Langfristige Bauplanung 2020-2050 - Baugenossenschaft Rotach Zürich - Baugenossenschaft ...
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Baugenossenschaft Rotach Zürich
Langfristige Bauplanung
2020–2050
Huebacher Obermatten
Wechselwiesen-/Luegislandstrasse
Grimsel/Altstetterstrasse
Hard West Hard Ost
Rotachquartier
Triemli 1–4
Hammer/Fröbel
Dettenbühl
Birchweid
Inhaltsverzeichnis Editorial
Editorial 3
Liebe Genossenschafterinnen und Genossenschafter
Ausgangslage 4
Unsere Liegenschaften bestehen aus verschiedenen Bauteilen wie
Ziele und Vorgehensschritte 6 Gebäudehülle, Dachstock, Fassade, Küche, Bad, Leitungen, Heizung
und Elektroinstallationen. Alle diese Bauteile haben eine unter-
Massnahmenplanung 8 schiedliche Lebensdauer, aber eines ist ihnen gemeinsam: Irgend-
wann müssen sie ersetzt oder umfassend saniert werden. Dies zu
Siedlungsübersicht 10 planen und umzusetzen, ist die Aufgabe von Vorstand und Ge-
schäftsstelle und übergeordnet diejenige der Generalversammlung.
Siedlungen Die langfristige Bauplanung ist ein wichtiges Planungsinstrument
und gibt eine Sicht auf den baulichen Umgang mit unseren Liegen-
Birchweid, Uetikon am See 12 schaften über die bevorstehenden drei Jahrzehnte. Sie bildet somit die Basis, diese komplexe Aufgabe
vorausschauend und möglichst sozialverträglich, ökologisch und finanziell tragbar zu lösen.
Dettenbühl, Wettswil a.A. 14
Grimsel und Altstetterstrasse 180 16 Der Vorstand und die Geschäftsstelle haben sich über drei Jahre lang intensiv mit der langfristigen
Bauplanung beschäftigt. Es wurden Ziele definiert und Annahmen getroffen, Analysen der Bausubstanz
Hammer/Fröbel18 der einzelnen Siedlungen und deren Strukturen durchgeführt sowie Handlungsoptionen erarbeitet. Im
Weiteren wurde das Feedbackgespräch mit den Siedlungskommissionen, Vertrauensleuten und Behörden
Hard Ost 20 gesucht. Mit all diesen Informationen wurden Handlungsvorschläge für jede Siedlung mit einem Zeit-
horizont über die nächsten 30 Jahre erarbeitet.
Hard West 22
Huebacher, Rümlang 24 In dieser Broschüre erhalten Sie einen zusammenfassenden Einblick in die langfristige Bauplanung mit
Informationen zu jeder einzelnen Siedlung. Eines der Ziele der langfristigen Bauplanung und somit die-
Obermatten, Rümlang 26 ser Broschüre ist es, dass jedes Mitglied der Baugenossenschaft Rotach Kenntnis darüber hat, was
konkret in der jeweiligen Siedlung in den nächsten 15 Jahren baulich geplant ist, und sich frühzeitig
Rotachquartier30 darauf einstellen kann.
Triemli 1 34
Eine ausserordentliche Generalversammlung gibt die Möglichkeit, über die vorgeschlagenen Mass-
Triemli 2 / Paul-Clairmont 36 nahmen und Handlungsoptionen ausführlich zu beraten.
Triemli 3 38 Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre.
Triemli 4 40
Wechselwiesenstrasse/Luegislandstrasse42
Felix Zimmermann
Soziale Auswirkungen 44
Präsident
Weiteres Vorgehen 47
2 3
Ausgangslage
Wann muss ein Gebäude erneuert werden?
Die Generalversammlung der Baugenossenschaft Huebacher in Rümlang sowie die umfassenden Um die Bewohnbarkeit eines Gebäudes gewähr- zeitig und müssen deshalb in der Regel in unbe-
Rotach hat erstmals im Jahr 2006 eine langfristige Sanierungen der Siedlungen Dettenbühl in Wetts- leisten und aufrechterhalten zu können, muss es wohntem Zustand durchgeführt werden.
Bauplanung (LFBP 2006) verabschiedet. Die da- wil und Hard West in der Stadt Zürich beschlossen. laufend unterhalten werden. Der Gebäudeunter-
mals durchgeführten Analysen waren weniger um- halt umfasst dabei nicht nur Reparaturen, son- Manchmal werden aber auch ein Abbruch und
fassend und die Erkenntnisse und daraus resultie- Diese Bauprojekte wurden in den letzten Jahren dern auch regelmässige Massnahmen wie zum ein Ersatzneubau einer Siedlung nötig. Gründe
renden Handlungsoptionen auf einen kürzeren vollumfänglich umgesetzt. Durch den Abschluss Beispiel den Ersatz von Dachziegeln oder das für einen Ersatzneubau sind unter anderem:
Zeitraum von 10 bis 15 Jahren ausgelegt. Die LFBP der LFBP 2006 konnte die nun vorliegende lang- Auffrischen eines Bodenbelags.
2006 führte zu den folgenden Erkenntnissen: fristige Bauplanung 2020 (LFBP 2020) in Angriff • Die Bausubstanz ist marode und in einem
genommen werden. Nach einer gewissen Zeitspanne werden aber sehr schlechten Zustand.
• Die Liegenschaften der Baugenossenschaft auch die Erneuerung oder der Ersatz von einem • Die Grundrisse sind nicht mehr zeitgemäss
Rotach sind gut unterhalten und befinden sich Die LFBP 2020 ist auf einen Zeitraum von 30 Jahren oder mehreren Bauteilen nötig. Dabei spricht und der Wohnungsmix ist unausgewogen.
an guten Lagen. ausgelegt. Bauliche Massnahmen, die bereits in man von kleineren oder umfassenderen Sanie- • Es bestehen hohe Ausnutzungsreserven.
• Das Verhältnis zwischen Altbauten, Bauten den nächsten 15 Jahren umgesetzt werden sollen, rungen wie zum Beispiel einer Fassadenrenovati-
mittleren Alters und Neubauten ist ungünstig, mussten im Prozess wesentlich detaillierter defi- on, einem gebäudeweisen Ersatz von Küchen Der Lebenszyklus eines Gebäudes lässt sich grob
es besteht ein grosser Überhang von Altbauten. niert werden als Massnahmen, die erst in späte- inkl. Steigleitungen oder einer Erneuerung der wie folgt darstellen, ist aber immer individuell
• Es besteht ein Mangel an Familienwohnungen ren Jahren in Angriff genommen werden. Dies Elektroanlagen einer Siedlung. Gesamtsanierun- auf das konkrete Gebäude abzustimmen.
(ab 4 Zimmern). betrifft insbesondere die Siedlung Rotachquartier gen beinhalten oft mehrere Massnahmen gleich-
in der Stadt Zürich und die Siedlung Obermatten
Basierend auf diesen Erkenntnissen wurden die in Rümlang. Die Resultate finden sich in den
Ersatzneubauten Triemli 1 in der Stadt Zürich und nachstehenden Kapiteln.
Ein neues Haus wird
Wohnungsstruktur im Vergleich vor und nach Abschluss der LFBP 2006 Nach 120 Jahren gebaut. Nach 30 Jahren
wird das Haus abgerissen. wird das Haus saniert.
600 2006 2019
70
500
Nach 90 Jahren
60 Nach 60 Jahren
gibt es keine Wertvermehrung
400 wird das Haus saniert, eventuell
mehr, es erfolgt nur noch der
50 mit Wertvermehrung.
ordentliche Unterhalt.
300 40
30
200
20
100
Warum braucht es eine langfristige Bauplanung?
10
Die langfristige Bauplanung (LFBP) zeigt über einen langen Zeithorizont auf, wann grössere bauli-
0 0
1 Zi 2 Zi 3 Zi 4–6 Zi Neubauten Bauten Altbauten che Eingriffe in den Liegenschaften der Baugenossenschaft Rotach notwendig werden, um deren
mittleren Bewohnbarkeit gewährleisten zu können. Dies ermöglicht es dem Vorstand und der Geschäftsstelle,
Alters
die nötigen baulichen Massnahmen so zu planen, dass sie mit den vorhandenen finanziellen und
Die Anzahl Familienwohnungen (4–6 Zimmer) konnte durch die in der LFBP 2006 definierten und ausgeführten bau- personellen Ressourcen bewältigt und möglichst sozialverträglich umgesetzt werden können.
lichen Massnahmen deutlich erhöht werden. Über das gesamte Liegenschaftenportfolio betrachtet wurde zudem das
Die LFBP dient zudem dazu, allen heutigen, aber auch künftigen Genossenschafter*innen aufzu-
Verhältnis von Alt- und Neubauten durch die Ersatzneubauten Triemli 1 und Huebacher deutlich verbessert.
zeigen, welche Massnahmen in welchem Zeitraum für ihre Siedlung geplant sind.
4 5
Ziele der LFBP 2020 Vorgehensschritte
Die langfristige Bauplanung 2020 (LFBP 2020)
Planungsgrundlagen Finanzielle Gesundheit
durchlief über mehrere Jahre einen Prozess und
Die LFBP 2020 zeigt für jede Siedlung auf, Die geplanten baulichen Massnahmen
wurde vom Vorstand und der Geschäftsstelle
wann welche baulichen Massnahmen in müssen finanziell tragbar sein, sodass die
unter Einbezug von externen Planungsfachleuten
den nächsten 30 Jahren notwendig sind Einlagen in die Erneuerungs- und Amortisa-
erarbeitet.
und welche Auswirkungen diese auf die tionsfonds ausreichen und eine gesunde
Mitglieder haben. Finanzsituation erhalten bleibt.
Marktangebot Altersgerechtes Wohnen
Ziel- und Analysen und Lösungsvorschläge Vernehmlassung und Ausserordentliche
Das Wohnungsangebot soll sich an den Be- In Anbetracht der stark steigenden Anzahl
dürfnissen unserer Mitglieder und denjeni- von älteren Menschen braucht es einen hö- Prozessdefinition Studien und Entwurf LFBP Bereinigung LFBP Generalversammlung
gen der Wohnungssuchenden orientieren mit heren Anteil an altersgerechten Wohnun-
dem Ziel, vermietbare Wohnungen zu haben. gen mit Lift und hindernisfreien Duschen.
Erneuern und bewahren Sozialverträglichkeit
Ziel- und Prozessdefinition, Analysen Vernehmlassung, Feedback und
Es wird ein gutes Verhältnis zwischen Alt- Bauliche Eingriffe haben nicht vermeidbare
und Entwurf LFBP 2020 Bereinigung LFBP
und Neubauten angestrebt, sodass eine Auswirkungen auf die Mitglieder. Diese
sukzessive Erneuerung stattfindet und werden frühzeitig informiert und mit ent-
In einem ersten Schritt wurden die Ziele der LFBP Die Lösungsvorschläge wurden an einzelnen
gleichzeitig kostengünstigere Altbauten im sprechenden Massnahmen begleitet, um
2020 definiert und der Erarbeitungsprozess wurde Siedlungsversammlungen, an der Vertrauens-
Angebot bleiben. passende Lösungen zu finden.
festgelegt. Darauf basierend wurden unterschiedli- leuteversammlung und auch mit Behörden dis-
che Analysen zu den Siedlungen durchgeführt. Im kutiert. Das Feedback wurde gesammelt und ist
Vordergrund standen dabei folgende Abklärungen: in die nun vorliegende LFBP 2020 eingeflossen.
Wertvollen Städtebau erhalten Ökologische Nachhaltigkeit
An Informationsanlässen für einzelne Siedlungen
Einige Siedlungen tragen mit guter Architek- Um der Klimaerwärmung entgegenwirken
konnten sich auch die direkt betroffenen Genos-
tur zum Erscheinungsbild und zum Wohlfüh- zu können, rückt die Vermeidung von mög- • Untersuchungen der Bausubstanz (Zustands-
senschafter*innen in die Diskussion einbringen
len in einem ganzen Quartier bei. Dies kann lichst viel CO2-Ausstoss ins Zentrum. Der analysen)
und ein Feedback zu den geplanten Massnah-
einen Entscheid begünstigen, die alte Bau- frühzeitige Ersatz der wenigen noch vor- • Studien zu den Ausnutzungsreserven: Wie viel
men geben.
substanz zu erhalten und die Liegenschaft zu handenen Öl-/Gasheizungen durch klima- Wohnraum kann durch bauliche Massnahmen
sanieren, auch wenn dies eine Reihe von neutrale Alternativen wird forciert. zusätzlich realisiert werden (Potenzialanalysen)
Abschluss der LFBP mit einer ausser-
Nachteilen mit sich bringen kann. • Beurteilung der städtebaulichen Bedeutung und
ordentlichen Generalversammlung
der architektonischen Qualität der Siedlungen
• Analysen und Überlegungen zur sozialen, öko-
Die vorliegenden Erkenntnisse und Handlungs-
Gut unterhaltene Liegenschaften logischen und finanziellen Nachhaltigkeit
optionen bilden die Planungsgrundlage für die
Die gute Bausubstanz und der hohe Wohn-
nächsten 30 Jahre. An einer ausserordentlichen
wert der Liegenschaften sollen erhalten
Generalversammlung (a.o. GV) werden alle
bleiben. Basierend auf den Resultaten dieser Analysen
Genossenschafter*innen die Möglichkeit haben,
entwickelte eine Arbeitsgruppe mit externer Un-
sich dazu zu äussern. Gleichzeitig wird an dieser
terstützung Lösungsvorschläge. Diese wurden an
a.o. GV über konkrete Anträge abgestimmt.
mehreren Retraiten des Vorstands diskutiert,
überarbeitet und konkretisiert.
6 7
Rümlang
Huebacher Obermatten
Massnahmenplanung
Die nachstehende Tabelle zeigt die voraussichtli- In den Siedlungen Grimsel, Hammer/Fröbel,
chen Bauvorhaben in allen Siedlungen der Bauge- Huebacher, Rotachquartier sowie Triemli 2 werden Wechselwiesen-/
nossenschaft Rotach bis ins Jahr 2050 auf einen die Heizungen auf ökologisch nachhaltigere Sys-
Zürich Luegislandstrasse
Blick. Bis dann sind der Neubau Birchweid und teme umgestellt. Zusätzlich sind in unterschiedli-
die Ersatzneubauten Triemli 4, Wechselwiesen- chen Siedlungen kleinere und umfassendere Sa- Grimsel/ Hard
Hard Ost
strasse und Hard Ost fertiggestellt, die bereits nierungsmassnahmen geplant. Altstetterstrasse West
von der Generalversammlung im Grundsatz be- Rotachquartier
schlossen wurden. Bei den Siedlungen Detten- Triemli 1–4
bühl, Altstetterstrasse 180, Triemli 3 sowie Lue- Hammer/Fröbel
gislandstrasse 368 ist erst zu einem späteren Zeit-
punkt zu klären, ob eine Gesamtsanierung oder
ein Neubau sinnvoll und möglich ist.
Dettenbühl
Wettswil a.A.
2020 2030 2040
20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
Birchweid, Uetikon Uetikon am See
Dettenbühl, Wettswil Birchweid
Grimsel Grimsel
Altstetterstrasse 180
Hammer/Fröbel
Hard/Bullinger Hard Ost
Hard West
Huebacher, Rümlang
Obermatten, Rümlang
Rotachquartier Hauptteil
Nussbaumstrasse 18
Nussbaumrank
Goldbrunnenstrasse 128
Triemli T1: Birmensdorfer-/Schweighofstr.
T2: Paul-Clairmont-Strasse
T3: Birmensdorferstrasse 445/447
T4: Schweighofstrasse 360/362
Wechselwiesen-/Luegislandstrasse Wechselwiesenstrasse 2, 4, 6
Luegislandstrasse 368
Die Markierungen zeigen jeweils das Startdatum einer baulichen Massnahme. Die Angaben sind als Planungsgrössen zu verstehen. Ersatzneubau (Ersatz)Neubau Sanierung Heizungsersatz
oder Sanierung
8 9
Siedlungsübersicht
Birchweid, Uetikon Dettenbühl, Wettswil Grimsel Huebacher, Rümlang Rotachquartier
Auf dem Areal Birchweid in am Albis Der Heizungsersatz erfolgt Die im Jahr 2015 neu erstellte Bis Ende 2021 werden alle alten Fenster ersetzt. 2023 soll die Liegen-
Uetikon am See entstehen bis Diese Siedlung wurde zwi- 2021. Ab 2030 soll eine Siedlung muss ca. 2050 ein schaft an der Nussbaumstrasse 18 umgebaut werden und 2025 ist eine
2024 insgesamt 47 Wohnun- schen 2012 und 2015 um- umfassende Sanierung von erstes Mal saniert werden. vollumfängliche Sanierung der Liegenschaft Goldbrunnenstrasse 128
gen. Die Baufreigabe wurde fassend saniert, sodass erst Küchen, Bädern, Fenstern geplant. 2027 ist der Ersatzneubau Nussbaumrank beabsichtigt. Zeit-
erteilt und der Baustart ist im in den 2040er-Jahren wieder und der Fassade durchge- gleich wird die Heizung ersetzt. In den 2030er-Jahren sollen die Küchen
Herbst 2021 erfolgt. grössere bauliche Eingriffe führt werden. und Bäder der restlichen Siedlung saniert werden.
nötig werden.
Altstetterstrasse 180 Hammer/Fröbel Hard Ost Triemli 1 Triemli 2 / Triemli 3
In den 2030er-Jahren muss Ca. 2027 werden die Küchen Die Generalversammlung Bis zur nächsten Sanierung Paul-Clairmont Die beiden Gebäude müssen
diese Einzelliegenschaft und Bäder saniert, in den 2014 hatte beschlossen, den ca. 2046 ist für die 2016 2023 soll die Heizung ersetzt ungefähr 2035 saniert oder
komplett saniert oder neu 2030er-Jahren steht eine Siedlungsteil Hard Ost durch neu gebaute Siedlung der und ungefähr 2040 wird in durch einen Neubau ersetzt
gebaut werden. Ein entspre- Aussensanierung an. Der einen Neubau zu ersetzen, gewohnte Unterhalt geplant. der Siedlung zum ersten Mal werden. Ein entsprechender
chender Antrag wird der GV Heizungsersatz ist Anfang der ungefähr 2027 bezugs- eine umfassende Sanierung Antrag wird der GV in den
in den nächsten Jahren zum der 2020er-Jahre vorgesehen. bereit sein wird. nötig werden. nächsten Jahren zum Ent-
Entscheid vorgelegt. scheid vorgelegt.
Hard West Obermatten, Rümlang Triemli 4 Wechselwiesenstrasse Luegislandstrasse
Der Siedlungsteil Hard West Frühestens ab 2032 soll die ganze Siedlung durch einen Neubau ersetzt Die Generalversammlung 2, 4 und 6 368
wurde 2017 umfassend saniert, werden. Der Neubau soll in Etappen erfolgen. 2018 hat auch bei diesen Die Generalversammlung Mitte der 2030er-Jahre
sodass erst in den 2050er- beiden Gebäuden den Ersatz hat beschlossen, die Gebäu- muss diese Einzelliegenschaft
Jahren wieder grössere bauli- durch einen Neubau be- de durch einen Neubau zu komplett saniert oder neu
che Eingriffe nötig werden. schlossen, der voraussichtlich ersetzen, der 2024 bezugs- gebaut werden. Ein entspre-
ab 2022 erstellt wird. bereit sein soll. chender Antrag wird der GV
in den nächsten Jahren zum
10 Entscheid vorgelegt. 11
Birchweid, Uetikon am See
Aktuelle Situation Bauprojekt
An einer ausserordentlichen Generalversammlung Mit dem Kauf dieses Grundstücks macht die Bau- 2020 2030 2040
im Juni 2019 haben die Genossenschaftsmitglie- genossenschaft Rotach einen moderaten Wachs- 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
der mit grosser Mehrheit dem Landkauf und dem tumsschritt und wird in einer weiteren Gemeinde
Baukredit für den Neubau der Siedlung Birchweid im Kanton Zürich sesshaft. Das Areal Birchweid
in Uetikon am See zugestimmt. befindet sich an einer guten Lage in der Nähe Neubau
von Dorfkern, Bahnhof und Seeufer.
BG Rotach
Die Neubauten sollen qualitativ hochstehenden Die Aussenräume werden mit privaten und öf-
und vielseitig nutzbaren Wohnraum bieten. Die fentlichen Räumen naturnah gestaltet und ste-
Auf dem Areal werden rund 120 neue Wohnun- eine gemeinsame Tiefgarage geplant. Die Bauge-
Grundrisse sollen möglichst nutzungsneutral ge- hen zur vielseitigen Nutzung offen. Es soll eine
gen von vier verschiedenen Bauherren erstellt. nossenschaft Rotach baut dabei 5 Gebäude mit
staltet sein, damit sie flexibel und möglichst oh- sozial und ökologisch nachhaltige Siedlung ent-
Die Wohnungen sind auf fünf identische Hof- insgesamt 43 2,5- bis 5,5-Zimmer-Wohnungen,
ne bauliche Massnahmen an Veränderungen von stehen.
gruppen mit je drei Gebäuden verteilt und es ist 4 Ateliers und 1 Gemeinschaftsraum.
Wert- und Lebensvorstellungen angepasst wer-
den können.
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
Baujahr
Atelier 4 8,5%
2024
2,5 Zimmer 12 25,5% Der Baustart ist im Herbst
Ausnutzungsreserve 2021 erfolgt mit dem Ziel, dass
3,5 Zimmer 15 32%
keine die Wohnungen 2024 bezugs-
4,5 Zimmer 12 25,5% bereit sind.
5,5 Zimmer 4 8,5%
Total 47 100%
12 13
Dettenbühl, Wettswil a.A.
Aktuelle Situation Bauliche Massnahmen
Die Siedlung liegt im Zentrum von Wettswil, 2020 2030 2040
mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, einer Bus- 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
haltestelle und einem Erholungsgebiet in unmit-
telbarer Nähe. Sie bietet Wohnungen für Familien,
Paare und Alleinstehende, kinderfreundliche Frei- Ersatzneubau oder Sanierung
flächen laden zum Spielen ein. Zwischen 2012
und 2015 wurde die Siedlung in 14 Etappen
saniert, sodass die Genossenschafter*innen zwar
Für die nächsten Jahre erfolgt der gewohnte Un- einen Neubau ersetzt werden. Die Planung zu Art
für eine kurze Zeitspanne eine Zwischenlösung
terhalt. Die Siedlung Dettenbühl muss in den und Umfang der Massnahmen erfolgt frühzeitig
suchen, aber nicht vollständig ausziehen mussten.
2040er-Jahren umfassend saniert oder durch einige Jahre vor der Umsetzung.
Durch den Umfang der Sanierung wurde die
Siedlung nochmals für ca. 35 Jahre fit gemacht.
Mit der Erneuerung der Heizung, der Sanierung
der Fassaden sowie der Küchen- und Badräume gewonnen. Mit den umgesetzten Massnahmen
inkl. des Ersatzes der Steigleitungen konnten konnte die Minergie-Zertifizierung der Häuser
zeitgemässe Lösungen mit einem angemessenen erreicht werden.
Standard bezüglich Raumgrösse und Ausstattung
realisiert werden.
Die gesamte Wärme für die Siedlung wird seit
2015 ausschliesslich über Erdsonden und durch Ende der 2040er-Jahre wird eine erneute
Wärmerückgewinnung aus der Wohnungsabluft Sanierung oder ein Ersatzneubau nötig sein.
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
Baujahr
1 + 1,5 Zimmer 6 5%
1972
2,5 Zimmer 3 2,5%
Ausnutzungsreserve
3,5 Zimmer 55 46%
nicht bekannt
4,5 Zimmer 54 45%
> 4,5 Zimmer 2 1,5%
Total 120 100%
14 15
Grimsel und Altstetterstrasse 180
Aktuelle Situation Bauliche Massnahmen
Die Wohnungen der Siedlung Grimsel in Zürich 2020 2030 2040
Altstetten sind eher klein und weisen die typi- 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45
schen Nachteile von Altbauwohnungen auf. Die Grimsel
Gebäude haben keinen Lift und die Wohnungen Altstetterstrasse
sind sehr ringhörig. Durch die ruhige Lage und
den grosszügigen Aussenraum weist die Siedlung Sanierung Ersatzneubau oder Sanierung Heizungsersatz
eine hohe Wohnqualität aus. Die Siedlung besteht
mehrheitlich aus 3-Zimmer-Wohnungen, es gibt
nur ein paar wenige 4-Zimmer-Wohnungen.
Siedlung Grimsel vier bis fünf Wochen kaum vernünftig bewohnbar
sein werden, da die Küchen und Bäder nicht be-
2017 konnte die Baugenossenschaft Rotach in der
Bereits erfolgt sind die Erweiterungen im Balkon- nutzbar sein werden.
Nähe der Siedlung Grimsel eine zusätzliche kleine
bereich. Zudem erfolgt 2021 der Heizungsersatz
Einzelliegenschaft erwerben. Die Liegenschaft an
durch Anschluss an das Fernwärmenetz, sodass Altstetterstrasse 180
der Altstetterstrasse 180 ist nur eine Querstrasse
auch diese Siedlung ihren ökologischen Fussab-
von der Siedlung Grimsel entfernt und bietet zwei
druck verbessern kann. Es zeigt sich, dass bei der Liegenschaft an der Alt
3-Zimmer- und eine 1,5-Zimmer-Wohnung.
stetterstrasse 180 die meisten Gebäudeteile das
Anfang der 2030er-Jahre ist eine Sanierung der Ende ihrer Lebensdauer erreicht haben und insbe-
Sowohl die Siedlung Grimsel als auch die Einzel-
Siedlung Grimsel geplant, um die Wohnungen sondere die Leitungen sanierungsbedürftig sind.
liegenschaft Altstetterstrasse 180 weisen beide
noch einmal für einen Zeithorizont von 35 Jahren Daher ist in einigen Jahren über das weitere Vor-
ein relativ hohes Ausnutzungspotenzial aus. Bei
fit zu machen. Im Fokus stehen dabei insbesonde- gehen zu entscheiden. In Anbetracht der zu er-
Ersatzneubauten könnte somit deutlich mehr
re Küchen- und Baderneuerungen sowie Fenster- wartenden hohen Sanierungskosten und der Mög-
Wohnraum realisiert werden.
und Fassadenrenovationen. Die Sanierung soll im lichkeit, mit einem Neubau mehr als doppelt so
bewohnten Zustand erfolgen. Es muss allerdings viel Wohnraum realisieren zu können, steht ein Er-
damit gerechnet werden, dass die Wohnungen für satzneubau im Vordergrund.
2030 ist eine umfassende Sanierung
der Siedlung Grimsel geplant.
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
Baujahr
1 Zimmer 1 3,5%
1951 Grimsel
2 Zimmer 1 3,5%
1933 Altstetterstrasse
3 + 3,5 Zimmer 19 68%
Ausnutzungsreserve
4 + 4,5 Zimmer 7 25%
ca. 50% Grimsel
Total 28 100%
ca. 60% Altstetterstrasse
Ab 2032 ist ein Ersatzneubau der
Einzelliegenschaft Altstetterstrasse
16 geplant. 17
Hammer/Fröbel
Aktuelle Situation Bauliche Massnahmen
Die Siedlung Hammer/Fröbel wurde 1928 gebaut. 2020 2030 2040
Die Bausubstanz ist gut und die Liegenschaft prägt 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
das Quartier durch ihre Architektur massgebend
mit. Die Siedlung wird durch die Hammerstrasse in
einen nördlichen und einen südlichen Teil geteilt. Sanierung Heizungsersatz
Eines der beiden Häuser im südlichen Teil gehört
zur Hälfte der Baugenossenschaft Hirslanden, die
ihre Siedlung kürzlich umfassend saniert hat.
Die Siedlung soll noch einmal für 35 Jahre fit ge- bewohnbar sein, da die Küchen und Bäder nicht
macht werden. Im Einklang mit diesem Entscheid benutzbar sein werden. Bereits 2022 soll die be-
In den Liegenschaften gibt es keinen Lift und sie
wurden 2019 die Fenster samt Fensterläden er- stehende Gasheizung durch ein ökologisch nach-
sind entsprechend nicht barrierefrei erschlossen.
setzt und die elektrischen Leitungen erneuert. haltiges Heizsystem ersetzt werden.
Die Wohnungen sind eher klein, dafür aber hell
und haben mehrheitlich gute Grundrisse sowie
Die Küchen und Bäder sollen ca. 2027 umfassend, Die Fassaden, Dächer und Balkone sind im Mo-
schöne alte Parkettböden. Die Küchen und Bäder
und somit inklusive der Leitungsstränge, saniert ment noch in einem guten Zustand und es muss
stammen aus dem Jahr 1976, wobei ein Teil der
werden. Die Sanierung soll im bewohnten Zu- erst in den 2030er-Jahren mit Aussensanierungen
Küchen inzwischen teilerneuert wurde.
stand erfolgen. Allerdings werden die Wohnun- gerechnet werden.
gen für vier bis fünf Wochen kaum vernünftig
Bauliche Massnahmen im südlichen Teil sollen zeit-
lich so gut wie möglich mit dem Sanierungsrhyth-
mus der Baugenossenschaft Hirslanden abge-
stimmt werden, sodass bei einem Ersatzneubau in
den 2050er-Jahren entsprechende Synergien beim
Bauen genutzt werden könnten.
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
Baujahr
2 Zimmer 4 10%
1928 2022 soll die Gasheizung ersetzt werden.
3 Zimmer 24 60%
Ausnutzungsreserve
4 Zimmer 12 30% Ca. 2027 ist eine umfassende Sanierung
ca. 10%
Total 40 100% von Küchen und Bädern inkl. Steigleitungen
geplant.
18 19Hard Ost
Aktuelle Situation Bauliche Massnahmen
Die Generalversammlung der Baugenossenschaft 2020 2030 2040
Rotach hat 2014 den Grundsatzentscheid getrof- 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
fen, die Siedlung Hard Ost durch einen Neubau
zu ersetzen. Sie hat den Vorstand damit beauf-
tragt, die Entlassung aus dem Inventar der kunst- Ersatzneubau
und kulturhistorischen Schutzobjekte der Stadt
Zürich zu veranlassen und die Planung eines Er-
satzneubaus an die Hand zu nehmen. Die Schutz-
Ein Ersatzneubau bietet die Chance, baulich zu Eine erste Machbarkeitsprüfung zeigt, dass sich
würdigkeit wurde Ende Dezember 2017 durch das
verdichten und ein Angebot an Wohnungen zu die städtebaulichen Anforderungen komplex dar-
Baurekursgericht abgesprochen und die Unter-
schaffen, das den Bedürfnissen einer heterogenen stellen; so gilt es zum Beispiel, der Thematik Lärm-
schutzstellung wurde aufgehoben. Die Bedürfnisse
Bewohnerschaft gerecht wird. Bei der Ausarbei- schutz an der verkehrsexponierten Lage ein be-
der Genossenschafter*innen in Bezug auf die
tung der Anforderungen besteht zudem die sonderes Augenmerk zu schenken und die quar-
Wohnsituation wurden aufgenommen und für die
Möglichkeit, das Erdgeschoss mit Nutzungen zu tiertypischen Bebauungsstrukturen zu berücksich-
meisten Mitglieder konnte bereits eine Lösung
belegen, die dem Quartier einen Mehrwert bringen. tigen. Die möglichen Anpassungen der Lärm-
gefunden werden.
schutzverordnung können sich zudem auf die
weitere Projektentwicklung auswirken.
Der Vorstand hat einen Projektausschuss einge-
setzt, der den weiteren Entwicklungsprozess be-
gleiten wird. Über ein ausgearbeitetes Bauprojekt
und den benötigten Objektkredit wird zur gege-
benen Zeit die Generalversammlung bestimmen
können.
Der Neubau Hard Ost wird
voraussichtlich im Jahr 2027
bezugsbereit sein.
.
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
Baujahr
1 Zimmer 4 8,5%
1932
2 Zimmer 14 30%
Ausnutzungsreserve
3 Zimmer 25 53%
ca. 50%
4 Zimmer 4 8,5%
Total 47 100%
20 21Hard West
Aktuelle Situation Bauliche Massnahmen
Die Sanierung der Siedlung Hard West erfolgte 2020 2030 2040
in drei Etappen und wurde mit den Umgebungs- 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
arbeiten 2019 abgeschlossen. Die Sanierung war
so umfassend, dass ein Zustand mit Wertver-
mehrung erreicht werden konnte. Gleichzeitig Ersatzneubau oder Sanierung
gelang es mit dem Anschluss an das Fernwärme-
netz der Stadt Zürich, den ökologischen Zielen
der Genossenschaft einen Schritt näher zu kom-
Mit der Gesamtsanierung ist es gelungen, die Treppenhäuser und Kellerräume wurden aufge-
men. Der Wohnungsmix wie auch die Woh-
Siedlung nochmals für einen nächsten Lebenszy- frischt. Für die nächsten Jahre erfolgt der nor-
nungsgrössen haben sich nicht verändert, doch
klus fit zu machen. Dabei wurden die Küchen male Unterhalt. Eine erneute Sanierung oder ein
konnte die Qualität der Wohnungen mit geziel-
und Bäder mit sämtlichen Leitungen sowie die Ersatzneubau wird frühestens in den 2050er-
ten Eingriffen deutlich erhöht werden. Auch die
Fassade und alle Fenster erneuert. Auch die Jahren nötig sein.
grosszügigen neuen Balkone tragen zu einem
höheren Wohnwert bei.
Die biodiverse Umgebungsgestaltung mit essba-
ren Pflanzen schafft neue Begegnungsorte und
wurde sogar mit dem Zertifikat für vorbildliche Für die nächsten Jahre erfolgt
und naturnahe Umgebungsgestaltung durch die der normale Unterhalt. In den
Stiftung Natur & Wirtschaft ausgezeichnet. 2050er-Jahren wird eine er-
neute Sanierung oder ein Er-
. satzneubau nötig sein.
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
Baujahr
1 Zimmer 3 6,5%
1930–1932
2 Zimmer 7 15%
Ausnutzungsreserve
3 Zimmer 26 56,5%
keine
4 Zimmer 10 22%
Total 46 100%
22 23Huebacher, Rümlang
Bauliche Massnahmen
2020 2030 2040
20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
Sanierung
Die Siedlung Huebacher wurde 2015 neu erstellt, diese Sanierung durchgeführt wird, erfolgt früh-
dadurch sind in den nächsten Jahren keine grös- zeitig und einige Jahre vor der Umsetzung.
seren baulichen Massnahmen geplant. Ungefähr
im Jahr 2050 soll die Siedlung ein erstes Mal sa- Bis zur nächsten Sanierung erfolgt der normale
niert werden. Die Planung, in welchem Umfang Unterhalt.
Aktuelle Situation
Die im Jahr 2015 neu erstellte Siedlung Huebacher Die Neubausiedlung bietet mit grosszügigen 4,5-
ist eingebettet in ein Einfamilienhausquartier der und 5,5-Zimmer-Wohnungen hochwertigen
Gemeinde Rümlang. Gegenüber der früheren, rei- Wohnraum für Familien. Die 16 Doppeleinfamili-
henhausartigen Bebauung aus den 1960er-Jahren enhäuser mit jeweils einer Wohnung pro Etage
weist sie rund 90 Prozent mehr Wohnfläche auf, sind paarweise zusammengebaut und verfügen
womit beim Neubau die maximal erlaubte Aus- entweder über eine Terrasse oder einen Garten-
nutzung voll ausgeschöpft wurde. Die Häuser sind sitzplatz. Der Carport verbindet dabei die Häuser-
in einer nachhaltigen Holzbauweise – mit soge- gruppen.
nannten Holztafeln – aus Schweizer Holz erstellt.
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
Baujahr
4,5 Zimmer 16 50%
2015
5,5 Zimmer 16 50%
Ausnutzungsreserve
Total 32 100% Ca. 2050 wird eine erste
keine
Sanierung nötig. Bis dahin er-
folgt der normale Unterhalt.
24 25Obermatten, Rümlang
Aktuelle Situation Bauliche Massnahmen
Die Siedlung Obermatten liegt am Dorfrand von Eine Zustandsanalyse der Siedlung hat gezeigt, 2020 2030 2040
Rümlang und wurde von der Baugenossenschaft dass die Siedlung ab den 2030er-Jahren hinsicht- 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
Rotach zwischen 1961 und 1970 gemeinsam mit lich Innenausbau (v.a. Bäder und Küchen), aber
der angrenzenden Siedlung der ASIG Wohngenos- auch aufgrund der veralteten Wärmetechnik um-
senschaft erstellt. fassend saniert werden muss. Auf dem bestehen- Ersatzneubau (in Etappen)
den Land könnte rund 45 Prozent mehr Wohn-
Die 185 Wohnungen der Siedlungen sind auf un- raum als heute erstellt werden, ohne dabei auf
terschiedliche Gebäudetypen verteilt. So setzt sich grosszügige Grünfläche zu verzichten, was insge- Frühestens ab 2032 soll die Siedlung Obermatten Das etappenweise Vorgehen erlaubt es zudem,
die Siedlung aus Zeilenbauten, einem Hochhaus und samt für einen Ersatzneubau spricht. etappenweise durch Neubauten ersetzt werden. dass Mitglieder direkt von der alten Siedlung in
Atriumhäusern zusammen. Die umliegenden Grün- Bis die Gebäude abgerissen werden, vergehen je die Neubauten umziehen können. Wird durch die
flächen sind äusserst grosszügig und gut nutzbar. nach Etappe noch mindestens 10 bis 15 Jahre. In Generalversammlung ein Grundsatzentscheid für
dieser Zeit sollen für alle betroffenen Mitglieder einen Ersatzneubau in Etappen gefällt, werden
Die Grundrisse der meisten Wohnungen sind für gute Lösungen gefunden werden. Dabei werden neue Mietverträge ab diesem Zeitpunkt nur noch
heutige Verhältnisse knapp. Die Bäder und Küchen die Bedürfnisse der Betroffenen frühzeitig durch befristet zur Zwischennutzung ausgestellt.
sind sehr klein und ein Grossteil der Wohnungen eine Umfrage ermittelt. Jedes Mitglied erhält von
ist nicht behindertengerecht. Die der Bauzeit ent- der Baugenossenschaft Rotach zwei individuelle
sprechend in die Decken integrierten Heizelemente Angebote für Ersatzwohnungen.
stellen ein Risiko dar, da sie einbetoniert und somit
nicht zugänglich sind.
Der Wohnungsmix besteht zu mehr als zwei Drit-
teln aus 3-Zimmer-Wohnungen und ist damit sehr
unausgewogen. So besteht heute ein deutlich
Frühestens ab 2032 soll die
grösserer Bedarf an Familienwohnungen mit vier
Siedlung etappenweise durch
und mehr Zimmern. Auch das Angebot für ältere
Neubauten ersetzt werden.
Personen oder Menschen mit Beeinträchtigung ist
sehr klein. Es gibt keine barrierefreien Duschen und
nur das Hochhaus ist mit einem Lift erschlossen.
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
Baujahr
1 Zimmer 7 4%
1961
2 Zimmer 16 9%
Ausnutzungsreserve
3 + 3,5 Zimmer 132 71%
45%
4 + 4,5 Zimmer 28 15%
> 4,5 Zimmer 2 1%
Total 185 100%
26 27Die Siedlung Obermatten in Zukunft Etappierungsmöglichkeiten (Beispielprojekte)
Um eine möglichst sozialverträgliche Erneuerung hin grosszügige Aussenräume. Eine konkrete Die nachfolgenden Szenarien zeigen zwei Varianten Die Szenarien A und B sind als Machbarkeits-
der Siedlung zu gewährleisten, soll die Umset- Etappierungslösung bzw. ein Masterplan sowie für mögliche Etappierungen sowie die Anordnung nachweis einer Umsetzung in Etappen zu verste-
zung der Neubauten in mehreren Etappen erfol- mögliche Bauvolumen werden zu gegebener und Ausgestaltung von Neubauten. Vorbehaltlich hen. Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten zur
gen. Durch die Einteilung in Baufelder können die Zeit anhand präziser Zielsetzungen und Bedürf- des Grundsatzentscheids durch die Generalver- Umsetzung in der Art der Gebäude oder auch in
Ersatzneubauten mit den bestehenden Liegen- nisermittlungen entwickelt. sammlung wird ein konkretes Projekt ca. 2027 der Reihenfolge der Etappierung. Die Szenarien A
schaften so kombiniert werden, dass sinnvolle ausgearbeitet. und B sind grob und unverbindlich zur Veran-
Bauetappen möglich sind. Auch eine volle Aus- schaulichung zu verstehen.
nutzung der möglichen Baufläche erlaubt weiter-
Szenario A Szenario B
Mögliche Baufelder (Beispiel) 1. Etappe 1. Etappe
Kat.nr. 31442
Nord Kat.nr. 31432
1'270.17 m
15'230.07 m
Kat.nr. 32882
7'454.37 m
9m
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um 2. Etappe 2. Etappe
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13 m grosse
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Süd
3. Etappe 3. Etappe
Diese Abbildung zeigt eine Möglichkeit zur Einteilung von Baufeldern und ist noch keine finale Umsetzungslösung.
28 29Rotachquartier
Aktuelle Situation Bauliche Massnahmen
Die erste Siedlung, welche die Baugenossenschaft Mitte der 2030er-Jahre wird eine grössere Sanie- 2020 2030 2040
Rotach in den Jahren 1924 bis 1930 rund um die rung der Siedlung fällig. Die 2019 erworbene Lie- 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45
Rotachstrasse gebaut hat, gab ihr auch ihren Na- genschaft Goldbrunnenstrasse 128 muss relativ Hauptteil
men. Die rund 340 Wohnungen sind gut erhal- zeitnah und umfassend saniert werden. Nussbaumstr. 18
ten, preiswert und sehr beliebt. Die Hofrandbe- Nussbaumrank
bauungen prägen das Rotachquartier und haben Goldbrunnenstr. 128
einen hohen städtebaulichen Wert, der von vielen
Bewohnenden geschätzt wird und ein gutes Sanierung Ersatzneubau Heizungsersatz
Quartiergefühl erzeugt.
Dennoch sind die Gebäude in die Jahre gekom-
men und haben Nachteile, die für Altbauten ty- Es wurden verschiedene Optionen und Szenarien lien- und Alterswohnungen begegnet und vorhan-
pisch sind. Dazu gehören Ringhörigkeit, fehlende für die sehr grosse Siedlung geprüft. Ein Totaler- denes Ausnutzungspotenzial für mehr Wohnraum
Lifterschliessung, mehrheitlich kleine Grundrisse, satz des Rotachquartiers kommt dabei weder aus genutzt werden. Es sind deshalb unterschiedliche
aber auch schlechte Wärmedämmung. Problema- städtebaulicher noch aus sozialer Sicht in Frage. bauliche Massnahmen vorgesehen, sowohl was
tisch ist auch der deutliche Mangel an Familien- Der grösste Teil der preiswerten und charmanten den Zeitpunkt, den Eingriffsort als auch die Ein-
wohnungen mit vier oder mehr Zimmern. Zudem Altbauwohnungen soll erhalten bleiben. Gleichzei- griffstiefe betrifft.
gibt es nicht genügend barrierefreie Wohnun- tig soll aber auch der Nachfrage nach mehr Fami-
gen, die für ältere Personen geeignet sind (Lift,
Duschen).
Die ganze Siedlung wird von einer Heizzentrale
aus mit Wärme versorgt, die auf Basis von Gas
und Öl betrieben wird. Es ist ein erklärtes Ziel
der Baugenossenschaft Rotach, so bald wie
möglich sämtliche Wärme mit erneuerbarer
Energie zu erzeugen.
2023 ist ein Umbau (Wohnungszusammenlegung
und optional Dachaufstockung) im Haus Nuss-
baumstrasse 18 geplant.
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
2025 muss die Liegenschaft Goldbrunnenstrasse
Baujahr
1 + 1,5 Zimmer 19 5,5% 128 vollumfänglich saniert werden.
1924–1930
2 + 2,5 Zimmer 46 13,5%
Ausnutzungsreserve Frühestens 2027 sollen am sogenannten Nuss-
3 Zimmer 181 53%
insgesamt 20–30% baumrank fünf Häuser durch einen Neubau und
4 + 4,5 Zimmer 78 23% die Heizung für das gesamte Rotachquartier
> 4 Zimmer 16 5% ersetzt werden.
Total 340 100%
In den 2030er-Jahren sollen die restlichen rund
30 280 Wohnungen etappenweise saniert werden. 31Ersatzneubau am Nussbaumrank Umbau Nussbaumstrasse 18
An der Ecke Nussbaumstrasse/Saumstrasse (Nuss- Im Neubau sind hauptsächlich Familien- und al- In der Liegenschaft Nussbaumstrasse 18 sollen ca. gen zusammengelegt werden. Eine Dachaufsto-
baumrank) sollen frühestens 2027 fünf Häuser ab- tersgerechte Wohnungen vorgesehen. Der Nuss- im Jahr 2023 die bestehenden 1,5-Zimmer-Woh- ckung mit einer weiteren Wohnung wird optional
gebrochen und durch einen Neubau ersetzt wer- baumrank eignet sich besonders gut für diese Er- nungen zu insgesamt zehn 2,5-Zimmer-Wohnun- geprüft.
den. Betroffen sind die Liegenschaften Nussbaum- neuerung, weil hier im Vergleich zum Bestand am
strasse 24 und 26, Saumstrasse 17 und 19 sowie meisten zusätzlicher Wohnraum geschaffen wer- Umbau Regelgeschoss Aufstockung
die Goldbrunnenstrasse 124. den kann.
Umbau Regelgeschoss Dachaufstockung
Schlafen
Schlafen
14
WC/Du
3
WC/Du WC/Du
3
WC/Du
Wohnung 1
1,5-Zimmer
Wohnung 3
1,5-Zimmer
∆ Wohnung 1
Wohnung 1
2.5-Zimmer
2,5-Zimmer
Reduit
5Reduit
(NNF)
Reduit
5Reduit
(NNF)
Wohnung 2
Wohnung 2
2.5-Zimmer
2,5-Zimmer
56 m²
56 m²
Wohnung 2 55 m²
55 m² Schlafen
1,5-Zimmer Schlafen
14
2 × 2,5 Zimmer
3 × 1,5 Zimmer 1 × 4,5 Zimmer
hindernisfrei
3 x 1.5-Zimmer 2 x 2.5-Zimmer 1 x 4.5-Zimmer
hindernisfrei
Die Abbildung zeigt den aktuellen Stand mit 1,5-Zimmer-Wohnungen
und die geplanten neuen 2,5-Zimmer-Wohnungen
Umbau
Nussbaumstrasse 18
Sanierung Goldbrunnenstrasse 128 Heizungsersatz
Sanierung Die neu erworbene Liegenschaft Goldbrunnen- Die bestehende Gas-/Ölheizung soll in der zwei-
Goldbrunnenstrasse 128 strasse 128 muss bereits 2025 saniert werden. Es ten Hälfte der 2020er-Jahre durch ein ökologisch
ist eine vollumfängliche Sanierung vorgesehen, nachhaltiges System abgelöst werden.
bei der nicht nur Küchen und Bäder inkl. Steiglei-
tungen erneuert werden müssen, sondern auch Grössere Unterhaltsarbeiten
Ersatzneubau Böden, Treppenhäuser, Fassade usw.
Nussbaumrank In den letzten Jahren wurden punktuell nur ein-
Sanierung der Altbauten zelne sanierungsbedürftige Fenster ausgetauscht.
2021 wurden alle alten Fenster, mit Ausnahme
Der grösste Teil der Altbauten im Rotachquartier derer am Nussbaumrank und an der Nussbaum-
soll erhalten bleiben und in den 2030er-Jahren in strasse 18, durch neue, dreifach verglaste Fenster
Etappen saniert werden. Im Zentrum der Sanie- ersetzt.
Die Abbildung zeigt die grösseren geplanten baulichen Massnahmen sowie den Bestand der Liegenschaften der rung werden die Küchen und Bäder stehen.
Baugenossenschaft Rotach im Rotachquartier.
32 33Triemli 1
Aktuelle Situation Bauliche Massnahmen
Die Siedlung Triemli 1 setzt sich aus zwei schma- 2020 2030 2040
len Längsbauten und fünf dahinter gesetzten 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
Hofhäusern zusammen. Zwischen den Längshäu-
sern befindet sich der Hauptzugang zur Siedlung,
der den Übergang von der städtischen, öffentli- Sanierung
chen Zone in die ruhigere, halböffentliche Zone
markiert. Ein Wegnetz schafft Verbindungen in-
nerhalb der Siedlung und zu den benachbarten
Die Überbauung Triemli 1 ist der bisher grösste sehen. Voraussichtlich in den 2040er-Jahren sind
Überbauungen Triemli 2 und Triemli 3. Die Sied-
Ersatzneubau der Baugenossenschaft Rotach. Die Sanierungsmassnahmen vorgesehen. Umfang und
lung ist autoarm ausgerichtet und besticht durch
167 Wohnungen konnten Ende 2016 bezogen Art der Sanierungen sind zu gegebenem Zeit-
ihre biodiverse Umgebung mit essbaren und ein-
werden. Für die nächsten Jahrzehnte ist für die punkt zu definieren.
heimischen Pflanzen. Eine Photovoltaikanlage so-
Siedlung Triemli 1 der gewohnte Unterhalt vorge-
wie die Wärmeproduktion mittels Erdsonden tra-
gen wesentlich zur ökologischen Nachhaltigkeit bei.
Die Baugenossenschaft hat bei dieser Siedlung die Wohnform 60+ angeboten oder das Projekt
grossen Wert darauf gelegt, attraktiven Lebens- Dachgarten unterstützt. Der Spielplatz konnte
raum und vielseitige Angebote für Jung und Alt unter Mitwirkung der Kinder gestaltet werden.
zu schaffen. So wird erstmals in einer Siedlung
Bis zur nächsten Sanierung
ca. 2046 ist der gewohnte
Unterhalt geplant.
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
Baujahr
2,5 Zimmer 44 26,5%
2016
3,5 Zimmer 47 28%
Ausnutzungsreserve
4,5 Zimmer 67 40%
keine
> 4,5 Zimmer 9 5,5%
Total 167 100%
34 35Triemli 2 / Paul-Clairmont
Bauliche Massnahmen
2020 2030 2040
20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
Sanierung Heizungsersatz
Die Siedlung Triemli 2 ist die einzige Siedlung der Ungefähr 2023 soll die Gasheizung durch einen
Baugenossenschaft Rotach, die auf Baurechtsland Anschluss an den Energieverbund Triemli (Holz-
der Stadt Zürich erstellt wurde. Für die nächsten schnitzelheizung) abgelöst werden, um auch in
Jahre ist für die Siedlung Triemli 2 der gewohnte dieser Siedlung den ökologischen Fussabdruck
Unterhalt vorgesehen. Ungefähr im Jahr 2040 soll verkleinern zu können.
die Siedlung ein erstes Mal umfassend saniert
werden. Die Planung, in welchem Umfang diese
Aktuelle Situation
Sanierung durchgeführt wird, erfolgt frühzeitig und
einige Jahre vor der Umsetzung.
Die Siedlung wurde 2006 erbaut und verfügt Triemli 1 konnten Synergien geschaffen werden,
über eine spezielle architektonische Ausstrahlung sodass die verschiedenen Angebote, wie zum
aufgrund ihrer kubischen Architektur mit den Beispiel die Gemeinschaftsräume, der Pizzaofen
doppelgeschossigen Terrassen, der weiss lasierten und die Aussenbereiche, gemeinsam genutzt
Betonstruktur und der Rue Intérieure. Sie wurde werden können.
bei ihrer Fertigstellung mit dem Architekturpreis
des Kantons Zürich ausgezeichnet.
Die Siedlung verfügt über mehrheitlich grössere Um das Jahr 2040 wird
Wohnungen und eignet sich daher gut für Fami- eine erste Sanierung nötig.
lien. Mit der Einbindung in die neue Überbauung
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
Baujahr
1 Zimmer 6 11%
2006
4,5 Zimmer 23 42%
Ausnutzungsreserve
> 4,5 Zimmer 26 47%
keine
Total 55 100%
36 37Triemli 3
Aktuelle Situation Bauliche Massnahmen
Die beiden Liegenschaften an der Birmensdorfer- 2018 wurde die Ölheizung durch Erdsondenwär- 2020 2030 2040
strasse 445 und 447 aus dem Jahr 1955 sind seit mepumpen mit Gas-Spitzenlastkessel ersetzt. 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
2011 im Eigentum der Baugenossenschaft Rotach Damit konnten die Treibhausgasemissionen um
und bilden einen Teil der Triemlisiedlung. Das mehr als 80 Prozent reduziert werden.
Triemli 3 besteht aus 15 zweckmässigen Kleinwoh- Ersatzneubau oder Sanierung
nungen, 1 Bastelraum und 1 Tiefgarage.
Die Siedlung Triemli 3 muss in den 2030er-Jahren der Massnahmen erfolgt frühzeitig und einige
umfassend saniert oder durch einen Neubau er- Jahre vor einer Umsetzung.
setzt werden. Die Planung zu Art und Umfang
Kennzahlen Anzahl Ca. 2035 muss die Siedlung
Wohnungen Anteil saniert oder durch einen
Baujahr Neubau ersetzt werden.
1 Zimmer 2 13,5%
1955
2,5 Zimmer 2 13,5%
Ausnutzungsreserve
3 + 3,5 Zimmer 8 53%
nicht bekannt
4 Zimmer 3 20%
Total 15 100%
38 39Triemli 4
Aktuelle Situation Bauliche Massnahmen
Die Generalversammlung hat 2018 den Ersatz- verschiedenen Eingaben als Sieger hervor. Mit 2020 2030 2040
neubau Triemli 4 im Grundsatz beschlossen. Die dem geplanten Ersatzneubau kann die vorhande- 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
Bedürfnisse der Genossenschafter*innen in Bezug ne Ausnutzungsreserve von 50 Prozent voll ausge-
auf die Wohnsituation wurden aufgenommen und schöpft werden. Voraussichtlich im Jahr 2023 soll
für die Mitglieder konnte bereits eine Lösung ge- der Neubau bezogen werden. Ersatzneubau
funden werden.
Für die Umsetzung hat der Vorstand einen Pro-
Das siegreiche Projekt der Zürcher toblergmür Ar- Mit dem geplanten Ersatzneubau können gegen-
jektausschuss eingesetzt, der 2019 einen Archi-
chitekten GmbH hat die Jury überzeugt, da es so- über dem Altbau fünf zusätzliche Wohneinheiten
tekturwettbewerb mit sechs Architekturbüros
wohl städtebaulich als auch bezüglich Qualität der erstellt werden. Über das Bauprojekt und den Ob-
lancierte. Das Projekt «Marjorine» der Zürcher
vorgeschlagenen Wohnungsgrundrisse besticht. jektkredit wird im Rahmen der ausserordentlichen
toblergmür Architekten GmbH ging aus den sechs
Das Gebäude ist als reiner Holzbau konzipiert und Generalversammlung abgestimmt.
zur Unterstützung einer guten Ökobilanz kommt
eine Photovoltaikanlage für den Eigenverbrauch
zum Einsatz.
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
Baujahr Der Ersatzneubau Triemli 4
Atelier 1 5%
2023 wird voraussichtlich im Laufe
2,5 Zimmer 4 22%
Ausnutzungsreserve des Jahres 2023 bezugsbereit
3,5 Zimmer 10 55%
keine sein.
4,5 Zimmer 3 18%
Total 18 100%
40 41Wechselwiesenstrasse 2, 4, 6
und Luegislandstrasse 368
Bauliche Massnahmen
Aktuelle Situation 2020 2030 2040
20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43
In den letzten Jahren konnten die nebeneinander Luegislandstrasse
liegenden Gebäude Wechselwiesenstrasse 2, 4 Wechselwiesenstrasse
und 6 sowie die Liegenschaft Luegislandstrasse
368 gekauft werden. Damit konnte sich die Bau- Ersatzneubau oder Sanierung Ersatzneubau
genossenschaft Rotach im Stadtzürcher Quartier
Schwamendingen ansiedeln. Weitere Wachstums-
schritte sollen nach Möglichkeit getätigt werden,
Wechselwiesenstrasse 2, 4 und 6 Luegislandstrasse 368
um diesen Standort für die Genossenschaft zu
stärken.
Die beiden Liegenschaften Wechselwiesenstrasse 2001 wurden die Küchen und Bäder inkl. Steiglei-
4 und 6 wurden 2017 im Wissen darum erwor- tungen und die Elektroinstallationen saniert. Die
Die Liegenschaften weisen ein grosses Ausnut-
ben, dass diese in naher Zukunft durch einen Neu- Heizung wurde 2009 erneuert und auf ökologi-
zungspotenzial auf. Der Grundsatzentscheid zum
bau ersetzt werden müssen. Mit dem Zukauf der sche Fernwärme umgestellt.
Ersatzneubau Wechselwiesenstrasse 4 und 6
Liegenschaft Wechselwiesenstrasse 2 konnte das
wurde von der Generalversammlung 2019 bereits
Bauvorhaben erweitert werden. Der Vorstand hat Bei der Liegenschaft Luegislandstrasse 368 muss in
beschlossen. Der Kauf der Liegenschaft Wechsel-
einen Projektausschuss eingesetzt, der 2021 mit einigen Jahren über das weitere Vorgehen ent-
wiesenstrasse 2 wurde im Jahr 2020 getätigt. Der
der Planung des Architekturwettbewerbs begon- schieden werden. Die Ausnutzungsreserve ist mit
Abbruch der Liegenschaft und die Erweiterung
nen hat. 40 Prozent mehr Wohnfläche relativ gross. Mitte
des Ersatzneubauvorhabens auf alle drei Gebäude
der 2030er-Jahre muss die Liegenschaft umfassend
wurde von der Generalversammlung 2021 be-
Mit dem Ersatzneubau kann die Wohnfläche mehr saniert oder durch einen Neubau ersetzt werden.
schlossen.
als verdoppelt werden. Sobald das Projekt ausrei- Die Planung zu Art und Umfang der Massnahmen
chend ausgearbeitet ist, wird an einer Generalver- wird frühzeitig und einige Jahre vor der Umset-
Die Liegenschaft an der Luegislandstrasse 368
sammlung über das geplante Bauprojekt und den zung in Angriff genommen. Bis dahin erfolgt der
befindet sich in einem guten baulichen Zustand,
Objektkredit informiert und über die Realisierung reguläre Unterhalt.
sodass in den nächsten Jahren nur der reguläre
abgestimmt.
Unterhalt gemacht werden muss.
Mitte der 2030er-Jahre muss die
Liegenschaft Luegislandstrasse
368 saniert oder durch einen
Neubau ersetzt werden.
Kennzahlen Anzahl
Wohnungen Anteil
Baujahr
1 Zimmer 4 27%
1953 Luegislandstrasse
2 Zimmer 5 33%
1928 Wechselwiesenstrasse
3 Zimmer 4 27%
Ausnutzungsreserve
4 Zimmer 1 6,5%
40–50%
> 4 Zimmer 1 6,5%
Total 15 100% An der Wechselwiesenstrasse 2, 4
und 6 wird ab 2023 ein Ersatz-
42 neubau entstehen. 43Soziale Auswirkungen
Was bedeuten die Bauvorhaben für die Mitglieder?
Bei geplanten Ersatzneubauten, manchmal aber betroffenen Genossenschafter*innen einschnei-
Bauvorhaben mit grossen Auswirkungen auf das Wohnen
In den nächsten 15 Jahren werden die nachfolgenden Bauvorhaben deutliche
i
auch bei grösseren und umfassenden Sanierun- dende Auswirkungen hat. Diese sollen durch die Auswirkungen auf die Wohnsituation der Genossenschafter*innen haben.
gen, ist es leider unumgänglich, die bestehenden folgenden flankierenden Massnahmen gemildert
Mietverträge aufzulösen. Es ist dem Vorstand werden: Triemli 4, Wechselwiesenstrasse und Hard Ost
und der Geschäftsstelle bewusst, dass dies für die Ersatzneubauten (2022/2023/2025)
Die Generalversammlung hat diese drei Ersatzneubauten bereits im Grundsatz beschlossen. Die meisten
Genossenschafter*innen haben eine Wohnlösung gefunden. Die aktuellen Bewohnenden haben befris-
tete Mietverträge zur Zwischennutzung.
Rotachquartier – Nussbaumstrasse 18
Wohnungszusammenlegung (2023)
Die geplante Zusammenlegung von 1,5-Zimmer-Wohnungen erfordert die Kündigung aller Mietverträge
der Liegenschaft Nussbaumstrasse 18. Allen Mitgliedern werden zwei Ersatzwohnungen angeboten.
Geplante bauliche Mittels Umfragen lernt Alle Mitglieder erhalten
Massnahmen werden viele die Geschäftsstelle die zwei individuelle Angebote Rotachquartier – Goldbrunnenstrasse 128
Jahre im Voraus bekannt Bedürfnisse der Betroffenen für Ersatzwohnungen. Sanierung (2025)
gegeben. frühzeitig kennen und hilft, Die geplante Sanierung erfordert die Kündigung aller Mietverträge der Liegenschaft Goldbrunnenstrasse
passende Lösungen zu 128. Allen dort wohnhaften Mitgliedern werden zwei Ersatzwohnungen angeboten.
finden.
Rotachquartier – Nussbaumrank
Ersatzneubau (ab ca. 2027)
Der Ersatzneubau am Nussbaumrank erfordert die Kündigung von 44 Mietverträgen. Betroffen davon
sind die Mieter*innen der Liegenschaften Saumstrasse 17 und 19, Nussbaumstrasse 24 und 26 sowie
Goldbrunnenstrasse 124. Allen dort wohnhaften Mitgliedern werden zwei Ersatzwohnungen angeboten.
Sanierungen und Mietzinse
Hammer/Fröbel
Sanierungen sind immer kostspielig und können zu einem Mietzinsanstieg führen, der
Küchen- und Badsanierung inkl. Steigleitungen (2027)
schnell mehrere hundert Franken im Monat umfasst.
Die Sanierung soll grundsätzlich im bewohnten Zustand erfolgen, es sind keine Kündigungen von
Mietverträgen nötig. Es muss allerdings damit gerechnet werden, dass die Wohnungen für vier bis
Die Kosten können zu einem gewissen Teil durch den Umfang der Sanierung beeinflusst
fünf Wochen kaum vernünftig bewohnbar sein werden, da die Küchen und Bäder in dieser Zeit nicht
werden. Die Baugenossenschaft Rotach führt grundsätzlich keine Luxus-Sanierungen
benutzt werden können.
durch. Aber auch dann bleibt ein grosser Spielraum im Sanierungsumfang, den es aus-
zuloten gilt: Sollen Balkone vergrössert oder Grundrisse optimiert werden? Soll eine Fassa-
Grimsel
de isoliert werden, um eine bessere Dämmung zu erreichen? Alles Fragestellungen, die
Küchen- und Badsanierung inkl. Steigleitungen (2030)
kostenrelevant sind und entsprechend die Mietzinse nach einer Sanierung beeinflussen.
Die Sanierung soll grundsätzlich im bewohnten Zustand erfolgen, es sind keine Kündigungen von Miet-
verträgen nötig. Es muss allerdings damit gerechnet werden, dass die Wohnungen für vier bis fünf Wo-
Mietzinserhöhungen nach Sanierungen werden von der Stadt Zürich daraufhin kontrol-
chen kaum vernünftig bewohnbar sein werden, da die Küchen und Bäder in dieser Zeit nicht benutzt
liert, ob sie nach wie vor der sogenannten Kostenmiete entsprechen. Bei den Sanierun-
werden können.
gen, die in den nächsten 15 Jahren anstehen, soll explizit darauf geachtet werden, dass
ein bedeutender Anteil an Wohnungen mit günstigem Mietzins erhalten werden kann.
Obermatten
Etappierter Ersatzneubau (ab 2032)
Die Ersatzneubauten erfordern eine gestaffelte Kündigung aller 185 Mietverträge. Allen Mitgliedern
werden zwei Ersatzwohnungen angeboten.
44 45Finanzierung von Bauvorhaben
Weiteres Vorgehen
Bauvorhaben werden zum Teil durch angespartes Geld aus dem Erneuerungsfonds und zum
Teil durch die Aufnahme von neuen Schulden (Hypothekarkredite) finanziert. Die aufgenom-
menen Schulden müssen dann über viele Jahrzehnte wieder nach und nach zurückbezahlt Ersatzneubauten Triemli 4, Wechsel- Nussbaumrank im Rotachquartier (ab 2027) stellen.
werden. Dazu dienen die jährlichen Einlagen in den Amortisationsfonds. wiesenstrasse und Hard Ost Sollte die Generalversammlung diesen beiden
Grundsatzentscheiden zustimmen, haben der Vor-
Anders ausgedrückt wird bei Sanierungen ein Teil der Kosten über die vergangenen Miet- Die Generalversammlung hat bereits früher mit stand und die Geschäftsstelle folgende Aufgaben:
zinse vorfinanziert, ein zweiter Teil muss über zukünftige Mieten und Mietzinserhöhungen Grundsatzentscheiden den geplanten Ersatzneu-
auf lange Zeit abbezahlt werden. bauten Triemli 4, Wechselwiesenstrasse und Hard • Erarbeitung von konkreten Bauprojekten zu-
Ost zugestimmt. Aktuell sind der Vorstand und handen der GV, die über deren Ausführung /
Neubaukosten werden zu einem Teil aus dem Eigenkapital und grossmehrheitlich über Hypo- die Geschäftsstelle dabei, konkrete Bauprojekte Umsetzung entscheidet.
thekarkredite finanziert, die dann über die zukünftigen Einlagen in den Amortisationsfonds zu diesen drei Ersatzneubauten zu erarbeiten. Alle • Lösungssuche mit und für die betroffenen
abbezahlt werden müssen. drei Projekte werden an weiteren Generalver- Mitglieder. Jedes Mitglied hat das Anrecht auf
sammlungen diskutiert und entschieden werden. zwei Wohnungsangebote der Baugenossen-
Sie können nur gebaut werden, wenn das jeweili- schaft Rotach.
ge Bauprojekt und der zugehörige Objektkredit • Vermietung von freiwerdenden Wohnungen
von der Generalversammlung bewilligt werden. zur befristeten Zwischenmiete.
Neubauprojekt Birchweid Sanierungen
Das Neubauprojekt Birchweid in Uetikon am See Die in dieser Broschüre angekündigten Sanierun-
und der zum Bau notwendige Objektkredit sind gen werden zur jeweils gegebenen Zeit sorgfältig
von der Generalversammlung bereits bewilligt geplant und ausgeführt. Weitere Informationen
worden. Das Bauprojekt befindet sich in einem dazu erfolgen frühzeitig.
fortgeschrittenen Planungsstadium. Es wird vor-
aussichtlich im Jahr 2024 fertiggestellt sein.
Ersatzneubauten Obermatten und
Nussbaumrank
An einer ausserordentlichen Generalversammlung
zur langfristigen Bauplanung wird der Vorstand
Grundsatzanträge zum etappierten Ersatzneubau
Obermatten (ab 2032) und zum Ersatzneubau
IMPRESSUM
Langfristige Bauplanung 2020–2050
Herausgeberin: Baugenossenschaft Rotach, Zürich Fotografie: Kellenberger Kaminski Photographie, Uster
Redaktion: Arbeitsgruppe "Langfristige Bauplanung" Korrektorat: Text Control AG, Zürich
46 Gestaltung: Match Communications GmbH, Zürich Druck: Gremper AG, Pratteln 47Sie können auch lesen
