Immer Ärger mit den Mietern? Mietrechtliche Probleme der Vermieteten Eigentumswohnung - DDIV-Wintertagung 30. Januar 2019 in Leogang, Österreich

8. DDIV-Wintertagung
        30. Januar 2019 in Leogang, Österreich

          Immer Ärger mit den Mietern?
           Mietrechtliche Probleme der
         Vermieteten Eigentumswohnung
Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht, Hamburg

                                                                S. 1

Programm
1. Besonderheiten bei Vermietung von Sondereigentum im
   Überblick
2. Wer ist Vermieter in Umwandlungsfällen
3. Gebrauch & Gebrauchsrechte
4. Bauliche Maßnahmen

                                                         S. 2

Teil 1

Besonderheiten bei Vermietung
             von
 Sondereigentum im Überblick

                                S. 3

Zwei Rechtsgebiete treffen aufeinander
•   Was wird vermietet: Sonder- und/oder
    Gemeinschaftseigentum?
•   Vermietungsverbot, ggf. welcher Umfang?
•   Vermietung beschränkende Regelung?
•   Zustimmungsvorbehalt zur Vermietung?
•   Überschreitet Nutzung des Gemeinschaftseigentums das
    Maß nach §§ 13 und 14 Nr. 1 und Nr. 2 WEG nutzen
    dürfte?

                                             ...

                                                           S. 4

•   Bestehen Gebrauchsbestimmungen nach § 15 I oder II
    WEG (Zweckbestimmungen im engeren Sinne), die im
    Mietvertrag berücksichtigt werden müssten?
•   Eigentümer-Hausordnung?
•   Welcher Abrechungsmaßstab soll im Mietvertrag für die
    Umlage der Betriebskosten gelten?
•   Stimmen der Abrechnungszeitraum der Wohnungseigen-
    tumsanlage und der mietvertraglich vorgesehene überein?

                                                              S. 5

Teil 2

 Wer ist Vermieter
         in
Umwandlungsfällen?

                     S. 6

Vermietung vom Reißbrett
 Fall: Eigentümer E schließt mit M unter dem 30.01.2016 MV
       über eine noch zu errichtende Ausstellungsfläche in
       HH-Hafencity ab 01.07.2017.
       E teilt auf. Die Ausstellungsfläche wird gebildet aus
       16 Teileigentumseinheiten, die E im Februar 2017 voll-
       ständig an Teileigentümer TEer Nrn. 1 - 16 veräußert.
       TEer Nrn. 1 – 16 gründen im Mai 2017 Vermieter-GbR,
       die Vermieterin der Ausstellungsfläche werden soll.
       Ausstellungfläche wird im Juni 2017 fertiggestellt.
 Frage: Wer ist am 01.07.2017 Vermieter?

                                                                S. 7

Der Blick in‘s Gesetz …
   § 566 Kauf bricht nicht Miete

(1)Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an
den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so
tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während
der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis
ergebenden Rechte und Pflichten ein.

   Über § 578 BGB anwendbar auf Geschäftsraum.

                                                                 S. 8

Vermietung vom Reißbrett - Abwandlung
 Fall: Eigentümer E schließt mit M unter dem 30.01.2016 MV
       über eine noch zu errichtende Ausstellungsfläche in
       HH-Hafencity ab 01.07.2017.
       E teilt auf. Die Ausstellungsfläche wird gebildet aus
       16 Teileigentumseinheiten, die E im September 2017
       vollständig an TEer Nrn. 1 - 16 veräußert, die noch im
       September 2017 Vermieter-GbR gründen.
       Ausstellungfläche wird im Juni 2017 fertiggestellt und
       am 01.07.2017 übergeben.
 Frage: Wer ist am 01.07.2017 (am 01.10.2017) Vermieter?

                                                                S. 9

Abwandlung der Abwandlung
 Fall: Alles wie gehabt, aber im MV wurde M darauf hinge-
       wiesen, dass später Aufteilung und Gründung einer
       Vermieter-GbR erfolgen wird.

 Frage: Wer ist am 01.10.2017 Vermieter?

                                                            S. 10

Vermietung im Zinshaus
 Fall: MV seit 2010 über Wohnung Nr. 2 + Keller Nr. 4.
       Natürlich darf M auch Treppenhaus mitbenutzen.
       Aufteilung in 2014: Wohnungen + Kellerräume
       jeweils eigenständige Sondereigentumseinheiten.
       Veräußerung ETW Nr. 2 im November 2015 an A +
       Keller Nr. 4 im Januar 2016 an B.

 Frage: Wer ist am 01.12.2015 und wer am 01.02.2016
        Vermieter?

                                                         S. 11

Vermietung im Zinshaus - Abwandlung
 Fall: MV seit 2010 über Wohnung Nr. 2 + Keller Nr. 4 +
       alleiniges Nutzungsrecht Garten.
       Natürlich darf M auch Treppenhaus mitbenutzen.
       Aufteilung in 2014: Wohnungen + Kellerräume
       jeweils eigenständige Sondereigentumseinheiten.
       Veräußerung ETW Nr. 2 im November 2015 an A +
       Keller Nr. 4 im Januar 2016 an B.
 Frage: Wer ist am 01.12.2015 (alt. 01.02.2016) Vermieter?
 Wie wäre es, wenn am Garten SondernutzungsR zu Gun-
 sten von C, eingetragen im GB im Dezember 2016, besteht?

                                                             S. 12

Teil 3

  Gebrauch &
Gebrauchsrechte

                  S. 13

Der einfache Fall 1
  Fall: Wohnungsmieter M nutzt den nach GO gewidmeten
        Fahrradkeller als Schießstand.
        Wand infolge der Schießübungen zerlöchert.
         Kosten der Reparatur: EUR 1.000.
  Fragen:
        Wem stehen ggf. Unterlassungsansprüche zu, +
        wie werden sie durchgesetzt?
        Wem stehen ggf. Schadenersatzansprüche zu, + wie
        werden sie durchgesetzt?

                                                           S. 14

Der Blick in‘s Gesetz …
  Anspruch V  M:

  § 541 BGB: Unterlassungsklage bei vertragswidrigem
  Gebrauch

 Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der
 Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so
 kann dieser auf Unterlassung klagen.

                                                 …

                                                           S. 15

Anspruch der WEG oder WEer  M?
  § 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung
    oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann
    der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beein-
    trächtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu
    besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung
    klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer
    zur Duldung verpflichtet ist.

                                                                S. 16

Schlagworte für die Diskussion
•   Individualrechte.
•   Geborene Wahrnehmungsbefugnis der WEG: WEG muss
    Pflichten erfüllen (Verkehrssicherungspflicht, Brandschutz,
    etc.) oder ist alleinige Trägerin von Rechten (Hausgeld,
    Schadenersatz/Wiederherstellung Gemeinschaftseigt.).
•   Gekorene Wahrnehmungsbefugnis der WEG: WEer können
    Individualrechte /-pflichten durch einfachen Mehrheitsbe-
    schluss auf WEG übertragen.

                                                                  S. 17

Schlagworte – Teil 2
•   Schadenersatz V  aus MV:
    - schuldhafte Pflichtverletzung (+)
    - Schaden des V?
•   Schadenersatz WEG  vermietenden WEer?

                                             S. 18

Der vermeintlich einfache Fall 2
  Fall: M stellt sein Fahrrad in dem nach GO gewidmeten
        Fahrradkeller ab, obwohl ihm dieses mietvertraglich
        untersagt ist.
        Wegen einer Überfüllung des Fahrradkellers wollen
        WEer, dass M das zukünftig unterlässt.

  Frage: Wie und ggf. auf welche Weise können WEer diesen
       Wunsch durchsetzen?

                                                              S. 19

Der Blick in‘s Gesetz …
  Was wäre, wenn Fahrrad dem vermietenden WEer gehörte?

    § 13 Rechte des Wohnungseigentümers
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des
    gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§14,
    15 berechtigt.

                                                          S. 20

§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers
   Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so
   instand zu halten von diesen sowie von dem gemein-
   schaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu
   machen, dass dadurch keinem der anderen
   Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten
   Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil
   erwächst;
2. …

                                                            S. 21

Ansprüche WEer  WEG
•   Anspruch aus § 1004 I BGB i.V.m. § 15 III WEG gegen
    vermietenden WEer bei dessen Fahrrad: (-)
•   Duldungspflicht aus §§ 13 II, 14 I WEG.
•   Anspruch aus § 1004 I BGB gegen M (+), da Duldung
    durch MV ausgeschlossen.
•   Anspruch WEer gegen vermietenden WEer auf Einwirkung
    gegen M?
•   Anspruchsgrundlage:§ 15 III i.V.m. § 14 Nr. 2 WEG.
                                                    …

                                                           S. 22

Noch ein Blick in‘s Gesetz
   § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers
   Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. …
2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten
   durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder
   Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die
   Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden
   Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt ;

                                                               S. 23

Einwirkungspflicht auf Fremdnutzer
•   Inhalt: Einwirkung auf M, um Störung zu unterbinden.
•   EV kann keine Vorgabe machen, wie.
•   Beschluss, V möge auf M einwirken, Störung zu
    unterlassen, rechtmäßig.
•   Beschluss, V möge MV kündigen, um Störung zu
    beseitigen, mangels Beschlusskompetenz nichtig (konsti-
    tutive Anspruchsbegründung).
•   Beschluss, V möge aufgefordert werden, MV zu kündigen,
    anfechtbar: ordngem. Verw. (-), wg. aussichtsloser Prozess.

                                                                  S. 24

Durchsetzung Einwirkungspflicht
•   Individualrecht.
•   Vergemeinschaftung.
•   WEG hat gegenüber vermietendem WEer Auskunftsan-
    spruch – Name des Mieters.

                                                       S. 25

Der schwierigere Fall 3
  Fall: M hält 2 Hunde in der Wohnung.
        MV enthält keine Regelung.
        GO sieht vor: je ETW nur 1 Hund!

  Frage: Kann M erfolgreich auf Beseitigung eines Hundes
       in Anspruch genommen werden?

                                                           S. 26

Der schwierigere Fall 3 - Abwandlung
  Fall: M hält 2 Hunde in der Wohnung.
        MV enthält keine Regelung.
        EV fasst Beschluss: je ETW nur 1 Hund!

  Frage: Kann M erfolgreich auf Beseitigung eines Hundes
       in Anspruch genommen werden?

                                                           S. 27

Schadenersatz der WEG gegen Mieter
 Fall: M einer ETW benutzten bei Auszug im Juni 2008 mit
       Edelstahlpaneelen verkleideten Aufzug (Gemein-
       schaftseigentum) zum Transport von Möbeln.
       Beschädigung von 6 Paneelen  ca. EUR 6.750,00.
       Klage des V aus abgetretenem Recht der WEG erhoben
       im Dezember 2009.
       M beruft sich auf Verjährung.

 BGH, Urt. v. 29.06.2011, VIII ZR 349/10

                                                            S. 28

Lösung nach BGH: ohne Erfolg!
• Schadenersatzanspruch der WEG ist nicht verjährt!
• Unterliegt der Regelverjährung von 3 Jahren.
• Mietrechtliche Vorschrift des § 548 I BGB (Verjährungsfrist
  von 6 Monaten ab Rückgabe) ist auf Schadensersatzan-
  spruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der
  Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen
  Mieter nicht anwendbar.

                                                                S. 29

Teil 4

Bauliche Maßnahmen

                     S. 30

WEer beansprucht Personenaufzug für sich
 Wohnungseigentümer W verklagt alle anderen WEer auf
 Duldung Einbau Personenaufzug durch ihn auf seine
 Kosten. W ist 80 Jahre alt, gehbehindert und betreut mit
 seiner Frau zeitweise die zu 100% schwerbehinderte
 Enkelin in der Wohnung. Die Wohnung ist im 5. OG. Die EV
 lehnte den Beschlussantrag ab.
 Frage: Erfolgsaussichten der Klage? Worauf?

 BGH, Urt. v. 13.01.2017, V ZR 96/16

                                                            S. 31

Lösung nach BGH: Klage unbegründet.
•   Nicht Zustimmung, sondern Duldung.
•   Aber: keine Duldungspflicht.
•   Hier greift § 22 I, nicht § 22 II WEG.
•   Duldungspflicht (+), wenn bauliche Maßnahme keinen der
    anderen WEer über das in § 14 Nr. 1 WEG vorgegebene
    Maß hinaus beeinträchtigt.
•   „Nachteil“ verfassungskonform auszulegen.
                                                   …

                                                             S. 32

• Art. 3 III 2 GG: Keine Benachteiligung wg. Behinderung.
• Personenaufzug zu weitgehend.
• Anspruch könnte auf Einbau eines Treppenlifts bestehen.

 Ergo: Personenaufzug nein, allenfalls Treppenlift

                                                            S. 33

Zinshaus: Mieter will Treppenlift einbauen
• Einbau Treppenlift ohne Sicherheit für Rückbaukosten, da
  einbauende Firma kostenlosen Rückbau bestätigt.
• Neurologische Grunderkrankung mit Lähmungserscheinun-
  gen  Sturzgefahr beim Treppensteigen.
• V lehnt ab, da Treppenlift beim lange beabsichtigten Umbau
  + übrige Mieter wegen Verengung Treppenhaus störe,
  + Denkmalschutz entgegenstehe,
  + Sicherheit für Rückbau nicht ausreiche.
  (AG Pankow-Weißensee, Urt. v. 11.10.2012, 3 C 181/12,
  GE 2013, 555)

                                                               S. 34

§ 554a BGB [Barrierefreiheit]
(1) Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen
   Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen,
   die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache
   oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein be-
   rechtigtes Interesse daran hat. Vermieter kann seine Zu-
   stimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unver-
   änderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das
   Interesse des Mieters an einer behindertengerechten
   Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die
   berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu
   berücksichtigen.                                  (…)

                                                               S. 35

(2) Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer
   angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederher-
   stellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen.
   § 551 Abs. 3 und 4 gilt entsprechend.

                                                             S. 36

Lösung
• Erforderlk. für behindertengerechten Zugang zur Whg.: (+)
• Berechtigtes Interesse Min: (+)
 Interessenabwägung:
• Zukünftige Arbeiten unbeachtlich: „unveränderten
  Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes“ .
• Zustimmung nach § 554a I 1 BGB betrifft allein V – M.
  Denkmalschutz muss M klären, V kann Denkmalschutzbe-
  hörde einschalten.
• Mitmieter haben sich mit Einbau einverstanden erklärt.  …

                                                               S. 37

• Aber: Verweigerung nach § 554a II BGB, da Sicherheits-
  leistung nicht erbracht.
• Versprechen Dritter (kostenloser Rückbau) keine ausreich-
  ende Sicherheitsleistung.
• V grundsätzlich nicht zuzumuten, hinsichtlich Sicherheits-
  leistung das Insolvenzrisiko irgendeines anderen
  Schuldners zu übernehmen, den er selbst sich nicht als
  Vertragspartner ausgesucht hat.

                                                               S. 38

ETW: Mieter beansprucht Treppenlift
 Der gehbehinderte Mieter wendet sich an den WEG-
 Verwalter. Er fordert Einbau eines Treppenlifts ins 2. OG
 durch die Gemeinschaft, hilfsweise durch seinen Vermieter,
 hilfsweise durch ihn selbst auf eigene Kosten.

 Fragen: Was soll Verwalter tun? Wie ist die Rechtslage?

                                                              S. 39

Überlegungen für die Diskussion
• M hat gegen V Anspruch aus § 554a BGB.
• M kann von V Zustimmung gem. § 554a BGB verlangen.
  Auch von WEG?
• V kann M zur Anspruchsverfolgung ermächtigen.
• M kann V auf Ermächtigung verklagen und dann
  Wohnungseigentümer auf Duldung.
• EV muss vorbefasst werden.
• WEer können von WEer V verlangen, dass er von § 554a II
  BGB ausübt (z.B. Sicherheit).

                                                            S. 40

Modernisierung in der WEG
 EV beschließt (bestandskräftig) Ersetzung altes
 leistungsschwaches Kabelnetz durch rückkanalfähiges
 Multimedianetz. Bis auf eine Wohnung sind alle
 nachgerüstet. WEer V verweigert Zutritt, da sein
 hochwertiger Pitchpineboden (Variante: Laminat) in einer
 Zimmerecke durchbohrt werden soll. Sein Mieter verweigert
 Zutritt, da seine mit V´s Zustimmung eingebaute teure
 Deckenvertäfelung zerstört werden muss.
 Frage: Was tun als WEG?

                                                             S. 41

Lösungsansätze für die Diskussion
• Vorschriftsmäßig angekündigte Modernisierung muss M im
  Verhältnis zu V mietrechtlich dulden (§ 555d BGB).
  Härtegründe sind hier nicht ersichtlich.
• WEer haben Anspruch gegen V auf mietrechtliche
  Einwirkung auf M aus § 14 Nr. 2 WEG.
• (Freiwillige) Ermächtigung der WEG durch WEer V denkbar,
  damit Verband (WEG) gegen M klagt?
• Kann WEG Duldungsanspruch des V aus § 555d BGB per
  Mehrheitsbeschluss an sich ziehen („wegreißen“)?
• Unmittelbare § 1004 BGB-Ansprüche der WEer gegen
  Mieter, den WEG an sich ziehen und verfolgen kann?

                                                             S. 42

Balkoneinhausung
 EV beschließt bestandskräftig die Einhausung der offenen
 Bestandsbalkone.
 Alle Eigentümer wollen das, auch WEer V.
 Sein Mieter verweigert jedoch Zutritt zur Wohnung und
 Durchführung der Arbeiten.
 Frage: Was tun in rechtlicher und taktischer Hinsicht?

                                                            S. 43

Lösungsansätze für die Diskussion
• Mietrechtlich Balkoneinhausung Modernisierung (-), weil
  Verlust des Freilufterlebnisses.
• Wohnungseigentumsrechtlich Modernisierung (+), da ein
  großzügigerer Modernisierungsbegriff gilt als im Mietrecht.
• Bestandskraft des Beschlusses bindet nicht M.
• Ist M Störer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, weil er verhindert,
  dass das gemeinschaftliche Eigentum in den von
  Eigentümerseite gewollten Zustand versetzt wird?

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Der intellektuelle Frühsport
       ist geschafft –
vielen Dank und bis später!

                               S. 45