017 gilt auf Grundlage des Koalitionsvertrags eine Quote von 30 % der Geschossfläche gefördertem Wohnraum (vorher 25% der Wohnungen)
Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung
• Seit Einführung der Leitlinie des Berliner Modells wurden
insgesamt 49 städtebauliche Verträge abgeschlossen
• Insgesamt umfassen diese 19.200 Wohnungen, davon 4.143
mietpreis- und belegungsgebundene Sozialwohnungen
• Für Folgebedarfe in der sozialen Infrastruktur wurden bei
diesen Verträgen
• 1.490 Schulplätze und
• 1.475 Kita-Plätze
Vereinbart.Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Weitere Informationen unter:
www.stadtentwicklung.berlin.de
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