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Markt Burghaslach
Bebauungsplan mit Fachbeitrag Grünordnung nach
§ 13a BauGB
„Seestraße“
Begründung (gemäß § 9 Abs. 8 BauGB)
Markt Burghaslach
Landkreis Neustadt / Aisch - Bad Windsheim - Mittelfranken
Aufgestellt am 08.06.2020 Bestätigt am 08.06.2020
__________________________________ _______________________________________
Frieder Müller-Maatsch Armin Luther 1. Bürgermeister
Landschaftsarchitekt - Stadtplaner Markt Burghaslach
Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Anlass und Erfordernis der Planung ................................................................................. 3
2. Rahmenbedingungen und Planungsvorgaben ............................................................. 5
2.1 Aufstellungsbeschluss Geltungsbereich Bebauungsplanverfahren............................................ 5
2.2 Bebauungsplanverfahren .................................................................................................................. 6
2.3 Rechtliche Grundlagen und übergeordnete Planungen ............................................................ 7
2.4 Ortsentwicklung - Erfordernis der Wohnanlage - Demografie ..................................................... 9
3. Beschreibung des Planungsgebietes ............................................................................ 11
4. Konzeption und Ziele aus städtebaulicher und landschaftsplanerischer Sicht........ 12
4.1 Art der baulichen Nutzung ..............................................................................................................12
4.2 Maß der baulichen Nutzung............................................................................................................13
4.3 Bauweise, Baulinien, Baugrenzen ...................................................................................................15
4.6 Verkehrsflächen.................................................................................................................................15
4.7 Ver- und Entsorgung .........................................................................................................................16
4.9 Grünflächen .......................................................................................................................................17
4.13 Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz,
zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft ........................................................17
4.15 Sonstige Planzeichen ........................................................................................................................20
4.16 Teil C Bauordnungsrechtliche Vorschriften, örtliche Bauvorschriften und Gestaltungsfestset-
zungen.................................................................................................................................................21
4.17 Teil D Hinweise...................................................................................................................................22
5. Grünordnerische Vorgaben ........................................................................................... 24
5.1 Baumbestandserfassung - Baumbewertung ................................................................................24
5.2 Artenschutzrechtliche Belange.......................................................................................................26
6. Planverwirklichung .......................................................................................................... 27
6.1 Grunderwerb......................................................................................................................................27
6.2 Abbrucharbeiten...............................................................................................................................27
6.3 Flächenbilanz (gerundet) ................................................................................................................27
6.4 Kostenermittlung................................................................................................................................29
Pläne - Festsetzungen - Anlagen
Bebauungsplan „Seestraße “ Markt Burghaslach M 1 : 500
Variantendarstellung Typ 5 M 1 : 500
Geländeschnitte 1-1’ und 2-2’ M 1 : 250
Festsetzungen 7 Seiten A4
Baumbestandsliste 2 Seiten A4
Baumbestandsplan M 1 : 500
Liste geeigneter Streuobstsorten des Landespflegeverbandes Mittelfranken 5 Seiten A4
Frieder Müller-Maatsch Landschaftsarchitekt/Stadtplaner, Marktplatz 2, 91652 Burghaslach Tel.: 09552/920800 Seite 2
Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Anlass & Erfordernis der Planung
1. Anlass und Erfordernis der Planung
Anlass der Planung Die BayWa hat die Lagerhausnutzung 2010 aufgegeben. Aufgrund vorhan-
dener Altlasten im Baugelände hat der Markt Burghaslach das ehemalige
Betriebsgelände der BayWa am Altortrand erst 2017 erworben.
Bis zum Frühjahr 2018 hat sich im 1. Obergeschoss des Hauptgebäudes eine
Hausarztpraxis befunden. Der Sozialladen im Erdgeschoss befindet sich der-
zeit in Auflösung. Für den Mobilfunkmast wurde zur Vorbereitung des Abbru-
ches Anfang 2020 ein Ersatzstandort erschlossen und in Betrieb genommen.
Die Nebengebäude wurde 2019 abgebrochen und entsorgt.
Das BayWa-Grundstück Fl.-Nr. 618 umfasst insgesamt ca. 4.755 m².
Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen 2013 für die Fortschrei-
bung des Sanierungsgebietes Altort Burghaslach wurde das BayWa-Gelän-
de zusammen mit dem nördlich anschließenden ebenfalls weitgehend leer-
stehenden Anwesen der ehemaligen Schreinerei Müller, Fl.-Nr. 617/1 und
623/5, als Innenentwicklungsmaßnahme ausführlich behandelt.
Damit ergibt sich für den Markt Burghaslach die Chance, auf einer großen
innerörtlichen Fläche mit der Innenentwicklungsmaßnahme barrierefrei er-
schlossene Wohnungen, Doppel- und Reihenhäuser für Senioren und interes-
sierte Ortsbürger und Familien anzubieten.
Grundlage für die Umsetzung der Maßnahme ist der vollständige Abbruch
aller Gebäude der BayWa. Die Nebengebäude wurde inzwischen abge-
brochen, das Hauptgebäude wird 2020 nach dem Auszug des Sozialladens
und dem Abbau der Mobilfunkmasten folgen.
Die Umsetzung der Maßnahme, insbesondere die notwendigen Abbruch-
maßnahmen und die aus dem Entwicklungskonzept geplanten öffentlichen
Fußwegverbindungen sollen im Rahmen der Altortsanierung durch Städte-
bauförderungsmittel unterstützt werden. Ein Antrag zur Aufnahme in die För-
derinitiative „Innen statt Außen“ wurde bei der Regierung von Mittelfranken
gestellt und bewilligt.
Innenentwicklung Bereits im Rahmenplan zur Altortsanierung aus dem Jahr 2013 war der Ent-
wicklungsbereich BayWa-Gelände enthalten.
Über das Gelände soll auch eine öffentliche fußläufige Erschließung geführt
werden.
Bereits erste konzeptionellen Überlegungen im Rahmen der Altortsanierung
ergaben, dass zur Erschließung und Anfahrt sowohl die Nürnberger Straße
als auch die Seestraße dienen werden.
Eine Vorkalkulation aus Grunderwerbskosten, vorgeschätzten Kosten für den
Abbruch und notwendige Erschließungsleistungen ergeben für die Gemein-
de einen zu erwartenden Grundstückspreis für das neu geschaffene Bau-
land, der weit über den üblichen Grundstückskosten für Neubauland oder
freigemachtes Bauland im Altort liegen wird.
Damit kann das Projekt nicht im üblichen Umlageverfahren als Erschlie-
ßungsmaßnahme im Innenbereich von der Gemeinde umgesetzt werden.
Eine Umsetzung kann nur als Innenentwicklungsmaßnahme im Rahmen der
Städtebauförderung durchgeführt werden. Mit Inanspruchnahme der zu-
sätzlichen Fördermittel aus der Förderinitiative „Innen statt Außen“ können
auch die angestrebten ortsgestalterischen Ziele mit umgesetzt werden.
Angebot von kleinen barrierefrei erschlossenen Wohnungen
Kleine Grundstücke für Doppel- und Reihenhäuser, ggf. Förderung junger
Familien mit Kindern
Barrierefreier Alterssitz für das Anwesen Seestraße 2
Barrierefreie Erschließung im gesamten Geltungsbereich
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Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Anlass & Erfordernis der Planung
Gute fußläufige Erschließung, Einbindung in das Fußwegenetz
Öffentliche und private Grünflächen und ein Kinderspielplatz
Ortskernsanierung Markt Burghaslach
Im Jahr 1974 wurden für den Ortskern von Burghaslach Vorbereitende Unter-
suchungen nach dem damaligen § 4 Städtebauförderungsgesetz durchge-
führt. Es erfolgte die Ausweisung eines Sanierungsgebietes „Altort Burghas-
lach“.
Von 1974 bis 2013 wurden dann im Sanierungsgebiet nach dem jeweiligen
Bund-Länder-Programm bzw. Länder-Programm Sanierungsmaßnahmen
durch den Markt Burghaslach durchgeführt.
Parallel dazu wurde ab dem Jahr 2007 nach der Verlagerung des Betriebs-
standortes der BIG-Spielwarenfabrik aus dem Ortsrand von Burghaslach für
die leergefallenen Gewerbeflächen und umgebende Bereiche neue Vor-
bereitende Untersuchungen für eine Programmaufnahme in das Städte-
bauförderungsprogramm „Stadtumbau West“ begonnen.
Nach Fertigstellung der Vorbereitenden Untersuchungen wurde kein eigen-
ständiges Sanierungsgebiet „Stadtumbau West“ ausgeführt. Zum Abschluss
des ursprünglichen Sanierungsverfahrens als umfassende Sanierung mit
Schlussabrechnung der Sanierungsmaßnahmen entstandenen Grund-
stücksaufwertungen im Sanierungsgebiet hat sich dann gezeigt, dass sich
auf Grund des sehr langen Verfahrensverlaufes zwischenzeitlich neue, wich-
tige Sanierungsvorgaben und städtebauliche Mängel, auch im gesamten
Altort von Burghaslach, ergeben haben.
Nach einer dazu durchgeführten Fortschreibung der Vorbereitenden Unter-
suchungen im Rahmen eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes für
den Gesamtort von Burghaslach erfolgte dann im Jahr 2013 eine Neuaus-
weisung des Sanierungsgebietes „Altort Burghaslach“, entstanden aus einer
Verschmelzung des ursprünglichen Sanierungsgebietes „Ortskernsanierung
Burghaslach“ aus dem Jahr 1974 mit dem ab dem Jahr 2007 geplanten
Stadtumbau West-Gebiet „Mühlgründlein - BayWa“ zum Sanierungsgebiet
„Altort Burghaslach“.
Im Jahr 2020 erfolgt durch die Neuordnung der Bund-Länder-Städtebauför-
derungsprogramme eine Zuordnung zum neuen Programm „Wachstum und
nachhaltige Erneuerung“.
Bedarf Der Gemeindeverwaltung liegen aus dem Zeitraum Oktober 2019 bis April
2020 insgesamt 40 Anfragen nach Wohnbaugrundstücken im Gemeindege-
biet Burghaslach vor. Zusätzlich erfolgt im Schnitt jede Woche eine weitere
telefonische Anfrage.
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Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Planungsvorgaben
2. Rahmenbedingungen und Planungsvorgaben
2.1 Aufstellungsbeschluss Geltungsbereich Bebauungsplanverfahren
Aufstellungsbeschluss Die Aufstellung erfolgte gemäß § 2 Abs. 1 BauGB mit Beschlusses im Ge-
meinderat vom 02.12.2019 unter der Bezeichnung
Bebauungsplan „Seestraße“.
Bestandssituation Der Geltungsbereich umfasst das frühere BayWa-Gelände nördlich der
Nürnberger Straße, die Seestraße im Westen sowie Teile des Rückbereichs
Anwesen Seestraße 2.
Der Geltungsbereich grenzt im Norden an das Anwesen Seestraße 2 und
weitere Wiesenflächen des selben Eigentümers, im Osten an Gartenflächen
und das Anwesen Nürnberger Straße 23, im Süden an die Nürnberger Straße
und im Westen an die Anwesen Nürnberger Straße 17 und Seestraße 1.
Die Nutzung der Nachbaranwesen ist:
Wohnen: Nürnberger Straße 17, 23, 25, 28, 30, 36 und Seestraße 1 und 2
Eh. Schreinerei: Nürnberger Straße 36 und Seestraße 2
Wohnen und Physiotherapie: Seestraße 1
Lagerhaus: Nürnberger Straße 32
In der weiteren Umgebung befinden sich noch der Wertstoffhof sowie der
Neubau des Netto-Marktes und die Staatsstraße 2261.
Der Baumbestand wurde kartiert und bewertet.
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Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Planungsvorgaben
2.2 Bebauungsplanverfahren
Im Verfahren werden die allgemeinen Gesetze zu Umwelt- und Naturschutz
wie z.B. das Bundesnaturschutzgesetz, das bayerische Naturschutzgesetz,
die Gesetze zu Immissionsschutz, Abfall- und Wasserrecht sowie das Boden-
schutzgesetz berücksichtigt.
Innenbereich §13a BauGB
Aufgrund der Lage im Innenbereich und der vom Markt Burghaslach vorge-
gebenen zügigen Umsetzung der Bebauung nach den Gebäudeabbrü-
chen wurde geprüft, ob eine Durchführung des Bebauungsplanes im be-
schleunigten Verfahren als einfacher Bebauungsplan nach § 13a BauGB er-
folgen kann.
Zustimmung LRA Eine Abstimmung mit dem Landratsamt Neustadt/Aisch zu den Vorausset-
zungen für die Anwendung des § 13a BauGB ergab eine eindeutige Vorga-
be für die Anwendung.
Auf Grund der bereits vorhandenen Bebauung, Versiegelung und inzwi-
schen beseitigten Altlasten muss kein Umweltbericht im Hinblick auf Verän-
derungen und die Neubebauung erstellt werden.
Vorgezogene Beteiligung der Öffentlichkeit und von Fachbehörden
Abweichend von den Vorgaben zum Vereinfachten Verfahren nach § 13a
BauGB wird eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1
BauGB durchgeführt. Auch die Fachbehörden und sonstigen Träger öffentli-
cher Belange werden frühzeitig über die Planung informiert und gemäß § 4
Abs. 1 BauGB zu Stellungnahmen aufgefordert.
Für die Durchführung des Bebauungsplanes wurde folgende Vorgehenswei-
se festgelegt.
Durchführung als B-Plan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB
Es gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2
und 3 Satz 1 entsprechend.
Auf die Durchführung einer Umweltprüfung wird verzichtet.
Der Aufstellungsbeschluss wurde ortsüblich bekanntgemacht.
Die Öffentlichkeit konnte sich nach der Bekanntmachung über die allge-
meinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Pla-
nung unterrichten.
Die Beteiligung der Öffentlichkeit zum Vorentwurf des Bebauungsplanes
erfolgt im Rahmen einer Auslegung nach § 3 Abs. 1 BauGB.
Die Beteiligung der Fachbehörden und sonstiger Träger öffentlicher Be-
langen erfolgt im Rahmen einer Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB.
Artenschutzrechtliche Vorerkundung nach § 18 Abs. 2 Satz 1 BNatSchG
Die unter 5.2 behandelte Vorerkundung zum Artenschutz ergab für den Be-
bauungsplan Schutzbelange bezüglich vorhandener Spechthöhlen inner-
halb der geplanten Baufelder.
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Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Planungsvorgaben
2.3 Rechtliche Grundlagen und übergeordnete Planungen
Flächennutzungsplan Der Bebauungsplan „Seestraße“ ist im derzeit gültigen Flächennutzungsplan
als gemischte Baufläche dargestellt.
Rechtskräftiger Flächennutzungsplanausschnitt mit eingearbeitetem Landschaftsplan und Überla-
gerung der Änderung für das Sondergebiet, Montage Büro Müller-Maatsch
Erschlossen ist der Bereich über die Nürnberger Straße und die Seestraße.
Im Planausschnitt aus dem Rahmenplan zum Sanierungsgebiet Mühlgründ-
lein von 2012 ist bereits ein ähnlicher Entwicklungsvorschlag unter Erhaltung
des Hauptgebäudes und mit der Errichtung von Reihenhäusern dargestellt.
Ausschnitt aus dem Rahmenplan Stadtumbaugebiet Mühlgründlein 2012
Grünordnungsplanung Für das Bebauungsplangebiet wird keine eigenständige Grünordnungspla-
nung erstellt. Als gleichwertiger Ersatz werden die grünordnerischen Belan-
ge im Fachbeitrag Grünordnung zusammen mit dem Bebauungsplan entwi-
ckelt und in der Begründung zum Bebauungsplan mit bearbeitet.
Landesentwicklungsprogramm - LEP
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Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Planungsvorgaben
Gemäß der Strukturkarte des LEP 2018 liegt Burghaslach im ländlichen Raum
und einer Kreisregion mit besonderem Handlungsbedarf.
Regionalplan Der Regionalplan der Planungsregion 8 Westmittelfranken befindet sich der-
zeit aufgrund der Novellierung des Landesentwicklungsprogramms Bayern
in Überarbeitung.
Daher können die bisher bestehenden Ziele für die weitere Entwicklung des
Marktes Burghaslach nur bedingt übernommen und gewertet werden. Die
in Klammern stehende Ordungszahl weist die Fundstelle im Regionalplan
aus.
Zentrale Orte Im Bezug auf die Einordnung als zentraler Ort wird der Markt Burghaslach als
bevorzugt zu entwickelndes Kleinzentrum mit Nahbereich in der Raumstruk-
tur Karte 1 und der Begründungskarte Nr. 3, Zentrale Orte und Nahbereiche,
zusammengefasst. Außerdem befindet sich Burghaslach in einem Ländli-
chen Teilraum, dessen Entwicklung nachhaltig gestärkt werden soll.
Gemäß der Raumstrukturkarte liegt Burghaslach zwar nicht auf einer Ent-
wicklungsachse, dennoch sollte die Bundesautobahn A3 mit ihrer Anschluss-
stelle Schlüsselfeld/Burghaslach als Wirtschaftsfaktor nicht unterschätzt wer-
den.
Weitere Themen In den Bereichen Landschaft und Erholung sowie Energie sind für den Pla-
nungsbereich selbst keine relevanten Aussagen vorhanden.
Siedlung „Die weitere über das Maß der organischen Entwicklung hinausgehende
Siedlungstätigkeit soll sich zur Stabilisierung der Bevölkerungszahlen insbe-
sondere in den Zentralen Orten konzentrieren.“ (2.1.2)
„Verdichteter Wohnungsbau (Geschosswohnungsbau) soll in der Regel in
den zentralen Orten bedarfsgerecht angestrebt werden.“ (3.2.2)
„In allen zentralen Orten sollen die Siedlungskerne so entwickelt werden,
dass sie ihre jeweiligen Funktionen uneingeschränkt wahrnehmen können.“
(3.4.1) „Die in [...] Burghaslach, [...] begonnenen städtebaulichen Sanie-
rungsmaßnahmen sollen zügig fortgeführt werden.“ (3.4.2)
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird mit Hilfe von Innenentwick-
lungsflächen verdichteter Wohnraum auf brach gefallener Gewerbefläche
geschaffen. Dies war bereits bei den Vorbereitenden Untersuchungen für
den Bereich Mühlgründlein im Jahr 2013 als ein wichtiges Sanierungsziel be-
nannt worden.
Energieversorgung „Es ist darauf hinzuwirken, die direkte und indirekte Sonnenenergienutzung
in der Region verstärkt zu nutzen.“ (6.2.3.1)
„Es ist anzustreben, dass Anlagen zur Sonnenenergienutzung in der Region
bevorzugt innerhalb von Siedlungseinheiten entstehen, sofern eine erhebli-
che Beeinträchtigung des Ortsbildes ausgeschlossen werden kann.“
(6.2.3.2)
Bei der Lage des Bebauungsplanbereiches am Rand des Altortes im Misch-
gebiet umgeben von Lagerhäusern, Schreinereien, Wertstoffhof und Dis-
counter abseits von Denkmälern kommt es zu keiner Beeinträchtigung des
Ortsbildes, wenn auf den nach Süden ausgerichteten Dachflächen Anla-
gen zur Nutzung von Sonnenenergie errichtet werden.
Bevölkerung Bezüglich der Bevölkerungsentwicklung und der Beurteilung der Notwendig-
keit der vorgesehenen Bauvorhaben im Hinblick auf die Demographie wird
im nachfolgenden Kapitel noch gesondert eingegangen.
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Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Planungsvorgaben
LAG Steigerwald Der Markt Burghaslach ist Mitglied in der LAG Steigerwald. Diese erstreckt
sich dabei von Geiselwind und Schlüsselfeld bis Hemmersheim und Simmers-
hofen.
Kommunale Allianz „Drei-Franken-Eck“
Im Jahr 2016 wurde die Kommunale Allianz Drei-Franken-Eck mit den den
Kommunen Stadt Schlüsselfeld, Markt Geiselwind und Markt Burghaslach
gegründet. Bereits einige Jahre vorher haben die Gemeinden begonnen
partnerschaftlich zusammen zu arbeiten.
2.4 Ortsentwicklung - Erfordernis der Wohnanlage - Demografie
Bevölkerung Bei der Beurteilung zur Erfordernis von Wohngebietserweiterungen sind die
Bevölkerungszahlen und insbesondere die Bevölkerungsentwicklung eine
wichtige Vorgabe.
Quelle: Bay. Landesamt für Statistik: Demographiespiegel für Bayern, Markt Burghaslach Berechnung bis 2031
Altersgruppen Da in der geplanten Wohnanlage neben Einfamilienhäusern kleinere, bar-
rierefrei erschlossene Wohnungen mit kleinen Vorgärten oder Balkonen er-
richtet werden sollen, sind neben der gesamten Bevölkerungsentwicklung
auch die Verschiebungen innerhalb der Altersgruppen von Bedeutung.
Quelle: Bay. Landesamt für Statistik: Demographiespiegel für Bayern, Markt Burghaslach Berechnung bis 2031
Demographiespiegel Zur Beurteilung der Situation in Burghaslach wurde der vom Bayerischen
Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung herausgegebene Demogra-
phiespiegel für den Markt Burghaslach als Grundlage herangezogen.
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Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Planungsvorgaben
Danach hat der Markt Burghaslach, ausgehend vom Bevölkerungsstand im
Jahr 2017 bis zu einer Prognose für das Jahr 2031, nach den üblichen Ent-
wicklungsvarianten mit einem geringen Zuwachs an Bevölkerung zu rech-
nen.
Weit gravierender sind jedoch im Demographiespiegel die Verschiebungen
innerhalb der unterschiedlichen Altersgruppen zu betrachten.
Für Burghaslach wird prognostiziert, dass der Anteil der über 65-jährigen von
2017 bis 2031 um 39,4 % zunehmen, während der Anteil der unter 18-jähri-
gen im gleichen Zeitraum um 2,2 % abnehmen wird.
Damit wird, bezogen auf das relativ gering prognostizierte Bevölkerungs-
wachstum von 2,7 %, der Anteil der über 65-jährigen überproportional zu-
nehmen. Auch der Anteil der Erwachsene von 18-65 Jahren wird vorüberge-
hend ansteigen, dann aber wieder sinken.
Außer der Häuslichen Pflege mit Tagespflege gibt es keine Einrichtungen für
Senioren in Burghaslach.
Wechselwirkungen Um diesem Trend entgegenzuwirken möchte der Markt Burghaslach mit
den in der Innenentwicklung Seestraße geplanten unterschiedlichen Wohn-
angeboten auf die bestehende Nachfrage gezielt reagieren und alternati-
ve Wohnmöglichkeiten und Wohnformen gerade für Menschen mit einge-
schränkter Bewegungsfreiheit anzubieten.
Mit dem Bau kleiner, seniorengerechter Wohnungen jungen Familien Wohnraum bieten
Durch das Angebot und die Vermarktung kleinerer Wohnungen für Senioren
sollen Einfamilienhäuser in Altort und Siedlungsbereichen von Burghaslach
für junge Familien mit Kindern als günstigere, leichter finanzierbare Alternati-
ven zu einem Wohnhausneubau mobilisiert und zur Verfügung gestellt wer-
den.
Die Gebäude werden derzeit häufig von Senioren, nur noch mit einer oder
zwei Personen bewohnt, für die Pflege und Unterhalt der großen Gebäude
einschl. der Gärten nicht mehr leistbar sind.
Gleichzeitig sind diese Gebäude durch ihr Alter in einem Zustand, der grö-
ßere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erfordert.
Diese werden von den älteren Besitzern meist nicht mehr angegangen.
Beim Verkauf der Gebäude an junge Familien können diese sofort bewohn-
bare Häuser zu einem günstigeren Preis als Neubauten erwerben.
Gleichzeitig können die Gebäude sukzessive in den nächsten Jahren saniert
und modernisiert werden.
Durch die vollständig barrierefreie Erschließung des Baugebietes können
auch die Reihen- und Doppelhäuser im Erdgeschoss barrierefrei erschlossen
werden. Somit entsteht Wohnraum für alle Altersgruppen und Bedürfnisse.
Umschichtung Dieses Modell schwebt dem Markt Burghaslach vor, um neben der Reaktion
auf die angesprochene demographische Entwicklung Burghaslach weiter
als Wohnstandort für junge Familien mit Kindern und Senioren attraktiv zu er-
halten und zu fördern.
Mit dem Zuzug junger Familien mit Kindern von außerhalb soll eine ausge-
wogene Bevölkerungsentwicklung erreicht werden.
Dem aufgezeigten Trend der demographischen Entwicklung wird entgegen
gewirkt.
Frieder Müller-Maatsch Landschaftsarchitekt/Stadtplaner, Marktplatz 2, 91652 Burghaslach Tel.: 09552/920800 Seite 10Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Beschreibung Planungsgebiet
3. Beschreibung des Planungsgebietes
Innenbereich Beim Baugelände handelt es sich um eine Innenbereichslage. Das Pla-
nungsgebiet ist der frühere Standort der BayWa mit Verwaltungs- und Lager-
gebäuden.
Da die Eigentümer des im Norden angrenzenden Anwesens Seestraße 2 ein
neues Wohnhaus als barrierefreier Altersruhesitz im Rückbereich errichten
möchten, wurde dieser Bereich mit aufgenommen.
Quelle: Bayernatlas plus, bearbeitet Büro MM
Erwerb durch Gmd. Mit dem Erwerb des BayWa-Grundstückes durch die Gemeinde soll die Flä-
che für neue zukünftige Nutzungen freigemacht und verfügbar werden.
Der notwendige Grunderwerb bzw. der Grunderwerbstausch mit dem An-
wesen Seestraße 2 erfolgt parallel zum Bauleitplanverfahren.
Neunutzung Keines der noch vorhandenen Gebäude wird neu genutzt. Das Hauptge-
bäude der BayWa mit Anbau soll, wenn die derzeitigen Nutzer demnächst
ausgezogen sind, abgebrochen werden.
Die Nebengebäude wurden bereits abgebrochen.
Teile der Nebengebäude Seestraße 2, die dann auf öffentlichem Grund lie-
gen, werden im Einvernehmen mit dem bisherigen Eigentümer bei der Er-
schließung abgebrochen.
Erschließung Die Fläche ist von der Nürnberger Straße und der Seestraße aus erschlossen.
Für das Anwesen Nürnberger Straße 23 wird es auch nach Bau der Erschlie-
ßungsanlagen möglich sein, die Garage an der Grenze zum Geltungsbe-
reich anzufahren.
Grünstrukturen Der Baumbestand im Geltungsbereich wurde vom Büro Müller-Maatsch kar-
tiert und bewertet. Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes wurden die
Standorte, soweit möglich, berücksichtigt.
Frieder Müller-Maatsch Landschaftsarchitekt/Stadtplaner, Marktplatz 2, 91652 Burghaslach Tel.: 09552/920800 Seite 11Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Konzeption und Ziele
4. Konzeption und Ziele aus städtebaulicher und landschaftsplaneri-
scher Sicht
Die nachfolgende Gliederung erfolgt nach der Nummerierung der Anlage
der Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstel-
lung des Plan-inhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV). Dabei werden nur
die Nummern angesprochen und begründet, die auch in den Festsetzun-
gen enthalten sind.
In den Festsetzungen nicht enthaltene Nummern werden übersprungen.
4.1 Art der baulichen Nutzung
WA Alle Grundstücke werden als Allgemeines Wohngebiet WA entsprechend
§ 4 BauNVO festgesetzt.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB werden nur bauliche Anlagen zur Siche-
rung und Schaffung von Arbeitsplätzen sowie Versorgung der Bevölkerung
mit Wohnraum gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauNVO zugelassen. Des weiteren
werden nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nur sonstige nicht störende Gewerbe-
betriebe ausnahmsweise zugelassenen.
Damit weicht der Bebauungsplan von der Flächennutzungsplandarstellung
mit gemischten Bauflächen ab. Die neue Einstufung als WA entspricht je-
doch dem Bedarf nach kleineren Wohnungen sowie Einfamilienhäusern auf
Grundstücken mit wenig Gartenpflege.
In der unmittelbaren Umgebung sind keine landwirtschaftlichen Betriebe
mehr vorhanden. Bei der Ergänzungsbebauung und den vorhandenen, ge-
nutzten Grundstücken handelt es sich vorwiegend um Wohnnutzung.
Quelle: Bayernatlas plus, bearbeitet Büro MM
Um die von der Gemeinde vorgesehenen Ziele der Bereitstellung kleiner,
barrierefreier Wohnungen und dichte Nutzung mit Doppel- und Reihenhaus-
Grundstücke zu gewährleisten, werden die Nutzungsvorgaben aus der
BauNVO für die einzelnen Bauflächen entsprechend angepasst.
Die barrierefreie Erschließung der EG- und OG-Wohnungen (Baugrundstück
6) wird nicht über Festsetzungen, sondern über den Kaufvertrag des Grund-
stücks mit dem Bauträger oder Investor geregelt.
Frieder Müller-Maatsch Landschaftsarchitekt/Stadtplaner, Marktplatz 2, 91652 Burghaslach Tel.: 09552/920800 Seite 12Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Konzeption und Ziele
... WE Mit der Festlegung der Wohneinheiten soll die jeweils angestrebte Zielset-
zung verdichteter Bebauung und kleiner Wohnungen ermöglicht werden.
Die Wohnungs- bzw. Hausgröße soll entsprechend dem Planungsansatz zur
Errichtung kleiner, pflegeleichter, aber trotzdem in sich abgeschlossener ei-
genständiger Wohneinheiten zwischen 75-100 m² Wohnfläche liegen.
Die doppelte Festsetzung bei Typ 5 bedeutet: bei Doppelhäusern sind je
Doppelhaushälfte max. 2 Wohneinheiten zugelassen und bei Reihenhäu-
sern ist je Haus max. 1 Wohneinheit zugelassen. Siehe hierzu auch die Fest-
setzungen zur Wohneinheit bei den Typen 2 und 3.
4.2 Maß der baulichen Nutzung
GFZ Die maximal mögliche GFZ im WA nach § 17 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) liegt bei 1,2. Diese wird bei den Typen 1-2 geringer festgesetzt,
um den dörflichen Charakter der Bebauung und zu starke Verdichtung zu
vermeiden.
Für die Typen 3, 4 und 5 wird die GFZ auf 1,2 festgesetzt.
Dies liegt bei Typ 4 an der gewünschten Verdichtung und der Ausweisung
von barrierefreien seniorengerechten kleinen Wohnungen. Entlang der
Randbereiche der Verkehrsflächen befinden sich öffentliche Begleitgrünflä-
chen. In der Nordostecke wird ein Kinderspielplatz errichtet, der auch der
Versorgung der Bevölkerung mit ausreichend Grün dient.
GRZ Die Obergrenze für die GRZ wird im WA nach § 17 BauNVO mit maximal 0,4
festgesetzt. Für die Typen 1, 2 und 4 wird der Grenzwert eingehalten.
Für die Typen 3 und 5 wird eine erhöhte GRZ von 0,6 festgesetzt.
Im § 17 Abs. 2 BauNVO wird eine Überschreitung der Höchstwerte für die
GRZ und die GFZ in Abs. 1 zugelassen, wenn:
„besondere städtebauliche Gründe dies erfordern, oder die Überschreitung
durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen
werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderung an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnissen nicht beeinträchtigt, nachteilige
Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs
befriedigt werden und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenste-
hen“.
Bei den Hausgruppen von Typ 3 und 5 ist ein wesentliches städtebauliches
Ziel, das Angebot kleiner wenig pflegeaufwändiger Grundstücke in energe-
tisch-kompakter Bauweise zu schaffen. Durch die verdichtete Bebauung soll
sowohl der Revitalisierung der BayWa-Brache, der Deckung der Nachfrage
nach Baugrundstücken sowie dem Flächenspargebot Rechnung getragen
werden.
Der Anspruch auf Versorgung mit Grün und Wohnumfeld wird durch die,
von allen Wohngebäuden erreichbare, Spielplatzanlage und die Erreich-
barkeit weiterer Grünanlagen und Freizeiteinrichtungen wie Radwege,
Schlosspark und Freibad im Umfeld über das örtliche Fußwegenetz gewähr-
leistet.
Damit ist die um ca. 1/3 höhere max. GRZ mit geringeren Freiflächenantei-
len nur für die Hausgruppen städtebaulich vertretbar und entspricht genau
der Zielsetzung zum Angebot attraktiver kleiner Grundstücke.
Kompakt-Energetisch Durch die Anordnung der Gebäude als Hausgruppen, Doppelhäuser und
Mehrfamilienhaus können die Gebäude mit kompakten Kubaturen auch im
Bezug auf energetische Aspekte optimal errichtet werden.
Frieder Müller-Maatsch Landschaftsarchitekt/Stadtplaner, Marktplatz 2, 91652 Burghaslach Tel.: 09552/920800 Seite 13Markt Burghaslach B-Plan „Seestraße“ Konzeption und Ziele
TH .....m / FH ......m, Vollgeschosse
Mit der Festsetzung der Traufwandhöhen zusammen mit den Firsthöhen und
den max. zulässigen Vollgeschossen sollen die Gebäude in Ihrer Kubatur
und Gesamtgröße in die vorh. Baustruktur des Altortes eingepasst werden.
Für das Ortsbild typische steile Dachneigungen können dann nur bei
schmaleren Baukörpern oder mit einem Vollgeschoss errichtet werden.
Die Errichtung aus energetischer und bautechnischer Sicht wirtschaftlicher
zweigeschossiger Gebäude kann dann mit niedrigeren Dachneigungen
ebenfalls umgesetzt werden. Zu starke gegenseitige Beeinträchtigungen
durch Verschattung wird vermieden.
Die Werte werden dabei individuell auf die einzelnen Bautypen bezogen
festgesetzt.
Der Höhenbezug für die Traufwand- und Firsthöhen erfolgt in Metern über
der Erdgeschoss-Fertigfußbodenhöhe.
Gebäude mit flacher Dachneigung werden in ihrer Höhe durch die festge-
setzte Traufwandhöhe begrenzt. Die Höhe von Gebäuden mit steilen Dä-
chern wird durch die maximale Firsthöhe fixiert. Die festgesetzten Trauf-
wand- und Firsthöhen orientieren sich an der umgebenden Bebauung und
ermöglichen die Umsetzung von ein- und zweigeschossigen Gebäuden.
Bei begrünten Flachdächern gilt die Traufhöhe als Oberkante der Attika.
Für das Baugrundstück Nr. 6 wird eine zwingend einzuhaltende Zahl von 3
Vollgeschossen festgesetzt, um das Angebot an kleineren Wohnungen im
Altort in sinnvoller Anzahl vorzugeben.
EG-FFH Bezugspunkt für die Vorgaben zur Gesamtkubatur ist jeweils die Erdge-
schoss-Fertigfußbodenhöhe der Hauptgebäude im Bebauungsplan.
Auf Grund der vorhandenen Topographie mit einem Höhenunterschied zwi-
schen der südlichen Baugrenze zur Nürnberger Straße und den nördlich an-
schließenden Wiesen zur Haslach mit bis zu 2,5 m Höhenunterschied sowie
den klar festgesetzten Anschlusshöhen an die Seestraße und das östlich an-
schließende Grundstück Nürnberger Straße 23 werden für jedes Anwesen
Höhenvorgaben als NN-Höhe festgesetzt.
Um größere Abweichungen und Störungen der Einzelanwesen, besonders
bei den Reihen- und Doppelhäusern zueinander, zu vermeiden, wird die
mögliche Abweichung mit maximal 40 cm (+/- 20 cm) gewählt.
Damit soll gewährleistet werden, dass die neu errichteten Gebäude sowohl
zueinander als auch den daran anschließenden Grundstücksflächen sowie
zu den anschließenden Straßen und Grünflächen mit relativ harmonischen,
möglichst bodengleichen Übergängen gebaut werden können.
Die Einhaltung der für barrierefreie Nutzung maximalen Gefälleführungen
von 6 % wurde dabei beachtet und kann für alle Anwesen realisiert werden.
GA-FFH Für die Garagengrundstücke der Typen 3, 4 und 5 wurde abweichend von
der 20-cm-Regel Vorschläge für die Garagenfußbodenhöhe gemacht. Die-
se berücksichtigen sowohl die Geländehöhe vor dem Garagentor als auch
die hinter der Rückwand anschließende Geländehöhe. Vor allem letztere ist
für die Anbindung an die Nachbargrundstücke außerhalb des Geltungsbe-
reiches wichtig.
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4.3 Bauweise, Baulinien, Baugrenzen
Bauweise Durch die Festsetzung der offenen Bauweise und der Zulässigkeit von Einzel-
häusern, Doppelhäusern und Hausgruppen soll das angestrebte Angebot
unterschiedlicher Bauformen und Bautypen im Innenentwicklungsbereich
bezogen auf die einzelnen Bautypen umgesetzt werden.
Bautypen Die Vorgabe für eine stärker verdichtete Bebauung wird durch die Festset-
zung von Hausgruppen im Bautyp 3 und 5 ermöglicht.
Baulinien, Baugrenzen Die Gebäude der Baugrundstücke 3-6 sollen unmittelbar an der neuen Er-
schließungsstraße angrenzen und werden deshalb mit Hilfe von Baulinien
positioniert. Diese unterschreiten die Vorgaben für Abstandsflächen aus der
BayBO zum Teil, sind aber für eine Einbindung in die Baustruktur der Umge-
bungsbebauung aus städtebaulichen Gründen notwendig.
Mit der Einhaltung von Baulinien und Baugrenzen in Kombination mit den
Traufwand- und Firsthöhen gelten die benötigten Abstandsflächen als ein-
gehalten.
Hauptfirstlinien Die Festlegung der Hauptfirstlinie erfolgt als Vorgabe im Bereich der verdich-
teten Bebauung mit Doppelhäusern und Hausgruppen sowie für Baurecht 6
zur Einbindung der Baukörper ins Gelände.
Das Baurecht 1 kann die Firstrichtung innerhalb der gesetzten Grenzen
auch drehen.
4.6 Verkehrsflächen
Erschließung Die Erschließung wird u-förmig von und auf die Nürnberger Straße erfolgen.
Die Baugrundstücke 1 und 2 werden von der Seestraße erschlossen.
Die Zufahrt für die hinten liegenden Anwesen 7-10 erfolgt über den Verläng-
erungsstich von der östlichen Zufahrt aus.
Über diese Zufahrt kann auch, wie bisher, die Garage des Nachbaranwe-
sens Nürnberger Straße 23 angefahren werden.
Der Stich an der Nordostkurve ebenso wie der Garagenvorplatz an der
Nordwestkurve werden als verkehrsberuhigte Bereiche gewidmet.
Parken Das Ziel der Garagen-, Carport- und Stellplatzausweisung im Baugebiet ist
das Angebot von mindestens 1,5 Stellplätzen je Wohneinheit sowie die Aus-
weisung von öffentlichen Stellplätzen. Damit wird auf den in Burghaslach
noch nicht optimal entwickelten ÖPNV zu den nächstgelegenen Zentralen
Orten reagiert.
Für die Baugrundstücke 1, 2, 7 und, bei Doppelhausbebauung, 8 und 9, sind
auf den Baugrundstücken ausreichend Flächen, um jeweils eine Doppelga-
rage unterzubringen.
Die drei Garagen- und Stellplatzgrundstücke sind nach ihrer Zuordnung zu
den Wohnbautyen 3, 4 und 5 gekennzeichnet und werden den Baugrund-
stücken des jeweiligen Typs zugeordnet, auf denen keine oder nicht ausrei-
chend Garagen errichtet werden können. Für Typ 3 sind das die Baugrund-
stücke 4 und 5 und für Typ 4 sind das alle Wohnungen des Grundstückes 6.
Einfachgaragen können dort nur auf den Baugrundstücken 3 und, bei Haus-
gruppenbebauung, 8 und 10 errichtet werden.
Auf Baugrundstück 3 ist nördlich des Hauses ausreichend Platz, dass statt ei-
ner Einfachgarage auch ein Doppelcarport oder 2 Stellplätze errichtet wer-
den kann.
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Für die Baugrundstücke 4 und 5 steht ein einzelner zusätzlicher Stellplatz so-
wie jeweils eine Einfachgarage im kleinen Garagenhof Typ 3 zur Verfügung.
Für das Baugrundstück 6 steht für jede der 11 zulässigen Wohneinheiten eine
Garage auf einem der beiden Garagengrundstücke Typ 4 zur Verfügung.
Außerdem werden weitere 6 Stellplätze an der Ostseite des Grundstücks als
zusätzliche Bewohner- sowie Besucherstellplätze ausgewiesen.
Bei Typ 5 kann bei Errichtung einer Hausgruppe nur auf den Eckgrundstü-
cken eine Garage angeboten werden. Die restlichen Garagen befinden
sich auf dem gemeinsamen Garagenhof südlich der Hausgruppe. Werden
bei Typ 5 aber Doppelhäuser errichtet, können, wie bei Typ 2, Doppelgara-
gen auf den Grundstücken errichtet werden. Siehe hierzu auch das Plan-
blatt 2 mit dem Ausschnitt der Variantendarstellung Typ 5. Die beiden
„überzähligen“ Garagengrundstücke können dann durch die Gemeinde
bedarfsgerecht an Eigentümer im Baugebiet, z. B. Baugrundstück 4, 5 oder
6, veräußert werden.
Außerdem werden die in der Nürnberger Straße bereits bestehenden Stell-
plätze erhalten und ergänzt. Es werden an der Nürnberger Straße 9 Stellplät-
ze und 1 Behindertenstellplatz ausgewiesen. Innerhalb des Erschließungsrin-
ges werden westlich von Bautyp 4 noch 2 Stellplätze ausgewiesen. Sollte
die Nahwärmezentrale nicht errichtet werden, können hier nochmals 2-3
Stellplätze entstehen.
Garagenhöfe Bei den Garagen können sowohl geschlossene Gebäude als auch Carports
errichtet werden.
Die Fläche ist ausreichend tief, damit in den Garagen und Carports im hint-
eren Bereich je ein abschließbarer Stauraum untergebracht werden kann.
Fußwege Innerhalb des Wohngebietes werden zusätzlich zur Erschließungsstraße selb-
ständige Fußwege zur Anbindung an die Seestraße Richtung Altort und an
den Kinderspielplatz festgesetzt.
4.7 Ver- und Entsorgung
Strom, Telefon Eine Versorgung mit Strom und Telefon erfolgt über das vorhandene, noch
in den Siedlungsbereich zu erweiternde Leitungsnetz der für die Sparten je-
weils zuständigen Versorger N-Ergie und Deutsche Telekom AG.
Fernwärme Auf der ausgewiesenen Fläche kann eine Heizzentrale mit Heizmaterialbun-
ker für das gesamte Baugebiet und ggf. umliegende Anwesen errichtet
werden. Es besteht kein Anschlusszwang, eine Errichtung und ein Anschluss
für alle Anwesen wird wegen besserer Auslastung dringend empfohlen.
Wird aufgrund von fehlendem Interesse der Bauwerber keine Heizzentrale
errichtet, bleibt die Fläche im Eigentum der Gemeinde, die hier öffentliche
Stellplätze oder eine öffentliche Grünfläche errichten kann. Es kann eine
großzügige Gestaltung des öffentlichen Straßenraumes mit öffentlichen
Grünflächen und eine auf das notwendige Maß reduzierte Versiegelung als
Entwicklungsfläche für Baumpflanzungen und zur Einbindung parkender
Fahrzeuge entstehen.
Wasserversorgung Der Markt Burghaslach wird über die Fernwasserversorgung Franken mit
Trinkwasser versorgt.
Die Löschwasserversorgung wird durch eine ausreichende Zahl an Hydran-
ten sichergestellt werden, die teilweise bereits vorhanden sind.
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Abwässer Der gesamte Innenentwicklungsbereich wird im Trennsystem entwässert.
Das Schmutzwasser kann in den vorhandenen Mischwasserkanal in der
Nürnberger Straße und der Seestraße entwässert werden.
Das öffentliche Netz wird dabei in die zukünftig öffentlichen Erschließungs-
straßen verlängert.
Der vorhanden Oberflächenwasserkanal, der sog. Molkereikanal aus den
1920er Jahren, wird saniert und soll als Teil des Trennsystems das Oberflä-
chenwasser, wie bisher auch, in die nördlich verlaufende Haslach einleiten.
Abfallbeseitigung Die Müllsammlung und Entsorgung erfolgt in Burghaslach durch den Land-
kreis Neustadt / Aisch.
Die Zufahrtsmöglichkeiten für das Müllfahrzeug bestehen über den neuen
Erschließungsring. Ansonsten können die Tonnen auch an der Nürnberger
Straße oder an der Seestraße aufgestellt werden.
4.9 Grünflächen
Grünflächen Innerhalb des Planungsgebietes sind an verschiedenen Stellen öffentliche
und private Grünflächen festgesetzt.
Die westliche private Grünfläche zwischen neuem Fußweg und Anwesen
Seestraße 2 wird an den Eigentümer des Anwesens veräußert. Damit erhält
er die für ihn wichtigen Abstandsflächen am Wohnhaus, das bisher mit der
Südseite grenzständig ist.
Die zweite private Grünfläche hinter dem Garagengrundstück mit Müllhäus-
chen ist kein eigenes Grundstück, sondern Teil des Garagengrundstückes.
Hier kann der neue Eigentümer dann für die einzelnen Wohnungen kleine
Gärten anbieten oder die Fläche als gemeinschaftlichen Garten anlegen.
Begleitgrün Bei den öffentlichen Grünflächen handelt es sich hauptsächlich um Begleit-
grünflächen entlang der Fußwege und der Erschließungsstraße.
Spielplatz Ein eigener Spielplatz für das Mehrfamilienhaus Baugrundstück 6 ist durch
die Grundstücksgröße nicht möglich und auch nicht sinnvoll.
Stattdessen wird für alle Kinder, nicht nur aus dem Baugebiet, am nordöstli-
chen Rand des Geltungsbereiches ein öffentlicher Kinderspielplatz errichtet.
Der nächste öffentliche Spielplatz befindet sich in ca. 550 m Entfernung hin-
ter dem Schloss auf der anderen Seite des vielbefahrenen Altortes.
Dachbegrünung Als Vorgabe für die Pufferung der Dachwässer wird für Pult- und Flachdä-
cher der Wohngebäude und Garagen, nicht aber für versetzte Pultdächer,
eine extensive Dachbegrünung vorgeschrieben. Damit sollen ergänzend zu
den vorhandenen Grünflächen das Wohnumfeld, der Klimaschutz, insbe-
sondere für das örtliche Kleinklima, und das optische Erscheinungsbild auf-
gewertet werden.
Siehe dazu auch die nachfolgenden Festsetzungen zum Baumbestand und
Pflanzbindungen.
4.13 Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
Baumbestand Der vorhandene Baumbestand wurde vom Büro Müller-Maatsch erfasst und
nach Baumarten, Höhe, Kronendurchmesser, Zustand und Zukunftsperspek-
tive bewertet.
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Baumerhaltung Die Ergebnisse der durchgeführten Baumbewertung, die Bewertungsliste
und ein Baumbestandsplan sind im Kapitel 5 Grünordnung ausführlich be-
handelt.
Die bestehenden, zu erhaltenden Bäume sind als Festsetzung übernommen.
Aufgrund der vorgesehenen verdichteten Bebauung und den ortsgestalteri-
schen Vorgaben können nicht alle als Erhaltenswert oder Bedingt Erhaltens-
wert eingestuften Bäume erhalten werden.
Um eine ausreichende Durchgrünung der Innenentwicklungsmaßnahme
nicht erst nach einer Baumentwicklungszeit von ca. 25 Jahren, sondern
möglichst gleich mit der Umgestaltung zu erreichen, werden die wichtigsten
großen Bäume mit einer längerfristigen Entwicklungsperspektive als Festset-
zung erhalten.
Wenn dennoch mit Erhaltenswert oder Bedingt erhaltenswert eingestufte
Bäume entfernt werden, müssen diese nach einem festgesetzten Schlüssel
ersetzt werden. Dabei können auch neue als Pflanzbindung festgesetzte
Bäume im Grundstück mit angerechnet werden.
Baumpflanzungen In der Plandarstellung wird in Obstbäume, großkronige sowie mittel- und
kleinkronige Laubbäume unterschieden. Zusätzlich zu den festgesetzten
Obstbäumen können auch für mittel- und kleinkronige Bäume Obstbäume
gepflanzt werden.
Die dafür geeigneten Arten können den, in den Festsetzungen enthaltenen,
exemplarischen Pflanzlisten entnommen werden.
Baumarten In der Pflanzliste wurde die Herkunft der Bäume aus der potentiellen natürli-
chen Vegetation zwar berücksichtigt, es wurden jedoch auch zusätzlich ge-
eignete Baumarten und Baumsorten mit angegeben, die sich in städtischen
und dörflichen Siedlungsbereichen über lange Zeit bewährt haben und bei
der Begrünung eine nachhaltige, langfristige Grüngestaltung sichern wer-
den.
Die Pflanzstandorte sind dabei so gewählt, dass eine gesamträumliche
Grünwirkung durch Baumstellungen und Baumkronen erreicht wird.
Die Pflanzbindungen befinden sich sowohl im öffentlichen Raum als auch
im Bereich der privaten Baugrundstücke.
So ist in den privaten Baugrundstücken pro angefangene 350 m² Grund-
stücksfläche mindestens ein Laub- oder Obstbaum zu pflanzen. Dadurch
wird eine Mindestdurchgrünung der Privatgrundstücke mit ortstypischen
Laubbäumen gewährleistet.
Mit der Artenwahl wird der gesamte Siedlungsbereich ein unverwechselba-
res Erscheinungsbild erhalten.
Pflanzlisten Alle zulässigen Gehölze sind den aufgeführten exemplarischen Pflanzlisten
zu entnehmen.
Pflanzabstände Durch die Festsetzung der Grenzabstände für Bäume, abweichend von Art.
47 bis 52 AGBGB, werden die zur Erzielung der räumlichen Wirkung notwen-
digen Pflanzstandorte auch bei Pflanzungen auf Privatgrund vorgegeben
und gesichert. Bei Anwendung der Regelungen des Nachbarrechts nach
BGB und AGBGB wären diese Abstände nur auf öffentlichen Flächen mög-
lich.
Begrünungsziel Mit den neu vorgesehenen Baumpflanzungen wird der Siedlungsbereich mit
einer ausgewogenen, schattenspendenden Begrünung und angenehmem
Mikroklima die Bewohner und Gäste beglücken.
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Spechthöhlen Die vorhandenen Höhlen müssen für die Spechte und ggf. nachfolgende
Vogelarten, Insekten und Säugetiere als Ruhe- und Nistplatz erhalten blei-
ben. Deshalb müssen die Höhlungen vor Baubeginn und außerhalb der Be-
siedelungszeit versetzt werden.
Systemskizze zur Translozion
Die Befestigungshöhe sollte sich am ursprünglichen Baum orientieren. Auf
die Kopffreiheit sollte dennoch geachtet werden, um Umfälle zu vermei-
den.
Die genaue Festlegung der zu translozierenden Stammabschnitte muss sich
an der Größe der vorhandenen Höhlen und den Verankerungsoptionen
orientieren.
Dazu sollte eine Vorortabstimmung vor Fällung der Bäume und Herstellung
der Stammabschnitte mit der Unteren Naturschutzbehörde und einem ggf.
hinzuzuziehenden Biologen oder Berater des LBV o. Ä. erfolgen.
Oberhalb und unterhalb der Höhlenwände wird mit einigem Abstand der
Stamm horizontal durchbohrt. Der Abstand wird an eine geeignete Stelle
des Wirtsbaumes übertragen. Die obere Schnittkante wird abgeschrägt und
abgedeckt, sodass der Stammteil nicht durch Niederschlagswasser geschä-
digt werden kann.
Die Befestigung am Wirtsbaum erfolgt entsprechend der Systemskizze durch
Gewindestäbe aus V2A M20. Bei der Durchführung der Bohrung und der Be-
festigung des Gewindestabes am Wirtsbaum dürfen die vorhandene Rinde
und das Kambium nur für die unmittelbare Befestigungsfläche beschädigt
werden.
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Beilegscheiben und Muttern müssen im gewachsenen Holz, nicht im Kam-
bium, befestigt werden. Es wird davon ausgegangen, dass die Gewindestä-
be einschließlich der Befestigung mit der Zeit vom Wirtsbaum überwachsen
werden.
Die Befestigung des translozierten Stammabschnittes erfolgt in gleicher Wei-
se. Zum Einflugloch hin sollen Überstände der Gewindestäbe von ca. 15 cm
bestehen bleiben, um beim längeren Verbleib des Stammabschnittes ggf.
auf ein weiteres Dickenwachstum des Wirtsbaumes mit einer Verschiebung
des translozierten Stammabschnittes reagieren zu können.
Diese Überstände müssen z. B. durch Überschieben eines Kunststoffschlau-
ches oder einer Abdeckkapsel gesichert werden und können so als Anflug-
ansitz genutzt werden.
Die Konstruktion muss regelmäßig, mind. 1x jährlich vor der Brutzeit überprüft
werden.
Auch der Zustand und die Nutzung der translozierten Höhlen muss regelmä-
ßig im Frühjahr und Herbst überprüft werden.
4.15 Sonstige Planzeichen
Garagen Auf Grund der sehr dichten Bebauung und der nicht vorhandenen Bau-
möglichkeit für Garagen mit passenden Anfahrten auf dem Baugrundstü-
cken 4, 5, 6 und 9 werden die Standorte für Garagen oder Carport als Ga-
ragenhöfe im Bebauungsplan exakt festgelegt.
Bei den Baugrundstücken 1, 2, 3, 7, 8 und 10 erfolgt keine Umgrenzung von
Flächen für Garagen.
Stellplätze Im Garagehof Typ 3 wird zusätzlich zu 2 Garagen noch 1 Stellplatz angebo-
ten. Zusammen mit den Stellmöglichkeiten auf Baugrundstück 3 wird somit
die geforderte Mindestzahl an Stellplätzen für diesen Typ erreicht.
Für das Baugrundstück 6 erfolgt zusätzlich die Festsetzung von Stellplätzen,
die sowohl den Bewohnern als auch den Gästen des Haues zur Verfügung
stehen sollen. Es sind keine öffentlichen Stellplätze.
Müll Innerhalb des großen Garagenhofes ist ein Bereich für die Müllcontainer des
Mehrfamilienhauses auf Baugrundstück 6 vorgesehen. Die genaue Lage in-
nerhalb der Fläche für Nebenanlagen kann, je nach Zugang zum Wohn-
haus, aber variieren.
Leitungsrecht Ein Leitungsrecht ist an einer Stelle notwendig. Es liegt auf dem Baugrund-
stück 1 und soll dem dahinter liegenden Baugrundstück 2 die Möglichkeit
geben, ebenfalls an die Nahwärmezentrale auf möglichst kurzem Weg an-
zuschließen. Das Leitungsrecht soll über eine Grunddienstbarkeit gesichert
werden.
Nutzungsabgrenzung Eine Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen erfolgt zwischen den Typen 1
und 2 aus städtebaulichen Gründen zur Festsetzung unterschiedlicher Nut-
zungsparameter.
Die anderen beiden Abgrenzungen unterschiedlicher Nutzung sollen vor al-
lem die Nebenanlagen der unterschiedlichen Typen voneinander abgren-
zen.
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