Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik - Universität zu Köln
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Kölner Impulse
zur Wirtschaftspolitik
Nr. 4/2019 | 02. Juli 2019
In dieser Ausgabe Aktuelles aus dem iwp
Am 17.04.2019 forderte Berlin Auskünfte von Im aktuellen ifo-Schnelldienst diskutiert
Airbnb über zweckfremde Nutzung von Wohn- Steffen J. Roth die aktuelle EU-Urheberrechts-
raum. Schon seit einiger Zeit befassen sich reform und Uploadfilter unter dem Titel „Auch
Städte und Kommunen mit der Regulierung im Urheberrecht müssen Kosten und Nut-
von Kurzzeitmietplattformen wie Airbnb, weil zen abgewogen werden“ (ifo-Schnelldienst
sie u.a. Mietsteigerungen dadurch befürchten. 13/2019, 11.Juli 2019)
Allerdings fehlt es den politischen Entschei-
dungsprozessen an belastbaren Daten über die
tatsächlichen Effekte des Home-sharings. Felix Im kommenden Wintersemester 2019/2020
Mindl analysiert für Berlin, welche Mieteffekte wird sich die jeweils Montagabends statt-
das Angebot von Airbnb hat. findende Ringvorlesung des Instituts mit
„Staatsschuldenkrisen & Finanzmarktstabili-
tät“ beschäftigten. Wieder konnten namhafte
Expertinnen und Experten gewonnen werden,
unter anderem Claudia Buch, Isabel Schnabel,
Martin Hellwig, Keith Kuester, Moritz Schula-
rick und Guntram Wolff.
Bild 1
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2019 www.iwp.uni-koeln.de | 1
Home-sharing, ein Geschäftsmodell mit
lokalen Nebenwirkungen – Erkenntnisse am
Beispiel von Airbnb in Berlin
Von Felix Mindl
In den letzten Jahren hat Airbnb weltweit medialen und politischen Gegenwind bekommen und sieht sich
zunehmend Regulierungen ausgesetzt. Grundlage für die neuen Regulierungen ist die Debatte über den
Einfluss von Airbnb auf den Wohnungsmarkt. Airbnb beharrt auf der Position viel zu klein und dement-
sprechend für den allgemeinen Mietmarkt irrelevant zu sein. Berücksichtigt man jedoch die Verteilung
Airbnbs in Berlin, so wird schnell deutlich, dass es auf lokalem Level zu einer erheblichen Airbnb-Konzen-
tration kommt, durch die Wohnraum lokal verknappt wird und die lokalen Mietpreise steigen.
Im vorliegenden Beitrag werden wissenschaftli- den Einfluss von Airbnb auf den Berliner Woh-
che Erkenntnisse zu den Wohnungsmarkteffek- nungsmarkt quantifiziert. Die Ergebnisse dieser
ten von so genannten Kurzzeitmietplattformen Studie werden abschließend zusammengefasst
vorgestellt, die exemplarisch anhand des Bei- präsentiert.
spiels Airbnb in Berlin gewonnen wurden. Diese
Erkenntnisse sollen dazu beitragen, die Debat- Der Berliner Wohnungsmarkt und das Airbnb-
te über mögliche Regulierungsanforderungen Verbot
für Kurzzeitmietplattformen zu versachlichen.
Zuerst wird die angespannte Situation auf dem Am 14. April 2018 demonstrierten in Berlin mehr
Berliner Wohnungsmarkt skizziert, welche da- als 13.000 Menschen für bezahlbaren Wohn-
für gesorgt hat, dass Kurzzeitmietplattformen raum. Seit Jahren steigen die Mietpreise in
vermehrt in die öffentliche Diskussion gerückt Berlin rasant an und es wird immer schwieriger
sind. Anschließend wird die Struktur und Ent- Wohnraum zu finden. Die Leerstandsquote ist
wicklung von Airbnb, der zurzeit größten Kurz- in Berlin von ca. 5,1% im Jahr 2013 auf ungefähr
zeitmietplattform auf dem deutschen Markt, 0,9% in 2017 gefallen1, die Angebotsmieten sind
untersucht. Bei diesen Darstellungen zeichnen
sich auffallend starke Konzentrationen der Airb-
1 Hierbei handelt es sich um den marktaktiven Leer-
nb-Präsenz in zentralen Bezirken Berlins ab. stand von Geschosswohnungen.
Eine an der Universität zu Köln verfasste Studie empirica. (n.d.). Leerstandsquote von Wohnungen in Berlin
hat unter Beachtung dieser Konzentrationen von 2001 bis 2017. Statista
Zugriff am 01.07.2019.
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2019 www.iwp.uni-koeln.de | 2zwischen 2010 und 2018 um 60% gestiegen2. gibt es Berichte über respektlose Touristen in
Die durchschnittliche Mietbelastung des Haus- Wohnhäusern6 und zum anderen wird befürch-
haltseinkommen lag im Jahre 2018 bei 29% und tet, dass die Kurzzeitvermietungsangebote in
dürfte für die unteren Einkommensklassen we- Konkurrenz zu Langzeitvermietungen stehen7,
sentlich höher ausgefallen sein.3 Ähnliche Ent- wodurch der Druck auf den bereits sehr engen
wicklungen sind in vielen europäischen Groß- Mietmarkt in Berlin verstärkt und ein zusätzli-
städten zu beobachten. Diese Ausgangslage cher Anstieg der Angebotsmieten verursacht
befeuert die Diskussion rund um die Sharing würde.
Economy und deren Einfluss auf den Wohnungs- Daher hat das Abgeordnetenhaus in Berlin be-
markt. Dabei werden unter Sharing Economy, reits im Jahre 2013 ein Zweckentfremdungs-
so genannte peer-to-peer Plattformmärkte im verbot-Gesetz (ZwVbG) beschlossen.8 Durch
Internet verstanden, auf denen Individuen die den Erlass der entsprechenden Zweckentfrem-
vorübergehende Nutzung ihrer privaten Güter dungsverbot-Verordnung (ZwVbVO), in den Me-
gegen monetäre Vergütung anderen Verbrau- dien auch als Airbnb-Verbot bezeichnet, trat das
chern anbieten. Für den Wohnungsmarkt ist Gesetz im Mai 2014 in Kraft.9 In einem ersten
insbesondere die Entwicklung von Kurzzeit- Schritt untersagte diese Verordnung die Neuer-
mietplattformen relevant. Diese stellen einen öffnungen von Kurzzeitunterkünften in dekla-
Onlinemarkt bereit, der private Gastgeber und riertem Wohnraum. In einem zweiten Schritt
Reisende zusammenführt. Der weitaus größte wurde, nach einer zweijährigen Vorlaufszeit,
Plattformanbieter in diesem Sektor ist das Un- die Zweckentfremdung von Wohnraum im April
ternehmen Airbnb, Inc. In den letzten Jahren 2016 gänzlich verboten.10 Auch in vielen weite-
haben Kurzzeitmietplattformen ein explosives ren Großstädten der Welt sieht sich Airbnb zu-
Wachstum erfahren und sind dadurch zuneh- nehmend Regulierungen ausgesetzt.
mend in die öffentliche Diskussion gerückt. Doch die Durchsetzung der Verordnung ge-
Während Befürworter der Sharing Economy staltet sich schwierig. Gastgeberprofile auf der
besonders die gemeinschaftsbildende Funkti- Airbnb-Website werden häufig mit Pseudony-
on und die effiziente Nutzung von Ressourcen men oder falschen Namen betrieben. Auch der
durch solche Plattformen hervorheben, stoßen Ort der Unterkunft ist auf einer Karte nur grob
diese zunehmend auch auf Kritik.4 Der Hotel- mit einem Umkreis von 150m rund um die tat-
verbrand führt an, dass Kurzzeitmietplattfor- sächliche Position angegeben. Die genaue Ad-
men Privatanbietern zwar die Teilnahme am
Markt für professionellen Tourismus ermöglich- 6 Rbb24 – “Von lauschigen Apartments - und dubio-
ten, allerdings ohne sie zugleich auch denselben sen Geflechten”. 03.12.2018
Regulierungen zu unterwerfen, die für professi- 7 Tom Slee - „What’s yours is mine“ pp.32.
onelle Anbieter gelten. In der Folge käme es zu 8 http://gesetze.berlin.de/jportal/portal/t/xus/page/
bsbeprod.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&-
einem unfairen Wettbewerb zulasten der Ho- js_peid=Trefferliste&fromdoctodoc=yes&doc.id=jlr-Wo-
telbranche.5 Ebenso beklagen Mieterverbände ZwEntfrGBEV2P2&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint
und Kommunalregierungen zunehmend nega- Zugriff am 01.07.2019.
tive Folgen der Kurzzeitvermietung. Zum einen 9 http://gesetze.berlin.de/jportal/?quelle=jlink&-
query=WoZwEntfrV+BE&psml=bsbeprod.psml&-
max=true&aiz=true Zugriff am 01.07.2019.
2 Berechnet auf der Grundlage von Daten des Empi- 10 Diese Version des Gesetzes hat nicht trennscharf
rica-institut.de. definiert, welche Kriterien die Zweckentfremdung erfüllen
3 Wohnmarktreport Berlin 2018, Berlin Hype & und in welchem Fall eine Sondergenehmigung erhalten
CBRE. werden konnte. Ein Antrag zur Genehmigung konnte zwar
4 www.airbnbaction.com. gestellt werden, die Erteilung war jedoch quasi ausgeschlos-
5 Welt – „Das ist unfairer Wettbewerb“. 18.04.2016 sen.
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2019 www.iwp.uni-koeln.de | 3resse wird erst bei einer Buchung freigegeben. signifikanten Rückgang der Referenzzahlen im
Den Behörden ist aber eine Scheinbuchung zur Hinblick auf das Airbnb-Verbot seit April 2016. In
Identifizierung des Gastgebers untersagt. Durch Berlin hat man auf diese Entwicklung reagiert
diese Hürden ist es nahezu unmöglich, die Kurz- und im August 2018 die Zweckentfremdungs-
zeitvermieter ausfindig zu machen und Ihnen verbot-Verordnung novelliert. Auf der einen Sei-
den Gesetzesverstoß nachzuweisen. Betrach- te wurde das Verbot gelockert, indem die Ver-
tet man die Zahlen der auf der Airbnb-Webseite mietung von 49% der Fläche des Erstwohnsitzes
monatlich hinterlassenen Referenzen, scheint uneingeschränkt und eine Vermietung des Ne-
das Airbnb-Verbot keine große Wirkung gehabt benwohnsitzes von maximal 90 Tagen pro Jahr,
zu haben.11 nach erteilter Genehmigung, ermöglicht wurde.
Abbildung 1 zeigt die Anzahl der monatlichen Auf der anderen Seite wird die Durchsetzung
Referenzen der Airbnb-Webseite für Berlin von des Verbots konsequenter verfolgt.12,13 Dennoch
2010 bis April 2019. Hier ist sehr gut die im Tou- ist weiterhin kein Rückgang der Referenzzahlen
rismussektor übliche Saisonalität zu erkennen, zu vermerken und die Zahl der Airbnb-Unter-
allerdings gibt es keine Hinweise auf einen künfte, welche für mehr als 90 Tage vermietet
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis von Daten von insideairbnb.com
12 https://service.berlin.de/dienstleistung/326217/
11 Referenzen sind öffentlich publizierte Bewertun- Zugriff am 01.07.2019.
gen der Gastgeber und Gäste nach jedem Aufenthalt. Tat- 13 „So können nun Treuhänder eingesetzt werden,
sächlich ist die Zahl der Referenzen deutlich unter derer der falls der Verfügungsberechtigte sich weigert, zweckentfrem-
Aufenthalte, da nicht jeder Gast eine Bewertung hinterlässt. deten Wohnraum […] wieder für Wohnzwecke zu nutzen.
Es liegen keine eindeutigen Zahlen zu der wahren Referenz- […] Die möglichen Bußgelder bei Verstößen wurden deut-
rate vor, in der Fachliteratur werden allerdings Raten von lich erhöht.“ http://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/
30,5 -72% diskutiert, das heißt Aufenthaltszahlen sind um pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1905/nachricht6735.
Faktor 1,4 bis 3,3 höher als die Zahl der Referenzen. html Zugriff am 01.07.2019.
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2019 www.iwp.uni-koeln.de | 4werden, sind wie weiter unten dargestellt auf kausale Verbindung zwischen einer Wohnraum-
einem hohen Niveau. Diese Beobachtungen verknappung und damit einhergehenden Miet-
werden als Beleg für die weiterhin wirkungslose preiserhöhungen und Airbnb gebe. Allerdings
Regulierung gesehen. Die Stadt versucht derzeit merken die Autoren an, dass weitere Unter-
diese Schwierigkeiten zu überwinden, indem suchungen auch kleinteiligere Daten analysie-
sie durch den Erlass einer Auskunftsanordnung ren müssten. Hier setzt eine an der Universität
gegenüber Airbnb Irland genaue Angaben über zu Köln entstandene Studie, die im Folgenden
Berliner Airbnb-Angebote erlangt.14 ausschnittsweise zusammengefasst wird, an15.
Die Regulierung von Kurzzeitmietplattformen, Durch eine kleinräumige Untersuchung wird der
im speziellen Airbnb, bleibt also ein relevantes Einfluss von Airbnb in Berlin quantifiziert und
Thema für politische Entscheidungsträger. Al- die Informationslage bezüglich der Effekte von
lerdings gibt es bisher nur wenig evidenzbasier- Kurzzeitmietplattformen verbessert. Die Analy-
te wissenschaftliche Untersuchungen über die se konzentriert sich auf die kleinräumige Ebene
Effekte von Airbnb auf den Wohnungsmarkt. der Planungsräume (PLR) der Raumhierarchie
Dementsprechend müssen Politiker Entschei- der lebensweltlich orientierten Räume (LOR) in
dungen treffen, ohne über die Auswirkungen Berlin.16 Dabei wurde besonderes Augenmerk
von Airbnb und damit auch ihrer jeweiligen Re- auf die geographische Verteilung von Airbnb
gulierungsentscheidung ausreichend informiert innerhalb Berlins gelegt, die Struktur der ange-
zu sein. botenen Airbnb-Unterkünfte beleuchtet und
diese mit einem Mikrodatensatz von Mietange-
Was sagt die Wissenschaft zu den Wohnungs- boten in Berlin verglichen. Bei den Airbnb-Da-
markteffekten von Airbnb? ten wurde auf die Daten von Insideairbnb.com
zurückgegriffen (siehe hierzu Infobox Daten in-
Zwei Studien, Horn und Merante (2017) und siderairbnb.com). Der zugrunde liegende Miet-
Barron et al. (2018), haben erste Untersuchun- datensatz wurde von der Forschung + Beratung
gen über den Effekt von Airbnb auf Miet- und GmbH bereitgestellt (siehe hierzu Infobox Da-
Hauspreise in den USA durchgeführt. Die Studi- ten F+B). Die zeitliche Betrachtung beschränkt
en kommen zu dem Schluss, dass Airbnb einen sich auf die Periode von 2010 – Juni 2015. Airbnb
positiven Effekt auf Mietpreise ausübt. Beide wurde 2008 gegründet, wie aber in Abbildung
Studien legen denselben Wirkungskanal zugrun- 1 zu sehen ist, wachsen die Airbnb-Referenzen
de: Durch die ganzjährige Kurzzeitvermietung erstmals zwischen 2012 und 2013 zu einer rele-
von Wohnungen, wird der Wohnraum für Lang- vanten Größe an. Durch die Untergrenze 2010
zeitmieter verknappt und somit Aufwärtsdruck
auf die Mietpreise ausgeübt. Coles et al. (2017)
hingegen beschreiben, dass die Kurzzeitvermie- 15 Mindl (2019), „The effect of short-term rental
platforms on rental prices: Evidence from Airbnb in Berlin“,
tung gerade im Innenstadtbereich nicht lohnend mimeo.
sei und sehen keinen Hinweis auf eine Airbnb in- 16 „Die „Lebensweltlich orientierten Räume“ (LOR)
duzierte Mietsteigerung. Auch das Institut für wurden 2006 gemeinsam zwischen den planenden Fach-
Wirtschaft Köln (IW Köln) kommt in dem Gut- verwaltungen des Senats, den Bezirken und dem Amt für
Statistik Berlin-Brandenburg […] einheitlich abgestimmt.
achten „Sharing Economy: Ein Trend unter der […] Ziel war die Abbildung lebensweltlicher Homogenität
Lupe“ (Juli, 2018) zu dem Schluss, dass es keine bei gleichzeitiger Wahrung einer Vergleichbarkeit der Pla-
nungsraumeinheiten.“ Die LOR bestehen aus drei Ebenen.
Die kleinste davon, die Planungsraumebene, umfasste bis
14 http://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/ 31.12.2018 447 Planungsräume. https://www.stadtentwick-
pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1904/nachricht6719. lung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/lor/
html Zugriff am 01.07.2019. Zugriff am 01.07.2019.
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2019 www.iwp.uni-koeln.de | 5kann der Mietmarkt über eine Zeit von zwei
Jahren betrachtet werden, bevor es zu einer re- Infobox: Daten F+B
levanten Airbnb-Präsenz kommt. Die Wahl der F+B Forschung und Beratung für Wohnen,
Obergrenze (Juni 2015) ist durch die Einführung Immobilien und Umwelt zählt mit rd. 20 Mit-
der Mietpreisbremse motiviert, welche das ra- arbeitern und einem bundesweiten Netzwerk
sante Wachstum von Angebotsmieten stoppen von Immobilienfachleuten zu den großen,
soll und folglich Preiseffekte von Airbnb auf die unabhängigen Forschungs- und Beratungsun-
Angebotsmiete verzerren würde.17 ternehmen mit Produktfeldern in der Woh-
nungs- und Immobilienmarktforschung, der
Wie funktioniert Airbnb in Berlin? Portfolioanalyse und -bewertung, der Stadt-
und Regionalentwicklung sowie der Um-
Während Airbnb meist betont, dass ihre Gast- weltforschung. Zum Kundenstamm des Un-
geber ihr Zuhause nur gelegentlich vermieteten ternehmens zählen sowohl Wohnungs- und
und der daraus resultierende Verdienst als eine Immobilienunternehmen als auch Banken und
Art Taschengeld gesehen werden könne, zeigt Bausparkassen, Städte/Gemeinden sowie Bun-
die Analyse der Daten ein differenzierteres Bild. des- und Landesbehörden. Mit bundesweiten
Demnach waren in den letzten 6 Monaten vor Marktdaten, Analysen und Studien etabliert
Juni 2015 6.841 Airbnb-Unterkünfte in Berlin ak- F+B mehr Transparenz über die sich immer
tiv (Tabelle 1). Davon wurden 3.464 (51%) für 90 stärker ausdifferenzierenden Märkte und ge-
Tage oder mehr pro Jahr vermietet. Es ist nur währleistet so den Akteuren mehr Entschei-
schwer vorstellbar, sein privates Zuhause im dungssicherheit. F+B gibt seit 1996 den F+B
Rahmen einer nicht-gewerblichen Nebentätig- Mietspiegelindex heraus, die wichtigste empi-
keit für mehr als 90 Tage im Jahr zu vermieten. rische Grundlage über das Niveau der Mieten
Dies ist auch die vom Gesetzgeber gewählte im Wohnungsbestand. Der F+B-Wohn-Index,
Grenze. Folglich werden diese Angebote als als Kombination von Indizes für alle Objekt-
professionell organisiert angesehen und unter- arten, wird seit 2011 vierteljährlich vorgelegt,
stellt, dass diese mit großer Wahrscheinlichkeit mit einer Datenreihe, die bis zum Jahre 2004
Langzeitwohnraum aus dem Markt nehmen. zurückreicht und damit langfristige Vergleiche
Sieht man sich die durchschnittliche Übernach- ermöglicht.
tungszahl pro Jahr und angebotener Unter- www.f-und-b.de
kunft von 202 Nächten an, stützt auch dies die
Annahme, dass es sich tendenziell um professi-
Langzeit-Jahresmiete von knapp 8.000 Euro18,
onelle Angebote handelt. Hinzu kommt, dass in
ist mit dem Mehraufwand der Gastgebertätig-
72% dieser Angebote das gesamte Zuhause ver-
keit mehr als das Doppelte zu verdienen. Für
mietet wird. Es handelt sich hierbei also nicht
viele Gastgeber ist dieses Geschäftsmodell so
um das Teilen von Wohnraum (home sharing).
lohnend, dass sie als so genannte „multiple
Tabelle 1 zeigt außerdem, dass der durchschnitt-
Hosts“ gleich mehrere Unterkünfte über Airbnb
liche Jahresumsatz für die Vermietung der ge-
anbieten. Bei diesen Unterkünften kann es sich
samten Wohnung über Airbnb bei 16.931 Euro
um Eigentums- sowie Mietwohnungen handeln.
lag. Verglichen mit einer durchschnittlichen
344 dieser multiple Hosts bieten zusammen
17 https://www.berlin.de/special/immobili-
en-und-wohnen/mietrecht/3793279-739654-mietpreis- 18 Die Miete errechnet sich aus einer durchschnittli-
bremse-regelungen-aenderungen-a.html Zugriff am chen monatlichen Kaltmiete für kleine Wohnungen (dazu
01.07.2019. später mehr) von 656 Euro in den zentralen Stadtvierteln.
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2019 www.iwp.uni-koeln.de | 6Tabelle 1: Struktur der Airbnb-Unterkünfte nach Professionalität und
Unterkunftsart
Ø Übernachtungen
# Angebote Anteil Preis in € Ø Jahresumsatz
pro Jahr
Aktive Angebote 6.841
Professionelle
3.464 0.51
Angebote
Gesamtes Zuhause 2.481 0.72 86.41 202 16.931
Privates Zimmer 958 0.28 39.82 207 7.995
Geteiltes Zimmer 25 0.01 55.83 208 11.264
Quelle: Eigene Berechnungen basierend auf Daten von insideairbnb.com
knapp ein Drittel der als professionell einge- Tabelle 3 bildet die 10%-Quantile des Indexes für
schätzten Airbnb-Unterkünfte an (dies ent- Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg im zweiten
spricht 1.126 Unterkünften, Tabelle 2). Der Gast- Quartal 2015 ab.
geber, mit den meisten Angeboten, bewirbt auf
Airbnb in 35 Inseraten verschiedene Unterkünf- Tabelle 2: Gastgeber mit mehreren Unterkünften
te; die Top 10 Gastgeber verwalten allesamt
mehr als 10 Unterkünfte. Aggregierte
# Unterkünfte # Gastgeber
Die geographische Verteilung der professionel- # Unterkünfte
len Airbnb-Angebote ist räumlich sehr konzent-
riert. Entgegen der Aussage Airbnb’s und auch 1 2.338 2.338
Coles et al. (2017), dass besonders auch außen-
2 203 406
liegende Stadtteile durch Airbnb profitierten19,
ist die Konzentration der Unterkünfte in den 3 66 198
zentral gelegenen PLRs in den Bezirken Mitte,
Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Pankow 4 oder mehr 75 522
mit Abstand am höchsten (Karte 1).
Bei genauerer Untersuchung der Charakteristi- Quelle: Eigene Berechnungen basierend auf Daten von
ka der Airbnb-Wohnungen ist außerdem auffäl- insideairbnb.com
lig, dass es sich bei 93% der Angebote um kleine-
re Wohnungen mit drei Zimmern oder weniger
handelt. Aufbauend auf diese und die vorheri-
gen Erkenntnisse wurde die Airbnb-Dichte, als
Index zur Messung der Airbnb-Konzentration,
konstruiert. Die Airbnb-Dichte setzt die Anzahl
der professionellen Airbnb-Unterkünfte in Re-
lation zu der Anzahl der Wohnungsinserate20.
19 Airbnb Economic Impact - https://blog.atairbnb.
com/economic-impact-airbnb/ Zugriff am 01.07.2019. Quartal und PLR ermittelt. Es werden nur Wohnungen mit
20 Die Anzahl der Wohnungsinserate wird pro maximal drei Zimmern berücksichtigt.
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2019 www.iwp.uni-koeln.de | 7Dies bietet Anreize, die Airbnb-Vermietung un-
ternehmerisch anzugehen und gleich mehrere
Unterkünfte zu verwalten. Gemessen an dem
insgesamt bestehenden Wohnraum, mag der
Anteil an Airbnb-Unterkünften verhältnismäßig
klein erscheinen, in Relation zu den im selben
Quartal zur Neuvermietung verfügbaren Woh-
nungen, ist die Airbnb-Dichte allerdings erheb-
lich.
Was zeigt die Auswertung der Daten?
Diese Befunde geben Grund zur Annahme, dass
Karte 1. Professionelle Airbnb-Unterkünfte pro PLR in Berlin
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis von Daten von insideairbnb.com Airbnb das Angebot von Wohnraum in den zen-
tralen, touristisch attraktiven Gegenden merk-
50% der betrachteten PLRs weisen eine Airb- lich verknappt und gleichzeitig die Nachfrage,
nb-Dichte von mindestens 22% auf. Das heißt, getrieben von den „Airbnb-Unternehmern“, die
dass in diesen PLRs auf zehn Wohnungsinsera- Langzeitwohnungen zur Kurzzeitvermarktung
te mindestens 2,2 professionelle Airbnb-Unter- anmieten, erhöht. Es ist denkbar, dass diese
künfte fallen. Zoomt man zu den PLRs rundum beiden Mechanismen – Verknappung des An-
das Kottbusser Tor, dem Verkehrsknotenpunkt gebots und Anstieg der Nachfrage – Druck auf
des Kreuzberger Nordens, entsteht ein noch die Mietpreise ausüben. Diese Annahme wurde
konzentrierteres Bild der Airbnb-Dichte (Tabelle ebenfalls empirisch untersucht. In der Infobox
4). In den dortigen PLRs gibt es an jedem belie- Ökonometrische Methode finden sich genauere
bigen Tag durchschnittlich mehr als doppelt so Informationen über die angewandte Methodik
viele Airbnb-Angebote wie Wohnungsinserate zur Analyse des Preiseffektes von Airbnb auf
innerhalb des gesamten zweiten Quartals 2015. dem Mietmarkt.
Die deskriptive Untersuchung der Struktur und Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass
Verteilung von Airbnb in Berlin zeigt also, dass 16,8% der Mietsteigerungen für kleine Wohnun-
ein Großteil der aktiven Airbnb-Anbieter ihre gen in den zentralen Bezirken Berlins (Mitte und
Unterkünfte an über 90 Tagen im Jahr vermie- Friedrichshain-Kreuzberg) innerhalb der zwei
ten und als professionell bezeichnet werden Jahre vom zweiten Quartal 2013 bis zum zwei-
können. Diese professionellen Angebote bieten ten Quartal 2015, durch Airbnb induziert wur-
überwiegend die gesamte Wohnung an. den. Dies entspricht 2,9 Prozentpunkten des
Außerdem konzentrieren sich entsprechende Gesamtmietanstiegs von 17,2% in derselben Zeit.
Angebote auf das Zentrum Berlins. Dort lassen Mitte 2013 lag die durchschnittliche monatliche
sich Umsätze erzielen, die die der Langzeitver- Angebotsmiete für ebendiese Wohnungen in
mietung bei weitem übertreffen. den zentralen Bezirken bei 656€. Das bedeutet,
Tabelle 3: Quantile der Airbnb-Dichte in 2015 Q2 pro PLR in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Airbnb-Dichte 4% 9% 12% 15% 18% 22% 32% 34% 53% 86% 767%
Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg umfassen zusammen 66 Planungsräume
Quelle: Eigene Berechnungen basierend auf Daten von F+B GmbH und insideairbnb.com
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2019 www.iwp.uni-koeln.de | 8dass von Neumietern eine zusätzliche Mietbe-
lastung von 19€ monatlich oder 228€ jährlich ge- Infobox: Daten insideairbnb.com
tragen werden musste, die durch die Aktivität Murray Cox ist ein New Yorker Mietaktivist und
von Airbnb erklärt wird. der Gründer der Website insideairbnb.com.
Nicht nur die zusätzliche Mietbelastung auf Seit Januar 2015 hat er angefangen Airbnb-Da-
dem Berliner Wohnungsmarkt gestaltet sich als ten aus dem Internet zu sammeln und dort frei
problematisch, sondern jede professionell orga- anzubieten. Bei diesen Daten handelt es sich
nisierte Zweckentfremdung über Airbnb bedeu- um sogenannte Webscrapes. Dieses Verfah-
tet auch den Verlust von Langzeitwohnraum ren beschreibt das automatisierte Abspeichern
und erschwert somit die Wohnungssuche. von Daten, die im Internet frei zugänglich sind.
Im Mai 2019 gab es trotz Regulierungsmaßnah- Die Datensammlung wurde in New York be-
men immer noch 6.626 solcher professionellen gonnen und hat sich inzwischen auf viele Groß-
Angebote. Auch in der Entwicklung der Refe- städte der Welt ausgeweitet, so auch auf Ber-
renzzahlen (Abbildung 1) ist bisher kein Rück- lin. Die Daten liefern ein detailliertes Abbild der
gang zu erkennen. Airbnb-Anbieter, sie umfassen unterkunfts-
Die Stadt Berlin hat den Wohnungsschutz mehr- spezifische Charakteristiken, die Historie der
fach klar als politisches Ziel betont. Die em- Referenzen, das Gastgeberprofil und vieles
pirische Analyse zeigt, dass das Angebot von mehr. Die insiderairbnb.com Daten wurden in
Airbnb in bestimmten Berliner Bezirken die US-amerikanischen Studien mit eigenen Web-
verfügbaren Mietwohnungen verknappt und scrapes der Forscher und auch mit von Airbnb
einen Teil der Mietpreisanstiege induziert hat. bereitgestellten Daten abgeglichen. In beiden
Insofern haben die bisherigen Maßnahmen ihr Fällen wurde eine präzise Datenqualität bestä-
erklärtes Ziel noch nicht erreicht. Allerdings gilt tigt.
es zu beobachten, ob die jüngst erlassenen Aus- insideairbnb.com
kunftsanordnungen erfolgreich sein werden
oder ob weitere Maßnahmen notwendig sind.
Tabelle 4: Airbnb-Dichte rundum das Kottbusser Tor in 2015 Q2
Name des # Airbnb- # Wohnungs-
Schlüssel Anteil
Planungsraums Angebote inserate
02020206 Graefekiez 98 85 115%
Reichenberger
02030401 91 94 97%
Straße
02030302 Lausitzer Platz 61 44 139%
02030301 Oranienplatz 46 6 767%
02010104 Wassertorplatz 12 5 240%
02010103 Moritzplatz 20 61 33%
Durchschnitt 232%
Quelle: Eigene Berechnungen basierend auf Daten von F+B GmbH und insideairbnb.com
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2019 www.iwp.uni-koeln.de | 9Quellen aus der räumlichen Variation der Airbnb-Präsenz.
Hier werden, aufgrund ihrer sehr hohen Airb-
Barron, Kyle & Kung, Edward & Proserpio, Da- nb-Präsenz, Planungsräume in den zentralen Be-
vide. (2018). The Sharing Economy and Housing zirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg mit den
Affordability: Evidence from Airbnb. SSRN Elec- Planungsräumen des außenliegenden Bezirks
tronic Journal. 10.2139/ssrn.3006832. Spandau bezüglich ihrer Kaltmiete verglichen.
Dieses Verfahren ermittelt eine Differenz der Ent-
Coles, Peter A. and Egesdal, Michael and Ellen, wicklung der homogenisierten Kaltmieten zwi-
Ingrid Gould and Li, Xiaodi and Sundararajan, schen der Treatmentgruppe Mitte und Friedrichs-
Arun, Airbnb Usage Across New York City Neigh- hain-Kreuzberg und der Kontrollgruppe Spandau.
borhoods: Geographic Patterns and Regulato- Dieses Verfahren setzt voraus, dass die Mieten in
ry Implications (October 12, 2017). Available at Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg in der hypo-
SSRN: https://ssrn.com/abstract=3048397 thetischen Situation des fehlenden Markteintritts
sadasdasdasd
von Airbnb dieselbe Mietsteigerung wie Spandau
Keren Horn and Mark Merante, (2017), Is home erfahren hätte. Man spricht hierbei von der Com-
sharing driving up rents? Evidence from Airbnb mon-trend Assumption. Dies ist jedoch zu bezwei-
in Boston, Journal of Housing Economics, 38, feln. Berlin hat sich in den letzten zehn Jahren
(C), 14-24 eines großen Beliebtheitszuwachses erfreut und
einen großen Andrang an Tourismus sowie Zu-
Infobox: Ökonometrische Methode zügen erfahren. Während Mitte und Friedrichs-
Im Rahmen der ökonometrischen Analyse wurde hain-Kreuzberg zum Herzen der Stadt gehören
ein quasi-experimentelles hedonisches Bewer- und zum kulturellen und urbanen Zentrum
tungsmodell verwendet, um die genauen Miet- zählen, liegt Spandau außerhalb und ist für
preiseffekte zu quantifizieren. Intuitiv lässt sich den Einwohnerzuwachs eher uninteressant.
dieses Verfahren wie folgt erklären: Es ist somit wahrscheinlich, dass die Mieten
In einem ersten Schritt werden den Ausstattungs- im Zentrum der Stadt auch ohne Airbnb ein
merkmalen einer Wohnung implizite Preise gege- stärkeres Wachstum erfahren hätten. Um mit
ben. Die Ausstattungsmerkmale sind zum Beispiel: dieser Problematik umzugehen, zieht die Ana-
Balkon, Sanierungszustand, Alter des Gebäudes lyse noch eine dritte Ebene hinzu. Und zwar
uvm. Durch die Berücksichtigung dieser impliziten werden die Wohnungen zusätzlich nach ihrer
Preise wird die angebotene Kaltmiete homogeni- Größe unterteilt und die Mieten entsprechend
siert. verglichen. Wie bereits erwähnt handelt es
In einem zweiten Schritt werden diese homoge- sich bei 93% der professionellen Airbnb-Unter-
nisierten Kaltmieten pro Quadratmeter auf zwei künfte um Wohnungen mit drei Zimmern oder
Ebenen verglichen. Die erste Ebene ist die zeitli- weniger. In dieser auf drei Ebenen differenzier-
che. Diese nutzt das explosionsartige Wachstum ten Analyse gehören nur noch kleine Wohnun-
von Airbnb (Abbildung 1) und stellt einen Vorher-/ gen in den zentralen Planungsräumen in die
Nachher-Vergleich der Quadratmeterkaltmieten Treatmentgruppe. Durch diese Herangehens-
an. Als Vorperiode dient die Zeit bis zum vierten weise können Trendunterschiede zwischen
Quartal 2012, als Nachperiode die Zeit nach dem den Bezirken berücksichtigt werden.
ersten Quartal 2013. Die zweite Ebene ergibt sich
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2019 www.iwp.uni-koeln.de | 10Infobox: Übernachtungs-Schätzer
Die Airbnb-Daten geben lediglich die Historie
der Referenzen wieder, jedoch nicht die An-
zahl der Buchungen. Man muss also von den
Referenzen auf die Buchungen schließen.
Hierbei gibt es zwei Variablen. Erstens die
durchschnittliche Übernachtungsdauer pro
Referenz und zweitens die Referenzrate, das
heißt der Anteil der Gäste, die auch eine Refe-
renz hinterlassen. Bei der durchschnittlichen
Übernachtungsdauer wird auf eine Veröffentli-
chung von Airbnb Bezug genommen und diese
auf 6.3 Nächte festgelegt. Bei der Referenzra-
te wird ein Kommentar des CEO Brian Chesky
herangezogen, in welchem er die Referenz-
rate mit 72% angibt. Die maximale Anzahl der
monatlichen Übernachtung pro Unterkunft
wurde auf eine Auslastung von 85% limitiert.
IMPRESSUM Autorenkontakt: Herausgeber: Redaktion und V.i.S.d.P.:
Felix Mindl Institut für Wirtschaftspolitik Dr. Steffen J. Roth
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