MARKTBERICHT: IMMOBILIENMARKT - TEGERNSEER TAL SEE OHNE KRISE
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MARKTBERICHT: IMMOBILIENMARKT – TEGERNSEER TAL
SEE OHNE KRISE
Unser aktueller Marktbericht basiert auf der Annahme, dass sich
trotz aller Lockerungen die Erholung der Wirtschaft verzögert. Die
fünf Wirtschaftsweisen senkten in ihrem Frühjahrsgutachten die
Prognose, zeigten sich aber insgesamt zuversichtlich. Wir gehen
davon aus, dass alle Maßnahmen von Bund und Landesregierun-
gen die gewünschten Ergebnisse bringen, die Impfungen deutlich
an Fahrt aufnehmen und im Spätsommer eine Impfquote von ca.
70% erreicht wird. Wir hoffen, dass die Länder mit dem vorgegebe-
nen Maßnahmenkatalog verantwortungsvoll und nicht mehr frei
interpretierbar agieren.
STATUS
Über keine Anlageklasse wurde seit Ausbruch der Pandemie mehr
orakelt oder philosophiert als über den Immobilienmarkt. Dass der
Wirtschaftseinbruch 2020 spurlos am Immobilienmarkt vorbeige-
gangen ist, hat viele Experten überrascht. Eine wachsende Zahl
von Ökonomen und Instituten sehen spekulativ überhöhte Immo-
bilienpreise. Die Bundesbank warnt schon seit einiger Zeit vor Über-
treibungen in den Großstädten.
Der Immobilienmarkt im Tegernseer Tal muss als Sonderfaktor gesehen werden. Die Menschen in
Deutschland sind trotz der Corona-Krise in der Summe so reich wie noch nie. Das Geldvermögen
der privaten Haushalte erreichte Ende 2020 die gewaltige Summe von fast 7 Billionen Euro, an-
gelegt in Form von Bargeld, Wertpapieren und Versicherungsguthaben. Die letzten 12 Monate
waren eine Phase zum Nachdenken, mit viel Zeit zu Hause. Die Reflexion gilt nicht nur der Fra-
ge, wie wir leben und arbeiten wollen, sondern wie wir wohnen wollen. Die Pandemie treibt die
Nachfrage nach Immobilien an und der „Traum vom Landleben“ mit mehr Grün, mehr Platz, aber
dennoch Glasfaser und einer guten Verbindung nach München, wurde verstärkt. Menschen wol-
len nicht mehr täglich ins Büro, nicht mehr so viel pendeln. Der Immobilienmarkt im Tegernseer
Tal kennt nur eine Richtung. Das Ende des Immobilienbooms mit fallenden Wohnungs- und Häu-
serpreisen sehen wir nicht. Viele Angebotspreise sind nicht nur „phantastisch“, sondern werden
durch zeitnahe Kaufverträge bestätigt. Der Mikromarkt Tegernseer Tal wird durch sein geringes
Transaktionsvolumen von einer privilegierten Anzahl deutscher Adressen mitbestimmt. Dennoch:
Für den Erfolg eines Immobilienmaklers war es schon immer entscheidend, attraktive Objekte
mit einem nachvollziehbaren Preis-Leistungs-Verhältnis anbieten zu können. Durch den Rückgang
von Verkaufsobjekten ist die Herausforderung, entsprechende Objekte für den Verkauf zu erhal-
ten, deutlich gewachsen.
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STANDORT
Das Tegernseer Tal ist für viele ein Sehnsuchtsort. Dies hat sich durch die Corona-Krise noch ver-
stärkt. Es gibt u. E. keine Destination, die eine vergleichbare Lebensqualität für alle vier Jahreszei-
ten aufzeigen kann. Das Erlebnis Natur, die überzeugende Vielfalt von Sport- und Freizeitaktivitä-
ten, das Gastronomieangebot – von einer deftigen Brotzeit
auf der Hütte bis zur Sterne-Gastronomie – eine hohe Sicher- NICHT ALLE ZIEHT ES IN DIE STADT.
heit, gelebte Tradition und Kultur sowie eine hervorragende
medizinische Versorgung sind, gepaart mit der Nähe zum ZU DEN GEWINNERN GEHÖRT
Großraum München, bestimmende Indikatoren für die Stand- AUCH DAS ALPENVORLAND.
ortqualität. Postcorona betrachtet, ist die Nähe zu Österreich
und Italien ein weiteres Argument.
FREMDENVERKEHR
Wenn man den Zukunftsforschern Glauben schenkt, wird der Massentourismus lange Jahre der
Vergangenheit angehören. Der individuelle und von persönlicher Note geprägte Tourismus wird
dagegen an Bedeutung gewinnen. Der Trend, im eigenen Land Urlaub zu machen, ist seit Jahren
feststellbar und wird sich weiter verstärken. Die gesamte Gastronomie und Hotellerie stellen sich
darauf ein, eine ähnlich hohe Auslastung wie im letzten Jahr zu haben, wobei die zweite Jahres-
hälfte eine Belebung des Geschäftes bringen wird. Angesichts der gerade beendeten dritten
Pandemiewelle und den damit verbundenen Infektionsschutzmaßnahmen bleibt das Geschäfts-
umfeld für dieses Jahr sicherlich schwierig. Die Ferienhotellerie hat gegenüber der Stadthotellerie
Entwicklung der Kauffälle Landkreis MB einen deutlich besseren Ausblick für die nä-
1200 here Zukunft. Kaum eine Region in Deutsch-
land wird in den kommenden Jahren mit
so vielen unterschiedlichsten neuen Hotel-
1100 projekten im 4- bis 5-Sterne-Segment auf-
warten. Die Hotelplanungen sind meist von
Anzahl
Natürlichkeit, authentisch alpiner Archi-
1000
tektur und einem modernen, zeitgemäßen
Design geprägt. Für den Immobilienmarkt
900 bedeutet dies, dass zeitversetzt aus einem
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 jüngeren Gästeklientel ein weiteres Käufer-
Kauffälle Linear (Kauffälle) potenzial entsteht.
QUELLE: © Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis MB
TRANSAKTIONEN
Die Objektanzahl ist in den letzten Monaten GELDUMSATZ TEGERNSEER TAL (IN MIO. EUR)
deutlich zurückgegangen. Verkäufe erfolgen
Bebaut Unbebaut WE
meist aus dem Generationswechsel oder aus
privaten Gründen. Aufgrund finanzieller Zwän- 2012 133,5 25,5 88,4
ge muss keine Immobilie in unserer Region zum 2013 146,0 14,8 78,1
Verkauf gestellt werden und dies wird auch 2014 135,2 27,7 104,3
nicht aus der heutigen Krise entstehen. Glück-
2015 153,1 59,4 99,8
licherweise sind sich alle fünf Talgemeinden
einig, keine Neubaugebiete auszuweisen. Da- 2016 146,0 61,6 125,6
neben werden Neubaugenehmigungen restrik- 2017 174,6 87,3 112,1
tiver beurteilt. Ein enger Markt, der nicht multi- 2018 130,5 82,2 149,9
plizierbar ist und auch strengen Ortssatzungen
2019 191,1 67,3 193,3
unterliegt.
QUELLE: © Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Landkreis MB
TREND
Die Corona-Pandemie hat die Sehnsucht nach Landleben verstärkt. Wir wagen eine vorsichtige
Prognose für die nächsten 12 Monate und sehen deutschlandweit, dass der Immobilienmarkt
Tegernseer Tal immer mehr nachgefragt sowie als langfristige und inflationssichere Wertanlage
beurteilt wird. Besonders Luxus- und Premiumimmobilien erfreuen sich einer höheren Aufmerk-
samkeit. Die hohe Liquidität der Erbengeneration, der demografische Wandel, die nachhaltige
Architektursprache der Region sowie die Nähe zum Wirtschaftsraum München untermauern die
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Marktentwicklung. Ein weiterer wichtiger Trendbestimmungsfaktor ist der bereits genannte Frem-
denverkehr, mit einer kompletten Neuausrichtung der Hotellerie, eingebunden in ein traumhaft
schönes Naturerlebnis. Wir ziehen nach über einem Jahr Corona-Krise Bilanz und sehen einen
gesunden, nachhaltigen Immobilienmarkt, ohne eine Immobilienblase erkennen zu können. Der
Käufer erwirbt die Immobilie in der Regel mit Eigenmitteln, ohne spekulative Überlegungen und
sieht in dem Kauf für die nächsten Jahre Sicherheit durch Vermögenserhalt, eine Verbesserung
der Lebensqualität sowie die Chance von einem interessanten Entwicklungspotenzial zu profitie-
ren.
ZINSENTWICKLUNG
Namhafte Analysehäuser prognostizieren, dass die Zeit nach der Krise eine steigende Inflation mit
sich bringen wird. Die damit verbundenen Zinssteigerungen, auch wenn sie wahrscheinlich nur
in geringem Maße ausfallen, werden zu einer restriktiveren Kreditpolitik der Banken führen. Das
überwiegende Käuferklientel im Tegernseer Tal ist weitestgehend konjunkturunabhängig und von
Zinsentwicklungen nicht beeinflusst – Faktoren, die keine Bedeutung bei der Kaufentscheidung für
eine Immobilie im Tegernseer Tal haben.
PREISENTWICKLUNG
Bodenrichtwertindex je Gemeinde für Wohnbaufläche im Ortsbereich
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021/
2022 e
Bad Wiessee 100 105 110 121 132 164 195 234 273 302 331 →
Rottach-Egern 100 105 111 122 132 155 181 207 239 276 319 →
Gmund 100 109 119 128 136 159 182 215 248 302 357 →
Kreuth 100 105 109 119 129 150 172 220 268 323 379 →
Tegernsee 100 105 110 121 132 149 192 234 276 326 376
→
2019/2020 liegen leider noch nicht vor, sind aus den Bodenrichtwerten 31.12.2020 abgeleitet.
2021/2022e Einschätzung der Tegernseer Grund Immobilien GmbH
QUELLE: © Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Miesbach
Die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 wurden im Juni dieses Jahres veröffentlicht und zeigen Preis-
steigerungen von 15 bis 50 % gegenüber den Bodenrichtwerten 31.12.2018 auf. Nicht alltägliche
Immobilien in exponierten Lagen werden weitere Preisanstiege erleben. Objekt- und Standort-
qualität sind die wichtigsten Bewertungsindikatoren. Mittelmäßige Objekte zu überhöhten Kauf-
preisen finden heute noch ihren Käufer, haben aber das Risiko einer Preiskorrektur. Ein geringer
werdendes Objektangebot bei einer nachhaltigen Nachfrage führt zwangsweise zu weiteren
Preiserhöhungen, wobei wir nicht von Steigerungsraten, wie wir sie in den letzten Jahren erlebt
haben, ausgehen. Außergewöhnliche Objekte werden ihren Liebhaber finden, zu einem nicht
vergleichbaren Kaufpreis.
PSYCHOLOGIE
In den ersten drei Monaten der Pandemie von März bis Mai 2020 war eine absolute Stille am
Immobilienmarkt gegeben. Seit Mitte letzten Jahres erleben wir eine Dynamik, verbunden mit
klaren Kaufentscheidungen, die wir nicht erwartet haben. Sollten die Bundes-Notbremse und die
Impfungen bis Herbst dieses Jahres nicht das angestrebte Ergebnis bringen, könnte wie bei der
Dotcom-Blase 2001 und der Finanzkrise 2008/09 ein Entscheidungsvakuum entstehen. In diesen
Phasen konnten wir beobachten, dass Kaufinteressenten vorhanden waren, aber keine Kauf-
entscheidungen getroffen wurden. Preiskorrekturen haben in den genannten Phasen allerdings
nicht stattgefunden. Wir sind der Überzeugung, dass das Käuferklientel für das Tegernseer Tal das
Leben genießen und durch eine werterhaltende Immobilie verbessern will. Sollten die von der
Bundesregierung eingesetzten Maßnahmen nicht zu dem gewünschten Erfolg führen, eine vierte
Pandemiewelle drohen, die prognostizierte Wirtschaftsentwicklung nicht mit einem Plus, sondern
mit einem Minus abschließen und die Bundestagswahlen im September zu einer Belastungsprobe
werden, sind Veränderungen der Prioritätenliste des Einzelnen nicht auszuschließen.
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FAZIT
Wir sehen optimistisch in die Zukunft und leben von der Hoffnung, bis Ende des Jahres in eine ge-
wisse Normalität gelangen zu können, dass Lehren aus der Pandemie gezogen werden und die
deutsche Wirtschaft wirkliche Chancen für sich entdeckt. Bei einem gesunden und nachhaltigen
Umfeld erwarten wir für den klar begrenzten Immobilienmarkt im Tegernseer Tal weiterhin gute
Chancen, ohne Blessuren durch die Krise zu kommen, mit einer realistisch positiven Erwartungs-
haltung für die Zukunft. Qualitativ hochwertige Immobilien in ausgewählten Lagen haben in der
Vergangenheit und werden auch in der Zukunft ihre Käufer finden. Entscheidend sind die mit-
tel- und langfristig positiven Perspektiven, eine örtliche Marktkompetenz sowie eine selektive und
realistische Markteinschätzung.
Tegernsee, Juli 2021
Tegernseer Grund Immobilien GmbH
DER TEGERNSEE IST ZU JEDER JAHRESZEIT EIN KLEINES PARADIES.
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