Kosten- und Vertrags fallen - beim Kauf oder Bau einer Immobilie kompakt 2020/2021 - Ratgeber-Verbraucherzentrale.de
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Kosten- und
Was Sie vor dem Kauf
Vertrags fallen
einer Immobilie
wissen
beim sollten
Kauf oder Bau einer Immobilie
Kosten- und Vertrags fallen beim Kauf oder Bau einer Immobilie
Inhalt Was sind Kosten- und Vertragsfallen? 4 Ein kleiner Wissenstest 6 10 Fragen zum Kauf einer gebrauchten Immobilie 7 10 Fragen zum Neubau einer Immobilie auf eigenem Grundstück 9 Auflösung: 10 Fragen zum Kauf einer gebrauchten Immobilie 11 Auflösung: 10 Fragen zum Neubau einer Immobilie auf eigenem Grundstück 15 Welche Kosten- und Vertragsfallen drohen beim Kauf oder Bau einer Immobilie? 18 Wichtige Prüfpunkte beim Kauf einer gebrauchten Immobilie 19 Wichtige Prüfpunkte beim Bau einer neuen Immobilie auf eigenem Grundstück 26 Zum Schluss 34
Was sind Kosten- und
Vertragsfallen?
Kosten- und Vertragsfallen beim Kauf oder Bau einer Immobilie
sind nicht die klassischen Nebenkosten, wie etwa Notargebüh-
ren, Grunderwerbsteuern oder Maklercourtage. Sondern Kos-
ten- und Vertragsfallen sind darüberhinausgehende zusätzliche
Kosten- oder Vertragsnachteile, die man als Laie gar nicht ohne
weiteres erkennen kann und die fast immer aufgrund unklarer
oder unvollständiger Verträge auftreten.
Was sind Kosten- und Vertragsfallen? 4
Zu oft, viel zu schnell und mit zu wenig Wissen unterzeichnen
Verbraucher weitreichende Kauf- oder Bauverträge. Sehr häufig
spielt dabei Zeitdruck eine große Rolle: Bei neuen Immobilien
vom Bauträger in begehrten Lagen weist dieser gerne darauf
hin, dass er das Angebot höchstens noch wenige Tage frei hal-
ten könne. Und selbst beim Bauen auf dem eigenen Grundstück
weist der ein oder andere Generalunternehmer oder Fertig-
hausanbieter den Bauherrn daraufhin, dass schon in wenigen
Tagen das vergünstigte Angebot auslaufe.
Wer sich beim Immobilienerwerb unter Druck setzen lässt,
ohne sich zuvor gründlich informiert zu haben, hat ganz schnell
schlechte Karten. Daher ist es sinnvoll, sich frühzeitig sehr
gründlich zu informieren, um in einer Situation unter Zeitdruck
vorbereitet zu sein und in kurzer Zeit fundierte Entscheidungen
treffen zu können.
Was sind Kosten- und Vertragsfallen? 5
Ein kleiner Wissenstest
Wie groß ist Ihr Wissen rund um den Kauf einer gebrauchten
oder dem Bau einer neuen Immobilie? Das können Sie hier
selbst testen. Sie finden dazu zweimal zehn Fragen: einmal zum
Kauf einer gebrauchten Immobilie und einmal zum Bau einer
neuen Immobilie auf eigenem Grundstück. Daran anschließend
erhalten Sie die Auflösung und weitere Erläuterungen.
Ein kleiner Wissenstest 6
10 Fragen zum Kauf einer gebrauchten Immobilie
1. Welche Aussagen des Verkäufers zur Immobilie muss der
Makler zwingend unabhängig überprüfen?
A: Aussagen zur Statik
B: Aussagen zur Heizungsanlage
C: Aussagen zu den Eigentumsverhältnissen an der Immobilie
2. Wer muss eine offizielle Wertermittlung der Immobilie
einholen?
A: Der Notar
B: Die finanzierende Bank
C: Der Verkäufer
3. Was muss der Notar im Kaufvertrag überprüfen?
A: Die Wahrung der Rechte des Käufers
B: Die Übereinstimmung des Kaufpreises mit der
Wertermittlung
C: Die existierende Baugenehmigung der Immobilie
4. Wie lange können Sie einen notariell geschlossenen
Kaufvertrag einer Immobilie widerrufen?
A: 5 Werktage
B: 14 Tage
C: 4 Wochen
5. Welche Zahlungssumme darf der Verkäufer von Ihnen vor
Übergabe der Immobilie maximal verlangen?
A: 30 Prozent
B: 50 Prozent
C: 100 Prozent
Ein kleiner Wissenstest 7
6. Wer trägt mögliche Anliegerkosten, die während des
Kaufvorgangs anfallen?
A: Der Verkäufer
B: Der Käufer
C: Beide im Verhältnis 50:50
7. Wie hoch ist die gesetzliche Maklergebühr beim Kauf einer
gebrauchten Immobilie?
A: 3,57 Prozent
B: 5,32 Prozent
C: 7,14 Prozent
8. Wann muss der Verkäufer spätestens aus der verkauften
Immobilie ausziehen?
A: Einen Monat nach der notariellen Kaufvertragsbeurkundung
B: Zwei Monate nach der notariellen Kaufvertragsbeurkundung
C: Sechs Monate nach der notariellen Kaufvertragsbeurkundung
9. Die Heizungsanlage der gekauften Immobilie ist älter als
30 Jahre. Wie lange dürfen Sie diese noch nutzen?
A: 0 Jahre
B: 3 Jahre
C: 10 Jahre
10. Wie lange ist der Gewährleistungszeitraum für eine
gebrauchte Immobilie?
A: 2 Jahre
B: 5 Jahre
C: 10 Jahre
▶ Auflösung: Siehe Seite 11
Ein kleiner Wissenstest 810 Fragen zum Neubau einer Immobilie auf
eigenem Grundstück
1. Was ist ein „bauseits“ zu erbringender Bauantrag?
A: Ein Bauantrag, den das Bauunternehmen erbringt
B: Ein Bauantrag, den der Bauherr erbringt
C: Ein Bauantrag, der seitens der Baubeteiligten noch nach
Beginn der Bauarbeiten erbracht werden kann
2. Wie lange können Sie einen abgeschlossenen Bauvertrag
widerrufen?
A: 5 Werktage
B: 14 Tage
C: 4 Wochen
3. Welche Regelungen sind in einem Bauvertrag gesetzlich
bindend zu regeln?
A: Die Baukosten
B: Die Baugarantien
C: Die Baufertigstellungsversicherung
4. Was muss bei einem geplanten Einsatz von Subunter
nehmen geregelt werden?
A: Die Zustimmung des Bauherrn
B: Die Zustimmung der Gemeinde, in der gebaut wird
C: Die Zustimmung der örtlichen Handwerkskammer
5. Welche Zahlungen der Gesamtbausumme darf ein Bau-
unternehmen von Ihnen maximal als Vorschuss verlangen?
A: 20 Prozent
B: 25 Prozent
C: 30 Prozent
Ein kleiner Wissenstest 96. Wie lange haben Sie Zeit um eine Rechnung eines
Bauunternehmens zu zahlen?
A: 5 Werktage
B: 10 Werktage
C: 4 Wochen
7. Bei welchen Mängeln dürfen Sie alle weiteren Zahlungen
sofort einstellen?
A: Bei Mängeln am Fundament
B: Bei Mängeln an der Elektrik
C: Bei Mängeln am Dachstuhl
8. Wann muss ein Mangel spätestens beseitigt sein?
A: 5 Werktage nach Ihrer Aufforderung
B: 10 Werktage nach Ihrer Aufforderung
C: 4 Wochen nach Ihrer Aufforderung
9. Wie lange müssen Sie warten, bis im Insolvenzfall des Bau-
unternehmens der Insolvenzverwalter bis dahin von Ihnen
evtl. zu viel gezahlte Gelder an Sie zurücküberweisen muss?
A: 30 Tage
B: 3 Monate
C: 1 Jahr
10. Wie lange laufen Ihre Gewährleistungsrechte nach
Fertigstellung des Bauvorhabens?
A: 2 Jahre
B: 5 Jahre
C: 10 Jahre
▶ Auflösung: Siehe Seite 15
Ein kleiner Wissenstest 10Auflösung:
10 Fragen zum Kauf einer gebrauchten Immobilie
1. Welche Aussagen des Verkäufers zur Immobilie muss der
Makler zwingend überprüfen?
Keine. Gemäß Rechtsprechung darf sich ein Makler im Wesent-
lichen auf die Aussagen des Eigentümers verlassen und muss
diese nicht nochmals unabhängig überprüfen. Das heißt im
Umkehrschluss: Aussagen eines Maklers nutzen Ihnen wenig.
Letztlich benötigen Sie die unmittelbaren Aussagen des aktu
ellen Eigentümers der Immobilie.
2. Wer muss eine offizielle Wertermittlung der Immobilie
einholen?
Niemand muss eine offizielle Wertermittlung der Immobilie
einholen. Selbst eine drastisch überteuerte Immobilie müsste
vom Notar in keiner Weise hinsichtlich des Kaufpreises über-
prüft werden. Der Notar kümmert sich strukturell um die
Rechtswirksamkeit des abzuschließenden Geschäfts und nicht
um die Fairness der Inhalte.
Die finanzierende Bank kann im Eigeninteresse eine Wert-
ermittlung erstellen.
Der Verkäufer hat keine Verpflichtung dazu.
Es ist alleine Ihre Aufgabe, sich darum zu kümmern, ob der
Preis der Immobilie angemessen ist oder nicht.
Ein kleiner Wissenstest 113. Was muss der Notar im Kaufvertrag überprüfen?
Nichts davon muss der Notar überprüfen. Weder muss der
Notar die Wahrung der Interessen des Käufers überprüfen, noch
die Übereinstimmung von Wertgutachten und tatsächlichem
Preis im Kaufvertrag. Und auch, ob für die Immobilie über-
haupt eine Baugenehmigung vorliegt, muss der Notar nicht
überprüfen. Dies sind alleine Ihre Aufgaben. Kümmern Sie sich
nicht darum, wird das niemand tun. Ein Notar kann problemlos
auch den Kaufvertrag für eine Immobilie beurkunden, für die
es nicht einmal eine Baugenehmigung gibt. Der Notar sichert
im Wesentlichen nur die Rechtswirksamkeit des Geschäfts zu.
Können Sie dann dem Verkäufer nicht nachweisen, dass er
seinerseits nicht wusste, dass die Immobilie gar nicht über eine
Baugenehmigung verfügt, haftet er dafür auch nicht und eine
Rückabwicklung des Vertrages ist nicht möglich.
4. Wie lange können Sie einen notariell geschlossenen
Kaufvertrag einer Immobilie widerrufen?
Gar nicht. Es gibt kein Widerrufsrecht für notariell geschlossene
Immobilienkaufverträge. Wer einen solchen Vertrag unterzeich-
net hat, hat ihn unterzeichnet. Selbst wenn die Finanzierung
zu diesem Zeitpunkt noch nicht steht. Dann müssen Sie sich
eben nötigenfalls extrem beeilen, schnell eine Finanzierung zu
bekommen, um sicherzustellen, dass sie die vertraglich ver
einbarten Zahlungstermine auch einhalten.
Ein kleiner Wissenstest 125. Welche Zahlungssumme darf der Verkäufer von Ihnen vor
Übergabe der Immobilie maximal verlangen?
Das kann der Verkäufer handhaben wie er will. Die meisten
Immobilien werden allerdings erst übergeben, wenn der Kauf-
preis auch vollständig bezahlt ist.
6. Wer trägt mögliche Anliegerkosten, die während des
Kaufvorgangs anfallen?
Diese Kosten trägt diejenige Partei, die zum Zeitpunkt des
Eintreffens der Rechnung im Grundbuch eingetragen ist. Es sei
denn, der notarielle Kaufvertrag enthält andere Regelungen.
Etwa, dass solche Kosten mit dem Zeitpunkt des notariellen
Kaufvertragsschlusses vom zukünftige Eigentümer zu tragen
sind.
7. Wie hoch ist die gesetzliche Maklergebühr beim Kauf einer
gebrauchten Immobilie?
Es gibt keine gesetzliche Maklergebühr. Diese ist frei verhan-
delbar. Das ist Sache des Verkäufers, denn er beauftragt den
Makler. Der Verkäufer kann dann maximal die Hälfte der Makler-
gebühr auf Sie als Käufer abwälzen.
8. Wann muss der Verkäufer spätestens aus der verkauften
Immobilie ausziehen?
Dazu gibt es keine gesetzlichen Regelungen. Ist im Kaufvertrag
nichts anderes vereinbart, kann der Verkäufer theoretisch in
seiner Immobilie bleiben, bis die Eigentumsumschreibung im
Grundbuch erfolgt ist. Das kann aber viele Monate dauern.
Ein kleiner Wissenstest 139. Die Heizungsanlage der gekauften Immobilie ist älter als
30 Jahre. Wie lange dürfen Sie diese noch nutzen?
Die richtige Antwort ist A: 0 Jahre. Sie müssen die Heizungs-
anlage sofort austauschen, wenn sie älter ist als 30 Jahre und
keine Niedertemperatur- oder Brennwertheizung mit weniger
als 4 oder mehr als 400 Kilowatt Nennleistung ist. Rechtliche
Grundlage dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
10. Wie lange ist der Gewährleistungszeitraum für eine
gebrauchte Immobilie?
Beim Verkauf der allermeisten gebrauchten Immobilien wird
jede Gewährleistung vertraglich ausgeschlossen. Damit kaufen
Sie die Immobilie „wie gesehen“. Daher ist eine sehr sorgfältige
Immobilienbesichtigung so wichtig. Denn Sie haben schlicht
keine Gewährleistungsrechte, es sei denn, Ihnen wurden Män-
gel oder Schäden arglistig verschwiegen. Das dem Vorbesitzer
aber rechtssicher nachzuweisen, ist meist extrem schwierig.
Ein kleiner Wissenstest 14Auflösung:
10 Fragen zum Neubau einer Immobilie auf
eigenem Grundstück
1. Was ist ein „bauseits“ zu erbringender Bauantrag?
Die richtige Antwort ist B. Das Wort „bauseits“ ist völlig
irreführend. Es müsste eigentlich „bauherrenseitig“ heißen.
2. Wie lange können Sie einen abgeschlossenen Bauvertrag
widerrufen?
Die richtige Antwort ist D: Nach dem neuen Verbraucherbau
vertragsrecht des BGB geht dies 14 Tage lang. War die Wider-
rufsbelehrung im Vertrag nicht korrekt, können Sie ihn sogar
unbefristet widerrufen.
3. Welche Regelungen sind in einem Bauvertrag gesetzlich
bindend zu regeln?
Nichts davon ist gesetzlich bindend in einem Bauvertrag
zu regeln, weder Baukosten, noch Baugarantien (nicht zu
verwechseln mit gesetzlichen Gewährleistungen), noch der
Abschluss einer Baufertigstellungsversicherung. Es liegt allein
an Ihnen, sich darum zu kümmern, dass auch solche Dinge in
einem Bauvertrag sorgfältig geregelt werden.
4. Was muss bei einem geplanten Einsatz von Subunter
nehmen geregelt werden?
Ist im Bauvertrag nichts anderes geregelt, kann der Unter-
nehmer sogar ohne Ihre Zustimmung Subunternehmer nach
Belieben einsetzen. Wollen Sie das nicht, müssen Sie sich
darum kümmern.
Ein kleiner Wissenstest 155. Welche Zahlungen der Gesamtbausumme darf ein Bau-
unternehmen von Ihnen maximal als Vorschuss verlangen?
Es gibt keine klaren gesetzlichen Zahlungsregelungen, außer
der Tatsache, dass Sie von Beginn an 5 Prozent der Bausumme
als Sicherheit zur rechtzeitigen und mangelfreien Herstellung
des Werks zurückhalten dürfen und bis zur Abnahme maximal
90 Prozent der vereinbarten Summe in Rechnung gestellt
werden darf. Aber um einen exakten und belastbaren Zah-
lungsplan, der Sie wirksam schützt, müssen Sie sich selber
kümmern.
6. Wie lange haben Sie Zeit um eine Rechnung eines
Bauunternehmens zu zahlen?
Das kommt auf die vertraglichen Vereinbarungen an. Halten Sie
sich nicht daran, können Sie schnell in Verzug geraten. Daher
ist es sinnvoll, vertraglich ausreichende Fristen zu vereinbaren.
Denn Sie wollen vor einer Zahlungsanweisung ja sicher über-
prüfen, ob die abgerechneten Leistungen vor Ort überhaupt
erbracht wurden. Und es kann ja sein, dass Sie immer mal
wieder einige Tage nicht zuhause sind und eine Rechnung nicht
gleich sehen.
7. Bei welchen Mängeln dürfen Sie alle weiteren Zahlungen
sofort einstellen?
Sie dürfen bei Mängeln gar nicht ohne weiteres alle weiteren
Zahlungen einstellen. Sie haben nur ein Zurückbehaltungsrecht
für konkrete Mängel. Gemäß BGB dürfen Sie im Falle eines Man-
gels die doppelten zur Beseitigung des Mangels erforderlichen
Kosten als Sicherheit einbehalten.
Ein kleiner Wissenstest 168. Wann muss ein Mangel spätestens beseitigt sein?
Ein Mangel muss behoben sein, bevor eine von Ihnen gesetzte
angemessene Frist verstrichen ist. Verstreicht diese und der
Unternehmer bessert den Mangel nicht nach, kann er sein
Mangelbeseitigungsrecht verlieren und Sie können auf seine
Kosten ein anderes Unternehmen mit der Mangelbeseitigung
beauftragen. Dazu müssen Sie dem Unternehmer aber zunächst
Gelegenheit gegeben haben, den Mangel selbst zu beseitigen.
9. Wie lange müssen Sie warten, bis im Insolvenzfall des Bau-
unternehmens der Insolvenzverwalter bis dahin von Ihnen
evtl. zu viel gezahlte Gelder an Sie zurücküberweisen muss?
Der Insolvenzverwalter muss überhaupt keine zu viel gezahlten
Gelder zurückzahlen. Die Gelder, die er beim Unternehmer vor-
findet, wird er zur Gläubigerbefriedung einsetzen. Sie werden
davon in aller Regel nichts mehr sehen. Und wenn Sie im
Bauvertrag den Insolvenzfall des Unternehmers nicht ausdrück-
lich als wichtigen Kündigungsgrund vereinbart haben, kann
es Ihnen sogar passieren, dass der Insolvenzverwalter darüber
entscheidet, ob er das Bauvorhaben mit Ihnen zu Ende baut
oder nicht – und nicht Sie.
10. Wie lange laufen Ihre Gewährleistungsrechte nach Fertig-
stellung des Bauvorhabens?
Die richtige Antwort ist B. Die Gewährleistungsrechte für das
Bauvorhaben laufen 5 Jahre. Existiert das Unternehmen
allerdings beispielsweise 3 Jahre nach der Fertigstellung Ihres
Bauvorhabens nicht mehr, hilft Ihnen die Gewährleistung auch
nichts mehr.
Ein kleiner Wissenstest 17Welche Kosten- und Vertrags- fallen drohen beim Kauf oder Bau einer Immobilie? Die Vielzahl der Kosten- und Vertragsfallen beim Kauf oder Bau einer Immobilie ist fast unüberschaubar. Die Verbraucher- zentrale hat über 120 typische Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf identifiziert und sogar über 160 beim Neubau auf eigenem Grundstück. Das sind über 120 bzw. über 160 potenzielle Risiken, die Sie eigentlich überprüft haben sollten, bevor Sie eine Immobilie kaufen oder bauen. Diese Punkte finden Sie komprimiert in zwei speziellen Ratgebern der Verbraucherzentrale: Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf und Kosten- und Vertragsfallen beim Bauen. Sie sind als praxisorientierte Checkbücher aufgebaut und unter http://www.ratgeber-verbraucherzentrale.de erhältlich: Die nächsten Kapitel zeigen Ihnen, was alles passieren kann, wenn Sie einige dieser wichtigen Prüfpunkte beim Kauf oder Bau einer Immobilie nicht beachten. Welche Kosten- und Vertragsfallen drohen beim Kauf oder Bau einer Immobilie? 18
Wichtige Prüfpunkte beim
Kauf einer gebrauchten
Immobilie
Wenn Sie wichtige Aspekte beim Kauf einer gebrauchten
Immobilie nicht prüfen, kann das gravierende Folgen haben.
Und die am Anfang des E-Books gestellten 10 Fragen sind
nur ein Ausschnitt, der Ihnen zeigen soll, wie riskant es ist, ohne
gute Vorbereitung an einen Immobilienkauf zu gehen. Denn
allein bei diesen 10 Punkten können Sie mit den folgenden
Problemen konfrontiert werden:
Aussagen des Maklers
Was immer ein Makler Ihnen zu einer gebrauchten Immobilie
sagt, sollten Sie mit großer Vorsicht genießen. Denn Makler
haften dafür in aller Regel nicht, sondern dürfen sich auf die
Aussagen, die sie vom Verkäufer erhalten haben, ungeprüft ver-
lassen. Sagt Ihnen also ein Makler, die Heizung sei gerade erst
Wichtige Prüfpunkte beim Kauf einer gebrauchten Immobilie 19modernisiert worden und stellt sich später heraus, dass dies
nicht der Fall ist, werden Sie kaum Ansprüche gegen den Makler
geltend machen können, wenn er diese Aussage vom Eigen-
tümer erhalten hat. Haben Sie diese Aussage hingegen vom
Eigentümer selbst erhalten und ist sie nachweislich falsch, wird
es für Sie deutlich einfacher, Ansprüche geltend zu machen.
Wertermittlung der Immobilie
Wenn Sie vor dem Kauf einer Immobilie keine unabhängige
Wertermittlung zum Preisvergleich heranziehen, kann das
dazu führen, dass Sie einen überteuerten Kaufpreis bezahlen.
Mindestens ein grober Abgleich mit den Zahlen des örtlichen
Gutachterausschusses und dessen Kaufpreissammlung ist
daher dringend zu empfehlen.
Inhaltliche Überprüfung des Kaufvertrags
Ein Notar nimmt keine umfassende inhaltliche Überprüfung
des Kaufvertrages vor. Er achtet nur darauf, dass das Rechtsge-
schäft an sich rechtswirksam abgeschlossen wird. Aber ob das
stark zu Ihrem Nachteil oder zu Ihrem Vorteil passiert, prüft der
Notar nicht. Das ist auch nicht seine Aufgabe. Darum müssen
Sie sich also selbst kümmern. Bei einem Immobilienkauf von
einem gewerblicher Anbieter haben Sie ab Eingang des Kauf-
vertragsentwurfs bei Ihnen – gesetzlich geregelt – mindestens
14 Tage Zeit bis zum Notartermin. Das ist nicht viel. Daher ist
es wichtig, dass Sie zunächst einmal den Kaufvertragsentwurf
des Notars überhaupt verstehen. Ist das nicht der Fall, sollten
Wichtige Prüfpunkte beim Kauf einer gebrauchten Immobilie 20Sie einen Vorberatungstermin mit dem Notar vereinbaren und
sich den Vertrag erst einmal detailliert erklären lassen. Sind
Sie dann mit Regelungen nicht einverstanden, können Sie den
Notar um Änderung und Abstimmung mit der Verkäuferseite
bitten. Im Ratgeber Kauf eines gebrauchten Hauses finden
Sie zwei kommentierte Beispielkaufverträge für den Kauf
gebrauchter Häuser. Erwägen Sie den Kauf eines neuen Hauses
samt Grundstück vom Bauträger hilft Ihnen zur Vertragsprüfung
der Ratgeber Kauf und Bau eines Fertighauses oder Massivhau-
ses in Kombination mit dem Titel Kosten- und Vertragsfallen
beim Immobilienkauf. Falls Sie eine Wohnung erwerben wollen,
ob neu oder gebraucht, finden Sie Informationen zum Kauf-
vertrag ebenfalls im Ratgeber Kosten- und Vertragsfallen beim
Immobilienkauf und im Ratgeber Eigentumswohnung: Auswahl
und Kauf.
Widerrufsrecht
Da Sie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie kein Widerrufs-
recht haben, müssen Sie dazu im Vertrag auch nicht belehrt
werden. Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, kommen Sie aus
dem Vorgang üblicherweise nicht mehr heraus. Es sei denn, Sie
überweisen in der Folge den Kaufbetrag nicht. Dann müssen
Sie aber natürlich alle Kosten tragen, die Sie verursacht haben,
etwa die Notarkosten.
Wichtige Prüfpunkte beim Kauf einer gebrauchten Immobilie 21Zahlungsvereinbarung
Wann und wie der Kaufpreis gezahlt wird, können Sie frei
regeln. Der bisherige Eigentümer will ihn fast immer aber
haben, bevor die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
erfolgt. Das ist auch das übliche Verfahren. Der bisherige
Eigentümer wird vom Notar verpflichtet, ihm zu melden, wenn
das Geld bei ihm eingegangen ist und der Notar veranlasst
dann – auf Basis einer bereits im Kaufvertrag abgegebenen,
unwiderruflichen Vollmacht des bisherigen Eigentümers – die
Grundbuchumschreibung. Riskant wäre es nur, ohne eine
solche Sicherheitsbegleitung durch den Notar zu agieren. Also
etwa den geforderten Kaufpreis zu zahlen, ohne dass der Notar
eine unwiderrufliche Vollmacht des bisherigen Eigentümers zur
Grundbuchumschreibung vorliegen hat. Dann könnte es sogar
sehr riskant werden.
Anliegerkosten
Wenn während des Verkaufsprozesses eine Rechnung kommt,
mit der eine Kommune Gelder von den Anliegern verlangt
(etwa zur Straßensanierung), fallen die Kosten auf denjenigen
zurück, der zum Zeitpunkt der Rechnungstellung im Grundbuch
eingetragen ist. Sind Sie bereits eingetragen, werden Sie die
Kosten auch tragen müssen. Aber auch wenn Sie noch nicht
eingetragen sind, werden die bisherigen Eigentümer die Kosten
kaum noch übernehmen wollen. Da solche Kosten in einigen
Bundesländern nach wie vor anfallen und auch sehr hoch sein
können, müsste man bei Eintreten eines solchen Falles nach
Kaufvertragsabschluss aber vor Grundbuchumschreibung ggf.
Wichtige Prüfpunkte beim Kauf einer gebrauchten Immobilie 22über den Kaufpreis nochmals verhandeln – falls Sie die Anlie-
gerkosten tragen sollen. Sind Sie bei Rechnungsstellung bereits
im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, gibt es nichts mehr
zu verhandeln.
Maklergebühr
Hat ein Makler die Immobilie vermittelt, wird er dafür die von
ihm angezeigte Gebühr, auch „Courtage“ genannt, haben
wollen. Die muss Ihnen aber auch tatsächlich vorab und trans-
parent angezeigt worden sein. Daher sollten Sie Immobilien
anzeigen aufheben. Manche Makler verlangen eine Courtage
von 3,57 %, andere von 7,14 %. Das sind eher willkürliche
Prozentsätze, die Sie theoretisch natürlich auch verhandeln
können.
Seit einer Gesetzesnovellierung muss mittlerweile der Verkäu-
fer die Courtage zahlen, wenn er den Makler beauftragt hat. Er
kann maximal die Hälfte der vom Makler in Rechnung gestellten
Courtage auf den Käufer abwälzen. Der Käufer muss diese auch
erst zahlen, wenn der Makler ihm nachgewiesen hat, dass der
Verkäufer seinen Anteil auch gezahlt hat.
Die Maklercourtage sollte grundsätzlich erst gezahlt werden,
wenn der Kaufvorgang erfolgreich abgeschlossen ist. Und
das ist er erst, wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch
eingetragen sind. Sehr unangenehm kann es werden, wenn
die Immobilie durch zwei oder sogar noch mehr Makler ange-
boten wurde und Sie mit beiden oder mehreren Maklern zu
der Immobilie Kontakt hatten. Dann hat theoretisch jeder der
Makler Anspruch auf eine Zahlung der Courtage.
Wichtige Prüfpunkte beim Kauf einer gebrauchten Immobilie 23Übergaberegelungen
Oft will man so schnell wie möglich in die neue Immobilie
einziehen. Und dann stellt man fest: Man hat im Kaufvertrag
überhaupt keine Regelungen zu Auszug und Einzug getroffen.
Dann hätten Sie eigentlich erst ein Bezugsrecht, wenn Sie im
Grundbuch eingetragen sind. Das kann aber Monate dauern.
Es ist daher sehr sinnvoll, auch den Übergabezeitpunkt und
möglichst auch den Übergabezustand (also etwa: „geräumt“)
im Kaufvertrag zu regeln.
GEG-Regelungen
Neue Eigentümer gebrauchter Immobilien können einige
Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) treffen. So
müssen Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, erneuert wer-
den, ungedämmte Warmwasserleitungen müssen gedämmt
werden, ebenso oberste Geschossdecken. Das sind Pflichten,
die eigentlich schon der bisherige Eigentümer hätte leisten
müssen, aber nur, wenn er die Immobilie nach dem 1. Februar
2002 als Eigentümer übernommen hat. Besitzt er sie schon
länger, muss er sich um das GEG nicht weiter kümmern und Sie
können ihn dafür auch nicht haftbar machen.
Gewährleistung
Da in fast allen Kaufverträgen gebrauchter Immobilien Gewähr-
leistungsrechte ausgeschlossen werden, sind Probleme, die
Sie erst nach dem Einzug entdecken, ein besonderes Problem.
Wichtige Prüfpunkte beim Kauf einer gebrauchten Immobilie 24Feuchte Stellen, zum Beispiel hinter einem ehemaligen Keller-
regal, können Sie selbst bei einer intensiven Besichtigung nicht
leicht erkennen. Da Ihnen aber kaum ein Verkäufer Gewährleis-
tungsrechte einräumen wird, bleibt Ihnen nur die Option einer
gründlichen Besichtigung. Nehmen Sie eine solche nicht wahr
oder machen Sie diese nur sehr flüchtig, kann das gravierende
Folgen haben. Wenn Sie zum Beispiel im Dachstuhl einen Haus-
schwammbefall übersehen, der Ihnen bei der Besichtigung
hätte auffallen können, kann das die Sanierung des gesamten
Dachstuhls auf Ihre Kosten nach sich ziehen.
Mehr Informationen
Die dargelegten Probleme sind nur ein kleiner Ausschnitt der
Risiken, die Sie treffen können, wenn Sie eine gebrauchte
Immobilie erwerben. Und auch beim Kauf einer neuen Immo-
bilie samt Grundstück vom Bauträger können Sie natürlich
zahlreiche Risiken treffen.
Wenn Sie sich vor den häufigsten Risiken beim Kauf einer
gebrauchten oder neuen Immobilie wirksam schützen wollen,
müssen Sie das Kaufobjekt oder das Ihnen vorgelegte Kauf
angebot und die Vertragsunterlagen sehr sorgfältig prüfen.
Um sich dazu unabhängig und praxisnah zu informie-
ren, k önnen Sie auf die Ratgeber der Verbraucherzentrale
zurückgreifen.
Wichtige Prüfpunkte beim Kauf einer gebrauchten Immobilie 25Wichtige Prüfpunkte beim Bau einer neuen Immobilie auf eigenem Grundstück Die 10 Fragen zum Bau einer neuen Immobilie auf eigenem Grundstück am Anfang des E-Books, haben Ihnen einen kleinen Ausschnitt der potenziellen Risiken aufgezeigt. Welche Folgen das Übersehen solcher Punkte haben kann, können Sie nun lesen – und sehen, wie gefährlich es sein kann, Bauverträge ohne sorgfältige Vorbereitung zu unterzeichnen. Vollständigkeit der Bauleistungsvereinbarung Sehr wichtig ist grundsätzlich die Vollständigkeit aller vertrag- lich vereinbarten Bauleistungen. Die Erfahrung der Verbrau- cherzentrale zeigt, dass fast alle Bauverträge zu lückenhaft sind und wichtige Leistungen nicht selten ganz fehlen. Das Problem dabei ist, dass Laien das nicht erkennen können und dann hohe Zusatzkosten entstehen, die man so nicht im Blick hatte. Sehr Wichtige Prüfpunkte beim Bau einer neuen Immobilie auf eigenem Grundstück 26
oft führt das zu aufwendigen und teuren Nachfinanzierungen. Vor allem die sogenannte Bau- und Leistungsbeschreibung, als wichtiger Vertragsbestandteil, aber auch die Pläne müssen sorgfältig geprüft werden. Um das in einem ersten Schritt selber zu tun, können Sie auf Informationsmaterial der Verbraucher- zentrale zurückgreifen. Dabei helfen Ihnen die Ratgeber Bauen!, Kosten- und Vertragsfallen beim Bauen und Handbuch-Baubeschreibung. Widerruf Seit dem Jahr 2018 haben Sie beim Abschluss eines Verbrau- cherbauvertrages ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen. Dieses Recht muss Ihnen vollständig und im korrekten Wort- laut dargelegt werden, sonst kann es sogar unbefristet gelten. Allerdings ist das Widerrufsrecht eigentlich ein Notausgang für den Notfall. Und zu einem solchen Notfall sollte man es erst gar nicht kommen lassen. Das heißt: Grundstückskauf, Bodensitu- ation, Bebauungsrecht und Baufinanzierung sollten sorgfältig geklärt sein, bevor man einen Bauvertrag unterzeichnet. Das Widerrufsrecht kann dann genutzt werden, wenn sich kurz nach Vertragsabschluss plötzlich neue Entwicklungen ergeben, die so vorher noch nicht absehbar waren und das Bauvorhaben entweder mit diesem Unternehmer oder generell nicht möglich machen. WichtigePrüfpunktebeim Bau einer neuen Immobilieauf eigenem Grundstück 27
Wichtige Regelungen im Bauvertrag Für Laien ist es außerordentlich schwierig, wichtige Rege- lungen eines Bauvertrages zu überblicken, wenn Sie einen solchen noch nie geschlossen haben. Will man nicht leichtsin- nig handeln, führt aber kein Weg daran vorbei, sich sorgfältig darüber zu informieren, was in einem Bauvertrag unbedingt geregelt werden sollte. Wer auf eigenem Grund und Boden baut, hat einen großen Vorteil: Er bestimmt selbst, mit wem er dort baut, ob mit Architekt und Handwerkern, mit einem Fertighausanbieter oder auch Generalunternehmer. Und diesen wichtigen Vorteil sollten Sie unbedingt nutzen und sich die Zeit für eine sorgfältige Vorbereitung nehmen. Die Verbraucherzentrale hat zahlreiche Prüfpunkte identifiziert, die sich Verbraucher ansehen sollten, bevor sie an ein Bauvor- haben gehen. Die Prüfpunkte sind allesamt in dem Ratgeber Kosten- und Vertragsfallen beim Bauen dokumentiert und erläutert. Allgemeine Grundlagen zum Bauen und zum neuen Bauvertragsrecht erfahren Sie in dem Ratgeber Bauen!. Falls Sie schlüsselfertig bauen, egal ob mit dem Fertighaushersteller, Massivhausanbieter oder Bauträger, ist der Ratgeber Kauf und Bau eines Fertighauses oder Massivhauses der richtige für Sie. Subunternehmen Zu den wichtigen Punkten in einem Bauvertrag gehören auch die Regelungen zu Subunternehmen. Denn treffen Sie hierzu keine Regelungen, sind sogar Subunternehmerketten Tür und Tor geöffnet, obwohl Sie gerade das auf Ihrer Baustelle viel- Wichtige Prüfpunkte beim Bau einer neuen Immobilie auf eigenem Grundstück 28
leicht vermeiden wollen. Das kann man vertraglich eingrenzen oder auch ganz ausschließen. Zahlungsplan Auch der Zahlungsplan ist ein ganz wichtiger Vertragsbe- standteil. Grundsätzlich sind Sie bei Vereinbarungen über die Zahlungen frei. Es gibt nur zwei gesetzliche Einschränkungen zu Ihrem Schutz: Sie haben ein Zurückbehaltrecht von 5 Prozent der Bausumme von Anfang an – zur Sicherung der rechtzeitigen und mangelfreien Herstellung des Bauwerks. Und die zweite Sicherung, die Sie haben, ist, dass der Bauunternehmer bis zur Abnahme nicht mehr als 90 Prozent der Gesamtkosten in Rech- nung stellen darf. Im günstigsten Fall haben Sie insgesamt also noch 15 Prozent der Bausumme, wenn es zur Abnahme kommt. Nun kann es aber sein, dass der übrige Zahlungsplan äußerst riskant ist und Sie gar nicht merken, dass Sie im Grunde hohe Vorauszahlungen geleistet haben, denen keine ausreichende Leistung des Unternehmers gegenüberstand. Und auch die 10 Prozent Sicherheit am Ende sind schnell ein Trug- schluss, wenn der Unternehmer dieses Geld unmittelbar vor der Abnahme haben will – bevor Sie also den tatsächlichen, fertigen Zustand der Immobilie überhaupt beurteilen konnten. Deswegen nutzen Ihnen die gesetzlichen Zahlungsregelungen nur sehr bedingt etwas. Sie benötigen viel exaktere Rege- lungen zum Zahlungsplan, sonst droht Ihnen ganz schnell das Risiko der Überzahlung. Das ist so gefährlich, dass daran schon viele Bauvorhaben gescheitert sind. Das Beispiel eines sicheren Zahlungsplans finden Sie im Ratgeber Kosten- und Wichtige Prüfpunkte beim Bau einer neuen Immobilie auf eigenem Grundstück 29
Vertragsfallen beim Bauen. Für Bauträgervorhaben, bei denen Sie also Grundstück und Haus gemeinsam kaufen, finden Sie das Beispiel eines Zahlungsplans im Ratgeber Kosten- und Ver- tragsfallen beim Immobilienkauf. Rechnungslauf Auch den Rechnungslauf sollten Sie schon gleich im Vertrag regeln. Es ist nachvollziehbar, dass der Unternehmer seine Rechnungen schnell bezahlt haben will. Umgekehrt wollen Sie aber natürlich die notwendige Zeit haben, um zu überprüfen, ob die Leistungen, die abgerechnet wurden, auch tatsächlich vor Ort auf der Baustelle erbracht wurden – und zwar mangel- frei. Daher ist es sinnvoll, von vornherein im Bauvertrag zu vereinbaren, in welchem Zeitfenster Rechnungen zu begleichen sind. Mindestens 14 Werktage sind dazu üblicherweise notwen- dig. Außerdem müssen Urlaubszeiten, in denen Sie möglicher- weise länger abwesend sind, berücksichtigt werden. Wird so etwas nicht sorgsam geregelt, können Sie sehr schnell in Verzug kommen, zu Zinszahlungen veranlasst werden und die Bau- stelle kann stillstehen. Wie Sie eine Rechnung sorgfältig prüfen zeigt Ihnen der Ratgeber Bauen! Wichtige Prüfpunkte beim Bau einer neuen Immobilie auf eigenem Grundstück 30
Zurückbehaltrecht Vor der Abnahme einer Bauleistung ist der Unternehmer in der Beweispflicht, wenn die Frage auftaucht, ob es sich bei einem Baumangel tatsächlich um einen Baumangel handelt. Zur Sicherheit können Sie in einem solchen Fall den doppelten Betrag zurückhalten, der für die Mangelbeseitigung erforder- lich wäre. Das ist gesetzlich geregelt, so dass Sie hierzu keine ergänzenden Regelungen im Vertrag benötigen. Allerdings wird es in der Praxis schnell so sein, dass es zu Differenzen kommt, ob überhaupt ein Mangel vorliegt oder nicht. Das bringt Sie dann zu dem Problem der Mangeldefinition. Mängel Was ein Baumangel ist und was kein Baumangel ist, ist im Einzelfall oft gar nicht so einfach festzustellen. Behauptet Ihr Unternehmer, es liege gar kein Mangel vor, während Sie der gegenteiligen Überzeugung sind, kann der Streit – je nach Umfang des potentiellen Mangels – bis zur Arbeitsniederlegung des Unternehmers führen. Leitlinie für die richtige Bauausfüh- rung sind die sogenannten „Allgemein Anerkannten Regeln der Technik“. Welche Bauausführung diesen noch entspricht und welche nicht mehr, ist für Laien jedoch kaum festzustellen. In solchen Fällen benötigt man versierte fachliche Hilfe. Wo man diese bekommt und wieviel sie kostet, legt die Verbraucher- zentrale umfassend in den Ratgebern Bauen! und Kauf und Bau eines Fertighauses oder Massivhauses dar. Kümmert man sich frühzeitig um solche Hilfe, kann man später auf der Baustelle, auch unter Zeitdruck, meist sicher und gut reagieren. Wichtige Prüfpunkte beim Bau einer neuen Immobilie auf eigenem Grundstück 31
Insolvenz Insolvenzen kommen im Bauwesen häufiger vor als man glaubt. Betrifft eine Insolvenz nur ein nachgeordnetes Gewerk, kann man damit meist einigermaßen umgehen. Schwieriger wird es, wenn für ein ganzes Haus nur ein Bauvertrag mit einem Fertighaushersteller oder einem Generalunternehmer abge- schlossen wurde und dieser während des Bauvorhabens in die Insolvenz gerät. Dann kommt es erheblich auf Ihren Zahlungs- plan und die Regelungen in Ihrem Bauvertrag an, ob Sie Gelder verlieren oder nicht und ob Sie schnell aus dem Bauvertrag herauskommen oder nicht. Ein Unternehmen kann immer auch unverschuldet in eine Insolvenz geraten: Selbst ein gut geführ- tes Unternehmen ist davor nicht geschützt und deshalb müssen Sie sich für den Fall der Fälle grundsätzlich wappnen. Das ist durch kluge vertragliche Regelungen möglich. Mehr dazu erfah- ren Sie im Ratgeber Kosten- und Vertragsfallen beim Bauen der Verbraucherzentrale. Für den Fall, dass Sie Haus und Grund- stück oder Wohnung und Grundstück vom Bauträger kaufen, hilft Ihnen hierbei der Ratgeber Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf weiter. Gewährleistung Nach der Abnahme eines Bauvorhabens beginnt die Gewähr- leistungszeit. Sie ist gesetzlich geregelt und beträgt nach dem Verbraucherbauvertragsrecht des BGB 5 Jahre. Während der Gewährleistungszeit ist es umgekehrt: Nun müssen Sie dem Unternehmer nachweisen, dass ein von Ihnen behaupteter Mangel auch tatsächlich ein Mangel ist. Das kann sehr aufwen- Wichtige Prüfpunkte beim Bau einer neuen Immobilie auf eigenem Grundstück 32
dig werden und Geldeinbehalte haben Sie zu diesem Zeitpunkt auch nicht mehr. Es sei denn, Sie haben im Bauvertrag eine Regelung aufgenommen, nach der Sie auch für die Dauer der Gewährleistungszeit eine gewisse Summe, zum Beispiel 5 Pro- zent der Bausumme, als Sicherheit zurückbehalten dürfen. Das ist möglich und gibt Ihnen auch für den Insolvenzfall des Unter- nehmens während der Gewährleistungszeit Sicherheit. Mehr Informationen Leider drohen, neben den hier erwähnten Punkten, viele weitere Risiken, die geklärt sein sollten, bevor man in ein Bau- vorhaben geht. Wenn Sie sich vor den häufigsten Risiken beim Bauen auf dem eigenen Grundstück wirksam schützen wollen, müssen Sie das Ihnen vorgelegte Angebot und die Vertrags- unterlagen sehr sorgfältig prüfen. Erst danach sollten Sie Ver- träge über so hohe Summen, wie Sie beim Bauen üblich sind, unterzeichnen. Die Ratgeber der Verbraucherzentrale können Ihnen dabei eine gute Hilfe sein. Sie sind unabhängig und praxisnah. Wichtige Prüfpunkte beim Bau einer neuen Immobilie auf eigenem Grundstück 33
Zum Schluss
Dieses E-Book kann Ihnen nur einen ersten Einblick in die
umfangreiche Thematik rund um die Kosten- oder Vertragsfal-
len beim Kauf oder Bau einer Immobilie geben. Wichtig ist, dass
Sie mögliche Wissenslücken frühzeitig erkennen und reagieren.
Kauf- und Bausituationen sind sehr häufig geprägt von hohem
Zeitdruck. Je früher Sie sich präventiv und intensiv mit den
Themen auseinandersetzen, umso sicherer und zielführender
können Sie dann in der Situation handeln. Die Verbraucher
zentrale hilft Ihnen dabei von Anfang an mit einem umfassen-
den Ratgeber-Programm. Sie finden dieses im Internet unter
www.ratgeber-verbraucherzentrale.de
Wir wünschen Ihnen gutes Gelingen für Ihr Kauf- oder
Bauvorhaben.
Zum Schluss 34Impressum Herausgeber Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e. V. Mintropstraße 27, 40215 Düsseldorf Tel. 02 11/38 09-555, Fax 02 11/38 09-235 E-Mail: ratgeber@verbraucherzentrale.nrw Internet: www.verbraucherzentrale.nrw Autor: Dipl.-Ing. Peter Burk, Institut Bauen und Wohnen, Freiburg, www.institut-bauen-und-wohnen.de Gestaltung, Satz, E-Book-Produktion: zweiband.media, Berlin, www.zweiband.de Bildnachweis: S. 1: © Indiloo/Fotolia | S. 4: © Andrey Popov/Fotolia | S. 6: © liberowolf/Fotolia | S. 18, 19, 26: © Andrey Popov/Fotolia | S. 34: © Anssi/Fotolia 2. Auflage, Februar 2020 ISBN: 978-3-86336-292-8 © Verbraucherzentrale NRW, Düsseldorf Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung der Verbraucherzentrale NRW. Das gilt ins besondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfil- mungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Das Buch darf ohne Genehmigung der Verbraucherzentrale NRW auch nicht mit (Werbe-)Aufklebern o. Ä. versehen werden. Die Verwendung des Buches durch Dritte darf nicht zu absatzfördernden Zwecken geschehen oder den Eindruck einer Zusammenarbeit mit der Verbraucherzentrale NRW erwecken.
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