DEUTSCHLAND PROPERTY REPORT 2018 - RESEARCH - BNP Paribas Real Estate
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
INVESTMENTMARKT
DEUTSCHLAND
PROPERTY REPORT 2018
RESEARCH
Immobilienberatung
für eine Welt im WandelINHALT INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2018
INHALT
Executive Summary....................................................................................................................................... 3
Die deutschen Investmentmärkte im Überblick..................................................................................... 5
Berlin................................................................................................................................................................ 11
Düsseldorf........................................................................................................................................................ 14
Frankfurt.......................................................................................................................................................... 17
Hamburg.......................................................................................................................................................... 20
Köln................................................................................................................................................................... 23
Leipzig............................................................................................................................................................... 26
München.......................................................................................................................................................... 29
Stuttgart........................................................................................................................................................... 32
IMPRESSUM
Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH Titelfoto: Andreas Nenninger, Berlin
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Stand: Januar 2018
Realisierung: KD1 Designagentur, Köln Auflage: 2.500
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-829359
gedruckt
Dieser Property Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH
möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Die von uns getroffenen Aussagen, Informationen und Prognosen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts dar und können sich ohne Vorankündigung
ändern. Die Daten stammen aus unterschiedlichen Quellen, die wir als zuverlässig erachten, aber für deren Richtigkeit und Genauigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Dieser Bericht
stellt explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver- / Anmietungsentscheidungen dar. BNP Paribas Real Estate übernimmt keine Gewähr und keine Haftung für die
enthaltenen Informationen und getroffenen Aussagen.INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2018 EXECUTIVE SUMMARY
EXECUTIVE SUMMARY
Die Reise geht weiter: 58,2 Mrd. € Investmentumsatz
Wie erwartet hat das Transaktionsvolumen 2017 noch einmal zugelegt und den Rekord von
2007 nur um rund 2 % verfehlt. Mit über 58 Mrd. € ist es das zweitbeste jemals registrierte
Ergebnis. Die knapp 38,86 Mrd. €, die in Einzelobjekte geflossen sind, stellen einen neuen
Rekord dar. Aber auch Paketverkäufe haben um 11 % auf gut 19,36 Mrd. € zugelegt.
Büroimmobilien erneut klar an der Spitze
▸▸ D
as rege Marktgeschehen erstreckt sich auf alle Assetklassen, wodurch das große
Vertrauen in den Standort Deutschland eindrucksvoll unterstrichen wird.
▸▸ B
üros liegen mit einem Anteil von gut 41 % wieder vorn. Vor allem die Rekordflächen
umsätze auf den Nutzermärkten eröffnen in den nächsten Jahren bei weiter sinkendem
Angebot Mietsteigerungspotenziale und machen diese Assetklasse noch interessanter.
▸▸ Einzelhandelsobjekte erzielen mit 13,81 Mrd. € ihr drittbestes Resultat.
▸▸ E
ine neue Bestmarke – dank mehrerer großer Portfoliotransaktionen – haben
Logistikimmobilien aufgestellt (9,18 Mrd. €).
▸▸ H
otelverkäufe überspringen mit knapp 4,19 Mrd. € das dritte Jahr in Folge die
4-Mrd.-€-Schwelle.
Knapp die Hälfte entfällt auf Großdeals
▸▸ D
er außergewöhnliche Investmentumsatz resultiert nicht zuletzt aus einer sehr
dynamischen Entwicklung im dreistelligen Millionenbereich. Auf dieses Segment entfällt
mit gut 48 % der mit Abstand höchste Anteil.
▸▸ D
ie Beteiligung ausländischer Investoren war hoch. Mit einem Anteil von 48 % erreichen
sie eines der besten Ergebnisse der letzten Jahre.
▸▸ In den A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart)
wurden 30,94 Mrd. € umgesetzt (+5 %). An die Spitze gesetzt hat sich Berlin mit 7,92 Mrd. €.
Preise weiter gestiegen
▸▸ Im Bürosegment hat sich der Wettbewerb der Investoren weiter verschärft, was sich
unter anderem in gesunkenen Renditen niederschlägt. Im Durchschnitt haben
die Netto-Spitzenrenditen in den großen Städten um 37 Basispunkte nachgegeben.
▸▸ D
ie Netto-Spitzenrenditen für Geschäftshäuser sind im Schnitt um 42 Basispunkte auf
jetzt 3,07 % gesunken.
▸▸ Auch im Logistiksegment hat sich die Yield Compression unverändert fortgesetzt.Hamburg
Berlin
Düsseldorf
Leipzig
Köln
Frankfurt
Stuttgart
München
Deutsche Investmentstandorte
METHODIK
Die von BNP Paribas Real Estate in die Analyse einbezogenen volumen in der Regel von den offiziellen Daten der Gutach- beispielsweise zwischen Unternehmen, die zum gleichen
Transaktionen und das daraus resultierende gesamte Trans- terausschüsse ab. Die Differenzen variieren dabei zwischen Konzern gehören. Darüber hinaus enthalten die Erhebun-
aktionsvolumen bilden nicht den vollständigen gewerblichen den einzelnen Städten. Hierfür gibt es mehrere Gründe: gen viele kleine Transaktionen, die nur zwischen Privat-
Investmentmarkt ab. Berücksichtigt wurden jeweils nur In- ▸▸ Die Zuordnung der Transaktionen zu den Marktsegmenten leuten – wie Grundstücksnachbarn – abgewickelt werden.
vestments, über die bei BNP Paribas Real Estate gesicherte und die Tiefe der Analyse sind bei einzelnen Gutachter- ▸▸ Selbst bei professioneller Recherche kann der Anteil der
Informationen vorlagen und die im weitesten Sinne von „pro- ausschüssen sehr unterschiedlich. Teilweise wird nur mit durch BNP Paribas Real Estate erfassten Geschäfte so-
fessionellen” Playern getätigt wurden. Da der Investment- Sammelbegriffen wie „gewerbliche Immobilien” gearbei- wohl in einzelnen Städten als auch in unterschiedlichen
markt sehr sensibel ist und oft vertraulich gearbeitet wird, ist tet, teilweise wird detailliert differenziert und in Einzel- Jahren variieren. Ob die notwendigen Informationen ver-
nicht auszuschließen, dass einige Geschäfte nicht am Markt fällen sind die Untersuchungen sehr allgemein gehalten. fügbar sind, hängt auch mit den jeweils beteiligten Akteu-
bekannt wurden und keinen Eingang in die Studie fanden. ▸▸ Die Daten der Gutachterausschüsse umfassen alle Trans- ren und Rahmenbedingungen zusammen. Vielfach wird
Daher weicht das in der Analyse dargestellte Transaktions- aktionen. Hierzu zählen auch „interne Transaktionen”, wie Stillschweigen vereinbart.INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2018 ÜBERBLICK
DIE DEUTSCHEN INVESTMENTMÄRKTE IM ÜBERBLICK
DIE REISE GEHT WEITER: 58,2 MRD. € Die knapp 38,86 Mrd. €, die in Einzelobjekte geflossen sind,
INVESTMENTUMSATZ stellen einen neuen Rekord dar und liegen gut 7 % über dem
Wie erwartet hat das Transaktionsvolumen 2017 noch einmal bisherigen Höchstwert von 2015. Dahinter verbergen sich
zugelegt und den Rekord von 2007 nur um rund 2 % verfehlt. rund 1.700 erfasste Transaktionen. Vor allem großvolumi-
Mit über 58 Mrd. € ist es das zweitbeste jemals registrierte ge Büroobjekte haben zu diesem Ergebnis überproportional
Ergebnis. Das große Interesse an deutschen Immobilien hält beigetragen. Allein im dreistelligen Millionenbereich wurden
also unverändert an. Die Käufer zeigten sich unbeeindruckt 36 Verkäufe registriert. Insbesondere Frankfurt stand hier
von potenziellen globalen Krisenherden und der immer noch im Blickpunkt der Anleger und registrierte eine Reihe großer
nicht gelösten Regierungsbildung in Deutschland. Ausschlag- Deals, zu denen u. a. der Tower 185, das Japan Center oder
gebend für die Anleger sind dagegen vor allem die sehr guten Grand Central Frankfurt gehören. Auch Paketverkäufe haben
Fundamentaldaten. Sei es das stabile Wirtschaftswachstum, um 11 % auf gut 19,36 Mrd. € zugelegt. Hier wurde insbeson-
die steigenden Beschäftigungszahlen bei gleichzeitig sinken- dere in Logistik- und Einzelhandelsportfolios investiert, die
der Arbeitslosigkeit, der nach wie vor erfreuliche Konsum oder jeweils über 6 Mrd. € generieren konnten. Mit großen Portfo-
weiter im Aufwind befindliche Übernachtungszahlen: Alle die- lios wurde so viel Umsatz erzielt wie selten zuvor, wofür nicht
se Entwicklungen kommen auf den Nutzermärkten, wo eben- zuletzt drei Paketverkäufe im Milliardenbereich verantwort-
falls außergewöhnliche Ergebnisse erzielt werden, an und bil- lich sind. Insgesamt sind über 130 Verkäufe in die Analyse
den damit die Rahmenbedingungen für langfristig erfolgreiche eingeflossen.
Investments. Zwar liegen deutsche Käufer mit einem Anteil
von 52 % weiter knapp an der Spitze, ausländische Investoren Neben den Investitionen in gewerbliche Immobilien wurden
konnten ihren Beitrag aber deutlich auf jetzt 48 % steigern. 14 Mrd. € Umsatz für größere Wohn-Investments erfasst.
INVESTMENTMÄRKTE IM ÜBERBLICK
Investitionsvolumen Veränderung
2016 2017 2016-2017
(Mio. €) (Mio. €) (%)
Einzeldeals 35.075 38.856 10,8
- Anteil A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) 22.652 25.046 10,6
Portfolios 17.508 19.363 10,6
- Anteil A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) 6.904 5.890 -14,7
Gewerbeimmobilien gesamt 52.583 58.219 10,7
Wohnportfolios 13.526 14.001 3,5
Investitionsvolumen gesamt 66.109 72.221 9,2
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
BÜROIMMOBILIEN ERNEUT KLAR AN DER SPITZE üromärkten, bei gleichzeitig weiter sinkendem Angebot,
B
Erfreulich ist vor allem, dass sich das rege Marktgeschehen eröffnen in den nächsten Jahren spürbare Mietsteigerungs-
auf alle Assetklassen erstreckt, wodurch das große Ver- potenziale und machen diese Assetklasse aktuell noch inte-
trauen in den Standort Deutschland insgesamt eindrucks- ressanter als ohnehin schon. Mit über 20,19 Mrd. € wurde
voll unterstrichen wird. Mit einem Anteil von gut 41 % darüber hinaus so viel in einzelne Bürohäuser investiert wie
(23,94 Mrd. €) am Gesamtumsatz haben sich Büroobjekte noch nie, dagegen wurde in Portfolios erheblich weniger
erwartungsgemäß wieder an die Spitze der Nutzungs angelegt als in den beiden vergangenen Jahren, was in ers-
arten gesetzt. Vor allem die Rekordflächenumsätze auf den ter Linie dem nicht ausreichenden Angebot geschuldet ist.
4|5Auf Platz zwei folgen mit einem Plus von 7 % Einzelhandels (FCL) aus Singapur. Im starken Käuferinteresse spiegeln sich
objekte, die 13,81 Mrd. € (knapp 24 %) zum Investmentvolumen einerseits die guten Flächenumsätze, andererseits aber auch
beisteuern und damit ihr drittbestes Resultat erzielen. Beson- die gestiegene Attraktivität wider, die vor allem ausländische
ders gefragt waren Fach- und Supermärkte (6,29 Mrd. €) aber Anleger dieser Assetklasse aufgrund ihrer Erfahrungen auf
auch innerstädtische Geschäftshäuser (4 Mrd. €). anderen internationalen Märkten beimessen.
Eine neue Bestmarke haben Logistikimmobilien aufgestellt, Auch Hotelverkäufe überspringen mit knapp 4,19 Mrd. €
deren Beitrag sich auf rund 16 % (9,18 Mrd. €) beläuft. Das (gut 7 %) das dritte Jahr in Folge die 4-Mrd.-€-Schwelle und
bisher beste Ergebnis aus dem Jahr 2015 wurde fast verdop- erzielen erneut ein außergewöhnliches Resultat, das stolze
pelt. Verantwortlich hierfür sind mehrere große Portfolio- 84 % über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Damit haben
transaktionen, wie der Verkauf der Blackstone-Logistikplatt- sich Hotel-Investments auf dem neuen Niveau, das sie erst-
form Logicor, der Erwerb des deutschen Hansteen Portfolios mals 2014 mit dem Sprung über die 3-Mrd.-€-Grenze über-
durch ein Joint Venture aus Blackstone und M7 oder die schritten hatten, fest etabliert.
Übernahme von Geneba Properties durch Frasers Centrepoint
INVESTMENTS IN GEWERBEIMMOBILIEN IM ÜBERBLICK
Einzeldeals Portfolios Summe Anteil
2016 2017 2016 2017 2016 2017 2016 2017
Objektart
(Mio. €) (Mio. €) (Mio. €) (Mio. €) (Mio. €) (Mio. €) (%) (%)
Büro 17.233 20.189 5.794 3.750 23.027 23.938 43,8 41,1
Einzelhandel 8.500 7.767 4.460 6.042 12.960 13.809 24,6 23,7
Logistik 2.611 2.956 1.825 6.224 4.436 9.179 8,4 15,8
Hotel 3.050 3.104 2.131 1.083 5.181 4.187 9,9 7,2
Sonstige 3.682 4.841 3.298 2.264 6.980 7.105 13,3 12,2
Gesamt 35.075 38.856 17.508 19.363 52.583 58.219 100,0 100,0
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
BREITE INVESTORENPALETTE für Investoren mit ganz unterschiedlichen Anlage- und Risiko
Wie bereits in den letzten Jahren war auch 2017 wieder eine profilen. Insgesamt kommen lediglich drei Käufertypen auf
Vielzahl unterschiedlicher Käufergruppen am deutschen In- zweistellige Umsatzanteile. An die Spitze gesetzt haben sich
vestmentmarkt aktiv. Hintergrund hierfür ist, dass die aktuell Spezialfonds mit einem Anteil von gut 16 %, gefolgt von In-
sehr guten Rahmenbedingungen, zu denen neben dem Finan- vestment Managern, die rund 14 % beitragen. Einen Podi-
zierungsumfeld insbesondere auch die guten konjunkturellen umsplatz erreichen darüber hinaus Equity / Real Estate Funds,
Fundamentaldaten gehören, Investments in Deutschland auf die knapp 11 % des Umsatzes entfallen. In größerem Um-
sehr attraktiv machen. Der wirtschaftliche Aufschwung be- fang investiert haben außerdem Immobilien AGs / REITs (8 %),
flügelt die Nutzermärkte und eröffnet damit Mietsteigerungs- Projektentwickler und Pensionskassen (jeweils knapp 8 %)
potenziale, an denen Anleger teilhaben wollen. Aufgrund der sowie Versicherungen und Immobilienunternehmen, die je-
Breite an möglichen Investments bieten sich dabei Chancen weils knapp 6 % zum Transaktionsvolumen beisteuern.INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2018 ÜBERBLICK
INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN
2016 in %, gesamt 52.583 Mio. € 2017 in %, gesamt 58.219 Mio. €
Spezialfonds 19,5 Spezialfonds 16,1
Investment / Asset Manager 15,0 Investment / Asset Manager 14,2
Equity / Real Estate Funds 14,5 Equity / Real Estate Funds 10,6
Immobilien AGs / REITs 9,7 Immobilien AGs / REITs 8,3
Pensionskassen 8,9 Projektentwickler 7,6
Projektentwickler 6,6 Pensionskassen 7,5
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
Private Anleger 4,6 Versicherungen 5,9
Versicherungen 4,2 Immobilienunternehmen 5,9
Corporates 4,2 Family Offices 4,8
Immobilienunternehmen 3,7 Staatsfonds 4,4
Offene Fonds 3,2 Offene Fonds 4,2
Family Offices 2,1 Private Anleger 3,8
Geschlossene Fonds 1,2 Corporates 2,5
Sonstige 2,6 Sonstige 4,2
0 5 10 15 20 0 5 10 15 20
KNAPP DIE HÄLFTE ENTFÄLLT AUF GROSSDEALS zeigt sich erfreulicherweise ein relativ ausgeglichenes Bild,
Der außergewöhnlich gute Investmentumsatz resultiert nicht was für die insgesamt breite Nachfragebasis spricht. Die
zuletzt aus einer sehr dynamischen Entwicklung im groß drei Kategorien mit Abschlüssen zwischen 10 und 100 Mio. €
volumigen Marktsegment. Auf Verkäufe im dreistelligen Milli- kommen alle auf Umsatzanteile zwischen 12 und 19 %, und
onenbereich entfällt demzufolge mit gut 48 % der mit Abstand selbst kleinere Transaktionen bis 10 Mio. € leisten noch einen
höchste Anteil des Resultats. In den übrigen Größenklassen Beitrag von knapp 6 %.
INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN
2016 in Mio. €, gesamt 52.583 Mio. € 2017 in Mio. €, gesamt 58.219 Mio. €
28.181
30.000
24.116
25.000
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
20.000
10.878
15.000
9.328
8.769
8.295
7.279
6.937
10.000
3.455
3.566
5.000
0 < 10 Mio. € 10-< 25 Mio. € 25-< 50 Mio. € 50-< 100 Mio. € ≥ 100 Mio. €
AUSLÄNDISCHE INVESTOREN LEGEN DEUTLICH ZU sie sich klar vor den deutschen Anlegern platzieren konnten.
Wie attraktiv der deutsche Immobilienmarkt eingeschätzt Erwartungsgemäß steuerten europäische Investoren mit 21 %
wird, wird auch an der hohen Beteiligung ausländischer Inves- wieder den größten Teil zum Umsatz bei und haben damit
toren am Marktgeschehen deutlich. Mit einem Anteil von 48 % ihre Führungsrolle der letzten Jahre eindrucksvoll bestätigt.
am Investitionsvolumen erreichen sie eines der besten Ergeb- Dahinter wird es allerdings spannend: Mit einem Anteil von
nisse der letzten Jahre und haben im Vorjahresvergleich um 11 % konnten nordamerikanische Anleger ihren zweiten Rang
5 Prozentpunkte zugelegt. Besonders stark beteiligt waren sie, nur hauchdünn vor asiatischen Käufern verteidigen, die für
wie auch in der Vergangenheit, im Portfoliosegment, in dem 10 % des Resultats verantwortlich zeichnen. Absolut betrach-
6|7tet haben diese ihren Umsatz im Vorjahresvergleich mehr als Jahr 2015. Ähnlich stellt sich die Situation bei Investoren aus
vervierfacht und einen neuen Rekord aufgestellt, der mehr als Nahost dar, auf die 4 % des Ergebnisses entfallen. Auch sie
doppelt so hoch ausfällt wie ihr bisheriger Bestwert aus dem konnten ihren bisherigen Rekord von 2015 fast verdoppeln.
INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS
Deutschland Europa Nordamerika Nahost Asien Sonstige Ø Deutschland
100 % 4 5
6 10
10 6 12
17 15
90 % 11 14 4
16 20
11
80 % 26 16 15
26
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
70 % 23
21 21
38 22
60 %
50 %
86
40 %
63 66 67
60 57
30 % 53 50 52
43
20 %
10 %
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
ÜBERBLICK UND MARKTDATEN DER A-STANDORTE zeichnet den Hamburger Markt, wodurch das Volumen um
An den großen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, rund ein Viertel auf 3,56 Mrd. € zurückging, sodass sich die
Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wurden 30,94 Mrd. € Hansestadt nur knapp vor Düsseldorf mit 3,23 Mrd. € (+38 %)
umgesetzt, was einem Anstieg von 5 % entspricht. An die platziert, wo wieder eine neue Bestmarke erzielt wurde. In
Spitze gesetzt hat sich Berlin mit 7,92 Mrd. € (+46 %), wo- Köln konnte mit 2,12 Mrd. € (+12 %) zum zweiten Mal nach
mit das zweitbeste Ergebnis nach 2015 erzielt wurde. Auf 2015 die 2-Mrd.-€-Schwelle durchbrochen werden, und der
Rang zwei folgt Frankfurt mit 7,50 Mrd. € und einem Plus bisherige Rekord wurde nur hauchdünn verfehlt. Den größten
von 12 %, was dem höchsten Umsatz der vergangenen De- Umsatzrückgang musste Stuttgart aufgrund eines nicht aus-
kade entspricht. Vervollständigt wird das Führungstrio von reichenden Angebots verkraften, sodass nur ca. 1,41 Mrd. €
München mit 5,20 Mrd. € (-18 %). Zu wenig Produkt kenn- erfasst wurden (-32 %).
ENTWICKLUNG INVESTITIONSVOLUMEN AN DEN A-STANDORTEN Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
in Mio. €
2017 30.936
2016 29.556
2015 31.475
2014 23.151
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
2013 18.970
2012 15.416
2011 12.671
2010 11.593
2009 6.148
2008 9.908
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2018 ÜBERBLICK
INVESTMENTS AN DEN A-STANDORTEN IM ÜBERBLICK
2016 in Mio. €, gesamt 29.556 Mio. € 2017 in Mio. €, gesamt 30.936 Mio. €
5.436
Berlin
7.920
2.345
Düsseldorf
3.233
6.692
Frankfurt
7.502
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
4.742
Hamburg
3.558
1.897
Köln
2.118
6.373
München
5.200
2.071
Stuttgart
1.405
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000
PREISE WEITER GESTIEGEN Die Netto-Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Innen-
Das weiterhin günstige Finanzierungsumfeld, in Verbindung stadtlagen sind im Schnitt um 42 Basispunkte auf jetzt 3,07 %
mit den starken Nutzermärkten, hat nicht nur das Investoren- gesunken. In Berlin und in München, die beide mit 2,90 %
interesse weiter hochgehalten, sondern auch die Renditen im an der Spitze stehen, wurde die 3-%-Marke durchbrochen.
zurückliegenden Jahr noch einmal sinken lassen. Im Einzel- Knapp dahinter folgen Hamburg mit 3,00 % und Frankfurt mit
nen stellt sich die Situation wie folgt dar: 3,10 %. Aber auch in Stuttgart, Düsseldorf und Köln haben die
Spitzenrenditen weiter nachgegeben und liegen aktuell bei
Im Bürosegment hat sich der Wettbewerb der Investoren auf- 3,20 %. Die gleiche Tendenz war in anderen Marktsegmen-
grund der gestiegenen Nachfrage weiter verschärft, was sich ten zu beobachten, wenn auch nicht im gleichen Umfang.
unter anderem in gesunkenen Renditen niederschlägt. Im Die Spitzenrenditen für Shopping-Center sind stabil geblie-
Durchschnitt haben die Netto-Spitzenrenditen in den großen ben und notieren weiter bei 4,00 %, wohingegen bei den stark
Städten um 37 Basispunkte nachgegeben und notieren jetzt nachgefragten Fachmarktzentren ein Rückgang auf 4,60 % zu
bei 3,24 %. Am teuersten ist Berlin mit 2,90 %, gefolgt von beobachten war. Bei einzelnen Fachmärkten sind sie noch
München mit 3,00 %. Gemeinsam auf dem dritten Platz lie- einmal leicht auf 5,40 % gesunken.
gen Frankfurt und Hamburg mit jeweils 3,15 %. Im Mittelfeld
platziert sich Stuttgart mit 3,40 %. Aber auch in Düsseldorf Auch im Logistiksegment hat sich die seit Längerem zu be-
(3,50 %) und Köln (3,55 %) haben die Renditen erneut deutlich obachtende Yield Compression unverändert fortgesetzt. Im
nachgegeben. Schnitt der einbezogenen Standorte haben die Netto-Spitzen
ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN * ø A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart)
Büro* Geschäftshäuser* Logistik* Shopping Center Fachmärkte Fachmarktzentren
8,00 %
7,00 %
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
6,00 %
5,00 %
4,00 %
3,00 %
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
8|9renditen in den letzten zwölf Monaten um 61 Basispunk- Investments in sichere Staatsanleihen wieder etwas attrak-
te nachgegeben. In den Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, tiver, der Renditeabstand ist aber immer noch so groß, dass
Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegen die sich kein deutliches Umschichten, weg von Immobilien, ab-
Spitzenrenditen jeweils bei 4,50 % und damit auf dem niedrigs- zeichnet. Unkalkulierbar bleiben allerdings globale Krisenher-
ten Niveau aller Zeiten. de und deren mögliche Auswirkungen. Unter Einbezug aller
absehbaren gesamtwirtschaftlichen Prognosen ist aber auch
2018 ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen zu er-
PERSPEKTIVEN DER INVESTMENTMÄRKTE warten, das erneut deutlich über der 50-Mrd.-€-Schwelle lie-
Aus heutiger Sicht deutet auch für 2018 alles auf ein wieder- gen sollte. Leicht limitierend könnte sich eventuell ein nicht
um sehr starkes Investmentjahr hin. Mehrere Institute haben ausreichendes Angebot auswirken. Dem steht aber eine an-
ihre BIP-Prognosen für Deutschland noch einmal angehoben ziehende Bautätigkeit, gerade auch im Bürosegment, gegen-
und auch die globale Konjunktur befindet sich weiter auf Kurs. über, wodurch sich neue Investitionsmöglichkeiten ergeben
Davon sollte Deutschland zusätzlich profitieren, sodass sich werden. Da nichts für ein sinkendes Interesse der Investoren
die positiven Entwicklungen auf den Nutzermärkten ebenfalls spricht, ist auch nicht ganz auszuschließen, dass die Renditen
fortsetzen dürften. Damit haben die Eckpfeiler für sichere und vereinzelt noch weiter nachgeben könnten. Dies gilt vor allem
stabile Investments weiterhin Bestand. Da die EZB laut eige- für den Core-plus- und Value–add-Bereich, da Anleger hier
ner Ankündigung 2018 den Leitzins noch nicht erhöhen will, Chancen im Zusammenhang mit der starken Nachfrage auf
ist auch von der Finanzierungsseite kein größeres Störfeuer den Nutzermärkten sehen.
zu erwarten. Zwar machen aktuell leicht steigende RenditenINVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2018 BERLIN
BERLIN
ERNEUT SPITZENREITER BEIM INVESTMENTUMSATZ INVESTITIONSVOLUMEN 2008 BIS 2017 IN BERLIN
Mit einem Transaktionsvolumen von 7,92 Mrd. € erzielte in Mio. €
die Hauptstadt erneut ein außergewöhnlich gutes Ergebnis
8.283
7.920
9.000
und hat sich an die Spitze aller großen deutschen Städte
gesetzt. Wie dynamisch das Jahr verlaufen ist, zeigt sich 8.000
auch an der Umsatzsteigerung um fast 46 % gegenüber 7.000
5.436
2016; kein anderer Standort hat ähnliche Zuwächse zu ver-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
6.000
zeichnen. Der 2015 aufgestellte Rekord wurde nur knapp
4.276
5.000
3.848
um 4 % verfehlt. Berlin genießt weiterhin ein großes Ver-
3.589
3.173
trauen der Investoren, die vor allem die zukünftigen Ent- 4.000
2.335
2.287
wicklungs- und Mietsteigerungspotenziale sehr positiv ein- 3.000
1.348
schätzen. Schaut man auf die Nutzermärkte, auf denen sich 2.000
die Flächenumsätze in den letzten Jahren in neue Höhen
1.000
aufgeschwungen haben, ist diese Einschätzung sicherlich
gerechtfertigt. Unterstrichen wird diese Aussage auch da- 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
durch, dass mit dem Sony Center, das für gut 1,1 Mrd. €
veräußert wurde, der größte Einzeldeal des Jahres in der
Hauptstadt realisiert wurde. INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN BERLIN
in %
100
LEBHAFTE UMSÄTZE IN ALLEN GRÖSSENKLASSEN
Wie bereits im letzten Jahr haben alle Größenklassen um-
34,1
fangreich am Marktgeschehen teilgenommen. Allerdings 80
55,8
mussten kleinere Transaktionen bis 25 Mio. € Einbußen hin- ≥100 Mio. €
nehmen und tragen zusammen 12,5 % zum Gesamtumsatz
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
50-RELATIV BREITE VERKÄUFERSTRUKTUR INVESTMENTS NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN BERLIN
Auf Verkäuferseite zeigt sich eine recht breite Streuung, was in %, Anteil Ausländer 50,4 %
vor dem Hintergrund der für sie günstigen Marktstruktur
nicht überraschend ist. Gleich fünf Gruppen kommen auf Equity / Real Estate Funds 19,8
zweistellige Umsatzanteile. Angeführt wird die Riege von Pensionskassen 15,3
den Equity / Real Estate Funds, die knapp 20 % zum Ver- Corporates 14,1
Investment / Asset Manager 12,6
kaufsvolumen beitragen. Rang zwei nehmen Pensionskas-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
Projektentwickler 12,4
sen ein (15 %), die sich damit knapp vor Corporates mit
Immobilienunternehmen 8,9
14 % platzieren. Aber auch Investment Manager (13 %) und
Immobilien AGs / REITs 3,4
Projektentwickler (12 %) bewegen sich in einer ähnlichen Öffentliche Hand 2,8
Größenordnung. Ausländische Verkäufer zeichnen insge- Family Offices 2,8
samt etwa für die Hälfte des Volumens verantwortlich. Spezialfonds 2,5
Private Anleger 2,3
Sonstige 3,1
BÜROS UNANGEFOCHTEN AN DER SPITZE 0 5 10 15 20
Nachdem Berlin viele Jahre durch einen im bundesweiten
Vergleich geringen Anteil an Büro-Investments gekenn-
zeichnet war, stehen Büros mittlerweile auch in der Haupt- INVESTMENTS NACH OBJEKTART IN BERLIN
stadt klar an der Spitze der Nutzungsarten. Verantwortlich 2016 in % 2017 in %
hierfür ist neben einem langsam zunehmenden Angebot an
modernen, gut vermieteten Objekten vor allem auch die Büro
43,7
64,0
sehr dynamische Entwicklung der Flächenumsätze in den
letzten Jahren, die auf weiteres Mietsteigerungspotenzial in Einzelhandelsimmobilie, 26,3
Büro- / Geschäftshaus 12,6
der Zukunft hinweist. Mit einem Anteil von 64 % am Trans-
aktionsvolumen führen Büroobjekte die Rangliste der Asset- 3,2
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
Logistik
2,3
klassen demzufolge uneingeschränkt an und liegen damit
rund 20 Prozentpunkte über ihrem langjährigen Schnitt. 12,7
Hotel
10,0
Auf die Podestplätze haben es zudem noch Einzelhandels
transaktionen mit knapp 13 % sowie Hotelverkäufe mit Entwicklungs- 5,0
10 % geschafft. Fast 4 % steuern außerdem noch Entwick- grundstück 3,8
lungsgrundstücke bei. Der Anteil von Logistikobjekten ist 9,1
Sonstige
auf gut 2 % gesunken, das Volumen ist absolut betrachtet 7,3
aber stabil gebelieben. 0 15 30 45 60 75
ZENTRALE LAGEN SEHR BEGEHRT INVESTMENTS NACH LAGEN IN BERLIN
Den höchsten Umsatzanteil konnten erneut die traditionell 2016 in % 2017 in %
starken Citylagen für sich verbuchen, die knapp 39 % zum
Gesamtergebnis beisteuern. Deutlich zugelegt haben wie- Topcity
18,5
27,4
der die Zonen der Topcity, nachdem sie 2016 aufgrund eines
mangelnden Angebots spürbar verloren hatten. Aktuell liegt
ihr Anteil wieder bei gut 27 %, wozu in nicht unerheblichem 36,5
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
City 38,8
Umfang der Verkauf des Sony Centers beigetragen hat. Die
Cityrandzonen verlieren etwas und erreichen 14,5 %, wo-
hingegen die Nebenlagen mit gut 19 % ihren Anteil aus dem 23,8
Cityrand
14,5
Vorjahr fast halten konnten. Auch hieran zeigt sich, dass die
Investoren nicht nur an eine positive Entwicklung der Top-
Lagen glauben, sondern auch den übrigen Zonen erhebliche 21,2
Nebenlagen
Entwicklungschancen zutrauen. 19,3
0 10 20 30 40INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2018 BERLIN
SPITZENRENDITE FÜR BÜROS UNTER 3 % ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN BERLIN
Die große Nachfrage, gerade auch von ausländischen An- Büro Geschäftshäuser Logistik
legern, hat den Wettbewerb um das zu geringe Angebot
weiter angeheizt. Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass 10,00 %
die Renditen weiter gesunken sind. Die Netto-Spitzen 9,00 %
rendite für Büroobjekte hat erstmals die 3-%-Grenze nach 8,00 %
unten durchbrochen und notiert aktuell bei 2,90 %. Damit
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
7,00 %
ist die Hauptstadt jetzt alleiniger Spitzenreiter der großen 6,00 %
deutschen Investmentstandorte. Die auf den ersten Blick
5,00 %
sehr hohen Kaufpreisniveaus relativieren sich aber, wenn
4,00 %
man sich die Mietpreisentwicklung anschaut. Alleine 2017
3,00 %
hat die Spitzenmiete um rund 16 % zugelegt, und bei den
2,00 %
Durchschnittsmieten sieht es nicht anders aus. Aber auch
1,00 %
bei anderen Nutzungen sind die Preise weiter gestiegen.
So wird für Geschäftshäuser in den besten Lagen ebenfalls 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
eine Netto-Spitzenrendite von 2,90 % erzielt, wobei gerade
hier in besonderen Einzelfällen auch noch höhere Preise
erreicht werden können. Eine ähnlich dynamische Entwick- INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS IN BERLIN
lung verzeichnen Logistikimmobilien, für die aufgrund der in %
starken Nachfrage der Anleger mittlerweile eine Spitzen-
3,3 1,2
rendite von 4,50 % anzusetzen ist.
7,0
Deutschland
BERLIN AUCH 2018 IM FOKUS DER INVESTOREN 33,8 Europa
Die konjunkturellen Rahmenbedingungen, sowohl in 22,0
Nordamerika
Deutschland als auch global betrachtet, werden 2018 er- Nahost
neut ein stabiles Umfeld für Immobilieninvestitionen bil- Asien
den, welches durch das absehbare Finanzierungsumfeld Sonstige
unterstützt wird. Davon wird Berlin aufgrund der über-
32,7
durchschnittlichen Entwicklungspotenziale besonders pro-
fitieren. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich auch 2018
wieder ein sehr hoher Investmentumsatz ab, der deutlich
über dem langjährigen Schnitt liegen wird. Begrenzt wer- © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
den könnte die Nachfrage lediglich durch ein nicht aus-
reichendes Angebot. Deshalb bleibt auch abzuwarten, ob
das Transaktionsvolumen sich erneut in Richtung 8 Mrd. €
bewegen wird. Dies hängt nicht zuletzt auch davon ab, ob
genügend Großabschlüsse realisiert werden können. Vor
allem im Core-plus- und Value-add-Segment sind weiter
leicht sinkende Renditen nicht auszuschließen, da Anleger
hier Chancen im Zusammenhang mit der starken Nachfrage
auf den Nutzermärkten sehen.
12 | 13DÜSSELDORF
DÜSSELDORFER MARKT SETZT NEUE MASSSTÄBE INVESTITIONSVOLUMEN 2008 BIS 2017 IN DÜSSELDORF
Der Düsseldorfer Investmentmarkt boomte 2017 wie nie in Mio. €
zuvor: Mit einem Transaktionsvolumen von über 3,2 Mrd. €
3.233
3.177
3.500
lässt er nicht nur das Vorjahresresultat, das um 38 % über-
troffen wurde, blass aussehen, sondern knackt auch hauch- 3.000
dünn die bisherige Bestmarke von 2015 (+2 %). Noch beein-
2.345
2.161
druckender ist der Rekordwert von Einzeldeals: Während
2.078
2.500
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
diese nie zuvor die 2-Mrd.-€-Marke erreichten, machten
2.000
Einzelverkäufe 2017 stolze 2,6 Mrd. € und einen Umsatz-
1.188
anteil von 79 % aus. Somit verwundert es nicht, dass mit 1.500
954
943
insgesamt etwas weniger als 130 registrierten Deals in
832
793
1.000
Düsseldorf noch nie so viele Objekte innerhalb eines Jahres
den Eigentümer wechselten. Hierzu beigetragen haben an- 500
teilig eingerechnete Portfolios, die sich mit einem Umsatz
von 675 Mio. € im langjährigen Vergleich ebenfalls stark 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
präsentieren.
INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN DÜSSELDORF
SEHR GUTE NACHFRAGE IN ALLEN MARKTSEGMENTEN in %
Dass Deals unter und über 50 Mio. € nahezu gleichermaßen
100
am außergewöhnlich hohen Gesamtergebnis beteiligt sind,
21,6
zeigt die überaus dynamische Entwicklung des Düsseldorfer 26,4
Marktes, von der alle Größenklassen profitieren und über- 80
12,4
durchschnittliche Umsätze erzielen. Gleich vier Kategorien ≥100 Mio. €
kommen auf Umsatzanteile von mindestens 20 %: An die 22,1
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
50-INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2018 DÜSSELDORF
EQUITY / REAL ESTATE FUNDS TOP-VERKÄUFERGRUPPE INVESTMENTS NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN DÜSSELDORF
Im Vorjahresvergleich hat sich die Struktur der Verkäufer- in %, Anteil Ausländer 45,5 %
gruppen leicht verändert: Mit rund 18 % haben sich Equi-
ty / Real Estate Funds an die Spitze gesetzt. Sie haben die Equity / Real Estate Funds 18,0
sehr gute Marktsituation genutzt, um ihre Objekte erfolg- Projektentwickler 15,6
reich weiterzuverkaufen. Dahinter folgen mit fast 16 % die Investment / Asset Manager 13,1
Immobilien AGs / REITs 9,5
Projektentwickler, die sich u. a. von der Projektentwicklung
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
Staatsfonds 8,7
„New Office“ in Oberkassel trennten. Das Spitzentrio kom-
Immobilienunternehmen 6,3
plettieren die Investment / Asset Manager, auf deren Konto
Versicherungen 5,0
gut 13 % des Verkaufsvolumens gehen. Des Weiteren finden Corporates 4,3
sich unter den Top 5 noch Immobilien AGs / REITs (knapp Spezialfonds 4,0
10 %) und Staatsfonds (fast 9 %) wieder. Ausländische Ver- Private Anleger 3,7
käufer partizipieren mit knapp 46 % am Umsatz und treten Geschlossene Fonds 3,4
damit weniger auf der Verkäufer- als auf der Käuferseite in Sonstige 8,4
Erscheinung. 0 5 10 15 20
BÜROIMMOBILIEN BEGEHRT WIE NIE INVESTMENTS NACH OBJEKTART IN DÜSSELDORF
Das außergewöhnlich gute Gesamtresultat des Düsseldorfer 2016 in % 2017 in %
Marktes wird insbesondere durch den Run auf Büro-Invest-
ments befeuert: Mit 2,3 Mrd. €, die allein in diese Asset Büro
52,6
69,9
klasse investiert wurden, konnte der bisherige Rekord von
2015 um fast 39 % getoppt und ein Umsatzanteil von knapp Einzelhandelsimmobilie, 16,2
Büro- / Geschäftshaus 5,0
70 % erreicht werden. Hierbei sind nicht nur die mit Abstand
größten, sondern auch die meisten Transaktionen Büro 6,4
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
Logistik
8,2
immobilien zuzuschreiben. Einen weiteren Rekord verzeich-
nen zudem Logistik-Investments, die vor allem von anteilig 17,0
Hotel
4,9
eingerechneten Portfoliodeals wie u. a. den Objekten aus
dem Hansteen-Portfolio sowie der Logicor-Logistikplattform Entwicklungs- 4,6
4,3
profitieren und gut 8 % beitragen. Unterrepräsentiert blieben grundstück
dagegen angebotsbedingt die Einzelhandelsimmobilien, die 3,2
Sonstige
genau wie Hotel-Investments auf rund 5 % kommen. Weitere 7,7
4 % entfallen auf Entwicklungsgrundstücke. 0 15 30 45 60 75
ALLE LAGEN MIT SEHR HOHEN UMSÄTZEN INVESTMENTS NACH LAGEN IN DÜSSELDORF
Das Gros des Investitionsvolumens verteilt sich wie bereits 2016 in % 2017 in %
in den vergangenen Jahren auf die zentraleren Lagen. Hie-
ran ist in erster Linie der Cityrand beteiligt, der sich mit City
30,5
23,0
gut 42 % nicht überraschend an die Spitze setzt. Hier wur-
de besonders viel in Büros investiert: Insgesamt ist gut die
Hälfte des Büro-Investmentvolumens in den Cityrandzonen 38,0
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
Cityrand 42,3
lokalisiert. Auf den zweiten Rang schiebt sich erneut die
City, die mit rund 23 % anteilig zwar Einbußen hinnehmen
muss, jedoch absolut an Umsatz zulegen kann. In großem 19,3
Nebenlagen
16,4
Umfang investiert wurde allerdings auch in den peripheren
Lagen, die nicht zuletzt von dem ausgezeichneten Ergebnis
der Logistikimmobilien profitieren und gut 18 % beisteuern. 12,2
Peripherie
Einen höheren Umsatz als im bereits sehr guten Vorjahr 18,3
verzeichnen auch die Nebenlagen (gut 16 %). 0 10 20 30 40 50
14 | 15NOCHMALIGE YIELD COMPRESSION ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN DÜSSELDORF
Wie begehrt Düsseldorf bei Investoren ist, zeigt sich daran, Büro Geschäftshäuser Logistik
dass die Renditen in allen Marktsegmenten weiter nach-
gegeben haben. Insbesondere im starken Bürosegment 10,00 %
kommt der sich verschärfende Wettbewerb um das be- 9,00 %
grenzte Angebot bei Erwartung weiter steigender Mieten 8,00 %
zum Ausdruck. Dementsprechend haben die Spitzen-Netto-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
7,00 %
Anfangsrenditen für Premium-Büroobjekte im letzten Jahr 6,00 %
um 35 Basispunkte auf aktuell 3,50 % nachgegeben. Noch
5,00 %
ausgeprägter stellt sich die Yield Compression bei Top-
4,00 %
Logistikimmobilien und innerstädtischen Geschäftshäusern
3,00 %
dar: Während die Renditen für hochwertige Logistikassets
2,00 %
um 60 Basispunkte auf 4,50 % gesunken sind, notieren
1,00 %
Einzelhandelsobjekte bei 3,20 % und damit 40 Basispunkte
unterhalb des Vorjahreswerts. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
AUSSICHTEN FÜR 2018 UNVERÄNDERT POSITIV INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS IN DÜSSELDORF
Aus heutiger Sicht stehen die Zeichen gut, dass sich die in %
Rallye auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt weiter fort-
1,1
setzen könnte. Die Vielzahl der registrierten Deals sowie die
breite Verteilung des Transaktionsvolumens über die Grö- 10,0
ßenklassen sprechen für die große Stabilität des Marktes. Deutschland
Dies weckt auch das Vertrauen ausländischer Anleger, die 13,2 Europa
2017 deutlich mehr als in den vergangenen Jahren in der 41,5 Nordamerika
Rheinmetropole investierten und ein auch bundesweit be- Nahost
achtliches Volumen erreichen konnten. Ob das Ergebnis je- 13,7
Asien
doch erneut in die Nähe der 3-Mrd.-€-Marke rücken wird, Sonstige
bleibt abzuwarten und hängt wesentlich von verfügbarem
20,5
Angebot und Großabschlüssen ab. Bezogen auf die Renditen
ist nicht ausgeschlossen, dass diese angesichts der Mietstei-
gerungspotenziale noch etwas weiter nachgeben könnten.
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2018 FRANKFURT
FRANKFURT
ZWEITBESTER INVESTMENTUMSATZ ALLER ZEITEN INVESTITIONSVOLUMEN 2008 BIS 2017 IN FRANKFURT
Der Frankfurter Investmentmarkt hat richtig Gas gegeben. in Mio. €
7.502
Mit einem Transaktionsvolumen von 7,5 Mrd. € wurde nicht
6.692
7.500
nur das bereits sehr gute Vorjahresresultat noch einmal
6.016
um 12 % übertroffen, sondern auch das zweitbeste Ergeb-
5.318
nis aller Zeiten erzielt; nur 2007 lag das Volumen noch 6.000
höher, allerdings mit einem höheren Anteil eingerechne-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
3.893
ter Portfolios. Nur bezogen auf Einzelverkäufe wurde 2017 4.500
3.230
mit 6,29 Mrd. € eine neue Bestmarke aufgestellt. Im bun-
2.967
desweiten Vergleich muss sich Frankfurt damit nur Berlin
3.000
1.883
geschlagen geben. Zum guten Umsatz hat nicht zuletzt
1.453
auch eine ganze Reihe Großdeals beigetragen, von denen
1.500
744
die Mehrheit von ausländischen Käufern erworben wurde.
Hierdurch wird unterstrichen, dass die Bankenmetropole
gerade für viele internationale Investoren die erste Adresse 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
für großvolumige Investments in Deutschland ist. Insge-
samt wurden 15 Transaktionen im dreistelligen Millionen-
bereich erfasst. Zu den wichtigsten gehören die Verkäufe INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN FRANKFURT
der Objekte Tower 185, Grand Central Frankfurt, Japan Cen- in %
ter sowie Eschborn Plaza.
100
ALLE GRÖSSENKLASSEN UMFANGREICH BETEILIGT 80 47,7 45,5
Die Verteilung der Verkäufe über die einzelnen Größen- ≥100 Mio. €
klassen ähnelt sehr dem Vorjahr. Mit 45,5 % haben große
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
50-VERKÄUFERSTRUKTUR SEHR HETEROGEN INVESTMENTS NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN FRANKFURT
Auch auf Verkäuferseite ist eine große Bandbreite unter- in %, Anteil Ausländer 29,7 %
schiedlicher Anleger zu beobachten, die die gute Markt-
situation für Verkäufe nutzen. Allerdings lässt sich keine Equity / Real Estate Funds 19,4
Konzentration bei bestimmten Investorentypen erkennen, Pensionskassen 13,8
die auf ein strategisches zyklisches Verhalten hindeuten Projektentwickler 11,9
Geschlossene Fonds 11,7
würden. Mit gut 19 % haben Equity / Real Estate Funds am
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
Offene Fonds 10,6
meisten zum Verkaufsvolumen beigetragen, gefolgt von
Investment / Asset Manager 7,0
Pensionskassen mit knapp 14 %. Auf Rang drei liegen nahe
Immobilien AGs / REITs 6,0
zu gleichauf Projektentwickler und geschlossene Fonds Spezialfonds 5,5
mit jeweils knapp 12 %. Etwa zwei Drittel des von Projekt Versicherungen 2,9
entwicklern veräußerten Volumens entfällt dabei auf Büro- Private Anleger 2,8
objekte. Größere Beiträge leisteten darüber hinaus offene Immobilienunternehmen 2,6
Fonds (11 %), Investment Manager (7 %) und Immobilien Sonstige 5,8
AGs / REITs (6 %). Der Anteil ausländischer Verkäufer fällt 0 5 10 15 20
mit 30 % wie im Vorjahr relativ gering aus.
INVESTMENTS NACH OBJEKTART IN FRANKFURT
BÜROS BLEIBEN INVESTORS’ DARLING 2016 in % 2017 in %
Frankfurt ist das Mekka für Büro-Investments; daran hat
sich auch 2017 nichts geändert. Rund drei Viertel des Trans- Büro
76,5
74,8
aktionsvolumens wurde in diese Assetklasse investiert, was
in etwa dem langjährigen Schnitt entspricht. Verantwortlich Einzelhandelsimmobilie, 2,6
Büro- / Geschäftshaus 7,1
hierfür ist auch die Tatsache, dass es in der Bankenmetropole
mehr großvolumige Objekte gibt als in den meisten anderen 2,6
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
Logistik 5,3
deutschen Städten. Gerade internationale Investoren nutzen
deshalb häufig Frankfurt für den deutschen Markteintritt. 10,3
Hotel 6,0
Aber auch in die übrigen Nutzungsarten wurde umfangreich
investiert, was für die gute Gesamtentwicklung des Stand- Entwicklungs- 2,2
2,6
orts Frankfurt spricht. Auf Platz zwei liegen Einzelhandels- grundstück
immobilien (gut 7 %), gefolgt von Hotels (6 %) und Logistik 5,8
Sonstige
objekten (gut 5 %). Entwicklungsgrundstücke kommen auf 4,2
einen Anteil von knapp 3 %. Mit Ausnahme von Hotels, die im 0 20 40 60 80
letzten Jahr einen neuen Rekord aufgestellt hatten, konnten
alle Assetklassen ihr absolutes Volumen deutlich steigern.
INVESTMENTS NACH LAGEN IN FRANKFURT
2016 in % 2017 in %
IN DER CITY SPIELT DIE MUSIK
Nachdem 2016 am meisten in den Nebenlagen investiert City
34,7
49,5
worden war, hat die City 2017 ihren angestammten
Spitzenplatz zurückerobert. Knapp die Hälfte des Transak-
tionsvolumens wurde hier generiert. Sowohl das Angebot 19,5
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
Cityrand 9,2
an großvolumigen Verkaufsobjekten als auch die starke
Büroflächennachfrage machen die zentralen Lagen für
Investoren nach wie vor besonders attraktiv. Trotzdem 37,9
Nebenlagen
30,4
können die Nebenlagen, die auf einen Umsatzanteil von
30 % kommen, auch in diesem Jahr wieder ein sehr gutes
Ergebnis erreichen. Knapp 11 % an den peripheren Stand 7,9
Peripherie
orten und gut 9 % in den Cityrandlagen runden die räum 10,9
liche Verteilung des Investmentumsatzes ab. 0 10 20 30 40 50INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2018 FRANKFURT
KAUFPREISE WEITER GESTIEGEN ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN FRANKFURT
Die starke Nachfrage spiegelt sich auch in der Preisent- Büro Geschäftshäuser Logistik
wicklung wider. Im vergangenen Jahr haben die Netto-
Spitzenrenditen in allen Assetklassen weiter deutlich nach- 10,00 %
gegeben. Für Büroobjekte sind sie um 65 Basispunkte auf 9,00 %
aktuell 3,15 % gesunken. Damit liegt Frankfurt gemeinsam 8,00 %
mit Hamburg hinter Berlin und München auf dem dritten
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
7,00 %
Platz der großen deutschen Standorte. Vor allem die Aus- 6,00 %
sicht auf steigende Mietpreisniveaus hat diese Entwicklung
5,00 %
wesentlich beflügelt. Aber auch bei innerstädtischen Ge-
4,00 %
schäftshäusern in den besten Lagen gab die Spitzenrendite
3,00 %
noch einmal um 50 Basispunkte auf 3,10 % nach. Eine ähn-
2,00 %
liche Entwicklung vollzog sich bei Logistikobjekten, die auf
1,00 %
eine sehr starke Nachfrage, gerade auch von ausländischen
Käufern, treffen. Hier sind mittlerweile 4,50 % zu notieren 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
und damit 60 Basispunkte weniger als vor einem Jahr.
INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS IN FRANKFURT
AUCH 2018 STARKE NACHFRAGE ABSEHBAR in %
Aus heutiger Sicht ist auch 2018 von einem sehr guten In-
3,2 0,8
vestmentjahr auszugehen. Für diese Einschätzung sprechen
mehrere Gründe: Zum einen eine erneut hohe Nachfrage
9,4
auf den Nutzermärkten, die durch die positiven Konjunktur Deutschland
aussichten, sowohl in Deutschland als auch Europa, zusätz- 9,6 Europa
lich stimuliert wird. Zum anderen sollte Frankfurt in den Nordamerika
49,7
nächsten Jahren von Brexit-Effekten profitieren, die sich in Nahost
einem weiteren Leerstandsabbau und damit auch Mietpreis- Asien
steigerungen niederschlagen werden. An dieser absehbaren 27,3
Sonstige
Entwicklung wollen viele Investoren partizipieren und wer-
den deshalb verstärkt auf Frankfurt schauen. Deshalb ist es
wahrscheinlich, dass auch 2018 ein überdurchschnittliches
Investmentvolumen erzielt werden wird, nicht zuletzt weil
sich das Produktangebot aufgrund der gestiegenen Bautä- © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
tigkeit leicht ausweiten könnte. Gerade im Core-plus- und
Value-add-Segment sind weiter leicht sinkende Renditen
nicht auszuschließen, da hier Chancen im Zusammenhang
mit den Nutzermärkten gesehen werden.
18 | 19HAMBURG
INVESTMENTVOLUMEN GESUNKEN INVESTITIONSVOLUMEN 2008 BIS 2017 IN HAMBURG
Der Hamburger Investmentmarkt konnte 2017 nicht an die in Mio. €
hohe Dynamik der Vorjahre anknüpfen und verzeichnet mit
4.742
5.000
einem Transaktionsvolumen von 3,56 Mrd. € einen Rück-
3.983
gang um knapp 25 % gegenüber 2016. Grundsätzlich besteht
3.824
3.558
in der Hansestadt eine sehr hohe Nachfrage, die sich jedoch 4.000
nicht wie an den meisten anderen großen Standorten in ge-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
2.674
stiegenen Investitionsvolumina widerspiegelt. In fast allen 3.000
2.187
2.164
Segmenten mangelt es an entsprechendem Angebot, sodass
1.998
1.920
auch insgesamt spürbar weniger Objekte verkauft wurden
2.000
als in den vergangenen Jahren. Nichtsdestotrotz wechselten
1.098
fünf Objekte im dreistelligen Millionenbereich den Eigen
tümer, wozu u. a. die Alsterarkaden, das Kaufmannshaus 1.000
und die Kaisergalerie zählen. Anteilig eingerechnete Verkäufe
aus Portfoliotransaktionen haben entgegen der Gesamtent- 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
wicklung zugelegt und erzielen 38 %.
INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN IN HAMBURG
GROSSVOLUMIGE DEALS LEGEN ZU in %
Die Größenklassenverteilung zeigt insgesamt ein recht
100
ausgeglichenes Bild. Mit 29 % und mehr als einer Milliarde
18,3
Euro wurde am meisten in Objekte über 100 Mio. € inves- 29,0
tiert. Dies ist damit das einzige Segment, das auch absolut 80
gegenüber dem Vorjahr zulegen konnte. Knapp 27 % entfällt 23,3 ≥100 Mio. €
darüber hinaus auf Deals zwischen 50 und 100 Mio. €, so-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
50-INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2018 HAMBURG
VERKÄUFER: EQUITY / REAL ESTATE FUNDS VORN INVESTMENTS NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN HAMBURG
Auf Verkäuferseite wird das Ranking von Equity / Real Estate in %, Anteil Ausländer 41,4 %
Funds (knapp 31 %) und Projektentwicklern (rund 22 %)
klar angeführt. Zusammen sind sie für mehr als die Hälfte Equity / Real Estate Funds 30,5
des gesamten Verkaufsvolumens verantwortlich. Projekt- Projektentwickler 22,1
entwickler nutzen damit wie in den Vorjahren das positive Corporates 10,5
Private Anleger 8,7
Marktumfeld und verkaufen zahlreiche Objekte kurz nach
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
Immobilien AGs / REITs 7,9
oder bereits vor Fertigstellung. Nennenswerte Anteile ent-
Pensionskassen 6,5
fallen darüber hinaus auf Corporates (fast 11 %), private An-
Geschlossene Fonds 3,4
leger (knapp 9 %), Immobilien AGs / REITs (rund 8 %) sowie Spezialfonds 2,4
Pensionskassen (6,5 %). Der Anteil ausländischer Verkäufer Öffentliche Hand 1,8
beläuft sich auf gut 41 % und ist damit wieder deutlich ge- Investment / Asset Manager 1,7
stiegen, nachdem er im Vorjahr auf gut ein Fünftel zurück- Immobilienunternehmen 1,6
gefallen war. Sonstige 2,9
0 10 20 30
BÜROS TROTZ RÜCKGANG ERNEUT AN DER SPITZE
Bei der Verteilung des Investitionsvolumens auf die Asset INVESTMENTS NACH OBJEKTART IN HAMBURG
klassen liegen Büroimmobilien traditionell an erster Posi- 2016 in % 2017 in %
tion. Mit knapp 46 % verzeichnen sie 2017 einen spürbaren
Rückgang und dominieren das Ranking nicht mehr so deut- 60,4
Büro 45,7
lich wie im Vorjahr, als sie mit mehr als 60 % das zweit-
höchste jemals registrierte Volumen erreichten. In die drei Einzelhandelsimmobilie, 16,0
Büro- / Geschäftshaus 24,5
nachfolgenden Objektarten wurde dagegen mehr Kapital
investiert als 2016. Einzelhandelsobjekte verteidigen mit
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
4,7
Logistik 7,6
rund 25 % den zweiten Platz. Hotels erzielen erneut ein
sehr hohes Resultat und können um fast 7 Prozentpunkte 8,0
Hotel 14,5
auf fast 15 % zulegen, wozu der Verkauf des Radisson Blu
im ersten Quartal einen wesentlich Beitrag geleistet hat. Entwicklungs- 7,3
Auch Logistikimmobilien erreichen mit rund 8 % ein sehr grundstück 3,8
gutes Ergebnis. Die verbleibenden 8 % verteilen sich auf 3,6
Sonstige
Entwicklungsgrundstücke und gemischt genutzte Objekte. 3,9
0 15 30 45 60
INNENSTADTLAGEN EROBERN FÜHRUNG ZURÜCK
Nachdem die City im Vorjahr ihre gewohnte Führung an INVESTMENTS NACH LAGEN IN HAMBURG
die Nebenlagen abtreten musste, liegt sie 2017 wieder auf 2016 in % 2017 in %
dem ersten Platz. Das absolute Ergebnis fällt zwar etwas
niedriger aus, anteilig setzt sie sich mit gut 41 % aber deut- City
35,1
41,4
lich an die Spitze. Auch in den Cityrandlagen wurde er-
neut mehr als eine Milliarde Euro investiert, wodurch sie
sich mit rund 31 % auf den zweiten Rang vorschieben. Die 26,6
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
Cityrand
31,3
Nebenlagen erzielten im Vorjahr mit sehr vielen und auch
einigen großvolumigen Deals ein Rekordergebnis, gegen-
über dem sie 2017 deutlich abfallen. Mit rund der Hälfte 36,3
Nebenlagen
ihres Vorjahresvolumens und mehr als 24 % landen sie auf 24,3
dem dritten Platz. Von den peripheren Lagen abgesehen, in
denen lediglich 3 % investiert wurde, stellt sich die räum- 2,0
Peripherie
liche Verteilung des Investitionsvolumens insgesamt recht 3,0
ausgeglichen dar. 0 10 20 30 40
20 | 21RENDITEN SINKEN WEITER ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN HAMBURG
Die schon seit einiger Zeit zu beobachtende Entwicklung Büro Geschäftshäuser Logistik
steigender Kaufpreise hat sich weiter fortgesetzt. Die an-
haltend hohe Nachfrage auf den Immobilienmärkten trifft 10,00 %
gerade im Core-Segment auf ein limitiertes Angebot, sodass 9,00 %
die Netto-Spitzenrenditen im Jahresverlauf in allen Asset- 8,00 %
klassen weiter gesunken sind. Für Büroobjekte des Premi-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017
7,00 %
umsegments sind zum Jahresende 3,15 % anzusetzen und 6,00 %
damit 25 Basispunkte weniger als vor zwölf Monaten. Die
5,00 %
Rendite für erstklassige Geschäftshäuser hat um 40 Basis-
4,00 %
punkte nachgegeben und beläuft sich auf 3,00 %. Lediglich
3,00 %
in Berlin und München sind mit 2,90 % noch höhere Preise
2,00 %
für Retail-Objekte zu verzeichnen. Der stärkste Rendite
1,00 %
rückgang ist für Logistikimmobilien zu beobachten, für die
in der Spitze 4,50 % erzielt werden – nach 5,10 % Ende 2016. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
PERSPEKTIVEN INVESTMENTS NACH HERKUNFT DES KAPITALS IN HAMBURG
Das Ergebnis des Hamburger Investmentmarkts liegt zwar in %
unter den Volumina der letzten drei Jahre, nichtsdestotrotz
2,5 2,8
ist es im langjährigen Vergleich nach wie vor ein über-
durchschnittliches Resultat, das gut 26 % über dem Schnitt
6,1
liegt. Durch die weiterhin sehr positiven wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen, florierende Vermietungsmärkte und Deutschland
günstige Finanzierungsbedingungen kann davon ausge- Europa
gangen werden, dass die Nachfrage auch 2018 hoch aus- Nordamerika
34,4
fallen sollte. Das Interesse nationaler und internationaler 54,2 Asien
Investoren ist ungebrochen, und eine noch aus dem Vorjahr Sonstige
gefüllte Pipeline sollte zu einem lebhaften Jahresauftakt
führen. Eine Prognose des gesamten Jahresvolumens wird
jedoch durch den generell weiterhin bestehenden Ange-
botsengpass erschwert, aus heutiger Sicht erscheint eine
Steigerung gegenüber 2017 aber als durchaus realistisch. © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. Dezember 2017Sie können auch lesen
